第一篇：項 目 分 析

項 目 分 析

發布日期:2007-1-6 15:56:001104人次瀏覽【 雙擊鼠標滾屏 】

項 目 分 析

原料市場分析發展的塑料工業與環境的矛盾

據有關部門統計，一個中等城市每年產生的塑料廢棄物，可滿足二十家中、小型塑料企業的原料需求，廢舊塑料資源被現代經濟學家稱之為“人類的第二礦藏”、“城市里的寶藏”！開發利用廢舊塑料資源，即可有效治理污染，又可創造巨大的經濟效益，可謂利國利民的綠色環保產業。為此，國家出臺了一系列傾斜政策，各地環保部門也不斷加大支持力度，廢舊塑料的再生利用面臨一次歷史性的大發展機遇，其意義深遠，前景廣闊！

塑料具有優異的化學穩定性、耐腐蝕性、電絕緣性、絕熱性、優良的吸震和消音隔聲作用，并具有很好的彈性，能很好地與金屬、玻璃、木材等其他材料粘接，易加工成型。因此，在四大工業材料中，塑料的數量、作用、地位、應用范圍急劇擴張，節節領先，大量代替金屬、木材、紙張等，廣泛應用于國民經濟的各個領域。60年代末期，在結構材料的總消耗中，黑色金屬占60%；90年代，合成塑料占78%，黑色金屬占19%。可以說，沒有任何材料有象塑料一樣如此廣泛的用途。因此，科學家們曾豪言宣布：“人類已經進入高分子合成材料時代！”。

然而，正是由于塑料的某些優異性能，導致其在使用或消費后不易腐爛，日積月累，嚴重影響了地球的生態環境，引起了世界各國的極大關注。1997年，世界塑料總產量突破1億4千萬噸，其體積相當于10億噸鋼材；1995年，我國塑料制品行業銷售額達1100億元；2000年，我國塑料制品的年產量已經突破1200萬噸，并以13%的年增長速度高速發展，廢舊塑料的總量也將急劇增長，環境與發展的矛盾日益突出。因而，對廢舊塑料的治理已經刻不容緩。目前，我國對塑料廢棄物的處理方法主要是填埋和簡單的焚燒。填埋需要占用很多寶貴的土地，而且會污染周邊環境和地下水資源，簡單焚燒也會排放有害氣體和殘渣。兩者均非良策。因此，我國已將治理白色污染納入議事日程。據國家經貿委資源節約與綜合利用司提供的數據表明：“九五”期間，我國累計

回收利用廢舊塑料1000多萬噸，每年大約還有1400萬噸廢舊塑料沒有得到回收利用，回收利用率只有25%。國家經貿委在“十五”規劃中明確提出，到2005年，我國每年回收利用廢舊塑料要達到500-600萬噸。

二、再生塑料顆粒的應用范圍

廢舊塑料加工成顆粒后，只是改變了其外觀形狀，并沒有改變其化學特性，依然具有良好的綜合材料性能，可滿足吹膜、拉絲、拉管、注塑、擠出型材等技術要求，大量應用于塑料制品的生產。

日常生活中，再生顆粒可用來制造各種塑料袋、桶、盆、玩具、家具、文具等生活用具及各種塑料制品……

服裝工業方面：再生顆粒可用來制造服裝、領帶、紐扣、拉鏈……

建筑材料方面：再生顆粒可用來制造各種建筑構件、建筑工具、塑料門窗、泥灰桶……

農業方面：再生顆粒可用來制農膜、抽水管、農機具、肥料包裝袋、水泥包裝袋……

機械工業方面：再生顆粒經特殊配方后，可用于制造機器零部件：各種形式的軸承、齒輪、凸輪、異輪、密封環、各種葉片、各種水泵葉輪……

化學工業方面：再生顆粒可用來應作反應釜、管道、容器、泵、閥門等，應用在解決腐蝕磨損的化工生產場所……

另外，再生顆粒還大量應用在電器工業和電訊工業中……

凡此種種，難以盡述。

三、廢舊塑料的來源及分布

只要有人的地方，就會有塑料廢棄物。各種塑料包裝物、購物袋、農膜、編織袋、飲料瓶、塑料盆、塑料壺、塑料桶、玩具、文具、塑料鞋、車輛保險杠、家用電器外殼、電腦外殼、廢聚氯管、工業廢舊塑料制品、塑料門窗、聚脂制品（聚脂薄膜、礦泉水瓶、可樂瓶等）以及塑料成型加工過程中的廢料等等，隨處可見，生生不息，永不枯竭！

自50年代起，我國開始建立獨具特色的廢舊物資回收體系。目前，全國已有各類廢舊物資回收企業5000多家，回收網點16萬個，幾乎遍及每一個鄉、鎮和大、中、小城市，那里有大量的門類齊全的各類廢舊塑們手中的廢舊塑料，可相應降低原料的采購成本。

綜上所述，價格低廉，隨處可見易得的廢舊塑料，為我們創辦廢舊塑料再生顆粒廠提供了得天獨厚的條件。實現廢舊塑料的就地收購、加工和銷售，天時地利，優勢顯著，利潤豐厚。

銷售市場分析

再生塑料顆粒產品銷路極廣，塑料企業需求量大。要完全了解再生塑料顆粒的市場行情，首先我們一起來算一筆成本帳：

一家中型的農膜廠，每年需要高壓聚乙烯原料（LDPE）1000噸以上。目前，全國各地塑料市場LDPE的平均價格為7000元/噸，LDPE再生顆粒平均價格為3800元/噸，每噸相差3200元。也就是說，如果一個中等規模的農膜廠半數采購再生塑料顆粒，僅原料成本一項一年就可節省160萬元。這無疑是一筆巨大的財富！

據官方公布的統計數據顯示：1999年，我國聚乙烯產量434.6噸，只能滿足國內市場需求的46.4%。目前，中國乙烯當量需求將以8.5%的速度增長，到2005年，乙烯當量需求為1500萬噸。為此，國家每年將花費大量的外匯進口乙烯原料或原油，來滿足國內乙烯需求的巨大缺口。因此，廢舊塑料再生利用還可為國家節省大量的外匯。

一個中等規模的塑料編織袋廠每年消耗聚丙稀再生顆粒2000噸以上，即便是個體小廠每年最低消耗都需數百萬噸；一家中型鞋廠年需要聚氯乙烯（PVC）再生顆粒2000噸……塑料制品企業對再生顆粒的巨大需求，為有心創辦廢舊塑料再生顆粒廠的企業和個人提供了廣闊的市場空間。

因此，再生塑料顆粒不愁銷路。

考慮到各地原材料收購量、收購價及種類差異，以一個中型設備加工聚丙烯硬質片材，月產20噸顆粒計算（廢品綜合收購價1800元/噸，再生顆粒綜合市場售價3800元/噸）。

1、月實現銷售收入：20噸×3800元/噸=7.6萬元

2、原材料成本（按加工收成率90%計）：1800元/噸×20噸÷90%=4萬元

3、電費（考慮各地電價差異及配套輔助設備簡繁，按300元/噸計）：300元/噸×20噸=0.6萬元

4、工資（按每班二人日均二班，單人月工資800元計）：2×2人×800元/人=0.32萬元

5、水費、場地、運雜、資金利息及其它開支：200元/噸×20噸=0.4萬元

6、月利潤：7.6萬元-4萬元-0.6萬元-0.32萬元-0.4萬元=2.28萬元 注：1.其它可塑性廢舊塑料可按以上評估，根據地區差異參照計算。

2.因全國各地市場情況不同價格也有波動，以上分析僅供參考。建廠投資分析

生產該產品可就地取材，因地制宜，并根據個人資金實力可大可小進行生產，需普通場地30平方米以上，水電齊全，生產人員3名，中學文化一天可完全學會（無需生產經驗），建廠3～5天，具體要求如下（廢舊塑料除去灰土、泥沙等雜質后可全部造成顆粒，設備自身對塑料沒有任何損耗，只是把塑料從一種形態變成另一種形態）。

場 地：小型設備20平方米以上；大型設備40平方米以上

人 工：小型設備1-2人；大型設備3人以上，無須專業文化要求流動資金：視其規模應在2000元以上。

水 電：通水電，小型設備可用220V照明電源，大、中型設備需具備相應容量的動力電源

其 它：交通方便，原材料豐富，經營者要有較強的創業意識

第二篇：項目分析

鼓樓尚街項目分析

項目簡介：

“鼓樓尚街”，地處步行街北軸，位于銀川市文化東街與湖濱街之間，及城市商圈快速發展的核心地段。東至銀基花園，南接文化東街，西至文湖巷，北靠湖濱東街。坐擁城市中心交通樞紐之地，距離鼓樓僅百米之遙。項目總占地約30畝，由5棟公寓樓、1棟商務樓以及沿街商業組成，總規劃建筑面積約8萬平米，其中：住宅約2.4萬平方米，商業約2.6萬平方米，辦公區及劇場 9000平方米，地下商業及停車場約2萬平方米。鼓樓尚街商業街項目項目依據Lifestyle Shopping Center的開發模式，規劃出超市、流行前線時尚賣場、精品時尚街、美食街、酒吧區、劇場影院、創意辦公區、精品公寓等八大功能區，實現多元業態的組合，活力的商業混合區。鼓樓尚街旨在通過以大型超市為主力店，依靠特色餐飲、咖啡廳、酒吧、KTV、劇場的引入，以滿足全市年輕人的時尚消費為出發點，以時尚購物為輔助功能，從而打造出一個極具文化、休閑、娛樂、購物特色的不夜城。

地理位置：

眾所周知，地理位置對于一個樓盤升值潛力的重要性。鼓樓北街貫穿項目南北，連接起步行街，文化東街、湖濱東街、組成項目人流的強有力磁場，由此而形成沿街精品購物街區，讓百年商圈不再蒼老、九位一體商業讓鼓樓尚街更顯活力。“鼓樓尚街”坐擁鼓樓商圈核心區，延續百年商圈文化、革新新華商圈新業態、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。老銀川人都知道，以鼓樓為中軸的黃金地帶涵蓋了新華街商圈的各大商店和超市，是銀川市客流量最高的集中區，鼓樓周邊一直以來也是廣大商家的必爭之地。寧夏天貿房地產公司正是看到了鼓樓以北的城市發展前景和未來商機，于是投巨資打造大型商業集中區，打通了鼓樓直達湖濱街的城市主干道，徹底改變這里的交通環境及居住環境。該項目整體規劃定位在未來城市發展階段的全新認知之上，突出建筑品質及景觀，它將成為銀川市區別和優化傳統消費觀念向精品化、高端化提升的商業集中區，也將成為引領城市商業升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街”于步行街一脈相連，集室內精品購物，大型超市，星級影城，大劇院，美食廣場，公寓，金融，酒店，商務辦公，九位一體的時尚生活商業街區，革新百年商圈新業態，為銀川新華商圈再添活力。同時，鼓樓北街打通至湖濱街也將方便市民出行，惠澤周邊商家，帶動以鼓樓為中心的百年商圈再次騰飛。鼓樓至今為止已有193年歷史，承載著幾代寧夏人的夢想，見證著銀川從落后到繁華，從革命基地變成如今的商業中心。時間幫我們驗證了一切，選擇鼓樓尚街，就是選擇整個銀川未來發展的脈絡，與城市共同繁榮。

交通配套：

附近周邊配套有：酒店：錦江之星、盛世花園大酒店、七天酒店、福錦酒店 商業：玉皇超市、隆欣商場、中山商場、匯川商場、新華百貨、華聯商廈 文教：興慶區第十五小學、二十一小學、銀川市圖書館

銀行：中國銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、石嘴山銀行等 餐飲：粵珍軒、毛家飯店、香春基、鼓樓飯店、天富漢餐、天吉海砂鍋、融德餐廳等 醫院：銀川市口腔醫院

其它：萬達國際影城、金鳳凰電影文化中心、百麗體育、華君電玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交車，讓出行更加的方便。

周邊道路流線通暢，多條公交干線經過。全方位立體交通網絡，強勢匯集來自四面八方的消費群體。

周圍環境：

“鼓樓尚街”，一座12萬平米頂級風范商業帝國，九位一體的商業功能模式，一座全地區，全客層，全時段，全方位市場定位的商業航母，一座可逛，可購可居，可玩的24小時城市生活夢想總站......體驗式開放街區，功能化布局，擁有全室內天空風情步行街 ——時尚內街，獨秀銀川！項目摒棄傳統百貨和購物中心室內閉塞、壓抑的消費環境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區傾力呈現，更加符合現代消費者的購物習慣，讓購物者充分體驗國際化商業街的時尚與休閑。

“鼓樓尚街”它以最優勢的品牌資源，提升其商業整體價值，且鋪鋪臨街，營造出獨具魅力的商業空間。一連二的商鋪結構，空間布局合理，黃金業態組合，成就黃金旺鋪標桿，堪稱鼓樓商圈極其稀缺的沿街旺鋪。將成為區別和優化傳統消費觀念向精品化、高端化提升的集中商業區，也將成為引領城市商業結構升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街“是體驗式開放街區，功能化布局，擁有全室內天空風情步行街——時尚內街，獨秀銀川!項目摒棄了傳統百貨和購物中心室內閉塞、壓抑的消費環境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區傾力呈現，更加符合現代消費者的購物習慣，讓購物者充分體驗國際化商業街的時尚與休閑。

商業情結：

作為中國古代用于報時的建筑，鐘鼓樓傳承了中華傳統建筑風格和“天人合一”的文化形態。它內積的歷史滄桑和人文內涵也見證了其他日新月異的建筑層層更迭。經過千百年的洗禮，鐘鼓樓不僅形成了其獨特的建筑風格，也很好地將鐘鼓樓商業歷史文化傳承、融匯，無論是北京的南鑼鼓巷、抑或是西安的鼓樓西大街，都體現了中國人自古就有一份關于鼓樓的商業情結。銀川百年鼓樓因商賈云集、繁華興隆而享譽區內外，堪稱銀川商業的發源地。

如今，鼓樓商圈已是銀川市家喻戶曉的成熟商圈，這里集美食廣場、時尚品牌、娛樂消遣于一體的商業氛圍為樂活的銀川人民平添精彩。時尚快樂的銀川人對美的追求也越來越高，他們尋求更便捷、更優化、更辛辣的概念新生活，而作為舊城改造項目——鼓樓尚街的出現將牢牢抓住銀川人的眼球。通過以鼓樓尚街為代表的舊城改造項目，鼓樓北街以現代中式建筑風格為主，而鼓樓依舊是銀川歷史風貌街區的代表。歷經滄桑變革，她的巍峨存在提醒一代代銀川人保持從容淡定，她的深沉穩重安撫一代代喧囂的都市情緒。時代在變，鼓樓文化的“天人合一”本性依舊是其他建筑無法取代的！尊重銀川，尊重這座城的歷史，據守百年核心商圈，“鼓樓尚街”締造九位一體時尚新生活。

繁華尚街：

2013年，承載了銀川市發展歷史的老城區——興慶區拉開了舊城改造的序幕，通過對舊城更新改造和道路暢通工程的實施，全面優化銀川建設格局，重現千年文化名城風貌，凸顯百年鼓樓歷史人文特色。被銀川市政府列為2013年舊城改造重點工程和重點道路打通工程計劃，即通過將鼓樓北街打通、延伸并進行整體改造，打造出一條南北全長174米的特色主題商業街區——“鼓樓尚街”，更是備受矚目。

食“尚”生活

銀川作為移民型城市，匯聚了全國各地的餐飲派系和資深食客，他們刺激著銀川美食行業蓬勃發展。“鼓樓尚街”規劃設計的餐飲美食區距中心島開間3米，門前走廊開闊，店內窗明幾凈，通透的水晶吊燈發散著慵懶的光線，舒適的沙發搭配精致裝修溫暖著你的眼。在這里，設計師充分考慮到經營業主的經營需求為食“尚”空間，解決最為便利的烹飪和就餐區域，加上美食美器，藝術品一樣的餐食，填滿的將不止是你的胃。

潮流尚牌

銀川現有的傳統購物廣場在空間設計上較為封閉，業態也相對單一，可供選購的品牌同質性較強。為給市民營造出可供工作、購物、休閑同時進行的全面活動空間，“尚街”引進休閑功能強大的生活式購物街區模式。“鼓樓尚街”西區中部打造一條以天空為頂的風情街，開闊明朗的視野中，每件時裝都在陽光下呈現出它的真實氣質，讓“琳瑯滿目”不只是停留在文字和影像之中。

愛尚酒吧

銀川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范圍廣、年齡跨度大。套用奧地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。銀川人三五成群，聽著音樂聊聊心情，就著“辣糊糊”喝茶水，樂知天命、及時行樂的快樂精神從小養成。“鼓樓尚街”的酒吧在設計的區劃上，按酒吧類型通過客群分層，有年輕人青睞的激情嗨吧，有適合沉穩性格的演藝吧，也有商務禮儀規格的休閑茶座。

文化尚賞

隨著“鼓樓尚街”東區的寧夏大劇院重建完成，銀川的國粹傳承又將掀起新的熱潮。寧夏京劇團名家薈萃，流派紛呈。如今尚街提供了嶄新的環境，藝術家們的夢想可以在更高的舞臺起飛，銀川的票友戲迷朋友們有機會一飽耳福。鼓樓北街改造后，從滿足基本生活的需求，到品質生活的享受，從品美食逛小店，到看大片觀名劇，無論是密集的工作洽談，還是溫暖的關懷，抑或是朋友間小聚，所有要求都能在這里一站式滿足，這里既是商業的頂級盛會，亦是文化的終極盛宴，更是呈現在我們視覺中的亮麗風景。

特色商區：

近年來，在國家房產政策的調控下，靠投資、炒賣住宅房產的現象受到打壓。住宅市場受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發商開始逐步轉向商業地產和多業態發展的趨勢。在銀川，自2010年萬達、綠地等中國商業地產領軍者高調進駐后，商業地產也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個商業項目在各區域拔地而起。隨著城市化的發展，商業地產開始進入快車道，有機遇也有挑戰。

近年來銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現。通過市場調研發現，隨著城市擴張與舊城改造項目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進入市區，對商業的需求開始日益增加。而銀川市區住宅樓盤較多，商業項目卻屈指可數，因此隨著城鎮化的不斷提高，將間接刺激商業地產的進一步發展。隨著城市化進程的發展，目前商業地產也被眾多房地產開發商看好。在2011年，金鳳萬達廣場獲得成功后，銀川的商業地產進入了快速發展階段，城中心有金鳳萬達廣場、悅海新天地、城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯廣場、西夏萬達廣場，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀城??涵蓋多種業態的城市綜合體可謂在銀川不同區域遍地開花。但隨著市場供應量增多，同質化現象嚴重等問題也開始顯現。

“鼓樓尚街”也是一座城市綜合體，但它區別和優化傳統消費觀念，依據LifestyleShoppingCenter的開發模式，精心打造沿街精品購物街區，更強調生活的娛樂休閑功能，為消費者營造一個新的生活空間。地下設有國際連鎖超市和大型停車場，購物中心囊括高端品牌、健身會所、特色美食、露天茶座、大型影院、風格酒吧等九位一體商業，讓鼓樓尚街更顯活力。根據最新的消費趨勢，項目還增加了體驗式業態的比重，如動感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在商業地產開始扎堆的今天，要做到差異化經營，引入先進的運營模式，打造成特色的商業地產才能贏得市場。

百年商圈：

銀川“鼓樓尚街”，鼓樓北街絕版財富要塞。春華秋實，世事變遷，一個地方，一段時間，一種文化。千年鳳城，百年商圈。鼓樓望北天賦稀貴，財富基因世家傳承。鼓樓尚街，擎領百年商圈核心商業理念，據守鼓樓北街財富金軸，這里傳承著近千年的鳳城文化，這里沉淀著數百年的商業基因，擁有一大批消費人群。

“鼓樓尚街”，秉承中國兩大New lifestyle設計精髓，依托鼓樓尚街商圈延續數百年的文化與商業氣息，全新打造適合銀川本地人消費習慣的商業巨擘，漫步鼓樓尚街仿佛時光倒流，它將過去與現代、懷舊與時尚巧妙安排成一場獨特的商業交響樂。“鼓樓尚街”以十二萬平米的超大規模，更新現代的建筑硬件，完美的業態組合，為銀川樓市及周邊地區市民打造高檔的New lifestyle商業，承載銀川市核心區地標商業使命，它的出現必將推動銀川商業的升級換代。百年商業老圈養育了銀川數代商業世家之后，于2013年，賦予了鼓樓商街新的歷史使命，傳承了百年商圈財富文化基因，讓百年商圈不再蒼老，使鼓樓商街更顯活力。

如今：鼓樓商街——革新百年商圈新業態，統一經營定位，統一規劃布局，統一招商招租，統一裝修標準，統一營業時間，統一服務規范，統一營銷推廣，統一賣場管理。讓投資商家演商業傳奇，大作千萬人生意！步行街轉型休閑商業街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動的舊城改造項目之一，即銀川步行街后又一個集九位一體時尚商業新街區。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業步行街所需的地段優勢、文化底蘊、全新模式，并由實力雄厚的商業季候傾力打造，前景十分廣闊。

銀川城市擴張與舊城改造，為商業地產的發展提供歷史機遇，鼓樓尚街項目占據的地塊是未來很難再有的，周邊教育、醫療、商業配套齊全，使得整個項目具有了非常大的商業投資潛力。一種商業、一種風格、一種時尚就在鼓樓尚街。

隨著時代科技的日新月異，大型綜合商場的商業模式也在不斷的發生著變化。在繼傳統門店、百貨商城、購物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進的商業模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!

“ 鼓樓尚街”用以十二萬平米的超大規模，更新換代的建筑硬件，完善的業態組合，為銀川及周邊地區市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業，它能夠滿足市民購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的，強調休閑中購物，娛樂中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購物、休閑、體驗、娛樂、飲食、商務為一體。在銀川市各業態間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的聚合體。它的出現承載了銀川市核心區地標商業的使命，它必將推動銀川商業的升級換代。

銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業的全新升級，正是因為鼓樓尚街的地理優勢。“鼓樓尚街”地處百年成熟商圈內，坐擁近300萬消費人群，地段優勢無須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經過，大型百貨、大型超市、高檔社區、酒店及商務辦公林立，商業氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場，700余地下停車位，新華商圈獨一無二，讓消費者不再為停車發愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區，延續百年商圈文化、革新新華商圈業態、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。

房地產投資分析

呂瑤 12011248875 2011級經管系房產(2)班

第三篇：項目分析

項目分析

－、項目現狀（略）

二、項目定量分析：

1核心商圈百貨類商業定量匯總：

·核心商圈內百貨類商業總體量為42300平方米，共有商戶529戶；

·核心商圈內百貨類商業業態分布基本一致；一層多設超市吸引客流；二層以男裝為主；三層以女裝為主；

四層以上為皮鞋、運動、文體等雜類；

·百貨類商業的標準鋪位使用面積都在30平方米以上；

總結：

·核心商圈內市場類商業總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；

·區城市場類商業整體低擋、落后、無規則和明確的功能分區；硬件也跟不上；

·區城市場類商業標準鋪位一般都為20平方米

·本案就酒店配套來說肯定是中高檔商業物業，因此中低檔市場定位不太適宜；

·目前市場類商業業戶對單鋪位面積需求較大，但同時能承受租金能力較低，一層主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本項目做市場很難實現商業價值最大化； ·地下商業普遍不被認可；

·如本案定位百貨類，可解品牌資源提升物業資源，同時招商較容易；

3核心商圈商業定量總會

總結：核心商圈百貨類和市場類商業總體重145820平方米，共有商戶2137戶；該數值未包含臨街和商圈外商業，如全部計算內，人均商業面積已超過1平方米。

總結:

·核心商圈內有效商業供應建筑體量為71000平方米，共有商戶1433戶； ·商圈正常臨街門市使用面積租金在1-2元╱天╱平方米，供銷大樓門市達5元╱天╱平方米。中心家具門市5.5元╱天╱平方米；

三、項目SWOT分析：

1、優勢

·本案位于海拉爾河西核心商圈—三角地商圈，同時本案地處河東至河西中央大橋把頭位置，是河東消費者來河西的必經之路，同時項目所臨橋頭街也是商圈交通主干道，交通優勢明顯；

·本案商業處于橋頭街與東大街十字路口把角處，外立面展示較強，利于項目形象樹立和傳播；

·隨著海拉爾的經濟發展，商戶或消費者對于現代化的商業大廈需求將進一步提升，而本案正處于新的更新換代環節，因此有望成為新的商業格局代表；

·本案屬新入市商業項目，建筑規劃、布局和硬件設施遠遠高于現商圈市場，具有吸引商戶入駐的明顯優勢；

·本案自開發有住宅項目，入住后能為本案提供直接的消費群體； ·本案地段唯一，不可復制，具有良好的升值潛力；

·商戶投資人信心潛力大，如買了龍鳳商城鋪位的商戶投資成功后有跟風買了金龍地下街的商鋪；

·如本案為中高檔定位，投資者認同度較高，虛擬產權回報的方式能被投資者認同和接受； ·海拉爾旅游發展較好，本項目建立酒店迎合了消費需求；

·項目屬于政府支持項目；

·本項目的開發商有多年的地產開發經驗，為本項目成立的商業團隊有多年的管理商業經驗，熟悉商戶的切實經驗，能夠保證項目的持續穩定發展；

2、劣勢

·項目對面的商業步行街項目將有十二萬平米的商業供應，與本案基本在同一時段入市，對本案的銷售有著直接影響；

·就這樣一個總體經濟基數偏低、人口較少的三線城市來說，人均商業面積超過1萬平方米，商業供應明顯飽和，因此運作商業項目的難度較大；

·06年項目區域金龍地下商城的成功銷售吸收了區域商戶相當數額資金，有可能造成本項

目入市時，商戶無空余資金，因此本案的資金回籠在短期內很難達到預期要求；

·區域商戶能承受總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過大總款過高商戶承擔不了，面積小了鋪位數較多，銷售周期拉長；

·主商圈內商業供應量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業體量過大，短期內很難消化，對項目招商都不利；

·項目雖處商圈，但位于商業商圈邊緣相對孤立，難以借其他商業項目的人氣與其他主要商場市場形成人流互動；

·該區域樓層差明顯，商戶不認可地下商業和高層商業（金龍地下屬特殊范疇，其順應政府政策規劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場市場形成區域人流互動，地段不可復制），所以目前市場都無地下商業，高層也都以家具面積；

3、機會

·海拉爾房地產行業處于發展和提升階段，大形勢比較走好；

·海拉爾“十一五”計劃重點發展三角地核心商圈商業，為本案入市提供了合適的時機； ·海拉爾區大力進行招商引資，隨著對外貿易的良好開展，海拉爾的經濟水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項目帶來足夠的消費支撐；

·目前區域市場類商業布局混亂且硬件設施老化，存在商業隱患并缺乏管理，區域商戶需要進行資源重組和調整，如能夠對本項目進行合理的商業定位，引入先進的商業管理手段，必然會增加商業成功機會；

·目前區域內部分商戶屬租賃二房東檔口經營，潛在消費需求大； ·目前區域中高檔市場類商業供應量小，對本案來說提供了機會；

·現有市場由于洛城時間較長，在某些硬件和軟件上已經跟不上消費訴求，因此核心商圈目前破切需要一個符合現階段發展需要的市場類商業載體；

·項目臨中央橋，是河東區于河西區的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能夠成為城市的地標性建筑；

4威脅

·項目對面的地塊規劃海拉爾商業步行街12萬平米綜合商業，與本案基本同一時間入市，該項目位置好、體量大，對本案造成直接威脅和影響；

·河東區與華聯商廈正在銷售，對本案的入市有一定的影響，其目前銷售不利也產生對產權商鋪銷售的負面影響；

·友誼大廈正在建設酒店和寫字樓，對本案存在著一定的威脅；

·海拉爾剛剛興起房地產開發的熱潮，在建在售項目較多，會牽扯大量的社會資金，從而會減少可能對本項目投資的投資人數量，造成回款難，回款周期拉長；

第四篇：物業項目分析

物業項目分析

一、總體分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx項目的整體定位是處于中檔水平，相應的物業管理

服務檔次、水平也需要同物業本身的價值相匹配，故此我公司擬將xxxxxxxxxx的物業管理服務標準定位于天津市物業服務當準的二級水平。以確定中心能在承

受消費水平的前提下，得以享受到適宜‘便捷、舒適的服務。

二、具體分析

1、由于該物業項目對于環境養管水平要求較高，物業公司在接管后必須保

證項目內花卉數目、綠的的生長良好，才能保證項目整體環境質量不下降，才能

保證業主的物業保值增值，從而體現出物業公司做業主稱職“管家的價值。

2、項目位置相對偏遠，易為不法分子所覬覦，業主必然會對物業公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切實保證中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破壞。

3、電梯、水泵、智能化等機電設施，設備配置齊全，這就要求物業公司在保證服務質量的前提下要采取一拖N式（指維修中心對項目維修的托管難以管理）

管理、專一多能的專業團隊、專業化標準化的作業流程、節能降耗方案，菜單式

有償服務、等可行性舉措。最大程度的降低運營成本、提高收益，以保證項目的正常運行。

第五篇：投資項目分析

投資項目分析

項目背景分析及規劃 ：主要包括：

1、項目背景。

2、項目建設規劃。

3、主要產品和產量。

4、工藝技術方案。

外部環境分析：主要包括：

1、外部一般環境（PEST）分析。

2、產業分析。

市場需求預測：主要包括：

1、國外市場需求預測。

2、國內市場需求狀況分析。

內部分析：主要包括：

1、項目地理位置分析。

2、資源和技術。

3、項目之 SWOT 分析。

4、項目競爭戰略的選擇。

財務評價：主要包括：

1、評價方法的選擇及依據。

2、項目投資估算。

3、產品成本及費用估算。

4、產品銷售收入及稅金估算。

5、利潤及分配。

6、財務盈利能力分析。

7、項目盈虧平衡分析。

8、財務評價分析結論。

融資策略：主要包括：資金籌措、資金來源、資金運籌計劃等。

價值分析判斷：主要包括：價值判斷方法的選擇，價值評估。