第一篇：盤庫情況匯報(bào)及帳務(wù)處理申請

盤庫情況匯報(bào)及帳務(wù)處理申請

公司領(lǐng)導(dǎo)：

2015年對公司材料進(jìn)行清理盤查，公司總年度帳面金額為321720.22元，盤盈金額為2924.39元、盤虧金額為2049.70元，申請報(bào)損金額18765.23元。（后附明細(xì)表）

為便于帳務(wù)調(diào)整，進(jìn)行成本統(tǒng)計(jì)核算，3月9日是以相關(guān)部門開關(guān)討論協(xié)商研究，對盤盈材料按退庫處理，對盤虧的材料進(jìn)行值守房出庫處理，報(bào)損材料按西峰基地辦公樓維修進(jìn)行帳務(wù)處理。

彩鋼廠帳面金額為141409.30元，盤盈金額為1661.69元，盤虧金額1935.00元，請示財(cái)務(wù)管理處進(jìn)行帳務(wù)調(diào)整。請領(lǐng)導(dǎo)批示！

申請部門：物料管理中心

申請時(shí)期：二O一六年三月十日

第二篇：財(cái)政資金帳務(wù)及稅務(wù)處理

財(cái)政資金帳務(wù)及稅務(wù)處理

企業(yè)從政府財(cái)政部門及其他部門取得具有專項(xiàng)用途的不征稅財(cái)政性資金，符合無償性、直接取得資產(chǎn)及非政府投入資本的特征，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》，應(yīng)作為政府補(bǔ)助處理。根據(jù)“政府補(bǔ)助”準(zhǔn)則，無論該資金是與收益相關(guān)還是與資產(chǎn)相關(guān)，在實(shí)際收到時(shí)都應(yīng)計(jì)入“遞延收益”，只有在相關(guān)支出實(shí)際發(fā)生，或形成的資產(chǎn)計(jì)算折舊、攤銷期間，再從“遞延收益”轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。由于收到的財(cái)政性資金可以遞延到5年（60個月）內(nèi)使用，那么在收到該資金時(shí)，是否應(yīng)確認(rèn)所得稅暫時(shí)性差異呢？這里要分別不同情況處理：

1、收到的資金在5年（60個月）內(nèi)全部支出。企業(yè)在實(shí)際收到該財(cái)政性資金時(shí)應(yīng)計(jì)入“遞延收益”，稅法上也不計(jì)入收入總額，會計(jì)與稅法的處理一致；在相關(guān)支出實(shí)際發(fā)生，或形成的資產(chǎn)計(jì)算折舊、攤銷時(shí)，再從“遞延收益”轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，但各確認(rèn)的營業(yè)外收入，稅法上不計(jì)入收入總額，所以應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時(shí)相應(yīng)的支出或折舊、攤銷額也不得在稅前扣除，因而應(yīng)相應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，各調(diào)增和調(diào)減的應(yīng)納稅所得額相同。所以這種情況下不形成所得稅的暫時(shí)性差異；

2、收到的資金在5年（60個月）內(nèi)未發(fā)生支出或未全部發(fā)生支出，又未繳回有關(guān)部門，反映在“遞延收益”科目中的余額會計(jì)上暫不確認(rèn)收入，稅法上應(yīng)在取得該資金第六年計(jì)入收入總額，所以在取得該資金第六年應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額；在實(shí)際支出發(fā)生，或形成的資產(chǎn)計(jì)算折舊、攤銷期間會計(jì)上確認(rèn)收入時(shí)，相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。也就是說，在取得該資金的第六年，“遞延收益”科目中的財(cái)政性資金應(yīng)全部計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，未來期間可全額扣除，即其計(jì)稅基礎(chǔ)為0，所以這種情況下會形成可抵扣暫時(shí)性差異，可抵扣暫時(shí)性差異金額即為“遞延收益”科目在第六年的賬面余額，會減少未來“遞延收益”計(jì)入營業(yè)外收入期間的應(yīng)納稅所得額。

第三篇：售樓部帳務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項(xiàng)目營銷設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)的營銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會計(jì)處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定，筆者對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營銷設(shè)施模式下的會計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行分項(xiàng)目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式：

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計(jì)處理

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計(jì)處理。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。

（6）當(dāng)樣板間未來出租時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定 另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設(shè)施使用的會計(jì)處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時(shí)使用的會計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項(xiàng)目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設(shè)施，會計(jì)和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：

（1）如果該會所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會計(jì)處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會所視為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時(shí)，按銷售不動產(chǎn)征收相應(yīng)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營銷設(shè)施的會計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無論稅務(wù)處理還是會計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”處理。

一、國家稅務(wù)總局答疑：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用，是計(jì)入開發(fā)成本呢還是計(jì)入期間費(fèi)用？如果計(jì)入開發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)是否允許扣除？

回復(fù)意見：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問。國家稅務(wù)總局

2010/12/21

二、國稅發(fā)（2009）31號文件： 國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用屬于項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)，理應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

三、可以這樣理解：國家稅務(wù)總局對上述費(fèi)用在企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定是不一樣的：

1、臨時(shí)樣板房、臨時(shí)售樓廳其建造費(fèi)和裝修費(fèi)，作為所得稅扣除要求會計(jì)上處理作開發(fā)成本中開發(fā)成本中開發(fā)成本中開發(fā)成本中列支。而土地增值稅扣除規(guī)定不作1+2項(xiàng)目中進(jìn)行扣除，而作為期間費(fèi)用扣除。

2、建造用于銷售的工程中的臨時(shí)樣板房、售樓處建造費(fèi)（臨時(shí)樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開發(fā)成本，隨同完工產(chǎn)品出售結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時(shí)售樓處利用了會所等設(shè)施，臨時(shí)樣板房以后也作為完工產(chǎn)品出售，可以作為開發(fā)成本進(jìn)行扣除，并可加計(jì)扣除處理。【【【【肖太壽肖太壽肖太壽肖太壽】】】】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析

所謂的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時(shí)建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設(shè)施。這些臨時(shí)性設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？筆者結(jié)合最近相關(guān)稅收政策的研究，在此就房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)務(wù)處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)性設(shè)施一次性支出金額較大，并且臨時(shí)性設(shè)施均不構(gòu)成最終開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體，也沒有分?jǐn)傉嫉孛娣e的土地成本，根據(jù)收入與費(fèi)用匹配的原則，應(yīng)進(jìn)行分期攤銷，因此，對于臨時(shí)性設(shè)施的建造成本，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入開發(fā)成本，會計(jì)處理是：

借：開發(fā)間接費(fèi)—項(xiàng)目營銷設(shè)施（售樓部/樣板間）

貸：銀行存款

或

借：前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施）

貸：銀行存款

將來開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的稅務(wù)處理

1、所得稅的處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。在結(jié)算計(jì)算成本時(shí)，項(xiàng)目基建臨時(shí)設(shè)施可通過“前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施”核算，項(xiàng)目營銷設(shè)施可通過“開發(fā)間接費(fèi)——項(xiàng)目營銷設(shè)施”進(jìn)行歸集。國稅發(fā)[2009]31號第二十六條

（一）項(xiàng)以可否銷售原則確定計(jì)稅成本對象規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時(shí)性輔助設(shè)施不作為計(jì)稅成本核算對象出現(xiàn)，應(yīng)作為過渡成本處理。

2、臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理

（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋的房產(chǎn)稅處理

《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號）第二十一條規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”財(cái)稅地[1986]8號第十九條規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。”基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時(shí)滿足兩個條件：一是臨時(shí)設(shè)施必須為基建工地服務(wù)，二是必須處于施工期間的臨時(shí)設(shè)施。如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。

因此，為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間是免征房產(chǎn)稅的，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。或者這些臨時(shí)性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”由于會計(jì)核算中，對于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值，在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)就要首先納稅調(diào)整。

案例：

2011年6月，A房地產(chǎn)公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進(jìn)入立項(xiàng)開發(fā)，先期投入建造的臨時(shí)設(shè)施包括有項(xiàng)目基建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財(cái)稅處理。

分析：

（1）財(cái)務(wù)處理

建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元的會計(jì)處理如下：

借：開發(fā)間接費(fèi)—項(xiàng)目營銷設(shè)施（售樓部/樣板間）3900000

貸：銀行存款 3900000

借：前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施）1200000

貸：銀行存款 1200000

（2）稅務(wù)處理

根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項(xiàng)目結(jié)束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時(shí)建筑顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷售服務(wù)，不符合財(cái)稅地[1986]8號第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。

對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。由于會計(jì)核算中，對于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”，因此，在對售樓部、樣板間房產(chǎn)稅計(jì)算時(shí)要進(jìn)行納稅調(diào)整。

假設(shè)售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產(chǎn)稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設(shè)樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產(chǎn)稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。

第四篇：免抵退帳務(wù)處理

“免、抵、退”稅的申報(bào)流程

1、免抵退稅預(yù)申報(bào)

時(shí)間：本月免抵退稅正式申報(bào)之前

資料：本月免抵退稅明細(xì)申報(bào)電子數(shù)據(jù)。

后續(xù)處理：到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)審后，將預(yù)審反饋信息讀入出口退稅申報(bào)系統(tǒng)，并根據(jù)反饋疑點(diǎn)調(diào)整申報(bào)數(shù)據(jù)。

2、增值稅納稅申報(bào)

時(shí)間：法定的增值稅納稅申報(bào)期內(nèi)

資料：

⑴《增值稅納稅申報(bào)表》及其附表

⑵ 上期的《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報(bào)匯總表》（經(jīng)退稅部門簽字蓋章）

⑶ 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料

后續(xù)處理：

將稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)的增值稅納稅申報(bào)表中的數(shù)據(jù)錄入到出口退稅申報(bào)系統(tǒng)中，然后填報(bào)《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報(bào)匯總表》。

3、免抵退稅正式申報(bào)

時(shí)間：次月1日至15日，逢節(jié)假日順延。

資料：

⑴ 免抵退稅申報(bào)電子數(shù)據(jù)

⑵ 外匯核銷單（退稅專用聯(lián)）或遠(yuǎn)期收匯證明單

⑶ 出口報(bào)關(guān)單（退稅專用聯(lián)）

⑷ 代理出口證明

⑸ 出口發(fā)票

⑹《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報(bào)明細(xì)表》

⑺《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報(bào)匯總表》

⑻《增值稅納稅申報(bào)表》（經(jīng)征稅部門簽字蓋章）

有來料加工或進(jìn)料加工業(yè)務(wù)的，還須報(bào)送以下資料：

⑼ 新辦的來料加工海關(guān)登記手冊原件

⑽ 新辦的或要核銷的進(jìn)料加工海關(guān)登記手冊原件

⑾《生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)料加工海關(guān)登記手冊申報(bào)明細(xì)表》

⑿《生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)料加工進(jìn)口料件申報(bào)明細(xì)表》

⒀《生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)料加工貿(mào)易免稅申請表》

⒁《生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)料加工海關(guān)登記手冊核銷申請表》

⒂ 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料

以上資料須按照退稅部門的規(guī)定要求裝訂成冊。

后續(xù)處理：

稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后，生成正式反饋信息。企業(yè)將正式反饋信息讀入至出口退稅申報(bào)系統(tǒng)中，并更新原申報(bào)數(shù)據(jù)。

“免、抵、退”稅的計(jì)算

生產(chǎn)企業(yè)出口貨物”免、抵、退”稅額應(yīng)根據(jù)出口貨物離岸價(jià)、出口貨物退稅率計(jì)算。出口貨物離岸價(jià)（FOB）以出口發(fā)票上的離岸價(jià)為準(zhǔn)（委托代理出口的，出口發(fā)票可以是委托方開具的或受托方開具的），若以其他價(jià)格條件成交的，應(yīng)扣除按會計(jì)制度規(guī)定允許沖減出口銷售收入的運(yùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、傭金等。若申報(bào)數(shù)與實(shí)際支付數(shù)有差額的，在下次申報(bào)退稅時(shí)調(diào)整（或年終清算時(shí)一并調(diào)整）。若出口發(fā)票不能如實(shí)反映離岸價(jià)，企業(yè)應(yīng)按實(shí)際離岸價(jià)申報(bào)”免、抵、退”稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定予以核定。

免抵退稅額的計(jì)算

免抵退稅額＝出口貨物離岸價(jià)×外匯人民幣牌價(jià)×出口貨物退稅率－免抵退稅額抵減額

免抵退稅額抵減額＝免稅購進(jìn)原材料價(jià)格×出口貨物退稅率

免稅購進(jìn)原材料包括國內(nèi)購進(jìn)免稅原材料和進(jìn)料加工免稅進(jìn)口料件，其中進(jìn)料加工免稅進(jìn)口料件的價(jià)格為組成計(jì)稅價(jià)格。

進(jìn)料加工免稅進(jìn)口料件的組成計(jì)稅價(jià)格=貨物到岸價(jià)格+海關(guān)實(shí)征關(guān)稅+海關(guān)實(shí)征消費(fèi)稅

當(dāng)期應(yīng)退稅額和當(dāng)期免抵稅額的計(jì)算

當(dāng)期期末留抵稅額≤當(dāng)期免抵退稅額時(shí)，當(dāng)期應(yīng)退稅額＝當(dāng)期期末留抵稅額

當(dāng)期免抵稅額＝當(dāng)期免抵退稅額－當(dāng)期應(yīng)退稅額

當(dāng)期期末留抵稅額>當(dāng)期免抵退稅額時(shí)，當(dāng)期應(yīng)退稅額＝當(dāng)期免抵退稅額

當(dāng)期免抵稅額＝0

“當(dāng)期期末留抵稅額”為當(dāng)期《增值稅納稅申報(bào)表》的”期末留抵稅額”。

免抵退稅不得免征和抵扣稅額的計(jì)算

免抵退稅不得免征和抵扣稅額＝當(dāng)期出口貨物離岸價(jià)×外匯人民幣牌價(jià)×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）－免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額

免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額＝免稅購進(jìn)原材料價(jià)格×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）。

新發(fā)生出口業(yè)務(wù)的生產(chǎn)企業(yè)自發(fā)生首筆出口業(yè)務(wù)之日起12個月內(nèi)的出口業(yè)務(wù)，不計(jì)算當(dāng)期應(yīng)退稅額，當(dāng)期免抵稅額等于當(dāng)期免抵退稅額；未抵頂完的進(jìn)項(xiàng)稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣，從第13個月開始按免抵退稅計(jì)算公式計(jì)算當(dāng)期應(yīng)退稅額。

“免、抵、退”稅的年終清算

什么是年終清算？

出口貨物退（免）稅的年終清算，是稅務(wù)機(jī)關(guān)在一個公歷終了后按照出口退（免）稅政策和出口退（免）稅管理辦法的規(guī)定，對出口企業(yè)在上一已申報(bào)辦理的退（免）稅情況進(jìn)行一次全面、系統(tǒng)的重新審核、計(jì)算、清理和檢查。這項(xiàng)工作，既是出口退稅管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，又是對全年出口退稅工作的一次全面檢查。年終清算，不但是監(jiān)督和檢查出口企業(yè)對出口退稅的執(zhí)行和管理情況，而且也是對稅務(wù)機(jī)關(guān)日常工作質(zhì)量、效率高低、辦法措施是否得當(dāng)?shù)囊淮沃匾獧z驗(yàn)。因此年終清算，不僅有利于進(jìn)一步正確貫徹國家的出口退稅政策，使多退的稅款及時(shí)追回，少退的稅款及時(shí)補(bǔ)足，還可以促使稅企雙方不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，揚(yáng)長避短，更進(jìn)一步提高出口退稅管理的水平。

清算時(shí)間：

終了后三個月內(nèi)。

清算范圍：

出口企業(yè)在上一個內(nèi)當(dāng)年報(bào)關(guān)出口并在財(cái)務(wù)上作銷售處理的出口貨物的退（免）稅款，以及以前應(yīng)退未退結(jié)轉(zhuǎn)至上年辦理的退（免）稅款。

“出口企業(yè)”指享受出口退稅政策的所有企業(yè)。

特殊情況：

出口企業(yè)發(fā)生下列情況時(shí)，退稅機(jī)關(guān)須在內(nèi)進(jìn)行及時(shí)清算。

1.出口企業(yè)經(jīng)營發(fā)生變化，如出口企業(yè)因某種原因停業(yè)、歇業(yè)、破產(chǎn)、遷移、轉(zhuǎn)業(yè)、合并、分設(shè)等；

2.出口企業(yè)違反國家有關(guān)政策規(guī)定，被國家有關(guān)部門停止或暫停一定時(shí)期出口退稅權(quán)、出口經(jīng)營權(quán)的。

清算核查重點(diǎn)：

1、出口企業(yè)（包括外貿(mào)、工貿(mào)企業(yè)和自營、委托出口貨物的生產(chǎn)企業(yè)，下同）有無從事”四自三不見”業(yè)務(wù)涉嫌騙取出口退稅的問題。如存在涉嫌騙稅問題，要一查到底，不受清算時(shí)間的限制。有重大涉嫌騙稅問題的，要及時(shí)移送有關(guān)部門查處。

2、出口企業(yè)申報(bào)退稅所提供的出口貨物報(bào)關(guān)單、增值稅專用發(fā)票（或普通發(fā)票）、專用稅票、出口收匯核銷單是否規(guī)范、真實(shí)有效，有無偽造、涂改、非法購買、虛開代開和其他弄虛作假的問題；在具體辦理退（免）稅過程中，是否真正做到了單證相符、單證和出口貨物報(bào)關(guān)單、出口收匯核銷單、專用稅票等電子信息相符；

3、出口貨物退稅率適用是否準(zhǔn)確，是否嚴(yán)格按照總局下發(fā)的退稅率文庫審核審批辦理退稅。對調(diào)整出口退稅率的貨物，是否嚴(yán)格按照出口貨物的報(bào)關(guān)離境日期執(zhí)行。對多退的稅款，要依法扣回，少退的稅款予以補(bǔ)退；

4、對生產(chǎn)企業(yè)出口貨物””免、抵、退””稅額的計(jì)算是否準(zhǔn)確；其計(jì)稅離岸價(jià)格是否正確；

5、生產(chǎn)企業(yè)是否存在已出口但不申報(bào)””免、抵、退””稅的情況；

6、對生產(chǎn)企業(yè)超過規(guī)定期限仍未取得有關(guān)單證的出口是否按規(guī)定補(bǔ)稅；

7、對借權(quán)、掛靠企業(yè)已辦理的退稅，是否按規(guī)定全部追繳入庫；

8、對出口卷煙有無超免稅計(jì)劃辦理免稅的問題；

9、對利用外國政府貸款和國際金融組織貸款采用國際招標(biāo)方式國內(nèi)企業(yè)中標(biāo)的機(jī)電產(chǎn)品，其申報(bào)辦理退稅所附送的憑證是否齊全、完整；其貸款性質(zhì)是否屬于限定的外國政府貸款和國際金融組織貸款；

10、實(shí)行A、B類退稅管理的出口企業(yè)是否將出口收匯核銷單等退稅憑證收齊；清算時(shí)對未收齊出口收匯核銷單等退稅憑證的已退稅款，是否已予以扣回；

11、出口貨物退（免）稅的計(jì)稅依據(jù)適用是否準(zhǔn)確；

12、外貿(mào)出口企業(yè)以”進(jìn)料加工”貿(mào)易方式減免稅進(jìn)口原材料、零部件轉(zhuǎn)售給其他企業(yè)加工時(shí)，對這部分銷售材料的應(yīng)交稅款是否在出口企業(yè)當(dāng)期辦理的出口退稅款中予以抵扣，是否存在漏扣、少扣等問題；

13、有無非指定外貿(mào)出口企業(yè)出口貴重貨物而辦理退稅的問題；

14、有無出口不允許退稅貨物或免稅貨物辦理退稅的問題；

15、出口企業(yè)辦理出口貨物退（免）稅后，發(fā)生退關(guān)、國外退貨時(shí)，企業(yè)是否向退稅機(jī)關(guān)辦理了申報(bào)手續(xù)并補(bǔ)交或抵扣稅款；

16、出口企業(yè)是否按期結(jié)匯，遠(yuǎn)期結(jié)匯（180天以上）的出口貨物，出口企業(yè)申報(bào)退稅時(shí)，是否附送了外經(jīng)貿(mào)主管部門出具的遠(yuǎn)期結(jié)匯證明；

17、根據(jù)出口貨物退（免）稅政策的調(diào)整和變化，其他需要重點(diǎn)清算的內(nèi)容。

出口退稅涉稅帳務(wù)處理

不予免征和抵扣稅額：

借：主營業(yè)務(wù)成本（出口銷售額FOB×征退差－不予免征和抵扣稅額抵減額）貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

應(yīng)退稅額：

借：應(yīng)收補(bǔ)貼款——出口退稅（應(yīng)退稅額）

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——出口退稅（應(yīng)退稅額）

免抵稅額：

借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——出口抵減內(nèi)銷應(yīng)納稅額（免抵額）

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——出口退稅（免抵額）

收到退稅款：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收補(bǔ)貼款——出口退

第五篇：帳務(wù)處理請示

**發(fā)展有限公司 關(guān)于對09年帳務(wù)處理的請示

尊敬的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)：

新的一個會計(jì)即將到來，年底**公司財(cái)務(wù)人員對公司09年及以前的相關(guān)帳務(wù)進(jìn)行了疏理，發(fā)現(xiàn)存在一些待解決問題，現(xiàn)請示如下：

1、現(xiàn)公司帳面存貨-苗木57,506,080.00元，216.29畝（根據(jù)評估報(bào)告入帳），但歷年對苗木的其他投入，包括人員工資、土地租金、原材料、水電費(fèi)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本均未在公司財(cái)務(wù)核算，為更真實(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，建議能否將部分竹坡生態(tài)園相關(guān)成本費(fèi)用如：人員工資（約30000元/月），水電費(fèi)（約2000元/月）及電話費(fèi)（有發(fā)票）、肥料采購（大額有發(fā)票）等在**公司核算。

2、帳面-其他應(yīng)收款-**余額2,014,548.44元，系05年12月清理固定資產(chǎn)掛帳至今，建議能否通過上述1的相關(guān)農(nóng)業(yè)成本和其他科目處理沖帳（以前的土地承包費(fèi)918000元、拆遷補(bǔ)償費(fèi)156000、植被恢復(fù)費(fèi)80000元、水庫成魚補(bǔ)償費(fèi)49800元等相關(guān)成本可以考慮補(bǔ)充資料入帳沖**的暫借款）。

3、**項(xiàng)目入帳的問題：因現(xiàn)國稅局對**公司的所得稅征定方法尚未確定，考慮到今后的稅負(fù)，**項(xiàng)目（收入1050萬）可否不納入**公司核算。

湖南**綠化發(fā)展有限公司

2009年12月23日