第一篇：由小產權房清理透視土地違規亂象

由小產權房清理透視土地違規亂象

華本城市地產研究院人力資源中心主任聶振黛

一個月前，一則“北京市清理79處小產權房”的報道甚囂塵上，讓沉寂已有時日的小產權問題再一次成為人們關注的焦點。報道稱7月開始的北京小產權房清理整治工作初步清理出79個在建、在售利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）住宅的項目。盡管此次清理整頓力度驚人，但在民間滋生多年的小產權房現象早已形成了龐大的客戶根基，且產業鏈完整，村鎮政府也摸索出一套與制度博弈的方法論，對土地違規行為的衍化升級早已超越了建設小產權房的范圍，各種違規行為愈演愈烈，成為了國家土地制度的頑疾。違法開發何時休

小產權房的出現乃至“繁榮”的歷史，可以追溯到上一輪房價暴漲之前。其成為社會關注的熱點，是從2007年開始的，這一年，建設部發布了一份“買房風險提示”，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護，有些項目允諾辦理的“鄉產權”“小產權”，都不符合法律規定，不受法律保護。也是從這一年開始，小產權房伴隨清理整頓一路跌跌撞撞發展壯大。

盡管有關部門三令五申，但上述小產權房不但沒有停建，還在持續熱銷。以北京為例，小產權房主要分布在通州、昌平、房山這些城鄉結合部。有些區域已經發展出成片大規模小產權房聚集區，聚集區面積往往高達數平方公里，涵蓋普通住宅、四合院、花園洋房、別墅等建筑形式，不一而足。今年9月，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地小產權房悄然變異為“農業生態房”“養老公寓”“旅游地產“會員制農莊”等，通過“以租代售“使用權代替產權“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。毋庸置疑，小產權房現象的產生有其歷史原因，由于級差地租的擴散效應，使得城市周邊的農村集體土地區位優勢凸顯。在巨大的土地收益和房產開發利潤誘惑下，城郊農村房地產違規開發勢頭愈演愈烈。房價過高和限購政策使城市購房需求逐漸轉向郊區村鎮，某種程度上彌補了城市商品房有購買能力的有效供給不足。這種情況在全國有相當的普遍性，這些“小產權房”實際上就是建在農村集體土地上的商品性住宅。甚至一度很多業界專家學者論證給小產權房正名，認為是土地制度不完善催生了小產權房。

違法圈地升級

村鎮政府自主的開發項目構成了這部分小產權房的主體，由外地有實力開發商與村鎮政府合作的項目更多地以“變種“的形式，繞過了土地監管，而這部分才是國家需要從源頭把控的內容。對此，雖然已有很多被查處的案件可以借以警示，但詳細分析下來，每每對此類案件的處置都是雷聲大、雨點小，最后落在實際責任人身上的真正罪責幾乎可以忽略，而更多地是由其他位微言輕者“替罪”。

去年三亞“鐵錘行動”查處的小產權房案例中，被告人、外地開發商黃某因非法占用農用地罪，被三亞市城郊人民法院判處有期徒刑兩年，緩刑三年，并處罰金2萬元。2萬的罰金對于一個開發商而言無異于瘙癢，有期徒刑兩年緩刑三年更使判決流于形式。

更為轟動的是此前香河大規模“違法圈地”事件的查處，涉及到萬科、五礦、富力、萬

通等多家知名開發商，案件中香河縣政府以低價租用農民數千畝耕地，再以高價倒賣給開發商用于開發。處理結果是香河縣長等9名官員被處分。其中香河縣政府縣長被記行政記大過，香河縣國土資源局局長被撤職。仔細品味這個處理結果，實際上力度不算大。國土資源局長其實充當了縣長的替罪羊。無獨有偶，此前鄂爾多斯轟動一時的星河灣違規案件的查處，也是以鄂爾多斯市政府已向自治區政府作出書面檢查，東勝區政府和鄂爾多斯市發展和改革委員會、市國土資源局、市住房和城鄉建設委員會、市規劃局已分別向鄂爾多斯市政府作出書面檢查而告終。對于涉案的多數官員的個人處罰最高就是行政記大過。而代表星河灣受到懲處的個人，外界宣稱是星河灣公司副總經理溫曉斌，“因涉嫌非法占用農用地罪，已移送司法機關處理。”這是近年來大型房地產企業涉及的土地違規案件中，罕見的司法介入個案。據知情人士透露，溫曉斌其實只是保安出身，案發前擔任鄂爾多斯星河灣物業經理，實為鄂爾多斯項目違法占地案的“替罪羊”。所謂移送司法機關，只是把案卷材料由國土部門移送至司法部門，具體司法部門怎么處理、是否立案，都是由司法部門自己決定。通常有的地方執行，有的地方可能什么都不做。在星河灣繳納了800多萬罰款后，規劃范圍內的地塊手續已經補辦齊全，規劃范圍外土地的地面建筑雖然責令拍賣，但至今沒有動作。

鄂爾多斯星河灣項目違規案件，不會給業界留下任何警示。相反，還有可能鼓勵地方政府在“央地博弈”中繼續創新。最近幾年政府投資力度大，地方政府有造城沖動，官員希望突破政策的條條框框。

土地違規幕后

國家對于農用地尤其是耕地的保護，更多地是為了保護廣大農民的根本利益。而令人寒心的是，國內80%的土地違法由地方政府主導。一些地方熱衷于加快征地和出讓土地，忽略了征地應有的法律程序和應當承擔的民生職責，壓低農用地真實價格實現擴張，侵害了農民利益，因非法征地引發的群體性事件，已占全國農村群體性事件的65%以上。

地方政府在征地和賣地之間能獲得巨大收益，由此而來的土地財政，給地方政府帶來極大的征地沖動。另外，開發商的違規成本也很低，即使被查處，也有機會補辦手續，繼而合法化。通常的操作是：政府與農民簽署一份“預征收協議”，補償之后，將一整片土地征收為國有土地，以后根據建設項目的進展，結合國土資源部下發的指標，分批轉為建設用地。上述“土地管理創新手法”類似于“征轉分離”，政策上并不允許，但在地方上十分普遍。國土資源部與地方政府亦有默契，被征地農民不鬧則不追究，鬧了就可能叫停。

這類操作中，地方政府和企業的利益被緊密地捆綁起來。政府引入開發商，除獲得地價款外，往往還能獲得巨額借款；作為回報，政府可以為開發商免除相關的土地增值稅。對開發商而言，能夠低價獲得大片土地，還有政府的最低收益保證。此外，土地監督程序上的缺陷也讓地方政府有空可鉆。地方國土局集征收、出讓、執法監察等功能于一體，權力過于集中。而且一旦發現問題，也是自己查處自己。

杜絕農村土地違規現象的根本方法是深化土地產權制度改革，以土地產權制度改革盤活土地資本。完善土地使用產權制度改革模式，著力破解合作社發展資金瓶頸。推動零散土地流向成方連片集中流轉轉變，把土地流轉與發展農民專業合作社有機結合。引導村居干部、能人大戶、種植能手領辦創辦合作社，規模流轉經營土地。全面提高農村土地價值，使村鎮政府不再依靠一次性賣地來生存，而是有效利用土地形成可持續發展模式。

第二篇：2016小產權房清理整治工作方案

2016小產權房清理整治工作方案

為有效遏制違法建設、銷售“小產權房”行為，切實規范土地和房地產開發市場，促進全縣新型城鎮化和新農村建設健康發展，根據《國土部、住建部關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》和省市有關會議精神，現結合我縣實際，特制定本方案。

一、指導思想

以十八屆三中全會精神為指導，按照中省市堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”清理工作有關要求，堅持“政府主導、部門協作、上下聯動、統籌推進”的原則，全面開展“小產權房”清理整治工作，切實摸清全縣“小產權房”底數，依法依規分類處置，堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為，維護土地、房地產市場的正常秩序。

二、目標任務

全面摸底排查縣城規劃區范圍內和各集鎮規劃區周邊區域（各鎮負責）違法占用農村集體土地進行建設、銷售“小產權房”的基本情況；堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為；依法查處頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件。以本次清理整治工作為契機，積極探索建立“小產權房”預防、監管、查處的共同責任機制，從源頭上杜絕“小產權房”現象的產生，規范房地產市場。

三、清查整治的方法步驟

全縣開展違法建設，銷售“小產房權”清理整治工作從2016年12月10日開始到2016年1月10日，分四個階段進行。

1、動員部署階段（2016年12月10日至12月15日）。組織召開“小產權房”清理整治工作會議，學習、傳達、貫徹省市關于開展遏制違法建設、銷售“小產權房”專項清理工作有關會議精神，全面動員部署，進一步統一思想，提高認識，明確工作目標、方法、步驟，掌握政策，落實責任。

2、摸底調查階段（2016年12月15日至12月25日）。對縣城規劃區及集鎮規劃區周邊區域集體土地上已建和在建房屋進行集中摸排，全面查清“小產權”房屋類型、數量、分布、建設及出售情況，分門別類進行登記造冊，根據實際情況研究制定處理意見。

3、查處階段（2016年12月26日至1月5日）。對排查出的違法案件，由國土局、住建局、監察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監局、工商局、國稅局、地稅局、所涉鎮等單位進行聯合行動，對違法在建、在售的“小產權房”堅決叫停，依法依規嚴肅查處；對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件進行公開處理，依法強制拆除。

4、總結上報階段（2016年1月6日至1月10日）。縣“小產權房”清理整治工作領導小組辦公室對本次“小產權房”清理整治開展情況進行匯總，報縣政府及上級主管部門。

四、工作要求

1、健全機構，加強領導。縣政府成立縣開展違法建設、銷售“小產權房”清理整治工作領導小組（簡稱縣“小產權房”清理整治領導小組），由縣政府分管副縣長任組長，縣國土局、住建局主要負責人任副組長，監察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監局、工商局、國稅局、地稅局等部門負責人為成員，負責全縣“小產房權”清理工作的組織領導和協調指導工作。領導小組辦公室設在縣國土局，負責“小產權房”清理整治日常工作。并從國土局、住建局、監察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監局、工商局、國稅局、地稅局等單位抽調人員組成清理整治工作組，分組開展清理整治工作。

2、精心組織，密切配合。各成員單位要在縣“小產權房”清理整治領導小組的統一領導下，結合各自職能，切實加強協作配合，形成工作合力，按照“小產權房”清理整治的內容和要求，把握重點區域，進行全面徹底清查，不留死角；要嚴格執法執紀，對依法應當拆除或沒收的建筑物和堅決予以拆除或沒收，確保清理整治成效。

3、加強宣傳，營造氛圍。“小產權房”是在集體土地上建設并銷售的商品住房，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，對推進城鎮化、加快城市建設帶來很大影響和阻礙。各鎮和相關部門要切實提高認識，加強“小產權房”清理整治工作的宣傳力度，充分利用電視、網絡、報刊、短信、標語、宣傳車等宣傳媒體和宣傳工具，向干部群眾宣傳開展“小產權房”清理整治工作的重大意義和具體內容，告知購買“小產權房”存在的風險，讓政策宣傳到村入戶，營造濃厚的輿論氛圍，推動“小產權房”清理整治工作深入開展。

4、加強監管，嚴明紀律。國土局、住建局等職能部門要切實履行職責，采取有力措施，加強監管。各鎮要對集鎮及周邊安置區進行一次集中清理，未開工的“筒子樓”項目一律不得再開工建設。紀檢監察部門要加強責任追究，對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、建設用地批準書、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地使用權登記和房屋所有權登記手續的，要嚴厲問責，追究相關部門及工作人員責任。對從事參與或支持、包庇、縱容“小產權”違法行為，監管不力、失職瀆職、濫用職權、權錢交易的將依法依紀給予嚴肅處理，構成犯罪的，追究刑事責任。

第三篇：小產權房清理整治方案

小產權房清理整治方案

http://baike.baidu.com/view/4427459.htm

小產權房清理整治方案（Small property right room cleaning up improvement plan ；Clean house property renovation program）。

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小產權房清理整治方案定義

小產權房清理整治方案[1]，也叫小產權房清理整治政策方案，是國土資源部執法監察局局長李建勤在2010年9月27日國土資源部召開12336國土資源違法舉報工作座談（培訓）會后接受采訪時表示的、近期出臺小產權房問題的處理方案。

但他并未透露該方案的具體內容。

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小產權房清理整治方案所處狀態

國務院正征求意見

有報道稱，國土部等十四個部委已經聯合成立小產權房整治處理領導小組，研究制定小產權房清理整治政策方案。李建勤證實，方案已經上報國務院，國務院正在向相關部門征求意見，但對方案公布時間表問題，李建勤只表示，或將會很快公布，但公布時間并未明確。

記者了解到，就在兩周前，相關部門也已經結束了全國多地小產權房調研活動，這其中包括山東濟南、河南鄭州以及江蘇南京等小產權房違法現象嚴重的城市進行了調研并了解點上的情況，調研部門業已形成調研結果，將為小產權房的處理提供借鑒。

“一刀切可能性不大”

小產權房是拆是留，在學界也有截然不同的觀點。27日，有參與小產權房課題研究的國土部人士預計，解決小產權房問題，采取“一刀切”的可能性不大。

李建勤曾在2010年5月國土部舉行的發布會上表示，對于各地發現的小產權房問題，將采取“一案一處理”的方式。國土資源部部長徐紹史在是年“兩會”期間接受本報采訪時稱，小產權房摸底調查工作將在一年左右得出結果。此后，針對小產權房的不同情況將出臺清理政策。編輯本段

小產權房問題、現狀及原因分析

針對北京小產權房問題，李建勤介紹說，北京市的違法線索多分布在新農村建設中的違法土地現象以及小產權房問題。在國土部12336開通一年接聽違法線索分布中，河北省以2575個位居榜首，山東以2296個位居第二，北京以976個排名第6位。

■北京判例

尚未銷售的拆除賣出的等候處理

本市在整治和處理小產權房過程中，一個可資借鑒的判例是懷柔區楊宋鎮出售集體土地建房一案。該案今年在被國土部掛牌督辦后，市國土管理局、懷柔區政府提出四點處理意見。

這四點處理意見為：一是對違法建設立即叫停，責令開發商停止對外銷售，并采取停電停水措施；二 是對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的圍墻；對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小 產權方處理政策出臺后一并處理；三是對已劃分地塊對外出租土地待建的，責令退還土地；四是分清責任，依法依規追究開發商、村干部等有關人員的責任。

但更多的情況是，面對小產權房，國土部門執法乏力。記者從市國土局通州分局了解到，我國各地國 土部門均設立有執法人員，對土地違法的查處目前主要有三種形式，分別是衛星掃描、執法人員巡視以及群眾舉報。但存在的問題是，發現問題容易，執法效力較 低。“我們沒有執法權。”通州國土分局執法隊負責人說。

■他山之石

洛陽全國首設國土公安

針對小產權房頑疾，個別城市其實已經在嘗試“開刀問診”，并且取得了不錯成效。

早在2007年10月，洛陽市公安局國土資源警察支隊在市國土資源局正式揭牌成立，成為我國第 一支國土資源警察支隊。洛陽市公安局在《關于規范和明確國土資源警察支隊職責權限的通知》中明確規定，國土資源警察支隊要加強對各縣（市）國土資源部門的 指導和協調工作，監督辦理各類國土資源違法犯罪案件。

2009年6月，南京市公安局在市國土資源局設立聯絡室，掛牌為南京市公安局經濟犯罪偵查支隊駐市國土資源局公安辦公室。此舉實現行政執法與刑事執法的有機銜接，有力遏制土地礦產違法行為。

■成因釋疑

小產權房如何形成？

記者從國土部門了解到，小產權房形成，在一定程度上和我國施行的城鄉二元結構有關。具體而言，農民在宅基地上蓋房和在村集體土地蓋房居住并不違法。但城市居民通過購買的形式，獲得農村土地上的住房，就相當于侵占了農民的權利。隨著城市房價的畸形高 漲，一些鄉鎮和開發商利用政策漏洞，違規建設和出售小產權房，不少城市人因其價格低廉，明知沒有產權保障，也毅然涉險買房。

第四篇：小產權房買賣合同

小產權房買賣合同

出賣人(甲方)身份證號碼：

買受人(乙方)身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日

第五篇：2012小產權房最新政策

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據悉，針對小產權房問題，國務院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。國務院要求：一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

參加本次全國國土資源工作會的河南省國土資源廳廳長張啟生坦言，如何解決小產權房問題，是國土資源系統乃至地方政府面臨的一道難題，“但不解決肯定是不行，我們在小組討論的時候，就有地方國土局局長提出，是不是可以在符合規劃的地區，探索在征收土地后補交土地出讓金，按經濟適用房政策發證，禁止上市交易的辦法來進行處理小產權房”。

對于這一建議，國土部并未給出明確答復，但工作人員告訴記者，針對小產權房的清理，國土部已和地方政府達成初步意見，決定在今年對小產權房加大查處力度，對新近建設的小產權房項目堅決制止。此外，有關部門目前也在協商、研究相應的政策措施，考慮對已形成的小產權房項目，進行細致調研、區分類別、具體問題具體分析，對針對解決農民自身住房問題的項目和針對外售非農民居住需求問題的項目區別對待。

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