第一篇：寫字樓調(diào)研報(bào)告

天津市南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈

中端寫字樓出租及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)研報(bào)告

委托人：天津市建設(shè)發(fā)展總公司物業(yè)管理處

受托人：姜躍 王鑫

報(bào)告人：姜躍 王鑫

日期：2010年11月1日——2010年11月5日

一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1998年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類市場(chǎng)中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計(jì)算機(jī)整機(jī)（散件）硬件、計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)及銷售、計(jì)算機(jī)周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。

在天津市委、南開區(qū)委的多個(gè)行政部門的重視下所規(guī)劃的南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨(dú)立的工商行政管理所、國家（地方）稅務(wù)所等行政機(jī)關(guān)，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。

二．金輝大廈基本介紹

建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權(quán)出租用標(biāo)準(zhǔn)房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層A座、3層B座局部、4層A座B座、5層B座、6層A座、B座自用、7層A座B座、8層B座、9層局部），會(huì)議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時(shí)專人值守巡查，后院機(jī)動(dòng)車車位42個(gè)，前院機(jī)動(dòng)車車位16個(gè)，獨(dú)立的院內(nèi)免費(fèi)自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設(shè)有監(jiān)控設(shè)備。

現(xiàn)空置標(biāo)準(zhǔn)房間對(duì)外出租價(jià)格為南朝向（陽面北房）17000元/

年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費(fèi)），電費(fèi)（每千瓦時(shí)1.2元）、停車費(fèi)用另付。

三．周邊寫字樓分布及概況

1.興科大廈

興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)同隸屬于原興業(yè)里大隊(duì)村屬企業(yè)，建于2000年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于2003年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。

據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、中國電信營(yíng)業(yè)廳、戴爾計(jì)算機(jī)等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內(nèi)面積計(jì)算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當(dāng)于我大廈年租金12500元），單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.3元每千瓦時(shí)，院內(nèi)停車位25個(gè)左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費(fèi)用在詢問時(shí)租房人員以無空房為由未作解釋。

2.天鐵大廈

天鐵大廈座落于白堤路南開大學(xué)西門殼牌加油站西側(cè)，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為A、B兩區(qū)，其中A區(qū)全部是產(chǎn)權(quán)單位，B區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財(cái)務(wù)等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學(xué)、南開大學(xué)兩所國家級(jí)重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。

該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當(dāng)于我大廈年租金陽面，區(qū)分朝向，單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.2元每千瓦時(shí)，因無停車位所以也不牽扯停車費(fèi)用問題。

3.其他大廈簡(jiǎn)介

（1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側(cè)，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權(quán)對(duì)外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。

（2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時(shí)代科貿(mào)廣場(chǎng)，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

（3）馨名園、馨達(dá)園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因?yàn)槎紝偎饺水a(chǎn)權(quán)，房屋性質(zhì)多為民建，對(duì)比寫字樓其房屋租金相當(dāng)?shù)土伦饨?000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大

廈無可比性。

四．調(diào)研小結(jié)

據(jù)多處走訪了解與詳細(xì)分析對(duì)比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價(jià)格屬于上層水平。我們?cè)诖舜握{(diào)研和對(duì)比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補(bǔ)自身缺點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，相信我們的工作還能在未來更上一個(gè)新臺(tái)階。

第二篇：寫字樓調(diào)研報(bào)告

寫字樓調(diào)研報(bào)告

寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓，寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓，一是5A寫字樓。還有一大類為政府辦公用樓，些為我們所關(guān)注對(duì)象。

寫字樓管理：

1、企業(yè)自行管理---下屬三產(chǎn)單位全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)及租售

2、企業(yè)自行管理---下屬三產(chǎn)單位行政管理---物業(yè)外包

3、企業(yè)行政主管---外包第三方物業(yè)+外包租售公司

大部分物業(yè)只負(fù)責(zé)樓宇的內(nèi)勤管理工作，而不負(fù)責(zé)樓宇的租售工作，租售工作由企業(yè)自行承擔(dān)或承包給一家專業(yè)的公司進(jìn)行管理。

企業(yè)總部大樓，物業(yè)外包或自己三產(chǎn)，這兩個(gè)部門肯定不會(huì)為我們提供所需，一定是要找到主管部門來協(xié)調(diào)。企業(yè)自行管理的官派十足，有別與市場(chǎng)其他的寫字樓租售情況，企業(yè)本身基本占據(jù)了樓宇的大部分或全部，配套設(shè)施也基本已上層領(lǐng)導(dǎo)意念為主，觀念不強(qiáng)，這樣的單位我們找物業(yè)溝通效果不大，還是需要與企業(yè)的行政部等主管部門建立聯(lián)系，如果談得好，那么我們的工作場(chǎng)地租金等就不是問題。

企業(yè)委托第三方物業(yè)管理同上，基本上找第三方物業(yè)是提供不了我們的所需，還是需要找到企業(yè)管理第三方的機(jī)構(gòu)如機(jī)關(guān)服務(wù)中心、行政部、后勤管理部等。如企業(yè)是按年租的樓宇，那么我們還需要找到樓宇的真正主人（也許是開發(fā)商）來進(jìn)一步了解。

純對(duì)外出租的寫字樓，物業(yè)基本都是外包，自己租售，如金隅集團(tuán)等類似的房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣的公司類似外企，有較強(qiáng)的行政能力，對(duì)于配套設(shè)施的建設(shè)只會(huì)略微降低租售費(fèi)用而絕對(duì)不會(huì)免租、置換業(yè)務(wù)也非常難以溝通，協(xié)助業(yè)務(wù)處理應(yīng)該是可以的。

物業(yè)公司種類繁多，除世界知名的幾大外，國企的三產(chǎn)單位實(shí)力最強(qiáng)屬地頭蛇性質(zhì)，我們可以多與這些公司溝通，了解一手信息。

重點(diǎn)跟蹤企業(yè)

一、國華投資大廈預(yù)計(jì)談判周期3個(gè)月，投資20萬，先期委派1名操作人員。25%利潤(rùn)率計(jì)算，初期月均流水5萬。三年收回投資成本。物業(yè)為三產(chǎn)單位，可以略低與市場(chǎng)價(jià)格簽訂合同，地理位置優(yōu)越，周邊步行十分鐘范圍內(nèi)無同行業(yè)店面，另邊上中青旅大廈，葉青大廈等內(nèi)部均無同行業(yè)駐場(chǎng)。國華大廈內(nèi)十三家大型客戶，非常穩(wěn)定，其中諾西，神華我們都與其兄弟單位有過接觸或合作。租金5元/平

二、再保險(xiǎn)大廈預(yù)計(jì)談判周期3個(gè)月投資20萬，前期委派1名操作人員。25% 利潤(rùn)率 初期月均流水5萬，預(yù)計(jì)三年收回成本。

物業(yè)為外包，只提供服務(wù)可不做考慮，只需與再保險(xiǎn)詳細(xì)溝通，確定合作地址及價(jià)格。大樓內(nèi)部多為再保險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)及下屬單位，開發(fā)業(yè)務(wù)能形成良性循環(huán)，可相互介紹，先期我們要建立良好口碑為主。

地理位置為金融街，周邊步行范圍內(nèi)無大型文印中心

租金6元左右

第三篇：寫字樓調(diào)研及要點(diǎn)

調(diào)研項(xiàng)目：

漢口——浦發(fā)銀行大廈、新世界國貿(mào)中心、瑞通廣場(chǎng)、萬景國際廣場(chǎng)、中華城 武昌——光谷國際廣場(chǎng)、光谷銀座、中商廣場(chǎng)

對(duì)于已投入使用的寫字樓調(diào)研要點(diǎn)：

開發(fā)商：

物業(yè)管理：

地理位置：

使用時(shí)間：

地上建筑面積：

標(biāo)準(zhǔn)層面積：

空調(diào)情況：

電梯情況：

車位數(shù)量：

層數(shù)：

層高：

入住率：

供水系統(tǒng)：

主力租戶：

租金水平：元/㎡?月

其他：水電費(fèi)元/㎡?月

清潔費(fèi)元/㎡?月

空調(diào)費(fèi)元/㎡（3個(gè)月）

月/㎡（3個(gè)月）

電梯費(fèi)元/㎡?月

裝修情況：

生態(tài)空間：

主要優(yōu)勢(shì)：

入住單位性質(zhì)比例圖（外資企業(yè)、國有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、行政單位）入住單位行業(yè)分布（）

對(duì)于在建寫字樓的調(diào)研要點(diǎn)：

開發(fā)商：

項(xiàng)目地址：

目前售價(jià)：元/㎡

建筑規(guī)模：占地面積㎡，建筑面積約㎡，公攤 項(xiàng)目組成：

產(chǎn)品情況：

配套設(shè)施：電梯、空調(diào)、衛(wèi)浴設(shè)施 物業(yè)管理：

車位：

銷售情況：

主要客戶群體：

項(xiàng)目評(píng)價(jià)：

第四篇：成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報(bào)告

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成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研基本情況

（一）錦江工業(yè)總部基地

錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項(xiàng)目27個(gè)，投資總規(guī)模近50億元，投資強(qiáng)度230萬元/畝。未來總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設(shè)總面積將達(dá)280萬平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。

1.中冶成工大廈

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于錦江工業(yè)總部基地管委會(huì)旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。

開發(fā)商背景：項(xiàng)目是由中冶成工建設(shè)有限公司投資建設(shè)的總部基地，該公司于2006年11月由中國第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。中冶集團(tuán)是央企排名27位，世界500強(qiáng)企業(yè)，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開發(fā)。房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。

占地面積：14.15畝 建筑密度：30.18％

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容積率：8.02 綠地率：33% 總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡

車位：總停車位600個(gè)（其中地下400多個(gè)，地面100多個(gè)）

建筑層數(shù)：A區(qū)辦公樓27層，B區(qū)和C區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售價(jià)：5100元/㎡以上。現(xiàn)售價(jià)均價(jià)7500/㎡。物管費(fèi)：最高不高于6元/㎡

出售面積：（A、B區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)域，C區(qū)為商務(wù)酒店區(qū)域）

A區(qū)：1100㎡/層，可分拆為300㎡-800㎡，層高4層-16層：3.6米；

B區(qū)：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

C區(qū)：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會(huì)共同對(duì)大廈進(jìn)行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項(xiàng)扶持優(yōu)惠政策。

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銷售情況：A區(qū)21層-27層為中冶成工自用，其余全部對(duì)外銷售，C區(qū)作為商務(wù)酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。

2.成都銀海芯座

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側(cè)錦江河畔。

開發(fā)商背景： 層高：3.2米

總樓層數(shù)：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面積：600-30000㎡，單層1345㎡ 售價(jià)：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管費(fèi)：9元/㎡/月 車位費(fèi)用：200-300元/月 車位數(shù)量：681個(gè) 銷售情況：已基本售完

（二）青羊工業(yè)總部基地

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，坐落在成都西

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三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機(jī)場(chǎng)僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。

開發(fā)商背景：項(xiàng)目是由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、成都臵信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、四川合信實(shí)業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資、房屋租賃及其它無需許可或?qū)徟暮戏?xiàng)目。

占地面積：1089畝 容積率：1.6 建筑密度：29.2％ 綠地率：35％

租售形式：整棟出售（大面積的獨(dú)棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：1500-4700㎡

售價(jià)：5000元/㎡ 現(xiàn)售價(jià)6000-8000 物管費(fèi)：2元/㎡/月

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。

銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨(dú)棟式企業(yè)總部已全部建設(shè)完畢，并全部出售，四期正在招

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商。

（三）青羊綠舟稅源總部基地

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。

開發(fā)商背景：項(xiàng)目是由成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于2008年3月27日。公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的青羊綠舟項(xiàng)目是成都中心城區(qū)郊區(qū)“198”區(qū)域的大型復(fù)合型項(xiàng)目。主營(yíng)業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建設(shè)、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)及項(xiàng)目投資、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資等。

占地面積：1800畝 獨(dú)棟面積：1100-3000㎡

租售形式：不進(jìn)行銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達(dá)到一定的額度，就可免費(fèi)入駐。上繳的稅收越多，免費(fèi)得到的辦公樓就越大。

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達(dá)到相應(yīng)稅收標(biāo)準(zhǔn)并將稅收注冊(cè)關(guān)系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。

銷售情況：尚無企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。

（四）龍?zhí)豆I(yè)總部基地

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成都市龍?zhí)豆I(yè)總部基地位于成都市龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經(jīng)濟(jì)第一城。項(xiàng)目將建成約150萬平方米的總部集群，至2010年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。

1.成都龍?zhí)对６伎偛砍?/p>

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。

開發(fā)商背景：項(xiàng)目由成都龍?zhí)对６紝?shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司是由上海裕都集團(tuán)與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁恰｝執(zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭　⑹姓攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目落戶成都龍?zhí)豆I(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著“造城”理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO(shè)。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：成都龍?zhí)对６伎偛砍琼?xiàng)目總占地面積2700余畝，建筑面積300余萬平方米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資75億元，共分為三個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。一號(hào)地塊占地779畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公及配套設(shè)施，總建筑面積達(dá)68.8萬平方米，停車位達(dá)4522個(gè)。辦公樓宇建筑面積為491-5314㎡，共分為五個(gè)組團(tuán)，以獨(dú)棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務(wù)辦公

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為主要建筑形態(tài)；二號(hào)地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號(hào)地塊占地2000余畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，計(jì)劃2010年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為8-10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號(hào)地塊的工程建設(shè)。

占地面積： 779畝

總建筑面積：69萬㎡（其中地上57萬㎡，地下12萬㎡）容積率：1.5 建筑密度：30％ 綠化率：30％ 車位：4522個(gè)

租售形式：整棟出售（大面積的獨(dú)棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：491-5314㎡ 售價(jià)：5400元/㎡ 銷售情況：60％ 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：

（1）凡購買辦公用房首付在50％以上，價(jià)格優(yōu)惠幅度最高為10％；

（2）凡在成華區(qū)注冊(cè)成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷上硎?年8成地方實(shí)得部分財(cái)政扶持政策；

（3）享受辦公用房補(bǔ)貼：納稅在200-500萬、500萬元

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以上的企業(yè)，購買辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過2000平方米；

（4）企業(yè)購買辦公樓后，可享受購買總部城配套住宅原價(jià)下浮5％的優(yōu)惠政策；

（5）重大項(xiàng)目或行業(yè)龍頭企業(yè)購買可根據(jù)具體情況一事一議；

（6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級(jí)政府所給予的相關(guān)扶持政策。

2.多元總部國際一號(hào)

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點(diǎn)和雙流快速通道起點(diǎn)。項(xiàng)目一期可入駐60家企業(yè)。

開發(fā)商背景：項(xiàng)目由四川多元德泰投資集團(tuán)有限公司開發(fā)，該公司以資本運(yùn)作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計(jì)、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)。

建筑面積：66667㎡ 容積率：0.9 綠化率：20％ 總樓層數(shù)：4層

停車位：600多個(gè)（其中地上400多個(gè)，地下100多個(gè)）

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物管費(fèi)：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面積：300-1000㎡ 售價(jià)：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 銷售情況：40％

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)優(yōu)惠政策

（五）藍(lán)光·空港總部基地

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都城南臨空國際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國際機(jī)場(chǎng)2.5公里。

開發(fā)商背景：項(xiàng)目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司為四川藍(lán)光集團(tuán)全資子公司。四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

租售形式：租售均可 售價(jià)：7500元/㎡ 租價(jià)：60-100元/㎡/月 物管費(fèi)：3.5-5元/月

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銷售情況：90％

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼

三、工業(yè)總部基地優(yōu)勢(shì)分析

（一）政策優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢(shì)就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍(lán)光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎(jiǎng)勵(lì)；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤牵苍诔扇A區(qū)注冊(cè)新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實(shí)得部分財(cái)政扶持政策。

（二）交通優(yōu)勢(shì)。縱觀成都市的甲級(jí)寫字樓開發(fā)趨勢(shì)逐步向三環(huán)路外移，CBD區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達(dá)的地方聚集，并以總部經(jīng)濟(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，搶占當(dāng)代總部經(jīng)濟(jì)帶來的新商機(jī)。

（三）環(huán)境優(yōu)勢(shì)。包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光·空港總

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部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號(hào)、龍?zhí)犊偛啃鲁恰㈠\江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨(dú)幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。

（四）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉?shí)驗(yàn)區(qū)，都有物美價(jià)廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價(jià)格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對(duì)比而言，這個(gè)價(jià)格只相當(dāng)于甲級(jí)寫字樓的1/3。另外，城市中甲級(jí)寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)也相當(dāng)高，一般都是15元-18元/㎡/月，一個(gè)200㎡的寫字間，如果空臵，一個(gè)月物管費(fèi)就得交接近4000元。

四、工業(yè)總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(一)成都總部基地市場(chǎng)概況

隨著成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺(tái)，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致成都總部基地?zé)岢笨焖偕郎兀瑩?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)已有20多個(gè)大大小小的總部基地。

就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場(chǎng)至今已形成“3+X”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙

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流西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“X”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項(xiàng)目。

由于政府和開發(fā)商對(duì)總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個(gè)片區(qū)的總部基地項(xiàng)目也都有條不紊地推進(jìn)。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟(jì)第八位的好成績(jī)，這更將刺激成都總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。

隨著成都總部基地項(xiàng)目的增多，而且這些項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致成都總部基地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

（二）成都總部基地市場(chǎng)特征

根據(jù)前面對(duì)總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。

成都的總部基地項(xiàng)目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)

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勢(shì)，提升區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。

成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對(duì)園區(qū)招商政策的支持及對(duì)項(xiàng)目的參與力度，對(duì)項(xiàng)目的成功開發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。

從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項(xiàng)目的開發(fā)。

（三）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

成都總部基地市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“3+X”的競(jìng)爭(zhēng)格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕仨?xiàng)目憑借規(guī)模、政策等優(yōu)勢(shì)，處于領(lǐng)先地位，基本代表了成都總部基地市場(chǎng)的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項(xiàng)目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，也都占有自己的一席之地。

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（四）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段

由于成都總部基地項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國外的總部基地項(xiàng)目及北京ABP等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項(xiàng)目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競(jìng)爭(zhēng)手段并不見得新鮮。

結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位，同時(shí)結(jié)合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

五、成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)

（一）成都總部基地市場(chǎng)供給與需求

由于總部基地集眾多優(yōu)勢(shì)于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。

截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市場(chǎng)呈現(xiàn)的各類總

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部辦公物業(yè)面積在200～300萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢(shì)。

2008年上半年，成都工業(yè)用地供應(yīng)6796.83畝，8、9月兩個(gè)月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項(xiàng)目將在未來1-2年內(nèi)推向市場(chǎng)，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。

2007年9月，成都工業(yè)用地開始實(shí)行“招拍掛”，年內(nèi)共成交20宗工業(yè)用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測(cè)，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)5～10年，這還未包括潛在市場(chǎng)供應(yīng)。總部辦公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過剩，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將不可避免，總部基地項(xiàng)目的開發(fā)更應(yīng)該注重策略致勝。

（二）成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)

隨著“總部經(jīng)濟(jì)”概念的流行及成都各總部基地項(xiàng)目的建設(shè)，大型總部基地間的競(jìng)爭(zhēng)將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。

根據(jù)成都市對(duì)工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測(cè)，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基

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地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

總部辦公的概念日益被市場(chǎng)接受，總部基地項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)更加合理，更加適應(yīng)城市、社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個(gè)方面。

二〇一〇年一月十九日

第五篇：蘇州工業(yè)園區(qū)寫字樓項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(精)

置業(yè)商務(wù)大廈

置業(yè)商務(wù)大廈平米·月；

位居園區(qū)湖東商務(wù)核心區(qū)，空置率不高； 租金80-90元/入駐企業(yè)12家，均為大型企業(yè)，以中新置地及相關(guān)企業(yè)為主，涉及行業(yè)以房地產(chǎn)、金融業(yè)為主，房地產(chǎn)約占37%、金融業(yè)約占36%。

圓融大廈 圓融大廈 位居園區(qū)湖東商務(wù)核心區(qū)； 圓融大廈主要作為圓融集團(tuán)的辦公樓，另外大部分用語園區(qū)國土局辦公；