第一篇：個人住房信貸業務存在的問題及國外經驗借鑒

論文關鍵詞：個人住房貸款 壘融風險

論文摘要：個人住房信貸業務迅猛的發展不可避免地存在一些問題和壘融風險，須引起高度重視借鑒國外經驗，提出規范個人住房貸款業務發展的措施，促進個貸業務健康發展。

隨著國家宏觀調控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續出臺，各家商業銀行紛紛調整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業務迅猛發展并初具規模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達 406．65億元，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數、面積均超過前兩年的業務總量。但 由于個人住房貸款業務開辦時間不長，在內外部環境 尚未完善的情況下，其迅猛的發展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風險，須引起有關方面重視。1 個人住房貸款業務存在的問題及風險

1．個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制

對借款 申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理、完整的判定標準，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據．其真實性、時效性難以確定，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經營收人難以區分 由于各商業銀行尚未聯網，對借款主體的資質、信用情況難以準確判斷和有效把握。

2．房地產項目按揭合作不規范．房地產經營管理風險無法控制

房地產項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業務的源頭，對合作方的資質、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導致一個項 目多家銀行甚至同一商業銀行多家經辦機構介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要，在競爭 中不遵循商業銀行信貸經營原則，片面地追求份額，采用不正當的競爭手段，放松對開發商資質和項 目合法性的審查及工程建設的監理，對開發商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業務的良性發展。[1][2][3]下一頁 3．抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業務的發展

由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數量級增長．房屋產權管理部門難以適應，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業務品種的創新和發展 [!--empirenews.page--]

4、個人住房貸款的風險轉移機制不健全

由于個人住房貸款數額大，期限長，出現風險的可能性較大，急需建立風險轉移機制。個人住房貸款擔保或保險機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保 的經營機構。房地產二級市場發展緩慢，房地產拍賣市場不發達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難，特別是對已進住的房產 ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產。

5．科技含量低．貸款的經營管理水平與業務發展速度不相適應

零售業務與批發業務相比，有著數額小，筆數多，期 限長，管理成本高的特點，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發業務有很大差別。特別是個人住房貸款業務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統計分析、預測、產品創新、服務手段和質量等工作提出了更高的要求，但 由于銀行內部管理系統科技含量低 ．信息處理速度慢，不利于經營管理水平的提升。

6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風險

目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結構平衡角度來講 ．個人住房貸款的規模應有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產、負債期限結構嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標、資金緊張

7．從銀行經營效益來看，目前個人住房貸款享受國家

優惠利 率，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業務，相對于企業貸款而言，金額小，筆數多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小．相反由于個人住房貸款利率優惠，且貸款期限長．在企業融資審查嚴格的情況下．助長企業套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風險。防范和化解金融風險的經驗借鑒 1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統

信用記 錄在發達國家是一個非常重要的個人或企業的身份證 明，任何銀行、企業都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎。具有 良好信用記錄的個人或企業，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據，減少決策失誤 應 由政府部門牽頭，成立相應的中介機構，建立起個人資信評估系統 ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現個人信息資源在各家商業銀行之間的共享。．加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預售房款的監管，防范房地產經營管理風險

嚴格合理地評價房地產開發商的資信和按揭項目品質 ．選擇優質的發展商和項 目，在合作項 目的選定上，制定一套嚴謹、科學 的管理辦法。對于預售房，應借鑒新加坡 的經驗，從政策法規上規定建立項 目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產開發商滾動開發，亂鋪項目，在經營管理不善 的情況下，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。[!--empirenews.page--]上一頁[1][2][3]下一頁 3．建立靈活多樣 的擔保制度 在貸款 的擔保

上不應局限于所購住房進行抵押．應借鑒西方國家的經驗和做法：(1)由政府部門成立專業的政策性擔保機構，對配合社會福利制度改革而發生的消費信貸進行擔保；(2)成立商業性的擔保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業人壽保險與個人住房貸款相結合的方式。

4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系

目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業銀行的競爭力，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系 5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經營管理水平

由于個人住房貸款具有筆數多、期限長的特點，銀行傳統的經營管理手段 已不能適應迅猛發展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風險預防監測水平，有效防范風險。

6-加快個人住房貸款證券化的研究、實施步伐

為從制度上解決資金來源短期性與資金運用長期性的矛盾，增強資產流動性，借鑒國際金融業的經驗，實施資產證券化，解決短期資金長期使用的矛盾，保證商業銀行個人住房貸款良性循環。

第二篇：信貸業務存在的問題

發放貸款是銀行的主要業務活動之一，可是只要資金出了銀行的大門就有收不回來的風險。銀行信貸部門的工作人員也因此對放貸工作的每一個細節極其謹慎，尤其在實地考察的過程中信貸人員也十分辛苦的在各地奔波，以確資金可以有可靠地保障。當我實際中也參與其中時更覺得不容易。

近幾年來，根據我從新聞以及網絡上的經濟點評節目中看到我國經濟也隨經濟危機的加重發展也出現了困難，國有企業改革舉步維艱，資金周轉不靈，抗風險能力很低，小企業由于資金得不到及時的回收紛紛倒閉，私有企業的工資一直持續在一個很低的水平，甚至有些大型企業也因經營困難進行裁員，導致很多家庭買不起房子，都貸款買房，但這些人群的償債能力卻得不到保障，直接影響到銀行貸款資金的安全。在這種情況下，企業風險勢必會在相當程度上轉嫁給銀行。其次，與銀行經營管理方式有關。企業是為了自己的廠子可以更好的發展，個人是為了家里能夠過上好日子，當我走進那很小時才有的毛坯房時，心里不禁也很酸楚，但銀行也是一個企業，資金是銀行的命脈，銀行也想放出去的貸款可以有效地回收，銀行 可以得到更好的發展。而銀行放貸也是在經營上把效益性放在首位，但有的銀行沒有建立起完善的責權對等的管理機制，一旦貸款出現問題，很難分清責任，更談不上追究責任，對本行造成了難以挽回的損失。目前，我國消費信貸市場空間不斷拓展，住房信貸、汽車信貸、耐用消費品信貸、助學信貸等業務迅速發展。隨著消費貸款規模的不斷擴大，該項業務中存在的問題和風險也逐步暴露出來。

二、提高貸款質量、防范與化解信貸風險的對策

第一，以轉變觀念為前提。在經營指導思想上要實現由追求“數量”到注重質量的轉變。把貸款的安全性和效益性視為銀行信貸工作的生命線，在兼顧社會效益的同時，確立效益最大化和資產質量最優化的經營目標。要樹立競爭觀念，正視銀行的現實，充分利用自身優勢，開拓競爭，改變粗放式管理，實行集約化經營戰略，創造最大的經濟效益。要樹立發展的觀念，不斷開拓業務領域，實施規模經營戰略，學習國內外的先進管理經驗。

第二，以選擇貸款客戶為基礎。根據企業信用等級選擇貸款客戶，抓住優良客戶，壓縮中間客戶，清理不良客戶。企業信用等級是對客戶質量的綜合衡量，是決定貸款安全性和效益性的主要因素。

第三，以建立信用制度為保證。逐步建立全社會范圍的個人信用制度，建立科學有效的個人征信體系是銀行控制信貸風險的保證。

第四，以建立風險管理體系為根本。從跟蹤、監控入手，建立一套消費信貸風險的預警機制，加強貸款后的定期或不定期的跟蹤監控，掌握借款人動態，對借款人不能按時償還本息情況，或者有不良信用記錄的，列入“問題個人黑名單”，加大追討力度，并拒絕再度借貸。

第五，以加大清收不良貸款的力度為關鍵。商業銀行目前不良貸款數量較大，清收轉化的難度也大，而且大部分是歷史上長期積累形成的，責任不清。為加大清收轉化的力度，要廣開渠道，充分依靠各級政府、各部門的幫助，抓住時機，采取有針對性措施清理各筆風險貸款。同時，要采取適當獎勵措施，調動各方面的積極性，對清收工作做得好的單位和個人給予重獎。要根據不同的風險貸款，充分利用銀行的優勢、積極引導企業轉換經營機制，提高經濟效益，提高企業還貸、付息能力，對扭虧無望的企業，要及時停放貸款，積極處理抵押品，收回舊貸。對宣告破產的企業，要依法清收銀行貸款，要運用法律手段排除風險，緊緊依靠公、檢、法、工商等部門的配合，抓住時機，逐戶上門清收，對“老大難”、“釘子戶”要敢于碰硬，依法起訴，抓典型，動真格，重點突破，擴大影響，發揮法律的震懾作用。

第三篇：銀行個人住房信貸業務發展情況匯報專題

銀行個人住房信貸業務發展情況匯報

x銀監分局:

根據你局《關于召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。相較而言，我行自建房貸款不良占比較小，且比年初有所下降，而住房一手樓貸款和住房二手樓貸款的不良占比均比年初有所上升。

總體而言，我行2006年前8月在個人住房貸款不良余額比年初下降x萬元，個人住房貸款累計收回x萬元以及新發放個人住房貸款只有x萬元的情況下,不良占比比年初上升x個百分點。從貸款品種來看，全行現有三類個人住房貸款品種的不良占比均在x以上，住房一手樓貸款不良占比甚至高達x，均高于省農行規定的單個貸款品種不良占比不能超過x的比例。

三、我行個人住房貸款的主要風險分析

1、收入證明存在虛假現象，且x地區社會經濟發展相對緩慢，第一還款來源風險明顯。為取得住房貸款，借款人千方百計取得所在單位的虛假收入證明，很多單位也應借款人的要求出具不實證明，導致銀行無法真正把握借款人的風險狀況，第一還款來缺失，形成信貸風險。

2、信用環境、司法環境不盡人意，執行個人住房貸款抵押物往往遇到起訴清收難，抵押物處置損失大，第二還款來源風險現顯。對貸款抵押物起訴清收要經過受理、審理、判決、申請執行、執行、拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續時間長，難度大。同時，由于執法環境不佳，往往“贏了官司輸了錢”。另外，由于部分房產評估中介機構為謀取利益出具不實房產價值評估書，個人住房貸款在發放時抵押物評估價就過高，導致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，形成貸款損失。

3、信貸人員對業務、操作流程不熟悉，形成操作風險，甚至涉嫌假按揭現象。業務操作風險，直接導致我行住房貸款風險，教訓十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加強學習和培訓，嚴格執行個人住房貸款規章制度。去年末，省行對所有個貸品種進行整合，編印了《個人信貸產品操作手冊》，該手冊不僅是辦理個人住房貸款業務的規范性文件，更是個貸從業人員學習信貸規章制度的教科書。我行組織有關業務人員進行認真學習，熟悉個人住房貸款規章制度和房地產業務知識，了解相關行業信息，不斷提高業務能力和風險識別能力。

2、強化對個人住房貸款的風險管理，加快不良貸款處置。

第四篇：銀行個人住房信貸業務發展情況匯報

銀行個人住房信貸業務發展情況匯報

x銀監分局:

根據你局《關于召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；自建房貸款余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x。

年初至8月末個人貸款發放收回情況：年初至8月末全行只發放x筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共x萬元。今年以來全行個人住房貸款共結清銷戶x戶x萬元。其中住房一手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，住房二手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，自建房貸款結清銷戶x戶x萬元。

二、我行個人住房貸款的資產質量情況

2006年8月末我行個人住房不良貸款余額為x萬元，不良占比為x，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點，其中住房一手樓貸款不良余額為x萬元，不良占比為x，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點；住房二手樓貸款不良余額為x萬元，不良占比為x%，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點；自建房貸款不良余額為x萬元，不良占比為x%，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初下降x個百分點。

我行前8月新發生個人住房不良貸款共有x戶x萬元，其中住房一手樓貸款x戶x萬元，住房二手樓貸款x戶x萬元，自建房貸款x戶x萬元。

由此可見，我行個人住房貸款中，住房一手樓貸款雖然貸款余額占比小，但住房一手樓貸款不良余額較大，不良占比較高，風險較大。相較而言，我行自建房貸款不良占比較小，且比年初有所下降，而住房一手樓貸款和住房二手樓貸款的不良占比均比年初有所上升。

總體而言，我行2006年前8月在個人住房貸款不良余額比年初下降x萬元，個人住房貸款累計收回x萬元以及新發放個人住房貸款只有x萬元的情況下,不良占比比年初上升x個百分點。從貸款品種來看，全行現有三類個人住房貸款品種的不良占比均在x以上，住房一手樓貸款不良占比甚至高達x，均高于省農行規定的單個（更多精彩文章來自“秘書不求人”）貸款品種不良占比不能超過x的比例。

三、我行個人住房貸款的主要風險分析

1、收入證明存在虛假現象，且x地區社會經濟發展相對緩慢，第一還款來源風險明顯。為取得住房貸款，借款人千方百計取得所在單位的虛假收入證明，很多單位也應借款人的要求出具不實證明，導致銀行無法真正把握借款人的風險狀況，第一還款來缺失，形成信貸風險。

2、信用環境、司法環境不盡人意，執行個人住房貸款抵押物往往遇到起訴清收難，抵押物處置損失大，第二還款來源風險現顯。對貸款抵押物起訴清收要經過受理、審理、判決、申請執行、執行、拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續時間長，難度大。同時，由于執法環境不佳，往往“贏了官司輸了錢”。另外，由于部分房產評估中介機構為謀取利益出具不實房產價值評估書，個人住房貸款在發放時抵押物評估價就過高，導致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，形成貸款損失。

3、信貸人員對業務、操作流程不熟悉，形成操作風險，甚至涉嫌假按揭現象。業務操作風險，直接導致我行住房貸款風險，教訓十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加強學習和培訓，嚴格執行個人住房貸款規章制度。去年末，省行對所有個貸品種進行整合，編印了《個人信貸產品操作手冊》，該手冊不僅是辦理個人住房貸款業務的規范性文件，更是個貸從業人員學習信貸規章制度的教科書。我行組織有關業務人員進行認真學習，熟悉個人住房貸款規章制度和房地產業務知識，了解相關行業信息，不斷提高業務能力和風險識別能力。

2、強化對個人住房貸款的風險管理，加快不良貸款處置。

充分利用人民銀行個人征信系統、信貸管理系統和綜合應用系統，采取在線監測和現場檢查相結合的方式，及時發現個人住房貸款的風險預警信號，在異常風險發生前后及時采取相應防范措施，并共享本行其他機構和其他商業銀行的信貸業務上的失誤等信息，將風險控制的關口前移，保證我行信貸資金的安全。同時，還要加強同法院執行部門、拍賣機構的溝通協調，加大對存量個人住房不良貸款的處置力度。

3、要積極探索住房信貸業務風險防范方法與措施，在風險可控的前提下與其他商業銀行展開良性競爭，適度發展我行的個人住房貸款業務。在二手樓業務方面，我們要切實利用我行實行的抵押物內部評估、取消公證等減輕借款人費用支出的優勢，努力拓展優質個人住房貸款客戶，重點支持以自用為目的的購房和與自身經濟能力相適應的購買行為。在適當時機，選擇優質房地產發展商發放房地產開發貸款，并配套發放一手樓按揭貸款，增強我行的市場競爭能力。

第五篇：個人住房信貸業務風險的調查思考

近年來，隨著房地產市場的快速發展，各商業銀行的個人住房信貸款業務迅猛增加，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升。僅以天津市為例，截至2005年6月末，全市個人住房貸款余額已達341.66億元，比年初增加35.62億元，占全部貸款余額的比重已達8.27。造成此項業務如此快速發展的原因之一是，由于商業銀行對資產風險的重視程度逐年提高，因此，將個人住房信貸業務視為低風險的信貸品種，作為信貸業務擴張的重點大力進行拓展。

然而，個人住房信貸業務真的是風險極低嗎？不可否認，從短期來看，個人住房貸款可以說是商業銀行資產類別中質量最高的貸款種類，仍以天津市為例，截至2005年一季度，全市個人住房貸款的不良率僅為0.7，低于全部貸款不良率6.8個百分點。但是必須清醒地認識到，在當前特定的金融市場環境下，個人住房信貸業務并不見得就是商業銀行的低風險金融產品，在特定意義上說，這項業務所面臨的潛在風險還要高于其他貸款種類，如果商業銀行不能對當前個人住房信貸業務所面臨的風險進行有效識別和控制，盲目樂觀地快速擴張，不久的將來個人住房信貸業務將可能成為商業銀行一個不容忽視的風險源。下面，就其發生風險的可能性進行簡單的分析。

一、個人住房信貸業務的風險分析

從目前的情況分析，商業銀行的個人住房信貸業務主要存在以下四個方面的風險：

1．商業銀行的流動性風險

商業銀行的流動性風險具體表現就是資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需求，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。我們知道，商業銀行的個人住房信貸業務尤其是個人住房按揭貸款一般期限較長，最長可達30年，如果商業銀行的這類中長期貸款快速增長，同時占比迅速提高，而作為其資金主要來源的存款又多以短期為主，逐步形成商業銀行資金來源的短期化和資金運用的長期化，出現資金期限上的錯配，造成商業銀行的流動性風險。

當然，商業銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，并對其進行管理，這就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18—20時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。

2．房地產商轉移的融資風險

房地產行業是一個典型的資金密集型行業，對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業。因此，作為經營房地產業務的商業銀行必須對房地產開發貸款風險程度相對較高有清醒的認識。正是由于這種風險收益特性，中國人民銀行與2003年6月下發了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件），對房地產信貸業務提出了更高的監管要求。但是，由于商業銀行將個人住房信貸業務作為積極拓展的業務領域，甚至為配合競爭給與其種種優惠，使其在消費信貸中的比重逐步增大，一些房地產開發商就利用了這些條件，以合規或者不合規的方式將個人住房貸款變為房地產開發企業的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移，代表性的現象就是“假按揭”，開發商串通一些“假購房者”以這種方式騙取商業銀行的“按揭”貸款，達到為企業融資的目的。

3．個人信用風險

當前個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，個人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還商業銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險；二是借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。

個人住房信貸業務屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續20-30年左右，在這段時間中個人資信的狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往可能轉化為商業銀行的信貸風險。考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。

4．貸款操作的風險

從個人住房信貸業務操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，房地產信貸部門有時為了擴大業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，甚至出現“零首付”，同時放松貸款人的審批條件，或者沒有嚴格執行抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺和后臺沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。

從當前的情況，各商業銀行在同一城市經辦個人住房信貸業務的網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請住房貸款，一旦貸款人無力償還，商業銀行的資產風險陡然發生。

由此可見，個人住房信貸業務的風險并不是極低，但是，風險也不是不可防范的。在我國，個人住房信貸業務開展的時

間較短，很多管理上的經驗還在摸索中逐步形成。而在西方發達國家，房地產業一直是國民經濟的重要支柱，各國都先后建立了相對成熟完善的房地產金融系統，在對個人住房信貸的風險觀了上積累了一定的經驗，有些經驗也是值得我們去學習和借鑒的。

二、個人住房信貸業務風險管理可借鑒的經驗

以美國為例，美國的房地產金融風險管理模式很有代表性。

美國人大多數是通過私營金融機構的住房抵押貸款解決住房問題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購房產作抵押，這樣可使貸款風險降低到最低程度。同時，美國聯邦政府金融機構建立起了一套完整的有效控制房地產金融市場的特殊機制。金融機構依據資信調查和住房估值審批貸款金額，資信調查依賴的是一個完備的信用體系，它包括個人信用調查機制和個人信用評估機制，通過綜合考察影響個人及其家庭的內外客觀、微觀環境，包括經濟、金融、司法、社會、工商、財產在內，使用科學嚴謹的分析方法，對個人及其家庭的資產狀況、履約各種經濟承諾的能力和信譽程度進行全面評判和評估，數據的采集盡可能中介化和標準化。

當抵押貸款違約時，美國的房屋抵押市場配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設還款表、自愿轉讓契約、公告拍賣等，可以根據抵押資產以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個人住房貸款違約后給金融機構帶來的風險。

同時，在風險管理機構的設置上，聯邦國民抵押貸款協會、政府國民抵押協會和聯邦住宅貸款抵押公司三家中介機構從事二級抵押市場的操作，有利地解決了房地產一級抵押市場無法解決的三大問題：流動性問題、資金占壓的長期性和資金來源的短期性問題、住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金倆源有限的矛盾。

當前，解決我國商業銀行的個人住房信貸業務的風險也應當從以下幾個方面入手，在一級市場上注重解決信用風險，在二級市場注重解決流動性風險。

三、個人住房信貸業務風險管理的途徑

從未來的發展趨勢看，中國的個人住房信貸業務還會有很大的發展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風險管理機制下進行快速擴張，未來必然會給商業銀行帶來巨大的風險。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行管理的重點。

1．改善個人信用風險的識別和評估環境

這就要求建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋和查驗自然人資信，能夠監督、管理與保障個人信用活動。具體操作就是要規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括：個人信用等級制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。要建立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息會同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，并據此做出決策。為此，中國人民銀行已正式成立了征信管理局，該機構一方面鞏固和加強對企業法人的征信管理系統，另一方面也將于今年內開始推行“個人征信系統”，但從目前情況看，個人征信系統所采集的信息對于進行個人住房貸款的風險判斷并不足夠，尚需在逐步完善中實現既定目標。

與此同時，商業銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中，將個人信用作為考察的重點，設立相關的個人信息檔案，建立專業化、規范化、初具規模的數據庫，為信用管理打好基礎，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，并建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。同時，各金融機構之間還應當充分共享個人信用信息資源，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效準確地做出決策。

2．加快資產證券化進程

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險，應積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場，即房地產抵押債權轉讓市場的建立。房地產貸款由商業銀行創造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接，提高資金的流動性，一方面商業銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人住房信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性。其次，從成熟市場的經驗看，住房按揭貸款證券化是商業銀行轉移貸款風險的有效方法之一。住房按揭貸款證券化實際上是一種新型的住宅融資方式，商業銀行將缺乏流動性但未來現金流可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個“資產池”，經過信用評級以后，向投資者轉讓住房按揭貸款債權，收回資金補充流動性

3．推進房地產融資的多元化

目前我國房地產金融以債權融資為主，股權融資比例較小，融資格局較單一。根據統計估算，80左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。而在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債券融資和股權融資兩種基本形式，同時，在債權和股權融資一級市場以外，還存在著發達的二級市場。因此，推動房地產融資的多元化，有助于降低房地產融資對銀行信貸的過分依賴。

4．引入個人住房置業擔保公司

目前，在我國的一些城市已建立了“置業擔保公司”，這些公司的成功運作將有效促進個人住房貸款風險的分散化。

此外，商業銀行還應根據客戶的不同需求以及客戶的資信水平，設計不同的產品，提供多元化貸款服務，推行多種還款手段，提高金融服務水平，推進個人住房信貸業務的健康發展。