第一篇：陜北煤電基地項目融資案例分析

陜北坑口電站項目融資案例分析

一.項目概況：

隨著我國經濟的發展，黨和政府決定加快實施西部大開發發展戰略，在“十五”期間，將在陜北建設大型坑口電站。該項目作為國家實施西部大開發戰略的重要組成部分，不僅發揮了陜北的資源優勢，促進革命老區的經濟發展，更是國家高瞻遠矚、總攬全局、面向新世紀做出的重大決策，具有十分重大的經濟和政治意義。

該項目位于陜北榆林地區，是煤電一體化聯營，綜合開發利用陜北煤炭資源，生產的電力全部送往華北、山東電網。坑口電站規劃總容量2280（38×60）萬千瓦發電機組，總投資約400億元人民幣，項目前期包括神木電廠360（規劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發電機組和配套年產1000萬～1500萬噸的黃土廟煤礦；府谷電廠360（規劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發電機組和配套年產1000萬～1500萬噸的三道溝煤礦；榆林電廠240（4×60萬千瓦）萬千瓦發電機組和配套年產800萬～1200萬噸的金牛煤礦，全部建成后將成為我國裝機容量最大的坑口電站基地。

榆林地區煤炭儲量豐富，已探明儲量1427.4億噸，煤田開采條件優越，投資少，成本低，煤質優良，屬特低灰份、特低硫、特低磷、中高發熱量的優質環保動力煤；榆林境內地表水、地下水資源豐富；榆林市轄區人口密度為每平方公里73人，工業很少，坑口電站建成投產后，其二氧化硫排放指標仍在總量控制范圍之內，各項環境指標仍低于國家二級標準；榆林距華北電網負荷中心北京的距離僅為450公里左右，是西北地區實施“西電東送”北部通道最理想的送出點。該項目造價低，電價優勢明顯，競爭能力強；具有長期、穩定的電力市場，項目的經濟效益十分明顯。

二、項目資金結構：

建設陜北坑口電站總投資約需400億元人民幣，投資額巨大，按照新建電力項目20%資本金要求，完成該項目的建設，投資方需投入資本金達80億元左右。另外，需要融資320億元，方能滿足項目資金需要。電力企業所處公用基礎產業特點是行業回報率不高，單靠企業自己內部的條件，很難完成項目的建設，必須采取有力措施，擴大融資渠道。經過研究論證，制定出以下的籌資方案：

1.招商引資

招商引資即引入外部投資者，共同參與項目建設，解決資本金缺口，按照國家有關建設項

目的相關規定，項目建設必須采用現代企業制度，由幾家投資方共同出資，成立項目有限責任公司。這也是國內、國際通行作法，各投資方按照出資比例，投入資本金，享受投資回報，承擔投資風險；項目公司負責資本金外的融資，負責項目的建設、管理營運，償還債務，承擔建設、經營責任。融資擔保可由投資方按照出資比例提供擔保。

2.銀行貸款

銀行貸款。由于項目投資巨大，建設周期長，需要長期資金的支持，作為基礎能源行業，項目投產后收入非常穩定，特別是該項目生產的電力主要送往華北、山東電網，這些地區經濟發達，電力需求增長保持了8%左右的速度，電力市場前景較好。坑口電站的煤價低，運輸費用便宜，具有上網電價優勢，市場競爭性強，項目未來的償還能力很有保障。

3.其他融資方式

本項目資本金占項目總投資的20%，約80億元，對投資方自身的投資實力以及自有資金的籌措能力和對國家金融政策和金融品種的把握有較高的要求。由于該項目屬于國家重點發展項目，受到國家產業政策支持，對于投資方而言，通過上市增發新股或者是配股方式籌措資金是一種渠道。

在投資方資產負債率不高的條件下，公司具有長期、穩定的償債能力，也可通過申請發行企業債卷解決，目前國家的利率水平較低，有利于發行企業債卷融資，企業債卷票面利率規定要求不低于同期的國債利率，不高于同期存款利率的40%，中短期債卷3年期為2.1%～2.94%，5年期為2.88%～4.032%，長期債卷10年期為4.4%～4.6%，15年期為4.9%～5.4%，20年期為5.5%～6%，低于同期的貸款利率，同時債卷發行后，可以申請上市流通交易，債卷利率高于銀行存款利率，對投資者有吸引力。申請發行長期企業債卷，也是籌資的一種選擇。

三、項目融資分析：

建設陜北坑口電站項目是抓住西部大開發的歷史機遇，按照“十五”規劃，貫徹“西電東送，南北互供，全國聯網”的戰略部署，是一項功在當代、利在千秋的宏偉工程。該項目的建設得到了各級政府和領導的大力支持，國家計委也充分認可了該項目的關鍵地位和作用，其建設意義重大，是國家重點扶持的項目。由于坑口電站規劃總容量2280萬千瓦，比建設中的三峽水電站還要大得多，故投資額巨大。該項目融資有以下幾個特點：

1.項目前景好

該項目受到國家產業政策的支持，而且是投資能源建設，而能源的緊缺直接影響到經濟發展。我國北方的電力供應緊張是長期困繞經濟建設的問題，很多大中型工業項目上馬還需要自建發電系統，因此，“西電東送”就是利用西北的煤炭資源優勢解決東部的電力緊缺，所以該

項目的市場前景很好。

另一方面，電力行業在我國基本屬于壟斷行業，市場的競爭局面并不明顯，再加之該項目用煤成本低，冷卻用水且利用地下水資源，不受河水因季節變化的影響，生產穩定，市場有保障，資金回收可靠，償還能力強。

2.投資額高

項目總投資約需400億元人民幣，除去20%的資本金，即80億元，還需融資320億元。3.時間跨度大

工程是分期建設，總工期是在十年以上，而資金是逐年注入的，前面的工程已投入運行，后面的工程還未開始建設。

4.融資方案多

因該項目的前景好，又是國家重點項目，投資回報有保障，各方投資的積極性都很高，因此，可供選擇的融資方案也很多。

通過對幾種投資方案進行分析，各有特點。招商引資首先對外部投資者進行征詢和篩選，然后對其實力進行考察，征選出實力較強的投資者。外部投資者在相互合作中特別是資金、技術、管理、資源、市場優勢互補至關重要，可強化投資者的信心。此方式投資方、項目公司各層次責、權、利清晰，符合現代企業制度要求，有利于項目的建設和管理，可降低造價、控制成本，為電站后續經營奠定良好基礎，確保投資回報。

四．項目融資保障：

1．項目資金利用

銀行貸款間接籌資方式成本相對較高，但解決資金量大，資金供應穩定，有國家目前鼓勵投資電力等基礎設施政策支持，通過多家銀行組成的財團貸款，提供資金具有可靠的保證，通過項目有限責任公司與各家銀行簽訂固定資產投資長期貸款協議，各出資方則按照出資比例為項目公司的貸款提供擔保，項目融資可得到有效解決。

發行新的股本或債卷是籌集長期資金的途徑，通常企業的固定資產投資可用長期資本籌資，并且使長期債務的期限與所置資產的壽命相匹配，用固定資產在壽命期內產生的效益為長期負債還本付息。若將用于所置固定資產的長期負債換成短期負債，則必須每年借新債來償還舊債，每年都要根據市場利率調整短期借款的利率，這使企業履行的支付責任不確定，增大企業償還債務的風險。

2.項目營運資本

營運資本是投入流動資產的資本，流動資產包括了現金、有價證卷、應收帳款和存貨等，流動資產是企業從購買原材料進行生產，直至銷售產品收回貨款這一生產和營銷過程中所必須的資產。企業流動資產所占用的資金一部分來源于長期資本，一部分來源于短期負債。

從陜北坑口電站項目的情況來看，是建設將煤炭資源轉化為電力能源過程的工程，企業的產品是電力，電力能源在我國的行業壟斷狀況是存在的，流動資產中的應收帳款相對其它行業周轉要快一些。流動資產中的存貨包括原材料、零配件、半成品和成品等，因本項目建設中電站和煤礦是配套建設，統一管理，原料的來源已由企業自己控制；而生產用水是抽取地下水，其取水系統也隨項目配套建設，由于該項目產品的特殊性，以及項目配套完善，組織生產具有較強的獨立性，受銷售和生產呈季節性或周期性變化影響很小，故流動資產中穩定流動資產所占的比例比波動流動資產所占比例大很多，所以，根據本項目償還能力強，產品市場好的特點，將部分穩定流動資產也用中短期負債來解決，可降低資本成本。

本項目是國家重點項目，政府的支持使項目的資金運作有極大的優勢，再加上行業壟斷使應收帳款及時回收，存貨量少，市場需求量大，需最大限度發揮生產能力等，都使短期負債的支付有保障。因此，采用長、中、短期融資策略相結合的方式，合理的運用和安排資金，是能夠使項目營運資本的管理更合理化，保證項目的建設資金需求，使項目能夠以較低成本產生最好的效益。

電力產品這種特殊成品作為存貨是不易保存的，根據對電力市場的調查，東部經濟發達地區，電力供應仍很緊張，電力資源的缺乏往往不僅不能限制生產，反而應加大生產能力，因此在存貨一項，不會積壓大量資金。而應收帳款和存貨往往在流動資產中占有很大比例，這使得營運資本的管理得到了簡化。

五．綜合評價： 項目融資的關鍵首先在于項目本身符合國家產業政策的要求，本項目順應了西部大開發的戰略，同時又是投資與經濟建設密切相關的能源產業，具有很好的市場前景，項目充分利用了陜北產煤的資源優勢，就地轉化為電力資源，既解決了煤炭資源外運的困難，又解決了東部電力能源缺乏的困境，項目的收益也較好，具有較強的償還能力和償債保證。在國家宏觀經濟形勢下，充分利用投資者的積極性，中短期和長期融資方案都應吸納，便于采取多種資金籌資方式和金融品種綜合運用，滿足整個項目建設的資金需求。在項目建設階段，通過合理調度資金，保證資本金的早期投入，可以減少項目的財務費用，在一定程度上，降低了工程造價，達到既滿足資金需求又有效降低資金成本的目的。

第二篇：陜北煤電基地項目融資案例分析1（推薦）

陜北煤電基地項目融資案例分析

一.項目概況： 該項目位于陜北榆林地區，是煤電一體化聯營，綜合開發利用陜北煤炭資源，生產的電力全部送往華北、山東電網。坑口電站規劃總容量2280（38×60）萬千瓦發電機組，總投資約400億元人民幣，項目前期包括神木電廠360（規劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發電機組和配套年產1000萬～1500萬噸的黃土廟煤礦；府谷電廠360（規劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發電機組和配套年產1000萬～1500萬噸的三道溝煤礦；榆林電廠240（4×60萬千瓦）萬千瓦發電機組和配套年產800萬～1200萬噸的金牛煤礦，全部建成后將成為我國裝機容量最大的坑口電站基地。

二、項目融資分析： 建設陜北煤電基地項目是抓住西部大開發的歷史機遇，按照“十五”規劃，貫徹“西電東送，南北互供，全國聯網”的戰略部署，是一項功在當代、利在千秋的宏偉工程。該項目的建設得到了各級政府和領導的大力支持，國家計委也充分認可了該項目的關鍵地位和作用，其建設意義重大，是國家重點扶持的項目。由于坑口電站規劃總容量2280萬千瓦，比建設中的三峽水電站還要大得多，故投資額巨大。因此，選好籌資方案，做好融資工作是保證工程順利實施的一項關鍵工作。該項目融資有以下幾個特點：

1.項目前景好

該項目受到國家產業政策的支持，而且是投資能源建設，而能源的緊缺直接影響到經濟發展。

2.投資額高

項目總投資約需400億元人民幣，除去20%的資本金，即80億元，還需融資320億元。3.時間跨度大

工程是分期建設，總工期是在十年以上，而資金是逐年注入的，前面的工程已投入運行，后面的工程還未開始建設。

4.融資方案多

因該項目的前景好，又是國家重點項目，投資回報有保障，各方投資的積極性都很高，因此，可供選擇的融資方案也很多。

三、項目資金來源： 建設陜北坑口電站總投資約需400億元人民幣，投資額巨大，按照新建電力項目20%資本金要求，完成該項目的建設，投資方需投入資本金達80億元左右。另外，需要融資320億元，方能滿足項目資金需要。電力企業所處公用基礎產業特點是行業回報率不高，單靠企業自己內部的條件，很難完成項目的建設，必須采取有力措施，擴大融資渠道。經過研究論證，制定出以下的籌資方案： 1.招商引資

招商引資即引入外部投資者，共同參與項目建設，解決資本金缺口，按照國家有關建設項目的相關規定，項目建設必須采用現代企業制度，由幾家投資方共同出資，成立項目有限責任公司。

2.項目融資

項目融資即銀行貸款。由于項目投資巨大，建設周期長，需要長期資金的支持，作為基礎能源行業，項目投產后收入非常穩定，特別是該項目生產的電力主要送往華北、山東電網，這些地區經濟發達，電力需求增長保持了8%左右的速度，電力市場前景較好，坑口電站的煤價低，運輸費用便宜，具有上網電價優勢，市場競爭性強，項目未來的償還能力很有保障。

3.其他融資方式

本項目資本金占項目總投資的20%，約80億元，對投資方自身的投資實力以及自有資金的籌措能力和對國家金融政策和金融品種的把握有較高的要求。

四、分析與評述 項目融資的關鍵首先在于項目本身符合國家產業政策的要求，本項目順應了西部大開發的戰略，同時又是投資與經濟建設密切相關的能源產業，具有很好的市場前景，項目充分利用了陜北產煤的資源優勢，就地轉化為電力資源，既解決了煤炭資源外運的困難，又解決了東部電力能源缺乏的困境，項目的收益也較好，具有較強的償還能力和償債保證。在國家宏觀經濟形勢下，充分利用投資者的積極性，中短期和長期融資方案都應吸納，便于采取多種資金籌資方式和金融品種綜合運用，滿足整個項目建設的資金需求。因該項目產品的特殊性，進一步簡化了營運資本的管理，提高了營運資本的經營效益，在保證資金需求的同時，盡可能減少融資的成本，提高收益，如采用適中型的籌資策略，會使籌資成本偏高，可采用激進型的籌資策略，項目因政府支持及行業壟斷并具有償還能力強和產品市場前景好的優勢，可極大限度的化解激進型籌資策略帶來的風險。在項目建設階段，通過合理調度資金，保證資本金的早期投入，可以減少項目的財務費用，在一定程度上，降低了工程造價，達到既滿足資金需求又有效降低資金成本的目的。

第三篇：煤電基地水資源供應能力分析.

煤電基地水資源供應能力分析

西部和北部主要煤炭產區水資源缺乏，大力提倡節約用水、循環用水勢在必行。我國水資源(地表水和地下水)分布總體呈“南富北貧”的特點。晉陜蒙寧新黑等6省區煤炭資源豐富，保有儲量約占全國的79.7%，而水資源總量僅占全國的9.98%。在這六省區規劃建設的十個煤電基地(山西、陜北、彬長、寧東、蒙西、錫盟、呼盟、寶清、哈密和準東)中，彬長、呼盟和寶清地區水資源相對豐富，且開發利用率低，未來地表水的開發利用潛力較大，是新增水資源供應的主要來源；蒙西、錫盟、陜北、寧東、哈密和準東地區水資源較為缺乏，地表水開發利用率相對較高，未來需要采取多種方式提高供水能力。

通過采取措施，在滿足工農業、生活及生態用水的基礎上，我國西部、北部主要煤炭產區具備大規模建設煤電基地的水資源支撐條件。2007—2008年，晉陜蒙寧新黑等6省區相繼開展了煤電基地建設水資源供應能力研究，并通過當地水利主管部門主持的評審。未來煤電基地的供水來源主要有地表水(含引黃河水的“水權交換”)、城市中水和礦坑排水三大來源。采用大型空冷型節水機組，并結合各地區水資源開發規劃及水利工程建設規劃，采取各種節水、污水利用措施，到2020年十個煤電基地可新增供水能力22.28億立方米／年，可支撐新增裝機規模5.6億千瓦。

通過采用大型空冷發電機組，煤電已經不是傳統意義上的用水大戶。在煤炭生產基地規模化開發建設煤電基地，不會影響所在地區經濟社會發展的用水需求。近年來，相關發電企業在主要煤炭產區開展了大量電源前期工作，十個煤電基地電源儲備項目總規模達4億千瓦，其中達到可研深度的電源規模為1.5億千瓦。根據規劃研究，預計到2020年各煤炭產區的規劃裝機容量為2.87億千瓦，其中外送規模約1.6億千瓦。煤電基地建設用水占當地全社會總供水量的比例很小，預計2020年十個煤電基地所需發電用水僅占全社會供水總量的4.3%左右。

第四篇：項目融資決策報告(融資案例分析)

“世紀星”項目融資決策報告

“世紀星”項目概況

總投資8.99億元，項目前期己經投入2.8億，項目2003年竣工，建設期一年，預計總投資8.99億元，己取得一期土地建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證;同時，天鴻房地產開發有限公司依靠自有資金建設并封頂的“鴻盛大廈”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金。所以資金缺口比較大。這個項目是天鴻地產公司的第四個項目，項目建設上存在的問題不大，融資便成了重中之重。

投資所面臨的環境

項目區域房地產市場分析：隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策出臺后，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產企業的核心競爭力業己不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。多渠道融資成為房地產企業生存、發展的必經之路。房地產業在90年代中期之后開始成為中國經濟的支柱產業，房地產業的發展將成為中國今后20年持續經濟成長的重要推動力量。而且其發展勢頭正盛，是投資的黃金時期。

世紀星項目位于城市繁華商業地段，商業建筑較多，如果繼續開發商業建筑則會造成資源的浪費，反觀由于居民住房相對較少，所以該項目建成后對于促進當地商業進一步繁榮有著積極意義。通過調查比較我們發現世紀星項目最合適的用途即為高檔民用建筑，可以突顯該建筑的氣質特色和該地區能夠很好的融為一體。

地區房地產各類市場在國家大的宏觀環境下發展前景十分良好，中國社會財富的積累，首先表現為居民擁有金融貨幣數量的迅速增長，作為社會公眾而言，房地產既是一種消費品，也是一種資本品。世紀星項目所在的建設項目專業市場就處在這正高速發展的經濟大潮中。2003年，我國人口達到一個新的小高峰，居民對居住環境的要求隨著解決溫飽提升到了一定的高度，人們對居房有了更高的要求。

從政策的角度來看，中國人民銀行2003年6月13日發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對于房地產開發項目，121號文件的核心內容是: 1.房地產開發項目申請銀行貸款，其企業自有資金(指所有者權益)應不低于開發項目總投資的30%;商業銀行發放的房地產貸款，嚴禁跨地區使用;2.商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交房地產開發項目土地出讓金的貸款，開發企業申請開發貸款必須具有“四證”;

3.房地產企業、建筑施工企業貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上;買地的錢也不能靠銀行貸款來交;4.禁止施工企業貸款墊資開發;另外，只有在主體結構封頂后，才能對購房人發放貸款。央行的這些具體規定無疑拗斷了絕大多數房地產商過去賴以生存的自有資金+銀行貸款的傳統融資的資金鏈，這無疑也是對自有資金+銀行貸款的傳統融資模式的一種極大限制。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風險能力較弱的中小房地產商將被迫退出市場。若全面實施央行房貸政策，將直接導致中小房地產業資金鏈繃緊，部分產項目停工，爛尾樓涌現。據業內有關人士估計:該政策實施將使約50%房地產企業陷入困境，70%以上的項目無法繼續。‘

在這種情況下，2003年天鴻房地產開發有限公司開發的房地產項目“世紀星”和“鴻盛大廈”項目也面對這種艱難的處境。其中“世紀星”項目2003年竣工，預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并己取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證。央行121號文的執行，沒有四證無法向銀行申請貸款，同時項目開發商天鴻房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，無法滿足自有資金不能低于項目開發的30%的最低限。而且，天鴻房地產開發有限公司依靠自有資金建設并封頂的“鴻盛大廈”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金以及及時變現，將資金用于下一步的土地儲備。按照121號文的規定，房地產開發項目企業自有資金必須達到30%，而這30%必須是所有者權益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發項目前期融來資金達到30%就可以開工，現在則必須是房地產開發項目企業的所有者權益，這些無疑增加了項目的政策風險。

專業項目市場分析：天鴻房地產開發有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地產開發一級資質的房地產開發企業，注冊資金15000萬元，截止2000年底，公司資產總額53，742，01萬元，凈資產22，071.45萬元，累計開復工面積57.95萬平方米，竣工面積42.6萬平方米。公司主營房地產開發、商品房銷售等業務，主要產品為商品住宅、普通辦公樓及商業設施。土地與資金是房地產開發的兩大要素，土地是房地產產品的基礎資源，在總量控制趨減的情況下，土地市場上價格競爭激烈。當土地以公開競爭的方式供給，而土地供給量減少的情況下，房地產開發公司必然要在土地的投入上增加資金。在開發企業自有資金普遍不足、以傳統自有資金+銀行貸款的融資方式，用拍賣和招投標的方式受讓土地，必然使房地產開發公司很難有更多的資金用于開發建設。

項目房地產市場分析：2003年整個房地產市場延續2002年的高速發展的態勢，國家統計局當時的統計數據顯示，2003年一至五月份，全國累計完成房地產開發投資兩千八百多億元人民幣，比去年同期增長百分之三十三;在這種情況下，世紀星項目和眾多的項目沒有什么太大的差別，隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策出臺后，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產企業的核心競爭力業己不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。多渠道融資成為房地產企業生存、發展的必經之路。天鴻房地產公司逐步認識到不能僅依靠自有資金+銀行貸款這種傳統融資方式來開發項目，這就使得該項目擁有其他項目所無法比擬的優勢，即資金的來源比其他項目要更為可靠。同時，由于該項目位于商業繁榮區，市場售價能夠有一定的保證，資金的回收比其他項目要好，這一點對于一個大型的建設項目是極為難得的，也是該項目的一大競爭優勢。在同類項目中，只有前年完工的鑫苑國際項目能夠與之形成一定的競爭態勢。鑫苑國際項目于2001年完工，項目總投資4.3億元，該項目規劃占地面積3.9萬平方米、建筑面積16萬平方米，實際建筑面積17.66萬平方米（含地下商業用房）。其中，住宅6.77萬平方米，商住、商業用房9.23萬平方米。但其無論在投資規模還是在設計造型上都無法與世紀星相媲美，且世紀星所處地區較之更為繁榮，故競爭力較世紀星稍弱。

方案一

項目模式：直接融資

投資結構：由浙商聯盟和天鴻地產組成非公司型合資結構。其中浙商聯盟直接向國內銀行進行融資負責項目款項的40%，天鴻地產向國內銀行和歐洲銀行分別融資項目資金的60%，兩家公司通過合資協議確定合作關系，通過各自自有資金+銀行貸款，天鴻公司在過去開發的許多房地產項目其自有資金只達到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進行房地產開發。公司項目投入資金中主要是銀行貸款(約30%至40%);自有資金中又有30%~40%來自于開發商流動貸款;施工企業往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的客戶資金，即預售回款，這部分資金也多是客戶向銀行申請了個人住房抵押貸款，同樣也是向銀行貸款。

資金結構：世紀星項目的資金結構包括項目貸款，股本資金和發行債券3種 其中資本金成本率為15%，債券發行成本為10%，銀行貸款利率為6%，同時，按照規定，在進行項目融資時，資本金所占比率不能低于30%，債券所占份額不能高于銀行貸款。如果在本次融資中，自有資金為X，發行債券Y，銀行貸款為Z，發行債券成本率為： 債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 綜合上述所有的約束條件可得出如下約束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 總成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上條件可得出，當自有資金投入量為26，970萬元，發行債券31，465萬元，銀行貸款31，465萬元時，融資成本最低。此時M=7，424.84萬元。

根據合資協議，由浙商聯盟向中國建設銀行通過融資協議貸款人民幣1.456億元，天鴻地產向中國銀行通過融資協議貸款2.1億元，同時發行債券31.465萬元。利用項目本身的經濟強度和項目外的各種信用擔保，實現項目的有限追索形式。融資模式中的信用保證結構：

（1）天鴻地產公司作為項目發起人，根據項目本身的經濟強度提供一個完工協議擔保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔憂，可以使其資金盡快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交鑰匙”工程建設合約，以及為其提供擔保的銀行所安排的履約擔保，構成了項目的完工擔保，排除了項目融資貸款銀團對項目完工風險的顧慮。

（3）太平洋保險公司經過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設期間機械設備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設風險的可控性。

（4）由天鴻地產提供意向性擔保，出具安慰信，向其擔保，公司同意向合資機構提供一切必要手段使其履行經濟責任，并愿意在合資機構遇到財務困難時提供一定的資金幫助。

（5）項目發起人天鴻地產抵押他們在項目公司中的30%股份，以此作為貸款擔保的一部分，使得貸款銀行可以在出現違約時控制公司并采取必要的措施來保護項目貸款。融資結構簡評：（1）由項目發起方天鴻地產和浙商聯盟直接安排融資，并且直接承擔安排中相應的責任和義務，是結構上最簡單的一種項目融資模式，符合本身公司財務結構不很復雜的情況。簡化了融資的相關步驟，對于企業來說具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鴻地產稅務方面的安排，對于天鴻地產來說，開發成立9年來，房地產開發經營穩步發展，在激烈的市場競爭中脫穎而出，取得良好的業績。公司在開發、規劃設計、建筑施工、經營銷售和物業管理等方面具有一整套成熟有效的經營管理方法。年開工面積、竣工面積逐年遞增，主營業務利潤大幅度增長。同時，為了在激烈的市場競爭中站穩腳跟并不斷擴大市場份額，天鴻公司十分重視企業品牌的建設，視品牌為生命。公司重合同、守信譽，自成立以來合同履約率為100%，從未發生違約及合同糾紛現象，公司產品優良，贏得了廣大客戶的認同，公司品牌和所開發的項目品牌在房地產市場上都取得了較高的知名度。故其資信狀況良好，采用直接融資可以獲得相對成本較低的貸款。充分發揮了項目發起人在商業社會中的信譽。

（3）在融資結構和融資方式上的選擇比較靈活，發起人可以根據其投資戰略需要，靈活安排。

（4）另一方面，由于該項目為發起人直接擁有項目資產并控制項目現金流量的投資結構，可以比較充分的利用項目的稅務虧損或優惠，進一步降低融資成本。

（5）但這一項目融資方式同樣存在這不足之處。由于參與合資的天鴻地產和浙商聯盟在信譽，財務狀況，市場銷售和生產管理能力等方面不一致，其中天鴻地產的資信較好，在融資貸款方面比較有優勢，但浙商聯盟在項目之前并無相應的項目經歷，故其在專業領域的信譽度較低，各方面的經驗都難以達到天鴻地產的狀態，這就增加了以項目資產及現金流量作為融資擔保抵押的難度，從而在融資追索的程度和范圍上顯得比較復雜。

（6）在安排融資時，需要注意劃清天鴻地產和浙商聯盟在項目中所承擔的融資責任和其他業務之間的界限，這一點在操作上更為復雜。故其實現有限追索的結構時比較復雜

方案二

項目模式：合資項目公司融資模式

投資結構：公司型合資結構：由項目發起人天鴻地產和浙商聯盟根據股東協議組建一個單一目的的項目公司——榮興公司。由天鴻地產認購該控股公司的100股股票。使其成為控股公司法律上的擁有者，因為天鴻地產經營業績良好，通過對項目企業的完全控股，可以使該控股公司得資產負債和經營損益并入到天鴻地產的財務報表之中，同時控股公司的稅收也可以與天鴻地產的稅收合并，統一納稅。然后以項目公司作為獨立的法人實體，簽署與項目建設，生產和市場有關的合同，并安排相應融資，建設經營并擁有項目。由于該項目公司除了正在安排融資的項目之外沒有其他的任何資產和業務，也沒有任何經營歷史，所以項目發起人天鴻地產和浙商聯盟向其提供一定的信用擔保以承擔一定程度的債務責任。同時，兩家公司通過合資協議認購控股公司即項目公司發行的可轉換債券的方式對控股公司進行股本資金投入（在合資協議中規定出可轉換債券持有人的權益及轉換條件），從而組成真正的投資財團，根據各自參與項目的不同目的，天鴻地產和浙商聯盟各自認購債券的比例為60%，40%。以可轉換債券方式作為初始資本投資，對投資者天鴻地產和浙商聯盟來說，既可以定期取得利息收入，又可以在項目成功時轉換股票取得很大的好處。根據合資協議，投資者組成董事會負責公司的重大決策事項，并任命天鴻地產公司的下屬公司擔任項目管理者，負責項目的日常生產經營已充分利用天鴻地產在項目建設管理方面的經驗和技術。通過債券融資

資金結構：股本資金，準股本資金和債務資金三種

X萬元，發行債券Y萬元，從銀行貸款Z萬元，貸款期限為1年。公司章程規定在投資項目時自有資本金的投入不得少于30%，資金成本為15%，同時公司的資產負債率不得高于60%。據得知，發行債券的成本率10%，銀行貸款利率為6%。根據融資最優化原則可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融資成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出資26，976萬元，發行債券8，990萬元，向銀行貸款53，940萬元時，融資成本最小，此時融資成本M=8,180.9萬元。

根據項目合資協議，天鴻地產和浙商聯盟各自向項目公司注資，然后以項目公司名義向中國人民銀行貸款建設資金5.394億元人民幣，貸款期為1年，銀行利率為6%。同時發行債券，總面值為8，990萬元。融資模式中的信用保證結構：

（1）項目公司根據項目本身的經濟強度提供一個完工協議擔保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔憂，可以使其資金盡快回收。

（2）由天鴻地產提供意向性擔保，出具安慰信，向其擔保，公司同意向項目公司提供一切必要手段使其履行經濟責任，并愿意在項目公司遇到財務困難時提供一定的資金幫助。

（3）建筑產品供應商為推銷自己的接卸設備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔保，向中國銀行取得一定貸款。

（4）天鴻地產和浙商聯盟分別將其擁有的30%和40%的項目公司股份做為擔保資產抵押給中國銀行，取得剩余貸款。使得項目的可預期風險得到降低。

（5）項目公司將在建的項目產品一部分作為項目擔保，使得貸款方能夠更好的進行資金回收估算。

（6）保險公司經過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設期間機械設備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設風險的可控性。

融資結構簡評：

（1）通過項目公司進行項目融資，可以將項目的融資風險和經營風險大部分限制在項目公司內部，項目公司對償還貸款承擔直接責任，實現對天鴻地產的優先債務追索。天鴻地產和浙商聯盟并不直接進行融資，而是通過間接的信用保證形式支持項目公司的融資。

（2）容易將融資安排成非公司負債型融資，有利于改善項目的資產負債狀況。（3）便于把項目資產的所有權集中在項目公司，而不是分散在各個發起人所擁有的公司，便于管理。項目公司統一負責項目的建設，生產和銷售，并且可以整體地使用項目資產和現金流量作為融資的抵押和信用保證，在概念上和融資結構上較易為貸款銀行接受，法律結構也相對簡單。

（4）可以充分利用大股東在管理，技術，市場和資信等方面的優勢，為項目獲得優惠貸款條件，如上面的無擔保貸款，而這些優惠擔保條件是條件相對較弱的浙商聯盟所根本無法得到的

（5）但其在稅務結構安排和債務形式選擇上缺乏靈活性，很難滿足天鴻地產和浙商聯盟對融資的各種要求，在這種融資結構中，項目的稅務優惠或虧損只能保留在項目公司中應用，容易形成稅務優惠的浪費，同時，在債務形式上缺乏靈活性，雖然項目發起人對項目的資本投入形式可以選擇，但由于投資者缺乏對項目現金流量的直接控制。

方案三

融資模式：設施使用協議融資模式 投資結構：合伙制結構：天鴻地產和浙商聯盟以合伙制投資結構的形式興建世紀星項目，與設備供應商簽訂項目建設機械設備使用協議，天鴻地產和浙商聯盟派代表和供應商達成協議，由其提供一個無論使用與否都需付款性質的設備使用協議，在能順利項目建成的前提下定期向設備供應商支付規定數額的設備使用費作為項目融資的信用擔保，同時向國內貸款銀行進行貸款融資。天鴻地產和浙商聯盟所成立的合伙制投資結構根據提供的設備使用協議，由天鴻地產負責建設，經營整個項目系統，并承擔對該合伙制項目債務的無限責任；浙商聯盟作為有限合伙人，其對合伙制結構的債務責任被限制在其已經投入和承諾投入到項目合伙制項目中的資本數量。

資金結構：銀行貸款和債務資金兩種

按照合伙制規定資本金不得低于15%，債券發行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發行債券的成本為：

債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。

根據融資要求成本最優化的原則，設直接投資X，發行債券Y，銀行貸款Z：得下列結論：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據以上條件可計算得出，當發行債券為44，950萬元，銀行貸款為44，950萬元時，項目公司融資成本最低。由上述求得，融資成本M=4，827.63萬元。

根據合伙協議，天鴻地產和浙商聯盟各自分別向銀行貸款總數為44，950萬，發行債券44，950萬元，同時和設備供應商簽訂設備使用協議，定期向其支付一定的使用費用，以此來減輕融資壓力。同時向銀行貸款進行項目建設 融資模式中的信用保證結構：

（1）建筑產品供應商為推銷自己的接卸設備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔保，向中國銀行取得一定貸款。（2）通過公開招標選擇設備供應商，簽訂郊游時工程建設合同，同時可以提供貸款銀行所認可的銀行出具的履約擔保。

（3）項目公司根據項目本身的經濟強度提供一個完工協議擔保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔憂，可以使其資金盡快回收。

（4）天鴻地產向銀行簽發以產品銷售協議提供的間接擔保

（5）項目公司將在建的項目產品一部分作為項目擔保，使得貸款方能夠更好的進行資金回收估算。

（6）保險公司經過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設期間機械設備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設風險的可控性。

（7）利用這種協議安排項目融資，要求項目設施的使用者無論是否真正利用了項目設施所提供的服務，都要無條件地在融資期間定期向設施的提供者支付一定數量的預先確定下來的項目設備的使用費。此承諾合約與完工擔保一起構成項目信用保證結構的主要組成部分。

融資模式簡評：

（1）項目設施的使用費在融資期間應能夠足以支付項目的生產經營成本和項目債務還本負息

（2）投資結構的選擇比較靈活

（3）項目的投資者可以利用與項目利益有關的第三方（即設施使用者）的信用來安排融資，分散風險，節約資金投入

（4）具有“無論提貨與否均需付款”性質的設施使用協議是項目融資不可缺少的組成部分。（5）避免了一定的投資風險，使得建設項目能夠有長期穩定的市場，對市場安排在其中起到至關重要的作用。

方案四

融資模式：生產支付融資模式 投資結構：信托基金結構。

房地產信托貸款融資是指房地產公司以具體項目收益做保證，信托公司以信托方式吸收資金用來發放房地產貸款，房地產公司獲得借款的融資方式。

有貸款銀行建立一個以信托基金結構組成特別的金融公司，專門負責從項目公司購買一定比例的項目產品作為融資的基礎。然后貸款銀行把自己貸給該金融公司，金融公司再根據產品支付協議將資金注入的項目公司，以表示從項目公司那里購買一定數量的項目產品，項目公司同意把產品賣給金融公司，產品的定價要在產品本身價格的基礎上考慮利息因素。金融公司以對產品的所有權及其有關購買合同作為對貸款銀行的還款保證，項目公司從金融公司那里得到購貨款作為項目的建設和資本投資資金，開發建設項目，但項目投產以后，項目公司以金融公司代理人的身份吧產品賣給用戶，然后把收入付給金融公司，金融公司再以這筆錢來償還銀行貸款。天鴻公司通過貸款信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項審批手續。當審批通過，項目啟動后達到銀行貸款的條件后，天鴻公司利用這段“時間差”償還信托貸款，而改用銀行貸款進行項目的建設。天鴻公司先利用自有資金獲得土地使用權，在121文件出臺以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高;天鴻公司在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時開展前期的宣傳推廣活動;此時，建筑商介入地產開發，一般會由建筑商進行墊資建設;天鴻公司獲得開工許可證、預售許可證、規劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給天鴻公司;天鴻公司用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產權，同時，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動開發。有三個關鍵的環節，決定了天鴻公司項目運做資金鏈條是否能正常運轉:A點完成的土地的質押和解套過程，天鴻公司通過把整塊土地質押給銀行，來換取土地平整、前期運作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個過程也會用做償還土地出讓金的拆借款。B點所完成的首期項目所需要的建設資金，建筑商的墊資越多，商付出的資金成本越大，但是，對于資金不充沛或品牌良好的開發商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點是重要的回款通道，A、B兩點獲得的資金，都要依靠C點來歸還，質押的土地、建筑商的墊資、同業的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，房地產信托貸款融資計劃，就是在C點不能發揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實現資金過橋，度過難關。另外，天鴻公司開發的經濟適用房項目，由于不必繳納土地出讓金，并享有20余項的稅收減免，不存在開發土地購買成本。所以，也采用這種方式獲得過橋資金，主要是用于工程建設，用項目銷售收入來實現信托收益并收回信托本金。貸款期為2年，寬限期為1年。資金結構：股本資金，銀行貸款和發行債券3種 股本資金：由于資本金不得低于25%，債券發行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發行債券的成本為：

債券籌資成本率=年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。設直接投資X，發行債券Y，銀行貸款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據以上約束條件，可得出，當自有資金為22，475萬元，發行債券33,712萬元，銀行貸款33,712萬元時，融資成本最低，為M=6,991.97萬元。融資模式中的信用保證結構：

（1）建立在由貸款銀行購買項目產品的全部或部分未來銷售收入的權益基礎上，這部分生產量的收益也就是項目融資的主要償債資金來源，因此產品支付是通過直接擁有項目的產品，而不是通過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證。

（2）商業銀行即中國銀行要求以所有借款人的權益做擔保，包括天鴻地產的經營權益。

（3）天鴻地產保證以合理的成本和技術進行項目建設。（4）銀行要求將項目的使用權作為抵押轉讓給銀行。

融資模式簡評：

（1）生產支付是通過直接擁有項目的產品和銷售收入，而不是通過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證。

（2）信用保證結構較其他融資方式獨特

（3）融資容易被安排成為無追索或有限追索的形式，由于所購買的產品及其銷售收益被用作產品支付融資的主要償債資金來源，而產品支付融資的資金數量決定于產品支付所購買的那一部分產品的預期收益在一定利率條件下貼現出來的資產現值。所以，貸款的償還十分可靠，從一開始貸款就可以被安排成無追索或有限追索形式。

（4）融資期限將短于項目的經濟生命期

（5）貸款銀行只為項目的建設和資本費用提供融資，而不承擔項目生產費用的貸款（6）這種融資模式中一般要求成立一個“融資中介機構”，即所謂的專設公司，專門負責從項目公司中購買一定比例的產品，在市場上直接銷售或委托項目公司作為代理人銷售產品，并負責歸集產品的銷售收入和償還貸款。

（7）為了加快融資的順利進行，規避集合資金信托合同不能超過200份的限制，盡管規避了這一限制，但同時不得不面臨另外一個問題，以這些房地產設置信托，意味著房產所有權的更改，按照目前有關房地產所有權變更登記的規定，意味著信托公司和房地產公司將為此支付高達3%的契稅。總之，房地產財產信托融資方式相對于其他信托融資方式更具有房地產證券化的內涵，綜上可知第三種融資方式的融資成本最低，如果僅僅從融資成本角度考慮的話，應該考慮第三種融資方案

第五篇：項目融資案例分析

4月8日，上海迪士尼度假區項目正式開工。

在前來參加開工儀式的商務部副部長姜增偉看來，上海迪士尼樂園項目是中國改革開放三十多年來服務業領域最大的投資項目之一，標志著中國對外開放的新領域和新高度。華特·迪士尼公司（下稱迪士尼公司）總裁兼CEO羅伯特·艾格坦言：“我們將與中國的合作伙伴一起，建設一個有著鮮明迪士尼特色和中國特點的上海迪士尼度假區。”

隨著項目的動工，原本神秘的上海迪士尼度假區項目的投融資結構圖正逐漸清晰起來。投資遠超上海世博會

2010年，上海剛剛舉辦了為期半年的世博會。根據上海市市長韓正對外界披露的數字，上海世博會建設、運營兩方面的總投資共為286億元人民幣。《中國經濟周刊》從華特·迪士尼公司提供的資料獲悉，上海迪士尼度假區從總投資規模來看將遠遠超過上海世博會。

據了解，上海迪士尼度假區一期總面積3.9平方公里，總投資分為三大部分：主題樂園、酒店及零售餐飲娛樂、公共配套投入。從目前掌握的情況來看，僅主題樂園的投資就已經達到了245億元人民幣，而作為配套酒店及零售餐飲娛樂的投資為45億元人民幣，這樣的投資僅僅計算了該項目動工至開園日的費用，日后的運營和具體維護費用未被計入。其中，投資245億元的主題樂園（含停車場）主要包括一座集娛樂、餐飲、演藝等功能于一體的迪士尼城堡和一個美麗花園。投資45億元的配套酒店及零售餐飲娛樂將包括一座豪華酒店和一座經濟型酒店，共1220 間客房和27900平方米零售、餐飲、娛樂區。

值得關注的是，政府配套項目并未計入上述兩項投資。

上海迪士尼度假區項目所在區域的行政管理機構 上海國際旅游度假區管理委員會常務副主任劉正義向記者透露，具體的配套設施包括圍場河、中心湖、入園大道、公交樞紐等；部分高速（快速）路及干線道路工程；軌道交通專項工程；周邊地區水系工程等。上海市政府還成立了相應的建設工程指揮部。

上海國際旅游度假區管理委員會的一位內部人士告訴《中國經濟周刊》：“上海市政府為迪士尼項目做公共基礎設施配套的投入是相當巨大的，這也是當時中美雙方談判的焦點之一，這主要基于既為項目大客流運營的需求提供保障，同時也將帶動、服務周邊地區發展。”

上海市政府及上海國際旅游度假區管理委員會相關負責人至今沒有公布相關配套的費用情況。不過，僅軌道交通一項，便可見上海迪士尼公共配套建設花費之巨。

上海市委書記俞正聲曾在披露上海世博會花費時表示，世博會配套軌道交通每公里耗資6億元。按照設計規劃，除了連接上海浦東國際機場和虹橋交通樞紐的軌道交通2號線將橫穿迪士尼度假區之外，上海軌道交通11號線還將建設橫穿度假區的迪士尼專線，其全長約9.2公里，花費將接近60億元。

上海市政府副秘書長，上海申迪黨委書記、董事長范希平對記者表示，上海迪士尼創造了與迪士尼其他海外項目相比迥然不同的模式。中方在上海國際主題樂園和度假區管理有限公司中參股30%，意味著在今后所有的樂園經營收益中都可享有相同比例的收益；中方還有權向管理公司委派董事、監事、副總經理和其他高級管理人員。這都開創了迪士尼在海外主題樂園項目經營管理方式的先例。據了解，在上海迪士尼項目中，中美雙方均以現金方式入股，土地使用權和知識產權均不作價入股，而是分別由中方和美方另行租賃和許可給中外合作的項目公司。

上海市政府副秘書長，上海申迪黨委書記、董事長范希平對記者表示，上海迪士尼創造了與迪士尼其他海外項目相比迥然不同的模式。中方在上海國際主題樂園和度假區管理有限公司中參股30%，意味著在今后所有的樂園經營收益中都可享有相同比例的收益；中方還有權向管理公司委派董事、監事、副總經理和其他高級管理人員。這都開創了迪士尼在海外主題樂園項目經營管理方式的先例。

據了解，在上海迪士尼項目中，中美雙方均以現金方式入股，土地使用權和知識產權均不作價入股，而是分別由中方和美方另行租賃和許可給中外合作的項目公司。

3.3億人被鎖定為目標客戶 從目前來看，上海迪士尼度假區項目最終的投資額將以數百億人民幣計，如此大規模的投資能否收回成本值得關注。根據最新的工程預期，上海迪士尼樂園預計5年左右建成，酒店、餐飲、零售、娛樂、停車場等配套設施將同時投入使用。人流是否足夠將成為上海迪士尼項目成敗的關鍵，《中國經濟周刊》從迪士尼公司獲得的相關資料來看，距上海三小時火車或自駕車路程內的3.3億人將成為上海迪士尼度假區的“目標客戶群”。

在一份官方提供的新聞素材稿中提及，上海迪士尼樂園項目將對長三角地區經濟社會發展產生重要影響，將進一步優化長三角地區旅游業布局，提升現代服務業能級，助推長三角地區建設成為具有較強國際競爭力的世界級城市群。今年2 月，在上海旅游產業發展大會上，俞正聲表示，上海要腳踏實地地把迪士尼樂園建好，以此帶動上海旅游產業的發展。今后上海迪士尼樂園計劃每年吸引700萬～1000萬游客，如果其中有一半來自上海以外地區，除了在迪士尼樂園的游玩，他們在上海的餐飲、購物消費方面對旅游業的帶動是巨大的。

一、項目背景

2009年1月，迪士尼已宣布與上海市政府簽訂《項目建議書》，將聯合上海市政府，在浦東興建全球第6個迪士尼樂園。

2010年11月5日，上海申迪與美國迪士尼簽署上海迪士尼樂園項目合作協議，標志著上海迪士尼樂園項目正式啟動。也意味著中國迄今為止規模最大的中外合資現代服務業項目正式落地。

2009年11月4日，上海迪士尼項目申請報告獲國家有關部門核準上海迪士尼樂園項目啟動。2009年11月23日，國家發改委在網站上發布，“2009年10月，經報請國務院同意，我委正式批復核準上海迪士尼樂園項目。該項目由中方公司和美方公司共同投資建設。項目建設地址位于上海市浦東新區川沙新鎮，占地116公頃。項目建設內容包括游樂區、后勤配套區、公共事業區和一個停車場。”

上海迪士尼項目一期建設的迪士尼樂園及配套區占地3.9平方公里，以1.16平方公里的主題樂園和約0.39平方公里的中心湖泊為核心。主要建設內容包括：游樂設施(主題樂園)、中心湖與圍場河、商業娛樂、旅館、公共停車場(游客停車場)、公共交通設施、辦公(管理服務中心)、市政設施等，總投資超過245億元。

二、項目概況 項目參與方： 上海上海國際主題樂園有限公司，中美雙方持股比例分別為57%和43%； 上海國際主題樂園配套設施有限公司，中美雙方持股比例分別為57%和43%； 上海國際主題樂園和度假區管理有限公司，中美雙方持股比例分別為30%和70%。上海國際主題樂園有限公司概況

樂園公司注冊資金1713600萬元，股東發起人為上海申迪旅游度假開發有限公司，WD HOLDINGS（SHANGHAI），LLC，后者是美國迪士尼在上海成立的美方公司。樂園公司的功能主要是主題樂園的開發、建設和經營等，也包括園區內服務提供。上海國際主題樂園配套設施有限公司概況

配套公司注冊資金為316796.76萬元，經營范圍包括酒店、購物中心、體育、娛樂和休閑設施的開發、建設和管理等。

上海國際主題樂園和度假區管理有限公司概況

管理公司注冊資金為2000萬元，主要涉及到財務管理、員工配需等。

建設期：項目于2011年4月8日動工建設，到2015年建成，工期大約為5年。

三、融資方式

項目投資達245億元人民幣，所有投資中40%資金為中方和迪士尼雙方共同持有的股權，其中中方政府占57%，迪士尼占4 3 %。其余占總投資的60%的資金則為債權，其中政府擁有80%，另外20%則為商業機構擁有。

四、項目融資風險

風險類型：在項目融資過程中主要存在著信用風險、施工風險、技術風險、經營風險、貨幣和匯率風險（財務風險）、法律風險、政治風險、環境風險等。

風險識別：由于該項目由我國政府和迪斯尼公司加上債券資金共同組成，60%的資金是由債券資金，受到匯率等波動影響比較大。從香港迪斯尼公園運行的情況來看，經營風險也是很不樂觀的。該項目投資規模大，受到政治風險也是很大的。

信用擔保結構：由于該項目是由中國政府和迪斯尼公司合資，投資規模過大，而且受到當今除了東京迪斯尼樂園盈利，其他迪斯尼樂園都處于虧損的情況，上海迪斯尼樂園將來的命運如何關系重大。為了上海迪斯尼樂園有個很好的前景，作為中方，政府一定要處理好各項事務，保證建設順利進行，同時在處理債務中，一定要給予適當的優惠，保證建設后的運營處于較好的狀態。