第一篇：小產權房清理方案上報國務院措施含強制拆除

小產權房清理方案上報國務院措施含強制拆除

2012年04月05日09:13 來源：中國經濟網 手機看新聞

據悉，清理思路的原則是分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規的小產權房，尚未銷售以及新建、續建的小產權房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設的時間點、何時正式展開清理，尚待最后方案出臺才能敲定。國土部知情人士介紹，該部正在啟動小產權房清理試點工作，擬在試點基礎上總結完善整治方案，繼而啟動全面清理。同時，年底即將完成的全國農村集體土地確權登記的數據，將成為未來小產權房清查的主要參考。

未售及新建或遭清理

上述國土部知情人士介紹，小產權房清理的一個原則是：區別對待、分類處置。

他介紹，在國土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴重質量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉規劃的小產權房將清理，并追究開發商、村集體等相關人士的責任；并且出售小產權房的農民將不得重新申請宅基地。

同時，對尚未銷售的小產權房，一定年限后新建、續建的小產權房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責令退還。

“尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項目；一定年限后新建、續建的小產權房主要也側重于在建、在售。”該人士稱。

他同時介紹，國土部對“一定年限”的要求曾以2008年為限，因為當年曾為國務院報告過小產權房的初步處理意見，而由于種種原因實際工作中推行困難。

“最新的時間點，需要等到全國小產權房新的清理方案出臺后作出安排。”上述國土部人士稱。

就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等”。

不過，針對已售、已長期居住的小產權房，上述人士稱，“方案征求意見階段，各部委對此并未形成統一意見，地方政府也有自己的一套思路，還未達成一致”。

“短期看，只能先選擇小產權房問題嚴重的地區作試點；與此同時，國土部將抓緊摸底全國小產權房的確切數據。”上述國土部知情人士稱。據國土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國農村集體土地確權登記的數據，將成為未來小產權房清查的主要參考。

部分地方個別部委抵觸

“國土部正在和部分地方溝通小產權房清理試點工作，從目前來看，很難推進。”上述國土部知情人士說，“來自于地方政府和相關部委的阻力較大。”

據山東國土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區確定為小產權房清理試點，國土部將對當地的小產權房等違法違規用地情況進行摸底。

“部分地方政府、個別部委在地方的重大項目工程，部分存在違法違規用地情況，一旦摸底，地方違法違規的用地問題將無處遁形。”該人士稱，此外，地方政府及一些地產界人士對小產權房保留的訴求，也難與中央監管部門達成完全一致，“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規劃、質量合格的小產權房，在補交土地出讓金后轉正，或者轉為保障房。”

據接近住建部的人士稱，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產權房正身的嫌疑，間接承認小產權房的合法性；而回收小產權房的價格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。

在清理方案懸而未決之前，試點城市也難推進。“基于種種原因，試點確定工作并不明朗。”上述國土部知情人士稱。

國土部該知情人士介紹，小產權房清理思路未明，國土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點城市。

此前有媒體消息稱，國土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產權房較密集的城市開展試點。

楊紅旭介紹，上述四個城市較具代表性，北京郊區小產權房密集，高房價將大量剛需逼向了郊區小產權房；重慶屬西部大城市，外來人口多，郊區面積大，小產權房分布零散；鄭州小產權房的城中村問題突出；海口是旅游度假區存在大量小產權房問題。

需要推出長效治理機制

中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明表示，“僅采取沒收、強制拆除、停建和斷水斷電等‘堵’的措施，無法從根本上解決小產權房問題。”

楊磷杰稱，在國家城鎮住房保障體系尚未健全，城鄉居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產權房仍具有巨大的需求空間。同時，現行《土地管理法》雖然法律上明確小產權房性質的非法性，但地方陸續有一些自行流轉的集體土地試驗，對于新的流轉現象如何監管，在國家有關集體土地使用權流轉的管理辦法尚未出臺前，并不清晰。

據悉，國土等部門正在共同研究防范小產權房問題的長效機制，包括推出鄉鎮企業、農民住宅等集體建設用地管理和流轉的政策措施等。

財政部相關人士稱，要會同有關部門，研究土地收益城鄉統籌使用的辦法。另有知情者介紹，小產權房清理，須和房地產調控一盤棋梳理。

小產權房清理初步方案

清理原則

分類、分步驟推進

清理思路

違法建筑、有嚴重質量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉規劃的小產權房將清理，并追究開發商、村集體等相關人士的責任；并且出售小產權房的農民將不得重新申請宅基地。同時，對尚未銷售的小產權房，一定年限后新建、續建的小產權房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責令退還。（注：尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項目；一定年限后新建、續建的小產權房主要也側重于在建、在售。）

清理舉措

包括強制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等。

名詞解釋：小產權房是占用集體土地搞建設，并向集體經濟組織之外成員銷售的住房。

第二篇：小產權房清理整治方案

小產權房清理整治方案

http://baike.baidu.com/view/4427459.htm

小產權房清理整治方案（Small property right room cleaning up improvement plan ；Clean house property renovation program）。

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小產權房清理整治方案定義

小產權房清理整治方案[1]，也叫小產權房清理整治政策方案，是國土資源部執法監察局局長李建勤在2010年9月27日國土資源部召開12336國土資源違法舉報工作座談（培訓）會后接受采訪時表示的、近期出臺小產權房問題的處理方案。

但他并未透露該方案的具體內容。

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小產權房清理整治方案所處狀態

國務院正征求意見

有報道稱，國土部等十四個部委已經聯合成立小產權房整治處理領導小組，研究制定小產權房清理整治政策方案。李建勤證實，方案已經上報國務院，國務院正在向相關部門征求意見，但對方案公布時間表問題，李建勤只表示，或將會很快公布，但公布時間并未明確。

記者了解到，就在兩周前，相關部門也已經結束了全國多地小產權房調研活動，這其中包括山東濟南、河南鄭州以及江蘇南京等小產權房違法現象嚴重的城市進行了調研并了解點上的情況，調研部門業已形成調研結果，將為小產權房的處理提供借鑒。

“一刀切可能性不大”

小產權房是拆是留，在學界也有截然不同的觀點。27日，有參與小產權房課題研究的國土部人士預計，解決小產權房問題，采取“一刀切”的可能性不大。

李建勤曾在2010年5月國土部舉行的發布會上表示，對于各地發現的小產權房問題，將采取“一案一處理”的方式。國土資源部部長徐紹史在是年“兩會”期間接受本報采訪時稱，小產權房摸底調查工作將在一年左右得出結果。此后，針對小產權房的不同情況將出臺清理政策。編輯本段

小產權房問題、現狀及原因分析

針對北京小產權房問題，李建勤介紹說，北京市的違法線索多分布在新農村建設中的違法土地現象以及小產權房問題。在國土部12336開通一年接聽違法線索分布中，河北省以2575個位居榜首，山東以2296個位居第二，北京以976個排名第6位。

■北京判例

尚未銷售的拆除賣出的等候處理

本市在整治和處理小產權房過程中，一個可資借鑒的判例是懷柔區楊宋鎮出售集體土地建房一案。該案今年在被國土部掛牌督辦后，市國土管理局、懷柔區政府提出四點處理意見。

這四點處理意見為：一是對違法建設立即叫停，責令開發商停止對外銷售，并采取停電停水措施；二 是對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的圍墻；對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小 產權方處理政策出臺后一并處理；三是對已劃分地塊對外出租土地待建的，責令退還土地；四是分清責任，依法依規追究開發商、村干部等有關人員的責任。

但更多的情況是，面對小產權房，國土部門執法乏力。記者從市國土局通州分局了解到，我國各地國 土部門均設立有執法人員，對土地違法的查處目前主要有三種形式，分別是衛星掃描、執法人員巡視以及群眾舉報。但存在的問題是，發現問題容易，執法效力較 低。“我們沒有執法權。”通州國土分局執法隊負責人說。

■他山之石

洛陽全國首設國土公安

針對小產權房頑疾，個別城市其實已經在嘗試“開刀問診”，并且取得了不錯成效。

早在2007年10月，洛陽市公安局國土資源警察支隊在市國土資源局正式揭牌成立，成為我國第 一支國土資源警察支隊。洛陽市公安局在《關于規范和明確國土資源警察支隊職責權限的通知》中明確規定，國土資源警察支隊要加強對各縣（市）國土資源部門的 指導和協調工作，監督辦理各類國土資源違法犯罪案件。

2009年6月，南京市公安局在市國土資源局設立聯絡室，掛牌為南京市公安局經濟犯罪偵查支隊駐市國土資源局公安辦公室。此舉實現行政執法與刑事執法的有機銜接，有力遏制土地礦產違法行為。

■成因釋疑

小產權房如何形成？

記者從國土部門了解到，小產權房形成，在一定程度上和我國施行的城鄉二元結構有關。具體而言，農民在宅基地上蓋房和在村集體土地蓋房居住并不違法。但城市居民通過購買的形式，獲得農村土地上的住房，就相當于侵占了農民的權利。隨著城市房價的畸形高 漲，一些鄉鎮和開發商利用政策漏洞，違規建設和出售小產權房，不少城市人因其價格低廉，明知沒有產權保障，也毅然涉險買房。

第三篇：2016小產權房清理整治工作方案

2016小產權房清理整治工作方案

為有效遏制違法建設、銷售“小產權房”行為，切實規范土地和房地產開發市場，促進全縣新型城鎮化和新農村建設健康發展，根據《國土部、住建部關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》和省市有關會議精神，現結合我縣實際，特制定本方案。

一、指導思想

以十八屆三中全會精神為指導，按照中省市堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”清理工作有關要求，堅持“政府主導、部門協作、上下聯動、統籌推進”的原則，全面開展“小產權房”清理整治工作，切實摸清全縣“小產權房”底數，依法依規分類處置，堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為，維護土地、房地產市場的正常秩序。

二、目標任務

全面摸底排查縣城規劃區范圍內和各集鎮規劃區周邊區域（各鎮負責）違法占用農村集體土地進行建設、銷售“小產權房”的基本情況；堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為；依法查處頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件。以本次清理整治工作為契機，積極探索建立“小產權房”預防、監管、查處的共同責任機制，從源頭上杜絕“小產權房”現象的產生，規范房地產市場。

三、清查整治的方法步驟

全縣開展違法建設，銷售“小產房權”清理整治工作從2016年12月10日開始到2016年1月10日，分四個階段進行。

1、動員部署階段（2016年12月10日至12月15日）。組織召開“小產權房”清理整治工作會議，學習、傳達、貫徹省市關于開展遏制違法建設、銷售“小產權房”專項清理工作有關會議精神，全面動員部署，進一步統一思想，提高認識，明確工作目標、方法、步驟，掌握政策，落實責任。

2、摸底調查階段（2016年12月15日至12月25日）。對縣城規劃區及集鎮規劃區周邊區域集體土地上已建和在建房屋進行集中摸排，全面查清“小產權”房屋類型、數量、分布、建設及出售情況，分門別類進行登記造冊，根據實際情況研究制定處理意見。

3、查處階段（2016年12月26日至1月5日）。對排查出的違法案件，由國土局、住建局、監察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監局、工商局、國稅局、地稅局、所涉鎮等單位進行聯合行動，對違法在建、在售的“小產權房”堅決叫停，依法依規嚴肅查處；對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件進行公開處理，依法強制拆除。

4、總結上報階段（2016年1月6日至1月10日）。縣“小產權房”清理整治工作領導小組辦公室對本次“小產權房”清理整治開展情況進行匯總，報縣政府及上級主管部門。

四、工作要求

1、健全機構，加強領導。縣政府成立縣開展違法建設、銷售“小產權房”清理整治工作領導小組（簡稱縣“小產權房”清理整治領導小組），由縣政府分管副縣長任組長，縣國土局、住建局主要負責人任副組長，監察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監局、工商局、國稅局、地稅局等部門負責人為成員，負責全縣“小產房權”清理工作的組織領導和協調指導工作。領導小組辦公室設在縣國土局，負責“小產權房”清理整治日常工作。并從國土局、住建局、監察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監局、工商局、國稅局、地稅局等單位抽調人員組成清理整治工作組，分組開展清理整治工作。

2、精心組織，密切配合。各成員單位要在縣“小產權房”清理整治領導小組的統一領導下，結合各自職能，切實加強協作配合，形成工作合力，按照“小產權房”清理整治的內容和要求，把握重點區域，進行全面徹底清查，不留死角；要嚴格執法執紀，對依法應當拆除或沒收的建筑物和堅決予以拆除或沒收，確保清理整治成效。

3、加強宣傳，營造氛圍。“小產權房”是在集體土地上建設并銷售的商品住房，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，對推進城鎮化、加快城市建設帶來很大影響和阻礙。各鎮和相關部門要切實提高認識，加強“小產權房”清理整治工作的宣傳力度，充分利用電視、網絡、報刊、短信、標語、宣傳車等宣傳媒體和宣傳工具，向干部群眾宣傳開展“小產權房”清理整治工作的重大意義和具體內容，告知購買“小產權房”存在的風險，讓政策宣傳到村入戶，營造濃厚的輿論氛圍，推動“小產權房”清理整治工作深入開展。

4、加強監管，嚴明紀律。國土局、住建局等職能部門要切實履行職責，采取有力措施，加強監管。各鎮要對集鎮及周邊安置區進行一次集中清理，未開工的“筒子樓”項目一律不得再開工建設。紀檢監察部門要加強責任追究，對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、建設用地批準書、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地使用權登記和房屋所有權登記手續的，要嚴厲問責，追究相關部門及工作人員責任。對從事參與或支持、包庇、縱容“小產權”違法行為，監管不力、失職瀆職、濫用職權、權錢交易的將依法依紀給予嚴肅處理，構成犯罪的，追究刑事責任。

第四篇：由小產權房清理透視土地違規亂象

由小產權房清理透視土地違規亂象

華本城市地產研究院人力資源中心主任聶振黛

一個月前，一則“北京市清理79處小產權房”的報道甚囂塵上，讓沉寂已有時日的小產權問題再一次成為人們關注的焦點。報道稱7月開始的北京小產權房清理整治工作初步清理出79個在建、在售利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）住宅的項目。盡管此次清理整頓力度驚人，但在民間滋生多年的小產權房現象早已形成了龐大的客戶根基，且產業鏈完整，村鎮政府也摸索出一套與制度博弈的方法論，對土地違規行為的衍化升級早已超越了建設小產權房的范圍，各種違規行為愈演愈烈，成為了國家土地制度的頑疾。違法開發何時休

小產權房的出現乃至“繁榮”的歷史，可以追溯到上一輪房價暴漲之前。其成為社會關注的熱點，是從2007年開始的，這一年，建設部發布了一份“買房風險提示”，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護，有些項目允諾辦理的“鄉產權”“小產權”，都不符合法律規定，不受法律保護。也是從這一年開始，小產權房伴隨清理整頓一路跌跌撞撞發展壯大。

盡管有關部門三令五申，但上述小產權房不但沒有停建，還在持續熱銷。以北京為例，小產權房主要分布在通州、昌平、房山這些城鄉結合部。有些區域已經發展出成片大規模小產權房聚集區，聚集區面積往往高達數平方公里，涵蓋普通住宅、四合院、花園洋房、別墅等建筑形式，不一而足。今年9月，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地小產權房悄然變異為“農業生態房”“養老公寓”“旅游地產“會員制農莊”等，通過“以租代售“使用權代替產權“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。毋庸置疑，小產權房現象的產生有其歷史原因，由于級差地租的擴散效應，使得城市周邊的農村集體土地區位優勢凸顯。在巨大的土地收益和房產開發利潤誘惑下，城郊農村房地產違規開發勢頭愈演愈烈。房價過高和限購政策使城市購房需求逐漸轉向郊區村鎮，某種程度上彌補了城市商品房有購買能力的有效供給不足。這種情況在全國有相當的普遍性，這些“小產權房”實際上就是建在農村集體土地上的商品性住宅。甚至一度很多業界專家學者論證給小產權房正名，認為是土地制度不完善催生了小產權房。

違法圈地升級

村鎮政府自主的開發項目構成了這部分小產權房的主體，由外地有實力開發商與村鎮政府合作的項目更多地以“變種“的形式，繞過了土地監管，而這部分才是國家需要從源頭把控的內容。對此，雖然已有很多被查處的案件可以借以警示，但詳細分析下來，每每對此類案件的處置都是雷聲大、雨點小，最后落在實際責任人身上的真正罪責幾乎可以忽略，而更多地是由其他位微言輕者“替罪”。

去年三亞“鐵錘行動”查處的小產權房案例中，被告人、外地開發商黃某因非法占用農用地罪，被三亞市城郊人民法院判處有期徒刑兩年，緩刑三年，并處罰金2萬元。2萬的罰金對于一個開發商而言無異于瘙癢，有期徒刑兩年緩刑三年更使判決流于形式。

更為轟動的是此前香河大規模“違法圈地”事件的查處，涉及到萬科、五礦、富力、萬

通等多家知名開發商，案件中香河縣政府以低價租用農民數千畝耕地，再以高價倒賣給開發商用于開發。處理結果是香河縣長等9名官員被處分。其中香河縣政府縣長被記行政記大過，香河縣國土資源局局長被撤職。仔細品味這個處理結果，實際上力度不算大。國土資源局長其實充當了縣長的替罪羊。無獨有偶，此前鄂爾多斯轟動一時的星河灣違規案件的查處，也是以鄂爾多斯市政府已向自治區政府作出書面檢查，東勝區政府和鄂爾多斯市發展和改革委員會、市國土資源局、市住房和城鄉建設委員會、市規劃局已分別向鄂爾多斯市政府作出書面檢查而告終。對于涉案的多數官員的個人處罰最高就是行政記大過。而代表星河灣受到懲處的個人，外界宣稱是星河灣公司副總經理溫曉斌，“因涉嫌非法占用農用地罪，已移送司法機關處理。”這是近年來大型房地產企業涉及的土地違規案件中，罕見的司法介入個案。據知情人士透露，溫曉斌其實只是保安出身，案發前擔任鄂爾多斯星河灣物業經理，實為鄂爾多斯項目違法占地案的“替罪羊”。所謂移送司法機關，只是把案卷材料由國土部門移送至司法部門，具體司法部門怎么處理、是否立案，都是由司法部門自己決定。通常有的地方執行，有的地方可能什么都不做。在星河灣繳納了800多萬罰款后，規劃范圍內的地塊手續已經補辦齊全，規劃范圍外土地的地面建筑雖然責令拍賣，但至今沒有動作。

鄂爾多斯星河灣項目違規案件，不會給業界留下任何警示。相反，還有可能鼓勵地方政府在“央地博弈”中繼續創新。最近幾年政府投資力度大，地方政府有造城沖動，官員希望突破政策的條條框框。

土地違規幕后

國家對于農用地尤其是耕地的保護，更多地是為了保護廣大農民的根本利益。而令人寒心的是，國內80%的土地違法由地方政府主導。一些地方熱衷于加快征地和出讓土地，忽略了征地應有的法律程序和應當承擔的民生職責，壓低農用地真實價格實現擴張，侵害了農民利益，因非法征地引發的群體性事件，已占全國農村群體性事件的65%以上。

地方政府在征地和賣地之間能獲得巨大收益，由此而來的土地財政，給地方政府帶來極大的征地沖動。另外，開發商的違規成本也很低，即使被查處，也有機會補辦手續，繼而合法化。通常的操作是：政府與農民簽署一份“預征收協議”，補償之后，將一整片土地征收為國有土地，以后根據建設項目的進展，結合國土資源部下發的指標，分批轉為建設用地。上述“土地管理創新手法”類似于“征轉分離”，政策上并不允許，但在地方上十分普遍。國土資源部與地方政府亦有默契，被征地農民不鬧則不追究，鬧了就可能叫停。

這類操作中，地方政府和企業的利益被緊密地捆綁起來。政府引入開發商，除獲得地價款外，往往還能獲得巨額借款；作為回報，政府可以為開發商免除相關的土地增值稅。對開發商而言，能夠低價獲得大片土地，還有政府的最低收益保證。此外，土地監督程序上的缺陷也讓地方政府有空可鉆。地方國土局集征收、出讓、執法監察等功能于一體，權力過于集中。而且一旦發現問題，也是自己查處自己。

杜絕農村土地違規現象的根本方法是深化土地產權制度改革，以土地產權制度改革盤活土地資本。完善土地使用產權制度改革模式，著力破解合作社發展資金瓶頸。推動零散土地流向成方連片集中流轉轉變，把土地流轉與發展農民專業合作社有機結合。引導村居干部、能人大戶、種植能手領辦創辦合作社，規模流轉經營土地。全面提高農村土地價值，使村鎮政府不再依靠一次性賣地來生存，而是有效利用土地形成可持續發展模式。

第五篇：國土部試點處理小產權房 為全面清理做政策準備

國土部試點處理小產權房 為全面清理做政策準備

2012年02月22日08:26《財經》我要評論(87)字號：T|T 【《財經》綜合報道】國土部在21日的“2011年房地產用地管理調控等情況”新聞發布會上表示，今年起各地土地市場流標、流拍類現象須及時上報。同時將限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括試點處理小產權房問題。國土資源部土地利用管理司副司長竇敬麗在發布會上表示，自今年起，除招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的房地產用地外，流標、流拍的也要通過土地市場動態監測與監管系統及時上報。

國土資源部執法監察局巡視員王宗亞在新聞發布會上說，今年我國將在部分地區進行試點，為全面清理“小產權房”做制度和政策準備。王宗亞介紹說，“針對小產權房的清查工作此前已經開始。目前中央要求各地對農村集體土地進行確權登記發證，凡是小產權房不予確權登記，不受法律保護。”王宗亞進一步表示，“今年，國土部將聯合有關部門，在全國范圍內選擇問題較為突出的城市作為試點，開展小產權房清理工作。”

此外，國土部針對土地市場的監控升級還包括供后環節。《通知》要求各省級國土部門在今年上半年完成“住房用地供后巡查監管制度”。并以此為平臺，及時查處已供土地的閑置、違法轉讓、改變用途等問題。

小產權房清理試點將啟動 專家稱應分層次推進

2012年02月22日15:55東方網我要評論(70)字號：T|T 小產權房試點清理工作將展開，這將為今后全面清理小產權房奠定政策基礎。昨日，國土資源部方面重申小產權房的違法性，并表示目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但不會對小產權房違法用地發證。受訪專家向人民網記者表示，小產權房情況復雜，清理工作應分層次、視情況謹慎推進。一般認為，小產權房是指建設在農村集體土地上、由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，這就在法律層面上明確了集體土地不得建設商品房，從而封堵上小產權房的法律通路。但由于現實情況復雜，尤其是近年來大中城市房價飆漲，不少中低收入群體將實現買房夢寄托于城市周邊的農村地帶，選擇購買農民在宅基地上建設后出售的房屋。由于鄉鎮村基層政府利益驅動和有關部門監管乏力等原因，小產權房近年來在全國不斷蔓延。

“清理小產權房是個非常復雜的問題。” 中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，雖然小產權房的確不合乎法律規定，但客觀上已經有不少住戶入住，如果連根拔起必然會觸碰很多人的切身利益，所以清理工作必須分層次、視情況謹慎推進。

在顧云昌看來，那些利用農村集體建設用地、未威脅耕地數量的小產權房，可以在補交土地出讓金后獲得合法身份，被當作城市國有土地對待。而另一部分占用了耕地面積的小產權房勢必會被拆除干凈，但已購房者的個人權益如何維護，則是事關社會穩定的大問題。

上海社科院城市與房地產研究中心主任、住建部專家委員會成員張泓銘對此表示認同。他指出，清理工作不能搞“一刀切”，那些地處城市發展規劃范圍內的小產權房，完全可以借此轉化為商品房，這是令出讓者、購房者、當地政府和農民皆大歡喜的事情。

“小產權房背后是如何看待城鄉住房資源配置的問題。” 張泓銘認為，目前我國的住房體系將農村與城市完全割裂，農民一般擁有較大較寬松的住房環境，而城市居民相對住房緊張，從節約社會資源角度說，城鄉住房體系應該完全打通。

隨著城鎮化步伐的加快，2011年我國城鎮人口首次超過農村人口，但占用的土地資源卻不足總量的1/5。顧云昌表示，繼解放初期的土地改革、本世紀之初的城市土地制度改革后，目前正面臨整合城鄉土地改革。從長遠看，城鄉住房資源要走向一體化，集體土地建設住房的合法性應被予以承認。

在學者看來，國土部近期同意展開集體土地建租賃住房試點就是對于統籌城鄉土地的一種新嘗試。

“與小產權房相比，在集體土地上建設租賃房在法律上完全行得通，房屋產權仍然屬于農村集體所有，同時也可緩解部分城市人群的住房緊張現狀。” 顧云昌說。

國土部此次對集體建設用地建租賃房提出“嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控”四點要求，并批準京滬兩個房價高企、用地緊張的大城市先行先試。但張泓銘認為，此舉在打通城鄉住房資源方面仍是“猶抱琵琶半遮面”，甚至只是“走半步”，未來應著眼全國，為實現統籌城鄉兩個市場做出真正突破。

（中國網）南京一小產權房獲有條件轉正 業內稱或涉嫌違規

2012年02月17日01:07第一財經日報陳紓潔 柳九邦我要評論(9)字號：T|T 南京雨花臺區七彩星城項目終于成功撕下了“小產權房”的標簽，獲得了國有土地使用證。

在國土資源部三令五申要堅決制止“小產權房”等違法違規行為的大背景下，七彩星城顯得極為特殊。

不少業內人士認為，南京國土部門的做法或涉嫌違規。專家稱不可思議

據報道，春節前，南京最大規模的小產權房之一七彩星城所在部分地塊已正式劃歸國有土地性質。

昨日，南京市國土局已向本報確認，目前，七彩星城項目已經市政府批準，按規定補交了土地出讓金，取得了國有土地使用證。

南京市國土局在給《第一財經（微博)日報》提供的一份書面回復中稱，2003年8月，南京市政府決定在全市范圍內開展全面清理處置集體土地房地產專項行動，同時，為妥善處理歷史遺留問題，對2003年8月之前的集體土地房地產項目，符合房屋質量標準并通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，可依法補辦建設和土地等手續。雨花臺區“七彩星城”項目當時通過了審查。

然而，頗具意味的是，在接受采訪的過程中，南京市國土局方面似乎想極力撇清“七彩星城”獲得國有土地使用證這一事件與“小產權房轉正”之間的關系。

南京市國土局方面稱：“‘七彩星城’項目補辦土地出讓手續，是市政府對我市歷史遺留的集體土地房地產進行處置的延續，不可解讀為‘小產權房轉正’，我局從未就有關集體土地‘小產權房’轉正問題進行過任何表態和承諾。我市將加大違法用地查處力度，堅決制止‘小產權房’項目。”

業內人士指出，南京官方的這一說辭，應該是忌憚近年來國土資源部多次重申的，關于堅決制止“小產權房”等違法違規行為，對于已建、已售“小產權房”用地不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續。國土部最后一次重申上述要求，是在去年4月。一位對集體土地問題有較深研究的“三農”專家在聽到這個消息后大呼不可思議。“如果該項目獲得的是國有土地使用證，那么就犯大忌了，這肯定要出問題的了。”他說，“我個人認為以2003年為界限劃分‘是否具有轉正資質’也是不合理的，因為土地的性質并沒有在2003年這個節點之后改變，這個樓盤現在能夠順利‘過關’，不排除有一些特殊‘背景’的可能。”

誰從中受益？

事實上，七彩星城并非南京市首家拿到國有土地使用證的小產權房小區。據報道，2010年1月，該市八卦花園和長江花園一、二期就已經拿到了國有土地大證。

而除了這三家已經“轉正”的樓盤外，南京市還有7個和“七彩星城”身份類似的樓盤，在理論上具備“轉正”的可能。有市場分析人士稱，“七彩星城”的轉正將對其他幾個符合“轉正條件”的項目起到較大的刺激作用。

有市場分析人士質疑，南京小產權房博弈“禁令”，其中蘊藏了多大利益值得思考。“除了投資者的利益外，政府也能獲得可觀的土地財政收入。很有可能最終由于利益的原因，部分小產權房才得以轉正。畢竟開發商繳納了過億的土地款，在土地市場蕭條的當下，也算給土地財政‘補血’了。”

此外，七彩星城的業主中有不少投資客。記者在二手房搜索平臺安居客上看到，已有不少中介人士在代理出售七彩星城的房源。裕興不動產的一位銷售人員發帖稱，開發商承諾可直接更名，并且大土地證已經批下來了，只等產權土地分割即可下兩證。

值得注意的是，該房源的售價高達11000元/平方米。然而，2007年開盤時，這家樓盤的均價只有每平方米3600元左右，比周邊房價便宜了2000元。而在今年1月，即七彩星城“即將轉為國有土地”的消息在網上瘋傳時，該樓盤的售價也僅為6000~7000元/平方米。在一個月的時間里，該項目的價格翻了一番。中國指數研究院副院長陳晟認為，由于一些原因將小產權房轉正倒還可以理解，問題的關鍵在于在轉正的過程中，是否給“違規操作”的人留下了獲利的空間。如果通過將小產權房轉正，讓一部分人獲得了比較豐厚的收益，那么這個轉正就是不合理的。

小產權房：制度應為人的福利而改變

2012年02月23日10:22新華網我要評論(17)字號：T|T 21日，國土部在“2011年房地產用地管理調控等情況”新聞發布會上宣布，將選擇小產權房問題相對突出的城市開展試點清理，為啟動全面清理小產權房做好政策和制度儲備。國土部官員稱，小產權房不受法律保護，不允許確權發證。加強土地市場監控是國土部部門職責所在，此次國土部提出的幾個即將采取的措施都是其部門應負之責，也是例行公事。但社會最關注的所在，不在其他，只在于敏感的“小產權房”。從房價狂飆的2004年、2005年開始，小產權房就開始飽受爭議。但到現在小產權房的境遇不僅沒有進步，反而逐漸在倒退，令人不禁唏噓。往小里說，小產權房見證了農村集體土地制度改革的艱難；往大里說，見證了中國改革的艱難。

小產權房是中國經濟和房地產發展的產物，其涉及到的本質問題早就存在。所謂的小產權房，說白了就是建在農民宅基地上的房子。我國的土地制度是承認農民可以買賣房屋的，但是房子總要建在土地上，這個土地，也就是農民的宅基地卻不允許交易。換句話說，假如你買了小產權房，你只是買到了這塊宅基地上的房屋的使用權，卻不能擁有這塊宅基地的使用權；而建在國家建設用地上的大產權房也就是商品房卻不一樣，你買了大產權房，就既擁有房屋的使用權，又擁有了土地的產權。在商品房還沒有大行其道、房價還沒高漲的時代，小產權房的問題本身雖然存在，但不會產生社會矛盾。因為對農民來說，就算交換住房，宅基地的使用權歸不歸自己也無所謂，反正有房子住就可以了。但經濟的發展導致了小產權房有了交易的市場需求，這就產生了矛盾。住在大城市郊區的農民發現，他們周圍的房價動輒上萬，而自己宅基地上建的房子跟這些房子距離數百米卻不能進行買賣，頂多只能出租收點租金;而城里一些人發現，房價太高買不起，不遠處農民自蓋的房子和自己要買的商品房各方面差不多市場價卻差不少，為什么不買這種房子呢？有需求，又有供給，就出現了所謂的“小產權房”。小產權房好不好？讓農民有了額外的收入，讓買不起房的城市居民買到價格更低的房子，同時還增加了整個市場的房子供給，整體上有利于房價下跌，幾乎所有人都獲得了好處，為什么不能存在呢？很簡單，因為小產權房雖然能給人們帶來福利，但畢竟牽涉的面較小，而小產權房的合法化卻意味著我國農村集體土地制度要進行重大改變。換句話說，要讓小產權房合法化，首先要承認農民宅基地使用權交易的合法化。而小產權房目前只是存在于大城市城鄉結合部，要讓農民宅基地使用權交易合法化牽涉到的是全國的農村宅基地，這就是一個不得不慎重考慮的問題了。如果從承認農民宅基地使用權交易合法化這個基點出發，那么要觸碰的問題將會更多，包括如何保護耕地，如何確保土地交易過程不出現問題等等。這些考慮固然非常有道理，但我認為，學界對這些問題的考慮早就非常成熟，很多地方政府也在進行農村土地改革試點，為什么小產權房及其牽扯到的農村集體土地制度改革一拖再拖？

去年底召開的中央農村工作會議將主要議題對準農村土地制度，其中主要涉及到的問題就是農村征地問題，而農村征地問題與農村集體土地制度改革同樣分不開。一種制度的改變可能給大多數人帶來福利，像小產權房這么好的給人帶來好處的東西，為什么不能嘗試去突破去改革，卻讓人們承擔改革滯后帶來的害處呢？（南方日報）

小產權房試點清理方案應征求民意

2012年02月23日02:25新京報[微博]我要評論(8)字號：T|T 樓市觀察

小產權房產生的深層原因是我國城鄉二元土地所有制度的劃分和集體土地上市流轉機制的缺位，是高房價時代的“副產品”。設計小產權房清理方案時，征求民意是不可缺少的環節，因為影響面太廣。

國土部21日召開新聞發布會，公布2011年房地產用地管理調控等情況。國土部執法監察局巡視員王宗亞表示，今年國土部將聯合相關部門，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展“小產權房”的試點清理，試點城市名單和試點方案目前正在研究中。（2月22日《新京報》）

終于盼來與小產權房有關的準確消息了。自從2007年當時的建設部發布小產權房風險提示以來，輿論不僅盼望有關部門對小產權房明確態度，而且也希望盡快拿出治理方案解決“舊賬”，然而，態度是明確了小產權房不受法律保護，禁止建設、銷售、購買小產權房，卻始終沒有拿出一個解決“舊賬”的方案。據媒體報道，國土部官員在2008年8月曾透露，相關部門已對全國部分城市小產權房問題進行了抽樣調查，并已起草相關報告上報國務院。但公眾沒有看到下文。2010年2月，國土部官員再次透露，已經完成針對小產權房的調研，爭取年內出臺解決方案。但公眾最后還是等空了。國土部在通報去年一季度土地違法情況時表示，小產權房有所抬頭。顯而易見，這既是因為缺少統一的治理方案，也是因為地方政府缺乏治理的動力。

如今，有關部門表示要清理小產權房，而且還明確表示要從今年開始，終于讓這個久拖不決的問題首次明朗化了。有關部門采取試點清理的方式，是因為小產權房成因復雜，牽扯面廣，必須要謹慎操作，先行試點，只有在試點的基礎上制定統一治理方案，才可能實現法律與民意的平衡。

在筆者看來，即使是試點方案，也應該問問民意，而不能是政府部門單方面行動。但從報道中看不到有關部門就試點方案要公開征求意見的表態。究竟如何進行清理，公眾云里霧里。

據悉，全國小產權房面積將近60億平方米，有的城市小產權房所占比例將近一半。這就提醒我們，設計小產權房清理方案時，征求民意是不可缺少的環節，因為影響面太廣。盡管有關部門過去對小產權房進行過抽樣調查，圍繞小產權房也研究了多年，但調研結論是否與民意訴求相吻合，還是一個沒有拉直的問號。或許在有關部門看來，試點清理是小范圍操作，影響面不大，試點方案不需要征求民意。但筆者以為，即使是試點，也會觸及部分人的利益，試點人群的利益同樣需要考慮，理應公開試點方案，給予每個人表達意見的機會。

馮海寧（北京 媒體人）

小產權房是中國經濟和房地產業發展的產物。有數據稱國內的小產權房面積將近60億平方米，全國城市的“小產權房”平均占到30%左右，一些地方“小產權”甚至接近40%左右。在房價高企的時代，小產權房圓了低收入群體“家”的夢想。我們希望，治理小產權房能在不偏離法制軌道的前提下，做好“民生”這道題。