第一篇：泰州市房地產所得稅預征率通知

泰州市地方稅務局文件

泰地稅發〔2009〕98號

轉發《江蘇省地方稅務局轉發 〈國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營 業務企業所得稅處理辦法〉的通知〉的通知》的通知

各市地方稅務局，市局各分局（局）：

現將?江蘇省地方稅務局轉發〖國家稅務總局關于印發〖房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〗的通知〗的通知?（蘇地稅發〔2009〕53號）轉發給你們，并補充如下意見，請一并貫徹執行：

一、自2009年1月1日起，我市范圍內（不含四市）企業銷售未完工房地產開發產品的計稅毛利率按下列標準執行：

（一）經濟適用房、限價房和危改房（不包括經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等），其計

第二篇：房地產企業所得稅預征的稅務處理

房地產企業所得稅預征的稅務處理

一、.未完工開發產品的稅務處理

國稅發[200631號文規定摘要：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前采取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額,待開發產品結算計稅成本后再行調整。

預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確摘要：經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%;非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于20%;位于地及地級市城區及郊區的,不得低于15%。;位于其他地區的,不得低于10%。

國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率。營業利潤率和計稅毛利率是不同的兩個概念摘要：營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用;營業利潤率=營業利潤/營業收入;計稅毛利=營業收入-計稅成本;計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。

采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出的多少;而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的毛利減去當期實際發生的和之相關的期間費用、稅金及附加(按預售收入計征繳納的稅金及附加)。采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法摘要：營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工后還應當對以前發生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的麻煩;計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只需考慮產品的計稅成本新問題。

當期未完工開發產品的稅務處理如下摘要：

當期計稅毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率

當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加

當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%

二、完工開發產品的稅務處理

國稅發[200631號文規定摘要：開發產品完工后,開發企業應根據收入的性質和銷售方式,按照收入確認的原則,合理地將預售收入確認為實際銷售收入,同時按規定結轉其對應的計稅成本,計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額和其預售收入毛利額之間的差額,計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，從稅收的角度明確了開發產品的完工標準、計稅成本和收入確認的原則，促使企業按規定及時地將預售收入確認為實際銷售收入，同時結轉其對應的計稅成本。對此，納稅人應高度重視，避免由于開發產品完工，不及時將預售收入確認為實際銷售收入、結轉其對應的計稅成本，而被主管稅務機關確定或核定其計稅成本，帶來稅收上的風險。

完工開發產品的稅務處理如下摘要：

實際銷售收入毛利額

=預售收入確認的實際銷售收入—計稅成本(預售收入相對應的成本)

預售收入毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率

完工應納稅所得額=實際銷售收入毛利額—預售收入毛利額—當期應納稅所得額

當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%

三、所得稅預征操作案例及注重的事項

【案例摘要：某房地產開發有限公司2005年初開發“普通住宅”項目，整個工程于9月底完工，10月份投入使用。當年發生經濟業務如下摘要：

一季度發生期間費用15萬元，收到預售收入200萬元，“預收帳款”余額200萬元;

二季度發生期間費用8萬元，收到預售收入400萬元，“預收帳款”余額600萬元;

三季度發生期間費用17萬元，收到預售收入408萬元，“預收帳款”余額1080萬元;

該項目共發生房屋開發成本1 050(含土地款200、利息支出20)萬元，商品房可售面積為10 000平米，售價0.18萬元/平米。至三季度末累計預售6 000平米。四季度發生期間費用30萬元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬元。

該公司適應的稅率摘要：營業稅率5%、城建稅5%、教育費附加3%、土地增值稅預征率0.5%、預計計稅毛利率10%、所得稅稅率33%。假定該公司無其他調整因素，按季計征交納所得稅計算方法如下摘要：

一季度發生期間費用15萬元，營業稅金及附加10.8(200×5.4%)萬元，土地增值稅1(200×0.5%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：

應納稅所得額=200×10%-15-10.8-1=-6.8(萬元)，應納所得稅0。

二季度發生期間費用8萬元，累計期間費用23萬元。累計交納營業稅金及附加32.4(600×5.4%)萬元，累計交納土地增值稅3(600×0.5%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：

累計預征應納稅所得額=600×10%-23-32.4-3=1.60(萬元)

應納的所得稅=1.6×33%=0.528(萬元)

三季度發生期間費用17萬元，累計期間費用40萬元。累計交納營業稅金

及附加58.32(1080×5.4%)萬元，累計交納土地增值稅5.4(1080×0.5%)萬元，當季應納所得稅計算如下摘要：

累計預征應納稅所得額=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(萬元)

當季應納所得稅=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(萬元)

四季度摘要：10月份開發產品完工，按國稅發[200631號文規定，計算預售收入確認為實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額的差額，計入四季度的應納稅所得額。計算如下摘要：

預售收入相對應的計稅成本=1080/0.18×0.105=630(萬元)

實際銷售收入毛利額=1080-630=450(萬元)

預售收入計稅毛利額=1080×10%=108(萬元)

四季度剩余4000平米全部銷售，實現銷售720萬元，發生期間費用30萬元，結轉銷售成本420(4000×0.105)萬元，營業稅金及附加38.88萬元(720×5.4%)。應補交的土地增值稅摘要：

(1)計算答應扣除項目金額=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(萬元)

(2)增值額=1800-1404.7=395.3(萬元)

(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超過增值稅率20%)

(4)應交納土地增值稅=395.3×30%=118.59(萬元)

(5)應補交土地增值稅=118.59-5.4=113.19(萬元)

應納稅所得額=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(萬元)

應交納的所得稅=459.93×33%=151.78(萬元)

應補交的所得稅=151.78-1.412=150.368(萬元)

采用上述方法計算所得稅應注重的是，房地產企業必須按照規定結轉預售收入，對于沒有完工的開發產品提前結轉的預售收入，稅務機關在計算征收所得稅時，還是應該作為預售款處理，否則，由于產品未完工，無法計算成本而不能正確計算當期應納稅所得額，從而影響稅款計算征收。企業在預繳所得稅時，還要分項目做好備查登記，以免完工項目和未完工項目之間混淆不清，無法正確計算企業所得稅。

第三篇：《建筑安裝業所得稅預征管理暫行辦法》的通知

徐州市地方稅務局關于印發《建筑安裝業所得稅預征管理暫行辦法》的通知

各縣(市、區)地方稅務局、市地稅局各分局：

為加強建筑業企業所得稅的征收管理，現將《建筑安裝業所得稅預征管理暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

【徐地稅發〔2006〕99號 2006年8月8日】

建筑安裝業所得稅預征管理暫行辦法

為了加強對建筑安裝業所得稅的征收管理，防止稅款流失，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則和其他有關規定，結合我市實際，特制定本辦法。

一、凡在我市從事建筑安裝業務，所得稅由地稅機關征管的單位和個人，稅務機關均應按本辦法的規定對所得稅進行征收管理。

二、本辦法所稱建筑安裝業，包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業。

三、在我市登記的建筑安裝企業，根據其經營管理方式和財務核算形式的不同，分別按以下規定預繳所得稅，年終匯算清繳，多退少補。

(一)建筑安裝企業承接的工程項目，如果工程收入、工程成本都由本企業核算，工程結算利潤歸本企業所有，則建筑安裝企業按月預繳所得稅，所得稅預征率為1%。當期預繳所得稅按以下公式計算：

當期預繳企業所得稅=［(當期工程結算收入-當期結轉收入且預繳了所得稅的預收工程款)+當期新增預收工程款］×1%

預繳的企業所得稅與建筑業營業稅同時征收入庫。

(二)建筑安裝業承接工程項目后，采取掛靠(承包)等經營管理方式，建筑安裝企業只按工程量的一定比例收取管理費，工程收入、工程成本都不在本企業核算，建筑企業帳面只反映管理費收入，工程結算利潤(經營成果)歸掛靠(承包)者所有的，則由該掛靠(承包)者預繳所得稅。具體分兩種情況。

1、掛靠(承包)者為單位的，由該掛靠(承包)單位按月預繳企業所得稅，企業所得稅預繳率為1%。當期預繳企業所得稅按以下公式計算：

當期預繳企業所得稅=［(當期工程結算收入-當期結轉收入且預繳了所得稅的預收工程款)+當期新增預收工程款］×1%

2、掛靠(承包)者為個體戶或其他個人的，由掛靠(承包)人按月預繳個人所得稅，個人所得稅預征率為1%。當期預繳個人所得稅按以下公式計算：

當期預繳個人所得稅=［(當期工程結算收入-當期結轉收入且預繳了所得稅的預收工程款)+當期新增預收工程款］×1%

四、對申請代開建筑安裝業發票的，為便于管理、簡化操作，采取預征率征收所得稅的辦法，所得稅預征率暫定為1%，并按期結算。開具建筑安裝業發票為企業的，對其預征企業所得稅。開具建筑安裝業發票為個人的，對其預征個人所得稅。預征所得稅計算公式如下： 預征所得稅=開具建筑安裝業發票金額×預征率(1%)

五、對在我市登記的需要到外地從事建筑安裝工程的建筑安裝企業，在開具《外出經營活動稅收管理證明》的同時，應按照合同記載金額預征企業所得稅，所得稅預征率為1%。

六、外地建筑安裝企業在本市從事建筑安裝業務，其所得稅的征收管理按照《國家稅務總局關于建筑安裝企業所得稅納稅地點問題的通知》(國稅發（1995）227號)規定執行。

對于沒有取得《外出經營活動稅收管理證明》而在本市從事建筑安裝業務的單位和個人，一律按照本辦法第四條的征收規定計征所得稅。

第四篇：所得稅稅負率及增值稅稅負率

所得稅稅負率

序號

行業

預警稅負率 1

造紙及紙制品業

1.00% 2

食品制造業

1.00% 3

其他采礦業

1.00% 4

批發業

1.00% 5

紡織業--襪業

1.00% 6

紡織服裝、鞋、帽制造業

1.00% 7

印刷業和記錄媒介的復制印刷

1.00% 8

皮革、毛皮、羽毛（絨）及其制品業

1.00% 9

農副食品加工業

1.00% 10

木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業

1.00% 11

非金屬礦物制品業

1.00% 12

紡織業

1.00% 13

其他制造業--水曖管件

1.00% 14

農、林、牧、漁服務業

1.10% 15

畜牧業

1.20% 16

居民服務業

1.20% 17

租賃業

1.50% 18

其他建筑業

1.50% 19

零售業

1.50% 20

建筑安裝業

1.50% 21

廢棄資源和廢舊材料回收加工業

1.50% 22

其他制造業

1.50% 23

家具制造業

1.50% 24

工藝品及其他制造業

1.50% 25

電力、熱力的生產和供應業

1.50% 26

飲料制造業

2.00% 27

通信設備、計算機及其他電子設備制造業

2.00% 28

金屬制品業

2.00% 29

建筑材料制造業--水泥

2.00% 30

計算機服務業

2.00% 31

電氣機械及器材制造業

2.00% 32

道路運輸業

2.00% 33

餐飲業

2.00% 34

專用設備制造業

2.00% 35

通用設備制造業

2.00% 36

化學原料及化學制品制造業

2.00% 37

專業機械制造業

2.00% 38

醫藥制造業

2.50% 39

商務服務業

2.50% 40

專業技術服務業

2.50% 41

其他制造業--管業

3.00% 42

塑料制品業

3.00% 43

金屬制品業--彈簧

3.00% 44

建筑材料制造業

3.00% 45

工藝品及其他制造業--珍珠

4.00% 46

其他服務業

4.00% 47

房地產業

4.00% 48

金屬制品業--軸瓦

6.00% 49

娛樂業

6.00%

增值稅稅負率

增值稅負率=本期應納稅額÷本期應稅主營業務收入

序號

行業

平均稅負率% 1

商業批發

0.90% 2

金屬制品業

2.20% 3

紡織品(化纖)

2.25% 4

商業零售

2.50% 5

電子通信設備

2.65% 6

紡織服裝、皮革羽毛（絨）及制品

2.91% 7

化工產品

3.35% 8

農副食品加工

3.50% 9

工藝品及其他制造業

3.50% 10

塑料制品業

3.50% 11

其他

3.50% 12

機械交通運輸設備

3.70% 13

電氣機械及器材

3.70% 14

食品飲料

4.50% 15

電力、熱力的生產和供應業

4.95% 16

建材產品

4.98% 17

造紙及紙制品業

5% 18

非金屬礦物制品業

5.50% 19

醫藥制造業

8.50% 20

卷煙加工

12.50%

第五篇：湖南省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的通知

湖南省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的通知

（湘地稅發〔2008〕16號）

各市、州地方稅務局，省地稅稽查局、省局直屬局：

為進一步加強全省土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規定，結合我省實際，決定調整土地增值稅預征率，現就有關問題明確如下：

一、預征范圍

除批準建造銷售并且能夠單獨核算土地增值額的經濟適用房（含用于拆遷安置的住房）不實行預征外，對其他各類商品房，均應按本通知規定實行預征。

經濟適用房是指政府為解決住房困難戶住房問題，指定房地產開發公司按照當地政府部門規定的建筑標準建造，建成后的商品房實行政府定價或限價，并由政府指定銷售對象的住宅。

二、預征的計稅依據

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入和預收賬款。

三、預征率

1．普通標準住宅為1%。

2．除別墅外的非普通標準住宅為2%。

3．別墅、寫字樓、營業用房等為3%。

4．單純轉讓土地使用權為5%，然后按土地增值稅有關規定進行清算，多退少補。

5．對房地產開發公司既開發建造普通標準住宅，又開發建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高實行預征。

四、對普通標準住宅與其他商品房的具體界定標準按照《湖南省財政廳 湖南省地稅局轉發財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（湘財稅〔2006〕92號）執行。

普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件經當地主管稅務部門審核后確認。

五、我省將根據房地產業的發展情況，適時調整土地增值稅的預征率，各地不得自行變動。

六、《湖南省地方稅務局關于加強對普通標準住宅審核工作的通知》（湘地稅函〔1995〕170號）第四條和《湖南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅函〔2002〕60號）第一條同時廢止。

七、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預征率征收入庫的，應根據政策規定按賬按實清算或核定征收清算的方式進行清算，多退少補；此前未按規定預征土地增值稅的，應按新預征率征收土地增值稅。

湖南省地方稅務局

二○○八年三月二十一日

發布部門：湖南省其他機構 發布日期：2008年03月21日 實施日期：2008年01月01日(地方法規)