第一篇：房地產開發試題

一、單向選擇題：（每題1分，共30題，每題的被選答案中只有一個是最符合題意，請在題后括號內填入相應的編號）

1． 考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠

房的投資風險小。這是因為前者比后者具有：（C）

A.更長的經濟壽命B.更顯著的個異性

C.更強的適應性D.更專業的物業管理

2． 下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是（B）

A.比較風險B.通貨膨脹風險

C.時間風險D.資本價值風險

3． 某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房

地產投資市場的風險相關系數為0.5，那么，當前房地產投資的折現率為（C）

A.3.5%B.5.17%

C.7.15%D.8.59%

4． 某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年未完工轉入2003年繼

續施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米，那么，該市房屋的平均建設周期為（B）

A.0.5年B.1.5年

C.2年D.3年

5． 下列關于房地產市場特性的表述中，那一項不是房地產市場具有的特性（C）

A.供給非同質性B.需求多樣性

C.競爭充分性D.交易復雜性

6． 產生房地產價格泡沫的主要誘因是：（C）

A.土地稀缺B.城市化進程快

C.投機需求膨脹D.過度開發

7． 房地產投資決策分析主要包括項目財務評價和（）兩部分。（Ｂ）

A.價格分析B.市場分析

C.產品分析D.成本分析

8． 由城市規劃管理部門核發的（），主要規定了用地性質、位置和界限（C）

A.選址規劃意見通知書B.規劃設計條件通知書

C.建設用地規劃許可證D.建設工程規劃許可證

9． 房地產商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（B）

A.成本導向定價法B.購買者導向定價法

C.競爭導向定價法D.市場導向定價法

10． 下列關于市場容量概念的表述中，正確的是：（C）

A.潛在市場>服務市場>有效市場>合格的有效市場

B.潛在市場>有效市場> 服務市場>合格的有效市場

C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場

D.潛在市場>服務市場>合格的有效市場> 有效市場

11． 某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發

公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用什么模式（D）

A.選擇專業化B.產品專業化

C.大量定制D.單一市場集中化

12． 企業盈利水平與企業規模、市場份額均有關的行業是：（A）

A.批量行業B.僵滯行業

C.分塊行業D.專業化行業

13． 已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為：（C）

A.14.55%B.14.68%

C.14.75%D.15.01%

14． 下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是：（A）

A.成本利潤率是年成本利潤率

B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

15． 某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正

常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬

元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為：（A）

A.7.5%B.8.3%

C.12.5%D.16.7%

16． 對于一般商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（B）

A.1.2B.1.5

C.1.8D.2.0

17． 某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為

6%，則該房地產投資的實際收益率為（C）

A.9.26%B.10%

C.11.32%D.12%

A.B.C.D.18． 某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000

萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該

投資項目的資本金利潤率為：（D）

A.12%B.20%

C.24%D.30%

19． 盈虧平衡分析結果顯示：甲項目當售價下降30%、成本上升60%時，開發利

潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20%、成本上升50%時，開發利率（稅前）為

0。因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面，以下那種情況是正確的（A）

A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目

C.甲項目于乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強

20． 房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項

目達到以下那種情況的極限值（B）

A.利潤為零B.允許的最低經濟效益指標

C.最大的費用D.最大利潤

21． 下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定因素的是：(B)

A.容積率B.空置率

C.利息備付率D.成本利潤率

22． 公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于（C）

A.土地費用B.前期工程費

C.房屋開發費D.管理費用

23． 下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是：（B）

A.土地購置貸款B.土地儲備貸款

C.土地開發貸款D.建設貸款

24． 下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是（A）

A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資

C.公共設施維修費D.保險費

25． 下列關于計算貸款綜合風險度的系數表述中，不正確的是（A）

A.企業信用等級越高，信用等級系數值越高

B.貸款期限越長，期限系數值越大

C.項目風險越大，風險等級系數值越大

D.用商品房抵押相對于用其他房屋和建筑物抵押，貸款方式系數值較低

26． 王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分

歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30平方米，外墻面積6平方米，單元間分隔墻面積8平方米，公攤面積3平方米，那么，可出租面積應是（B）

A.33平方米B.40平方米

C.43平方米D.47平方米

27． 物業管理公司在選擇零售商作為零售商業的租戶時，首先要考慮的因素是（D）

A.零售商的財務能力B.零售商所需要的服務

C.零售商組合與位置分配D.零售商的聲譽

28． 某零售商擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則

該單位應繳納的年房產稅數額為：（D）

A.42.0萬元B.50.4萬元

C.60.0萬元D.72.0萬元

29． 金融機構發放個人住房抵押貸款的風險來自（D）

A.申請貸款的購房者B.開發商

C.政府D.申請貸款的購房者和開發商

30． 房地產置業投資者能夠容忍較低收益率的原因是因為：（A）

A.房地產具有增值保值特性B.擁有房地產容易得到稅收的好處

C.房地產的使用壽命長D.擁有房地產易于得到金融機構的支持

二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的被選答案中，又兩個或兩個以上符合題

意的答案，請在題后的括號內填入相應的編號。錯選或多選均不得分，少選，但選擇

正確的每個選項得0.5分）

1． 一般來說，房地產投資風險分析主要包括：（ACDE）

A.投入資金的安全性B.項目定位的科學性

C.期望受益的可靠性D.投資項目的變現性

E.資產管理的復雜性

2． 房地產市場的結構包括：(ABCD)

A.總量結構B.區域結構

C.產品結構D.供求結構

E.資金結構

3． 從房地產自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于自然周期變化的情

況出現在（A.B.）

A.第一階段B.第二階段的初期

C.第三階段初期D.第三階段

E.第四階段

4． 制定租售方案的工作內容主要包括（ACE）

A.租售方式的選擇B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排D.廣告設計及安排

E.租售價格的確定

5． 隨著市場細分化研究的深入，在房地產營銷中引入了“彌隙市場”的概念，彌隙市

場的特點包括：（AB）

A.消費者愿意支付較高的價格B.企業處于領導地位

C.消費者以年輕人為主D.商品住宅多為豪宅

E.以投資者購買為主

6．按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模

式有（ABD）

A.同質偏好市場B.分散偏好市場

C.個別偏好市場D.集群偏好市場

E.彌隙市場

7． 現金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時間點

“零”是：（ACE）

A.資金運動的時間始點B.日歷年度的年初

C.某一基準時刻D.不能出現現金流的時間點

E.既可有現金流入，也可有現金流出的時間點

8． 在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（ABD）

A.折舊和攤銷B.在成本中列支的利息費用

C.投資回報D.未分配利潤

E.權益融資

9． 房地產置業投資的經濟效果主要表現在：（BDE）

A.企業實力提升B.租金收入

C.對社會貢獻增加D.物業增值

E.物業權益份額增加

10． 房地產開發前期的規劃管理包括（A.B.CD）

A.開發項目的選址定點審批B.規劃條件的審批

C.規劃設計方案審批D.核發建設用地規劃許可證

E.核發建設用地批準書

11． 房地產開發項目財務評價的基本報表包括：（BCDE）

A.總投資估算表B.現金流量表

C.資金來源與運用表D.損益表

E.資產負債表

12． 以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括

（BCE）

A.建筑安裝工程費B.土地使用權出讓金

C.拆遷補償費D.公共配套設施建設費

E.城市基礎設施建設費

13． 債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（BC）

A.項目投資形成的可分配利潤B.協議中所規定的貸款利息

C.協議中規定的有關費用D.租售收益

E.股息

14． 物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（ACD）

A.可出租或可使用面積B.出租方的商業信譽

C.基礎租金與市場租金D.出租單元的室內裝修

E.物業管理企業的經營業績

15． 影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有（ACDE）

A.自然特征、如山地和河流等B.細分市場

C.人口密度的大小D.該區域發展的類型和范圍

E.競爭性項目的區域

三、判斷題（每題2分，共10題，請根據判斷結果，在題后的括號內用√表示正確，用×表示錯誤。如果是錯誤的，請說出錯誤的理由，1． 當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出售、出租或經營時，其投資均屬長期

投資。（×）

2． 購買住房抵押支持證券的個人和機構，是房地產間接投資者（√）

3． 在進行風險分析時，期望收益的標準方差值越小，表明該項目風險越大（×）

4． 通貨膨脹對房地產投資只有負面影響。（×）

5． 房地產空間市場決定房地產租金，房地產資產市場決定房地產價格（√）

6． 房地產自然周期的第三階段始于供求的轉折點，此時房地產空置率低于合理空置

率。（√）

7． 當某房地產投資項目的基準收益率大于銀行的貸款率，且該項目在經濟上又是可行的，那么其資本金的內部收益率就大于全投資的內部收益率（√）

8． 在房地產開發中，開發商所投入的資金大部分以固定資產的形式存在于房地產商品

中，所以對開發商來說，不論其開發模式如何，其投入開發的資金大部分均不屬于

流動資金性質。（×）

9． 開發商成本利潤率是開發經營期的利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以

開發經營期的年數。（√）

10． 在房地產投資分析中，若不能確定各風險因素未來發生的概率，則盈虧平衡分

析就無法進行。（×）

11． 在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現多個盈虧平衡點（√）

12． 假如房地產項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產開發商的權益投

資比例越高，其資本金的收益率也越高。（√）

13． 雖然開發商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發建設貸款，但該在建工程在竣工驗收之前仍可被銷售（√）

14． 個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發商沒有直接關系，因此

無論是期房還是現房，金融機構發放的個人住房抵押貸款的風險只來自于申請貸款的購房者。（×）

四、計算題（共30分）

１． 某購房者向銀行申請了以等比增速方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額的增長率為0.2%，求該購房者在第5年第6個月的還款額。（2223。4）

２．購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始由租金收入，年凈租金收入為20萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期為多少？（7.27 年）

3．某開發商向銀行申請了年利率為6%，期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬的貸款，則該開發商第一年的還本收益為多少？（7。59）

4．某房地產投資者以300萬元購入一個店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅的影響）后的權益投資回報率為多少？（22.55%）

5．張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押貸款債務轉讓給李某。根據李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案，貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增還款（月等比遞增比率為0.2%），問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？

（2269.32元）

6． 項目的總開發價值為1個億，總開發成本中除土地成本以外為6千萬。土地面積為2000平方米，容積率為5，開發周期為2年，年貸款利率為10%，開發商期望成本利潤率為20%，則投資者可接受的最大樓面地價為：(1928)

第二篇：房地產開發企業會計試題及答案

房地產開發企業會計核算習題

一、單項選擇題

1.房地產開發企業為將一處商品房出租而對其進行了裝修，發生的裝修費應 在（）賬戶中核算。

A 主營業務成本B 開發成本

C 出租開發產品D 開發間接費用

2.對出租的商品房進行修理，發生的修理費應記入()賬戶。Ａ 主營業務成本B 開發成本

Ｃ 開發間接費用D 開發產品

3.房地產開發企業對周轉房進行了修理，其修理費用應記入()賬戶。Ａ 開發產品B 主營業務成本

Ｃ 開發間接費用D 銷售費用

4.分期收款開發產品的成本應()結轉。

Ａ 在合同成立時一次B 按收款比例

Ｃ 在全部房款收齊后D 按月

5.開發成本中的公共配套設施費包括開發項目內的()設施支出。

A 照明B 鍋爐

C 環衛D 供電

6.()屬于房地產開發企業的其他業務收入。Ａ 出租開發產品租金收入B 配套設施銷售收入

C 土地轉讓收入D 商品房售后服務收入

二、多項選擇題

1.周轉房計提攤銷額應借記()賬戶。

Ａ 開發成本B主營業務成本

C 開發間接費用D周轉房攤銷

2.開發成本中的基礎設施費包括開發小區的()工程支出。Ａ 綠化B 排污

Ｃ 居委會D 自行車柵

3.開發成本中的前期工程費包括()。

A 土地征用費B 勘察測繪費

Ｃ 規劃設計費D 項目可行性研究費

4.企業代管房發生的收入與支出應在()賬戶中核算。

A 主營業務收入B 其他業務收入

C 主營業務成本D 其他業務成本

5.開發成本中的土地征用及拆遷補償費包括()。

A 耕地占用稅B 三通一平費

Ｃ 勞動力安置費D 安置動遷用房支出

6.企業在房屋建設過程中進行的建筑安裝工程，如采用自營方式的，即房地

產開發企業組織自有的工程隊進行施工，其發生的建筑安裝工程費，根據實際情況

可以通過()賬戶進行核算。

Ａ 開發成本－房屋開發B 工程施工

Ｃ 開發產品D 施工間接費用

7.房地產開發企業開發的房屋包括()。

A 商品房B 經營房

Ｃ 周轉房D 代建房

三、判斷題

1.房地產開發企業在開發商品房過程中發生的配套設施工程支出都可以計入

商品房成本。(F)

2.土地開發過程中發生的費用，都應在 “開發成本-土地開發”賬戶中核算。

(F)

3.公共配套設施與商品房非同步建設時，對應負擔的配套設施費，可采用預提方法，預先計人商品房成本。(T)

4.商品房售后服務收入屬于房地產開發企業的其他業務收入。(T)

四、業務題

1.盛達房地產開發公司開發興隆小區，開發規劃建造商品住宅31200平方米，郵局300

平方米、鍋爐房90平方米，其中郵局建好后將有償轉讓給市郵政局。該小區發生的土地征

用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費按各項開發產品的建筑面積進行分配。

興隆小區在開發過程中，發生了下列有關開發業務：

(1)用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費13 400 000元、前期工程費420 000元、基

礎設施費6 740 000 元。

借：開發成本-土地開發20560 000

貸:銀行存款20560 000

(2)土地開發完工，結轉其開發成本，分配對象 占地面積 分配比率 土地征收及拆遷 前期工程費 基礎設施費 合計

商品住宅 31200 99.60% 13346400 418320 6713040 20477760 郵電局 30 0.10% 13400 420 6740 20560

鍋爐房

合計 90 31320 0.30% 40200 1260 20220 100 13 400 000 420 000 6 740 000 61680 20560000

借：開發成本——房屋開發成本20477760

——配套設施開發成本（郵電局）

20560

——配套設施開發成本（鍋爐房）

61680

貸：開發成本——土地開發20560000

(3)將建筑面積3120平方米的1號樓商品住宅的建筑安裝工程發包給中華建筑公司施工，工程標價為2 560 000 元，已預付工程款2 000000 元，工程完工驗收后用銀行存款支付余款。

借：開發成本——土地開發2560000

貸：預付賬款2000000

銀行存款560000

(4)用銀行存款支付各項開發間接費用501200 元。

借：開發間接費用501200

貸：銀行存款501200

(5)經分配，1號樓應負擔開發間接費用8 000 元。

借：開發成本——房屋開發8000

貸：開發間接費用8000

(6)鍋爐房工程完工，結算工程價款350 000 元。

借：開發成本——配套設施開發成本350000

貸:應付賬款350000

（7）郵局工程完工，支付工程價款249 600元，并結轉其成本。

要求:為盛達房地產開發公司對上述業務作出會計處理。

借：開發成本——配套設施開發249600

貸：銀行存款249600

2.興業房地產開發公同接受市電信公司的委托，代為建設辦公樓;發生下列經濟業務:

用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費、前期工程費等共計320000 元，結轉應付建

筑安裝工程費4600 000 元，應負擔開發間接費用20 000 元。工程完工驗收合格;結

轉其開發成本。

要求:為興業房地產開發公司對上述業務作出會計處理。

3.康樂房地產開發公司于2010 年4 月份將一幢開發完工的商品房采用分期收款方式出售給江南紡織廠作為職工宿舍，房屋售價3600000元。雙方合同規定，價款分三次支付:第一次在2010年5月移交房屋時支付價款的50%;第二次在2010 年9 月支付價款的30%;第三次在2010 年12 月將價款全部付清。該商品房開發成本為3 000 000 元。要求:為康樂房地產開發公司對上述業務作出會計處理。

4.鴻利房地產開發公司在2010 發生了下列有關出租開發產品的經濟業務:

（1）企業開發的一幢商品房于4月份完工，經計算其實際開發成本為1500000元，5 月份簽訂出租合同，將其用于出租。

（2）每月計提該出租房的攤銷額，出租房的預計攤銷年限為60年，預計凈殘值率為4%。

（3）l0月份該房承租人退租，公司委托江南建筑公司對該出租房進行裝修，裝修完工用銀行存款支付裝修費共3OO 000 元。

（4）12月份將裝修后的該出租房對外銷售，收入價款2 000 000元存人銀行。

要求:為鴻利房地產開發公司對上述業務作出會計處理。

5.大華房地產開發公司發生了下列周轉房業務:

(1)為安置安民小區的動遷居民，將其建造的57號樓作為周轉房，實際成本為2600000元。

(2)大華公司計提57號樓周轉房的月攤銷額5 000 元。

(3)57號樓周轉房發生修理費用20O00元，以銀行存款支付。

(4)57號樓周轉房使用兩年后，公司將其作為商品房對外銷售，售房收人3700000元，已存入銀行，該房累計攤銷額為120 000 元(5 000x24)。

要求，為大華房地產開發公司對上述業務作出會計處理。

6.盛宏房地產開發公司發生了下列業務:

(1)公司出售商品住宅一棟，取得價款收入7 600000元，己存入銀行，該住宅的實際開發成本為6 200 000 元。

(2)公司出租寫字樓一棟，收到本月租金收入100000元，已存入銀行。同時計提月攤銷額10000元。

(3)公司為某公司代建辦公樓一幢，按照代建合同規定，竣工后一次結算。該工程本月已全部竣工驗收合格，同委托方結算工程價款310000元，其代建工程開發成本為 2200000 元。

(4)公司出售剩余材料，收到價款45000元，己存人銀行，該材料的成本為40000元。

要求:為盛宏房地產開發公司對上述業務作出會計處理。

7.安達房地產開發公司2008年初開始開發甲、乙兩塊土地。甲土地為商品用土地，竣工后對外銷售;乙土地為自用建設場地，計劃用于本公司樓盤建設。本月發生經濟業務如下:

(1)以銀行存款支付土地征用及拆遷補償費15000000元，其中:甲土地7 000 000元，乙土地8 000 000 元，(2)以銀行存款支付項目可行性研究及勘查測繪費500000元，其中;甲土地200000元，乙土地300 000 元。

(3)由第一建筑公司承包的土地開發基礎設施工程竣工，結算應付工程款650000元，其中:甲土地300000元;乙土地350 000 元。

(4)甲土地公共配套設施水塔竣工，結算應付工程款180000元。

(5)結算土地應負擔的開發間接費用100 000元，其中甲土地60 000元、乙土地40000元。

（6）月末，甲土地開發完成竣工驗收，結轉開發成本。

要求：為安達房地產開發公司對上述業務作出會計處理。

第三篇：房地產開發經營與管理試題

房地產開發經營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風險不屬于房地產投資系統性風險的是（）A．通貨膨脹風險 B．周期風險

C．比較風險

D．變現風險

答案：C．

解析：比較風險為個別風險

2.某一時段房地產投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，那么，用資本資產定價模型確定的折現率應為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向（）貸款較經濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經濟。4.房地產的（）性，決定了房地產市場是地區性的市場。A．不可移動性 B． 適應性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產的不可移動性，決定了房地產市場是地區性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關于等額序列支付資金回收系數，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數標準表示法。

7.單利計息與復利計息的區別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復利計息的區別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協調購買行為 D．復雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復雜購買行為。

9.已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規定，每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據各地房地產收益水平，同類型的物業都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是（）

A．當每年計息周期數m>1時，實際利率小于名義利率

B．當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當每年計息周期數m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發商利潤/總開發成本

B．正常經營年份的凈經營收入/總開發成本

C．開發商利潤/總開發價值

D．正常經營年份的經營收入/總開發成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業租金的現值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產開發項目的建設階段是指（）所經過的過程。

A．房地產開發 B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產開發項目的建設階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經過的過程。

23.物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業管理

答案：C．

解析：物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的差別化。

27.物業管理工作中的每一部分工作，都應以（）為中心。

A．物業的保值增值 B．滿足當前的租戶和新租戶 C．物業的安全 D．實現物業的管理目標 答案：B． 解析：物業管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設計在可行性研究階段后。

30.某項目生產能力30000件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產量呈線性關系，則盈虧平衡產量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產投資項目來說，償債備付率應該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務。

32.某城市地鐵線的建設，使沿線房地產大大增值，這體現了房地產的（）性。

A．適應性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的二階段。

34.根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領導定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調查中，不屬于不可控調查的是（）

A．市場容量調查 B．消費行為調查

C．市場環境調查 D．營銷因素調查

答案：D．

解析：企業的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協調 E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調控房地產市場的手段包括 Ａ土地供應計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設 Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。

3.經營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產開發項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即（）

A．最樂觀預測值 B．最悲觀預測值

C．最可能預測值 D．最客觀的預測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預測值即最樂觀預測值、最悲觀預測值、最可能預測值

6.財務評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業性住房抵押貸款 B．商用房地產抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第四篇：第五章 房地產開發項目管理試題

第五章 房地產開發項目管理

一、單項選擇題

1.對于規模較大、建設周期較長、技術復雜，要求有較大選擇范圍的開發項日建設，通常采用（A）。

A.公開招標 B.邀請招標 C.議標 D.代理招標 2.（C），開發商的招標工作即告結束。A.選定合適的委托招標代理機構 B.開發商向中標單位發出中標通知書 C.開發商與中標單位簽訂了合同 D.未中標單位退回招標文件、領回押金

3.邀請招標邀請參加投標的承包商通常在（D）個之間，方能達到較好的效果。A.3～8 B.3～6 C.3～5 D.3～10 4.為便于監督管理、提高效率，開發商采用（D）方式發包。A.分階段發包 B.單項工程發包 C.專業工程發包 D.建設全過程統包

5.標準設計的住宅、中小學校舍和通用工業廠房等開發項目適合采用（C）。A.固定總價合同 B.按分部分項工程單價承包 C.按最終產品單價承包 D.按總價決標，按單價結算工程價款 6.在沒有施工詳圖就需要開工，或雖有施工圖但工程的某些條件尚不完全清楚的情況下，既不能比較精確地計算工程量，又要避免使開發商與承包商任何一方承擔過大的風險，此時采用（A）比較合適。

A.固定單價合同 B.固定總價合同 C.計量估價合同 D.成本加酬金合同

7.固定總價合同訂立（A）條款，可實現小額風險由承包商承擔，大額風險由雙方分擔或完全由開發商承擔

A.按日計價的增價 B.重大增價的調整 C.提前完工獎勵 D.延期增價

8.某開發商開發高檔房地產項目，部分材料與配套設備需要進口，此時宜采用（D）。A.固定單價合同 B.成本加酬金合同 C.包工包料合同 D.包工部分包料合同

9.對下述固定總價合同的增價條款，一般情況下，開發商不宜選擇（C）。

A.延期增價條款 B.重大增價的調整條款 C.政策增價條款 D.按日計價的增價條款

10.如果設計圖紙和技術說明書相當詳細，市場上材料價格穩定，并能據此比較精確地推算 造價，對承發包雙方而言，采用（B）較合適。A.固定單價合同 B.固定總價合同 C.計量估價合同 D.成本加酬金合同

11.成本加酬金合同是按工程實際發生的成本加商定的（B）來確定總包價。A.不可預見費 B.承包商的管理費和應繳所得稅 C.總管理費和利潤 D.利潤

12.監理工程師4月18日收到承包人提交的工期延期申請，按規定14天內予以確認，否則

超過（C）不予確認，也不提出修改意見，視為同意工期順延。A.5月1日24時 B.5月2日24時 C.5月3日24時 D.5月4日24時

13.某項目工期180天，開工日期為7月6日，則項目竣工時間應為（D）（10月1、2日，元月1、2日為法定節假日）。

A.元月1日下午當地法定下班時間 B.元月3日下午當地法定下班時間 C.元月3日24時 D.元月2日24時

14.除合同專用條款另有約定外，組成合同文件的優先解釋順序為（B）。①合同通用條款；②標準規范及有關技術文件；③合同專用條款； ④合同協議書；⑤中標通知書、投標書及附件；⑥圖紙 A.①②③④⑤⑥ B.④⑤③①②⑥ C.⑤①③④②⑥ D.④③①⑤②⑥ 15.工程維修期（缺陷責任期）一般從（A）算起。

A.竣工證書簽發之日 B.開發商和承包商商定的日期 C.提交竣工驗收報告之日 D.工程完工之日

16.以固定價格合同發包的工程項目，其管理人員的工作主要集中在（B）。A.質量控制和成本控制 B.質量控制和進度控制

C.進度控制和成本控制 D.質量控制、進度控制、成本控制 17.進度計劃的制定通常采用橫道圖和（B）。

A.資金流動計劃圖 B.網絡圖 C.直方圖 D.控制圖

18.在進度計劃管理中，利用（C）可以表示各項工作的相互關系和制約關系，通過計算可確定計劃中的關鍵工作和關鍵線路

A.控制圖 B.因果分析 C.網絡圖 D.橫道圖 19.工程成本控制的主要對象是主要費用中的（A）

A.變動費用 B.固定費用 C.材料費用 D.人工費用

20.對于施工中可能發生的臨時占用規劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、管線等公共施，或需爆破作業等情況，（C）應按國家有關規定辦理申請批準手續 A.承包商 B.總監理師 C.開發商 D.監理工程師

二、多項選擇題

1.相對于其他招標形式，公開招標具有（ACD）特點。

A.選擇范圍大 B.節省時間，工作效率高 C.招標費用高 D.耗費時間長

2.開發建設項目的非公開招標方式在我國存在的形式有（ACD）。A.限制性招標 B.公開招標 C.邀請招標 D.議標

3.公開招標通常適用于工程項目（ACD）的開發項目建設。A.建設周期較長 B.工程性質比較特殊 C.規模較大 D.技術復雜 E.工期緊迫

4.開發項目招標文件一般包括（ABDE）。

A.投標須知 B.合同條件和合同文本 C.現場項目管理的監理公司 D.工程款支付方式 E.主要材料供應方式

5.招標文件的附件主要包括（）。

A.材料設備清單 B.工程量清單 C.合同協議書 D.招標工程圖紙 6.編制招標工程標底的方法有（ACD）。

A.以施工圖預算為基礎 B.以各投標人報價的平均值為基礎 C.以概算額為基礎 D.以平方米造價包干為基礎 7.按常規公開招標項目應授標給最低報價者，除非最低標價是（AC）的。A.不合理 B.外地承包商提交

C.根本無法實現 D.開發商有懷疑的承包商提交

8.招標工作小組應包括（），由他們負責提供咨詢意見，并進行招標的具體事務處理。A.建筑師 B.房地產估價師 C.造價師 D.結構工程師 E.設備工程師

9.評標時，當單項報價之和不等于總標價時，可以（ABD）A.修改單價 B.以總標價為準

C.雙方另行商定 D.以單項報價之和修正總標價 10.固定總價合同發包方式，對于開發商而言具有（AD）特點 A.操作簡單 B.可能抬高工程承包價 C.壓抑承包商降低成本的積極性 D.降低風險 11.固定單價合同中所用單價包括人工費、材料費和（ABC）。A.管理費 B.利潤 C.施工機械使用費 D.所得稅 12.成本加浮動酬金合同具有（ABCD）的特點。

A.促使承包商關心降低成本 B.施工中承包商管理簡便 C.雙方均無較大風險 D.促使承包商努力縮短工期 13.固定總價合同是以（CD）為依據，明確承包內容和計算標價，并一筆包死。A.工程量清單 B.合同協議書 C.圖紙 D.工程說明書 14.固定總價合同的增價條款大致可歸為（ABD）。

A.延期增價條款 B.重大增價的調整條款 C.能源設備增價條款 D.按日計價的增價條款 15.不管采用何種形式的單價合同，最后一般還需附有（BCD）。A.材料設備表 B.對額外工作付款的費率表 C.日工價表 D.施工機具臺班費率表 16.工程款支付一般按時間大致分為（ABCD）。A.退還保留金 B.最終付款 C.預付款 D.工程進度付款 17.開發商與施工承包商簽訂的一般合同條款包括（ACD）。A.工程款支付方式 B.風險與保險 C.轉讓與分包 D.變更與增減 18.竣工工程驗收應以（ABCD）為依據。

A.國家頒布的施工驗收規范 B.施工圖 C.國家頒布的質量檢驗標準 D.簽訂的施工合同

19.如果由于（ABC）造成竣工日期的延遲，則監理工程師應批準并確定該項延長期限，并通知開發商和承包人。

A.任何種類額外或附加工作 B.合同中規定的原因 C.氣候條件 D.施工單位工傷事故 20.承包商在施工中可提出中斷合同的理由有（）。A.施工過程中發生意外事故（如地震、火災等）B.承包商破產

C.監理工程師要求停工，影響了整個工程成本 D.開發商破產

21.開發項目管理的內容主要包括（）。

A.質量、進度、成本控制 B.合同

C辦理建設的法定手續 D.落實開發建設用地 22.承包商應承擔并負責（ABC）保險。

A.工程 B.工人人身 C.第三方 D.意外風險 23.項目管理的目標就是尋求項目（ABCD）要素的最優均衡控制。

A.成本 B.時間 C.（人力、材料、機械、資金等）資源 D.質量 E.合同 F.信息 24.項目管理的基本職能為（ABDE）。

A.計劃 B.組織 C.溝通 D.控制 E.協調

25.工程施工階段的工程質量控制工作主要有（ABCD）。

A.確立有關質量文件的檔案制度 B.對原材料的檢驗 C.對工程中的配套設備進行檢驗 D.制定質量計劃 26.開發項目竣工技術資料的內容主要包括（）。A.竣工圖 B.土建資料 C.安裝方面的資料 D.前期工作資料

三、判斷題

1.開發商公開

招

標

項

目

應

授

標

給

最

低

報

價

者（×）

2.公開招標使開發商有較大的選擇范圍，開發商可以在眾多的投標者中間選擇報價合理、工

。期短、信譽良好的承包商。因此，所有項目都應采用公開招標。（x）3.在招標的評標期間，評標小組可以要求投標人回答或澄清某些問題，包括調整報價，以便實現

更

充

分

地

競

爭（×）

4.邀請招標時，開發商不僅有最廣一泛的選擇范圍，而且可以節省招標費用、提高效率、節（×）

5.決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。（×）

6.開發商可以委托招標代理機構組織招標委員會，來承辦招標的技術性和事務性_!_作，并進（×）

7.如果開發商獲得了土地使用權，領取了建設用地許可證和建設工程規劃許可證，施工現場也具備了“三通一平”的建設條件，并且圖紙、資金和主要建筑材料已落實，便可進行（√）（×）

9.對開發商而言，固定總價合同操作簡便，可以轉嫁眾多風險，采用其有百利而無－弊。（×）

10.單價合同中所用單價既包括人工費、材料費、施工機械使用費，還包括按一定百分比分攤的管

理

費

和

利

潤（√）

11.成本加固定酬金合同按工程實際發生的成本加上商定的總管理費和利潤來確定總包價，對開發商和

承

包

商

均

無

風

險，最

公

平

合理（×）（√）

13.最終付款一般在缺陷責任期滿后，由開發商付給承包商。（×）14.開發項目的竣工圖是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據，開發商應委托設計單位（×）

15.為保證邀請招標的競爭性和效率，被邀請參加投標的承包商通常在3－10個之間。（√）16.在我國，開發項目施工招標的方式有公開招標、邀請招標和拍賣三種形式。（×）17.中標通知一經發出，承包合同價就完全確定。（×）18.對已驗收的單項工程，可以不再辦理驗收手續，但在綜合驗收時應將單項工程的驗收單作為全部

工

程的附

件

并

加

以

說

明（√）

19.在固定總價合同中，增加一些增價條款，由開發商分擔建設期的部分風險，對開發商是不（√）

利的重

新

繪

制

招

標

了行

最

終

決

策省

時

間。

。

。

8.采用公開招標方式時，標底是招標工程的成本價格。

。

12.計量估價合同是以工程量清單和單價表為計算報價的依據。

。

。20.成本加酬金合同中的成本是指工程實際發生的成本，包括全部直接費、間接費。（×）21.固定單價合同中所用單價，即預算定額單價，包括人工費、材料費、施工機械費。（×）

22.在采用總包合同時，一般情況下，開發商只與總承包商直接聯系，而與各分包商不發生（×）

23.承包商施工合同的轉讓應得到開發商的同意方可進行，合同轉讓時，承包商所有的權利和義務

也

隨

之

轉

移（√）

24.承包合同所述工期指承、發包人在協議書中約定，按總日歷天數（包括法定節假日）計算（√）

25.開發項目施工合同當項目竣工驗收合格并辦理竣工結算后自然終止。（×）26.施工承包合同所述費用是指不包含在合同價款之內應當由發包人或承包人承擔的經濟支（×）

27.如果工程實際進度落后于計劃進度不能在預定的竣工日期完工時，則承包人應采取必要的措施，但無權要求增加為采取這些措施而支付的附加費用。（）28.建設工程施工的分包也需經開發商同意，分包人應由開發商指定。（×）29.在合同規定的維修期內，若工程出現缺陷，則承包人應負責修復，并承擔此項維修費。（√）

30.當竣工驗收完成后，應由建設主管部門簽發工程竣工證書。（×）31.承包商應對施工中的工程按其現行合同估算價連同其重置價格計算的現場材料費用進行投（√）

32.進度計劃中的關鍵線路是指直接影響工程功能實現的那部分分項工程之和。（）33.除了戰爭、敵國入侵、軍事政變等“意外風險”之外，其他風險應由承包商承擔并負責保（×）

34.開發項目具備竣工驗收條件后，開發商負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認（）

35.繪制竣工圖時，為真實反映設計變更與原圖關系，對結構形式改變、建筑平面改變以及（×）

36.項目是為完成某一特定工作的臨時組織，一般持續時間很短。（）

險保出的承

包

天

數直接聯系。但對于開發商指定的分包商，可直接加以控制。

。

。

可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔修改費用。

其他重大改變，宜直接在原施工圖上進行修改、補充。

四、問答題

1.項目建設的基本程序有哪些？ 2.項目管理的目標是什么？ 3.項目管理包括哪些主要內容？ 4.影響項目投資超額的因素有哪些？

5.分析項目建設各階段對投資的影響，指出項目投資控制的主要方面？ 6.如何實施項目投資控制？ 7.影響項目進度控制的因素有哪些？ 8.項目進度控制的基本思想是什么？ 9.如何實施施工階段的項目進度控制？ 10.開發項目質量的特點有哪些？

11.項目質量控制的基本原理和基本原則？ 12.如何實施項目質量控制？ 13.市政及公用設施的內容是什么？ 14.市政及公用設施的作用是什么？ 15.市政及公用設施的特點是什么？ 16.建設監理的概念？ 17.建設監理的內容是什么？

18.建設監理工作的“三控”、“兩管”、“一協調”主要內容是什么？

第五篇：房地產開發與經營模擬試題

房地產開發與經營模擬試題

一、單選題

1．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元 B.2000萬元 Ｃ.3000萬元 Ｄ.4000萬元 2．下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是（D）

A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 3．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地產租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為（B）

A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

A．土地使用權的出讓 B.土地使用權的轉讓 C.土地使用權劃撥 Ｄ.土地使用權贈與

6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（B）

A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7．已知某房地產今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數為（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產市場的規范程度劃分，可以把房地產市場分為（C）。

A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場 C、房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

9．下列房地產交易活動處于房地產二級市場的是（C）A 房屋出租 B 房地產抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓

10．在土地一級市場上，根據競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中工業用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為（A）

A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率

13．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

14．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求自有流動資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權的出讓 B土地使用權的轉讓 C土地使用權劃撥 Ｄ土地使用權贈與

17．對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（A）

A 額定需求預測法 B有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 18．實收房地產租金占計劃房地產租金的百分比稱為（D）

A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳計劃完成率 19．按房地產產權讓渡方式，可以把房地產市場分類（D）。

A.居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場 B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場 C.房地產白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 20．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》（銀發［2001］195號），銀行發放住房開發貸款的條件之一是：房地產開發企業自有資金應不低于開發項目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在開工前對工程內容尚不十分清楚的情況下，開發商適合采用（C）的合同形式。A 單價合同 B 固定總價合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我國房地產開發主管機構對房地產開發企業實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產開發企業的資質條件要求注冊資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

23．土地使用權的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現了國家對土地使用的計劃指導，又充分發揮市場機制在土地使用權上的靈活調節功能，具有較大適應性。

A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 24．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發生率 D租金收繳率

26．已知某房地產今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉天數為（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多選題

1．從狹義的角度來看，房地產開發與房地產經營的區別主要表現為（ABCDE）

A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同

E 隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化 2．影響房地產項目開發的環境包括（ABCDE）

A 經濟環境 B 政治環境

C法律環境 D社會環境 E自然環境

3．房地產開發融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（ABD）各指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經濟性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備（BCDE）

A 國有土地規劃許可證 B國有土地使用證 C 建設用地規劃許可證 D建設工程規劃許可證 E建設工程施工許可證

5．按計價方式的不同，房地產開發項目承包合同一般分為（ABC）

A總價合同 B單價合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓

7．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復蘇 E興旺

8．房地產企業經營成本按成本與經營工作量關系可分為（AB）A固定成本 B變動成本 Ｃ管理費用 Ｄ銷售費用 E原材料成本 9．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用（ABCDEF）

A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅

10．房地產開發項目實施控制的目標包括（ABC）A成本 B項目工期 C質量 D項目協調性 E技術先進性

14．城市土地使用權進行商品經營，具有重要意義，表現在（ABCDEF）

A.土地經營是房地產經營的主要內容，是房地產經營的基礎 B.土地經營是提高我國土地利用效益的核心活動 C.土地經營是我國市場化改革的必不可少的一環 D.土地經營是城市第三產業健康發展的前提 E.土地經營是也是適應我國對外開放的一項必要的改革措施 F.土地經營是城市財政收入的重要來源

15．影響房地產項目開發的環境包括（ABCDE）

A 經濟環境 B 政治環境 C法律環境 D社會環境E自然環境

16．房地產開發融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ABE）指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經濟性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產物業管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管驗收C樓宇入伙 D物業綜合管理 E物業經營 18．根據《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，銀行發放住房開發貸款的條件之一是：開發項目同時必須具備（ABCD）

A 國有土地使用證 B 建設用地規劃許可證 C 建設工程規劃許可證 D 建設工程施工許可證 E 國有土地規劃許可證 32．征用農村集體所有的土地要發生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發建設基金 F耕地占用稅

33．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復蘇 D興旺 E波谷

34．一般來說，適用于房地產開發項目的組織結構有（DE）

A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型 D矩陣型 E事業部制

35．按照房地產開發階段進行劃分，房地產開發可分為（DE）A 單項開發 B 小區開發 C成片集中開發 D土地開發 E房屋建設

36． 房地產開發項目所面臨的經濟環境主要包括（ABCDE）

A 宏觀經濟發展形勢 B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區別是什么？ 征地與拆遷的區別是涉及的土地權屬不同。征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。2．房地產開發融資的主要形式有哪些？

房地產開發融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產信托融資；房地產融資的其他方式，包括聯建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。3．房地產開發的整個流程分為哪些階段？

房地產開發的整個流程分為十個階段，分別為：開發商提出開發設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產開發資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業管理。

4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權的出讓主要有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段。5．房地產項目主要的定價方法有哪些？

房地產項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數定價法、顧客感受定價法。

6．房地產開發投資風險有哪些？

房地產開發投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業管理公司有什么權利和義務？

物業管理公司的權利主要包括：根據有關法規，結合實際情況制定小區管理辦法；依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；依照物業管理合同和有關規定收取管理費用等。物業管理公司的義務主要包括：履行物業管理合同，依法經營；接受管理委員會和住宅小區居民的監督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產開發與房地產經營有哪些區別？ 房地產開發與房地產經營的區別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化

10．常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產項目的組織結構類型有哪些？

常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業部制。適合房地產項目的組織結構類型有矩陣型和事業部型 四．名詞解釋 1．房地產開發

房地產開發：由特定的經濟實體（具有開發資質的房地產開發企業），對房地產項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質，從而獲得經濟利益的過程。

2．土地開發 ：土地開發也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產開發公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律規定的程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。5．物業管理

物業管理：利用現代管理先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益 6．房地產經營

房地產經營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產領域的經濟活動獲得經濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經營和城市土地經營這兩種房地產領域的經營行為。7．土地使用權轉讓

土地使用權轉讓：指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為

8．建設用地規劃許可證 建設用地規劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城 市規劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率 租金收繳率：房地產租金已收租金額占應收金額的百分比。