第一篇：營改增后物業公司代收水電費

營改增后物業公司代收水電費、暖氣費問題

導讀：物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。??

山東國稅：關于物業公司代收水電費、暖氣費問題

物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。

對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待：

1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅；

2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶；

（3）物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。

小陳稅務理解和建議：

財稅（2016）36號文件《附件1.營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十條規定：

一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。

也就是說：物業公司在提供物業服務的同時，銷售水電，是否屬于“銷售水電”和“提供物業”的混合銷售，應該根據物業公司的“性質”判斷繳納增值稅，一般情況下物業公司屬于非“從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶”，也就是說按照提供物業服務開具包含水電費的物業服務發票；同時物業公司公司取得水電費的進項稅額也可以正常抵扣。

這樣也解決了，實務中由于物業公司無開具水電費發票的“資質”，商戶無法取得水電費發票進項稅額抵扣，及企業所得稅稅前扣除的潛在風險問題。

第二篇：物業公司代收水電費問題

物業公司代收水電費如何處理? 李志遠 / 2016-08-13 927 0

文字 大 正常 小

?

標簽： ?

水電費 ?

物業公司 ?

生活服務業營改增 ?

聲明：本文由會說作者撰寫，觀點僅代表個人，不代表中國會計視野。文中部分圖片來自于網絡，感謝原作者。導讀：分兩種情況：一是轉售，一是代收

問：物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策，如何掌握？

答：根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，物業公司收取水電費，可視以下兩種情況處理：

一是物業管理公司銷售水、電行為。供水、供電公司統一將水、電銷售給物業管理公司，統一向物業管理公司結算收取水、電費，并向物業管理公司開具貨物銷售發票。再由物業管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為，屬于物業管理公司銷售水、電行為。物業管理公司發生上述銷售水、電行為的，應向當地主管國稅機關領取貨物銷售發票開具給用戶，并按銷售貨物計算繳納增值稅。

二是物業管理公司代收水、電費行為。物業管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

1、持有相關代收協議；

2、物業公司不墊付資金；

3、代收水、電費時，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發票轉交給用戶；

4、物業管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款。如果物業管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款的同時，另外收取手續費，那么手續費部分按照經紀代理服務計算繳納增值稅。

第三篇：物業公司代收水電費的法律分析

物業公司代收水電費的罪與罰——法律分析及對策

近年來，因物業服務企業代收水電費而導致捆綁收費，強制業主繳納物業費、停車費；收費后不向電力公司、自來水公司繳納，致使斷水斷電；在政府定價基礎上上浮收取水電費等損害業主權利的事情層出不窮；物業公司代收水電費造成的糾紛已經成為政府投訴最多的問題之一。

筆者自己就層因物業公司捆綁收費而被強制收取路面停車場停車費，其中的維權路有多艱難，也只有作為律師的業主們心里最清楚。對于物業捆綁式地收取物業費與水電費，筆者曾致電自來水公司與供電公司以及12315熱線、價格投訴電話等，但得到的答復：“小區屬于“二次供水”與“二次供電”的情況。小區內的供水與供電設備以及管道線路都由開發商投資建設，產權歸屬開發商或者物業，其所有的管理也由物業負責，所以收費也由他們收取。”供電公司的投訴電話甚至告訴筆者：“我們電力公司的用戶是物業公司，不是業主，因此我們只對物業公司收費，不針對業主收費”。也就是說，每一位業主并不是供水或者供電公司的直接客戶，他們只是將水或者電送到小區的總線路表之前，進入小區后則由物業來負責了。所以，業主也就不能直接將水電費交給水電供應單位了。

筆者可以明確的告訴各位業主，電力公司、自來水公司、物業公司的做法統統都是違法的。拿供電來說：《中華人民共和國電力法》、《中華人民共和國電力供應與使用條例》、《供電營業規則》均有明確規定，電力供應企業只能向電力使用者（用戶）直接提供電力。例如：《電力供應與使用條例》第十三條規定“供電企業一般不采用躉售方式供電，以減少中間環節。特殊情況需開放躉售供電時，應由省級電網經營企業報國務院電力管理部門批準。躉購轉售電單位應服從電網的統一調度，按國家規定的電價向用戶售電，不得再向鄉、村層層躉售。電網經營企業與躉購轉售電單位應就躉購轉售事宜簽訂供用電合同，明確雙方的權和義務。躉購轉售電單位需新裝或增加躉購容量時，應按本規則的規定辦理新裝增容手續。”

“第十四條 用戶不得自行轉供電。在公用供電設施尚未到達的地區，供電企業征得該地區有供電能力的直供用戶同意，可采用委托方式向其附近的用戶轉供電力，但不得委托重要的國防軍工用戶轉供電。”

所謂躉售根據百度百科的解釋為：

《電力法》第二十五條 供電企業在批準的供電營業區內向用戶供電。供電營業區的劃分，應當考慮電網的結構和供電合理性等因素。一個供電營業區內只設立一個供電營業機構。

也就是說，電力公司只能向用戶直供電。如果按照電力公司與物業公司的理解，物業公司系電力公司的用戶，那么業主即系向物業公司購電，物業公司將電力轉售給業主。依據2005年12月1日起施行的《電力業務許可證管理規定》（電監會9號令）第四條，“在中華人民共和國境內從事電力業務，應當按照本規定取得電力業務許可證。除電監會規定的特殊情況外，任何單位或者個人未取得電力業務許可證，不得從事電力業務。本規定所稱電力業務，是指發電、輸電、供電業務。其中，供電業務包括配電業務和售電業務。”所以物業公司若向社區業主收取電費，就應當具備相應的資質并取得電力業務許可證。鑒于此轉供電受到嚴格限制，且供電企業必須具有售電資質。在此行為中，物業公司超經營范圍經營，應當受到相應的行政處罰，電力公司明知物業公司轉售行為而將電力供應給物業公司同樣具有不當的行為，違反相關電力管理法律法規，應當受到相應的行政處罰。

同時，根據國務院發布的《物業管理條例》第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

根據上述條例規定，物業公司若向業主收取電費、水費，必須是經過供水、供電企業的委托。

基于以上分析，筆者向業主提示如下解決方案，供業主在受到權利侵害時使用：

1、向電力企業的行政主管部門投訴。

根據《電力業務許可證管理規定》第四十條 未依法取得電力業務許可證非法從事電力業務的，應當責令改正，沒收違法所得，可以并處以違法所得5倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

根據《電力供應與使用條例》第三十八條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由電力管理部門責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款：

（一）未按照規定取得《供電營業許可證》，從事電力供應業務的；

（二）擅自伸入或者跨越供電營業區供電的；

（三）擅自向外轉供電的。

2、向電力企業申請開辦居民用電戶。電力部門公示的申辦程序為：

3、起訴物業公司、供電公司，要求向業主直接供電，并直接向業主收取費用。

第四篇：物業公司代收水電費暖氣費交納增值稅

物業公司代收水電費暖氣費交納增值稅 物業管理公司，代收水電費暖氣費問題如何交納增值稅？

物業公司代收水電費暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待：

1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅；

2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶；（3）物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。

第五篇：物業公司代收水電費必須開服務業通用發票

物業公司代收水電費必須開服務業通用發票

根據《中華人民共和國發票管理辦法》和《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》的有關規定，山東省地稅局和國稅局的通知明確規定，物業管理企業收取代業主支付的水、電、暖、燃氣、有線電視、互聯網使用等費用時，使用稅控收款機或計算機開具省地稅局監制的《山東省××市服務業、娛樂業、文化體育業通用發票》，開具時應當分項列明代收款項的名稱及金額。

物業管理企業向業主開具代收費用發票后，水、電、暖、燃氣、有線電視、互聯網運營等部門不得再向業主開具發票。業主直接向上述部門繳納費用的，應當取得上述部門開具的發票。