第一篇：房地產開發與經營(專)模擬卷及答案

《房地產開發與經營（專）》模擬卷

一、名詞解釋（每題5分，共計20分）

1、土地儲備制：為加強對土地一級市場的統一管理, 政府依照法定程序,運用市場機制,按照土地利用總體規劃和城市規劃,對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發,并予以儲存,以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。

2、房地產市場細分：是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據消費者的需要、欲望、購買行為和購買習慣，將房地產市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費者群的市場分類過程。

3、可行性研究 ；投資決策前，對與項目有關的市場、資源、技術、經濟和社會等方面問題進行全面分析、論證和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對方案進行優選的科學方法。

4、土地使用權轉讓：指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權在轉移的行為。

二、問答題（每題15分，共計60分）

1、房地產開發與經營的主要內容是什么？主要包括哪幾個階段？

房地產開發與經營的主要內容包括：房地產項目的規劃、設計和建設、施工等開發活動，流通環節的營銷活動和中介服務活動，消費環節的物業管理活動。可分為四個階段：

（1）投資機會的選擇與決策

（2）前期工作

（3）建設階段

（4）租售階段

2、房地產投資項目可行性研究包括哪些步驟。

（1）組織準備；（2）資料收集及市場調查；（3）開發方案的設計和評價、選擇；（4）詳細研究；（5）編寫研究報告書

3、簡述房地產供給的特點

（1）市場供應缺乏彈性，短期內難以增加房地產市場供應；（2）市場供應的異質性，產品的位置、環境、新舊、配套等不同，市場細分有必要性；（3）市場供應的區域性，產品的固定性導致“地產地銷”；（4）市場調節的不完全性，住房保障的存在：經濟適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調控；（5）市場需求的廣泛性，房地產是生存、享受、發展的基本物質條件；（6）市場需求的多樣性，消費需求、經營需求和保值需求；經濟收入、生活質量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化；（7）市場需求的融資性，資金數額大，短期內難以全部支付；融資手段很重要；（8）市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據市場主導位置。

4、我國土地使用制度存在的問題有哪些？

（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業出讓并存；

（2）管理和監控水平低；

（3）土地市場不統一，土地杠桿失靈；

（4）權力濫用，亂批開發區，越權批地；

（5）轉軌中土地收入的流失；

（6）市場上開發水平良莠不齊，關系強、水平低的非專業開發商多；

（7）容易滋生腐敗；

三、論述題（20分）

闡述我國房地產價格上漲的原因。

答

1、初期房地產調控措施不協調，加劇了供求矛盾。初期“管住土地，控制信貸”的調控措施，抑制投資增長力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對調控措施貫徹不力。

2、地價上漲推動。土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內容易推動地價上漲。

3、新建住宅成本的上升導致房價上漲。不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。

4、房地產投資結構仍不盡合理。供給結構不合理導致供需脫節；中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚。

5、房地產價格上漲的原因還在于消費者預期改變。人們對未來的經濟預期是看好的。市場信息的不對稱，媒體宣揚“房價還要繼續上漲”，進一步強化老百姓的心理預期。

第二篇：房地產開發與經營模擬試題

房地產開發與經營模擬試題

一、單選題

1．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元 B.2000萬元 Ｃ.3000萬元 Ｄ.4000萬元 2．下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是（D）

A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 3．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地產租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為（B）

A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

A．土地使用權的出讓 B.土地使用權的轉讓 C.土地使用權劃撥 Ｄ.土地使用權贈與

6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（B）

A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7．已知某房地產今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數為（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產市場的規范程度劃分，可以把房地產市場分為（C）。

A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場 C、房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

9．下列房地產交易活動處于房地產二級市場的是（C）A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓

10．在土地一級市場上，根據競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中工業用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為（A）

A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率

13．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

14．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求自有流動資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權的出讓 B土地使用權的轉讓 C土地使用權劃撥 Ｄ土地使用權贈與

17．對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（A）

A 額定需求預測法 B有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 18．實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為（D）

A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳計劃完成率 19．按房地產產權讓渡方式，可以把房地產市場分類（D）。

A.居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場 B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場 C.房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 20．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》（銀發［2001］195號），銀行發放住房開發貸款的條件之一是：房地產開發企業自有資金應不低于開發項目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在開工前對工程內容尚不十分清楚的情況下，開發商適合采用（C）的合同形式。A 單價合同 B 固定總價合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

23．土地使用權的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現了國家對土地使用的計劃指導，又充分發揮市場機制在土地使用權上的靈活調節功能，具有較大適應性。

A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 24．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率

26．已知某房地產今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉天數為（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多選題

1．從狹義的角度來看，房地產開發與房地產經營的區別主要表現為（ABCDE）

A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同

E 隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化 2．影響房地產項目開發的環境包括（ABCDE）

A 經濟環境 B 政治環境

C法律環境 D社會環境 E自然環境

3．房地產開發融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（ABD）各指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經濟性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備（BCDE）

A 國有土地規劃許可證 B國有土地使用證 C 建設用地規劃許可證 D建設工程規劃許可證 E建設工程施工許可證

5．按計價方式的不同，房地產開發項目承包合同一般分為（ABC）

A總價合同 B單價合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓

7．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復蘇 E興旺

8．房地產企業經營成本按成本與經營工作量關系可分為（AB）A固定成本 B變動成本 Ｃ管理費用 Ｄ銷售費用 E原材料成本 9．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用（ABCDEF）

A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅

10．房地產開發項目實施控制的目標包括（ABC）A成本 B項目工期 C質量 D項目協調性 E技術先進性

14．城市土地使用權進行商品經營，具有重要意義，表現在（ABCDEF）

A.土地經營是房地產經營的主要內容，是房地產經營的基礎 B.土地經營是提高我國土地利用效益的核心活動 C.土地經營是我國市場化改革的必不可少的一環 D.土地經營是城市第三產業健康發展的前提 E.土地經營是也是適應我國對外開放的一項必要的改革措施 F.土地經營是城市財政收入的重要來源

15．影響房地產項目開發的環境包括（ABCDE）

A 經濟環境 B 政治環境 C法律環境 D社會環境E自然環境

16．房地產開發融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ABE）指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經濟性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產物業管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管驗收C樓宇入伙 D物業綜合管理 E物業經營 18．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備（ABCD）

A 國有土地使用證 B 建設用地規劃許可證 C 建設工程規劃許可證 D 建設工程施工許可證 E 國有土地規劃許可證 32．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅

33．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復蘇 D興旺 E波谷

34．一般來說，適用于房地產開發項目的組織結構有（DE）

A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型 D矩陣型 E事業部制

35．按照房地產開發階段進行劃分，房地產開發可分為（DE）A 單項開發 B 小區開發 C成片集中開發 D土地開發 E房屋建設

36． 房地產開發項目所面臨的經濟環境主要包括（ABCDE）

A 宏觀經濟發展形勢 B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區別是什么？ 征地與拆遷的區別是涉及的土地權屬不同。征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。2．房地產開發融資的主要形式有哪些？

房地產開發融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產信托融資；房地產融資的其他方式，包括聯建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。3．房地產開發的整個流程分為哪些階段？

房地產開發的整個流程分為十個階段，分別為：開發商提出開發設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產開發資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業管理。

4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權的出讓主要有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段。5．房地產項目主要的定價方法有哪些？

房地產項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數定價法、顧客感受定價法。

6．房地產開發投資風險有哪些？

房地產開發投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業管理公司有什么權利和義務？

物業管理公司的權利主要包括：根據有關法規，結合實際情況制定小區管理辦法；依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；依照物業管理合同和有關規定收取管理費用等。物業管理公司的義務主要包括：履行物業管理合同，依法經營；接受管理委員會和住宅小區居民的監督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產開發與房地產經營有哪些區別？ 房地產開發與房地產經營的區別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化

10．常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產項目的組織結構類型有哪些？

常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業部制。適合房地產項目的組織結構類型有矩陣型和事業部型 四．名詞解釋 1．房地產開發

房地產開發：由特定的經濟實體（具有開發資質的房地產開發企業），對房地產項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質，從而獲得經濟利益的過程。

2．土地開發 ：土地開發也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產開發公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律規定的程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。5．物業管理

物業管理：利用現代管理先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益 6．房地產經營

房地產經營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產領域的經濟活動獲得經濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經營和城市土地經營這兩種房地產領域的經營行為。7．土地使用權轉讓

土地使用權轉讓：指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為

8．建設用地規劃許可證 建設用地規劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城 市規劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率 租金收繳率：房地產租金已收租金額占應收金額的百分比。

第三篇：房地產開發經營與管理考試試題及答案

2009年房地產開發經營與管理考試試題及答案解析

2009年房地產開發經營與管理試題

一、單

項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應的編號）1．對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（）。A．設計壽命 B．經濟壽命 C．法定壽命 D．自然壽命 2．地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（）的特性。A．變現性差 B．易受政策影響 C．依賴專業管理 D．效益外溢和轉移 3．甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是（）。A．甲物業投資風險大

B．乙物業投資風險大 C．甲、乙物業的投資風險相同 D．難以判斷甲、乙物業的投資風險大小 4．如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0．23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個月 B．2個月 C．半年 D．2年 7．房地產市場供給壟斷性的原因不包括（）。A．房地產市場需求的廣泛性 B．房地產市場供給的異質性 C．土地所有權的排他性 D．土地的有限性 8．房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．橫道圖法用于項目建設階段的（）。A．質量控制 B．進度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A．開發商 B．承包商 C．監理工程師

D．使用單位 11．需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是（）。A．目標定價法

B．價值定價法

C．挑戰定價法 D．成本加成定價法 12．在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A．市場需求上限

B．市場有效需求

C．市場現實需求

D．市場最低需求 13．某市2008年住宅的預測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數為0．75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為（）萬㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是（）戰略。A．形象差異化 B．人員差別化

C．服務差別化

D．產品差別化 15．某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（）。A．替代性

B．發展性 C．地區性 D．復雜性 16．認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A．馬克思的利率決定理論

B．可貸資金利率理論 C．Ｉs—1M曲線模型利率理論

D．流動性偏好利率理論 17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地產開發項目，當ｉ =14%時，凈現值為450萬元；當ｉ =15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現值法 D．等額年費用法 25．對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A．等額年值法

B．差額投資內部收益率法 C．凈現值法

D．等額年費用法 26．下列關于房地產置業投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A．空置率與有效毛收入呈反向變動 B．通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響 C．權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加 D．金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率 27．各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（）。A．凈現值 B．凈現值期望值

C．凈現值標準差

D．凈現值標準差系數 28．下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（）A．出租率 B．基準收益率 C．成本利潤率

D．財務杠桿比率 29．某賓館開發項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．將借款本息視為現金流出的基本報表是（）。A．全部投資現金流量表

B．資本金現金流量表 C．借款還本付息估算表 D．投資計劃與資金籌措表 31．租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（）。A．置業投資 B．設備租賃 C．售后回租 D．權益融資 32．商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（）。A．開發商違法預售

B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡 33．在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由（）支付。A．業主 B．承租人 C．物業服務企業 D．業主、承租人和物業服務企業共同 35．某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（）。A．市場供求風險 B．變現風險 C．利率風險 D．時間風險 E．資本價值風險 2．對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析（）。A．價格結構 B．總量結構

C．檔次結構 D．投資結構 E．租買結構 3．房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（）。A．競爭性 B．壟斷性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不對稱性 4．房地產開發項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括（）。A．工程質量保修書

B．可行性研究報告 C．竣工圖 D．住宅使用說明書 E．竣工驗收備案表 5．采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。A．開發商處于市場領導者地位 B．開發商難以估算成本 C．開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D．開發商打算與同行和平共處 E．開發商具有向市場領導者挑戰的實力 6．房地產市場分析可以幫助開發商（）。A．選擇合適的項目位置 B．尋找投資合作伙伴 C．確定滿足市場需求的產品類型

D．判斷租買時機 E．進行土地使用權出讓決策 7．開發商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（）。A．供需分析

B．競爭分析 C．市場占有率分析 D．投資收益分析 E．宏觀因素分析 8．下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有（）。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售 C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發—銷售 E．開發—持有—出租—出售 9．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A．物業增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權益增加值 E．權益投資 10．下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。A．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 B．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率 C．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D．差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案 E．采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案 11．下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。A．風險產生的原因分析

B．風險發生的概率大小分析 C．風險因素檢驗 D．風險變量間的相關性分析 E．風險概率分布情況分析 12．實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。A．可預測性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可彎更性 13．編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A．現金流量表

B．損益表

C．資金使用計劃 D．資金籌措計劃 E．資金來源與運用表 14．按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有（）。

A．權益型

B．抵押型

C．傘型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物業服務企業的工作內容包括（）。A．確立管理目標 B．制定維修養護方案 C．制定安全保衛方案 D．提出預算 E．確定物業服務費的收費標準

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．具有相同市場價值的房地產，其投資價值因人而異。（）2．房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（）3．量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。（）4．開發商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。（）5．一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）6．個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的價格不下跌，就不會發生次貸危機。（）8．房地產開發項目的總開發成本中不包括含銷售稅金。（）9．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）10．不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，且其發生概率也未知的決策。（）11．最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。（）12．基礎設施建設費是指居住小區內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。（）13．預租售收入可以作為房地產開發項目的資金來源。（）14．無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（）15．收益性物業可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）2009

年房地產開發經營與管理考試試題及答案解析 T 來源：考試大 2010/10/11 【考試大：中國教育考試第一門戶】 模擬考場 視頻課程 字號: T

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）

（一）王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1．5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款0．3%的手續費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續費和1%的個人所得稅）。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據（不要求計算出結果）。（10分）自有資金現金流量表（單位：萬元）自有資金現金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現金流入 年毛租金收入 凈轉售收入 現金流出 購房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運營成本 凈現金流量

（二）某開發商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000㎡，規劃容積率為5．5。據估算，該住宅開發項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的3．5%。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項目開發期為2年，建造期為1．5年。土地費用于開發期初一次性投入，開發期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。（2）若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。（10分

第四篇：房地產開發與經營任務書

《房地產開發與經營》課程設計任務書

一、課程設計目的與任務

《房地產開發與經營》課程設計教學環節是《房地產開發與經營》課程教學的一個重要環節，是理論聯系實際，增加感性認識，促進所學知識消化吸收的必要途徑，是全面貫徹教育方針，培養學生實際操作能力和獨立工作能力的一項重要措施，是培養應用型人才的重要手段。

房地產開發與經營課程設計教學目的與任務：

1.進一步認識房地產與國民經濟、建筑業、城市建設的關系；

2.進一步了解房地產開發和經營過程，加深從開發建設到經營、服務的全過程中各環節相互關系，了解房地產開發項目的運作程序；

3.通過房地產開發項目的投資決策、前期工作、項目設計、投資分析、項目管理、銷售和物業管理等環節中各項具體的業務操作，提高學生對所學知識的綜合運用能力；

4.使學生對房地產項目的定位和方案評價有更深的理解；

5.培養學生理論聯系實際的學風，提高學生解決問題、分析問題的能力，達到房地產項目可行性研究的能力。

二、課程設計時間

本課程設計與房地產開發與經營課程的理論教學同步進行，共12學時。

三、課程設計內容與進度安排

1.內容及要求

要求以西安財經學院雁塔小區，即小寨東路64號為對象，假設所屬土地上無建筑物，達到三通一平，根據所學的房地產開發與經營理論及其他課程的相關理論，完成該土地的項目策劃和項目的可行性研究方案，主要包括以下內容：

（1）地塊土地的房地產項目定位

（2）地塊土地周圍的房地產市場研究

（3）地塊土地的房地產項目策劃

（4）選定房地產開發項目的可行性研究

2.組織方式

采用統一組織的方式，要求學生按照５—７人分成一組，以小組的集體合作完成該地塊土地上的房地產開發項目的可行性研究報告。

四、課程設計考核方式與成績評定

課程設計考核方式：實習成績由設計成果匯報情況、設計報告情況和設計態度作為考核依據。成績評定為百分制，其中設計報告占70%，設計成果匯報情況占20%，設計態度占10%。

五、注意事項

1．本課程設計是《房地產開發與經營》課程教學內容的構成部分。學生必須完成本課程設計，否則該課程成績為不及格。

2．要求學生必須做好課程設計的準備工作以及課程設計的總結工作。

3．要求學生必須在課程設計過程中注意紀律、安全

第五篇：房地產開發與經營復習資料 - 副本

房地產的特點1不可移動性2耐用性3異質性

4、高價值性

5供給有限性

6、投資與消費雙重性

7、房地產實體構成的二元性

房地產開發與經營的特點1開發成本高，投資量大2開發建設期長，投資周轉慢

3市場具有地區性和分散性4需求具有穩定性5涉及面廣，綜合性強

6、政策性強

房地產開發與經營的主要程序1投資機會選擇2項目定位3前期工作4建設階段

5租售階段6物業管理

房地產企業的特征1地域性2不完全競爭性3專業化和綜合化發展趨勢

房地產的類型

（一）按用途分類1居住類房地產：專供人們生活居住的房地產。

包括普通住宅、高級公寓、別墅等。2商業類房地產：用于商業經營活動的房地產。包括寫字樓、商店、旅館及酒店等。3工業類房地產：生產活動用房地產。包括生產 用工業廠房、倉庫等。4其他房地產：包括文教衛生、行政、社會福利、交通郵政等 用途房地產。

（二）按開發程度分類：分為生地、毛地、熟地、在建工程、現房。

生地：無改良物、建筑物、基礎設施的土地，通常指將用于房地產開發的農地。

熟地：對生地進行改造，如進行基礎設施建設、道路修建，從而增加了效用及價值后的土地。毛地：是指將要進行再開發改造的舊城區土地

（三）按實物形態分類：土地、建筑物、土地建筑物的綜合（四）按是否產生收益分類：收益性房地產、非收益性房地產

（五）按經營使用方式分類：銷售、出租、營業、自用的房地產

房地產市場的劃分1按地域范圍細分 2按房地產用途劃分3按存量增量劃分

通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場、二級市場、三級市場。

4、按交易形式劃分：如土地買賣、租賃和抵押等子市場；房地產銷售、租賃和抵押等 子市場；存量房屋租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

5、按目標市場劃分：如甲級寫 字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等

房地產泡沫與過度開發的區別與聯系：區別1過度開發和泡沫是反映兩個不同層面的 市場指標2過度開發和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。3房地產過度開發和房地 產泡沫在周期循環中所處的階段不同。4市場參與者的參與動機不同。聯系：房地產泡 沫與過度開發，是房地產價格中非基本價格的不同程度的體現；“過熱”不一定就產生 泡沫，但過熱是市場產生“泡沫”的前提，也是誘因之一。

住宅房地產開發項目的特點1市場潛力巨大2開發投資風險相對較小

3多元化的市場需求4對開發商投資能力要求較低

寫字樓開發項目特點 1要求開發商具備長期投資能力。

2把握寫字樓設計發展潮流和趨勢3要高度重視寫字樓的選址。

目標市場應具備的條件1有一定的規模和需求2有現實的購買力3有競爭優勢

項目定位的內容1確立開發理念2明確用途功能3篩選目標客戶

4進行項目初步設計5測算租售價格 6確定方案

開發用地的涵義：通常是指一宗位于城市規劃區的，適合開發企業有償、有限期進行基礎設施和房屋建設使用的國有土地。

城市土地：是指城市區域內的陸地和水域及其上、下空間。從區域上講，城市土地 有三個層次：

1、城市市區土地，即建成區土地；2城市規劃區土地，城市市區、近郊區及城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。即包括近郊區的菜地和村鎮占用 的土地；3城市行政區劃內的土地，即包括城市和市管縣廣大農村的土地。

土地使用權出讓價格1土地使用權出讓金（土地資源價格和土地資本價格）

2毛地價（土地使用權出讓金和城市建設配套費）3熟地價（土地使用權出讓金、城市建設配套費和土地開發費；條件：地平條件、場地條件、基礎設施條件）

土地使用權出讓方式1協議2招標3掛牌4拍賣

掛牌出讓的概念：指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限

將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申

請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓的特點與優勢：特點：公開，公平，公正。

優勢：1掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；

2操作簡便，便于開展；3有利于土地有形市場的形成和運作。

房地產市場調研的內容

（一）市場宏觀環境狀況1政治環境2經濟環境 2社會文化

（二）城市房地產市場概況1市場整體情況2土地市場情況3商品房市場情況4區域 內房地產價格5區域內主要發展商開發銷售情況6三級市場交易情況

（三）消費者 行為與市場需求容量調研1消費者行為調研 2市場需求容量調研

（四）項目所在區域 環境狀況

（五）項目基本情況調研

區域市場調查的內容1區域概況：區域的歷史發展、人文環境、市政交通和生活 環境等方面的基本狀況的一個概括性的描述。2目標區域的樓盤情況區域市場調研 的主體部分。3調查的結論或建議共同點和異同點的分析——供給、需求是形成這 種狀況的根本原因

房地產可行性研究的基本內容1項目概況2市場分析和需求預測3規劃方案的優選 4開發進度安排5項目投資估算6資金的籌集方案和籌資成本估算7財務評價 8風險分析9國民經濟評價10結論

房地產開發建設投資估算方法1土地費2前期工程費3房屋開發費4管理費

5財務費用6銷售費用7開發期稅費8其他費用9不可預見費

房地產開發項目租售方案內容1租售方式的選擇、租售面積比例的確定 2可出租 面積、可出售面積和可以分攤的建筑面積及各自在建筑物中的位置 3出租和出售 的時間進度安排 4租金和售價水平的確定 5收款計劃的確定

施工階段質量監督控制手段：旁站監督、測量、試驗、指令文件、規定質量監控 工作程序、利用支付控制手段。項目進度管理控制方法：橫道圖法、網絡圖法*房地產融資的分類

（一）融資主體不同1房地產企業融資：單一項目公司；非子 公司式投資；多家公司合作2房地產項目融資：以項目投資所形成的資產、未來 的收益或權益作為項目融資信用的基礎，取得債務融資

（二）融資渠道不同1房 地產直接融資：直接融資從資本市場上直接發行股票或債券取得資金。特點：雙 方直接接觸，沒有中間環節。2房地產間接融資：間接融資——從銀行及非銀行金 融機構借貸的信貸資金。特點：資金融通通過金融中介來進行。

（三）其他分類方式 房地產企業的一般性資金來源

（一）企業自有資金1注冊資本金：由項目發起人、股權投資人以獲得項目財產權和控制權的方式投入的資金。形式—現金、實物、權利。房地產開發項目資本金比例—30%2資本公積3盈余公積4未分配利潤

（二）政府 財政資金

（三）銀行貸款，流動資金貸款，固定資產貸款，項目貸款及開發貸款

（四）股票、債券、集資、租賃、商業信用等多種籌資方式

（五）其他資金來源：利用外資、非銀行金融機構籌資、短期融資券

申請領取施工許可證（《建筑工程施工許可證》），應當具備的條件1已經辦理建筑工程 用地批準手續；獲取《國有土地使用權證》和《建設用地規劃許可證》2在城市規劃區 的建筑工程，已經取得《建設工程規劃許可證》；3施工場地已基本具備施工條件，需要 拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；4已經確定施工企業；——簽署施工合同 5有滿足施 工需要的施工圖紙和技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查；6有保證工程質量 和安全的具體措施；7按照規定應該委托監理的工程已委托監理；——簽署了委托監理 合同8建設資金已落實； 9法律、行政法規規定的其他條件。

價格營銷策略的內涵與內容1總體定價策略2全營銷過程定價策略3時點定價策略 促銷組合的內容：廣告；人員促銷；營業推廣；公共關系

房地產廣告策劃的內容1廣告目標2市場分析3廣告策略4廣告計劃5廣告效果測定 房地產買賣價格評估方法：市場比較法；收益還原法；成本法