第一篇：BSC6900開站詳細流程

開站的前提是已經(jīng)選好了BSC上的空閑端口，以下假設(shè)為新建基站選擇了空閑端口（即第一對傳輸）為0框26槽18口，并計劃增加一條副鏈0框26槽18口，基站開通EGPRS功能，并增加空閑時隙為120。你準備好了嗎？下面開始：

1、登錄CME，同步current區(qū)和planned區(qū)后，找到0框26槽，右鍵單擊單板，選擇“新建基站”；

2、輸入基站名字、選擇支持歸一化并選擇模版，復(fù)用模式就看需要了，開版速率就選2：1，不開就選4：1；

3、然后就增加副鏈，右鍵選中剛新建的基站，連接管理，增加副鏈，選擇端口0框26槽18口；

4、這里需要注意，如果之前的模版和你要的站型配置不一致，就選中左側(cè)樹形圖的基站，然后右鍵“面板管理”，進入后增加或者刪除RXU鏈和單板都可以的；

5、增加小區(qū)；小區(qū)個數(shù)就看你的配置和覆蓋需求了，這里以一個為例，選擇小區(qū)模版，千萬別選錯了頻段；

6、增加載頻，選擇頻點、綁定載頻邏輯同道和頻點，這里也別選錯了，注意現(xiàn)場的連接和你的選擇要一致；

7、增加PTPBVC數(shù)據(jù)，選中左邊樹形圖的第二個選項卡，選中GSM--》GB--》PTP-BVC--》點擊上面的“+”按鈕，增加一個PTPBVC記錄，以此輸入編號，記不大清楚了，好像最后一個編號就是小區(qū)的CI，自己看下就明白了；

8、增加空閑時隙，右鍵選中左邊樹形圖的新建基站，選擇配置基站空閑時隙，輸入120；

9、修改載頻功率，有些是默認值，當載頻配置較高時，需要修改載頻發(fā)射功率，不然超出機頂允許功率是會出錯的，一般改到10W，等基站正常后，根據(jù)實際配置再登錄LMT修改功率就行了；

10、修改小區(qū)參數(shù)，小區(qū)配置快車，如位置更新時間之類的，修改完了記得保存；

11、這樣就結(jié)束了，如果覺得心里沒激活檢驗規(guī)則，如果覺得OK，就直接到處增量腳本，在LMT進行批處理，灌入腳本，開通基站；

12、如果是對老版本的設(shè)備進行的升級，澤還需要對RRU和OMU單板進行升級，升級流程就不說了，有需要了解的在留言或者發(fā)信息討論；

13、最后就是加鄰區(qū)，可以CME生成腳本，也可以LMT一條條的加，沒技術(shù)含量，急事費時間，不過鄰區(qū)間的切換和重選關(guān)系就要根據(jù)實際情況而定了，這里不便給出統(tǒng)一標準。

第二篇：開站流程小結(jié)2010

開站流程小結(jié)

開站流程如下：

1、開站之前首先要在omcr上檢查并確定該站是否被創(chuàng)建（一般創(chuàng)建BTS由局方完成）。

2、BTS創(chuàng)建完后，根據(jù)實際需要創(chuàng)建小區(qū)，確定并輸入LAC/CI值（LAC/CI由局方提供）。

3、通過mapinfo(EasyRNP)地圖軟件可以找出此站的具體地點（其中經(jīng)緯度，方位角由局方提供），之后開始配置頻點（主頻BCCH,TCH，BSIC），其中頻點的選擇應(yīng)根據(jù)局方提供的方法嚴格篩選和配置。

4、頻點配置完后，對照MapInfo在omcr上開始加鄰區(qū)關(guān)系，鄰區(qū)添加的數(shù)目不應(yīng)超過32對即64個(單向切換不應(yīng)超過32個)。如果是邊界站還要加外部鄰區(qū)關(guān)系。（Action：鐵路專網(wǎng)不應(yīng)加入到非鐵路專網(wǎng)的鄰區(qū)切換當中，除非局方要求的特殊站點）

5、檢查各個小區(qū)是否已添加硬件和鏈路（硬件和鏈路應(yīng)當一一對應(yīng)），OML傳輸是否已通，不通則應(yīng)及時上報給局方。

6、如果硬件鏈路正常，OML傳輸也已經(jīng)開通(綠色無告警，無禁止符)，這時在omcr上顯示的這個BTS應(yīng)該是綠色，在每個小區(qū)上有4個方格，其中在1，3方格應(yīng)該是有一把鎖。此時的狀態(tài)表示此站還是閉上的。

7、在第三個方格里的鎖表示GPRS沒有開啟，這時首先應(yīng)該先把每個小區(qū)unlock GPRS，然后在對每個小區(qū)進行unlock操作（如果這時BTS還沒有開啟商用，應(yīng)該關(guān)閉停止商用）。

8、打開話務(wù)分析窗口，觀察該基站小區(qū)的話務(wù)量是否正常，此時應(yīng)多次點擊refresh刷新按鈕，如果有切換HO、主被叫占用MT/MO，表示此站有話務(wù)。如果沒有主被叫占用MT/MO則表示此站交換數(shù)據(jù)沒有做，這時應(yīng)該把該小區(qū)閉掉，報告局方此站數(shù)據(jù)沒有做。等待局方添加交換數(shù)據(jù)申報后，再打開此站。

具體步驟：

1，獲得新站工程信息

局方通知開通某個基站，應(yīng)該提供了最基本的工程信息： 站名、經(jīng)緯度、方位角。

新站數(shù)據(jù)示例.xls

2，檢查硬件完備性

可開通基站硬件應(yīng)具備以下條件：

（能在OMC上查詢到BTS，OML已通，傳輸無告警，RA無告警）這些條件不具備則通知局方，并跟蹤進度。

（載頻已存在，載頻數(shù)量正確，載頻型號正確，載頻和鏈路對應(yīng)正確）這些條件不具備則出工單給代維，并督促完成。3，小區(qū)重要信息確認

確認小區(qū)信息絕對正確

（LAC，CI）創(chuàng)建小區(qū)時用到；(經(jīng)緯度，方位角)配BCCH/BISC，TCH時用到。4，創(chuàng)建小區(qū)

1）先將機架停止商用。（在RNUSM里，對新建的BTS點擊右鍵，選擇stop Commercial Usage）

2）在BTS的Sector創(chuàng)建小區(qū)，小區(qū)和Sector要對應(yīng)正確。3）模版小區(qū)要選本新站點附近的同BSC同類型小區(qū)。創(chuàng)建一個PRC，先拉新站BTS進來，再拉模板小區(qū)進來，在模板小區(qū)上右擊選擇duaplicate，修改成需要創(chuàng)建的小區(qū)名，LAC,CI，按OK！接著在PRC左邊的新站相應(yīng)的secter上右擊選擇map cell，選擇小區(qū)按OK創(chuàng)建。

創(chuàng)小區(qū)步驟1

創(chuàng)小區(qū)步驟2

創(chuàng)小區(qū)步驟3

創(chuàng)小區(qū)步驟4

4）修改主要參數(shù)（功率沒有降，HR開關(guān)關(guān)掉，HR門限調(diào)到90/90，PDCH按載頻和實際需要配置，農(nóng)村站關(guān)掉下行功率，市區(qū)站GPRS編碼方式改為最大，市區(qū)同類頻點多于4要開跳頻，鄰區(qū)中有D網(wǎng)則要開多頻段測量報告，檢查RACode和RAcolor是否和同BSC小區(qū)一致）。5，加鄰區(qū)

鄰區(qū)不能超過32對，保證雙向鄰區(qū)，大網(wǎng)和專網(wǎng)不能有相互鄰區(qū)，外邊界鄰區(qū)不要忘，內(nèi)邊界鄰區(qū)不要忘了加成雙向(這要求在另一個OMC上制作外部小區(qū)數(shù)據(jù))，鄰區(qū)激活時要保證（MFS，BSC，小區(qū)級）沒有沖突。6，觀察實時占用和話務(wù)報告

1）檢查一遍硬件，頻點，參數(shù)，鄰區(qū)。2）先unlock GPRS，再unlock小區(qū)。

3）刷新實時占用，看有沒有上行干擾，是否有切換占用，是否有主被叫占用。若無任何占用則切主主頻觀察，仍沒有則可能小區(qū)LAC/CI數(shù)據(jù)錯誤，或硬件故障。若有切換占用無主被叫占用，則可能交換數(shù)據(jù)沒加。小區(qū)無正常實時占用則鎖上小區(qū)并及時找出問題并解決。

4）實時占用沒問題則打開商用，同時通知監(jiān)控人員看話務(wù)報告。7，做資源配置表

打開商用后，要及時把資源配置表給局方。8，檢查新站數(shù)據(jù)

新站啟用后要用新圖層驗證鄰區(qū)，頻點的合理性。9，其他重要的注意事項

邊界小區(qū)要等局方確認邊界數(shù)據(jù)回復(fù)后才能打開。新站開通的記錄表要及時更新并保證信息準確。新站開通后要催促路測人員進行新站評估工作。

第三篇：cdma開站總結(jié)

2009年CDMA開站維護總結(jié)

9224開站的任務(wù)做的一次小小總結(jié)：

1、去基站時候要帶好工具，板件，開站前向機房工程師打好招呼，開站的型號等，讓他們做好數(shù)據(jù)。（先要知道該基站是下掛哪個局，新局要注意背板參數(shù)，要知道序列號；傳輸要換新的話，割接的話，要提前要和傳輸和交換那說好，9234也要搞清楚）。

2、插板的時候要注意不要差錯，少插（cmu），插緊（傳輸線、電源板），接線順序要正確，電源線不要搞錯（s-r+），有螺絲的要擰緊并且電磁套要套好。

3、查看傳輸是否正常，具體以后再做相關(guān)總結(jié)。

4、打開電腦，連接設(shè)備，開始

上傳版本：與9234不同的是9224只有一個urc，沒有do，相對簡單一點，9234需要兩塊urc分別傳版本，話務(wù)選擇CDMA2000上傳3113dbga，do選擇EV-DO上傳3113ebga，而9224只需要傳3110dbga。上傳版本時間大概是 3分鐘左右，可是利用去接mcr板上的接線。

背板參數(shù)：9224需要穿的參數(shù)多一些，9234沒有扇區(qū)和clgl的參數(shù)，其中，do暫時只需要上傳版本。

加一個步驟：拔插URC。

激活版本：需要點時間（5min左右），urc板會重啟兩次，其他各一次。版本同步：ctu和mcr這兩塊板件的同步。同步后就可以大致檢查是否有板件出問題，目前有mcr和cmu4兩塊板件出現(xiàn)問題，具體現(xiàn)象下次再做總結(jié)。一般我在版本同步后會設(shè)置下ctu的參數(shù)，基站鎖星會快很多。

5、接下來就是請求機房拉信令，基站重啟（時間5-10min，9234會慢很多），重啟前做好手動修改ctu板的參數(shù)這樣鎖星就會很快，至少比上面拉信令快，9234也是同樣的道理，具體參數(shù)看圖。之后，帶重啟后就可以進行撥測了。

這次對調(diào)試BBU和RRU做一個小小的總結(jié)：

1、BBU較9224簡單很多，只需要CMUV、SBEVM和URC3塊板子，一

般在安裝的時候要注意的開關(guān)cmu板的序列號。

輸?shù)臋z查做一個小小的小結(jié)：

要撥在1110檔。此外記錄2、2M傳輸線5個LED燈，兩盞話務(wù)，三盞DO，光纖1-3。對于這兩個傳A、光路檢查主要交給光纜隊，因為我們沒有儀器，能檢查的就是交換收發(fā)接口查看是否通，光衰比較大可能是由于饋線本身問題和光纖接口小接頭：

B、2M傳輸?shù)臋z查主要交給兩根自環(huán)線，第一個在ddf架上自環(huán)檢查，第二根在在設(shè)備下面自環(huán)。遇到問題的原因主要在于：設(shè)備下面的接口機柜插口問題；傳輸線接頭或是水晶頭的問題；網(wǎng)管方?jīng)]有做好傳輸業(yè)務(wù)；

3、接下來的步驟就是上傳版本1X，是3113DBGA（上傳時間大概是5min），然后就是9234的背板參數(shù)，TGCP和ILCP的recall，接下來是版本激活，這些步驟和9224一樣，具體可以參照《4400參數(shù)修改》，加一個步驟：拔插URC。激活中在選擇URC1還是URC2問題，有待再議；

4、DO步驟大致和步驟3一致，上傳版本是3113ebga，參數(shù)是evdo參數(shù)。

這次對調(diào)試升級做一個小小的總結(jié)：

4.0升級有兩種，4400的升級有一種，相對4400升級比較簡單。

1、一般升級都不需要斷站，也就是說不需要下電，只要把功放開關(guān)下掉就好了，但是要和機房的同事說好，讓他remove掉，這里還不是清楚remove掉什么。至于2m evdo線一般要加到DDF架上do傳輸?shù)?、4、5。至于傳輸問題這里不加說明，具體看排障2。2、4400升級一般的功放都是60W功放，故而不需要加或是換功放（60W功放可以支持S333+evdo的所需功放），所以只需要加URC2和SBEVM兩塊板子。

3、連接URC2上傳2914EBGA版本（不需要激活），修改背板參數(shù)，是C2或是60W的功放的話需要修改clgc參數(shù)，然后拔插URC2即可。

4、打電話上告機房信令是否起來，如果沒有可能是新局沒有把序列號上告，拉站。假如基站沒有起來(URC1不斷重啟，可能是由于URC2干擾的原因)。5、4.0基站有些需要換功放（C1換C2或是60W），還需要URC換MCR，這時候需要接一些連接線，其實很簡單，這里不加說明了，和開站時候差不多按原來順序接。接下來和第3、4步一樣。6、4.0基站有些需要加功放比如加3塊C1（貌似不能6塊C1而只能用3

塊C2），需要加電源部分連接線也是很簡單，具體不加說明了。接下來就和3、4步驟一樣了。

排障

排障1：

a、凌哥他調(diào)試BBU和RRU是 先斷開1、2兩路傳輸，然后拔插cru 激活版本 鎖星 調(diào)rrh參數(shù)

再進入omc這樣的步驟的；

b、上次尾纖1和3對應(yīng)不上設(shè)備商修改的端口，物理地址不對，于是我們做了這樣的處理，尾纖1和3對調(diào)。結(jié)果經(jīng)常有問題似乎也不利于日后的維護。關(guān)掉這里123的開關(guān)，拔出光模塊進行修改就能修改了。

在衢州三橋頭那個基站，上次尾纖1和3對應(yīng)不上設(shè)備商修改的端口，物理地址不對，于是方校長做了這樣的處理，把其中一個改成4，然后1改成3，再4改成1.排障2：

海哥上了一堂傳輸課，BBU設(shè)備下面有轉(zhuǎn)換盒，然后到傳輸架，再到光端機，再到遠端。這里是有兩路，設(shè)備收發(fā)一路，遠端發(fā)收一路。

A、光路檢查主要交給光纜隊，因為我們沒有儀器，能檢查的就是交換收發(fā)接口查看是否通，光衰比較大可能是由于饋線本身問題和光纖接口小接頭：

B、2M傳輸?shù)臋z查主要交給兩根自環(huán)線，第一個在ddf架上自環(huán)檢查，第二根在在設(shè)備下面自環(huán)。遇到問題的原因主要在于：設(shè)備下面的接口機柜插口問題；傳輸線接頭或是水晶頭的問題；網(wǎng)管方（局方傳輸和5號機那）沒有做好傳輸業(yè)務(wù)；

231==》241 321==》331 241==》221

排障3：

在厚仁有個站MCR不斷重啟，能維持兩盞綠燈不超過5秒，換了MCR就好了，在馬澗站也是一個MCR不斷重啟，沒有正常狀態(tài)，換了MCK后就好了。

排障4：

起站很慢、cmu起不來，傳輸燈沒有好，設(shè)備傳輸頭沒有接好

排障5：

其他一切正常，就是ctu鎖星鎖不住，用萬用表測電壓（正常時5v），我們實際測量師0v。判斷結(jié)果ctu壞掉。

排障6：

BBU傳輸和4400不一樣：前者

白灰……一收一發(fā)

后者白橙白藍

白棕白綠……一收一發(fā)

RRH光纖傳輸近端收遠端發(fā)

近端發(fā)遠端收

拿光功率計檢查即可。

附錄

圖1-1 CUT鎖星參數(shù)設(shè)置

第四篇：愛立信開站小結(jié)

開站小結(jié)

開新站的具體流程是：對要進行開通的基站提前申請，等待臨沂市公司方面的數(shù)據(jù)方面的規(guī)劃，等到要開新站具備開通條件時，我們便可到站配合臨沂方面工程師開站。

要開新站一般情況下是內(nèi)部設(shè)施都已經(jīng)安裝好了，只需要我們到站調(diào)通傳輸，聯(lián)系工程師做好數(shù)據(jù)即可，但是有些時候會遇到特殊的情況，比如說沒有事先安裝好SDH，或者這設(shè)備缺少CDU或者TRU，這就需要我們提前做好準備，帶足備件。

例如：將要開通新二中這個站，具體情況是只有2個愛立信2206V2的機柜，要求開通6/6/6,的配置，而且沒有安裝SDH。

開站前得準備：需要配數(shù)據(jù)用的筆記本電腦，各種工具等。

大體思路是：安裝好SDH，然后調(diào)通光路，做好傳輸及傳輸數(shù)據(jù)，放好板子，配好數(shù)據(jù)，聯(lián)系工程師做數(shù)據(jù)激活站點。

開站過程：

1.到站后根據(jù)上述思路首先安裝SDH，SDH的安裝非常簡單，最為關(guān)鍵的是要判斷好SDH的兩路主備用電源的正負極不能接反了，SDH的電源線是黑色的為﹢，藍色的為﹣，而用萬用表測量綜合柜的空開時電壓是-48V，所以SDH的電源線的黑色電源線接零線排，而藍色的電源線接空開處。

2.安裝好了SDH后就要進行光路的調(diào)通，此處因為此新開站為鏈上的基站，調(diào)通光路時

不會影響其他基站的正常工作所以隨時都可以開站，不像入環(huán)的基站需要等到晚間12點以后才能開通。調(diào)通光路很簡單，只需要兩個人配合即可，在新開基站端插好尾纖后到上游站用尾纖與到新開站所放的纖芯連接即可，若是不通可兩尾纖間倒換即可。

3.光路調(diào)通后便可以聯(lián)系工程師現(xiàn)在數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)，等數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)下載完成后便可以擴傳輸

了。傳輸擴完之后剩下的就是對于主設(shè)備的操作了。

4.2個2206V2機柜，配置為6/6/6那么就需要有兩個小區(qū)在一個機柜里的，另外一個小區(qū)

單獨一個機柜，配數(shù)據(jù)時要注意，兩個小區(qū)在一起的配成2*6的配置，而且要注意硬件的連接，天饋線的跳線要連在兩側(cè)的CDUF上，中間的CDUF不需要連接，CDUF的放法同1*12的配置。另外一個小區(qū)可配成1*8的配置。

5.配完數(shù)據(jù)后聯(lián)系愛立信工程師做數(shù)據(jù)，激活站點，對新開站進行測試，然后新開站完成.

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程

房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程

一、甲方在開發(fā)前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設(shè)工程項目

對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b.開發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設(shè)計方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批

四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e.選址論證

f.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）2.申辦程序

a.準備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設(shè)工程報建表》（到市報建處領(lǐng)取）b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項目建議書批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)取）

f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件 g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設(shè)計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表

c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）d.《上海市建設(shè)工程設(shè)計評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）e.工程設(shè)計任務(wù)書 f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計招標辦辦理

八、設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務(wù)費300元）

中標辦理a.設(shè)計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項目設(shè)計方案深化﹑修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案

二、基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢及其流程

一、基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程預(yù)算是在施工圖設(shè)計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預(yù)算，亦稱“設(shè)計預(yù)算”，簡稱“預(yù)算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設(shè)工程的預(yù)計造價、計劃價格。

基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以是編制預(yù)算，也可以是對已編制的預(yù)算進行審核。

1．預(yù)算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，主要是國家和當?shù)卣C發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件、相關(guān)的定額、取費標準、材料、設(shè)備價格等，以及施工圖紙、設(shè)計說明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設(shè)工程的預(yù)算總價，即預(yù)算造價。

由于施工圖預(yù)算是實行工程包干，進行工程結(jié)算，實行經(jīng)濟核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項技術(shù)性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業(yè)務(wù)水平不夠，或責任心不強，都很難保證其準確性。

因此，加強對施工圖預(yù)算的審計，對于保證基本建設(shè)工程的順利完成，維護甲乙雙方經(jīng)濟利益，控制造價，節(jié)約建設(shè)成本，具有重大的意義。

2．施工圖預(yù)算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預(yù)算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預(yù)算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預(yù)算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復(fù)選套定額的情況；

(5)審查設(shè)備、材料價格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。

二、基本建設(shè)工程結(jié)算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結(jié)算，簡稱“結(jié)算”。因為結(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設(shè)工程的實際造價。

結(jié)算一般是由施工單位編制，提交建設(shè)單位審核批準。結(jié)算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場情況，與預(yù)算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協(xié)議等)關(guān)于結(jié)算的有關(guān)約定、工程施工過程中的變化(包括設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證、材料和設(shè)備價格的改變、國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗收等資料。

(2)步驟與預(yù)算審計基本相同，不同的是應(yīng)根據(jù)竣工圖紙和設(shè)計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規(guī)定，要注意取費規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴格按照規(guī)定以及合同的約定進行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續(xù)是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應(yīng)計人工程造價；③簽證的內(nèi)容是否屬實；④簽證的數(shù)量是否準確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復(fù)現(xiàn)象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計算是否準確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設(shè)單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。

三、基本建設(shè)工程決算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的基本建設(shè)工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設(shè)單位向國家報告基本建設(shè)工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”。竣工決算要正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設(shè)工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務(wù)決算表、建設(shè)項目交付使用財產(chǎn)總表及明細表、建設(shè)項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產(chǎn)明細表組成。

竣工決算應(yīng)由建設(shè)單位編制，但由于某些原因，很多基本建設(shè)工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的社會中介咨詢機構(gòu)幫助建設(shè)單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國家有關(guān)規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應(yīng)增加對設(shè)備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設(shè)工程的建設(shè)和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準的初步設(shè)計進行，是否嚴格按批準的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無概算外項目和提高建設(shè)標準、擴大建設(shè)規(guī)模的情況，有無重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟損失。

4．審核竣工財務(wù)決算表，核實基本建設(shè)工程的資金的來源、支出及結(jié)余等財務(wù)情況。

5．審核基本建設(shè)工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實，有關(guān)手續(xù)是否辦理、流動資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實、合規(guī)，建設(shè)收入是否合規(guī)，賬務(wù)處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標的完成情況，結(jié)余的核算和賬務(wù)處理是否合法、合規(guī)、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設(shè)單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調(diào)整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開發(fā)八階段模型

邁克·米勒斯認為，開發(fā)商自有投資開發(fā)意向，到項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、營銷租賃、物業(yè)管理都有一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發(fā)過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設(shè)想、細化這個設(shè)想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項目開工建設(shè)、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強調(diào)如下三個要點：

實際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。

開發(fā)是一種藝術(shù)，它是一種非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動，開發(fā)中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設(shè)想

開發(fā)商在對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設(shè)想細化

開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

三：可行性研究

開發(fā)商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價格進行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計劃報送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設(shè)計方案，開發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。

五：簽署正式委托協(xié)議

簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。

六：工程建設(shè)

開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實施進度管理。

七：竣工投入使用

開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長期融資到位。

八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。

4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）

5)《工商營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。6)申請人《身份證》（復(fù)印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準備所有的證件及復(fù)印件。

3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關(guān)于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營范圍，經(jīng)營期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟

1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續(xù)、補交地價：辦理房地產(chǎn)變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補交地價（見《XX市國有土地使用權(quán)出讓金標準》）3)測繪費（見《房地產(chǎn)測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。

2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。

3、市城建局負責聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進行會審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報建

（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標申請表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請招標審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；

3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計文件審查批準書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（３）施工組織設(shè)計方案和專項技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（７）現(xiàn)場設(shè)施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設(shè)工程竣工驗收

（一）建設(shè)工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗報告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設(shè)工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設(shè)立準備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件→得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書→委托單位設(shè)計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制）↓

申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預(yù)審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設(shè)計方案→審定設(shè)計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設(shè)計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范

圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

委托進行初步設(shè)計→申報初步設(shè)計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定

竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構(gòu)進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分

物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會的設(shè)立

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設(shè)立準備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件→得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書→委托單位設(shè)計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制）↓

申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預(yù)審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設(shè)計方案→審定設(shè)計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設(shè)計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

委托進行初步設(shè)計→申報初步設(shè)計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構(gòu)進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會的設(shè)立

六、房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的基本原則有：①堅持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

七、房地產(chǎn)前期準備工作詳細流程（施工之前）

1、規(guī)劃部門：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準后發(fā)用地許可證。

需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領(lǐng)取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進行施工圖設(shè)計。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續(xù)。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進賬單復(fù)印件

B、招標表：（1）建設(shè)單位憑報建表領(lǐng)取招投標申請書。（2）發(fā)布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監(jiān)督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預(yù)

售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環(huán)保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費用（3）規(guī)劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產(chǎn)開發(fā)程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。

2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。

3、市城建局負責聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進行會審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報建

（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標申請表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請招標審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；

3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計文件審查批準書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（3）施工組織設(shè)計方案和專項技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場設(shè)施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設(shè)工程竣工驗收

（一）建設(shè)工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗報告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設(shè)工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

九、房地產(chǎn)開發(fā)大綱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體，在房地產(chǎn)開發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)，便不會有房地產(chǎn)市場的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營銷、銷售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是先于項目決策的，這些企業(yè)一般先于開發(fā)項目而設(shè)立，主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)以及兼營企業(yè)，這些企業(yè)設(shè)立的目的主要或者很大程度上就是為了進行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營。也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在開發(fā)過程中項目準予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發(fā)項目為經(jīng)營對象的企業(yè)，而且其經(jīng)營的對象只限于被政府主管部門批準的項目，在完成其使命后其經(jīng)營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業(yè)或者兼營企業(yè)同時開發(fā)經(jīng)營多個房地產(chǎn)項目，風險很大，為了規(guī)避風險，常有一些專營企業(yè)或者兼營企業(yè)與其它企業(yè)合作成項目公司，這樣可以使風險減至最小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策

開發(fā)項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標在于通過調(diào)查、分析、研究找出一個最適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行投資的一個項目，從而使開發(fā)企業(yè)的開發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。

在這個過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的需求、可獲取土地使用權(quán)渠道、開發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設(shè)單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開發(fā)從設(shè)想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復(fù)雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經(jīng)驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進行補救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書，是接著項目決策一個環(huán)節(jié)，是把開發(fā)項目從具體的構(gòu)想變?yōu)閷嶋H的行動和書面文件，進行實質(zhì)性的工作。開發(fā)項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發(fā)項目建議書的基礎(chǔ)。項

目建議書的作用在于推薦開發(fā)項目，使項目能得到國家的認可。由于項目建議書編制時，開發(fā)項目的很多數(shù)據(jù)還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容 開發(fā)項目建議書的編制 開發(fā)項目建議書的審核批準 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以后，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在技術(shù)、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權(quán)取得

土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動場所，沒有土地，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作進行完畢以后，就應(yīng)該很快地獲得土地使用權(quán)，以便房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權(quán)的取得必須依照法律程序進行。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)