第一篇：物業(yè)公司考察報告

篇一：物業(yè)管理考察報告1 物業(yè)管理考察報告

2005年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、考察情況

（一）政府重視，加強領(lǐng)導(dǎo)、健全機構(gòu)。

深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。

1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個企業(yè)負責(zé)人組織；委員會下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負責(zé)日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。

2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，（二）、重視法制建設(shè)。

深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》《、深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。

（三）加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、深圳市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進行年檢外，在適當(dāng)時間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質(zhì)申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。

2、嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。

3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。

4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機制，把物業(yè)管理引入市場機制，2000年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強行啟動招投標(biāo)。

（四）全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。

一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。

二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。

（一）、起步時間的差別，深圳市物業(yè)管理起步于1981年，人們對物業(yè)管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項內(nèi)容，而我市物業(yè)管理起步于2000年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉(zhuǎn)變的過程，不可能一蹴而就。

（二）經(jīng)濟基礎(chǔ)的差別，深圳是一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低 2.6元，而我市最高0.4元。

（三）、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區(qū)，管理面積173萬平方米。

（四）業(yè)主委員會管理機構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。

（五）水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。

三、幾點建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：

（一）物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

（三）不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應(yīng)加快出臺《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。

（四）加強領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負職責(zé)。

（五）強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴要求嚴管理，達到服務(wù)與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。--作者：jionns--發(fā)布時間：2006-2-17 22:12:49--2003年11月4日至10日，我單位一行四人夏天、桂征宇、張金玉、徐皓前往物業(yè)管理的前沿陣地——深圳、珠海、廣州進行了為期一周的考察活動。首先，我們到達了深圳，深圳是我國物業(yè)管理的發(fā)源地，自1981年第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立至今已走過了二十多年的歷程。早在1994年市人大就頒布了《深圳特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，并于1999年進行了修訂。在這20多年中，深圳市物業(yè)管理從無到有，從小到大，從不規(guī)范到規(guī)范，從單一的管理到全方位服務(wù)，從自建自管到市場公開競爭，從沒有規(guī)矩到政策法規(guī)體系逐步完善，發(fā)展成為一個社會化、專業(yè)化、市場化程度較高的“朝陽行業(yè)”，成為城市管理的一個重要組成部分，為深圳創(chuàng)建花園式國際化大都市做出了積極貢獻。目前，深圳物業(yè)管理行業(yè)共有從業(yè)人員79352人，其中經(jīng)營管理人員有13247人，占16.6％，房屋及設(shè)備維護管理人員11368人，占14.3％，保安（轉(zhuǎn)載自本網(wǎng)，請保留此標(biāo)記。）、保潔、綠化等54606人，占68.8％。全市物業(yè)管理企業(yè)員工持證上崗率達90％以上，小區(qū)、大廈管理處主任、部門經(jīng)理以上人員90％達到大專以上文化程度或中級以上技術(shù)職稱。全市共有物業(yè)管理企業(yè)1100多家(取得資質(zhì)證書的600多家)，從業(yè)人員達15萬人左右；管理全市2萬平方米以上的住宅小區(qū)400多個，工業(yè)區(qū)400多個，高層大廈2000多座，特區(qū)內(nèi)物業(yè)管理覆蓋面達到90%以上，涌現(xiàn)了一批如萬科、中海、中航等在全國有一定知名度的物業(yè)管理企業(yè)，在全國各地承接物業(yè)管理的建筑面積達2000多萬平方米。在我國物業(yè)管理行業(yè)始終處于領(lǐng)先地位。在深圳期間我們考察了中航物業(yè)管理有限公司托管的航苑大廈，帶著一些日常管理中的問題及政策法規(guī)方面的問題，我們向管理處周主任作了一些簡單的詢問，通過周主任對該大廈管理狀況的介紹我們受到了一些啟發(fā)。在日常管理中該公司采用了保潔外包的方式，區(qū)域內(nèi)所到之處，無一處有臟亂差的現(xiàn)象，室內(nèi)墻體的面磚用紙巾檫拭法進行測試，根本檢查不到任何污跡。保安工作由該公司進行獨立管理，我們發(fā)現(xiàn)該管理處的保安所有的保安都趨向年輕化，并能注重自身形象——主動向來賓及管理處領(lǐng)導(dǎo)敬禮。看到這一切我們在心里納悶：多少薪水怎么能達到如此高的管理標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)詢問，該管理處每年支付給保安的薪水（包括獎金和福利）為3萬元/人?年，比我們地區(qū)整整高出了2倍多。再問及維修人員的工資，管理處周主任介紹大概是5萬元/人?年，這更比內(nèi)地高出了一大截。如此高的支出，管理處的收益如何呢？周主任介紹，該大廈寫字樓3.2元/月?m2，多層住宅0.8元/月?m2（深圳市規(guī)定普通住宅的物業(yè)管理費在0.8—1.0元/月?m2），如此高的物業(yè)管理費業(yè)主承受得了嗎？據(jù)周主任介紹，該物業(yè)的物業(yè)管理費全年的收繳率基本是100%，極少有業(yè)主拒交物業(yè)管理費，業(yè)主對物業(yè)管理費的交納基本就向交水電費一樣，認為是理所當(dāng)然的，在無錫，業(yè)主對物業(yè)管理的認識尚未達到如此高的境界。當(dāng)然，物業(yè)管理公司首先要服務(wù)好，把服務(wù)工作放在第一位，這是周主任在給我們作介紹時反復(fù)強調(diào)的問題。說明了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，在服務(wù)理念方面已全面轉(zhuǎn)變并適應(yīng)，內(nèi)地物業(yè)公司尚須進一步轉(zhuǎn)變觀念，真正從行動上確立“業(yè)主是上帝”的服務(wù)理念。另外，我們還了解到深圳市政府作了明確的規(guī)定，對兩次供水的小區(qū)，物業(yè)管理費提升20%，以補貼物業(yè)管理企業(yè)，無錫對這一可行性措施應(yīng)予以考慮，以減少物業(yè)管理企業(yè)的虧損面，真正把物業(yè)管理企業(yè)推向市場。接下來的幾天內(nèi)，我們一行四人在中海物業(yè)管理有限公司市場部鞠主任的陪同下，參觀考察了該公司全權(quán)托管的中海華庭及世界貿(mào)易廣場。唯一感到不同的就是，物業(yè)管理費更高了，此兩處的小高層及高層住宅收費標(biāo)準(zhǔn)為4.0元/月?m2，商住兩用樓為9.0元/月?m2，寫字樓為10元/月?m2，但市場部鞠主任介紹物業(yè)管理費的收繳率基本是100%，這一方面說明了，物業(yè)管理公司的服務(wù)已確實到位了，讓所有的業(yè)主感到物有所值；另一方面說明了，當(dāng)?shù)貥I(yè)主對物業(yè)管理的認識已成熟，真正確立了物業(yè)管理的消費理念。隨后我們又考察了珠海及廣州的部分小區(qū)，雖然沒深圳那么完善，但已基本接近，給我們的總體感覺就是：這些地方的物業(yè)管理比我們地區(qū)發(fā)展快，各項服務(wù)工作已走上了規(guī)范化的軌道。為期一周的考察不僅對我們物業(yè)管理人大有啟發(fā)，而且對業(yè)主及物業(yè)管理行政主管部門也有著深遠的意義，總的概括有如下幾個方面：

一、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量過硬，充分體現(xiàn)了人性化的管理。保安遇見業(yè)主面帶微笑；物業(yè)公司充分考慮業(yè)主的方便，在地面的臺階轉(zhuǎn)接處設(shè)置明顯標(biāo)識；內(nèi)地物業(yè)管理公司難道在這些不需花費成本，又能討好業(yè)主的問題上都做不到嗎？顯然不是，只是尚未真正確立服務(wù)的理念。2002年7月份，我單位在對無錫市物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有82.8%的企業(yè)處于虧損狀態(tài)，主要原因還是物業(yè)管理費收繳率低，收繳率低一部分原因得歸結(jié)于物業(yè)管理本身的服務(wù)不到位，隨著市場的變化（目前，很多外地知名物業(yè)管理公司已大幅度地進駐無錫，如深圳萬科、中海等），無錫物業(yè)管理企業(yè)如再不徹底轉(zhuǎn)變觀念那只能等待市場的淘汰。

二、業(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識。在考察期間我們感到出乎意料的是，不管是大廈還是住宅小區(qū)，無論是中航物業(yè)還是中海物業(yè)，在如此高的物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)下，收繳率竟然能達到100%。這說明了當(dāng)?shù)貥I(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識，對物業(yè)管理的認識已日趨全面、成熟。我們期待無錫的業(yè)主能盡快成熟，這一方面得依賴于物業(yè)公司本身服務(wù)的規(guī)范化，另一方面得靠新聞媒體的客觀公正的宣傳。

三、政府對物業(yè)管理的重視程度高，物業(yè)管理相應(yīng)的政策法規(guī)完善。在深圳我們了解到，當(dāng)?shù)卣贫撕芏辔飿I(yè)管理方面的政策。如：制定了普通公寓（多層）的收費標(biāo)準(zhǔn)為0.8—1.0元/月?m2；對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。這些政策的制定對無錫地區(qū)來說，目前可能偏高了，但我們是否可以制定類似的政策來促進物業(yè)管理的發(fā)展，使物業(yè)管理盡早走上規(guī)范化、良性發(fā)展的軌道。這些方面尚待相關(guān)部門去進一步深入的探討，以制定適合無錫當(dāng)?shù)丨h(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。南方的考察對我們感觸頗深，我們覺得要進一步搞好物業(yè)管理工作，在以下幾方面需加大力度。

1、加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變?nèi)罕娪^念，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境。各新聞媒體要站在公正的立場上，以正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)社會和群眾，充分認識物業(yè)管理在市場經(jīng)濟條件下產(chǎn)生和發(fā)展的必然性，廣泛宣傳業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府各主管部門、社會基層組織在物業(yè)管理發(fā)展中的地位和作用，使群眾對物業(yè)管理的客觀性、必然性、規(guī)律性有全面的了解，使全社會都理解和支持物業(yè)管理，形成物業(yè)管理發(fā)展的良好社會環(huán)境。

2、各級黨委、政府要把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，作為城市管理的重點工作抓緊抓好。物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。推行物業(yè)管理是人民群眾改善生活環(huán)境的需要，是加快城市化進程、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的需要，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的需要；推行物業(yè)管理可以提供大量就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定，其本身也是一個重要的經(jīng)濟增長點。規(guī)范化的物業(yè)管理不僅有利于改善城市容貌，而且有利于社會主義精神文明建設(shè)，是逐步改革城市經(jīng)營管理方式的重要措施。各城市黨委、政府應(yīng)站在城市管理體制改革和進一步加快城市化進程的高度，充分認識物業(yè)管理工作的重要地位和作用，把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，根據(jù)各自具體情況，制定切實可行的工作方案，明確目標(biāo)并層層分解，使其真正抓出成效。采取適當(dāng)有效的方式抓好綜合整治，為推進物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

3、各級政府要加大扶持力度。物業(yè)管理行業(yè)是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，同其他新興行業(yè)一樣，在其起步發(fā)展階段，需要政府部門給予多方面的政策扶持。一是政府在稅收政策上要給予優(yōu)惠。物業(yè)管理目前在我國定位為微利行業(yè)，實際運行中由于多方面原因更多的是在虧損經(jīng)營。即便如此，物業(yè)管理企業(yè)也要按規(guī)定上交營業(yè)稅，使企業(yè)更加入不敷出。在這方面，需要政府在政策上予以支持，使其盡可能多地享受到第三產(chǎn)業(yè)在稅收上的減免政策。同時工商、財政、物價、公安、消防以及水、電、暖等相關(guān)部門也要從促進物業(yè)管理發(fā)展的大局出發(fā)，創(chuàng)造寬松的發(fā)展空間。二是要建立健全物業(yè)管理行業(yè)管理機構(gòu)。深圳市在總結(jié)物業(yè)管理二十年的發(fā)展經(jīng)驗時就指出：健全、務(wù)實、高效的行政管理機構(gòu)是推動行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。

4、加快立法，健全法制。通過這次考察，我們發(fā)現(xiàn)，深圳在物業(yè)管理方面的法規(guī)已進一步細化，如制定了普通住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)0.8—1.0元/月?m2，對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。雖然，無錫目前參照江蘇省的有關(guān)規(guī)定制定了0.1—0.5元/月?m2的收費標(biāo)準(zhǔn)，但大部分老小區(qū)都是執(zhí)行的0.1元/月?m2（6、8、10標(biāo)準(zhǔn)折合成每平方米的價格）的收費標(biāo)準(zhǔn)，這對無錫這樣一個經(jīng)濟較發(fā)達的城市，這樣的收費標(biāo)準(zhǔn)合理嗎？另外，對兩次供水的小區(qū)，政府無任何的補貼，這對本身微利甚至虧損的物業(yè)管理企業(yè)更是雪上加霜。這些都有待政府相關(guān)部門去進一步考慮，以盡快出臺相應(yīng)的政策法規(guī)來扶持物業(yè)管理的各項工作，為物業(yè)管理行業(yè)提供良好的規(guī)范化的發(fā)展空間。附考察物業(yè)概況： 【航苑大廈】總建筑面積13萬m2，其中包括1幢高層寫字樓、8幢多層住宅；托管公司：深圳中航物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：大廈：3.2元/月?m2，多層住宅：0.8元/月?m2。【中海華庭】占地面積3.2萬m2，總建筑面積11.5萬m2，其中包括寫字樓和小高層住宅；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓：6.0元/月?m2，小高層住宅：4.0元/月?m2。【世界貿(mào)易廣場】總建筑面積11.6萬m2，大廈集辦公、商業(yè)、住宅于一體；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓：10元/月?m2，商住樓9元/月?m2，住宅4元/月?m2。無錫市金佳物業(yè)管理中心第二物業(yè)管理課題調(diào)研組二oo三年十一月十八日

金色交響小區(qū)物業(yè)管理項目調(diào)查分析報告

報告人：張銀平（200911008214）唐統(tǒng)全（）趙 標(biāo)（）

指導(dǎo)教師：鄧曉盈

報告形成時間：2012年5月20日 分工：（趙標(biāo)和唐統(tǒng)全負責(zé)物業(yè)基本情況部分調(diào)查并撰寫相應(yīng)部分報告，張銀平調(diào)查并撰物業(yè)管理公司及本項目物業(yè)服務(wù)部分，其余工作共同完成）目錄

1、項目基本情況

1.1、項目坐落區(qū)域和地段 1.2、項目規(guī)模

1.3、項目類型及戶型 1.4、規(guī)劃限制條件 1.6、建筑風(fēng)格和色彩

1.7、項目調(diào)查時點交易掛牌總價和單價 1.8、項目建設(shè)、設(shè)計、施工單位

1.9、項目建設(shè)開工、竣工、開盤、入住時間 1.10、項目配套

1.11、業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況

配圖：項目區(qū)域位置圖、項目平面效果圖、主力戶型圖、項目大門（或大堂入口）圖、項目現(xiàn)狀圖等。

2、物業(yè)管理公司介紹 2.1、公司名稱 2.2、組織機構(gòu) 2.3、性質(zhì) 2.4、成立時間 2.5、資質(zhì)等級

2.6、管理服務(wù)項目類型和總數(shù) 2.7、獲得的各種榮譽等

3、針對本項目的管理服務(wù)分析 3.1、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費時間

3.2、針對本項目所制定的制度名稱 3.3、管理服務(wù)內(nèi)容及實施部門 3.4、管理服務(wù)內(nèi)容落實情況 3.5、管理服務(wù)效果評價和建議

配：到項目現(xiàn)場拍攝的項目各公共部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀圖

4、調(diào)研分析體會

4.1、張銀平的調(diào)研體會 4.2、唐統(tǒng)全的調(diào)研體會 4.3、趙標(biāo)的調(diào)研體會

1、項目基本情況

1.1、項目坐落區(qū)域和地段：

金色交響家園屬昆明市盤龍區(qū)青云辦事處管轄,位于世博板塊，世博吉鑫園 后沿東三環(huán)前行約3公里虹橋立交西北方向，位于東三環(huán)與人民路延長線交匯處，項目總投資為139000萬元。1.2、項目規(guī)模

1.2.1、項目占地:本項目占地530余畝。1.2.2、建筑面積:609039平方米。

1.2.3、項目總幢數(shù):分五個組團，共98幢，分別為：春鶯組團共22幢，夏意組團共27幢，花語組團共15幢，水韻組團共18 幢，秋戀組團共16幢。

1.2.4、總單元數(shù)：724單元； 1.2.5、項目總戶數(shù)：4303戶； 1.2.6、居住戶數(shù)：3522戶。1.3、項目類型及戶型

1.3.1、項目類型：普通住宅,商鋪,多層,花園洋房。

1.3.2、戶型分類：項目建設(shè)98棟住宅樓，分為d1標(biāo)、d1底、d1頂、d2 標(biāo)、d2底、d2頂、d3標(biāo)、d3躍、d4標(biāo)、d4底、d4頂 11種戶型。沿東三環(huán)的10棟獨立商鋪均為二至三層。另外還有1棟綜合樓。

1.3.3、主力戶型：已知的主力戶型為102平米的3室兩廳一廚2衛(wèi)和133平米4室兩廳一廚2衛(wèi)。1.4、規(guī)劃限制條件 1.4.1、容積率：1.59。1.4.2、綠化率：44.20%。

1.4.3、建筑限高：24米（該小區(qū)處于巫家壩機場航空限高區(qū)）。

1.5、建筑風(fēng)格和色彩：建筑風(fēng)格是西班牙風(fēng)格，色彩各個組團部同，分別 為：春鶯，棕黃色；夏意，棕色；花語，棕灰色； 水韻，棕紅色；秋戀，青灰色。

1.6、項目調(diào)查時點交易掛牌總價和單價 1.6.1、總價:7470元/平米。1.6.2、單價:62萬（夏意組團，2房，坡地住宅）。1.7、項目建設(shè)、設(shè)計、施工單位

1.7.1、建設(shè)單位：云南金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

1.7.2、設(shè)計單位：云南怡成建筑設(shè)計。1.7.3、施工單位：此項目面大量廣，由很多施工單位分標(biāo)段建設(shè)，具體為： 昆明市晉寧建筑工程公司負責(zé)：“金色交響家園”二期配套校區(qū)工程一標(biāo)段；

云南萬利金屬結(jié)構(gòu)工程有限公司負責(zé)：金色交響家園二期配套工程室內(nèi)網(wǎng)球場； 云南恒上鋼結(jié)構(gòu)有限公司負責(zé)：“金色交響家園”二期配套校區(qū)工程二標(biāo)段； 云南建工集團第七建筑工程有限公司負責(zé)：金色交響社區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站、金色交響家園（一期）工程九標(biāo)段、金色交響家園

（一）期工程七標(biāo)段； 瑞麗市宏程建筑工程有限公司負責(zé)：金色交響家園

（一）期工程六標(biāo)段、金色交響家園

（一）期工程十標(biāo)段、金色交響家園工程（四標(biāo)段）； 云南宏仁建筑工程有限公司負責(zé)：金色交響家園

（一）期工程五標(biāo)段、金色交響家園（一期）十一標(biāo)段；

云南思茅昌霖建設(shè)工程有限公司：金色交響家園工程（三標(biāo)段）；篇三：物業(yè)管理考察報告 物業(yè)管理考察報告

（一）考察情況

1.物業(yè)管理人員專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)高：

荔灣分局副局長首先向我們介紹了荔灣區(qū)的物業(yè)管理情況，然后分別就物業(yè)管理宏觀方面和細節(jié)問題發(fā)表了自己的見解。物業(yè)管理科科長譚耀光曾任是廣州地名辦的編輯，知識面廣，具有很好的溝通能力，對物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)更是爛熟于心，娓娓道來如同在講自己的經(jīng)歷一般，讓人肅然起敬。2.政府重視，視物業(yè)管理為民生工程，一切皆依法辦事；

（1）我們?nèi)⒂^的那天上午，譚主任整在參加一個物業(yè)管理項目的招投標(biāo)活動，他們組織有100多名專家組成的評審團參加評選，一切皆依法而行。（2）荔灣區(qū)的物業(yè)管理工作在廣州市算得上是優(yōu)秀單位，他們自己編輯出版了物業(yè)管理文件、法律法規(guī)、制度的匯編書籍，并且積極參加國家組織的物業(yè)管理方面的學(xué)習(xí)班、研討會等各項活動，管理工作與時俱進，不斷學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、進步。

（3）開創(chuàng)全國先河，建立了中國第一個物業(yè)管理協(xié)會，會員包括各個階層的代表，通過這個組織聽取各方的真實意見，把握輿論的導(dǎo)向，占有言論主動權(quán)。3.對居民小區(qū)的物業(yè)管理視具體情況，制定相應(yīng)的管理方法。

（1）工租房的管理：廣州房管局并沒有把工房全部賣掉，現(xiàn)在仍然擁有大量的工租房。這部分小區(qū)房管局不參與管理，由房管站直接管理，沒有物業(yè)管理費，只收取3元/月.平方米的租金，物業(yè)管理支出不足部分由政府承擔(dān)。（2）80年代以前的商業(yè)房小區(qū)，由房管局下屬的房管站對物業(yè)進行管理，物業(yè)費0.7元/月.平方米。物業(yè)管理只包括保安、保潔、路燈。綠化或大修需要投資的，由政府直接撥款。此類小區(qū)為虧損經(jīng)營，政府補貼。

（3）80年代以后建立的商業(yè)房小區(qū)，完全推向社會管理。物業(yè)費2.8元以內(nèi)自行定價，不必通過物價局批準(zhǔn)，2.8元以上，需要經(jīng)過物價局得批準(zhǔn)才可以。物業(yè)公司的收入來源有三個，物業(yè)管理費、車位費租金及管理費、底商的租金及管理費收入。（車位費收費保準(zhǔn)一般為車位費400元/月，管理費120元/月）主要是以租金維持物業(yè)公司的正常運轉(zhuǎn)。

4.物業(yè)費收取情況：基本和內(nèi)地一樣，越是老、舊小區(qū)，物業(yè)費收取越難，越是新小區(qū)，收取越容易，很多新小區(qū)物業(yè)費收取率高達100%。對于不交物業(yè)費的業(yè)主，實施軟硬兼施的辦法：（1）主動和家里的老人聊天，幫他們提東西，進出門細心的攙扶，通過感化老人，來感化其他人。（2）派一個工作人員每天坐在他家門口予以催收，礙于面子，一般也能交。（3）通過法律手段解決。

5.建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。

二、我市與南方物業(yè)管理的差距。

（一）、起步時間的差別，廣東的物業(yè)管理起步于1981年，人們對物業(yè)管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項內(nèi)容，而我區(qū)物業(yè)管理起步于2000年，不論從政府部門以及領(lǐng)導(dǎo)的重視程度還是業(yè)主對物業(yè)管理的認識，都需要有一個過程。

（二）經(jīng)濟基礎(chǔ)的差別，廣東是一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無法相提并論的，在廣東人們追求的是高收入、高消費，其物業(yè)收費每平方米2.8元以下無須通過物價局的批準(zhǔn)，自行定價，而我區(qū)目前收費標(biāo)準(zhǔn)為0.15元和0.2元，并且要經(jīng)過物價局審批才可以。

（三）業(yè)主委員會管理機構(gòu)設(shè)置差別，廣州市將業(yè)主委員會嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)選舉產(chǎn)生（前期作好工作，盡量將選舉結(jié)果導(dǎo)向便于政府管理的方向上來）。每年從物業(yè)公司的收入中拿出一定比例作為業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。而我區(qū)由于業(yè)主委員會沒有活動經(jīng)費，建立的第一個業(yè)主委員會已經(jīng)無疾而終了。

（四）管理人員專業(yè)素質(zhì)和 綜合素質(zhì)的差別。

（五）物業(yè)公司收入來源的差別：作為一個贏利的物業(yè)管理公司必備 的主要收入來源，我們沒有或幾乎沒有。我們在荔灣區(qū)參觀了一個包括四棟樓的小區(qū)，四棟樓房中間是一個豪華的商業(yè)中心，每平方米的管理費為38元，租金另計，這些收入全部歸物業(yè)公司管理。而我們目前為數(shù)不多的車位，管理費僅僅700元/年，收入不可同日而語。

三、幾點建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我區(qū)與南方有許多不同之處，但在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：

（一）加強物業(yè)管理人才建設(shè)，積極選拔和培養(yǎng)物業(yè)管理人才，提高物業(yè)管理的檔次。

（二）物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立業(yè)主物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

（三）在已經(jīng)建成的小區(qū)，通過鋪設(shè)綠化磚增加停車位，解決停車問題。通過加強對車輛進入小區(qū)的管理，提高車位費的收取力度。在無拓展空間的小區(qū)，引進立體停車位的管理模式解決停車問題。

（四）在尚在規(guī)劃中的小區(qū)，在設(shè)計之初把商鋪、底商、停車位作為小區(qū)整體規(guī)劃中一個重要環(huán)節(jié)，拓寬物業(yè)公司的財源，以保證其正常運轉(zhuǎn)。

（五）強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴要求嚴管理，達到服務(wù)與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)要公開。

第二篇：物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報告

學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進枊州福來物業(yè)。在對#、#兩個項目進行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來一樣做大做強，我們可以在哪些方面提高自己的實力。

一、市場

市場是永恒的話題，任何企業(yè)也無法躲避或掩飾市場份額對自身發(fā)展的影響。

根據(jù)數(shù)據(jù)，中國民營企業(yè)的平均壽命是2.86年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運行十年，應(yīng)該說我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個老牌子。但是隨著市場的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。

現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽的前期項目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時，我們的服務(wù)水平也將會大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會形式真正成長起來后，我們就淪為市場經(jīng)濟的炮灰。

前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)2010年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說明2009的中國房地產(chǎn)平均銷售增長率達到54%，中國房地產(chǎn)企業(yè)已進入快速增長期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃2011年凈收入達到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會到危機感，因此制定出了針對性非常強的戰(zhàn)略規(guī)劃。對此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場進行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場態(tài)勢下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場擴張。龍湖物業(yè)把市場當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個市場開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，2004年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認為帶動其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場意識帶動公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來一直秉乘舍棄市場以成就地產(chǎn)品牌的萬科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營定位在拓展國內(nèi)物業(yè)管理市場上。

回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬于我們的市場規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進行全面提升，然后復(fù)制、擴展、延伸，實現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來，廣西物業(yè)市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場營銷體系的企業(yè)才能在市場浪潮中適應(yīng)市場發(fā)展和市場競爭的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認識到市場營銷對企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融于經(jīng)營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、制定市場戰(zhàn)略、進行市場調(diào)研與預(yù)測、信息收集、人員管理、市場管理等多方面工作。

二、經(jīng)營

做好經(jīng)營是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國大型開發(fā)企業(yè)背景的萬科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營壓力，通過成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來補充物業(yè)服務(wù)費。這種情況不是萬科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè)，由于已管

項目的實際情況（北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目），我們的經(jīng)營困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費單價對于企業(yè)來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續(xù)而已，難以從根本上解決經(jīng)營困境。從這一角度上講，積極開展創(chuàng)收經(jīng)營對我們企業(yè)非常重要。

三、管理

管理是保障。德魯克管理理論認為，管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵和組織人力資源去實現(xiàn)這個使命。作為物業(yè)管理企業(yè)，要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，嚴格管理。將德魯克的管理理論運用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個愿景和規(guī)劃，同時通過各種手段和方法實現(xiàn)這一愿景。分開來講，在企業(yè)的外部管理運作當(dāng)中，促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置，在工作中加強與業(yè)主的溝通，努力做到業(yè)主滿意，創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑；在內(nèi)部管理中，制定各項任務(wù)，根據(jù)實際情況調(diào)整組織架構(gòu)，不斷完善管理制度，并通過培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個團隊保質(zhì)保量、團結(jié)一心地完成既定任務(wù)。

四、服務(wù)

服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務(wù)情況，只考慮福來物業(yè)的外在服務(wù)，本文在文字說明的基礎(chǔ)上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。

1、物業(yè)團隊管理嚴謹、訓(xùn)練有素、忠于職守。

秩序維護員站立如松，衣冠齊整，站立不動，有如軍人；他們行走規(guī)范，步履有力，見人敬禮、微笑、問好；在崗員工，神態(tài)嚴謹，不見嘻笑；指揮車輛，手勢準(zhǔn)確、有力，有如交警。在小區(qū)內(nèi)，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔。可以想見，這樣的隊伍，一定具有較強的活力、戰(zhàn)斗力和競爭力。由表及里，可以反映出福來持之以恒的決心。另外一點，在爾海·南山御景，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說，在不是特別高檔的小區(qū)，配備年紀大一點的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。

2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營。

保護樹木，樹名牌用線綁，而不是用釘；地下停車場內(nèi)開孔為了保留一棵樹。生態(tài)化并不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費了一些精力和一些資金，但是給業(yè)主帶來的感受就是這樣非常生態(tài)，小區(qū)整個檔次就提高很多，我認為我們的蘋果園可以借鑒這個理念。

3、小區(qū)內(nèi)每　十米　都有桌椅、垃圾桶，令業(yè)主非常方便。另外，值得我們關(guān)注的是，福來根據(jù)小區(qū)的具體檔次，配備不同的設(shè)備，但都保證小區(qū)功能的完善

4、小區(qū)綠化非常細致、時尚、美觀。盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設(shè)計非常美觀、大方。

5、公示、提示到位。

無論是對業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示，福來物業(yè)都做得非常美觀、完善

6、每個單元下面的公示欄里都把負責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來，我認為這點做得很好，讓業(yè)主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責(zé)。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會令業(yè)主反感。這樣的話，別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了，創(chuàng)收也做起來。

改變企業(yè)現(xiàn)狀，完善市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)都是非常重要，也都需要我們花費大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實力這個概念表述清楚，市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。

第三篇：物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報告

物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報告

學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進枊州福來物業(yè)。在對#、#兩個項目進行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來一樣做大做強，我們可以在哪些方面提高自己的實力。

一、市場

市場是永恒的話題，任何企業(yè)也無法躲避或掩飾市場份額對自身發(fā)展的影響。

根據(jù)數(shù)據(jù)，中國民營企業(yè)的平均壽命是年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運行十年，應(yīng)該說我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的

努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個老牌子。但是隨著市場的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。

現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽的前期項目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時，我們的服務(wù)水平也將會大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會形式真正成長起來后，我們就淪為市場經(jīng)濟 的炮灰。

前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)2010年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說明2009的中國房地產(chǎn)平均銷售增長率達到54%，中國房地產(chǎn)企業(yè)已進入快速增長期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃2011年凈收入達到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會到危機感，因此制定出了針對性非常強的戰(zhàn)略規(guī)劃。對此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場進行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場態(tài)勢下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場擴張。龍湖物業(yè)把市場當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個市場開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，2004年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項目，誠然，其中可能有其它因

素存在，但我認為帶動其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場意識帶動公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來一直秉乘舍棄市場以成就地產(chǎn)品牌的萬科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營定位在拓展國內(nèi)物業(yè)管理市場上。

回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬于我們的市場規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進行全面提升，然后復(fù)制、擴展、延伸，實現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來，廣西物業(yè)市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場營銷體系的企業(yè)才能在市場浪潮中適應(yīng)市場發(fā)展和市場競爭的需要，使企業(yè)立于不敗

之地，得以長期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認識到市場營銷對企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融于經(jīng)營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、制定市場戰(zhàn)略、進行市場調(diào)研與預(yù)測、信息收集、人員管理、市場管理等多方面工作。

二、經(jīng)營

做好經(jīng)營是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國大型開發(fā)企業(yè)背景的萬科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營壓力，通過成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來補充物業(yè)服務(wù)費。這種情況不是萬科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國所有物業(yè)服

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第四篇：物業(yè)公司

管理處副經(jīng)理職責(zé)一、二、三、崗位名稱：管理處副經(jīng)理 直接上司：管理處經(jīng)理 下屬對象：維修班長、衛(wèi)士隊長、保潔領(lǐng)班、園藝師、技術(shù)

員、衛(wèi)士、保潔員、園丁

四、崗位概要：

協(xié)助管理處經(jīng)理貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)，落實各項決策指令和計劃，分管管理處工程、清潔、綠化、安全方面的工作，保證公司質(zhì)量目標(biāo)分解責(zé)任項的落實，確保本轄區(qū)各項工作的正常進行。

五、崗位職責(zé)：

1.貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)與各項決策指令，協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理落實管理處工作計劃。

2.接受物業(yè)管理處經(jīng)理的委托或分派，并在物業(yè)管理處經(jīng)理缺職時行使經(jīng)理職責(zé)。

3.負責(zé)制定工程、清潔、綠化、安全條線的管理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)管理處工程、清潔、綠化、安全方面的工作。

4.負責(zé)將質(zhì)量管理體系中相關(guān)要素落實到分管工作中，保證分管工作所涉公司質(zhì)量目標(biāo)、分解指標(biāo)的實現(xiàn)。

5.參與工程、清潔、綠化條線采購分供方的評定及對新接物業(yè)方案和合同的評審。

6.負責(zé)檢查管理處全體員工的工作質(zhì)量、進度、勞動紀律、儀容儀表。

7.協(xié)助管理處經(jīng)理處理業(yè)主的投訴事務(wù)，并保證快速落實及時處理。

8.協(xié)助管理處經(jīng)理做好對外聯(lián)絡(luò)事宜和對內(nèi)協(xié)調(diào)工作。

9.定期向上級述職，接受上級對崗位職責(zé)履行情況的檢查。

10.完成上級下達的其它各項任務(wù)。

六、任職要求：

1.知識要求：熟悉物業(yè)管理相關(guān)知識，熟悉相關(guān)法規(guī)，初步了解財務(wù)、行政、人事管理知識，大專以上文化背景或具有較豐富的行業(yè)管理經(jīng)驗和較高技術(shù)等級。

2.能力要求：有較強的管理能力、人際交往能力、良好的語言和文字表達能力。

3.經(jīng)歷要求：有二年以上本行業(yè)管理崗位經(jīng)驗。

4.職業(yè)道德：認真、負責(zé)、廉潔自律、自覺奉獻。

5.身體要求：身體健康、五官端正、精力充沛。

行政人員職責(zé)

一、崗位名稱：行政人員

二、直接上司：人事行政部經(jīng)理

三、崗位概要：

通過對公司合格供方的控制和日常采購工作的控制，為公司提供各類優(yōu)質(zhì)、價格適宜的物品，確保公司服務(wù)、經(jīng)營活動的正常、有序進行。

四、主要職責(zé)：

1.負責(zé)組織合格供方和關(guān)鍵物品的評審。

2.及時聽取使用部門對采購工作的意見，并及時改進。

3.負責(zé)制定每月工作計劃，并根據(jù)經(jīng)總經(jīng)理審批的采購計劃進行采購。

4.負責(zé)對采購物品的品牌、規(guī)格、型號、外觀質(zhì)量、保質(zhì)期、生產(chǎn)日期及應(yīng)提供的合格證、保修卡、使用說明書等內(nèi)容進行驗證，確保采購符合質(zhì)量要求。

5.認真貫徹“貨比三家”的采購原則，既講究物品質(zhì)量，又考慮價格因素，追求最佳性能價格比。

6.及時對不合格物品向供應(yīng)商聯(lián)系退、調(diào)事宜，造成損失的，負責(zé)向供應(yīng)商訴求賠償。

7.采購中如遇缺貨，及時反饋，并提出物品代用建議，經(jīng)所需部門同意后采購。

8.采購物品入庫應(yīng)與相關(guān)人員進行交接，并辦理有關(guān)手續(xù)。

9.不定期征詢部門、管理處對采購物品的意見。

10.定期向上級述職，并接受上級對崗位職責(zé)履行情況的檢查。

11.完成上級交辦的其他工作。

五、任職要求：

1.知識要求：熟悉物業(yè)行業(yè)各類材料的性能、價格、采購方法和管理知識，熟悉公司質(zhì)量管理體系關(guān)于采購工作的要求。

2.能力要求：有編制采購計劃的能力，有一定的談判能力。

3.經(jīng)歷要求：有二年以上本崗位相關(guān)工作經(jīng)驗及一年以上駕駛經(jīng)驗。

4.職業(yè)道德：廉潔自律、刻苦耐勞、認真仔細。

5.身體要求：身體健康、能吃苦耐勞。

質(zhì)管部副經(jīng)理崗位職責(zé)

一、崗位名稱：質(zhì)管部副經(jīng)理

二、直接上司：質(zhì)管部經(jīng)理

三、崗位概要：

通過協(xié)助部門經(jīng)理加強對公司質(zhì)量管理體系運行的控制和對服務(wù)質(zhì)量的最終監(jiān)視，確保體系的有效運行和服務(wù)質(zhì)量的提高。

四、崗位職責(zé)：

1.協(xié)助經(jīng)理協(xié)調(diào)各部門質(zhì)量活動的接口。

2.負責(zé)部門相關(guān)文件的編寫和修改工作。

3.參與公司不合格服務(wù)的控制工作。

4.參與實施公司內(nèi)部質(zhì)量審核工作。

5.參與實施公司管理評審工作。

6.參與體系過程和服務(wù)監(jiān)視工作。

7.參與體系數(shù)據(jù)分析、持續(xù)改進、糾正和預(yù)防措施的控制和管理工作。

8.參與配合和實施對體系文件的培訓(xùn)工作。

9.負責(zé)對公司關(guān)鍵的服務(wù)活動實行不定期的抽查，并對發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)整改進行監(jiān)督。

10.根據(jù)需要參與新接物業(yè)管理的策劃、投標(biāo)工作、合同評審工作和新增服務(wù)設(shè)計工作。

11.參與公司非貫標(biāo)管理處的內(nèi)部貫標(biāo)工作。

12.負責(zé)公司樓檢工作的組織實施。

13.參于組織公司相關(guān)管理處目標(biāo)完成情況的檢查、統(tǒng)計和匯總工作。

14.定期向上級述職，并接受上級對崗位職責(zé)履行情況的檢查。

15.完成上級交辦的其他工作。

五、任職要求：

1.知識要求：了解物業(yè)管理相關(guān)知識，熟悉國際質(zhì)量管理體系文件，大專以上學(xué)歷背景。

2.能力要求：較強的知識理解與運用知識的能力，較強的表達能力，一定的組織、管理能力。

3.經(jīng)歷要求：有本行業(yè)三年管理經(jīng)驗，有一年以上質(zhì)量管理經(jīng)驗。

4.職業(yè)道德：事業(yè)心強、作風(fēng)嚴謹、剛正不阿，遵守保密制度。

5.身體要求：身體健康、五官端正。

工程（機電）主管崗位職責(zé)

一、崗位名稱：機電主管

二、直接上司：工程部助理經(jīng)理

三、下屬對象：維修班長、技術(shù)員

四、崗位概要：

確保轄區(qū)電梯系統(tǒng)設(shè)備的正常運行，空調(diào)主機正常運行和冷凍（卻）水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助公司管理各小區(qū)空調(diào)及強弱電系統(tǒng)設(shè)備。

五、崗位職責(zé)：

1.負責(zé)轄區(qū)電梯系統(tǒng)設(shè)備及空調(diào)主機和冷凍（卻）水的維護管理，編制相應(yīng)管理制度和規(guī)程,提供設(shè)備的維護技術(shù)指導(dǎo)設(shè)備更新改造方案。

2.負責(zé)轄區(qū)電梯系統(tǒng)材料和空調(diào)主機維護材料采購、維護保養(yǎng)計劃的編制，并對維護保養(yǎng)成本進行控制。

3.負責(zé)按已審定維護保養(yǎng)計劃對轄區(qū)電梯及空調(diào)主機和冷凍（卻）水維護保養(yǎng)，定期檢查維護保養(yǎng)質(zhì)量。

4.轄區(qū)電梯及空調(diào)主機和冷凍（卻）水發(fā)生故障或有疑難問題，立即趕赴現(xiàn)場協(xié)調(diào)處理，盡可能減少對相關(guān)管理處服務(wù)的影響。

5.負責(zé)轄區(qū)電梯、空調(diào)設(shè)備維護保養(yǎng)記錄的檢查、收集、保障設(shè)備檔案記錄的及時性、準(zhǔn)確性、完整性。

6.配合公司樓檢及新承接物業(yè)的物管驗收工作。

7.參與公司機電方面的分供方評定和相關(guān)物品采購的評審工作。

8.負責(zé)與責(zé)任設(shè)備的轄區(qū)管理處的溝通、協(xié)調(diào)工作。

9.負責(zé)所轄員工的技術(shù)培訓(xùn)、作業(yè)指導(dǎo)及工作績效的考核。

10.定期向上級述職，并接受上級對崗位職責(zé)履行情況的檢查。

11.完成上級交辦的其他工作。

六、任職要求：

1.知識要求：熟悉機電及其相關(guān)專業(yè)的基本理論，熟悉物業(yè)管理相關(guān)知識，深入了解本專業(yè)相關(guān)的工作內(nèi)容和技術(shù)要求。

2.能力要求：具有很強的操作能力和應(yīng)急處理能力，有較好的工作計劃性，有一定的組織、管理能力，有一定的語言和文字表達能力。

3.經(jīng)歷要求：五年以上本專業(yè)的工作經(jīng)驗。

4.職業(yè)道德：經(jīng)常深入管理處了解相關(guān)系統(tǒng)的運行狀況，及時給予相關(guān)技術(shù)支持，嚴守工作紀律。

5.身體要求：身體健康。

文案策劃職責(zé)

一、崗位名稱：文案策劃

二、直接上司：人事行政部經(jīng)理

三、崗位概要：

通過企業(yè)文化、社區(qū)文化的有效工作，豐富小區(qū)業(yè)主的文化生活，加強與業(yè)主的交流，宣傳樹立企業(yè)的良好形象，并確保公司刊物及對外宣傳等工作達到質(zhì)量要求。

四、主要職責(zé)：

1.負責(zé)公司對外廣告、宣傳、聯(lián)絡(luò)工作。

2.負責(zé)公司所轄小區(qū)文化工作的計劃、組織和實施。

3.負責(zé)編輯、出版公司報刊、雜志。

4.負責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)工作。

5.做好公司訂閱的各種雜志的發(fā)送工作。

6.負責(zé)公司各類活動的圖片、音像資料的收集、整理工作。

7.配合各部門做好各類對外函件的包裝設(shè)計、制作工作。

8.定期向上級述職，并接受上級對本部門崗位職責(zé)履行情況的檢查。

9.完成領(lǐng)導(dǎo)或上級交辦的各項工作。

五、任職要求：

1.知識要求：熟悉物業(yè)管理行業(yè)、有一定的美學(xué)知識，大專以上學(xué)歷背景。

2.能力要求：有較強的文字和語言表達能力、有較強的社會能力和組織協(xié)調(diào)能力，能熟練使用攝像、攝影器材。

3.經(jīng)歷要求：有一定相關(guān)工作經(jīng)驗。

4.職業(yè)道德：有奉獻精神，認真負責(zé)，熱心為公司員工和訪客服務(wù)。

5.計算機技能：熟練運用辦公、編輯軟件。

6.身體要求：身體健康、五官端正、精力充沛。

第五篇：考察報告

關(guān)于赴金寨縣學(xué)習(xí)行政審批兩集中兩到位

工作的考察報告

縣政府：

為加快推進我縣“兩集中兩到位”工作，提高我縣行政審批效能整體建設(shè)水平，切實為群眾和企業(yè)服好務(wù)，經(jīng)縣領(lǐng)導(dǎo)同意，由縣行政服務(wù)中心牽頭，從縣編辦、法制辦、監(jiān)察局抽調(diào)人員組成考察組，于4月28日-29日赴金寨縣政務(wù)服務(wù)中心就行政審“兩集中兩到位”工作進行為期兩天學(xué)習(xí)考察。通過考察，我們對這項工作有了新的認識、受到了啟發(fā)、找到了自己的差距，明確了今后改進思路。現(xiàn)就有關(guān)情況報告如下：

一、金寨縣行政審批“兩集中兩到位”改革的主要做法和取得的成效

（一）金寨縣政務(wù)服務(wù)中心基本情況

金寨縣政務(wù)服務(wù)中心于2006年4月份正式掛牌運行，屬縣委、縣政府派出機構(gòu)。

領(lǐng)導(dǎo)體制：金寨縣委、縣政府成立了縣政務(wù)中心工作委員會和管理委員會，工委書記由縣委常委、紀委書記兼任，管委主任由縣委常委、常務(wù)副縣長兼任。同時，配備一名專職副書記、副主任并兼任辦公室主任，負責(zé)政務(wù)中心日常工作。

組織機構(gòu)：縣政務(wù)中心的組織機構(gòu)為“一辦兩中心”。即工委、管委辦公室、審批辦證中心、招投標(biāo)中心。投訴受 理中心作為縣紀委派出機構(gòu)，進駐中心辦公。

人員編制：政務(wù)中心工委、管委辦公室為行政正科級建制，審批辦證中心、招投標(biāo)中心為副科級建制，共有人員編制14人，其中行政編制8人，事業(yè)編制6人。縣投訴受理中心為行政正科級建制，人員配備2名，由縣紀委選派，日常工作在政務(wù)中心。

窗口設(shè)置：政務(wù)中心現(xiàn)有東、西兩個辦事大廳，總面積1200平方米，進駐單位45家，窗口工作人員78人。另外，該縣還設(shè)立了5個分中心，涉及項目16個，窗口工作人員79人。

（二）“兩集中兩到位”改革情況

2009年，金寨縣選擇建設(shè)局、林業(yè)局、藥監(jiān)局、地稅局、工商局五個單位進行了行政審批制度改革試點工作，在試點工作取得經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，該縣決定全面推進縣政府部門行政審批“兩集中兩到位”改革工作。2010年9月1日，縣委、縣政府召開了改革工作動員大會，全面拉開了行政審批“兩集中兩到位”改革工作序幕。

1、主要做法。一是成立組織，加強領(lǐng)導(dǎo)。為確保改革工作深入扎實推進，金寨縣專門成立了“兩集中兩到位”改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長親自擔(dān)任組長，縣政務(wù)服務(wù)中心工委書記、管委主任為副組長，有關(guān)單位一把手為成員，專門負責(zé)改革工作的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和考核工作。同時，領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)了四個專門工作小組，即項目清理組、機構(gòu)整合組、綜合協(xié)調(diào)組和監(jiān)督檢查組，具體落實各項改革工作任務(wù)。二是制定方案，有序推進。為保證改革工作扎實有序推進，縣委、縣政府制定了改革工作實施方案，明確了改革的方法步驟、重點任務(wù)和時間要求，共分為動員部署、制定方案、集中進駐和檢查整改四個階段。根據(jù)各階段工作任務(wù)要求，還專門編排了行事歷，對各階段的工作任務(wù)和時間要求進行了細化，方便改革單位和工作小組的操作掌握，扎實有序地推進改革工作。三是明確責(zé)任，分工協(xié)作。行政審批“兩集中兩到位”改革是行政審批制度的創(chuàng)新之舉，必須統(tǒng)一思想，形成共識，上下同心，合力推進。在具體工作中，縣政務(wù)中心工委、管委負責(zé)改革工作的組織實施，進駐政務(wù)中心的窗口單位是改革的實施主體，各單位的一把手是改革的直接責(zé)任人，縣紀委、組織部、編辦、法制辦、政務(wù)中心等做好支持配合和指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作，縣紀委派駐縣直單位紀檢組先后開展了四次督查活動，保證了改革推進的序時進度，形成了齊抓共管的良好氛圍。四是嚴明紀律，加強督查。行政審批“兩集中兩到位”改革工作是該縣縣委、縣政府確立的一項重點工作，為確保完成改革工作任務(wù)，縣委、縣政府要求縣紀委、監(jiān)察局把“兩集中兩到位”改革落實情況，作為效能監(jiān)察的重點，實行全程跟蹤，動態(tài)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題，及時督促整改。同時，將“兩集中兩到位”改革落實情況，作為效能考評的重要內(nèi)容，納入對各單位的月度考評和年終考評。同時，組織有關(guān)部門進行檢查驗收。嚴明的工作紀律和有力的監(jiān)督手 段，確保了“兩集中兩到位”改革工作順利推進。

2、主要成效。全面推進行政審批“兩集中兩到位”改革工作，歷時四個月，到12月底全部結(jié)束。本次改革涉及縣直部門和單位45個，其中，39個部門和單位調(diào)整了內(nèi)設(shè)機構(gòu)，歸并了審批服務(wù)職能；41個部門和單位開展了項目清理，行政審批服務(wù)項目由452個減少到398個；調(diào)整了政務(wù)中心窗口設(shè)置和進駐人員，共設(shè)立窗口35個，綜合窗口2個，窗口工作人員78人。其中，新增獨立窗口10個，新增窗口工作人員26人；共投入資金50多萬元，改建了審批辦證大廳，更新了辦公設(shè)備，配套了辦公用品；國稅局、工商局、公安局、煙草局4家單位專網(wǎng)專線新進駐政務(wù)中心。通過改革，政務(wù)中心窗口建設(shè)不斷加強，制度建設(shè)不斷創(chuàng)新，平臺建設(shè)有了質(zhì)的飛躍，改革工作取得了顯著成效。

（1）調(diào)整歸并了審批職能。根據(jù)縣機構(gòu)改革“三定”工作和“兩集中兩到位”改革方案要求，45個改革單位在對內(nèi)部審批職能進行重新梳理歸并的基礎(chǔ)上，認真制定了“三定方案”和改革方案，縣政務(wù)服務(wù)中心配合縣編辦對各單位的方案進行審批把關(guān)后，由縣編辦予以批復(fù)和函復(fù)。一是對縣政府工作部門，由縣編辦根據(jù)單位的“三定方案”予以批復(fù)；二是對三權(quán)在上的垂直管理部門和單位，由縣編辦根據(jù)部門和單位制定的改革方案予以函復(fù)。全縣基本實現(xiàn)了行政審批由分散到集中的工作目標(biāo)。

（2）組建了審批服務(wù)股室。堅持機構(gòu)、人員、職數(shù)三不 突破的原則，全縣39個改革單位在歸并職能的基礎(chǔ)上，通過單設(shè)、聯(lián)名、掛牌或合署的形式，組建了行政審批服務(wù)股室，并根據(jù)工作需要，進駐政務(wù)中心辦公。其中，縣發(fā)改委等13個單位以單設(shè)的方式成立了行政審批服務(wù)股；縣國土局等11個單位以聯(lián)名的方式成立了行政審批服務(wù)股；縣人口計生委等7個單位以掛牌的方式成立了行政審批服務(wù)股；縣國稅務(wù)局等8個單位成立行政審批服務(wù)股與相關(guān)股室合署辦公。同時，進一步明確其他內(nèi)設(shè)機構(gòu)不再有任何形式的行政許可（審批）職能，政務(wù)中心的審批服務(wù)機制進一步理順。

（3）清理了行政審批項目。為配合行政審批“兩集中兩到位”改革工作，縣法制辦專門下發(fā)文件，對全縣行政審批（許可）項目進行了第四次全面清理。經(jīng)單位清理上報，法制辦審批把關(guān)，縣政府研究批準(zhǔn)，以縣政府辦公室文件對外公布，全縣審批服務(wù)項目由452個減少到398個。結(jié)合項目清理，政務(wù)中心對項目流程進行了再梳理，以完善審批事項、審批條件、申報材料、辦事程序、收費標(biāo)準(zhǔn)、法律依據(jù)、辦理時限和輸結(jié)果“八公開”為主要切入點，進一步減少審批環(huán)節(jié)，優(yōu)化項目流程，精減申報材料，壓縮辦理時限，提高審批效率。

（4）完善了審批工作機制。一是落實首席代表制。真正落實窗口首席代表在行政審批工作中的受理權(quán)、辦理權(quán)、監(jiān)督權(quán)、協(xié)調(diào)權(quán)和公章使用權(quán)，提高窗口現(xiàn)場辦結(jié)率。二是堅持一審一核制。按照“下放審批權(quán)限、減少審批環(huán)節(jié)”的要 求，凡是一審一核事項，必須在審查和核準(zhǔn)兩個環(huán)節(jié)內(nèi)完成，不得擅自增加審批環(huán)節(jié)，更不得搞“體外循環(huán)”。三是嚴格限時辦結(jié)制。按照比法定時限減少30%以上的標(biāo)準(zhǔn)，確定承諾辦理時限并實行超時默認。四是明確審批專章制。在辦理行政許可（審批）事項中，一律使用行政許可（審批）專用章，明確規(guī)定行政許可（審批）專用章與單位行政機關(guān)印章具有同等法律效力。五是推行告知承諾制。在辦理企業(yè)設(shè)立或變更登記時，對依法需要前置審批的事項，行政審批機關(guān)以書面形式告知申請人，申請人以書面形式向行政審批機關(guān)作出承諾，可以采取“先辦后補”的方式，出具有關(guān)批準(zhǔn)文件或辦理相關(guān)證照。六是完善并聯(lián)審批制。按照“一門受理，抄告相關(guān)，同步審批、限時辦結(jié)、代理服務(wù)、特事特辦”的要求，凡涉及兩個或兩個以上部門審批的事項，均實行集中統(tǒng)一聯(lián)合辦理。

（5）加強了窗口規(guī)范化建設(shè)。一是調(diào)整了窗口設(shè)置。把原綜合窗口中涉及便民便企、基本建設(shè)以及并聯(lián)審批牽頭單位的改設(shè)獨立窗口。同時，撤銷供水、供電分中心，在政務(wù)中心設(shè)立獨立窗口。本次改革新增獨立窗口10個。二是調(diào)整了窗口布局。綜合考慮審批業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性，進一步調(diào)整了窗口布局，初步形成了基本建設(shè)類、登記注冊類和綜合服務(wù)類三大特色鮮明的審批區(qū)域。三是充實了窗口人員。按“配強、配好、配齊”的要求，進一步調(diào)整充實了窗口工作人員，任命了行政審批服務(wù)股股長和首席代表，中心新增窗口工作 人員26人。四是改善了辦公條件。積極爭取縣政府支持，先后投入財政資金50多萬元，改建一個新的審批辦證大廳，更新電腦82臺、打印機17臺，為加強政務(wù)中心標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)打下了良好基礎(chǔ)。

二、我縣“兩集中兩到位”工作開展情況

3月19日全縣行政審批“兩集中兩到位”工作動員會議以后，大多數(shù)單位主要領(lǐng)導(dǎo)都很重視，及時召開專題會議進行研究，制定部門實施方案，同時成立了相應(yīng)組織，召開全體干部會議進行動員部署，各項工作有序開展。工作開展力度較大、進度較快的單位有縣文化體育旅游局、教育局、衛(wèi)生局、藥監(jiān)局、質(zhì)監(jiān)局、林業(yè)局、環(huán)保局、住建委、氣象局、農(nóng)委、水務(wù)局等單位。但這項工作進展不平衡，有的單位以審批事項需集體研究為由不愿開展這項工作，有的單位反映人員編制較少，審批項目、人員進中心有困難；有的單位反映審批項目較少，正準(zhǔn)備向縣政府請示不進中心。截至5月5日，仍有縣經(jīng)委、發(fā)改委、煙草專賣局、市容局、公安局等單位工作進展緩慢，部門實施方案沒有上報。“兩集中兩到位”工作是深化行政審批制度改革的一項重要舉措，涉及到部門權(quán)利的再分配，上述問題的存在，主要是這些部門的領(lǐng)導(dǎo)和人員存在怕失權(quán)、怕失控、怕失業(yè)的“三怕”思想，工作不積極、不主動。

二、下一步工作建議

從金寨縣考察學(xué)習(xí)回來以后，我們深感下一步的工作任 務(wù)較重，工作壓力較大。審批項目清理、審批職能歸并及股室設(shè)置和審批項目、人員進駐是三個重要環(huán)節(jié)，為更好的推動此項工作，現(xiàn)提出以下四點建議：

一、進一步明確縣行政審批“兩集中兩到位”工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位的職責(zé)，建議成立四個工作組。

（一）機構(gòu)整合組 組 長: 孫業(yè)茂 副組長：楊 芳

主要職責(zé)：負責(zé)對實施行政審批“兩集中兩到位”工作單位內(nèi)設(shè)機構(gòu)調(diào)整、工作職能歸并和行政審批股的組建進行指導(dǎo)、審核、批復(fù)或函復(fù)等工作。

（二）項目清理組 組 長: 馬步林 副組長：朱西山

主要職責(zé)：負責(zé)對實施行政審批“兩集中兩到位”工作單位的行政審批、許可項目清理工作進行指導(dǎo)、審核并報縣政府批準(zhǔn)公布。

（三）綜合服務(wù)組 組 長：李少華 副組長：潘家標(biāo)

主要職責(zé)：負責(zé)對全縣行政審批“兩集中兩到位”工作方案制定及組織實施工作。

（四）監(jiān)督檢查組： 組 長：龐月榮 副組長: 劉亞杰

主要職責(zé)：負責(zé)對全縣行政審批“兩集中兩到位”工作進行全程監(jiān)督檢查。

二、進一步加大工作督查力度，在各單位實施進駐前、進駐中、進駐后三個階段進行三次以上重點督查，同時建議今后的督查工作由縣紀委、監(jiān)察局負責(zé)，行政服務(wù)中心、編辦、法制辦等抽調(diào)業(yè)務(wù)人員配合。

三、由于這項工作是縣政府今年重點工作，落實應(yīng)主體為縣政府各個具有行政審批權(quán)限的部門，建議將這項工作作為全縣綜合考核評比的一項內(nèi)容，納入綜合考核。

四、根據(jù)部分單位行政審批項目較少的實際情況（如經(jīng)委、科技局、檔案局、統(tǒng)計局、煙草專賣局、氣象局、地震局、司法局等）,借鑒金寨縣的經(jīng)驗，科學(xué)合理設(shè)置綜合窗口，這樣既能方便辦事群眾，又能充分利用現(xiàn)有行政資源。

縣“兩集中兩到位”工作考察組

二〇一一年五月四日