第一篇：2009-2012年哈爾濱房地產行業分析及投資戰略咨詢報告

2009-2012年哈爾濱房地產行業分析及投資戰略咨詢報告

【報告描述】：

國家統計局近日公布了2009年1-7月全國房地產行業數據，其中，房地產開發投資17720億元，同比增長11.6%，增幅比1-6月提高1.7個百分點，比去年同期回落19.3個百分點。房屋施工面積25.07億平方米，同比增長12.5%，增幅比1-6月回落0.2個百分點；房屋新開工面積5.50億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個百分點；房屋竣工面積2.54億平方米，同比增長24.7%，增幅比1-6月提高2.4個百分點。完成土地購置面積16309萬平方米，同比下降25.8%；完成土地開發面積12789萬平方米，同比下降13.4%。7月單月商品房新開工面積和商品房施工面積同比數據大幅下滑，主要原因還是在于開發商開工、尤其是新開工復蘇較慢。復蘇較慢的原因是7月初以來他們對基于對未來行業政策走勢及其量價預判的不確定性上升（與6月大相徑庭）。而季節性因素的解釋力很難居于首位。施工面積新開工面積在復蘇過程中的波動一方面將會導致未來3-6個月內行業的供給持續偏緊，另一方面將在市場與政策、開發商與政府多重博弈中使政府延續前期的刺激性政策取向，至少緊中有松。這都將支撐房地產行業景氣趨勢和房地產股票板塊行情。因其支柱行業地位，年內房地產開發投資的復蘇程度和進度對國民經濟的復蘇和保增長至關重要。行業的量價前景首先影響開發商投資信心，進而影響房地產產業鏈，其次影響開發商拿地信心，進而影響地方財政收入和4萬億固定資產投資的后續資金投入。

2009年上半年，哈市開發建設規模和房屋供給顯著增加，房地產開發投資完成62.5億元，同比增長23%，增幅高于上年同期5.4個百分點；商品房施工面積1037.4萬平方米，增長21.3%；商品房竣工面積40萬平方米，增長1.5倍。房地產銷售規模快速增長，實現商品房銷售面積250萬平方米，增長7%。1-6月，哈爾濱市房地產價格穩中有升，商品房平均銷售價格為4080元／平方米，增長1.8%，其中商品住宅為3992元／平方米，增長3.7%。監測顯示，哈市存量住房市場交易活躍，前6個月，哈市累計成交二手房302萬平方米，同比增長33.65%；累計成交二手住房202萬平方米，同比增長57.75%。從投資需求看，哈爾濱房地產開發投資完成32.7億元，同比增長16.9%。增幅比上年同期提高4.4個百分點。截至5月末，哈爾濱房地產業實現商品房銷售面積768.2萬平方米，同比增長3.4%。其中，商品住宅銷售面積647.5萬平方米，增長7.7%。目前，哈爾濱房地產企業景氣指數已回升至景氣區間，預測三季度哈爾濱商品房銷量會繼續攀升。據統計，二季度，哈爾濱房地產企業景氣指數為107.1，比一季度上升8.9%，由一季度的不景氣上升至景氣區間運行。其中，商品房預售量景氣指數為130.4，比一季度上升7.4%。預計三季度房地產企業景氣指數為112.3，而商品房銷量也會有所增加。

本研究咨詢報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家發改委、國務院發展研究中心、中國房地產協會、哈爾濱市統計局、哈爾濱市國土資源局、哈爾濱市房產管理局、哈爾濱市房地產經紀協會、哈爾濱房地產業協會及國內外相關報刊雜志的基礎信息，全面分析了哈爾濱市房地產行業發展的宏觀形勢、政策、行業總體水平、市場供求現狀、市場結構特征。報告匯集了哈爾濱及哈爾濱主要片區的房地產開發、商品房交易價格、2009-2012年哈爾濱房地產行業分析及投資戰略咨詢報告

銷售和空置狀況等重要經濟指標；報告涵蓋了房地產開發、商品房銷售、各主要類型物業、片區房地產、房地產需求規模、房地產政策與住房金融、行業競爭態勢以及發展趨勢等重要板塊的內容；深度分析了哈爾濱土地供給市場、住宅市場的供求狀況、價格走勢、住房消費狀況與需求特征以及房地產開發企業的競爭態勢；為哈爾濱房地產商在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

1、各個區域項目自身情況調查

2、市場調查方式

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3、對哈爾濱市宏觀環境的調查

二、調研的深入程度

三、宏觀市場分析

1、哈爾濱市宏觀環境調查

2、哈爾濱房地產市場現狀

四、購房者需求調研

1、消費者置業觀念的轉變

2、年輕的置業者和中年置業者較多

3、建筑結構需求

五、人群消費調研綜合評析

1、地域住宅消費心理特點分析

2、目標客戶群定位分析

六、各區域項目調研分析

1、會展板塊調研分析

2、香坊動力板塊調研分析

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3、沿江板塊調研分析

4、松北板塊調研分析

5、利民板塊調研分析

七、本次調研總結和建議

一、調研的方式方法

1、各個區域項目自身情況調查

1）區域項目現場考察

2）有關個區域項目人員訪談

3）具體項目相關資料收集整理

2、市場調查方式

1）現場踩點調查

2）報刊文獻收集與分析

3）網絡信息收集

4）電話訪問

3、對哈爾濱市宏觀環境的調查

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1）宏觀經濟及市政規劃

2）哈爾濱房地產現狀

三、宏觀市場分析

1、哈爾濱市宏觀環境調查

哈爾濱市位于黑龍江省西南部，是黑龍江省省會城市，是黑龍江省政治經濟文化中心，省老工業基地中心，也是中國東北冰雪文明旅游城市。

哈爾濱市管轄七區十二縣，行政區劃面積6萬平方公里，全市總人口九百萬人以上。

哈爾濱城市化水平在全國處于中游水平，進幾年哈爾濱隨著城市大規模改造，江北的大開發，招商引資進一步擴大，老工業基地的崛起，促使哈爾濱經濟呈現出欣欣向榮的景象。哈爾濱市居民的收入水平，生活質量進一步得到提高。

2、哈爾濱房地產市場現狀

哈爾濱市房地產業起步較晚，2000年商品房市場才得到大力發展，2004年房地產開發量大幅增加，隨著市政俯對江北進行大開發，要把江北打造成“北國浦東”。2007年哈爾濱市區用地進一步稀缺，市區內房地產價格上漲幅度較大，從而拉動江北房價上揚速度。

在今后，哈爾濱房地產還會良好的發展。因為哈市經濟持續快速發展，居民收入水平不斷提高，鼓勵居民住宅消費以及加快城市化進程等政策作用下，居民住房消費增勢明顯。隨著哈市區域面積和格局的變化，哈市商品房開發重點已經逐步轉向城市周邊區域或江北區域，繁華地段（二環以里）的土地資源、房源越來越少，部分區域商品房價格呈明顯增長態勢。商 2009-2012年哈爾濱房地產行業分析及投資戰略咨詢報告

品房建設成本上升，進一段時間，全國的物價上漲，土地、建材、人工費用等價格持續上漲；拆遷安置工作難度加大、費用高；開發公司為了吸引購房者，將住宅配套設施和環境投資標準不斷提高，一定程度上加大了商品房的成本。

四、購房者需求調研

1、消費者置業觀念的轉變

前幾年主要是價格影響消費者對置業的選擇，但現在消費者購房觀念向社區環境、交通、物業管理、區域的教育水平、社區的人文觀念等綜合素質轉變。

往往前來選房、看房的購房者都非常關心社區的園林綠化、物業管理。特別是物業管理，因為社區的美化與物業管理好壞是與購房者一生息息相關，物業公司好壞對社區檔次的提升，人文的建設起到至關重要的作用，所以，越來越受到人們的重視。

2、年輕的置業者和中年置業者較多

1）青年置業者

青年置業者（準備結婚）大多為貸款購房，經濟情況不好，工作時間較短，收入不穩定。年輕置業者需要父母交首付款，貸款由年輕置業者自己來償還，在選擇戶型上大多在40—70平米之間的兩室一廳，還要考慮將來子女的教育問題（學校區域）。

2）中年置業者中年置業者正處在上有老下有小的階段，考慮購房因素很多。

①中年置業者一般都是對目前所居住的住房條件不滿意，大多中年置業者目前生活在2000年以前的社區，2000年以前的社區無論從物業管理還是園林綠化都很落后，甚至有的社區根 2009-2012年哈爾濱房地產行業分析及投資戰略咨詢報告

本沒有任何的綠化。所以導致這一部分置業者需要從新置業，來改善自己的生活質量。

②還有一部分中年置業者為了給子女結婚而購置住房，或將原來的小平米物業換成大平米的物業，會選擇三室一廳住房。

③目前市區內，特別是二環以內的房價較高，中年置業者為個老人買到住房紛紛轉向江北，為自己的父母購置住宅。江北目前房價適中，環境優美安靜，適合老人居住。

這些中年置業者對社區環境，朝向，物業水平，交通狀況，社區周邊配套是否成熟非常敏感，但是對于價格還是有一定的分析和判斷能力。

3、建筑結構需求

1）對臥室的面積需求中，都希望保證主臥室的舒適度，主臥面積最集中，購房者希望在15-20平方米，兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應該有一個更加舒適的成長環境，或老人同住，兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強調主臥室以外的臥室面積應一樣。

2）對于客廳的需求，需要開間寬敞，與陽臺相連接，陽臺需要鋪好地熱，客廳能有充足的陽光。

3）對于衛生間需求，希望是明衛設計，很多購房者都問是否有明衛戶型。目前開發公司為了將面積給客廳、臥室增加面積，衛生間面積較小，購房者對衛生間面積要求增加。

五、人群消費調研綜合評析

1、地域住宅消費心理特點分析

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1）消費觀念保守

區域性居住觀念嚴重，特別是中老年置業者，不夠了解房地產市場，受收入所限，對住房消費態度積極性弱，絕大部分人群無住宅投資能力。

2）城市文化氛圍得到改善

人們對住宅消費的綜合認識、接受及提升還有很大的提高。

3）認可朋友間的介紹

比較相信和認可親朋的推薦，在銷售過程中可巧以利用。

2、目標客戶群定位分析

根據對市場了解，目標客戶群集中在三個不同的受眾層，相對需求及其可承受的價格、總房款能力主要集中在三個需求接受層面：

A、中低層面解決基本生活需求的購房者

政府機關、事業單位青年公務員，工作時間短，收入目前不高，但是收入穩定。

企業青年職員，他們剛剛畢業參加工作，在公司的職務都很初級，收入水平有待提高。

這一人群，年齡大約在25-30歲之間，收入較同齡人稍高，主要購買力在總款20萬左右，大部分為貸款購房，面積30--50㎡之間。

B、中層及中層以上改善居住條件的購房者

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政府機關、事業單位中層管理者，企業中高層管理者，事業單位中高層，企事業單位中青年職員，私營個體業主。他們集中在政府機關及效益較好的企事業單位30--40歲的中層及中層以上和創業初有成就的中青年。

這一人群在企業內部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置、環境較差，隨孩子成長和經濟條件的改善，并且有了穩定的高收入，經濟上有一定積蓄，開始注重自己的生活舒適性，對物業要求較高，追求更高的生活質量，舍得花錢買服務。

主要購買力在20--50萬，面積在70--90㎡之間，屬二次置業，注重實用性，對房型設計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區規模需求較高（同僚間潛在攀比意識強）。

C、中上及上層追求生活品質和生活情趣的購房者

私企成功人士，高級管理層，政府事業單位高層。

這一人群年齡多在45歲以上，在商海征戰多年，有一定的經濟實力，屬于二次或多次置業。要求絕對的工作生活環境，安靜從容。高生活品位，周邊綠化環境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知識層次因素考慮多。對住房要求面積在100㎡以上，購買實力在百萬元以上。

六、各區域項目調研分析

1、會展板塊調研分析

會展目前樓盤相對集中在南直路一側，均為高層建筑。會展置業群體大多為成功商人、公司高級白領、教師、公務員、銀行職員等高級知識分子，居住人群文化程度較高。

目前會展片區用地已經消耗帶勁，周邊配套設施完善，交通方便，周邊環境整潔干凈，是城 2009-2012年哈爾濱房地產行業分析及投資戰略咨詢報告

市的一個經濟中心區，得到許多置業者關注。會展片區房地產市場呈現出向高端市場邁進的特征，將社區從物業服務到園林的設計，在到建筑檔次，使開發資金投很大，導致房價上漲速度較快。

目前會展片區的平均售價在5000元/平米/建筑面積左右，整體銷售情況在85%以上，對于房地產價格非常認可，說明市場需求量非常大。戶型面積從29平米的公寓到132米的四室兩廳等多種戶型。

目前會展片區以金色萊茵為代表，金色萊茵在社區內建造大型水系，是哈爾濱市區內少有的樓盤，從而吸引了許多高收入人群的眼球。一期高層132平米的景觀住宅銷售率100%。公寓住宅的銷售量也較去年有所上升。

因為房地產市場呈現兩極分化現象，一部分青年中端消費者走向了高端市場，會展片區的房產總價款較高，購房者還希望在此區域購置住房。所以，奧運村項目的公寓、華軒美景等項目的小平米住宅受到青睞，銷售量一度走高。

2、香坊動力板塊調研分析

香坊區與動力區合并后，區域資源優勢更加明顯。區域內擁有哈電集團、軸承集團、哈量、電機廠、汽輪機、鍋爐廠、703研究所等大型企事業單位。

香坊動力區的經濟發展還是比較平穩，居住人口相對穩定，家庭收入上漲緩慢，但是居民還是有一定的經濟儲蓄能力。此區域下崗職工多、退休老職工較多、家庭人口多。80后的年輕居民即將組建自己的家庭，對此區域的住房需求會加大，但是因經濟能力的缺乏，住宅應以小戶型，低價位的社區來滿足購房者的需求。

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到動力香坊片區購房大多為本區域居民和其他區域低端人群為主。因為購房者收入水平較低，周邊環境相對其他片區較為落后，教育水平較差，房價上升較慢，目前房價在2900元/平米/建筑面積，戶型在30—115平米，57%的戶型集中在50平米左右。此區域房地產發展應該向著生態多層社區發展，建筑結構新穎實用，將社區的綠化環境、物業水平提高；社區應引進名校入住社區，來增強房地產的競爭力。

3、沿江板塊調研分析

沿江板塊住宅以臨江風景為賣點而建造的樓盤，沿江板塊的住宅，臨江而見，處在繁華的商業區域，住宅品質高。周邊配套完善，環境優美，空氣清新。

來此區域購房者大都是工作在附近的白領有車族，商業成功人士。

目前，沿江板塊住宅平均售價在5900元/平米/建筑面積，哈公館的樓盤售價在2000元走右，成為哈爾濱最貴樓盤。

沿江板塊住宅屬于道里，道理交通發達，也是哈爾濱市重要的旅游窗口。道里區商業、飲食業、服務業、金融、保險業發達、道理區是全市金融中心。本居民收入增長快，失業率較低，生活質量較為突出。

這說明，道理區居民生活條件優越，生活比較安逸，對生活的質量要求比較高，目前道理區隨著市政府加大對松花江、中央大街等區域的改造以及購房者對高檔樓盤的期待，道理區的房地產價格上漲，涌現出一批高檔住宅社區，目前，沿江板塊住宅平均售價在5900元/平米/建筑面積，大部分樓盤價格在6000—7000元/平米的高檔社區，代表樓盤為經緯、公園一品等。哈公館的樓盤售價在2000元左右，成為哈爾濱最貴樓盤。

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隨著道理區用地的進一步緊張，開發可用用地不斷減少，大型社區相對較少，大多為獨體住宅高層，相信樓盤價格會繼續大幅度增長。

4、松北板塊調研分析

隨著哈爾濱市政府搬遷到松北區，帶動了房地產的建設，松北目前樓盤銷售良好，多層住宅、高層住宅人氣較旺，但是商業發展較為蕭條，可能與松北的學校、企業較少，相對的不集中。住宅均價在3100元/平米/建筑面積，大多樓盤銷售率都在75%，購房者為青年置業者、老年置業者。

社區內配套比較完善，園林綠化與松北優美的環境相結合，使居住者得到了享受與休閑，會所的建立滿足了業主在江北的日常生活需要，但會所的配制不能和江南住宅樓盤會所一致，松北的獨特地理位置，周邊配套設施相對不全面，這就需要會所來彌補松北目前在配套設施上所缺少的。

松北怡園立交橋的建設，過江隧道的開通建成，工交體系的完善，使江北到江南的車程時間縮短，會進一步提升松北的房地產價格。

松北離江南路程近，時間短，到江南購物較為方便。所以松北區房地產市場應該大力發展優秀住宅、健康住宅，減少商業用地，讓購房者體會到，隱居繁華都市，世外桃源中生活。

5、利民板塊調研分析

利民開發區，目前房地產發展較為興旺的只有學院路和南京路兩個區域。這兩個區域的地產已經出具規模。

在利民開發區，開發公司都看好這一區域學校相對集中大力開發商業用地，建成了各個商業 2009-2012年哈爾濱房地產行業分析及投資戰略咨詢報告

主題大街。只有學院路上的志華商城入住率和商服使用率較高，消費情況良好。學院路上的學校相對集中，學生成為這一地段的消費主流。但只將學生作為商業的主流客戶群體，勢必有一些局限性。學生是最不忠誠的消費群體，學生放假，消費群體就會減少大半，投資風險較大。

從調研走訪許多商業街來看，商業街從建筑風格上沒有任何特殊風格，只是在住宅底層開設門市，毫無規劃特色，只能是滿足周邊學生的就餐購物需求。

在今后，應該將利用好利民開發區的自然景色與商業街的獨特外力面設計，建造各種城市風格的商業街，成為哈爾濱的一個旅游景點，與旅行社聯系，開發自然旅游購物項目，在購物的同時得到放松，在天然的氧吧里休閑享受，在自然的環境中品嘗美味佳肴。

哈爾濱夏季，是中國的避暑山莊，冬季是冰雪旅游文明城市，都可以吸引大量的中外游客。

七、本次調研總結建議

1）高層建筑的增加。

城市中心用地的緊張，高層建筑將會成為主流，消費高端市場會進步擴張，市場的需求很大，比如冬奧村、御景國際、中北春城等。開發公司只要對樓盤所處地形式，客戶需求，去設計戶型高中低比例，銷售成交量會加大。

2）建筑風格轉向歐洲。

你好荷蘭、金色萊茵，都顯示出風格不同。

3）對物業管理水平要求越來越高。

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物業管理就相當于產品的售后服務，如果產品稍微差一些，只要后期的服務跟得上，會彌補其不足。就向海爾產品，起初海爾產品質量并不是最好的，但其優良的售后，贏得了市場占有率，也是開發企業創立自己品牌的法寶。

物業管理也要上升一個層次，不是簡簡單單的收垃圾、清理樓道，應該建立社區的文化建設，將鄰里的親情有情發揮出來，讓業主共同建立自己的家園。

物業公司應該主動幫助業主建立業主委員會，不要阻礙業主委員會的的建立與工作實施。應該充分發揮業主委員會的監督責任，從而自身會得到提高，更好的為業主服務，創立自己的品牌。

4）會所運營問題。

目前大部分社區都有會所的建立，起初會所都在運營，但后期因種種原因，運營出現困難，最后倒閉關門。

會所是體現社區檔次、人文的總體表現。如果會所因為沒人來消費，說明社區對業主的文化建設的缺乏表現，也是經營不善。比如與人和健身聯營，入住社區的業主，既可以在會所健身，也可以到人和健身中心健身，人和健身出人力，社區會所出場地和器械，從而降低會所人工及其他運營費用。

5）購房者注重園林、水系、健康生態的向往。

目前哈爾濱市場上那些水系園林做的優秀的社區，樓盤銷售業績與價格直線上升，比如中北、立匯、賽立斯、金色萊茵等樓盤。

6）高檔住宅的興起。

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哈爾濱人的收入水平大大提高，對于高檔樓盤需求量也在放大。高檔樓盤與其他樓盤的不共性大，特點突出，受到商界人事的追捧。哈公館、金色萊茵、大眾國際分別代表不同區域的高檔樓盤發展。

7）購房者注重教育與地點的選擇。

好的城區地點建造的房產越來越稀缺，畢竟好的地點的交通還是生活配套都比較優越。對子女的教育也放在第一位，好的地段，學區還是人們購房的首要條件。房地產開發公司，將來不但要發展房地產建設，還應該涉足教育領域。畢竟名校是有數的，所以開發企業應該在社區內引進高品質的學校，讓社區的教育水平得到提高。

8）市場定位要準確，掌握好客戶資源。

對于一些大型樓盤，要分多期開發，組團比較多，對于收集客戶資料，充分了解客戶的需求是至關重要。

首期銷售情況好，并不代表下一期銷售效果會同樣優異。比如愛建四期，對于手中的客戶需求判斷不準缺。總價款漲幅過大，購房者對價位不認可。建筑系數過高，原因是戶型面積小，導致分攤面積增大。園林規劃，組團較多，綠化總面積大，但被各個組團分割，為能顯出園林規劃的大氣。組團過多，導致樓盤賣點缺乏層次感，有自相矛盾只感。導致開盤成交量不大，僅為30%，客戶流失較多。

第二篇：房地產投資分析報告

房地產投資分析報告

前 言

最近一段時間一直在尋找高成長性的企業，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發現一直中意的企業——世聯地產，一直以為這是一家地產企業，昨天偶然發現這是一家為地產商服務的企業，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因為投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。

世聯地產這個企業存在的前提就是依附于地產行業的，為地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的周期性，但是由于這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟周期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。

從以上角度分析，這個企業最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨著規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規模化成為可能，所以行業的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較為成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規范，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業發展提供了足夠的空間。

第一章 標的行業屬性及成長性分析

世聯地產是A股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。

2、業務條線間協同效應顯現。

3、受益深圳特區擴容。

4、管理團隊高瞻遠矚。

目前A股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

行業及公司簡介：

行業情況簡介

世聯地產是A股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

房地產市場按照房地產開發的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發商在獲得土地使用權后對房地產進行開發和經營的市場；三級市場是房地產開發商已出售的房產在投入使用后進行物業交易、抵押和租賃等二次交易的市場。

從房地產開發的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發階段，服務商與開發商共存共榮，已經是房地產開發價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發展、保障房地產交易安全、節約房地產交易成本等方面都發揮著日益重要的作用。具體業務如下：

（1）在土地供應階段，房地產中介為地方政府或土地運營機構提供政策建議、土地規劃建議、經濟評價、土地出讓策略等顧問服務，使地方政府和土地運營機構在土地出讓過程中能夠計劃長遠并最大化發揮土地的價值；

（2）在物業開發階段，房地產中介為房地產開發商提供市場進入戰略、土地競投策略、物業項目開發策略等顧問服務；

（3）在物業交易的二級市場，房地產中介為開發商提供營銷策劃、代理銷售等專業服務；

（4）在物業交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。

公司情況簡介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業務，不涉足開發業務。公司憑借穩定的管理團隊、專業的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環渤海區域。包括房地產營銷代理、發展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業人才。

公司目前的顧問策劃業務主要為政府部門和房地產開發商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發策劃服務等；銷售代理業務主要為收取傭金的一般代理業務；經紀業務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。

公司品牌建設已經取得一定成果，連續5年位居“房地產策劃代理百強企業TOP10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業第1。公司積極利用多種渠道建設行業品牌，其憑借多年積累的行業經驗及專業能力，出版的一系列房地產市場專業研究的書籍，在行業內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發行以“世聯地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業圖書18本。

行業發展前景：

房地產市場發展展望

房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，2007 年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。

我們認為，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作為國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。

房地產市場的發展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨著城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。

二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業發展的主要影響因素。

房地產綜合服務行業前景展望

與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處于發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。

顧問策劃業務

專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。

代理業務

2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業起步較晚，房地產行業的專業分工程度和國外發達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業交易是通過中介機構完成的。

房地產綜合服務業還處于發展初期的另一個特征是行業集中度極低，該行業的龍頭企業，如世聯地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業務模式先進的龍頭企業將獲得更大的市場空間。

經紀業務

2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業務下降，但是從長遠來看市場空間較大。

世聯地產經營優勢

世聯地產業務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發產業鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發展，世聯地產已經形成了自己特有的“咨詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成為房地產中介公司的核心競爭力。

公司目前已經構筑了顧問策劃、代理銷售和經紀業務三大產品線，形成了良性的互補和協同效應，并降低了自身的經營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業務競爭優勢明顯；公司的代理銷售業務多年來處于同行業前列，2009年1-6月代理銷售業務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業務由子公司世聯行經營，定位于“豪宅專家”，目前發展規模仍較小。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。一般認為房地產服務行業門檻低，沒有規模效應，大公司不占優勢。但我們認為這只是該行業低層次競爭階段的暫時表現而已。隨著整個房地產行業高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯地產已經建立起了良好的品牌和業務基礎，截止09年6月，世聯地產尚未完成的顧問合同233個，在業內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯長期積累的經驗和模式相抗衡。

2、業務條線間協同效應顯現。作為業內知名的地產顧問策劃公司，世聯與政府部門、業內大型地產開發商都具有長期、良好的業務合作往來。通過顧問策劃先行的戰略，公司同時爭取到大量代理銷售業務。這一策略在進入新的市場區域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業績超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯在深圳當地已經占據大約30%的市場份額，對當地購房群體有深刻認識和把握，具備相當大的區域性優勢。深圳特區擴容在即，預計房地產開發也將迎來一波新浪潮，作為當地龍頭的服務商，世聯在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團隊高瞻遠矚。世聯地產的高管大都是公司的創始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經驗積累的規模效應等因素才能實現公司持續發展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現。另外，公司成功登陸A股市場成為上市公司，對于其提升代理、經紀業務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。

首先，顧問代理業務全國布局項目將完成公司以重點城市為中心并輻射周邊區域市場的全國業務布局，該項目的順利實施將穩固公司顧問策劃業務行業第一的市場地位，并將進一步提升公司代理銷售業務的市場地位；

第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業務流程和管理流程的集成服務管理平臺將有效地整合公司各類業務的管理系統，打通業務線各層級之間的壁壘，實現資源最大化利用，實現更高效專業的項目管理；

第三，公司作為人力資本密集型公司，在業務快速增長的過程中，對知識管理體系和人員的專業能力均提出了更高的要求。公司人力發展與培訓中心的建立將實現整體培訓體系和個人經驗體系的結合，有效地縮短公司培養專業人員的時間，提高公司人員的整體專業素質以匹配公司業務的快速增長；

第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、VI整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業中的專業品牌形象，系統化地在全國建立穩健、創新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。

公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區域的市場份額，最終實現公司的戰略目標。

第二章 標的當前估值合理性分析

盈利預測

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發商和服務商提供良好的經營空間。

07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預計09年到11年公司的毛利率至少將穩定在41%-42%；

07年08年公司的三項費用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來三年內有比較大的擴張計劃，我們預計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；

07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預計09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；

估值

目前A股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年EPS為0.48，靜態市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

根據公司業績快報計算，公司09年的業績為1.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。

第三章 標的風險所在及防范措施

世聯地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規劃、營銷、銷售方案等等，而現在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業務，所以未來其他業務的業績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業只要是將行業內的業務多元化發展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業的業績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時我們在企業跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。

第三篇：房地產行業分析報告

房地產行業分析

房地產行業發展趨勢

從近年房地產企業的盛衰起伏中，我們可以看到行業發展的幾個重要的趨勢性特征：

? 行業資源日益集中，經營規模化正成為趨勢； ? 多項目運營、集團化管控成為發展重點； ? 粗放經營向精細化經營方式轉化； ? 異地擴張與全國性企業品牌顯現； ? 民營企業力量崛起和壯大； ? 客戶的維權意識明顯提高。

什么是房地產企業的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關系。我們認為無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是從行業快速發展的需求，規范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

這里問題就出來了，規范化的集團管控與成本控制管理到最后還是需要更多的人才來支持，這時候就需要的是像我們這樣的獵頭公司，也就是說這就是獵頭公司在這個行業的前景很光明。

下面是大部分房地產公司的內部組織架構圖

董事會 總經辦

營銷策劃中心

工程管理中心

企業管理中心 銷售部

設計部

人事行政部 策劃部

工程部

培訓部

總工室

物業管理部

裝修部

財務部

預決算部

公關部

項目拓展部

下面是2009年中國房產百強企業

1.萬科企業股份有限公司

2.中國海外發展有限公司 3.保利房地產（集團）股份有限公司

4.合生創展集團有限公司 5.廣州富力地產股份有限公司

6.恒大地產集團有限公司 7.大連萬達集團股份有限公司

8.綠城房地產集團有限公司 9.北首都開發控股（集團）有限公司

10.大華（集團）有限公司 11.金地（集團）股份有限公司

12.雅居樂地產控股有限公司 13.龍湖地產.14.遠洋地產控股有限公司 15.首創置業

16.SOHO中國 17.北辰實業

18.招商局地產 19.陽光100置業集團

20.江蘇新城地產 21.復地（集團）股份有限公司

22.上置集團有限公司 23.重慶市金科實業（集團）有限公司

24.中華企業股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置業集團有限公司 27.農工商房地產（集團）股份有限公司

28.北城建 29.中新集團（控股）有限公司

30.融僑集團 31.廣廈控股創業投資有限公司

32.新湖中寶 33.寧波銀億集團有限公司

34.上海三盛宏業 35.福建正榮集團有限公司

37.北金隅嘉業房地產開發有限公司

39.杭州濱江房產集團股份有限公司

41.福星惠譽房地產有限公司

43.四川藍光和駿實業股份有限公司

45.武漢地產開發投資集團有限公司

47.上海中房置業股份有限公司

49.南棲霞建設股份有限公司

51.佳兆業集團控股有限公司

53.坤和建設集團股份有限公司

55.珠海華發實業有限公司

57.浙江國際嘉業地產

59.重慶隆鑫地產（集團）

61.廈門禹洲集團股份有限公司

63.榮盛房地產發展股份有限公司

65.上海愛家投資（集團）

67.上海市上投房地產有限公司

69.花樣年集團（中國）有限公司

71.方興地產（中國）有限公司

73.廣西東方航洋實業集團有限公司

75.上海凱迪企業（集團）有限公司

77.浙江佳源房地產集團有限公司

79.海亮集團有限公司

81.深圳市天健房地產開發實業有限公司

83.翠屏國際控股有限公司

85.奧宸地產（集團）有限公司

87.杭州宋都房地產集團有限公司

89.聯發集團有限公司

91.杭州開元房地產集團有限公司

93.中大房地產集團有限公司 ，95.中駿置業控股有限公司

97.萊茵達置業股份有限公司

99.沈陽銀基發展股份有限公司

36.建業地產

38.方圓地產

40.沿海綠色家園集團

42.鑫苑（中國）置業有限公司

44.寶龍集團發展有限公司

46.金都房產集團有限公司

48.上海城開（集團）有限公司

50.重慶協信控股

52.建發房地產集團有限公司

54.南方香江集團有限公司

56.深圳富通地產

58.上海景瑞地產（集團）

60.天津市房地產發展（集團）

62.百步亭集團有限公司

64.永泰房地產（集團）有限公司

66.青島海爾房地產

68.旭輝集團股份有限公司

70.武漢三江航天房地產開發有限公司

72.中冶置業有限責任公司

74.廣州百嘉信集團有限公司

76.浙江昆侖置業集團有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龍房地產投資集團有限公司 82.廣州頤和集團有限公司

84.青島偉東置業集團

86.深圳市合正房地產集團有限公司

88.大發集團有限公司

90.眾安房產有限公司

92.上海中銳地產集團有限公司 94.重慶長安房地產開發有限公司 96.吉林亞泰房地產開發有限公司 98.泛海建設集團股份有限公司

100.上海海泰房地產（集團）有限公司

附TOP10公司簡介：

1、萬科企業股份有限公司

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續六次獲得“中國最受尊敬企業”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業”。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調查。

公司致力于不斷提升產品品質。至08年，萬科共有15個項目獲得“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。2008年，萬科集團上海公司榮獲由中國質量協會頒布的“2008年全國質量獎”，成為房地產行業內首家獲此殊榮的企業。

公司努力實踐企業公民行為。萬科從2007年開始每年發布社會責任報告。由公司出資建設的廣州“萬匯樓”項目被廣東省建設廳列為“廣東省企業投資面向低收入群體租賃住房試點項目”，并于08年年中正式實現入住。08年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮學校主教學樓及衛生院綜合樓交付儀式在四川遵道正式舉行，成為震后首批企業捐建的永久性公共建筑。在由中國民政部主辦的2008中華慈善大會頒獎典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎——最具愛心內資企業”稱號。

2、中國海外發展有限公司 中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊成立，是中國最大建築聯合企業——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學嚴謹的管理，一直致力於專業化與規模化發展。核心業務為房地產開發和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區成功投資開發了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產有關的物業投資、物業管理、建築設計業務，以及管理、發展路橋為主的基建業務等。

2007年，公司榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」、入選「香港恒生指數成份股」、中國大陸在香港上市房地產公司綜合實力TOP10第一名、再次獲得「中國房地產百強企業綜合實力TOP10」、并以86.23億元的品牌價值連續第四年成為中國房地產行業領導品牌；同時還榮獲「中國藍籌地產」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽稱號。中海地產的7個項目在質量、設計、管理等方面獲得詹天佑大獎，占總量的三成多。此外，中海地產還榮獲2007中國房地產業創建知名品牌（商標）企業和創建知名品牌（商標）推動力優秀企業榮譽稱號。

截至2006年12月31日，本公司實現109億港元營業額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內地、香港和澳門共21個城市或地區擁有土地儲備超過2000萬平方米，計畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發展需要。

本公司將繼續憑藉優秀的管理模式、廣泛的專業人才、良好的質量、高質素服務，更好地為社會服務，為股東提供最佳的回報。保利房地產（集團）股份有限公司 中國保利集團公司系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。中國保利集團公司成立于1993年2月，前身為保利科技有限公司。1984年1月，根據黨中央、國務院、中央軍委領導人的指示，原總參裝備部和中信公司共同出資成立保利科技有限公司，從事軍事裝備進出口業務。1992年，根據國家改革開放和我軍裝備建設發展的需要，經國務院、中央軍委批準，中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎上正式組建，1993年2月在國家工商局注冊。1999年3月，根據黨中央、國務院、中央軍委關于“軍隊、武警部隊和政法機關不再從事經商活動”的重大決策，中國保利集團公司由原隸屬總裝備部劃歸中央大型企業工作委員會領導管理，成為國有重要骨干企業。2003年，由國務院國有資產監督管理委員會履行出資人職責，中國保利集團公司成為國資委管理的大型中央企業。25年來，中國保利集團公司秉承“為國防現代化服務，為國家現代化服務”之宗旨，在激蕩的國內外市場大潮中艱苦創業、自強不息，業已形成以軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發為主業的“四輪驅動”發展格局。集團公司下轄保利科技有限公司、保利南方集團有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化藝術有限公司、保利財務有限公司等5個一級子公司，企業及項目遍及北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、沈陽、長春、包頭、濟南、青島、武漢、長沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽、南寧及香港等地區，在國外設有子公司和辦事處。旗下保利房地產（集團）股份有限公司與保利（香港）投資有限公司均為國內或境外上市公司。伴隨國家建設與發展中國特色社會主義的偉大歷程，中國保利集團公司在資本規模、經濟效益、企業管理、品牌建設、社會貢獻、黨建工作等方面均取得顯著業績。2008年底，集團總資產876.2億元，同比增長28.4%；凈資產136.2億元，同比增長13.3%；實現營業收入234.4億元，同比增長66.8%；利潤總額48.7億元，同比增長28.8%，已連續8年實現兩位數增長，繳納稅金34億元。截止2009年6月，集團合并總資產逾1000億元，同比增長29%，在自身發展史上首次并提前突破千億元大關，進入138家中央企業前50名之列，躋身中央企業資產規模第一方陣。

保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產“成長力領航品牌”。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產上市公司綜合價值第一名，并入選“2008中國上市公司優秀管理團隊”。2009年公司實現銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產已超千億。

2002年完成股份制改造后，公司開始實施全國化戰略，加強專業化運作，連續實現跨越式發展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰略布局，擁有81家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。

保利地產堅持以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業。在住宅開發方面，逐漸形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的產品序列，涵蓋中高端洋房、公寓、別墅多種物業形態；商用物業包括城市地標性寫字樓、體驗式購物中心、國際級標準展館、超五星酒店等，具備多品類物業綜合開發的實力。

公司奉行“和者筑善”的企業價值觀，將“和諧”提升至企業品牌戰略的高度，致力于創造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業的規劃設計、開發建設和客戶服務全過程，不斷研創節能環保、自然舒適的產品，提升產品品質，通過親情和院式服務營造良好的社區氛圍，贏得了消費者的廣泛喜愛。2008年，保利國際廣場獲得美國《商業周刊》建筑設計大獎。

多年來，公司一直致力于從人文、藝術、歷史的角度，倡導和諧理念，關懷公眾精神生活，繼承保利集團的文化血統，整合保利集團的文化資源，以藝術魅力提升文化內涵。從“圓明園國寶展”、“佛石像展”、“青銅器展”、“改革開放30年交響音樂會”到“相約郎朗·和樂中國”選拔賽，保利地產高舉文化地產旗幟，收到了較好的社會效益和示范效應。

保利地產認為，“成長比成功更重要”，公司致力于為員工提供最佳的職業發展平臺和溫暖和諧的工作氛圍，幫助員工制定不同的成長規劃，培養具有高尚職業操守的房地產開發和管理人才；致力于與合作伙伴建立長期友好的戰略互惠關系，實現與員工、合作伙伴和中國房地產行業共同成長。

保利地產秉承“務實、創新、規范、卓越”的經營理念，弘揚“奮發向上、團結協作、樂于奉獻、規范誠信、紀律嚴明”的企業精神，將誠信奉為立企之本。低調務實、規范誠信、專業高效的行事作風讓保利地產獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴。作為央企地產龍頭，多年來，保利地產一直積極投身社會公益事業，更以“大社會責任觀”為出發點，以回報社會、傳承文化、推動行業進步為己任。積極參與國家保障性住房建設和多個舊城改造項目，為城市建設、人民安居貢獻自己的力量。

十八年來，保利地產循法尚德、誠信經營，在激烈的行業競爭中取得了長足的發展，奠定了行業領軍地位。未來保利地產將憑借準確的戰略規劃、優秀的管理能力、專業的市場運作和不斷深化的品牌影響力，不斷發展，繼續為實現打造中國地產長城的企業愿景而不懈努力。

4、合生創展集團有限公司 合生創展集團有限公司（合生創展）1992年進軍房地產業，1998年在香港聯交所主板上市（代碼：754），是致力發展住宅地產、商業地產、酒店地產、旅游度假產業和物業管理產業等泛地產事業的大型綜合性企業集團。

從1993年起，合生創展積極投身風起云涌的改革開放建設，開香港地產集團大規模投資中國大陸房地產開發之先河。短短十數年間，合生創展集團憑借銳意進取的精神和兢兢業業的態度，實施區域中心和系列品牌發展戰略，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多個項目，成為這中國大陸業績表現最佳、開發規模最大、業主數量最龐大的房地產發展商之一，業已奠定行業龍頭地位。

合生創展秉承“優質生活、完美體現”的企業理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現代企業，合生創展匯集中港兩地優勢，將世界級居住經典引入中國，實現國人人居夢想，成就業主完美生活。消費者的需求，就是合生創展的追求。展望未來，合生創展集團將積極因應全球經濟一體化和中國加快城市化大潮的機遇和挑戰，全力投身運營中國城市未來，向國際化、專業化方面邁進，成就“合生”輝煌品牌。

5、廣州富力地產股份有限公司

廣州富力地產股份有限公司（香港聯合交易所上市編號：2777）成立于1994年，注冊資金8.06億人民幣，集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理、房地產中介等業務為一體，擁有國家建設部頒發的一級開發資質、甲級設計資質、甲級工程監理資質、一級物業管理資質及一級房地產中介資質,是中國綜合實力最強的房地產企業之一。公司于2005年7月14日在香港聯交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業指數的內地房地產企業, 并榮登市值最高公司之一。自1994年成立以來，富力人傾盡心思與心血，從細節出績效，終于贏得了客戶的認同與贊賞。實力造就金牌品質，榮譽閃耀品牌輝煌,公司在二零零五年至二零零八年連續四年蟬聯國家統計局評選及公布的中國房地產企業綜合實力第一名。2008年10月11日，榮獲國家稅務局計劃統計司權威發布的中國納稅百強排行榜房地產行業第一名。

6、恒大地產集團有限公司

恒大地產集團（香港聯合交易所股票代碼：3333）是集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的現代化大型房地產綜合企業。公司于2009年11月5日在香港聯交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續七年榮登中國房地產企業10強。集團擁有中國一級資質的房地產開發公司、中國甲級資質的建筑設計研究院、中國一級資質的建筑施工公司、中國甲級資質的建筑監理公司、中國一級資質的物業管理公司。

目前，恒大已戰略性地進入廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等全國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產等多個產品系列。

恒大高層領導管理團隊18人，年富力強、專業經驗豐富。平均年齡43歲，平均房地產開發管理經驗16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近13000人的年輕化、高學歷、高素質的房地產開發建設員工隊伍，92%以上管理干部是大學本科以上學歷。恒大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業戰略，致力于成為二十一世紀中國地產規模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業，全力打造全球化地產航母。

恒大房地產開發公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下房地產開發公司，擁有中國一級開發資質，年開發面積690萬平方米。公司從成立之初，就不斷研究掌握房地產開發建設的規律，在多年的開發建設中，建立起標準化、科學化、系統化的質量管理體系，形成過程質量控制和創優機制。2004年起，公司全面實施精品戰略，大規模整合優勢資源，與國內外房地產相關行業龍頭企業強強合作，真正實現了滿屋名牌的精品產品。先后開發恒大金碧花園、恒大金碧華府、恒大金碧灣、恒大金碧世紀花園、恒大御景半島、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等系列項目近50個，形成了精品開發建設風格，先后獲得30多項國家級殊榮，產品已經成為在全國享有廣泛知名度和美譽度的強勢品牌。

恒大建筑工程公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑工程有限公司，擁有中國一級建筑施工資質，已形成了集建筑施工、裝飾和園林古建筑施工等多種資質為一體的經濟實體。擁有一支綜合能力過硬的專業化隊伍，可承擔各類工業與民用建筑、高層建筑、設備安裝、高級裝飾等工程。現有專業技術人員350余人，其中一級項目經理30余名，中、高級職稱80余名。經過十年成長，具有獨特的技術優勢和施工經驗，工程質量達到中國先進水平，獲得客戶的一致好評。

恒大工程監理公司【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下工程監理有限公司，擁有中國甲級工程監理資質。公司技術力量雄厚，注冊監理工程師等專業人員齊備，具有豐富的施工監理經驗。公司通過社會招聘、海外引進等方式，聘請專業施工監理人才，不斷提高監理人員素質，強化內部管理，堅決執行“24小時旁站”崗位責任制，全面實施“恒大精品標準”，形成了一套標準化、規范化、專業化及科學化的管理模式，在同行業中始終保持質量領先優勢。

恒大建筑設計院【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑設計院，擁有中國甲級設計資質。具有規劃、建筑、結構、設備、園林景觀、室內設計和建筑經濟等專業設計人員200余人，其中多數為一級注冊建筑師及一級注冊結構工程師，專業配備齊全，設備先進。曾獨立承擔大型居住區、五星級酒店、高級寫字樓等綜合性高品質設計工程30余項。恒大建筑設計院還與貝爾高林香港公司、美國WY國際設計公司、周德年恒昌等知名企業長期合作。

恒大物業管理公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下金碧物業集團有限公司，擁有中國一級物業管理資質。管理物業類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業物業等,不斷升級“精品物業管理標準”，引入“對焦式”全新服務，社會化、專業化、市場化服務優勢日益凸顯。

7、大連萬達集團股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業地產投資及運營的唯一業務平臺。公司的主營業務為商業地產投資及運營管理，核心產品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。

截至2009年底，本公司已經在全國21個省、自治區和直轄市的32個重點城市投資建設了37個萬達廣場，其中已開業13個萬達廣場，正在運營7家五星級或超五星級酒店。本公司計劃在2010年新開業15個萬達廣場，新運營7家五星級或超五星級酒店。作為率先實現全國布局的大型商業地產投資及運營商，公司在中國商業地產行業內居于絕對領先地位，是中國商業地產的領軍企業。

目前本公司主營業務主要包括以大型購物中心為主體的商業中心投資與運營（簡稱“商業中心”）；五星級及超五星級酒店的開發與運營（簡稱“高級酒店”）；商業運營及物業管理（簡稱“商業管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發銷售（簡稱“銷售物業”）在內的四大核心業務板塊，公司四大業務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業務整體。這種以商業中心為核心、充分發掘業務板塊之間聯動效應的城市綜合體開發與運營管理，構成了本公司的核心業務發展模式。

以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內外領先的商業地產產品，具有顯著的社會經濟效益：

● 為商貿、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產業提供廣闊的發展平臺，從而帶動所在城市的產業結構調整； ● 全方位滿足和創造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費； ● 打造新的城市中心，完善城市區域功能，促進城市均衡發展； ● 創造大量的就業崗位； ● 匯聚了眾多國內外知名企業，實現商業持續繁榮，創造持續巨額稅源。

本公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優勢，主要體現在：完整的產業鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執行能力、優秀的企業文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，本公司在全國范圍內實現了萬達城市綜合體產品模式的快速復制，成為目前國內唯一實現全國布局的城市綜合體投資及運營企業。

未來，本公司將利用“萬達廣場”的品牌影響力，繼續重點拓展一線城市市場，適當擴大在二、三線城市的布局，并力爭在各區域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優勢。

本公司的長期戰略目標是：鞏固亞洲商業地產排名第一的領先優勢，力爭成為全球商業地產行業的領軍企業，最終成為全球持有物業面積最大的商業地產企業，從而實現“國際萬達，百年企業”的愿景。

8、綠城房地產集團有限公司

綠城房地產集團有限公司（以下簡稱綠城），國內知名的房地產企業之一，專注開發系列城市優質房產品，具有國家一級開發資質，總部設在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉制為外商獨資企業，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。

歷經16年的發展，綠城已轄有90多家成員企業，擁有員工3100余人，房產開發足跡遍及浙江省內的杭州、寧波、溫州、舟山、湖州、紹興、臺州、麗水、金華以及國內北京、上海、天津、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、蘇州、鄭州、烏魯木齊、海南陵水、大連等40多個城市。至2010年6月底，公司土地儲備總用地面積達2300多萬平方米，規劃總建筑面積達3640多萬平方米。

綠城專注于高品質物業的開發，住宅產品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列；以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰園、上海玫瑰園為代表的別墅系列；以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列；以杭州翡翠城、濟南全運村、青島理想之城為代表的大型社區系列；以溫州鹿城廣場、杭州藍色錢江為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發。自2005年起，綠城介入城市安置房的建設。自1996年以來，綠城歷年房產銷售額名列浙江省同行業前茅，2009年綠城實現合同銷售額達513億元，位列全國第二。

綠城目前已連續6年名列中國房地產公司品牌價值TOP10，連續5年名列中國房地產百強企業綜合實力TOP10。2009年，綠城總品牌價值達58.36億元，在混合所有制房地產企業中排名第二。

16年成長過程中，綠城始終堅信“講正義、走正道，得正果”，堅持以“人文主義理想”為指導，堅守社會責任與義務，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創造平臺，為客戶創造價值，為城市創造美麗，為社會創造財富”為企業使命，全面構建人文、歷史、員工、工作、品質、服務、社會等價值體系，努力打造“中國最具完整價值的房地產公司”，致力于為社會創造文明、和諧、溫馨、優雅的居住文化及人文環境，為城市和歷史留下優秀的建筑作品

9、北京首都開發控股（集團）有限公司

北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱首開集團），是經北京市人民政府批準，北京市國資委決定，由城開集團與天鴻集團合并重組，于2005年12月10日正式掛牌成立的國有大型房地產開發企業。首開集團注冊資本為10億元人民幣，總資產達到500億元人民幣，年開復工能力超過500萬平方米，銷售總額約100億元人民幣，員工總數近萬人，其房地產開發主業綜合實力在全國名列前茅。

10、大華（集團）有限公司

大華集團始建于 1988年，是一家以房地產開發為主業、擁有40多家控股或參股子公司和分公司的大型綜合性企業集團。集團具備國家一級房地產開發資質，是中國質量服務信譽AAA級、中國建設系統企業信譽AAA級和財務資信AAA級企業。

大華集團總部位于中國上海。10多年來，大華集團立足 “安得廣廈千萬家”的理想，本著“求實進取，自強不息”的企業精神，堅持“開發一塊、繁榮一片、穩定一方”的方針，以“買得起的舒適生活”為核心價值定位，為上海房地產事業的發展和上海城市化進程作出了積極貢獻。截至 2004年，大華集團在上海 相繼開發建設了寶山區的大華社區，浦東新區的大華錦繡華城，普陀區的大華清水灣，大華頤和華城，大華愉景華庭，閘北區的大華陽城花園和大華公園映象等一系列大華牌住宅商品，總計 商品住宅竣工面積約 500萬平方米，公共及商業建筑面積約50萬平方米，2004年房地產業的銷售額突破50億元人民幣。2005年集團計劃實現住宅銷售面積100萬平方米，銷售金額80億元人民幣。同時，大華集團科學系統地制定了“立足上海、發展全國”的戰略，先后在武漢、馬鞍山、南京、大連、沈陽、長春、西安等城市取得開發權。2004年，首批外省市項目分別在南京、武漢、沈陽、馬鞍山等城市啟動，項目涉及住宅和商業房地產，總建筑面積達266萬平方米。2005年，部分外地項目將迎來銷售盛景。

迄今為止，大華集團是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續 8年進入前5名的房地產開發企業。2002－2003年，大華集團均在上海市房地產開發企業綜合實力排名中位居第2。2003年，“大華”被評為上海市著名商標，集團成為首批進入上海品牌行列的兩家房地產企業之一。2000－2003年，大華集團在上海市綜合企業百強排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大華集團分列中國最大500強企業集團（營業收入）第483名和422名。2004年，大華集團被國家建設部和中國房地產業協會評為“中國房地產成功開發典范企業”，成為全國獲此殊榮的16家地產企業之一。同時，大華集團以1.354億元的納稅額位居國家稅務總局“ 2003房地產開發經營行業納稅十強排行榜 ”第 4名,成為上海唯一一家上榜的房地產企業。2004年，集團上繳利稅高達7.9億元，真正體現了大華“情為民所系，利為民所謀”的社會責任感和行業使命感。大華集團開發建設的住宅產品，曾多次獲得國家級部委或專業協會認證評定的榮譽稱號。主要獎項有：全國人居經典綜合大獎；中國優秀環境綜合金獎；中國 50佳著名城鎮化社區；中國景觀環境示范住宅；中國建筑設計示范單位；中國經典示范住宅；中國別墅地產示范樓盤；上海健康住宅社區成功開發典范等．

大華集團的地產文化探索和地產開發實踐，集中體現在它獨創了一套符合中國國情的、成長型的現代城市規模社區的開發模式。這一模式強調和強化城市社區規劃、建設、經營和管理諸方面的協調整合功能，形成良性的開發合力；提倡開放的公園化街區式住宅文化，全方位注重住區與城市關系、人與環境關系的和諧性和有機多元性；營造便利、舒適、多樣、傳統與時尚并存的社區商業復合功能圈。其中，大華集團的“泛公園概念”在上海的寶山大華社區和浦東大華錦繡華城社區、普陀的大華頤和華城、閘北的公園映象，以及南京的錦繡華城和武漢的南湖公園世家等樓盤的開發建設中得到了最大程度的實現．歷經 17年，大華集團從“買得起的舒適生活”的提供者成長為中國城市化進程的探索者和實踐者。大華項目建構日漸飽滿，呈現出“低-中-高”多層級模式和“普通住宅、別墅、商業”多種物業形態，大華產業鏈也已覆蓋房地產上下游多個產業領域。展望未來，大華集團將一如既往，在“建筑舒適人居，致力品質生活”的道路上全心全力為健康人居生活添磚加瓦。

上海房地產中介公司排名

1中原2漢宇3智恒4美聯物業5合富置業6.21世紀銳豐加盟店 7易居臣信 8北京我愛我家

第四篇：房地產行業分析報告

房地產行業分析報告

（一）一、土地市場狀況

1、成交土地：4月武漢中心城區無土地成交。

4月蔡甸區有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交。總供地面積145648㎡，成交總建筑面積156351㎡，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/㎡。

德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規范。以往個人非正規手段拿地已經少之又少，土地市場的日漸規范將促進房地產市場的成熟。

旅游區成交地價高于老城區地價3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游區出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產公司以樓面地價939元/㎡競得，而今年成交的中心老城區土地價格約為310元/平米，遠遠低于知音湖畔。港資進入蔡甸，將提升當地的商品房開發品質，加快拉動全區的商品房成交價。

2、出讓土地

截至4月，武漢市中心城區有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042㎡，總建筑面積1038645㎡。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。

德思勤觀察：漢陽區土地大面積放量，本月漢陽區有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區有2宗。總出讓面積為749750㎡，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點規劃漢陽新區的房地產建設。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環境和相關配套均好，較適合開發居住用地，加上政府對此區域的商務及政務配套的規劃，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業內人士非常關注此地。這兩塊地的出讓面積為581780㎡，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發勢力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示著開發商的品牌及實力都較高。

二、住宅市場狀況

1、新盤（含加推和新入市項目）分析

2008年4月中心城區有15個項目開盤，比上月的6個增加了150％。

4月開盤項目呈現出以下幾個特征：

武昌片區開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區有8個，其中武昌中心區有4個，光谷南湖片區有4個。位于光谷南湖片區的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當天推出140套中小戶型，當天銷售約100套。由于其價格低于周邊項目500元/㎡左右，又是保利開發商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區有4個，東西湖片有1個。值得關注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/㎡，價格較低，當天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。

盤龍城片區本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區投資的客戶有所減少，市場較冷。

入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項目。其中恒大華府和領袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。

萬元項目增多。本月有5個10000元/㎡左右的項目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/㎡，開盤銷售110套，其余項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。

德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀。回暖信息還有待觀察。而高端高品質項目的需求市場，由于其項目產品的稀缺性和品質感，銷售一直較穩定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。

2、住宅銷售分析

成交套數

根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場市場信息網備案數據的顯示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。

成交套數增幅與面積增幅的關系

本月商品房的成交套數降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業面積逐漸趨小。

德思勤觀察：成交量下跌20％。2008年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數基數較小，所以3月受經濟適用房和品牌開發商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠遠高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產市場信息網的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。

價格上漲幅度較小，有緩慢平穩上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低于2007年。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。

成交總面積與總金額

根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場信息網備案數據的顯示，2008年4月全市累計成交面積38.04萬㎡，較3月下降了23.8％。累計成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進一步探底過程。

全市小結：

土地市場上，漢陽區本月大幅放量，政府規劃力度加大。漢陽區土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區首次拍地。是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發能力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示著武漢市場對開發商的品牌及實力都抬高了門檻。

全市市場價漲量跌。本月價格持續春節以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩。而成交量持續2007年底的下跌之勢，全市仍處于房地產的調整階段。

市場理性回歸，市民置業以性價比優先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發商開發項目。說明客戶日趨理性，如2007年的瘋狂買房，擔心不買還漲的沖動已經消失。武漢市場真正進入買方市場。

三、區域成交情況

1、區域成交情況

4月成交量最高的是武昌和關山片區，最少的是青山片區。成交量漲幅最大的是沌口片區，降幅最大的是東西湖片區。而該片區3-4月的成交量波動較大，較不穩定，分析得出該片區受宏觀政策的影響較大，還在調整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區本月推盤量較大，而沌口片區的價格處于全市低谷區，受漢陽中心區房價擠壓的客戶可能選擇該片區。

武昌中心區初現回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩定有緩慢上漲之勢，而中心區的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預示著回暖尚待觀察。

區域市場小結：

片區價格平穩。各片區價格沒有出現大幅上漲及下跌，市場較為平穩。目前的房價處于穩定上漲之勢。

漢陽成交量最大，本月該區是熱點。漢陽片區的成交量漲幅最大，預計未來還將增大。由于政府改造力度和新區利好消息的不斷放出，其片區價值日益凸顯。

房地產行業分析報告

（二）一、2005 年濟南市房地產業發展綜述

從 2004 年開始實施的本輪次宏觀經濟調控效果在 2005 年開始顯露出來，受此影響濟南市房地產業呈現出了一系列的發展特征：

㈠投資額度增長降低

備注： 1.資料來源，濟南市統計局月度快報數據。

2.為保證數據的口徑統一，完成投資額度均為 1-11 月份數據。

圖-1 顯示，自 2002 年以來濟南市房地產投資完成額度增幅出現了較明顯的下降，而且在固定資產投資總額中的比重也在下降。充分表明濟南市房地產投資

總額的增長幅度不僅在橫向上低于固定資產投資的增長幅度，在縱向上低于前些年的增長幅度。

㈢投資結構略有變化，住宅投資持續下降

備注： 1.資料來源：濟南市統計局。

2.投資額度單位為“ 億元”，其中 2005 年投資額度為前 10 個月累計數據。

二、濟南市住宅開發情況簡介

㈠新盤較少，住宅大盤數量持續減少，商業項目比重較大

2005 年新開盤項目為數較少，較大規模的有魯能· 領秀城、華夏海龍金色陽光花園等少數幾個項目，此外新開工項目有天泰· 太陽樹等幾個項目。其余的在售項目多為后續開發或者已建項目的持續銷售。

但是 2005 年下半年的一些態勢值得關注。通過濟南市規劃局網站的公示，領秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規模較大的項目陸續通過規劃，開始步入實質性開發進程。其中領秀城住宅規劃面積 65.09 萬㎡、翡翠城住宅規劃面積 44.4 萬㎡，這預示著 2006 年商品住宅的供應量放大，濟南市房地產業 2005 年供應相對不足的態勢將在一定程度上為之改觀。

㈡開發熱點集中，不同區域產品結構各異

住宅開發在以下幾個區域比較集中：臘山新區、高新開發區東段、省市政府新區、市中區南部地區。周邊項目以新區開發為主，中心城區則屬于舊城土地資源優化整合。

從產品結構上看，中心城區內以商業、寫字樓為主要開發類型。根據《濟南時報》 2006 年購房手冊的數據，由北園大街經十路-緯十二路圍合而成的一環線以內，共計有 18 個在售項目，其中寫字樓、商業項目有 9 個； 18 個在售項目中新開工或擬建設項目 10 個，而商業和寫字樓項目就有 6 個。

但是 2005 年下半年開發熱點的區域分布規律有所變化。無論東南西中，都有較大的開發面積陸續出現。這些新開發項目不僅僅拘泥于現有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應和未來城市發展預期。比如中央花園，地處市政配套、區位形象都不盡理想的主城區西部，()但是該項目多在區域是濟南市規劃會總的大金片區的核心位置將建成新的城市次中心，未來的發展前景樂觀，并且土地資源相對富裕。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發商對土地進行了多年的運作，在土地開發條件成熟的情況下進行開發的，主要受制于土地的可獲得性。總的來說，開發跟著土地走的 態勢非常明顯。

三、濟南市房地產主要影響因素分析

㈠新城市規劃的影響

根據新公布的《濟南市城市總體規劃(2005 年-2020 年)》，濟南市的整個城市規模和功能布局都將發生巨大的變化。

⒈開發熱點片區變化

新出臺的城市規劃，主城區由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個片區組成。這些片區中舊城片區配套最為成熟，燕山片區屬于方興未艾的新城，濟南市住宅開發的傳統熱點區域是南部、東南部山麓以及高新開發區等也多屬于這兩個片區。其余的四個片區：臘山、黨家、王舍人和賢文片區則是剛剛進入城市化進程的初始階段，各項基礎設施配套情況較差。

如果這四個片區的市政配套得到改善，那么在城市產業發展的帶動下，這些片區的住宅和公共建筑開發速度將會是極其迅速的。

⒉城市化進程時間表值得斟酌

雖然新的城市規劃為房地產業的發展描繪了非常恢宏的藍圖，但是對整個規劃的實施進程需要認真斟酌。

首先推進建設的將是政府機構和其他公共設施。伴隨著省市政務機構的動遷，與之相配合的全國十一運會的場館建設也在同步推進過程中。除此之外，唐冶新城等片區的建設、大金片區經濟適用房的規劃也非常引人注目，巧合的是這兩個片區分別是歷城區和槐蔭區的政務辦公區。這說明新城市規劃的第一步，將通過政府機構和公共設施的建設來進行推動。

其次，各片區支柱產業的發展值得關注。房地產作為一個先行行業，能否迅速發展有賴于后續產業的跟進。具體而言，房地產業中的房屋開發又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。但是無論哪一種建筑形式，都是以其他產業作為市場的，沒有其他產業的發展，單純的房地產業繁榮只不過是一個經濟泡沫。所以在新城市規劃實施進程中選擇投資機會，應該密切關注各個片區是否有足夠的產業規模和前景。并且以此作為投資介入時間點的重要參考依據。

再次，重視配套設施的完善程度。房地產產品的價格取決于不同地段的級差地租的差異。基礎設施水平就是構成級差地租差異的重要因素，所以考察新興片區的基礎設施水平，是選擇投資機會和時點的另一個重要考慮因素。

⒊存量房市場影響巨大

目前省市政府機構動遷至經十東路沿線，已經通過新的城市規劃的形式予以確認，部分單位的職工宿舍已經在建設之中。伴隨著這些機構在未來幾年內陸續東遷，其工作人員在市區內的原有住房大部會進入住房二級市場。該批存量房質量相對較好，規模可觀，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費人群。

㈡資金融通

2005 年全年貨幣供應量的增長情況看，M1 與M2 增長不是同步的，廣義貨幣供應量(M2)余額為29.88 萬億元, 同比增長17.57% ；狹義貨幣供應量(M1)余額為10.73 萬億元, 同比增長11.78%。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現就是企業資金壓力偏大。央行在確定2006 年貨幣政策主要預期目標時，將廣義貨幣供應量M2 和狹義貨幣供應量M1 增長率分別定為16% 和14%，全部金融機構新增人民幣貸款2.5 萬億元，就是對這種局面的調節。

這樣的宏觀導向同時還是對銀行業的一種關照。2005 年存貸余額不斷增長，銀行業運營成本壓力增大，處于改制中的國有商業銀行急需提高利潤率、充實資本金，在這種情況下銀行業盈利要求和放貸沖動勢必非常強烈。因此放松銀根對銀行業而言是一種非常重要的政策傾斜。

資料來源：中國人民銀行

加之宏觀經濟層面的固定資產投資增速下滑、消費不振，為維持社會總需求規模從而確保宏觀經濟穩定在增長。央行應該會適當放松銀根，增加貨幣投放。

根據以上的三個方面綜合判斷，2006 年的固定資產投資的融資政策空間應該比2005 年寬松。

㈢主要原材料的影響

對于2006 年主要建材將出現供過于求，價格會有所降低。發改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業產能過剩問題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業也潛在著產能過剩的問題。具體來看，鋼鐵產業生產能力已經大于市場需求1.2 億噸，可是還有在建能力7000 萬噸、擬建能力8000 萬噸。”

盡管產能一路提高，但是生產形勢并不樂觀。圖-6 顯示，2005 年的鋼材產量在各項主要經濟指標中率先進入下降通道。這一走勢提示，鋼鐵企業的開工率降低，生產能力閑置。在這種情況下，鋼材價格進一步走低是可以預期的。

資料來源：國家統計局

導致2005 年全行業銷量增長、利潤下格的水泥行業的情況與鋼鐵業基本類似。由于干法水泥生產線的大量開工，落后的立窯并沒有立即淘汰，導致產能嚴重過剩。更有分析人士指出2006 年水泥行業將全行業預虧。在這樣的行業背景下，水泥價水泥生產線沒能及時淘汰，加之2003 年前后的行業擴張，將繼續目前的盤整甚至走低的局面。

四、后市展望

應該看到，目前的房地產市場交易低迷與消費 能力的關聯度不高。當前的住宅成交規模相對不高，主要還是市場供應不足造成的，而不是因為經濟周期波動導致居民資產縮水引起的消費不足。即房地產的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費預期等因素的影響，但是市場內在驅動在強度上與2003 年左右相比并沒有根本性的變化。

在2006 年受市場供應量放大的影響，靜態市場均衡價格應該向下移動。在目前房地產價格一路攀升的情況下，其表現應該是市場成交量放大，價格增速相對平穩。

基于這種判斷，我們認為濟南市商品住宅市場的需求依然客觀存在，除土地外的其他生產資料的供應相對寬裕。據此可以形成以下判斷：2006 年濟南市房地產行業的景氣度將會有較大回升，整個房地產市場成交量將開始重新活躍。

房地產行業分析報告

（三）截至XX年年年末，項目總共實現銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設投入期最大現金流3.17億元，預計本項目最終實現銷售凈利潤1.25億元，實現項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業公司下達的各項工作考核指標。

二、財務控制管理與財務指標分析

(一)在實業公司的監管下，財務工作實現了幾個突破

1)監督與服務

XX年年初，實業公司實行項目公司目標成本管理監督考核，因此公司要求內部財務管理監督水平需要不斷地提升。外部，稅務機關及銀行對房地產企業的重點監察、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控也相應增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業公司財務部克服了由于財務專業人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支持和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務審核、監督和服務等各項工作。

2)合作銀行的選擇

在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務部分析了以前開發項目的一些經驗和教訓，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務等多方面進行了認真細致的研究，經過反復具體地、探索性地調查討論和斟酌比較，并屢次與多家內外資銀行領導的談判協商，結合實業公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預定時間內與各合作銀行(中行、招行、深發展)達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優惠的政策。

從最初的只能憑合同抵押回執到最終業主按揭合同簽定后憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續合同備案和抵押等工作的及時順暢。

房地產項目財務分析報告 意境圖片

三、存在的問題和解決的辦法：

xx項目走過熱火朝天的建設和銷售階段，回顧過往，我們發現工作當中有很多的不足，有的不足在發生前就得到了上級領導的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產生財務風險。

(一)營銷臺帳建立的重要性

營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務部門與工程部門這樣可以實現成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經常會出現與同一家公司簽訂多項合作協議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。

(二)銷售費用與開發成本支出的預警

項目公司每年都會根據實際情況調整費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內容都需要我們財務人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預計、事中的控制和預警、事后的分析三個步驟，財務人員不應該停留在傳統的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據細項預計費用情況制定出來的計劃目標更趨于可靠性和真實性，不至于調整的偏差太大。根據前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態出現了明顯的異常變動與目標對比就有了預警信息。

第五篇：行業投資分析報告格式

行業投資分析報告

一、行業概況

行業規模、發展速度、平均利潤水平、主要廠商生產經營情況（要求語言簡潔、直觀，概括性強）。

二、行業外部環境分析

1、政策法規、行業管理模式（國內對行業的管理性政策法規、行業促進政策等；國內行業管理、促進政策對行業的影響分析；國外成功的行業管理模式）。

2、技術發展趨勢（國際技術走向、發展前景分析；國際技術領先的國家、公司的名稱、簡介、技術領先之處；國內技術水平、發展趨勢與國外的技術差距；國內技術領先公司的名稱、簡介、技術領先之處）。

三、行業供求分析

1、行業供給、行業進入者。

2、行業業務模式分析：行業企業資產主要存在形式（固定資產、人力資源、流動資金、技術產權）；經營成本、費用主要發生形式（人力、關鍵原材料）；經營固定成本/可變成本結構；行業利潤來源（產品流動性差價、技術產品銷售、使用權轉讓）；行業進入/退出壁壘（進入者要具備的主要資源：技術、資金、管理）；行業整體供給發展趨勢分析）。

3、行業集中度、競爭態勢。

（1）行業廠商總數、最大的3-5家廠商規模占行業規模的比重（銷售額、資產、人員）；大廠商盈利模式、競爭優勢分析；行業小廠商盈利模式、競爭優勢分析；行業中的外國企業競爭模式分析：①合作模式（一般為合資、合作、獨資）和原因分析；②國家對外資進入該行業的規定；③外國企業數量、規模占行業規模的比重，外國企業產品的市場占有率；④外國企業競爭優勢分析；

（2）行業需求、替代產品分析：對行業產品的需求規模、增長率及原因分析；行業替代品的種類、規模、可替代性分析；行業產品替代產品的種類。涉及行業（及行業編碼）；替代品替代行業產品的規模、增長率；替代品與行業產品的優劣比較、替代性分析；

（3）對產品需求的變化周期及特點：需求細分市場分析；需求市場細分的標準、各細分市場特點；各細分市場的大概規模、變化趨勢；針對細分市場可能的創新，現有的案例分析。

四、產業鏈、相關行業分析

1、上游企業分析：供應商行業的名稱、簡介；供應商行業討價能力分析；供應商行業的集中度、最大的廠商分析；本行業對供應商的依賴度分析（行業需要的技能、資源、利潤來源是否與供應商關系密切）；供應商對本行業的依賴度分析（供應商成功需要的資源、利潤來源是否與本行業關系密切，供應商的替代性，本行業是否是唯一的采購者）。

2、下游企業分析：顧客行業的名稱、簡介；顧客行業的討價能力分析；顧客行業的集中度、最大的采購商分析；本行業對顧客行業的依賴度分析；顧客行業對本行業的依賴度分析（顧客廠商成功需要的技能、資源、利潤來源是否與本行業關系密切，本行業是否是唯一的供應者）。

3、相關行業分析：相關行業的類別（替代性、補充性、服務性）、名稱、簡介；行業關系分析；相關行業廠商與本行業廠商關系分析（共同提供服務、協作開發、經銷本行業產品、提供增值服務）；行業的規模、主要廠商、競爭力分析；對相關行業的對策分析：聯盟、收購、擠壓、轉型。

五、行業廠商行為分析

1、營銷行為：行業典型營銷模式介紹；行業新產品出現速度、創新速度；行業定價預測（如按人天、按節點數等）、平均價格水平。

2、平均單次銷售規模：典型廣告/促銷方式；典型分銷方式；將產品送達顧客的方式。

3、營銷創新分析：行業中營銷大事記；生產行為；行業典型生產模式介紹；行業平均生產規模；產能變化經常采取的手段：合資、收購、合作開發、行業中產能變化（進入、購并、退出）；行業擴張行為大事記；行業對周期行業的擴張力度分析；是否是強勢行業、可能整合的行業；上游、下游、縱向整合、整合后對行業的價值；降低成本、加強服務、減少潛在競爭者、獲得關鍵技術、行業擴張大事記。

寫作技巧和注意事項

1、撰寫行業投資分析報告以前，首先要明確以下幾個問題：行業投資分析的目的是什么，行業投資分析報告呈送給誰看，行業投資分析報告的讀者對行業分析工作有什么要求？最后，根據這些問題，起草行業投資分析工作方案。

2、行業投資分析報告建立在對行業情況熟練掌握的基礎之上，行業投資分析報告內容要有真實性，必須是事前經過大量的調查，掌握了大量的客觀真實的材料和數據。而且，在采用這些數據之前，必須對它們的真實性進行科學的分析和判斷。

3、行業投資分析報告比較長，遵守從現象到本質、由表及里的分析方法，對大量的數據和文字進行歸納和總結，從而發現行業現狀的本質特征，找出有規律性的東西，形成有用的觀點。

4、行業投資分析報告采用敘述、議論、說明等語言運用方式。對于行業情況的說明，采用敘述的方式，并借助統計圖、統計表等數據說明方式，比較全面、系統地、完整地敘述、說明問題。運用議論的方式提出措施以及建議。

5、行業投資分析報告講究時效性，因為行業投資分析報告建立在瞬息萬變的市場信息資源之上，所以要求行業投資分析報告在寫作、呈送、實施時都應該有時效意識。