第一篇：用工詳細流程

勞務派遣用工業務流程

一、員工進場（入職）

派遣合作單位招用新員工經面試、體檢及崗前培訓合格，入職填寫求職登記表，錄用為勞務派遣制員工，與樂亭縣勞務公司簽訂勞動合同，需提供近期1寸彩照8張，身份證（正反面）、戶口本（首頁+本人頁）復印件各5張，社保手冊工本費20元，簽合同時必須由本人簽字按手印，合同簽訂完畢后，由勞務公司到上級勞動部門辦理合同備案手續，信息整理錄入微機，建立個人勞務檔案。

二、員工退場（單位辭退或個人辭職）

1、勞動合同期未滿，勞務人員因個人原因辭職，個人需提交辭職報告，用工單位領導審批同意后，由用工單位人力資源部向勞務公司發送信函，由勞務公司與勞務人員辦理解除勞動合同手續，填寫《解除（終止）勞動合同登記表》，解除合同原因填寫個人原因自愿辭職。

2、合同期內，因勞務人員嚴重違反規章制度，用工單位可辭退勞務人員，用工單位出具違章處理通知書，本人簽字確認后，由用工單位人力資源部向勞務公司發送信函，由勞務公司與勞務人員辦理解除勞動合同手續，填寫《解除（終止）勞動合同登記表》，解除合同原因填寫嚴重違反企業規章制度辭退。

3、勞務人員合同期未滿，因用工單位項目工程任務提前完成等原因精減勞務人員，用工單位向勞務人員《退回報到通知書》，并由本人簽字確認。用工單位人力資源部向勞務公司發送信函，將解除合同經濟補償金劃轉勞務公司，勞務人員憑《退回報到通知書》到勞務公司領取經濟補償，辦理解除合同手續。

三、養老保險關系轉移

1、勞務人員入職時在原單位有繳納社會保險歷史的，需辦理養老保險關系續接手續，由本人提供參保繳費證明（原參保地社保部門出具）、養老保險手冊（內部貼單必須完整）、身份證復印件，轉交至勞務公司或本人自行到樂亭縣社保局辦理，待保險關系續接好后簽訂勞動合同。

2、勞務人員離職后需辦理社會保險異地轉移手續的，先向勞務公司電話查詢個人參保信息，經確認后可以轉移保險，本人持身份證自行到樂亭縣社保局辦理。對距離較遠的外地人員，可提供身份證復印件并出具委托證明，由勞務公司工作人員代辦，產生的郵寄等費用由勞務人員自行承擔。

四、失業保險申領

因用工單位原因辭退勞務人員，應在5日內通知勞務人員到勞務公司辦理解除或終止勞動合同手續，勞務人員參加社會保險一年以上的，可在解除同之日起30天內申請辦理失業補助金，勞務用工單位應協助傳達給勞務人員，逾期不能辦理由責任人自負。凡因個人愿因辭職不在辦理失業保險的范圍之內。申領失業金須提供相關材料有：本人身份證復印件3張、照片3張、銀行卡復印件1張，本人填寫唐山市失業登記表2張、唐山市失業通知表1張、解除合同登記表4張。

五、工傷亡事故處理

勞務人員出現工傷時，用工單位應及時進行現場救助，并立即報告所在單位人力資源部，經人力資源部調查核實后，出具事故報告傳遞至勞務公司，用工單位、當事人及現場見證人應提供真實的證明材料，由勞務公司代辦工傷認定、評殘、報銷及善后處理事宜。詳細申報流程及需提交的材料見《工傷事故處理須知》、《申報工傷應備材料》。

六、因病醫療報銷

醫療等待期過后（連續參加醫保滿6個月，中斷保險的按最新入職時間計算醫療等待期），勞務人員因病需住院治療，可按社保規定報銷醫藥費，住院前必須提前通知勞務公司辦理社保備案等手續。住院醫療費用由本人墊付，治療結束后，當事人將全部診斷及治療票據傳送勞務公司，由勞務公司代辦報銷手續。需個人提交的材料有：醫療保險本、住院診斷證明、出醫證明、住院病歷、住院費用明細、住院收費收據等（加蓋醫院公章）。

第二篇：用工流程

用工流程

一、人員招聘

1.各用人部門根據公司編制和實際情況提交用人申請，寫明用人的基本要求，有主管副總批準后交人事部。

2.人事部根據用人申請制定招聘計劃，進行招聘。

3.所有應聘人員一律到人事部登記備案，由人事部根據要求安排對應聘人員進行面試。

4.面試合格后，人事部填寫新員工試用通知單，發放工牌工裝，（新員工試用期間，發放臨時工牌）并對其進行員工手冊及公司規范培訓后，交由用人部門負責。

二、新員工試用

1.新員工到各部門后，由各部門負責人對其進行崗前業務知識及部門勞動紀律的培訓。

2.新員工試崗期為7個工作日。試崗期間雙方可作出選擇，如新員工選擇辭職或公司提出辭退，7天試崗期不發工資。

3.如通過試崗期，進入試用期，試用期從第一天上班起一個月，試用期工資從開始上班第一天起計。試用期間不享受其他福利待遇。

4.如新員工通過試用期，由用人部門有關領導簽署意見，交人事部備案。人事部在7個工作日內發放正式工牌。通過試用期可享受其他職工同等福利待遇。

三、員工辭職

1.員工辭職，須先填寫辭職申請表。注明離職原因，由部門負責人簽

署意見后由主管副總簽字并注明最后離職日期（中層管理干部須經總經理批準），交由人事部備案。

2.員工辭職時，應辦好檔案、財物、技術資料等的清理交接工作。

四、員工辭退開除

1.員工因違紀、違法，或雖無重大過失，但培訓或調崗后仍不符合任職要求的，公司有權辭退。辭退時由部門負責人填寫辭退申請書，主管副總簽字后轉交人事部，并辦理好相應的交接手續。被辭退員工只能領取實際工作天數的金額工資，除此之外不予其它的補償。

2.違反公司的規章制度屢教不改或有嚴重過失的員工，公司將給予開除處分。被開除者，公司只能按實際上班天數發放基本工資，不予其它的任何補償。如給公司造成重大損失的，還須追究責任，賠償損失。

第三篇：勞務用工協議書(詳細)

勞務用工協議書

雇用方(甲方)： 勞務方(乙方)： 法定代表人： 身份證號： 地址： 法定聯系地址：

法定聯系電話：

根據《中華人民共和國合同法》及有關法律法規，經甲乙雙方充分了解本協議約定的權利、義務后，甲乙雙方自愿平等協商一致，簽訂本勞務用工協議，雙方共同遵照執行。

一、勞務協議期限

1、勞務協議期：自 年 月 日至 年 月 日止，其中試用期為 月（天），至 年 月 日。

2、本勞務協議期限屆滿，如果甲乙雙方均期望續延本協議，可在本協議期限屆滿前三十天內續簽；如果甲方不再與乙方續訂下一期《勞務用工協議書》，甲方應在本協議期滿前三十天內以書面形式通知對乙方。

3、本勞務協議期限屆滿或約定條件產生后，甲乙雙方既未續訂新的勞務協議又未辦理終止勞務協議手續，且乙方仍然繼續在履行本勞務協議的，應視為本勞務協議的沿續。甲乙雙方任一方需終止勞務關系時必須提前三十天以書面形式通知對方。

二、工作內容

1、甲方安排乙方從事_______________________崗位工作。乙方正式進入施工現場或工作場地前甲方須對其進行安全保護方面的教育和重大安全隱患部位的實地勘探。

2、乙方的崗位職責及工作（任務）內容、標準規范、質量要求、考核驗收等事項按照甲方現行的有關規定執行。

3、乙方應嚴格執行甲方制定的崗位職責，保質保量的完成正常范圍內的工作。

4、甲方由于生產經營狀況或乙方自身原因不能保證本勞務協議【

二、1，2】的約定，甲乙雙方應在十五日內協商一致，對本勞務協議【

二、1】及相關條款實行書面形式的變更；乙方崗位變更后，乙方有義務在十五日內將所有遺留事宜以清單形式匯報甲方，甲方確認后雙方繼續履行本協議。

三、工作時間和休息休假

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1、甲方實行不定時工作制或綜合計算工作時間制度，勞動時間根據甲方實際工作情況而定，甲方有事隨時聯系乙方，乙方應立即到場解決。

2、甲方根據建設工程施工的特點，對乙方延長的工作時間，除了在勞動報酬得以充分體現外，還應結合施工進度等具體情況有序地安排乙方休息。

3、甲方應根據項目工程的工期要求制定保證乙方充分休息的作息時間。

四、勞動報酬及相關待遇

1、勞務報酬，按國家有關規定和甲方的實際情況，根據乙方的崗位和承擔的任務，甲乙雙方協商同意，勞務費為每月￥________元（人民幣_________圓），當月支付70%，余下的30%年終考核后一次性支付。

2、甲方支付給乙方的勞務費中已含乙方個人和甲方應承擔的各項社會保險費用，由乙方本人到社會保險部門辦理繳納手續。

3、甲方為乙方辦理人身意外傷害保險，費用由甲方承擔。

4、其他待遇：______________________________________________________ _________________________________________________________________

五、勞動保護和勞動條件

1、甲方依法應為乙方提供必要的勞動條件和勞動工具，建立健全生產工作規范，保障乙方享有勞動權利和履行勞動義務。

2、甲方應乙方定期進行勞動安全、衛生健康教育，提供符合國家規定的勞動安全衛生條件和必要的勞動防護用品，防止安全事故發生，減少職業危害，保證安全文明生產。

3、乙方應服從甲方的各項規章制度及安全管理，接受甲方安排的崗位技能培訓及其他培訓，不斷提高業務素質和安全意識，嚴格遵守安全操作規程。

4、乙方確認：在簽署本勞務協議之前，甲方已明確告知其在工作過程中可能產生的職業病危害及其后果、安全操作規程、應當進行的防護措施等。

4、乙方工傷、非因工負傷、患病等相關待遇，由第三方保險公司負責承擔，甲方參照國家法律、法規及有關規定執行。

六、勞動紀律

1、乙方應嚴格遵守甲方依法制定的各項規章制度。

2、乙方應逐日誠實地記載或匯報自己出勤情況；甲方有權對乙方的出勤情況采取不定時的抽查；任何虛報、補報考勤的行為一經發現，甲方有權對乙方采取符合規章制度規定的懲

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戒性的處罰。

3、乙方應盡職盡責做好本職工作，甲方有權根據乙方的表現或行為，依據國家的法律、法規和甲方對乙方的考核責任書，給予乙方適當的獎懲。

4、乙方應按時按質完成甲方規定的工作任務，服從甲方按規章制度進行的治理；

5、乙方必須嚴格遵守甲方依法制定的各項規章制度；服從甲方的領導、管理和指揮，保守甲方商業秘密。乙方確認：本合同簽訂時，乙方已詳細閱讀甲方現行的規章制度。

6、乙方外出辦理業務或外出辦理其他事情前需向甲方相關部門或負責人申明外出原因及返回時間，否則按規定處理；影響了施工甲方有權追究乙方的經濟責任。

7、乙方有權在工作相對松閑的時期內向甲方提出調補休申請，甲方應在總計劃的指導下予以批準；乙方除特殊情況不得拖延返崗時間。

8、乙方因公出差，需事先填寫《出差派遣單》，由人力資源部存底備案，凡無不可抗拒的原因而超過出差歸來的時間，超出部分時間折算成工日視作為調補休，但影響了施工甲方有權追究乙方的經濟責任；確因情況特殊，事后須以書面報告形式報甲方，核實后予以全程出勤工作日記載。

9、乙方在施工作業（辦公）開始時間不得怠慢拖延，應全神貫注；不得任意翻閱不屬自己負責的文件、賬簿表冊或函件；不得攜帶違禁品、危險品或與生產無關物品進入工作場所。

10、乙方應對甲方的客戶或參觀來賓保持謙和禮貌、誠懇友善的態度。對客戶委辦事項應力求周到機敏處理，不得草率敷衍或任意擱置不管。

11、甲方嚴禁乙方在工作中看與業務無關的雜志、電視、報紙或上網聊天、打游戲。

12、除經營業務需要，甲方嚴禁乙方在工作時間喝酒。同事之間應通力合作，同舟共濟，在工作時間內不得吵鬧、斗毆、搭訕攀談或互為聊天閑談，或搬弄是非，擾亂正常的工作秩序。乙方應遵紀守法，不參與任何違反國家法律法規的活動。乙方所發生的任何司法責任均由乙方自行承擔。

七、勞務協議變更、解除、終止

1、甲、乙雙方經協商一致，可以變更本勞務協議中部分內容。變更勞務協議內容必須采取書面形式，否則，視為未變更。

2、甲乙雙方經協商一致，本勞務協議可以提前解除。甲乙雙方提前解除勞務協議的，均應提前三十日書面通知對方。

3、勞務協議到期或雙方約定的終止條件出現，勞務協議即行終止。

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4、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本勞務協議： 1）在試用期間被證明不符合錄用條件的； 2）不能勝任本崗位（工種）工作的；

3）因病和非因工負傷醫療期滿，不能從事原工作的； 4）因違法、瀆職、失職給甲方造成損失的； 5）嚴重違反甲方規章制度的； 6）違反國家或地方法律法規的；

7）勞動協議訂立時所依據的客觀情況發生變化，致使原勞動協議無法履行，經甲乙雙方協商不能達成協議的；

8）同時與其他用人單位建立勞動關系或勞務關系，對完成甲方任務造成嚴重影響的，或是經甲方提出，拒不改正的；

9）乙方由于自身原因不能履行本勞務協議義務的，經甲方確認后，本勞務協議可終止。

5、本協議解除、終止，乙方應按甲方的規定辦理相關財物、文件資料的交接手續。同時甲、乙雙方對遺留的事宜也需以書面形式界定其處理的辦法、時間期限及最終結果的責任承擔方式等。

6、本協議終止、解除后，乙方應在3天內將有關事項及因履行本協議從甲方處取得的資料文件等向甲方移交完畢，并附書面說明；否則，甲方有權暫緩支付報酬直至交接完成；如給甲方造成損失，甲方將保留對乙方追究民事和刑事責任的權利。

八、違約解除勞務協議責任

1、乙方違約解除本勞務協議，若經甲方出資培訓的，乙方應向甲方支付培訓費用。

2、乙方有履行保守商業秘密的義務，遵守甲方的保密制度；對于甲方的技術和經濟秘密不得泄漏給甲方管轄范圍以外的任何企業和組織；更不能利用業務或職務上權限將甲方的秘密在外獲取非法利益。一經核實乙方確有上述行為，甲方有權與乙方解除本勞務協議，同時甲方將保留對乙方追究民事和刑事責任的權利。

九、特別約定

1、甲方與乙方的關系是勞務合同關系而非勞動法律關系。

2、乙方同意醫療費用自理，醫療期內甲方不支付勞務費（報酬）。

3、鑒于甲方支付給乙方的勞務費中已包含乙方個人和甲方應承擔的各項社會保險費用，且本勞務協議中約定由乙方本人自行到社會保險部門辦理繳納手續，因此甲方不需為乙方繳

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納任何社會保險。

4、雙方解除、終止本勞務協議，甲方無需支付乙方任何經濟補償金。

5、解除本勞務協議的程序：雙方協商一致，認為下述程序是公正而合理的： 1）提出書面通知；

2）乙方歸還持有的甲方的各種文件、資料、通信設備、勞動工具、住房、交通工具等甲方財產，如有遺失、損壞應予賠償；

3）甲乙雙方交接工作；

4）若有違約行為，支付違約金和賠償金； 5)本勞務協議終止。

十、其他

1、因本勞務協議引起的或與本勞務協議有關的任何爭議，均提請甲方所在地方法院處理。

2、本勞務協議中乙方法定聯系地址及法定聯系電話發生變化，乙方應3日內書面通知甲方，否則，造成雙方聯系障礙，由乙方負責。

3、本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

4、其他約定條款：_____________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________

甲方（蓋章）： 乙方：

簽訂日期： 簽訂日期：

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第四篇：用工備案流程

用工備案流程

錄用失業人員

1、簽訂勞動合同:職工持《失業證》、《再就業優惠證》與企業簽訂勞動合同

2、備案手續強調：凡是企業錄用持《失業證》的，一定要辦備案

相關文件：

大勞發[2003]121號關于印發<大連市勞動力錄用備案和就業登記管理辦法（試行）>的通知企業專管員填寫《錄用備案和就業登記表》、失業證（<就業情況>一欄按固定格式填好）、《再就業優惠證》、勞動合同辦理備案手續。

*持《再就業優惠證》者，另需：勞動合同復印件、現《失業證》第2、3、12頁復印件、《再就業優惠證》第1、2頁復印件、最近一個月工資單（蓋印，沒有工資單的，單位出工資證明）2007-2-5補充

? *錄用備案表如果沒有，帶著公章去現填。（《錄用備案和就業登記表》已改版。戚秀玉職介所一樓柜臺有賣，1.5元一套三張。2007-2-5補充）（沙河口區行政大廳只給一份，另兩份自己復印，1元/張。2007-9-15補充）

? *注冊資金300萬以上的企業到高爾基路18號戚秀玉職業介紹所1樓（電話83709359呂）辦理；注冊資金300萬以下的到企業所在區行政大廳辦理。

? *園區企業到高新街3號（DELL旁邊）創業園綜合樓1號（電話84820200李）辦理。（園區企業評職稱、買工資手冊、畢業生報道等相關事宜均在此樓辦公。園區人才已搬到415房間。2006-12-22補充）

3、養老保險調轉

企業專管員持單位編號、失業證、養老手冊、勞動合同、職工本人身份證去市內四區個體繳費網點把該職工的保險轉到你單位。（如果有欠費必須補齊之后才能辦理調轉）*關于市內四區個體繳費網點的通知

4、提檔（2007-9-15修改）

*持失業證去戚秀玉職介所一樓查詢檔案保存地。

*在就業廣場存放的，先到1號樓13號窗口帶下述材料領取《內部轉移單》（如果有檔案保管費要先交費），然后帶著《內部轉移單》及材料到3號樓東門的檔案室提檔。

5、提取檔案所需材料：

提檔介紹信（普通介紹信即可）；《錄用備案表》； 失業證； 勞動合同；《委托協議書》（領過失業金的不帶此協議書）；

注：提檔會涉及到存檔案的費用，要弄清楚員工存檔案的情況。需要費用要備齊。（大連市就業服務中心 勞服120元/年，人才240元/年）、網上辦理人員轉入、基數申報每月11-30日辦理。具體操作見大連勞動保障網網上申報業務操作指南。

6、醫保增加

持失業證、《大連市城鎮職工醫療保險增加人員花名冊》、IC卡證在第一次交費之后去醫保（戚秀玉職介所4樓）辦理人員增加。該職工的醫療IC卡如果是在失業之后辦理的，原卡作廢，必須還要去醫保辦新卡。失業前有卡，可繼續使用。（職工如享受過失業金，享受失業

金期間可以免交養老和醫療，所以要帶著失業證去辦理醫療IC卡。）

首次投保的職工，在企業第一次交費的次月，填《。。醫療保險增加人員花名冊》、2張一寸照片、10元錢（IC卡8元，證、冊各1元）、經辦人身份證去社保4樓辦理醫保卡、證、冊。

醫療IC卡丟失補辦：丟失者本人身份證，經辦人身份證，8元錢去社保四樓醫保窗口補。2007-1-23補充

7、勞動合同鑒證（自愿辦理）

帶著失業證、錄用備案表、勞動合同去勞動保障局鑒證。免費。

*錄用自主擇業的軍轉干部同錄用失業人員大體相同,軍轉干部先去街道辦理失業證.市內四區及高新園區企業錄用外來人員

外來人員是指非本市市內四區和高新園區的勞動者.(無論是農村戶口還是城鎮戶口)

1.簽訂勞動合同

外來人員（包括農民工）持身份證直接和企業簽訂勞動合同。

2.備案手續

持職工本人身份證、勞動合同、《外來人員錄用備案和就業登記表》辦理。免費辦理。相關文件：大勞發[2005]8號關于外來就業人員就業管理有關問題的通知

*注冊資金300萬以上的企業去戚秀玉職介所1樓辦理（電話83709357李）；注冊資金300萬以下的，到企業所在區行政服務中心辦理。（2007-9-15修改）?

*園區企業到高新街3號（DELL旁邊）創業園綜合樓1號辦理（電話84820201）。?*備案手續一年一辦，不能跨。勞動合同期限可以跨。

（舉例：合同期2006-4-1至2007-3-31，2006年4月辦理備案時，《外來人員錄用備案和就業登記表》中“用工期限起止年月”填2006-4至2006-12。待2007年年初再辦理2007（1--12月）的備案。）

特別注意：中山區勞動保障局要求提供下列材料

1、身份證復印件

2、勞動合同復印件

3、職業資格證書復印件

4、營業執照復印件

5、工資單

6、單位保險賬號，憑證

3.社保手續

按首次投保或者從其他企業調入辦理。具體操作見大連勞動保障網網上申報業務操作指南。*城鎮戶口外來人員原則上失業保險個人比例要交。

*農村戶口外來人員自2006年10月起，只參加工傷和醫療保險。詳情請查閱大連市人民政府辦公廳關于印發《大連市農民工基本醫療保險暫行辦法》和《大連市農民工工傷保險實施辦法》的通知，法規號：大政辦發[2006]144號，以及《關于實行農民工工傷、醫療保險的通知》，本網站“政策法規”內可以搜索到。（2007-1-17補充）

*農村戶口及外來城鎮戶口的在職職工采暖保險不交。

4.公積金

參照錄用失業人員時辦理公積金的手續。

*外來人員辦理公積金貸款，必須有本市城鎮戶口且正常繳納公積金的職工做擔保。?

錄用本市企業間調轉人員（非失業人員）

1、職工持原單位的解除（或終止）勞動合同證明書、職工（或干部）調轉表、職工（或干部）調轉介紹信、工資證明與新單位簽訂勞動合同。

2、把新單位的社保繳費編號、公積金帳號、新單位全稱告訴原單位，由原單位專管員辦理調出。調轉后新單位辦理調入。

3、如果合同需要鑒證，帶著解除（終止）勞動合同證明書、調轉表、調轉介紹信、勞動合同去勞動保障局辦理合同鑒證。免費。

錄用企業間調轉人員不用辦理備案手續。

*雖然沒有工作，但人事關系在人才，也不用辦理失業人員用工備案手續，直接辦理人才與企業間的調轉。

錄用應屆大學畢業生

1、與單位簽就業協議：一式四份（人事局、學校、錄用單位、學生本人）。

就業協議返回學校后等派遣證；派遣證與畢業證下來后到市人事局三樓報道、落戶口；報道后到企業所在區人才辦理落檔落戶。（外省生源交100元）

2、簽訂勞動合同：持報到證。合同鑒證自愿，免費，就業協議無效。

3、社保手續：養老首次投保，采暖費建檔（視戶口情況而定），醫療新增。

4、公積金：第十七條新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。（住房公積金管理條例）

注：關于落戶分兩種情況

統招：報道證+戶口遷移證＋本人的身份證照片一張

非統招：本科,未婚,網上可查到的學歷＋有接收單位＝人才引進

如學生畢業后與一家企業簽訂就業協議，但沒有簽訂勞動合同。后與新單位簽訂正式勞動合同，新單位需要給員工辦理用工手續，需要原單位開具取消就業協議的證明。并持畢業證、報到證、戶口本、取消就業協議證明到人才市場三樓辦理。

第五篇：房地產開發詳細流程

房地產開發詳細流程

一、甲方在開發前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序

a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改 根據規劃局批文要求修改設計方案

二、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

基本建設工程預算是在施工圖設計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱“設計預算”，簡稱“預算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格。

基本建設工程預算審計咨詢業務內容，可以是編制預算，也可以是對已編制的預算進行審核。

1．預算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，主要是國家和當地政府頒發的有關法律、法規和政策文件、相關的定額、取費標準、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。

由于施工圖預算是實行工程包干，進行工程結算，實行經濟核算和考核工程成本的依據，其編制是一項技術性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業務水平不夠，或責任心不強，都很難保證其準確性。

因此，加強對施工圖預算的審計，對于保證基本建設工程的順利完成，維護甲乙雙方經濟利益，控制造價，節約建設成本，具有重大的意義。

2．施工圖預算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；

(5)審查設備、材料價格是否合理、符合規定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。

二、基本建設工程結算審計咨詢及其流程

基本建設工程結算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結算，簡稱“結算”。因為結算是在施工完成已經竣工后編制的，所以它反映的是基本建設工程的實際造價。

結算一般是由施工單位編制，提交建設單位審核批準。結算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協議等)關于結算的有關約定、工程施工過程中的變化(包括設計變更和現場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規和政策規定的變化等)、送審結算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質量驗收等資料。

(2)步驟與預算審計基本相同，不同的是應根據竣工圖紙和設計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規定，要注意取費規定如果在施工期間發生變化，要嚴格按照規定以及合同的約定進行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應計人工程造價；③簽證的內容是否屬實；④簽證的數量是否準確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復現象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續是否符合合同的規定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據是否充分；④索賠的計算是否準確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。

三、基本建設工程決算審計咨詢及其流程

基本建設工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設單位編制的基本建設工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設單位向國家報告基本建設工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”。竣工決算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務決算表、建設項目交付使用財產總表及明細表、建設項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產明細表組成。

竣工決算應由建設單位編制，但由于某些原因，很多基本建設工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質量不高，因此，也可由建設單位委托具有資質的社會中介咨詢機構幫助建設單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據是否符合國家有關規定，資料是否齊全，手續是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應增加對設備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設工程的建設和概算執行情況，包括是否按批準的初步設計進行，是否嚴格按批準的概算內容執行，有無概算外項目和提高建設標準、擴大建設規模的情況，有無重大質量事故和經濟損失。

4．審核竣工財務決算表，核實基本建設工程的資金的來源、支出及結余等財務情況。

5．審核基本建設工程合同工期執行情況和合同質量等級控制情況。6．審核交付使用資產情況，包括固定資產、無形資產、遞延資產確定得是否正確、真實，有關手續是否辦理、流動資產及其移交等內容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規、正確、尾工工程和結余資金是否真實、合規，建設收入是否合規，賬務處理是否正確、分配是否合規，包干指標的完成情況，結余的核算和賬務處理是否合法、合規、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產開發－原理與程序》中的房地產開發八階段模型

邁克·米勒斯認為，開發商自有投資開發意向，到項目規劃設計、施工建設、營銷租賃、物業管理都有一個合乎邏輯和開發規律的程序。雖然因具體條件的變化會導致保修環節的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設想、細化這個設想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協議、項目開工建設、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強調如下三個要點：

實際的開發過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發商與其合作伙伴之間經常不斷地談判所導致的工作步驟變化。

開發是一種藝術，它是一種非常復雜且具有創造性的活動，開發中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發商都要考慮開發程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設想

開發商在對當地房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設想細化

開發商選擇出實現其開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發用地的可行性。

三：可行性研究

開發商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發商根據市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設計方案，開發合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規劃等許可。

五：簽署正式委托協議

簽署合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

六：工程建設

開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

七：竣工投入使用

開發商組織物業管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。

八：房地產資產管理

業主（開發商或新業主）進行物業管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業的經濟壽命、提高資產運行質量；非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產證》等房產證明（復印件）2份。3)《建設工程規劃許可證》或相關圖紙（復印件）。

4)消防、環保、衛生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結構安全鑒定。（復印件）（由商用的性質決定所需要的文件）

5)《工商營業執照》（復印件）。6)申請人《身份證》（復印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區規劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準備所有的證件及復印件。

3)到所屬區規劃局的監檢科蓋章核對，然后由監檢科呈上去。經審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業主的基本情況，公司或店鋪的經營范圍，經營期限。4)提出改變使用性質的陳述及要求。4．到區國土、房管局辦理步驟

1)規劃局審批通過后，交案（證件和區城市規劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續、補交地價：辦理房地產變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補交地價（見《XX市國有土地使用權出讓金標準》）3)測繪費（見《房地產測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區有所不同，這是根據不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產開發過程中各環節所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；（２）安全生產、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產、文明施工檢查制度；

（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范

圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定

竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分

物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分 物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準

安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

六、房地產開發流程設計的涵義

房地產開發項目流程設計是針對具體房地產開發項目所作的用來指導項目開發經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發項目的特點、房地產綜合開發公司的內外條件，經過系統分析、統籌安排來完成，它需要在房地產項目開發運作之前制定，它是一個粗線條的概略規定。

房地產開發項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發公司優勢條件，②房地產開發項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發公司習慣作法；⑥國家有關法規、規范、規程等。

房地產開發項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發經營程序；②充分挖掘潛力，發揮企業優勢；⑧從實際可能出發，積極穩妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規定，一般部分大致要求。

房地產開發項目流程設計的作用有：①便于從全局出發對房地產開發企業做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協作配合工作的談判；④有利于對房地產開發經營過程中容易出現問題的協調。

七、房地產前期準備工作詳細流程（施工之前）

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。

需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。

需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。

（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預

售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產開發程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產、文明施工責任制；（2）安全生產、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產、文明施工檢查制度；（5）安全生產、文明施工教育制度；

（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

九、房地產開發大綱

房地產開發企業

房地產開發企業作為房地產開發經營的主體，在房地產開發中起著至重要的作用，是房地產市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產開發企業對房地產的開發，便不會有房地產市場的繁榮，繼之后的房地產營銷、銷售、物業管理和房地產金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產開發過程中，有的房地產開發企業是先于項目決策的，這些企業一般先于開發項目而設立，主要是一些房地產開發專營企業以及兼營企業，這些企業設立的目的主要或者很大程度上就是為了進行房地產的開發和經營。也有一些房地產開發企業是在開發過程中項目準予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發項目為經營對象的企業，而且其經營的對象只限于被政府主管部門批準的項目，在完成其使命后其經營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業或者兼營企業同時開發經營多個房地產項目，風險很大，為了規避風險，常有一些專營企業或者兼營企業與其它企業合作成項目公司，這樣可以使風險減至最小。

房地產開發企業設立的條件

房地產開發企業設立的程序 房地產開發企業的資質管理 房地產開發企業的機構設置 房地產開發企業的行業管理 房地產開發企業的終止 房地產開發項目決策

開發項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產開發鏈條中最為基本的一環，其最終目標在于通過調查、分析、研究找出一個最適合于房地產開發企業進行投資的一個項目，從而使開發企業的開發構想從抽象到具體。

在這個過程中，開發企業應該對房地產市場的需求、可獲取土地使用權渠道、開發土地目的地的環境交通、其它投資者以及工程建設單位的大致情況有所了解，從而使房地產開發從設想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進行補救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產開發項目建議書，是接著項目決策一個環節，是把開發項目從具體的構想變為實際的行動和書面文件，進行實質性的工作。開發項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發項目建議書的基礎。項

目建議書的作用在于推薦開發項目，使項目能得到國家的認可。由于項目建議書編制時，開發項目的很多數據還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產開發項目建議書的內容 開發項目建議書的編制 開發項目建議書的審核批準 房地產開發項目的可行性研究

可行性研究是在房地產開發項目立項以后，對房地產開發項目在技術、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產開發項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權取得

土地是人們從事生產、生活的物質載體和活動場所，沒有土地，房地產開發的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產開發項目的前期工作進行完畢以后，就應該很快地獲得土地使用權，以便房地產開發的順利進行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權的取得必須依照法律程序進行。

以出讓方式獲得土地使用權