第一篇：租賃合同案例分析報告

租賃合同糾紛分析報告

一、案情概要

本案第三人譚建華與被告冉隆彬曾是多年的同居關系，于2007年2月份雙方自愿解除關系，簽訂了《解除同居關系協議書》，其中對紅湖賓館房屋進行了分配，譚建華占有60%的份額，冉隆彬占有40%的份額。被告冉隆彬與被告孫小萍與2008年1月18日在民政部門登記結婚，系合法的夫妻關系。2011年3月1日，二被告與原告楊華江在石柱縣黃水鎮街上達成口頭租賃房屋（紅湖賓館）的協議，當日原告楊江華從黃水農村商業銀行取款人民幣一萬元交給被告孫小萍作租房訂金，同年3月8日，原告楊華江與二被告在石柱縣農業銀行與被告冉隆彬的辦公室訂立正式的“房屋租賃協議”（將訂立協議的時間打印成“2011年3月1日”，便于計算租賃期限），協議約定租賃期限為4年（即從2011年3月1日至2015年2月28日為止），租金每年交三萬元，并約定任何一方違約應承擔違約金一萬元，二被告經與原告協商，要求原告交納“紅湖賓館”轉讓費五萬元，并承諾將經營紅湖賓館的特種經營許可證、衛生許可證、營業執照等證照手續轉交原告，并協助原告辦理變更手續，原告楊華江按協議約定，于3月8日的當天給二被告交了租金三萬元以及轉讓費五萬元，第三人譚建華對二被告與原告租賃轉讓紅湖賓館之事不知情，于2011年3月10日與王玉芹（女）訂立買賣房屋（紅湖賓館）的協議，同年4月12日到石柱縣黃水鎮經旁人講并調查核實，才發現“2011年3月

8日被告與原告租賃轉讓紅湖賓館”之事，對原告與二被告的租賃轉讓賓館行為表示追認同意，只要求二被告按60%的份額給她（指譚建華）分配租金及轉讓費，之后第三人譚建華多次向二被告主張權利，由于二被告拒絕，導致未果。2011年5月4日，譚建華將紅湖賓館屬于她所有的60%份額范圍的賓館房間上鎖，造成原告楊華江無法營業，再者，二被告自協議簽訂后一直沒有將相關證書交給原告楊華江，也導致了原告營業受阻。之后，楊華江多次找二被告前往黃水協調解決，二被告不予理睬。遂導致糾紛。

二、分析

1、原告與二被告簽訂的租賃房屋協議合法有效。

二被告系合法的夫妻關系，與原告之間的租賃轉讓賓館的協議，雖然只有原告與被告冉隆彬的簽字，但客觀事實上被告孫小萍自始自終在場，而且還給原告楊華江出具了五萬元的紅湖賓館轉讓費（由書證中這五萬元轉讓費收據可以證明），所以本案的主體包括孫小萍在內。第三人譚建華雖然對原告與而被告之間的租賃轉讓賓館之事開始不知情，訂立協議時也不在場，但在2011年4月12日發現經查證屬實后，對原告與二被告于同年3月8日簽訂租賃房屋及轉讓賓館的行為表示同意追認，至始至終只要求二被告給其（指譚建華）按60%的比例分配租金及轉讓費，因此，譚建華也是租賃協議的主體。本案主體適格、內容合法、不違反法律禁止性的規定，是一個真實合法有效的協議。本案的協議是否有效，關鍵在于第三人譚建華是否追認及追認效力的問題，盡管追認行為發生在2011年3月10日房屋買賣之

后，但譚建華在2011年4月12日才發現并查證核實2011年3月8日的租賃行為，譚建華并非以2011年3月10日出售房屋的行為來否定其租賃行為，《合同法》第229條規定的房屋買賣不破租賃的原則也符合此情形。本案中，第三人譚建華是紅湖賓館的權利人，譚建華與王五芹之間房屋買賣協議是否生效，不影響譚建華對原、被告租賃房屋協議行為的認定效力，更何況于被告冉隆彬及第三人譚建華在把房屋賓館出售時，未讓楊華江知曉，也未提前通知楊華江，剝奪了楊華江的優先購買權，違反了《合同法》第230條和《民法通則》意見第118條之規定。總而言之，原告與二被告之間的租賃轉讓賓館的行為，譚建華已追認，完全是合法有效的。

2、二被告具有嚴重的違約行為，原告有權解除協議。

二被告不按約定將特種行業經營許可證、衛生許可證等證照手續轉移給原告并協助更名登記。作為租賃房屋轉讓賓館經營，這些相關證照是必不可少的，而且轉讓賓館這些證照手續自然要也要一同轉交，這是一個基本的常理、慣例。由于二被告的行為造成原告營業受阻。再者，在履行合同的過程當中，由于二被告與第三人租金、賓館轉讓費分配無果，第三人譚建華給自己在賓館中的相應份額的房間上了鎖，使得原告無法正常營業。這兩種行為使得合同目的不能有效實現，二被告應承擔主要責任。最后，二被告及第三人在出賣房屋過程當中，未征求原告的意見，剝奪了在同等條件下原告優先購買的權力，并且也未事先通知原告，違反了《合同法》第230條和《民法通則意見》第118條的規定，也是一種違約行為的事實表現。綜上所訴，二

被告已然嚴重違約，導致協議目的不能實現，原告有解除觸協議。

三、基本結論

二被告不給予原告提供經營賓館的相關證照，實際上是以自己的行為表明不履行協議，從訂立租賃房屋轉讓賓館的開始就違約，又加上隨后不給予第三人分配租金及轉讓費的嚴重過錯行為，迫使第三人對紅湖賓館房間上鎖，造成原告無法經營賓館，根本無法履行協議，構成根本性違約。

從協議的訂立到后來糾紛的發生，其中各個主體都是適格的，具有權利能力，所以在訂立階段無違反法律情況。協議的內容清晰、具體，無違反相關法律內容，所以協議總體說來是合法有效的。其出現的各種問題，原因是二被告不履行關鍵條款，在房屋權利內部利益分配處理不當，導致原告利益受損，原告有權提出賠償要求。

第二篇：房屋租賃合同案例分析

房屋租賃合同案例分析

一、案情簡介

2012年2月，原告韓某與某公司簽訂了《房屋租賃合同》，將自己的房屋出租給某公司從事經營業務，租賃期限為2012年9月至2018年9月。合同約定年租金為87000元，在租賃合同履行期間內，雙方不得單方解除合同或者變更合同條款，任何一方違反本條款規定，由違約方賠償對方當年房屋租賃費二倍的違約金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知書，單方解除租賃合同。雙方就解除合同事宜經多次溝通未達成一致意見，于是，韓某一紙訴狀將某公司訴至人民法院，要求某公司按合同約定支付單方解除合同的違約金174000元（當年房屋租賃費的二倍）。

在庭審過程中，某公司辯稱，2016年8月，該公司在當年合同約定履行日之前向原告韓某出具了一份告知書，原告韓某在收到告知書后遂針對該案涉案房屋進行了招租行為，原告韓某的招租行為足以證明其與該公司達成了解除合同的合意，屬于雙方協議解除合同。該公司不應承擔延期交納租金的違約金，而且韓某計算的違約金過高，即使應支付違約金，也應減少違約金。

（二）案件結果

經法院審理后，根據《中華人民共和國合同法》第一百十四條之規定，判決如下：

一、被告某公司支付原告韓某43500元。

二、駁回原告韓某的其他訴訟請求。

（三）案件分析

本案是房屋租賃合同糾紛，法律關系明確，某公司單方解除合同，違反合同約定，判決某公司支付違約金沒有爭議。本案的爭議焦點是違約金是否過高，如何判斷違約金過高，如何調整過高的違約金。本案中韓某認為《房屋租賃合同》是雙方真實意思的表示，關于違約金的標準也是雙方協商的結果，未違反有關法律法規，是合法有效的，雙方均應遵守履行，某公司合同約定的租賃期限到期之前單方解除合同，存在違約行為，應按約定支付違約金。

本案中某公司違反了合同約定，單方解除合同，應當承擔違約責任。原告韓某要求被告某公司支付違約金，理由正當。但原告韓某要求被告某公司支付按照合同約定的當年租賃費二倍的違約金，該標準過高，故法院依法調整為違約方賠償對方當年租賃費二分之一的違約金，也即43500元。

二、普法之窗

合同違約責任是指《合同法》第一百零七條規定的：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。但是，違反合同，并不一定會引起民事責任的承擔。只有具備一定的條件，違約當事人才承擔違約責任。根據法律的規定，構成違約責任應具備的要件有：

1.有不履行或者不完全履行合同義務的行為;2.當事人的違約行為造成了損害事實;3.違約行為和損害結果之間存在著因果關系。

（一）合同法關于違約責任的規定

第一百零八條規定：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

第一百一十三條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

第一百一十九條規定：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百二十條 當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。

（二）合同法關于違約金條款的規定

第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

《中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條規定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

以上是合同法關于違約責任的規定，合同的簽訂運用在企業經營活動中越來越多，與之相應，因合同糾紛也越來越多。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。在簽訂合同之時應特別注意違約責任的約定，要了解相關法律關于違約責任與違約金的規定，違約責任要量化為違約金或確定違約賠償金的計算方法；必要時應及時向公司法律部門進行咨詢，特別是在格式合同中，應履行采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，對免除和限制對方責任的格式條款予以說明的義務，避免在合同履行中造成違約，減少企業經營中的經濟損失。

第三篇：融資租賃合同案例

第六章融資租賃合同

第一節出租人的義務

案例—：按照約定購買租賃物并交付給承租人使用收益.的義務

[案情]

某公交公司為解決城市交通問題，與某租賃公司訂立一份融資租賃合同。合同中約定由租賃公司按照公交公司的要求，購進10輛大轎車，租金自公交公司收到租賃車輛之日起計付。租賃公司按照公交公司提出的供貨商和車輛型號、規格與供應商訂立購買該批車輛的合同，約定先支付貨款90％，其余10％在收到公交公司收到貨物的通知后支付，并規定到貨時間為2002年11月30日。后公交公司于2002年11月20日收到供貨商已發貨的通知，辦事人員將此情形通知了租賃公司，但稱“已到貨”。租賃公司收到公交公司的通知，就向供貨商支付了剩余貨款。而實際上，公交公司于同年的12月20日才收到購進的車輛。因公交公司堅持從12月20日支付租金，而租賃公司堅持應從11月20日計付租金，雙方發生爭議。租賃公司起訴到法院，要求公交公司按照約定支付租金。

[問題]

本案中，公交公司應當從何時起交付租金?

[分析提示]

1、法律依據及法理分析

2、融資租賃的流程

3、出租人交付租賃物的方式

4、出租人履行交付租賃物義務的標志

5、融資租賃合同的生效時間

[參考結論與法理分析]

（一）參考結論

本案中，雙方爭議的是租金的計算時間，實際上涉及出租人購買租賃物的義務履行問題。公交公司應當按照其通知租賃公司的到貨時間交付租金。

（二）法理分析

1、融資租賃合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租賃物

因融資租賃合同的承租人也是以取得對租賃物的使用收益為目的的，因此融資租賃合同的出租人也負有交付租賃物給承租人的義務，但該義務不同于租賃合同中出租人交付租賃物的義務。主要有以下兩點區別：

第一，融資租賃合同的租賃物是由出租人應承租人的要求購買的，租賃的標的物與買賣的標的物是同一物； 第二，融資租賃合同的租賃物不是由出租人直接交付而是由出賣人即供貨商直接交付給承租人的。因此，融資租賃合同中出租人的主要義務之一就是按照承租人對供貨商及標的物的選擇購買租賃物，而不是直接向承租人交付租賃物。《合同法》第239、第241條規定。

2、融資租賃合同的出租人交付租賃物的標志

融資租賃合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租賃物，而是采取觀念交付的方式，即按照合同的約定由出賣人向承租人交付標的物，承租人于受領出賣人交付的標的物后應將受領的事實通知出租人。因此，只要承租人向出租人發出了受領標的物的通知，不論承租人是否受領了標的物，就視為出租人履行了交付的義務，自此時起融資租賃也就生效，承租人就應依約定交付租金。

為保證承租人能夠對租賃物為使用、收益，《合同法》第245條規定：“出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用。”為保證承租人對租賃物的占有和使用，一方面出租人應將標的物及時交付給承租人；另一方面出租人要讓承租人在租賃期間享有租賃物的使用收益權，不得妨礙承租人的使用收益并且基于其對租賃物的所有權排除第三人的妨礙。

就本案來說，某租賃公司按照某公交公司的要求訂立了買賣合同，并且履行了買賣中的全部義務，某公交公司已通知租賃公司其受領了貨物。盡管通知的事實與真實事實不符合，但這既不是租賃公司的過錯，也不是租賃公司能夠和應當知道的.因此，基于公交公司通知租賃公司受領標的物的事實，租賃公司履行了自己購買標的物并保證交付標的物給公交公司的義務，因為除當事人另有約定外，融資租賃合同應自承租人收到出賣人交

付的標的物之日起生效，所以從承租人通知出租人其收到租賃物之日起，承租人就應依約定交付租金。

案例二：特別情形下的瑕疵擔保義務

[案情]

某私營企業乙與某租賃公司甲簽訂一份合同，約定由甲投資購買日本的一條生產線出租給乙。合同簽訂后，日本供貨商按照約定的日期將生產線設備交付給乙，乙出具了驗收證明并將受領設備的事實通知了甲。乙利用該生產線進行生產1個月后，發現設備存在嚴重缺陷，不能進行正常生產。乙就向甲提出，要求減少租金，并由甲對該生產線設備進行維修。而甲則認為，它只是投資為乙購買設備，設備存在缺陷屬于供貨商的責任，不應由它承擔責任。乙起訴到法院要求甲對設備存在的缺陷承擔責任。

法院在審理中查明：企業乙向甲提出了進口生產線的要求，租賃公司甲根據乙的要求經選擇確定購買日本供貨商所供的該設備。

[問題]

租賃公司甲應否向企業乙承擔租賃生產線缺陷的責任?

[分析提示]

1、法律依據

2、租賃物的瑕疵擔保責任主體

3、出租人承擔瑕疵擔保責任的特別情況

[參考結論與法理分析]

（一）參考結論

這涉及租賃公司甲對乙承租的租賃物的瑕疵有無擔保責任。本案中的租賃公司甲應對乙企業租賃的生產線的瑕疵承擔責任。

（二）法理分析

1、出租人一般不承擔租賃物的瑕疵擔保責任，特殊情況除外

融資租賃合同的出租人是以融物的形式向承租人提供融資的，其主要義務是出資購買租賃物提供給承租人使用收益。出租人與供貨商之間的權利義務中與受領標的物有關的，由承租人承受。在租賃期間，租賃物的維修也要由承租人負責。正因為如此，融資租賃合同的出租人對租賃物的瑕疵一般不負擔保責任。《合同法》第244條規定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。”依此規定，在承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的例外情形下，出租人對租賃物的瑕疵應當承擔責任。

2、出租人承擔瑕疵擔保責任的特別情況

一般來說，依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物主要有以下情形：（1）由出租人選擇決定標的物的種類、規格、型號、商標、出賣人等；（2）出租人迫使承租人選擇某標的物或出賣人，或者出租人擅自變更承租人選擇的標的物或出賣人；（2）出租人明知標的物有瑕疵而不告知或者因重大過失而不知租賃物有瑕疵；（4）出租人與出賣人間有密切關系（5）當事人約定承租人不得向出賣人索賠的。有上述情形時，出租人應對租賃物的瑕疵承擔責任，即使當事人間有免除瑕疵擔保責任的約定，該約定也無效。

本案中，租賃公司甲并非是根據承租人的選擇決定出賣人，而是自己選擇了供貨商。從案情看，在租賃物和出賣人的確定上，屬于“承租人依賴出租人的技能或者出租人干預選擇租賃物”的情形，因此，根據《合同法》第244條規定，租賃公司甲對乙企業承租的該設備不能正常生產的瑕疵應當承擔責任。

第二節融資租賃合同承租人的主要義務

案例一：承租人對租賃物的保管、維修義務

[案情]

某石材廠為提高產品質量，需增加兩臺花崗巖薄材加工設備，因流動資金不足，就與某租賃公司商定，由租賃公司購買設備租賃給其使用。后某石材廠與某租賃公司正式簽訂了合同。合同中約定由租賃公司出資購買石材加工設備租賃給石材廠使用，租賃期限為5年，自設備到廠后開始每6個月付一次租金。某租賃公司按照石材廠選定的廠家和設備購買了設備，石材廠收取設備后及時投產，并于6個月后向租賃公司支付了首期租金。但是，第二期租金到期后石材廠未付租金，租賃公司催告石材廠支付租金，石材廠則提出：自投產半年后，設

備經常出故障，租賃公司應設法予以維修，使之能正常生產，否則不能支付租金。無奈，租賃公司起訴到法院，要求石材廠支付到期租金。

[問題]

本案雖為支付租金的糾紛，但涉及的問題主要是租賃公司應否維修設備，以排除其故障?

[分析提示]

1、法律依據

2、法理分析

[參考結論與法理分析]

（一）參考結論

租賃公司對石材廠承租的設備無維修義務，石材廠應按約定支付租金。

（二）法理分析

1、出租人是根據承租人的選擇和要求而購買租賃物——不承擔維修設備，以排除其故障義務

融資租賃合同的出租人是以融物的形式融資的，出租人是根據承租人的選擇和要求而購買租賃物提供給承租人使用收益的，因此，租賃物雖為出租人所有，但在租賃期間只有在承租人破產時，出租人有取回權。除此以外，出租人應保證承租人對租賃物為使用收益，在承租人的權利受到第三人妨害時出租人應基于所有權排除第三人的妨害。

2、租賃物為承租人占有、使用收益——承租人承擔維修設備，以排除其故障義務

因為租賃物雖為出租人所有，卻是承租人占有、使用收益的，所以承租人對租賃物有妥善保管、使用的義務。

3、出租人享有在租賃期限屆滿時收回租賃物加以使用或處分的期待利益——需要保持使用或處分的期待利益

同時，由于融資租賃合同的出租人—般不負標的物的瑕疵擔保責任，但卻享有在租賃期限屆滿時收回租賃物加以使用或處分的期待利益，所以，為保障出租人該期待利益的實現，承租人不僅應妥善保管標的物，而且負有維修租賃物的義務。《合同法》第247條明確規定：“承租人應當妥善保管、使用租賃物。承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。”

就本案來說，因依《合同法》第247條規定租賃的設備的維修義務由承租人負擔，因此，某石材廠除應妥善保管、使用承租的設備外，還應履行維修租賃的設備的義務，租賃公司并無維修義務，石材廠自不能以租賃公司不維修租賃物為由而拒付租金。

案例二：承租人的租金支付義務

[案情]

某租賃公司與某電子公司簽訂一份融資租賃合同。雙方約定：按電子公司的要求，租賃公司進口年產500萬只充氣打火機全套設備和生產技術，租給電子公司，租金總額為397 501 834日元，分6次付清，每6個月付一次，未能支付到期租金，應付遲延利息。合同中還約定：如電子公司不支付租金，租賃公司即可要求即時付清租金的一部或全部，或徑行終止合同，收回租賃物件，并由電子公司賠償損失。

電子公司自約定償還第一期租金起就未能按合同約定如數支付租金，前后兩次僅付租金41 639002日元及利息5 319467日元，尚欠租金41 639002日元及逾期利息。租賃公司多次催要未果，遂向法院起訴，要求電子公司按合同規定償付租金及利息。

一審法院經審理認為，電子公司應按合同約定償還租金和合同期限內的遲延利息。租賃公司沒有依合同約定及時采取收回租賃物的措施，致使損失擴大，應承擔—定責任。一審法院判決后，租賃公司認為，一審認定其未及時收回租賃物，致使損失擴大，既不符合事實，也與融資租賃的法律特征相悖。租賃公司上訴后，二審法院宙理后認為，被上訴人關于上訴人未及時采取措施，致使損失擴大的主張沒有事實法律依據。

[問題]

本案經一、二審法院審理，爭議的焦點在于在電子公司不支付租金時，租賃公司有無義務及時收回租賃物?

[分析提示]

1、融資租賃的承租人支付租金義務的履行特點

2、承租人不履行支付租金義務時的救濟措施

3、當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，但承租人無力支付剩余租金時的處理

[參考結論與法理分析]

（一）參考結論

本案中的電子公司應當按合同約定支付租金并承擔遲延支付的利息，租賃公司未收回租賃物并無責任。這涉及承租人的義務及其違反義務時的救濟措施。

（二）法理分析

1、融資租賃的承租人支付租金義務的履行特點

融資租賃合同的租金條款是合同的主要條款。租金是融資的對價，出租人是通過收取租金來收回投資并獲取相應的利潤。因此，按照約定支付租金是融資租賃承租人的主要義務。與租賃合同不同的是，融資租賃的承租人支付租金義務的履行有以下特點：第一，只要融資租賃合同成立并生效，不論承租人是否實際使用租賃物，均應按約定時間支付租金；第二，不論租賃物是否存在瑕疵，承租人均須支付租金；第三，在租賃期間，承租人承擔標的物毀損、滅失的風險，即使標的物因不可歸責于雙方的事由發生毀損、滅失，承租人也仍應支付租金；第四，因承租人違約而由出租人收回租賃物時，承租人也不能以租賃物的收回而拒絕履行支付租金的義務。

2、承租人不履行支付租金義務時的救濟措施

承租人應當按照合同約定的期限、數額、方式或幣種支付租金。《合同法》第248條規定：“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”依此規定，在承租人未按約定支付租金時，出租人可以催告承租人支付，經催告承租人在合理期限內仍不支付租金時，出租人可以選擇采取以下救濟措施：第一，請求承租人支付包括已到期和未到期的全部租金；第二，解除合同，收回租賃物。可見，無論是要求支付全部租金還是解除合同、收回租賃物，都是出租人的權利，可由出租人依其意思選擇行使。

這里要特別注意《合同法》第249條規定，若當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同而收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。

就本案來說，電子公司未按照合同約定支付租金，租賃公司經催告后既可以要求其支付全部租金，也可以解除合同、收回租賃物。租賃公司選擇要求電子公司支付全部租金，就應滿足租賃公司的請求。至于解除合同、收回租賃物，則屬于租賃公司可選擇行使的權利，租賃公司不選擇行使該權利，自不應承擔責任。

第四篇：店鋪租賃合同(案例)

店鋪租賃合同

出租方(甲方)：***

承租方（乙方)：***

甲方2011年月日將**市**城號店，面積平方米出租給乙方，為明確甲乙雙方的權利和義務關系，特訂立如下合同：

1、2011年月日起至年月日，租期年。

合同到期時，同等條件下乙方可優先租賃。

2、乙方以每月元/平方米，合計月租金人民幣元，承租甲方店鋪，租金按三個月為一期交納，每一期的第一天繳納。超期五天未交租金，甲方將無條件收回店鋪且押金不退。

3、租金每年每平米在上一年的基礎上遞增%，租賃期間產

生的稅收、物業費、水電費等費用由乙方負責。

4、在簽訂合同時乙方須向甲方繳交押金人民幣元，押金不

計息，合同到期退還。提前退租押金不退。

5、乙方應愛護店鋪設施，如有或損壞，乙方應按市場價賠償或負

責修復。乙方如需對門店進行改裝，須經甲方同意后方可施工。

6、合同期內乙方如需轉讓他人，應事先告之甲方，未經同意甲方

擅自轉讓他人，甲方有權收回店鋪。

7、做好事故和治安防范，在租賃期內，店鋪如遇各種事故，包括

火災風災地震自然災害而造成重大損失，均由乙方承擔。

8、租賃屆滿乙方退租，在租賃期間裝修的固定設施無償歸甲方，可動設施乙方必須在期滿前五天內處理完畢。

9、租租期間，門面鑰匙、電費卡、水費卡由乙方保管，合同終止

后歸還甲方。

10、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份。

甲方：乙方：

身份證號：身份證號：

電話：電話：

年月日

第五篇：2011倉庫租賃合同分析報告

2011倉庫租賃合同分析報告

合同背景：

我方：

1、我公司與XXXX的租賃合同已將到期，迫切急需租賃新的XX儲備倉庫。

2、XX的儲備在倉庫的規模和硬件條件上要求較高，一般的倉庫都不能滿足要求。

3、地理位置能滿足條件的也少之又少。

對方：

1、正好有4間庫房閑置堆放雜物，出租后可取得一定收益。

2、倉庫規模與我們的需求基本相符。

3、地理位置相對可以接受。

4、同屬XX單位感覺上會便于溝通，在各方面會給予很多方便。

分析原因、過程及結果：

首先，甲乙雙方就房屋租賃事宜達成共識，但房屋本身不完全符合我方XX倉庫的要求，對方負責房屋的主要改造工程。此工程是做為租賃前的首要工作，因此維修和租賃是構成合同主要內容的兩個重點部分。

關于此項維修工程的選擇可以是雙向的，即我方執行對方付費和對方執行自行付費。我們雙方共同選擇的是租賃方執行。因為對方

執行的維修工程最終的使用人是我方，因此我方應在事前將相關事宜與對方做好約定。合同簽訂的實際過程中只對圖紙和項目明細表做了簡單的約定，未明確在合同文本中體現，而且所做的約定中也缺少了十分重要的關于工程質量的約束。

此項漏洞造成的主要后果：地面硬度不達標，造成室內粉塵污染嚴重，影響藥品貯存和人員健康。直接經濟損失：10萬元以上。

深入分析：此合同中，我方無法追究對方責任的原因就是在合同中工程維修一項未做明確約定。合同文本中本應是以維護自身最大利益為前提，但雙方的主客場位置還會因為受到繼續合作可能性；雙方實力；此項合作對我們自身重要性；人力、物力、財力和時間等方面相關因素的影響和制約，而分為以下三種類型。

即：

1、讓步型談判：目標：達成協議、擴大合作。態度：避免雙方沖突、強調雙方信任；提議、讓步、信任對方；對人和問題態度溫和、作出讓步維系關系；相信對方、容易變換立場。

2、立場型談判：目標：取得勝利。態度：視對方為對手，各有實力、各提條件；強調各方意愿、觀點、立場不能改變；要求對方讓步作為建立關系前提條件；對人和問題都態度強硬；決不相信對方、堅持立場。

3、原則型談判：目標：圓滿有效解決問題。態度：把人與問題分開,對人軟對事硬；信任于否與談判無關； 著眼利益而不是立場,共同探究共同性利益；根據客觀標準達成對雙方有利協議。

由于同等規模和地理位置的庫房對于我們來說選擇不是很多，甚至幾乎沒有，再加上前一個庫房租期即將結束，已沒有時間再找新的庫房。所以在此項合作中我方所采取的是讓步型談判方式。

而對方所采取的是立場型談判方式。淺談對方采取此種方式的原因：

1、對方所提供的合同文本是經過相關部門集體會議研究一致通過的，對于談判代表來說，是不應或不能輕易改變的。

2、談判是雙方為滿足各自經濟利益的需要，對涉及各方面切身利益的分歧進行意見交換和磋商，謀求取得一致和達成協議的經濟交往活動。換句話來說，是雙方在合法范圍內，利用法律武器爭取自己最大權益的，沒有硝煙的戰爭。從開戰到結束，任何信息的透露都將決定結果的成敗。在此合同中我方的重要信息，我個人分析有兩點：a、同類庫房的市場稀缺性；b、我方租賃新庫房的迫切性。只要對方掌握這兩點信息，基本就決定了我方在此次談判中的背動處境。

3、對方所出租的庫房屬閑置資產利用收益，能不能租得出去不會影響對方的主營業務。上述原因造成對方對談判一事態度明確。對方所持的談判態度和我方的被動局面對結果的形成起到了一定程度的作用。

解決：上述1、3兩項都是我方無法改變的。對于提到的重要信息第2項，有些信息也許是做不到絕對保密的，但在談判中的你來

我往，甚至談判之余的閑談都應受到重視，不能涉及關于暴露自身弱點的重要信息。這就要求談判人在談判過程乃至與對方接觸的整個過程中保持頭腦的高度清醒，知道哪些話是可以說的，哪些是絕對不能提的。即使是在對方清楚的了解到我方的弱點后，也應不露聲色、不卑不亢，合理的利用談判中的唇槍舌劍來力挽狂瀾是最佳的談判結果。

在這項合同中，雖然處于被動局面，地面出現問題的風險也是可以想辦法從文本上規避的。因為我公司租賃庫房是做為XX貯備，相對條件要求較高，在用途上來說有一定特殊性。在合同文本訂立時即將維修整改工程做為合同的一項重要內容列入到合同文本中。以維修整改工程滿足我方需求為前提，庫房租賃的租賃日期從我方驗收合格之日起算起。在使用過程中出現問題，如因對方工程質量問題，對方應負全責，并返給我方從問題出現至問題解決期間的租金（或可做出其他約定）。從文本表面看這些是不直接影響對方收益的，即不屬過分的要求，又無形中約束的對方的工程質量。只要態度正確，目標明確，將人與事分開，對人溫和，對事堅決，最終是一定能夠與對方達成共識，并實現我們自己的談判目的的。

“生存，就是與社會、自然進行的一場長期談判，獲取你自己的利益，得到你應有的最大利益，這就看你怎么把它說出來，看你怎樣說服對方了。——哈佛大學教授：約克.肯”。這句話真切地體

現了談判的精髓。怎樣運用智慧微笑地提出自己的要求，并讓對方認可不是不可能的事，就看我們怎么去做。