第一篇：示范課詳細流程

感統公開課具體流程

第一步.師生問好

話述：小朋友們大家好，我姓（是）XXX，大家可以喊我叫XX老師。小朋友們記住了么？我是什么老師？（小朋友：XX老師！）好的，小朋友們真棒！下面我來帶小朋友們玩游戲，小朋友們喜歡玩游戲嗎（孩子們會回答喜歡，老師可以說我聽不見，讓孩子們聲音洪亮些，調動孩子們的氣氛）。

第二步.整隊（如果孩子數量較多，一排站不開的情況下需要整隊）

話述：好的，現在我們開始上課！（語氣要兒化些，不要太僵硬）現在請有小朋友站到老師面前來，（嘴里要經常說一些贊揚的話來鼓勵孩子們，例如：“呀大家的集合速度太快了，老師給你們鼓鼓掌吧，看看哪位小朋友站的最標準？”）

當孩子站成一排之后，老師要說：“現在我拍到頭的小朋友向后倒退3步”，然后間隔一個孩子就讓邊上的孩子向后退一段距離，這樣孩子自然就隔開了一定距離。（上課時候孩子之間的距離一定要掌握好，提高上課的安全系數。）

第三步.簡單熱身

話述：老師要問你們一個問題，小朋友們見沒見過小青蛙啊？（有的孩子會回答見過，有的回回答沒見過，這時不要急，繼續往下問）那么小青蛙怎么叫哪位同學能給老師模仿一下嗎？（孩子們會呱呱呱的叫起來）那么小青蛙是怎么跳動的呢？（孩子會爬下然后做青蛙跳）好，小朋友們都知道，那么老師來跟你們一起跳吧，首先我們要蹲下，然后伸出我們雙手輕輕的放在身前的地板上，然后腳用力，使勁網上蹬，手也離開地面，嘴里發出呱呱的聲音。（帶孩子做幾個師范動作之后，讓孩子們自己原地跳躍10-20下都可以，這個活動不僅可以熱身，還可以鍛煉孩子的前庭覺，感統課從開始到結束，任何動作都可以鍛煉孩子的感覺統合能力）

律動熱身：教師選一個歡快的音樂，然后在播放音樂的時候，帶領孩子們做熱身操第一節：伸展運動。第二節：體側。第三節：體轉。第四節：下蹲。第五節、俯背。第六節：跳躍。

第四步.感統訓練（一堂感統課下來，要有3-5個不同種類的游戲，分別鍛煉孩子不同的能力）

例1.蹦蹦床

話述：今天咱們來比比看誰蹦的最高。（等孩子在蹦床上站穩之后）好，現在這位小朋友可以開始蹦了，注意一定要跳的高高的，跳的同時，雙手伸平，起跳以后，要用你的小腳丫去踢自己的屁股。然后開始數數（或者讓孩子自己大聲數出來），中途要鼓勵孩子，加油、跳的真高、讓老師看看還能不能跳的再高點、堅持住馬上就結束了、太棒了之類。

要注意孩子安全，如果孩子蹦到了蹦床的邊緣，及時讓孩子回到中心，以防掉下來。

例2.拍球

話述：教師手里先拿一個大龍球，小朋友們，知不知道老師手里是什么呀？（答：球）真聰明啊，答對了就是球。球是用來干嘛的呢？（孩子們會回答很多，比如踢得，仍的，拍的等等），今天老師的這個球呢，是用來拍的。然后讓孩子們一人拿到一個球。好了，現在是不是每人都有球了呢？好，那么老師現在做一個拍球的動作給你們看，然后原地拍幾下，好了小朋友們，現在你們也可以開始拍了，然后開始數數。（拍過幾下之后，可以讓小朋友們轉圈拍球，行進拍球，彎腰拍球，單膝跪地拍球，需要教師做完示范動作之后帶領孩子拍。）

例3.過橋

首先用教具擺成一座“橋”。話述：小朋友們看，現在在你們面前是一條細長的小橋，橋下呢是一條大河，我們要過河去，就得從橋上走過去。看，老師先走一遍（走的過程中兩臂側平舉，腳后跟緊挨腳尖緩慢走過）好，現在小朋友們也要向老師一樣，把自己的胳膊舉起來，伸直、舉平，然后登上這做橋，一定要注意哦，下面是一條河，千萬不能掉下去，走的時候要慢，眼睛向前看，腳跟一定要緊挨自己的腳尖。

注意事項：鍛煉孩子不看腳下行走，如果有的孩子開始不適應可以慢慢練習。例4.青蛙過河

用小圈隨意擺放，距離不要太大

話述：剛才咱們都做過小青蛙跳了，那么現在呢，老師施展魔法，把小朋友都變成了可愛的小青蛙，現在你們面前的小圈圈就是河面上的荷葉，小青蛙想要去河對面應該怎么辦呀？對了，要從荷葉上跳過去，對不對。好了，現在小朋友們開始跳，記住哦，一定要從荷葉跳到另外一個荷葉上，如果你掉到河里，需要回來從新跳的。

注意事項：擺放距離不要太大，中途可以變換位置。

第五步.放松

話述：這節課小朋友們表現太棒啦，你們累不累啊（有回答累的有回答不累的），好，現在來跟著老師一起放松放松（可以做拍拍操，可以自己拍打全身）。

好了，小朋友們可以回班（回家）了，鞠躬下課。

第二篇：房地產開發詳細流程

房地產開發詳細流程

一、甲方在開發前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序

a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改 根據規劃局批文要求修改設計方案

二、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

基本建設工程預算是在施工圖設計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱“設計預算”，簡稱“預算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格。

基本建設工程預算審計咨詢業務內容，可以是編制預算，也可以是對已編制的預算進行審核。

1．預算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，主要是國家和當地政府頒發的有關法律、法規和政策文件、相關的定額、取費標準、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。

由于施工圖預算是實行工程包干，進行工程結算，實行經濟核算和考核工程成本的依據，其編制是一項技術性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業務水平不夠，或責任心不強，都很難保證其準確性。

因此，加強對施工圖預算的審計，對于保證基本建設工程的順利完成，維護甲乙雙方經濟利益，控制造價，節約建設成本，具有重大的意義。

2．施工圖預算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；

(5)審查設備、材料價格是否合理、符合規定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。

二、基本建設工程結算審計咨詢及其流程

基本建設工程結算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結算，簡稱“結算”。因為結算是在施工完成已經竣工后編制的，所以它反映的是基本建設工程的實際造價。

結算一般是由施工單位編制，提交建設單位審核批準。結算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協議等)關于結算的有關約定、工程施工過程中的變化(包括設計變更和現場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規和政策規定的變化等)、送審結算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質量驗收等資料。

(2)步驟與預算審計基本相同，不同的是應根據竣工圖紙和設計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規定，要注意取費規定如果在施工期間發生變化，要嚴格按照規定以及合同的約定進行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應計人工程造價；③簽證的內容是否屬實；④簽證的數量是否準確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復現象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續是否符合合同的規定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據是否充分；④索賠的計算是否準確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。

三、基本建設工程決算審計咨詢及其流程

基本建設工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設單位編制的基本建設工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設單位向國家報告基本建設工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”。竣工決算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務決算表、建設項目交付使用財產總表及明細表、建設項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產明細表組成。

竣工決算應由建設單位編制，但由于某些原因，很多基本建設工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質量不高，因此，也可由建設單位委托具有資質的社會中介咨詢機構幫助建設單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據是否符合國家有關規定，資料是否齊全，手續是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應增加對設備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設工程的建設和概算執行情況，包括是否按批準的初步設計進行，是否嚴格按批準的概算內容執行，有無概算外項目和提高建設標準、擴大建設規模的情況，有無重大質量事故和經濟損失。

4．審核竣工財務決算表，核實基本建設工程的資金的來源、支出及結余等財務情況。

5．審核基本建設工程合同工期執行情況和合同質量等級控制情況。6．審核交付使用資產情況，包括固定資產、無形資產、遞延資產確定得是否正確、真實，有關手續是否辦理、流動資產及其移交等內容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規、正確、尾工工程和結余資金是否真實、合規，建設收入是否合規，賬務處理是否正確、分配是否合規，包干指標的完成情況，結余的核算和賬務處理是否合法、合規、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產開發－原理與程序》中的房地產開發八階段模型

邁克·米勒斯認為，開發商自有投資開發意向，到項目規劃設計、施工建設、營銷租賃、物業管理都有一個合乎邏輯和開發規律的程序。雖然因具體條件的變化會導致保修環節的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設想、細化這個設想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協議、項目開工建設、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強調如下三個要點：

實際的開發過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發商與其合作伙伴之間經常不斷地談判所導致的工作步驟變化。

開發是一種藝術，它是一種非常復雜且具有創造性的活動，開發中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發商都要考慮開發程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設想

開發商在對當地房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設想細化

開發商選擇出實現其開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發用地的可行性。

三：可行性研究

開發商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發商根據市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設計方案，開發合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規劃等許可。

五：簽署正式委托協議

簽署合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

六：工程建設

開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

七：竣工投入使用

開發商組織物業管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。

八：房地產資產管理

業主（開發商或新業主）進行物業管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業的經濟壽命、提高資產運行質量；非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產證》等房產證明（復印件）2份。3)《建設工程規劃許可證》或相關圖紙（復印件）。

4)消防、環保、衛生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結構安全鑒定。（復印件）（由商用的性質決定所需要的文件）

5)《工商營業執照》（復印件）。6)申請人《身份證》（復印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區規劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準備所有的證件及復印件。

3)到所屬區規劃局的監檢科蓋章核對，然后由監檢科呈上去。經審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業主的基本情況，公司或店鋪的經營范圍，經營期限。4)提出改變使用性質的陳述及要求。4．到區國土、房管局辦理步驟

1)規劃局審批通過后，交案（證件和區城市規劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續、補交地價：辦理房地產變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補交地價（見《XX市國有土地使用權出讓金標準》）3)測繪費（見《房地產測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區有所不同，這是根據不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產開發過程中各環節所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；（２）安全生產、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產、文明施工檢查制度；

（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范

圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定

竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分

物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分 物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準

安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

六、房地產開發流程設計的涵義

房地產開發項目流程設計是針對具體房地產開發項目所作的用來指導項目開發經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發項目的特點、房地產綜合開發公司的內外條件，經過系統分析、統籌安排來完成，它需要在房地產項目開發運作之前制定，它是一個粗線條的概略規定。

房地產開發項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發公司優勢條件，②房地產開發項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發公司習慣作法；⑥國家有關法規、規范、規程等。

房地產開發項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發經營程序；②充分挖掘潛力，發揮企業優勢；⑧從實際可能出發，積極穩妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規定，一般部分大致要求。

房地產開發項目流程設計的作用有：①便于從全局出發對房地產開發企業做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協作配合工作的談判；④有利于對房地產開發經營過程中容易出現問題的協調。

七、房地產前期準備工作詳細流程（施工之前）

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。

需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。

需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。

（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預

售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產開發程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產、文明施工責任制；（2）安全生產、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產、文明施工檢查制度；（5）安全生產、文明施工教育制度；

（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

九、房地產開發大綱

房地產開發企業

房地產開發企業作為房地產開發經營的主體，在房地產開發中起著至重要的作用，是房地產市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產開發企業對房地產的開發，便不會有房地產市場的繁榮，繼之后的房地產營銷、銷售、物業管理和房地產金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產開發過程中，有的房地產開發企業是先于項目決策的，這些企業一般先于開發項目而設立，主要是一些房地產開發專營企業以及兼營企業，這些企業設立的目的主要或者很大程度上就是為了進行房地產的開發和經營。也有一些房地產開發企業是在開發過程中項目準予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發項目為經營對象的企業，而且其經營的對象只限于被政府主管部門批準的項目，在完成其使命后其經營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業或者兼營企業同時開發經營多個房地產項目，風險很大，為了規避風險，常有一些專營企業或者兼營企業與其它企業合作成項目公司，這樣可以使風險減至最小。

房地產開發企業設立的條件

房地產開發企業設立的程序 房地產開發企業的資質管理 房地產開發企業的機構設置 房地產開發企業的行業管理 房地產開發企業的終止 房地產開發項目決策

開發項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產開發鏈條中最為基本的一環，其最終目標在于通過調查、分析、研究找出一個最適合于房地產開發企業進行投資的一個項目，從而使開發企業的開發構想從抽象到具體。

在這個過程中，開發企業應該對房地產市場的需求、可獲取土地使用權渠道、開發土地目的地的環境交通、其它投資者以及工程建設單位的大致情況有所了解，從而使房地產開發從設想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進行補救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產開發項目建議書，是接著項目決策一個環節，是把開發項目從具體的構想變為實際的行動和書面文件，進行實質性的工作。開發項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發項目建議書的基礎。項

目建議書的作用在于推薦開發項目，使項目能得到國家的認可。由于項目建議書編制時，開發項目的很多數據還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產開發項目建議書的內容 開發項目建議書的編制 開發項目建議書的審核批準 房地產開發項目的可行性研究

可行性研究是在房地產開發項目立項以后，對房地產開發項目在技術、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產開發項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權取得

土地是人們從事生產、生活的物質載體和活動場所，沒有土地，房地產開發的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產開發項目的前期工作進行完畢以后，就應該很快地獲得土地使用權，以便房地產開發的順利進行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權的取得必須依照法律程序進行。

以出讓方式獲得土地使用權

第三篇：演講比賽詳細流程

演講比賽詳細流程

一、賽前 1、2:00-2:10 選手抽簽，登記演講順序； 2、2:10 — 2:20 選手與主持人、幻燈控制人員再次核對演講題目；話筒、音響調試，選手現場調解話筒高度； 3、2:20 — 2:30 組織領導入座，觀眾入場,（循環播放歌曲）；

二、賽中 1、2:30 主持人致開場白，介紹到場領導、宣布比賽規則及 賽場秩序；

2、街領導致辭；

3、選手按抽簽次序進行演講：

①演講時間控制：計時員在9分30 秒時舉黃牌示意；

②評分及宣布得分：記分傳遞員迅速收集評委評分表，并傳遞給記分員，算得結果后，填寫計分表，由傳遞員遞給主持人；

三、賽后

1、由主持人宣布比賽結果；

2、頒獎：

①街領導為得獎選手頒獎；

②一名禮儀人員引導局領導上臺，一名禮儀人員負責證書； ③街領導與獲獎選手合影。

四、宣布比賽結束

第四篇：轉關詳細流程

轉關詳細流程

提前轉關進口流程：(進口貨物在指運地先申報，再到進境地辦是進口轉關手續——指運地海關報關(生成轉關申報單)，進境地辦封關手續。

1.順德指運地收貨人或其代理人查詢到進口貨物原始艙單后，即可知道該貨物已在南沙入境

2.順德指運地收貨人或其代理人為節省報關審單時間，選擇提前報關轉關

3.順德指運地收貨人或其代理人先行在所在地順德關依照發貨人提供的發票、裝箱單、提單填寫進口貨物報關單，并申報

4.申報成功后，隨即填寫轉關申報單，向南沙海關申請轉關，順德海關審核同意后，將轉關申報單信息發往進境地海關南沙海關

5.南沙海關收到轉關信息后，簽署轉關核放單

6.順德指運地收貨人或其代理人在得知轉關同意后，立即聯系船公司，用提單換提貨單提貨，并在南沙聯系轉關承運人，將進口報關單（此時處以審單、征稅，因為貨沒到順德，所以沒有查驗放行）、提貨單寄給南沙轉關承運人，南沙轉關承運人憑提貨單才能提貨

7.南沙海關將進口轉關貨物核放單（載貨清單）、提貨單制作成關封交給承運人帶給順德指運地海關，并在承運人的汽車載貨登記簿/船舶監管簿上轉出地海關處蓋章，并對監管車輛或船舶施加封鎖，監管車輛或船舶攜帶關封開往順德指運地

特別注意

A.提前報關方式轉關的期限

提前報關的進口轉關貨物應在電子數據申報之日起5日內，向進 境地海關辦理轉關手續。超過期限仍未到進境地海關辦理轉關手續 的，指運地海關撤銷提前報關的電子數據。

B.進口貨物轉關的的手續

（1）向指運地海關錄入《進口貨物報關單》電子數據

（2）電子數據錄入5日內向進境地海關呈報《進口轉關貨物申報號

（3）提交有關單證辦理轉關運輸手續

①《進口轉關運輸貨物核放單》（廣東省內公路運輸的，提交《進境汽車載貨清單》）；

②《汽車載貨登記薄》或《船舶監管簿》；

③提貨單

C.提前申進口轉關貨物進境地無法調閱進口轉關數據時可近直轉方式辦轉關。

D.必須在大船靠港后，同時小船也在旁邊做好接貨準備的情況下才能向海關提交資料，兩船的銜接時間需注意。

8.當監管車輛或船舶到達順德指運抵海關監管場所后，此時進口報關單處于需查驗、放行階段，收貨人或其代理人將監管車輛或船舶攜帶關封交指運抵順德海關

9.順德海關檢查關封、進口貨物報關單、實際貨物是否一致（查驗、如需），一致的海關放行，并在汽車載貨登記簿或船舶監管簿轉入地海關蓋章處蓋章，此時貨物可以拖回收貨人所在地，收貨人驗收合格在，在汽車載貨登記簿或船舶監管簿的收貨人蓋章處蓋章，承運人收

回汽車載貨登記簿或船舶監管簿，轉關運輸完成10.順德指運地海關放行后，同時會發送核銷轉關申報的回執給進境地南沙海關，南沙海關確認無誤后，核銷轉關信息，海關轉關完成，此時，進口報關才真正意義上結關，順德指運地海關簽發“進口報關單付匯證明聯”給收貨人或其代理人

直轉轉關進口流程：(進境貨物在進境地海關辦理轉關手續，貨物運抵指運地再在指運地海關辦理報關手續的進口轉關——進境地海關錄入轉關申報單，指運地海關報關)

1.順德指運地收貨人或其代理人查詢到進口貨物原始艙單后，即可知道該貨物已在南沙入境

2.順德指運地收貨人或其代理人選擇直裝報關轉關

3.順德指運地收貨人或其代理人到南沙進境地海關辦理轉關，填寫進口轉關貨物申報單（載貨清單），并選擇轉關承運人，將轉關承運人的汽車載貨登記簿或船舶監管簿交給進境地海關,在海關限定期限內運抵指運地之日起14日內，向指運地海關辦理報關手續。逾期報關按照規定征收滯報金。

4.進境地南沙海關審核后，將轉關申報單做成關封，將承運車輛或船舶施加封鎖，將汽車載貨登記簿或船舶監管簿上轉出海關蓋章處蓋章，將關封、汽車載貨登記簿或船舶監管薄交給承運人，并同時將轉關信息發給順德指運地海關，承運車輛或船舶起運至順德

5.承運車輛或船舶運至順德后，收貨人或其代理人向順德指運地海關填寫進口貨物報關單申報、審征稅、查驗（海關收回關封、檢查貨物

和申報的是否一致）、放行。放行后，順德指運地海關在汽車載貨登記簿或船舶監管薄轉入地海關蓋章處蓋章，貨物運至收貨人所

在地，收貨人驗收合格在，在汽車載貨登記簿或船舶監管簿的收貨人蓋章處蓋章，承運人收回汽車載貨登記簿或船舶監管簿，轉關運輸完成6.順德指運地海關放行后，同時會發送核銷轉關申報的回執給進境地南沙海關，南沙海關確

認無誤后，核銷轉關信息，海關轉關完成，此時，進口報關才真正意義上結關，順德指運地海關簽發“進口報關單付匯證明聯”給收貨人或其代理人

中轉轉關進口：收發貨人或其代理人向指運地或啟運地海關辦理進出口報關手續后，由境內承運人或其代理人統一向進境地或啟運地海關辦理進口或出口轉關手續——進境地海關錄入轉關申報單，需中轉的填發

在滿足1.持全程提運單

2.在境內換裝運輸工具兩個條件時，進口可以按照提前轉關進口的方式進行操作和報關。

但是轉關手續的單據變為進口轉關貨物申報單、進口貨物中轉通知書、按指運地目的港分列的紙質艙單（空運方式提交聯程運單）等，向進境地海關辦理轉關手續。

第五篇：美國簽證詳細流程

美國簽證詳細流程.txt35溫馨是大自然的一抹色彩，獨具慧眼的匠師才能把它表現得盡善盡美；溫馨是樂譜上的一個跳動音符，感情細膩的歌唱者才能把它表達得至真至純關于預約程序的變化（重要，必讀）

自2010年11月15日起, 申請人在預約簽證面談時必須向話務中心客服代表提供簽證費收據號碼。此號碼為紅色，位于收據的右上角。

換一種說法：申請人必須先交納簽證費用，然后再預約，在預約中需要提供簽證交費憑據上的一個號碼。

簽證費用參見：

本帖由zhyhrr寫于2010年5月，故未包含此信息（2010年11月15日起），除交費需要在預約前完成外，本指南其他部分指南依然適用，特此告知。

Zeros @ 2011-03-

31來源：北京使館

1.1 預約電話卡購買

建議直接上中信銀行購買簽證預約加密卡

如果中信不方便的，可在網上購買密碼。即美國簽證信息服務中心。但據網友反映，該系統不穩定。

對網上購買預約卡感興趣的請看帖

1.2 預約具體過程

[最新] 美國簽證面試電話預約流程（2011年4月2日）by clifford1987

拿到預約卡或者預約密碼之后，就可以預約簽證了。

步驟一：撥打電話前準備的信息

中文姓名

姓名拼音

護照號碼

生日

身份證號碼

聯系電話

哪一類簽證

是否被拒簽過

預約在哪一個大使館簽證

步驟二：撥打預約電話

4008－872－333（只有國內能打）

86-21-3881-4611（國外可打；上海本地不用撥021）

話務工作中心的時間為 周一~周五7:00-19:00周六 8:00-17:00

1.撥通后，先是中英文輪流播放“歡迎撥打美國駐華大使館及總領館簽證信息服務中心??”中英文各播一遍以后，中英文提示你：“下面選擇語言種類。”。然后用相對應的各種語言。播報：英語請按1，普通話請按2，廣東話請按3，福州話請按4，佛山話請按

52.然后“尋求美國公民服務請按1,進行下一步選擇請稍等”。不按鍵，等5秒鐘。（如果選擇1的話，會講大約好幾分鐘使館和領事館提供給美國公民的服務）

3.接下來“查詢有關美國移民的信息請按1，查詢有關赴美旅行的信息請按2” ——按2。(附：如果按1選擇收聽錄音資料的話，會出現下面這些選項：1.美國公民協助在華親友申請赴美簽證，2.赴美旅行免簽證國家名單，3.美國大使館及領事館地址及您該選擇在哪里簽證，4.申請簽證手續及中信實業銀行聯絡方法，5.申請非移民簽證所需資料，6.通過中信實業銀行申請簽證的條件，7.拒簽后重新申請，8.緊急事件，9.其他服務）

按2以后，系統會提示“這項服務是用戶付款服務，費用是12分鐘收取人民幣54元,或者8分鐘收取人民幣36元”，有五個選項：

“如果你已通過匯票或郵政匯票方式支付了費用，現在希望服務生效請按1如果你購買了中信實業銀行的密碼預付卡請按

2如果你已在網上購買了密碼請按3

如果你已經使用了此項服務，現在想用完剩余的分鐘請按

4欲知付款的方法請按5”

接下來就是就是輸入密碼進入排隊系統了，“想聽錄音資料請按1，將資料傳真給您請按2，聯絡客服代表請按0”，如果你想直接預約簽證，就按0接通客服代表。你按了0以后，就會進入排隊系統，等候空閑的客服代表。（會用中英文念提示，然后就是放音樂）。這個時候系統會告訴你，平均的等待時間是4－5分鐘，計費是從接通客服代表開始的。經過多次驗證，如果這個時候你沒有耐心將電話掛掉，你的時間是會扣掉一分鐘的。

4.接通人工服務以后，話務員會問你中文姓名、姓名拼音、簽證地點、以前是否被拒過、哪一類簽證、護照號碼、身份證號碼、聯系方式、生日。預約時，會告訴你簽證的時間，幾月幾號幾點，最后還會給你給你個“預約編號”，這個編號是12位，后面還有一個校驗位，編號和校驗位之間有一個橫杠。要記住這個編號（話務員會把所有信息重復一遍）。不過，其實我在北京簽證時沒用到這個號碼。還有，你可以向她要個較早或者較晚的入場時間。簽證日期，可以在他們提供的范圍內選擇。如果你想約的日期還沒放號的話，那么你只能改天重新打電話了。

5.如果已經預約了，但是臨時有事不能去簽證，可以打電話取消預約。

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zhyhrr(ID: 329608)Be strong enough to protect??眼淚成詩 1900-01-01頭銜: 職業俠客

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3.SEVIS FEE網上提交費用流程圖及打印

當你拿到I-20表格后，你就可以提交SEVIS FEE了。最好在簽證前，三個美國工作日之前提交。

首先，找一個帶打印機的電腦。你必須在提交之后打印確認頁，作為你的電子版收據。登錄該網站 https:///i901fee/

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選擇 Proceed to I-901 Form and Payment

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我是學生，所以選I-20

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上圖中SEVIS Identification Number 在你的I-20表格的右上角，以N開頭的數字 您是游客您沒有權限查看該圖片

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上圖中的School Code 也在I-20 表格上，自己找一找吧

下一步，付錢。

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如果選擇信用卡，則出現下圖。

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提交之后就會生成收據頁，打印下來即可。

[本帖最后由 zhyhrr 于 2010-05-20 22:05:50 編輯]

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zhyhrr(ID: 329608)Be strong enough to protect??眼淚成詩 1900-01-01頭銜: 職業俠客

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5四、面簽具體流程

我是在北京面簽的，所以只能代表北京面簽流程。

門外排隊：

提早大概半個小時至一個小時到比較安全。向守門的GG出示護照，就可以進去排長龍了。排長龍是按照預約時間段排隊，也就是說如果你是8點鐘的預約，你排在7:30的人前面是沒用的。

一般而言，會有工作人員喊點。預約號并沒有派上用場。到點的就排在最靠右的隊伍里，過一會兒就能進去了。

安檢：

喊點之后就是安檢。電子產品如手機、照相機、U盤等等都不能帶進去。液體類也不能帶進去。不過可以帶吃的。畢竟里面還要排很長一段時間的隊伍。無盡地排隊、再排隊??也可以帶包進去。資料無需透明袋。我抱了一本厚厚的中型大小文件夾、一個非透明資料袋，帶著一個包進去了。

所以如果你不想寄存東西，那么就將手機等物品交給你的陪人。

交基本材料：

1.SEVIS Fee 收據

2.DS-160表格確認頁：提前在上寫上中文姓名、中文電碼、家庭住址、單位名稱（學校名稱）、單位地址（學校地址）。在下面空白處貼上中信銀行簽證費收據第一聯

3.中信銀行簽證費收據第二聯

4.一張51cm*51cm的簽證照：即使DS-160表格成功上傳了照片還是要帶。

5.護照

6.I-20表格

交完材料之后，工作人員會保留你的護照和I-20表格，給你一個帶顏色并貼上中英文標簽的牌子到大廳排隊。尋找相同的顏色，來找到你的組織。如果沒有找到，恭喜你成為這個顏色的領頭羊??我就是這樣的。

按指紋：

建議擦干凈手按指紋，有汗或者有臟東西都可能使你按指紋的時間拖長，而這是沒有必要地時間耽誤。

先按雙手除拇指之外的指紋，并攏、用力。再換成雙手拇指，同上。搞定