第一篇：預售商品房合同糾紛

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文章來源：中顧法律網

預售商品房合同糾紛

1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權后，設立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經合法審批在該塊土地上開發建設金鑾灣廣場房屋...上訴人福建東山太平洋房地產有限公司(以下簡稱東山太平洋公司)為與被上訴人郭經緯等52人、原審第三人香港太平洋企業(集團)有限公司(以下簡稱香港太平洋公司)預售商品房合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，對本案進行了審理。東山太平洋公司的委托代理人王建輝，郭經緯等52人的委托代理人王桂英到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

經審理查明：1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權后，設立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經合法審批在該塊土地上開發建設金鑾灣廣場房屋。1993年3月3日，東山縣房產管理處批準東山太平洋公司在境外銷售其開發建設的房屋。1993年6月，郭經緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂了43份《商品房購銷合同》，約定：郭經緯等52人(乙方)向東山太平洋公司(甲方)購買位于福建省東山縣金鑾灣百億新城內金鑾灣廣場房屋43單位，總價款新加坡幣2243461.71元，乙方在合同簽訂時付總樓價的10%，簽訂后 30日內付總樓價的20%，其余樓價款于甲方發出入伙通知書后10日內付清;甲方須于1994年3月31日將物業交付乙方使用。如甲方未能按上述日期交付，須按上述日期起第六十天后按以乙方已付樓款之萬分之四向乙方支付利息;本合同書的訂立、變更、解除、終止，均適用中華人民共和國法律及有關規定。合同簽訂后，郭經緯等52人按43份合同分別支付了定金、第一期、第二期購房款，共計新加坡幣673016.81元，其中：郭經緯、梁愛珍支付26908.5 元，韓祥豐支付16048元，張思亮、周美姬支付26908元，郭金龍、鄭賽娥支付16677元，蘇秀華、蔡清偉支付32022

元，蔡秋河支付11115 元，李必光支付22509元，李俊龍、陳秀妹支付51000元，李高強、李高超支付16677元，李松喜、蘇燕君支付65512元，李永良、張開春支付 16677元，林寶玉、鄭麗玲支付16677元，盧耒發支付12276元，黃玉鶴支付12951元，黃書村支付13975元，王蓮玉支付16677.9 元，潘合耀、蔡翠娥支付12276元，沈妙嫦、林貴庠支付11100元，陳維深、鄭秀蘭支付30016元，黃良天、袁美玉支付16677.9元，葉建德支付16677元，王國祥支付10103.71元，朱進來支付16677元，李慶宗支付11115元，林作佳、張惜鳳支付13828元，林樹雄、符玉梅支付 23492元，吳順吉支付21921元，顏金豐支付13563元，陳亞順支付22509元，陳萍珠、黃亞安支付22509元，龍昌明支付8611元，陳信隆、曾燕芬支付16677元，陳利穎、陳愛朱支付16677元，黃奕鵬支付13975.9元。東山太平洋公司分別于1993年7月2日、29日向付款人出具收據、香港太平洋公司在收據上簽章。1994年年底，金鑾灣廣場工程停工，至今尚未恢復建設。期間，郭經緯等52人多次催促東山太平洋公司及香港太平洋公司按合同交付房屋并按合同約定賠償利息損失，東山太平洋公司曾于1995年8月23日函復購買東山縣金鑾灣廣場之新加坡買方，稱：將房屋交付使用日期延至1996年6月30日，如再不能如期交付，1996年6月30日以后之過期賠償，將按買家已付款項的日息萬分之八計算賠償，另1995年年底前之賠償按原合同規定按日息萬分之四計算。雙方在《商品房購銷合同》的第16條中約定：甲方同意該物業入伙起五年后的一年內以本合同所訂樓價之兩倍價格向乙方回購該物業，屆時乙方對該物業之出讓與否有自由選擇權。但合同簽訂后，雙方對該項約定如何實際履行未再作約定。

1999年2月，郭經緯等52人以東山太平洋公司未能在1994年3月31日交付房屋，已構成嚴重違約，請求解除合同，判令東山太平洋公司及香港太平洋公司返還郭經緯等52人購房款新加坡幣673016.81元、律師見證費新加坡幣126121元，并按東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償利息損失，及其他損失新加坡幣48萬元。

一審法院認為，東山太平洋公司經政府職能部門批準，在境外銷售其開發建設的東山金鑾灣廣場房屋，香港太平洋公司代理東山太平洋公司在新加坡與郭經緯等52人簽訂的43份《商品房購銷合同》，雙方意思表示真實、內容合法，應為有效合同，雙方均應按合同約定履行。東山太平洋公司未能在合同約定的期限內向郭經緯等52人履行交房義務，構成違約，應承擔違約責任。鑒于金鑾灣廣場工程已于1994年年底停建，經郭經緯等52人向東山太平洋公司催告，東山太平洋公司至今仍不能交付合同約定的房屋，郭經緯等52人購買房屋所預期的經濟利益不能實現，故郭經緯等52人請求解除雙方所簽訂的43份《商品房購銷合同》，應予支持。東山太平洋公司辯稱郭經緯等52人逾期支付購房款，雙方均違約，合同不應解除的理由不能成立.合同解除，東山太平洋公司應當返還其已收取郭經緯等52人的購房款新加坡幣673016.81元，并按合同及其于1995年8月23日給買方的書面答復，支付賠償金。東山太平洋公司關于按合同及 1995年8月23日書面答復，其承諾按日萬分之八支付利息是以合同繼續履行為條件的辯稱，因與雙方的約定不符，不予采納。郭經緯等52人主張東山太平洋公司應支付其合同見證費，因未能提交符合法定形式要件的證明依據，該項費用不予確認。雙方所簽合同的第16條約定的內容，只是表明雙方的意向，因此郭經緯等52人主張的預期利潤沒有確定性，郭經緯等52人關于東山太平洋公司應賠償其取得該房屋后可實現的、東山太平洋公司回購房屋后的預期利潤新加坡幣48萬元的主張不予支持。東山太平洋公司辯稱，郭經緯等52人提出的見證費及預期利潤48萬元不應保護的理由成立。香港太平洋公司系東山太平洋公司的投資人，其未完全履行投資義務，應承擔相應的法律責任。綜上，依照《中華人民共和國涉外經濟合同法》第十六條、第二十九條第一款第(一)、(二)項、第十八條、第三十四條、最高人民法院法復(1994)4號《關于企業開辦的其他企業被撤銷或者歇業后民事責任承擔問題的批復》第一條第(2)項之規定，判決：

一、解除郭經緯等52人與東山太平洋公司簽訂的43份《商品房購銷合同》;

二、東山太平洋公司應于判決生效之日起十日內返還郭經緯等52人購房款新加坡幣 673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止

按日萬分之四計算利息，1996年7月1日起至判決確定的還款之日止按目萬分之八計算利息;

三、如東山太平洋公司以其自有資產不足以承擔上述還款義務時，香港太平洋公司應在其出資不足的范圍內，對東山太平洋公司履行上述還款義務承擔償付責任

四、駁回郭經緯等52人的其他訴訟請求。東山太平洋公司不服一審判決，向我院上訴稱：

1、本案涉及的43份《商品房購銷合同》，購房者應為53人，即1993年6月3目簽署的 SA023《商品房購銷合同》的購房人為LEE AH KONG(李必光)及SOO SIEW ENG(蘇秀英)，蘇秀英死亡后，應追加蘇秀英的合法繼承人參加訴訟，一審對此沒有調查，認定“郭經緯等52人分別按43份合同支付了定金”與事實不符，定金及購房款新加坡幣6730I6.81元，不包括蘇秀英的付款份額。

2、東山太平洋公司雖承諾逾期交房，從1996年6月30目起按日萬分之八計息賠償，但是，該承諾的條件是在雙方履約交房的前提下對逾期交房的違約行為的損失賠償，不是解除合同的賠償。一審判決按日萬分之四及萬分之八賠償郭經緯等利息損失顯失公平，請求改判。郭經緯等52人答辯：SA023 《商品房購銷合同》的共有人之一蘇秀英死亡后，其財產權益應由其夫李必光及兩個兒子繼承，現其兩個兒子均表示放棄繼承(二審期間提交了放棄繼承的公證認證證明)，一審期間，李必光參與訴訟，東山太平洋公司對此未提出異議，故一審認定事實無誤，請求維持原判。香港太平洋公司未與應訴。

本院認為，郭經緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂的43份《商品房購銷合同》，已經福建省東山縣人民政府有關部門批準，且合同的內容不違反法律，一審判決認定合同有效正確。根據查明的事實，SA023合同的購房人李必光、蘇秀英(夫妻)已按合同約定支付了購房款，在郭經緯等52人起訴東山太平洋公司與香港太平洋公司違約時，蘇秀英因死亡未參加訴訟，但李必光參加了訴訟，對此東山太平洋公司與香港太平洋公司均未提出異議，且不因此損害東山太平洋公司與香港太平洋公司利益，東山太平洋公司上訴提出一審判決遺漏當事人、認定事實有誤沒有依據。二審期間，李必光及其兩個兒子提交了“繼承聲明書”，蘇秀英在SA023合同中的權利義務已由李必光繼承，其二子放棄繼承，因而已不存在當事人主體資格的問題。本案所涉及的43份《商品房

購銷合同》雖由香港太平洋公司與郭經緯等52人簽訂，但從合同內容看，甲方(賣方)為東山太平洋公司與香港太平洋公司，付款收據由東山太平洋公司出具，香港太平洋公司收款并在收據上蓋章，由此可以認定，向境外銷售房屋的行為是由東山太平洋公司與香港太平洋公司共同實施的，兩公司之間沒有委托代理合同，一審判決認定東山太平洋公司與香港太平洋公司系代理關系不妥在合同履行過程中，郭經緯等52人已按約定支付了購房款，但東山太平洋公司與香港太平洋公司沒有按約定交房，且從 1994年底工程停工至今五年之久，屬嚴重違約行為，郭經緯等52人為維護自身利益提出解除合同，并請求賠償經濟損失，于法有據。一審判決依據東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償郭經緯等損失并無不當。由于東山太平洋公司未被撤銷或歇業，一審判決適用最高人民法院(1994)法復4號《關于企業開辦的其他企業被撤銷或歇業后民事責任承擔問題的批復》第一條第(2)項之規定有誤。據此，依照《中華人民共和國涉外經濟合同法》第十六條、第十八條、第二十條、第二十九條第一款第(一)、(二)項，《中華人民共和國民法通則》第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項之規定，判決如下：

一、變更福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第一項為：解除郭經緯等52人與東山太平洋公司、香港太平洋公司簽訂的43份《商品房購銷合同》;

二、變更福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第二項為：東山太平洋公司與香港太平洋公司應于本判決生效之日起十日內返還郭經緯等52人購房款新加坡幣673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止按日萬分之四計算利息，1996年 7月1日起至本判決確定的還款之日按日萬分之八計算利息;

三、撤銷福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第三項;

四、維持福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第四項。

一審案件受理費人民幣64606元，由郭經緯等52人共同負擔14606元，東山太平洋公司負擔50000元。二審案件受理費人民幣64606元，由東山太平洋公司與香港太平洋公司負擔。

本判決為終審判決。

第二篇：商品房預售合同糾紛

商品房預售合同糾紛

一、什么是商品房預售合同？

商品房預售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產開發商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。

二、什么是商品房預售合同糾紛？

商品房預售合同糾紛是房產合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規定的內容就會引發商品房預售合同糾紛，例如：購房者不按時支付房產費用；開發商不按時給購房者辦理房產證等。

由于商品房買賣涉及的相關法律法規較多，商品房買賣的交易當事人由于風險意識差、房產法律知識不足等原因，在現實的房產買賣交易中很容易引起商品房預售合同糾紛的發生。

三、商品房預售所應具備哪些條件？

1.開發商已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房產開發商進行商品房開發和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗證開發商的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。

2.持有建設工程規劃許可證。此項規定是商品房開工建設的前提，房產開發商只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。

3.按照預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開發商過分依賴預售款從事房產項目開發，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4.開發商已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明。此規定的目的在于將商品房預售的活動置于政府房產管理部門的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。

四、商品房預售合同糾紛如何舉證？

1.提供商品房買賣、預售合同書。

2.提供違約一方的違約事實以及應承擔違約責任的證明材料。

3.提供已付購房款、房屋質量問題、面積誤差等證明材料。

4.提供預售房建設情況及預購方預付房款數額、定金等證明材料。

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第三篇：民訴 商品房預售合同糾紛[模版]

商品房預售合同的效力；

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定：“商品房預售，應當符合以下條件：

（1）土地使用許可證

（2）建設工程規劃許可證

（3）商品房預售許可證明（向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售等級）

（商品房預售的強制性規定，如有違反，根據合同法的關于合同效力的相關規定，該預售合同將應違法法律的強制性規定而無效。）

證明當事人主體適格的證據

（1）工商營業執照副本

（2）工商注冊登記資料;

在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數賣的行為所作出的懲罰性規定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這里同樣適用懲罰性賠償。

《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年）》

第四篇：預售商品房按揭合同糾紛

預售商品房按揭合同糾紛

在我國，預售商品房按揭合同中并不事先轉移房屋所有權，雖名為按揭合同，實質上仍為抵押貸款合同。預售商品房按揭糾紛的處理實質上是對購房者、開發商與抵押貸款提供銀行三方面關系的處理，是住宅商品金融化的主要表現形式。作為一種新類型的房地產案件，在案件審理的實體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個問題加以探討。

一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關系

在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現的法律關系之間的關系。司法實踐中，普遍的觀點認為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。

（一）按揭合同不應是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發生依據和限額，而按揭合同所生的債務可單獨產生，雙方是相對獨立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發生變化，并不實質影響到資金借貸關系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導致抵押擔保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權。從合同的相對性原則出發，應確認這兩個合同是相互獨立的。

（二）抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產，購房人與開發商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。

二、商品房按揭糾紛解除合同的認定

房地產價值巨大，不應輕易解除合同，使購房者能夠轉嫁市場風險。同時合同解除后，亦可能使經合法登記的享有優先受償權的按揭銀行的利益遭受損失。考慮到其標的物價值大，影響大，涉及當事人復雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉讓所有權的擔保，在未清償完債務前，與所有權有關的一切不動產權益都屬銀行，發生訴訟時銀行是以房地產所有人的名義進行訴訟，未經銀行同意當然不能解除合同，使所有權發生轉移。而我國的按揭實質上是抵押擔保，開發商享有在建工程的所有權，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權，這兩種權利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物，開發商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優先受償權，共同作出抵押的意思表示，應為按揭合同的實質上的共同抵押人。解除合同實質上是在共同抵押人之間發生權利轉移，并不影響銀行的優先受償權，雙方當然可以行使權利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。

在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：

1．發展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。

2．發展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符，此時可予解除合同。但對于朝向有所變更，應視情況而定。如改變的朝向更有利于居住，通風采光更好，則合同目的尚可達到，不足以構成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調整，不宜解約。對于發展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的，視為嚴重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實際出發也不宜再解除。可通過調解，讓開發商承擔責任，對少面積則退還價款，多面積則由發展商主動 1

放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。

3．房屋質量存在問題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業主損失，不應僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身安全，經有權鑒定機關確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

4．發展商以提供銀行按揭為優惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權，其無過錯，故應視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5．對于購房者主張開發商所建房屋環境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應視為對環境的感性宣傳，無實際約束力，不應因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內有名校”等等，則如未符合，一般情況只應視為違約，不應解除合同，因合同的居住目的尚能達到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內容，此時應視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。

購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯系緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應充分尊重當事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，并無嚴重違約也不應解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應分情況考慮：1．如銀行是發展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發商關系緊密，其有監管款項用途之責，現合同目的不能實現，可認為銀行違反了對合同項下的實質內容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續履行合同已無實際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發商無緊密聯系，現借款已履行完畢，借款合同目的已達到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意愿，不應解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應尊重當事人協商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經銀行同意，則應尊重約定，一般不應予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。

三、商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還

解除了預售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發商交納購房款。根據合同的相對性原則，權利人只能向其有合同關系或法定關系特定人主張權利，因此對于款項的返還，應為：

1．開發商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。

2．購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應扣除其已償還的款項本息。開發商如簽署了回購擔保等保證條款，則應對其承擔連帶清償責任。

對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發展商指定，在款項的返還時，應考慮到銀行作為發展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監控義務，對爛尾樓的產生有一定責任，可在款項返還時，適當減少違約金、利息等小業主的支付款項，平衡各方利益。

在款項返還過程中，也要注意維護按揭銀行的利益，按揭的標的物是尚未建好的房屋，購房人尚未取得產權，其抵押的標的物嚴格意義上的產權還屬開發商，購房人享有的是一種物權性質的債權，將此種權利進行抵押，開發商也同意在事實上將其享有的在建工程的產權抵押給銀行，可認為這種抵押是一種事實上的共同抵押。因此，無論是否解除合同，將房屋的權利配置給開發商還是購房人，都不應影響銀行的優先受償權。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應解除，開

發商如果另行出售要經按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關司法解釋代替債務人清償債務，使抵押權消滅，銀行對售房款享有優先受償權。可考慮開發商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數額內部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現優先受償。

在款項的返還過程中，要注意擔保的競合問題，如在按揭擔保之前，該物業所占據的土地使用權如已被抵押，且已合法登記，則應依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發商必須負還款的連帶責任。如果開發商不按期付款，房屋即轉歸銀行所有。此種條款后一部分內容違反了擔保法的有關規定，屬禁止流抵押條款，應為無效。前一部分條款應視為銀行的同一債權既存在》房屋抵押物的擔保，又存在開發商的一般保證擔保，對這種情況的處理在擔保法司法解釋生效前，《擔保法第二十八條雖有規定，開發商只應對物的擔保以外的債務承擔保證責任，但此為開發商的權利，權利可自由放棄，開發商簽署回購條款，應視為對檢索抗辯權的放棄，應予認可其效力。在擔保法司法解釋生效后，考慮到按揭標的物是共同抵押，開發商作為第三人也提供了物的擔保，應依該司法解釋第38條的規定，允許按揭銀行擁有選擇權，其更可以徑行要求開發商作為保證人承擔還款責任，這也與擔保法之保障債權實現的立法宗旨相一致。當然，在開發商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權人的地位，對按揭標的物享有優先受償權。

第五篇：幾種常見的商品房預售合同糾紛

在實際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預售合同也不足為怪，但是，也會因為房產不能及時過戶而產生一些商品房預售合同糾紛的，那么，常見的商品房預售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。

(一)遲延辦理房屋所有權證及土地使用權證的行為。

開發商在商品房預售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續后若干日為業主辦理房屋產權證和土地所有權證。但交房之后，部分開發商未按照合同約定為業主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發群體性訴訟。

(二)對房屋設施或戶型結構進行單方變更的行為。

開發商在房屋建設過程中因種種原因單方改變房屋原設計，使最終交付業主的房屋在設施或戶型結構等方面發生局部變更，業主不同意開發商的單方變更行為而與開發商發生糾紛。

(三)樓盤商業廣告的夸大或虛假宣傳行為。

開發商為推銷其開發的商品房，在前期廣告中進行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業主收房時才發現房屋和樓盤實際狀況與廣告宣傳不符，從而引發糾紛。

(四)交付房屋質量達不到合同約定或法定標準的行為。

開發商履約瑕疵是商品房預售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數的一半左右。房屋質量問題主要涉及房屋結構、裝修、配套設施、共用設施等，有顯性的也有隱性的，表現為達不到約定標準或達不到國家建筑規范標準。