第一篇：房地產商業項目揮春[本站推薦]

商業揮春 四面財源 天地和順 福地興隆 福瑞廣進 坐地生金 天賜洪福

集團揮春 志壯神州 萬事如意 宏圖大展 和氣生財 產益豐收 新春兆瑞

第二篇：房地產項目商業計劃書范本

南部物流汽車產業城項目商業計劃書

項目單位：成都市活力城投資管理(集團)

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編制 時間：2012 年03 月24 日

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本商業計劃書屬商業機密，所有權屬于XXX集團公司。其所涉及的內容和資料只限于具有意向者閱覽。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規定：

1.若收件人不希望涉足/沒意向本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX集團公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

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商業計劃編號：2012NBN:00

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第一部分 計劃概要

1.1 公司簡介...xxx集團公司（公司的基本情況、愿景與戰略、戰略保障體系、商業模式與資質、行業地位與成就、資源儲備與優勢）

1.2 項目介紹..南部XX國際物流公司

國際貨運/國內國際貨運代理/車隊/第三方貨運代理等都屬于我公司現經營項目在強大的管理團隊管理下全項目正處于優良性發展中!

三和集團公司

.（融資項目基本情況、項目現狀、項目規劃、項目優勢、預估總投資、預估總收入、預估總利潤、融資需求）

1.3 市場分析

對南部我公司以做過豐富的市場調查例如人口/消費能力/消費人群/地理位置/交通路線/市場潛力等等我公司都非常滿意.所以我公司對南部準備進行物流城以及汽車城兩個項目投資經營(以下將項目簡稱為WQ項目)（產品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）

1.4 競爭分析...在南部飛速的發展下物流行業都處于第三方代運或托運,.汽車買賣維修行業上南部整個市場無一家規范企業但都在市內,汽車買賣和汽車修理都還處于過時的器材設備,人員的專業水平和職業操守均未受過正規的培訓.在上述狀態下的南部已經默認了現狀,而且都處于良性發展中.它們都屬于本項目的競爭對象但是我公司相信,我公司項目在運營后會將會引進大量的外來專業人才/五星級的服務以及現代化設備,這樣做才能在飛速發展中的南部站住腳.1.5 營銷策略...(略)

1.6財務分析...在本項目建成后的八至十七年收回項目成本,其間全部由資金鏈轉移部分資金流到本項目.（前三年收入與利潤、后三年收入與利潤、資產現狀、負債現狀、資金來源計劃、自有資金投入計劃與實際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）

第二部分 項目公司介紹

2.1 公司簡介...（公司基本情況、公司證照與資質、已取得的政府批文及其合規性、人財物資源優勢、現在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權現狀與歷史變更...2.3 企業文化...（公司精神、理念、戰略、目標保障措施、董事會成員與作用、監事會成員與作用）

2.4 合作伙伴關系...（合作項目與合作者名稱、合格供應商名稱及其供應的產品與服務）

第三部分 項目介紹.3.1 項目綜述...3.2 項目土地概況...（項目綜述、土地現狀、土地位置、周邊概況、土地性質、取得土地方式、土地價格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優勢）

3.3 項目規劃...（建設規劃指標、建筑工程總面積、不同產品的銷售面積、配套建筑面積、規劃證書的取得、概念性總體規劃圖、祥

規圖報批情況）

3.4 項目工程設計方案...（設計理念、產品定位、定位詮釋）

3.5 項目計劃與現狀差異...（整體開發計劃、開發周期、分區開發計劃、開發進度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項目開發與管理模式...3.8 項目公司資產與負債說明...3.9 項目公司貸款、或有負債、擔保抵押情況...第四部分 市場分析.4.1 目標市場狀況...4.2 目標市場宏觀經濟分析...4.3 目標市場房地產發展情況...4.5 項目市場前景...第五部分 競爭分析.5.1 競爭對手...5.2 競爭分析（SWOT）...5.3 結論...第六部分 營銷戰略.6.1 定價策略...6.2 銷售策略...第七部分 團隊管理.7.1 組織結構...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡歷...7.4 公司高層工作職責...7.5 人力資源規劃...7.6 管理機制...7.7 薪酬計劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環境...第九部分 財務分析.9.1 銷售收入預測...（銷售平均價格預估、總銷售回款預估）9.2 總成本估算...（預估總投資、預估成本明細、預估費用明細、預估稅金明細）

項目 9.4 現金流預估...（項目現金流預估、未來三年現金流預估）9.5 經濟效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評價...第十部分 風險及對策.10.1 經營管理風險...10.2 市場風險分析...10.3 工程風險分析...10.4 政策風險...10.5 其他不可預見風險...第十一部分 總結.第十二部分 附件.12.1 企業營業執照...12.2 組織機構代碼證...12.3 稅務登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發資質證書12.6 項目“五證”12.6 項目公司信用評級證書

第三篇：房地產項目商業計劃書

房地產項目商業計劃書 第一部分項目摘要

一、公司介紹

二、公司宗旨、目標和文化

三、核心經營團隊

四、公司主要項目介紹第二部分市場分析

第三部分項目概述

1、土地位置

2、交通情況

3、文化教育

4、項目初步規劃

5、周邊配套設施

6、土地升值潛力初步評估

第四部分市場機遇

1、項目優勢(S)

2、項目機會(O)

3、項目劣勢(W)

4、項目威脅(T)

第五部分項目定位

一、主要的消費群體為：

二、根據不同消費人群年薪情況分析，得出以下數據：

三、各目標人群購買預計占有量

四、賣點

第六部分競爭分析

第七部分價格策略、銷售渠道和方式

一、價格策略、二、銷售策略

三、媒體選擇

第八部分投資回報

一、商業回報

二、社會回報

第九部分項目風險及解決方案

第四篇：房地產項目商業計劃書范本

XXX房地產項目商業計劃書

項目單位：XXX房地產開發有限公司

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本商業計劃書屬商業機密，所有權屬于XXX房地產開發有限公司。其所涉及的內容和資料只限于具有投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規定：

1.若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX房地產開發有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.應像對待貴公司機密資料的態度對待本計劃書所提供的所有機密資料。

4.本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。

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目 錄

第一部分 計劃概要

1.1 公司簡介...（公司的基本情況、愿景與戰略、戰略保障體系、商業模式與資質、行業地位與成就、資源儲備與優勢）

1.2 項目介紹...（融資項目基本情況、項目現狀、項目規劃、項目優勢、預估總投資、預估總收入、預估總利潤、融資需求）

1.3 市場分析...（產品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）

1.4 競爭分析...（競爭對手、競爭優勢）

1.5 營銷策略...1.6 組織管理...（公司治理結構、組織結構、高管簡歷）

1.7 財務分析...（前三年收入與利潤、后三年收入與利潤、資產現狀、負債現狀、資金來源計劃、自有資金投入計劃與實際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）

第二部分 項目公司介紹

2.1 公司簡介...（公司基本情況、公司證照與資質、已取得的政府批文及其合規性、人財物資源優勢、現在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權現狀與歷史變更...2.3 企業文化...（公司精神、理念、戰略、目標保障措施、董事會成員與作用、監事會成員與作用）

2.4 合作伙伴關系...（合作項目與合作者名稱、合格供應商名稱及其供應的產品與服務）

第三部分 項目介紹.3.1 項目綜述...3.2 項目土地概況...（項目綜述、土地現狀、土地位置、周邊概況、土地性質、取得土地方式、土地價格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優勢）

3.3 項目規劃...（建設規劃指標、建筑工程總面積、不同產品的銷售面積、配套建筑面積、規劃證書的取得、概念性總體規劃圖、祥

規圖報批情況）

3.4 項目工程設計方案...（設計理念、產品定位、定位詮釋）

3.5 項目計劃與現狀差異...（整體開發計劃、開發周期、分區開發計劃、開發進度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項目開發與管理模式...3.8 項目公司資產與負債說明...3.9 項目公司貸款、或有負債、擔保抵押情況...第四部分 市場分析.4.1 目標市場狀況...4.2 目標市場宏觀經濟分析...4.3 目標市場房地產發展情況...4.4 目標市場地區房產發展趨勢...4.5 項目市場前景...第五部分 競爭分析.5.1 競爭對手...5.2 競爭分析（SWOT）...5.3 結論...第六部分 營銷戰略.6.1 定價策略...6.2 銷售策略...第七部分 團隊管理.7.1 組織結構...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡歷...7.4 公司高層工作職責...7.5 人力資源規劃...7.6 管理機制...7.7 薪酬計劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環境...第九部分 財務分析.9.1 銷售收入預測...（銷售平均價格預估、總銷售回款預估）

9.2 總成本估算...（預估總投資、預估成本明細、預估費用明細、預估稅金明細）

9.3 損益表預估...（項目利潤預估、未來三年利潤預估）

9.4 現金流預估...（項目現金流預估、未來三年現金流預估）

9.5 經濟效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評價...第十部分 風險及對策.10.1 經營管理風險...10.2 市場風險分析...10.3 工程風險分析...10.4 政策風險...10.5 其他不可預見風險...第十一部分 總結.第十二部分 附件.12.1 企業營業執照...12.2 組織機構代碼證...12.3 稅務登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發資質證書

12.6 項目“五證”

12.6 項目公司信用評級證書

第五篇：大型商業房地產項目如何操作

大型商業房地產項目如何操作

大型商業房地產項目無論從客戶的復雜程度，還是投資模式及經營模式上，都屬于房地產開發中的復雜產品，開發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大。此類項目在開發的前期決策過程中存在許多不可預見因素，具有很大的風險；同時，由于業態種類豐富，在后期的運營中也存在很多困難。因此必須采用科學的管理理論和技術對大型商業房地產項目的開發和運營進行全過程控制。

1.全過程管理的內容和程序

與其他房地產形式相比，商業房地產具有以下特點：

①客戶需求的特殊性。商業房地產的客戶包括兩級：初級客戶———商業運營商，終級客戶———消費者。一方面，商業運營商不同的經營內容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業房地產所針對的消費者數量龐大，客戶群結構復雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前期評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設經營的風險。

②開發贏利模式的不確定性。商業房地產的規模有大有小，對于小規模商業，通常采取開發銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業房地產，一般采取出租運營模式，注重資產的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。

③經營管理的復雜性。以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及ShoppingMall（商業區），業態種類豐富，對于不同類型要采取相異的經營管理模式，這就增加了后期經營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰。

商業房地產按項目本身可分為啟動、計劃、實施、控制和收尾五個階段，對應著策劃與決策、準備設計、建設施工和使用運營的全過程管理，通過項目策劃和控制達到項目全過程管理目標。

2.市場資源分析與策劃

在決策階段，可運用SWOT環境分析法對項目所處市場環境和各項資源條件進行分析。大型商業房地產項目的特點決定了對其進行環境資源分析的內容。主要包括：

①項目選址要求科學合理；

②符合市場發展的規律；

③良好的政策環境；

④積累行政資源；

⑤整合開發資源。

3.項目建設管理與控制

按照管理主體的不同，可以將大型商業房地產項目分為開發商項目管理子系統、設計方管理子系統、施工方管理子系統和供貨方管理子系統。以開發商的項目管理為基礎和紐帶，相互關聯共同構成商業房地產項目建設管理與控制系統。

項目建設管理與控制有四項基本目標：進度、費用、質量和安全，分別對應著組織計劃體系的戰略、政策、程序和規則四個層次。這四項目標同處于一個動態的平衡系統之中，相互作用，相互約束。若其中一項有變化就會引起其他三項的變化，以此來恢復項目控制的系統平衡。這種系統動態平衡關系好比天平：一頭是進度，一頭是費用，質量和安全則是杠桿。進度和費用是可活動和可調節的，且調整方向互為消長，屬于指標性的軟要素；而質量和安全則是固定的和不可變的，是標準性的硬要素。進度和費用應當以滿足質量和安全要求為前提（保持質量、安全為平穩狀態），否則即意味著對質量與安全的犧牲（杠桿發生傾斜）。作為開發商，必須運用先進的管理知識和手段，在項目建設過程中充分利用信息技術，密切注意三者之間關系的調節，分清主次，保證工程在最小成本下，按期按質地順利完成，實現進度、費用、質量和安全的系統平衡。

(1)項目進度管理

大型商業房地產項目總體分為多期工程，首期工程進度是否能按時完成對后續開發有重要影響，并直接關系投資效益，因此要加強工程進度和工期的管理控制。

①對項目總周期和一期工程周期進行論證和分析，制定出科學的實施方案和施工組織設計，確定經濟合理的施工方案。

②編制項目總體和分期的進度計劃，找出經濟合理的工期；編制階段進度計劃，對各階段的單項工程或工序編制出詳細的進度計劃，繪制工程進度表。

③大型商業房地產項目建筑面積較大，工期較緊，同時進入施工現場的施工單位較多，因此要對每個施工單位進行緊密的跟蹤和監督，保證其嚴格按施工計劃進度進行施工。

④在施工過程中對進度計劃要進行及時的檢測與調整，及時掌握項目的進展情況，發現計劃與實際的偏差，及時采取有效措施調整進度計劃，保證整個項目能夠如期完成。

(2)項目質量管理

項目施工過程中的質量管理，實際就是程序控制和過程偏差控制。在項目施工的實際工作中，通常采取委托項目監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控：監督檢查在工序施工過程中的施工人員、機械設備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態；是否符合質量要求；做好設計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質量問題和質量事故的處理，當出現不合格產品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現場出現質量異常情況、隱蔽作業未經檢驗而擅自封閉、未經同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令；對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業結果進行評價和確認。

(3)項目成本管理

由于施工階段的成本占整個項目成本的80%左右，直接影響項目開發總成本的高低，因此項目建設施工階段的成本控制尤為重要。成本控制主要有組織措施、技術措施、經濟措施，三者融為一體、相互作用。具體管理方法和技術有：

①工程部應健全內部審核機制，實行項目經理負責制，對項目的成本、質量、進度承擔全部責任。

②對施工單位制定的施工方案進行審查，確保方案的先進性和經濟性，從而節省工期、提高質量、降低成本。

③項目經理和施工管理員應認真記好施工日記，對進場材料設備的品牌、質量、數量等要認真審核，并對施工進度和完成的工作量等重大事項按日記錄在案。

④財務部按付款程序及有關工程合同控制撥付工程備料款、進度款。

⑤竣工決算階段的成本控制重點在于工程量的審定。

4.招商管理

現代商業房地產運營管理的精髓就是“統一運營”，主要包含四個方面：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。“統一招商管理”是后面

三個統一工作的基礎和起源，其成敗不僅決定前期規劃是否成功，而且決定著后期項目運營管理是否順利。大型商業房地產項目通常由開發公司成立運營管理公司，全面負責統一運營。

招商活動應注意以下原則：

①維護統一主體形象和品牌形象，對商戶的年銷售額和經營性質做一定的分析，保持項目的品位，不能盲目引進。

②保證市場的全面性，做到“他無我有，他有我優”，保證市場內產品的全面性和先進性。

③遵循核心主力商戶先行，其他商戶隨后的原則。

④注意核心主力商戶選擇布局原則，核心主力商戶適合放在經營軸線的端點，這樣能起到組織客流，擴大宣傳的作用。

⑤租賃經營采取“放水養魚”的原則，“先做人氣，再做生意”。

⑥對商戶的“統一服務”，包含統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的布置指導、統一的行政事務管理、統一的物業管理等。這一原則要充分體現在招商過程的思想上和合約中，從而體現并維護項目的品牌和特色。

在招商過程中，有必要對每一個商戶進行評價分析，預測其經營前景，以便確定其是否符合項目的整體經營方向和定位。可以采取商戶保證金制度，和相關管理部門聯合設立監察隊伍。此外，招商人員的素質也是招商成功與否的一個重要影響因素。所以應對招商人員進行必要培訓，并采取分類分級管理手段。

5.營銷管理

(1)銷售管理

大型商業房地產的銷售與招商環節往往密不可分，互相影響，相輔相成。商業房地產營銷的成功關鍵在于：給投資者充足的信心，使其相信商鋪的招商成功一定會帶來穩定的租金收入和持續的增值空間，銷售活動必須借助招商大造聲勢，挖掘并創造強大的營銷賣點，增強投資者的信心，打消其投資顧慮，保障銷售成功。在銷售過程中也應該與當地政府積極合作，充分利用行政資源。

根據效益、協同、可控性、風險原則，應采取直接銷售和間接銷售相結合的銷售策略。在建初期階段應采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購買的特點及變化趨勢，及時做出相應的經營決策，還可以相對縮短流通環節，減少流通費用，降低營銷成本；建設后期和建成后應選擇房地產中介代理公司負責銷售。因其熟悉市場情況，對所擅長的市場領域有充分的認識，可以降低銷售難度，加速銷售進度，降低利潤風險，有利于風險分攤和轉移。

(2)促銷管理

應采取目標任務法：先確定促銷目標，然后確定達到目標所需完成的任務，最后再估算所需的促銷費用。這種方法可以使企業管理人員將促銷費用和促銷目標直接聯系起來，便于進行產出投入分析。項目在建初期應當采取傳單、戶外平面廣告、報紙等廣告媒介的促銷組合策略來進行宣傳，提高企業和項目的知名度。項目開工時，要充分利用當地的行政資源，舉辦開工典禮，邀請當地政府的領導和媒體參加，從而擴大項目的影響力和知名度。

6.運營管理

運營是大型商業房地產項目持續收益和升值的源泉。目前大多數商業房地產項目采取包租的形式，由經營管理公司統一經營。這種經營方式對于公司和投資者來說是一種“雙贏”的方式：對公司來說，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對投資者來說，有穩定的租金收入。這種方式成功的關鍵在于管理公司的規范性和專業性。所以在成立（或委托）管理公司時應從這兩個方面進行考慮和分析評價，從而保證市場的租賃、物業、營銷策劃和服務能在專業、規范的管理下統一進行。

由于大型商業房地產項目開發建設所占面積大、涉及行業多、范圍廣，因此運營中還可以成立經營商戶的統一基金、行業協會或商會。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協調與經營管理公司的合作、監督管理公司的工作質量，而且便于提高公司的管理效率，將公司的主要精力和業務從眾多個體商戶的繁瑣工作中解放出來，從大市場的角度進行整體營銷、推廣和服務。