第一篇：銀行內(nèi)部人士教你如何買房不用錢...

現(xiàn)在買房傻子才掏錢----手把手教你買房不花錢

?

昨晚，和一個開典當(dāng)行的同學(xué)喝酒。? ?? 我問同學(xué)，“你買了多少套房子，多少間鋪面？”“房子22套，鋪面12間?！蓖瑢W(xué)炫耀似的答道?！澳悄慊硕嗌馘X呢？”同學(xué)雖然是千萬級的富翁，但他也不至于能把千萬多的錢壓在固定資產(chǎn)上吧！我心中默算了一下，非常懷疑！??“現(xiàn)在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個生意人！”同學(xué)鄙視的看著我。同學(xué)的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，同學(xué)就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下，都是我同學(xué)的話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉(zhuǎn)述清楚了的。

一、買房不掏錢，你是怎么操作的？ ?? 同學(xué)的話——

?? 你知道，我的典當(dāng)生意完全是靠錢生錢。第一次買房時，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時，正流行“零首付”，于是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房（貸款期限為一年）。

?? 一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢？還是我倒霉！那時，我的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了。為了業(yè)務(wù)，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關(guān)系—銀行的信貸部經(jīng)理溝兌。當(dāng)我吞吞吐吐的把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后，沒想到，信貸經(jīng)理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應(yīng)了。

??信貸經(jīng)理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年?！皟杀兜馁J款，那就是兩倍的利息??！你這不是變著法的剝削我嗎？”我還沒有反應(yīng)過來?！叭绻綍r，你不還款呢？”信貸經(jīng)理很鎮(zhèn)定。“啊......”“被銀行收房，沒有什么大不了的！關(guān)鍵是除去稅費后，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給他5萬?！焙芸?，我反應(yīng)過來。于是，我對信貸經(jīng)理會心的一笑......這，就是我第一次買房的經(jīng)歷。我后來的買房經(jīng)歷都與此類似，也就是：堅決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然后，如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他。如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。

并且，我是開典當(dāng)行的，與銀行的關(guān)系是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而我買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，我只須做做“紙面文章”轉(zhuǎn)貸款一下。實際上，我一分錢也不用掏。

二、我不信，在實際生活中能有如此荒謬的事情。你講的是“童話”吧！?? 同學(xué)的話：兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的 話。你怎么可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢？ ?? 作者發(fā)言：你就給我講點實際的例子吧！?? 同學(xué)的話：你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？ ?? 作者發(fā)言：“那你說說。”王二麻子是我的另外一個同學(xué)，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級富翁。同學(xué)的話—— 那我就說說。

想當(dāng)年，王二麻子那個落魄?。【瓦B他注冊公司的注冊資金，也是我臨時拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的?？傊?，他就是一個完全的“空手道”。

房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內(nèi)部認(rèn)購會”。這個內(nèi)部認(rèn)購，其實就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。

?? 并且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內(nèi)部交易價提高30%。為什么？因為貸款買房要首付兩成??！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進(jìn)口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關(guān)銀行人員的“好處費”）=100萬。就這樣，通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購，王二麻子其實已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險轉(zhuǎn)給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。

作者發(fā)言：后面又怎么操作呢？ 同學(xué)的話——

你怎么那樣笨??！稍微聰明一點的人都能想到，后面的操作方法，其實與我炒房的方法是一樣的，也就是：“如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債?！?/p>

?? 不過，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。?? 什么？萬一房價上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？笑

話，你什么時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了？

?? 明白了吧！這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌；并且，房價的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因！

?? 想想就覺得可笑，居然有學(xué)者說，“建筑成本和地價的不斷上漲，是房價飛漲的原因?！边@簡直是扯蛋！其實，“金融成本”才是房價構(gòu)成的大頭，至少要占目前房價的50%。

?? 以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其實，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準(zhǔn)確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧，建筑成本也沒有超過1000元/平方米）這么便宜的房子，開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點、少賺一點不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。只有不斷的加價，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價錢”。這，就是“金融游戲”的代價！

有句話道出了目前中國樓市的實情，“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的?！??? 老同學(xué)，請你想一想，現(xiàn)在的樓市，房價明明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了老百姓的實際購買能力（也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去），為什么房價還會不斷的上漲呢？并且，還要“量、價齊漲”呢？原因何在？正在于此！??

??

三、你講的，只是極個別的現(xiàn)象，不能代表中國樓市的整體形勢。同學(xué)的話——

老同學(xué)，你太孤陋寡聞了吧。請看： 李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。

康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行進(jìn)行重復(fù)抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。

?? 姚康達(dá)案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。?? 森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司以森豪公寓、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。（請看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》? ?? 建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公共安全專家局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。

?? 曲滬平案：2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現(xiàn)億元個人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達(dá)91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問題貸款。?? 同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。

?? 成都虛構(gòu)房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結(jié)成都市房管局工作人員以虛構(gòu)房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進(jìn)行騙貸?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的涉案房產(chǎn)證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態(tài)還在進(jìn)一步發(fā)展中。?? 另外，今年銀監(jiān)會三令五申的明確要求，“貸款發(fā)放必須用于滿足實體經(jīng)濟(jì)的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”。然而，40000億資金依然流入樓市......?? 老同學(xué)，請你想一想，為什么會發(fā)生那么多的這類事情呢？為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？ ?? 其實，銀行的官員們一點都不傻。?? 原因在于，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實是狼狽為奸的同伙。參與這項操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發(fā)商一起盜取不義之財，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給國家銀行，而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單，銀行就出現(xiàn)危機(jī)。

?? 這時候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢哪里來？印鈔票！結(jié)果是什么？通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發(fā)商和銀行增加這些蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個丑陋的疤，而疼的永遠(yuǎn)是百姓。?? 所以我會說——房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門團(tuán)結(jié)起來瓜分國家金錢（其實是老百姓的存款）的道具。

違規(guī)又有什么大不了的？銀行官員們不怕??！只要表面的紙上手續(xù)完備了，我就沒有了責(zé)任。即使按揭貸款是假的，又有什么關(guān)系？況且銀行有國家這個后臺，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！原來，在中國，最大的腐敗在銀行！??? ??

四、我依然認(rèn)為，這只是極個別的現(xiàn)象。如果你講的是普遍的現(xiàn)象，為什么還沒有開發(fā)商被收樓呢？ 同學(xué)的話——

原因有許多，簡單的有：

1、你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞。比如“曲滬平案”，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了“房東”；

2、由于開發(fā)商在銀行內(nèi)部的同伙，掩護(hù)工作做的好的緣故，案子沒暴露。掩護(hù)工作怎么做？很簡單——只要一接近債務(wù)償還期，開發(fā)商就會和“銀行內(nèi)部的同伙”們一起，把房子又一次加價賣給（轉(zhuǎn)按揭）其它的“身份證復(fù)印件”（其實，房子依然在開發(fā)商手里）。這樣操作，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會被收樓。雖然這樣操作，房價會不斷的上漲，并很快的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓的實際承受能力(也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去)。但是，這樣的操作，如果只從官樣程序上來看、只從表面的紙上手續(xù)來看的話，它是永遠(yuǎn)合法的。這就是銀行官員們敢于給開發(fā)商打掩護(hù)的原因——因為以目前的銀行制度來說，只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行的官員就沒有了責(zé)任。

??

五、你的意思是，目前的銀行貸款制度有著嚴(yán)重的漏洞？ ?? 同學(xué)的話—— ?? 當(dāng)然！

?? 我能不花錢的買那么多的房子和鋪面，甚至還靠房子從銀行套出那么多的周轉(zhuǎn)資金做生意，這一切，全都得感謝銀行的制度漏洞??！銀行的貸款制度，真的是“為人民服務(wù)的好制度”啊！

?? 作為一個典當(dāng)行的老板，以同行的眼光來看，我認(rèn)為銀行貸款的制度漏洞有： ??

1、抵押物價值的評定方法有缺陷。

?? 比如，明明開發(fā)商拿地只用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款1個億；比如，開發(fā)商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬（含地錢），他卻可以用這個樓抵押貸款2個億。?? 如果，按照我們典當(dāng)行的規(guī)矩來辦，事情又會怎樣呢？

?? 當(dāng)開發(fā)商用這塊地抵押貸款時，我會親自去核實：開發(fā)商拿這塊地，是否真的給了政府5000萬。并且，如果這個情況屬實，他也最多只能貸款4000萬。因為我要預(yù)提風(fēng)險基金??！?? 當(dāng)開發(fā)商用這個樓抵押貸款時，我也會親自去核實：開發(fā)商修這個樓，是否真的花了2000萬（只算建筑成本，不含地）。我會按照各種人工、各種建筑材料的最低價來核算這個樓的建筑成本。并且，如果開發(fā)商修這個樓的確花了2000萬，他也最多只能貸款7000萬×0.8=5600萬（連地一起抵押）。

?? 最后，當(dāng)購房者按揭貸款時，我絕對不可能按照“購房合同交易價”來發(fā)放貸款，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬×0.8×購房面積/此樓總面積。

?? 舉個例子：有個賣衣服的商人因為生意周轉(zhuǎn)，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說，銀行是該“按照衣服出廠價的8折”給他貸款呢？還是該“按照衣服零售價的8折”給他貸款。

?? 作者發(fā)言：當(dāng)然該按出廠價算。如果按照零售價算的話，賣衣服的商人干脆不用開店了，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快！

?? 恩，我明白了，怪不得在中國會出現(xiàn)“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的”這樣的奇聞??！

?? 同學(xué)的話：是啊！抵押房的價值，不能由客戶之間的交易來決定?。??

2、責(zé)任追究方法有缺陷

??“只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行官員就沒有了責(zé)任?！??? 這怎么可以呢？在我的典當(dāng)行，我可不管你的紙上手續(xù)是否已經(jīng)完備，只要是你負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)出了問題，嘿嘿！我就找你算帳！！?? 另外，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露后，相關(guān)的銀行官員居然沒有被追究責(zé)任，這怎么可以呢？嘿嘿！如果這樣的事是發(fā)生在我的典當(dāng)行，不要說讓他家破人亡，我至少會讓他和他的親戚傾家蕩產(chǎn)！！

作者發(fā)言：是??！發(fā)生金融案件后，居然不追究相關(guān)銀行官員的責(zé)任。換成是我，我也覺得“打馬虎”比盡忠職守更合算?。」植坏弥袊慕鹑诎讣映霾桓F。聽君一席話，勝讀十年書！聽你說到這兒，就連我這么笨的人也知道了應(yīng)該如何理順樓市——只要嚴(yán)格金融制度，讓炒房的人不能獲得投機(jī)的資金，樓市的泡沫自然的就會散去！同學(xué)的話——

你終于聰明了一回?？上В。??

第二篇：銀行內(nèi)部人士透露：信用卡審核主要看這4點(頭條)

銀行內(nèi)部人士透露：信用卡審核主要看這4點

很多人申請信用卡一直被拒，不明白銀行審批的套路，其實銀行主要考慮的是：風(fēng)險系數(shù)，申請人是否有還款能力。

今天我就跟大家聊聊，銀行審批信用卡主要考慮的4個維度。

1、征信情況

不管是貸款，還是申請信用卡，銀行首先看的是個人的征信，如果一個人的征信不好，其他的財力資料再漂亮也沒有用。

2、收入水平

大家在申請信用卡的時候，都會填寫當(dāng)前工作的收入水平，銀行通過這個來評估你是否有能力來償還每月的賬單。

當(dāng)然每個城市的收入水平是不同的，福州月薪5000可能比深圳月薪10000的人更好批卡，銀行還會參考每個城市的消費水平，綜合來評估申請人是否有償還能力。

另外，相同收入，不同銀行可能申請的結(jié)果也不同，平安信用卡能下，匯豐可能就申請不下來，這也跟每個銀行的風(fēng)險評估值有關(guān)。匯豐銀行對申請用戶的門檻要求比較高，比較喜歡公務(wù)員、事業(yè)單位穩(wěn)定工作單位的客戶。

3、工作單位

銀行更喜歡公務(wù)員、事業(yè)單位、國企等穩(wěn)定工作單位的客戶，這些人離職率低，償還能力穩(wěn)定。只要征信沒有太大問題，一般都能下卡。

我剛畢業(yè)的時候，雖然工資只有3000，但是工作單位是事業(yè)編制，銀行給我核發(fā)了5W額度的信用卡，不得不說，銀行還是非常勢利眼的，偏愛國家單位的員工。

金融公司的職員比較難下卡，銀行對這部分客戶審核比較嚴(yán)格，主要是市場上做黃金、白銀、期貨、股票交易的這些金融公司，很多職員利用信用卡來套現(xiàn)、不愿意償還，給銀行留下很不好的印象。

個體工商戶，比如開奶茶店，小吃店等這部分客戶，如果以工作進(jìn)件的話也比較難申請下來，因為這種工作受市場影響太大，投資規(guī)模較小，穩(wěn)定性比較差，償還能力比較差。還有一些從事煤礦、鋼材生意的人員，學(xué)生以及軍人特殊性職業(yè)的人群，現(xiàn)在比較難下卡。

4、個人的資產(chǎn) 申請人如果能夠提供房子、車子、大額存單、理財?shù)蓉斄ψC明資料，發(fā)卡的概率會大大提高。萬一持卡人欠款跑路，銀行也可以拿這些東西來作抵押。

第三篇：氣死銀行：教你如何跨行轉(zhuǎn)帳不花錢

氣死銀行：教你如何跨行轉(zhuǎn)帳不花錢

如何跨行轉(zhuǎn)帳不花錢?咱們國家的銀行還應(yīng)該有個別名，屠宰場，進(jìn)來的那不是客戶，那是豬。辦卡收費，掛卡收費，跨行取款收費，連查一下自家?guī)粢惨召M……

聽說還有100多項在后面等著呢，沒法不招人唾罵，我冷笑，罵也沒用，你什么時候看到豬被罵過后就成了驢的? 既然罵沒用，那就要多動腦筋，想些應(yīng)對的法子。

先說如何跨行取款不花錢，不僅不花錢，而且還沒有數(shù)額限制，更不用排隊或者去ATM機(jī)——聽著似乎是不可能，嘿嘿，這世上本沒有路，刀少走過了，它就成了路!我都說不清自己有多少家銀行的帳戶，反正醫(yī)保、工資、貸款、水電都是不一樣的銀行，用的最多的是工行、建行和招行。

工行是工資帳戶，建行是信用卡帳戶，招行是結(jié)算帳戶，工行跨行匯款極不方便，只能用手續(xù)費高達(dá)1%的銀聯(lián)匯款，我呸!招行同城跨行匯款不限數(shù)額每筆2元，所以我以前都是先把錢從工行取出來，再存到招行，然后用專業(yè)版向各帳戶轉(zhuǎn)帳。這樣雖然方便，但是每個月也得花掉一筆轉(zhuǎn)帳費，而且還老得去工行取錢，提起這破工行就生氣，態(tài)度總是那么惡劣，真的很欠扁……

既然銀行不仁，那咱們也必須不義，要不真對不起這你來我往的和諧社會!最近我去單位樓下的證券公司開了一個戶頭，原本是為了就近炒股，辦的時候發(fā)現(xiàn)這個戶口最多可以跟三家銀行帳戶連接進(jìn)行轉(zhuǎn)帳，正好是工行、建行、招行。

突然間就想到，如果把三個銀行帳戶全部連接起來，那不就可以利用證券帳戶隨便轉(zhuǎn)帳了？于是把三個常用帳戶全都與證券戶頭連接起來，利用證券公司的操作電話就可以把工行建行的錢都轉(zhuǎn)到證券帳戶上，然后再打招行電話，把錢從證券帳戶轉(zhuǎn)到一卡通里。反向操作同樣成立……

結(jié)果，只用了5分鐘，打了兩個電話，錢就在三個帳戶里滾來滾去，嘿嘿，想怎么滾就怎么滾，想滾多少就滾多少……

心里那叫一個爽啊，你個破銀行，不是跨行轉(zhuǎn)帳要收錢么，不是跨行轉(zhuǎn)帳成本很高么，我讓你收，我讓你高……

一個上午沒事干,我就轉(zhuǎn)帳玩，轉(zhuǎn)了七八次，1塊錢也轉(zhuǎn)，5毛錢也轉(zhuǎn)，100塊也轉(zhuǎn)，沒別的意思，就是轉(zhuǎn)著玩，就是不花錢，就是要讓你們成本高，哼……

別的銀行怎么辦?也簡單，舉一反三就是，所有證券公司都可以電話操作，你根據(jù)自己的常用銀行帳戶，選擇一家開戶，把能連的銀行帳戶都連上——有人說轉(zhuǎn)帳費用太少，切，3毛錢算不算少?那銀行還不嫌棄呢，我們難道比銀行還有錢?最好是全國人民都用這玩意轉(zhuǎn)帳玩，那才好呢。

第四篇：銀行按揭買房注意事項

按揭購房的注意事項

按揭貸款的辦理程序如下：

第一步：借款人在辦理貸款前，請查明所購樓宇是否有銀行提供個人住房按揭貸款承諾書，然后，借款人申請個人住房按揭貸款，填寫《貸款申請審批表》，將有關(guān)材料（付首期款證明、買賣合同、身份證、經(jīng)濟(jì)收入來源證明等原件、復(fù)印件）提交貸款銀行；

第二步：發(fā)展商：作為借款保證人在貸款申請審批表“保證人意見”欄上簽字、蓋章；第三步：貸 款 銀 行：信貸員對借款申請人提交的全部資料、文件進(jìn)行審查，逐級審批 ；第四步：貸款行領(lǐng)回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款；

第五步：國土局產(chǎn)權(quán)登記和公證部門：辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)；

第六步：通知發(fā)展商領(lǐng)回借款合同并由發(fā)展商出具付清房款證明給貸款行；

第七步：通知借款人領(lǐng)回借款合同、借據(jù)、保險單；

第八步：貸款行信貸員將貸款檔案歸檔。

辦理按揭貸款時您需要提供相關(guān)資料給銀行：身份證明、收入證明、購房合同、借款合同（如果非本地人按揭買房還需提供持有本地戶口的擔(dān)保人身份證明、收入證明）即可。銀行需要對開發(fā)商的相關(guān)手續(xù)及借款申請人提交的全部資料、文件進(jìn)行審查，逐級審批，審批通過后，貸款行領(lǐng)回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款，貸款發(fā)放后，開發(fā)商返還購房者合同。

購房合同上其他內(nèi)容的簽訂，并沒有太大的改變，只是您需要注意，在簽訂合同時要認(rèn)真逐條閱讀，雙方要根據(jù)平等自愿，協(xié)商一致的原則簽訂，如果有認(rèn)為和合理的地方，一定要提出，雙方可以溝通協(xié)商，達(dá)成一致后再簽訂。感謝您的關(guān)注！

如何明明白白按揭購房

就辦理按揭貸款中的法律問題，如何做到明明白白按揭購房，昨日記者采訪了本報房產(chǎn)律師朱林。朱律師指出：“個人住房貸款”是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。這是一種商業(yè)行為，銀行需承擔(dān)一定的風(fēng)險，所以只有符合規(guī)定條件，銀行才會放款。這種貸款的一般操作程序是：１．某一個項目的開發(fā)商向銀行提出貸款申請；

２．銀行審查該項目的開發(fā)、銷售等合法的背景資料，決定是否給予貸款；

３．開發(fā)商與銀行簽訂“貸款合作協(xié)議”；

４．個人購房者與開發(fā)商簽訂買賣契約，購房者選擇“個人住房貸款”付款方式；

５．簽約后，購房者向銀行指定律師樓提供貸款所需的一系列文件；

６．銀行律師審查購房者的有關(guān)資料后出具法律意見書；

７．銀行最后審查決定是否批準(zhǔn)貸款。

從貸款的整個操作程序來看，開發(fā)商在其中的作用僅僅是提供貸款擔(dān)保，即如果購房者由于某種原因不能按時償還貸款時，由開發(fā)商承擔(dān)還款義務(wù)。但需要明確的是，開發(fā)商提供擔(dān)保后，每一個申請個人住房貸款的購房者并不一定能取得貸款。由于我國的貸款限制比較多，在開發(fā)商提供擔(dān)保后，購房者要取得貸款還要取決于多種因素：第一，申請貸款金額要在銀行規(guī)定的額度內(nèi)，一般是７成以下，成數(shù)越少越容易；第二，貸款申請人的資信狀況符合銀行要求；第三，在申請貸款的年限上，時間越長要求越嚴(yán)；第四，其他因素。其中最重要的是個人資信因素，個人資信因素包括：１．個人稅后收入；２．學(xué)歷；３．家庭收入及支出；４．職業(yè)；５．個人或家庭的其他財產(chǎn)；６．年齡等。其中收入是最關(guān)鍵的因素。一般來說，收入越高、學(xué)歷越高、職業(yè)穩(wěn)定、年齡在３０－４０歲之間的個人較容易獲得貸款，否則就比較困難。

一般來講，銀行同意給某個項目發(fā)放個人住房貸款，只是開發(fā)商給購房者提供了一種付款方式而已，并沒有保證購房者一定能取得貸款。當(dāng)然在買賣契約簽訂后，由于開發(fā)商的原因，致使購房者不能取得貸款，無法實現(xiàn)合同目的，開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

簽訂購房合同八大注意事項

第一項：關(guān)于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對策：

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第二項：關(guān)于公攤面積

陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇;

律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。

第三項：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。第四項：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。

2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。

第六項：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對策：

1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細(xì)化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：

出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。,3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。

第五篇：教你四趟辦完公積金買房辦手續(xù)流程

教你四趟辦完公積金買房辦手續(xù)流程

公積金買房辦手續(xù)流程

看會了買房不求人，少跑路

如果你看好某套房子，決定買房后，就少不了要辦一些手續(xù)，如果用住房公積金按揭購房，相信這篇文字會對你辦理購房手續(xù)有所幫助。

辦手續(xù)前要準(zhǔn)備好以下資料：戶口本、身份證、結(jié)婚證和收入證明（就是先由單位出具一份收入證明，然后復(fù)印以下你的工資單，拉一個最近三個月工資流水賬，這個你到發(fā)工資銀行人家很快就給你辦了，他們知道怎樣做）如果單身就得到民政局開一個單身證明，不過去民政局之前別忘了帶上單位證明。這些東西在辦所有手續(xù)時都隨時攜帶，最好每種都復(fù)印十來份，復(fù)印時注意：戶口本印第一頁和你們夫妻名字的那兩頁，身份證正反面要印在一張紙上，兩人分開，結(jié)婚證因開頭頁和有你們照片的那一頁，印在同一頁紙上。

第一趟是簽合同，付首付。因為要針對合同內(nèi)容及優(yōu)惠額和售樓部進(jìn)行詳細(xì)討價還價，所以，你要單放一個半天來完成它，不要著急，談好了可以省幾千塊錢。簽合同時有優(yōu)惠，如果同時又幾個買房的一起簽還有優(yōu)惠，首付比例大了也優(yōu)惠，如果總房價里有幾百元的零頭可以通過談判省掉??

這一次出了帶前面準(zhǔn)備的材料，最重要的別忘了帶首付款，提前問清是收現(xiàn)金還是刷卡。合同簽好后至少復(fù)印四份，下面會有人收，這時復(fù)印售樓部不收錢，以后再印還收錢還耽誤事。

第二趟比較忙，可以辦房產(chǎn)查詢、交契稅、公積金貸款申請、公積金提取申請和按揭銀行卡，所以這一趟你至少要去三個人排號。房產(chǎn)查詢：首付完成合同簽好，下一步就是到房產(chǎn)局辦首套房證明，區(qū)房產(chǎn)局時除了帶戶口本結(jié)婚證身份證以外還有購房合同。辦著道手續(xù)最好早上六點多就到房產(chǎn)局“房產(chǎn)查詢處”排隊等號，否則，如果當(dāng)天人多，你叫的號太大有可能辦不成，跑了冤枉路。拿到號以后，在取號機(jī)旁邊的值班臺上拿一張登記表，填上你們夫妻的姓名身份證號，就可以排隊辦理了。

交契稅：首套房證明開好以后，趕緊到收契稅大廳里繳納契稅，這時候還得排隊，所以你們夫妻一開始就要分好工，一人排一個地方，如果你交契稅的隊排到柜臺了，首套房證明沒辦好，你就和你后面的人換位，沒有不同意的。（首套房查詢不需要夫妻同時在場）

公積金貸款申請：契稅交完后就是拿著上面所有的手續(xù)以最快的速度到所在區(qū)住房公積金管理中心申請貸款，這里也需要排號，要保證不耽誤事，就需要你們一起去的第三個人提前到區(qū)住房公積金管理中心取一個申請公積金貸款的號，同時再拿一個領(lǐng)取公積金的號，在大廳里等你們。當(dāng)然如果號到了你們沒到還是和前面一樣，和后面的人換號，沒有不同意的。在這里你叫上他們所要的材料后，工作人員會讓你填一張貸款申請表，然后她再告訴你下一步。

提取公積金申請。貸款申請辦好后，你就可以提取你公積金賬號上的公積金余額了。這一步比較快，還在這個管理中心大廳，不過柜臺不同，你把她要的材料交上去之后，她會讓你填一張公積金提取申

請表，要注意別把你的工資卡號填錯了，否則錢就打到別人卡上了。這些辦完后，最多三個工作日，你的工資卡上就會有一筆錢到賬，那是你公積金半年以前的余額。

按揭銀行卡：當(dāng)以上四件事辦完后，也就到了中午下班時間了，不過你們?nèi)齻€不要急著回家，先找地方吃點飯，（反正你回家也省不掉請你帶的那個人吃飯），在下午一點鐘到售樓小姐告訴你的開發(fā)商業(yè)務(wù)銀行（這個你得自己問），先在大廳取號機(jī)上取一張辦理業(yè)務(wù)的號，向旁邊的保安要一張辦理業(yè)務(wù)申請書，填好后就坐著等他們兩點半以后上班，你需要在這里辦一張銀行卡，以后你的住房基金就直接打到那個卡上，你就不要操心交按揭了。當(dāng)然如果你的住房基金不夠的話，你還得往這個卡上存錢。這一切辦好后你就可以高高興興地回家了，因為你這一趟辦了五件事。

第三趟辦理房產(chǎn)預(yù)抵押委托。你的按揭貸款是以你將要購買的房產(chǎn)作抵押的，貸款申請批準(zhǔn)后，售樓小姐會給你打電話，讓你到房產(chǎn)局做房產(chǎn)抵押。這一天你還得向第二步一樣去早，還是三個人分別排隊取號。你們夫妻到區(qū)住房基金管理中心取號，你取的號是貸款，看看你前幾天辦的那個銀行卡是哪家的就到哪家銀行的柜臺上告訴他你辦房產(chǎn)預(yù)抵押，他會告訴你怎樣做。記得在這里要填一直貸款委托書，還要交120元錢。這個辦好你可以趕緊到房產(chǎn)局碰碰運氣，如果人少，你還可以把預(yù)抵押手續(xù)辦了。如果不行就得跑第四趟了。第四趟辦理預(yù)抵押：和原來一樣，六點鐘到房產(chǎn)局大廳辦理業(yè)務(wù)處的取號機(jī)上排隊拿號，他們會要你的身份證，你先準(zhǔn)備好，省得手

忙腳亂。拿到號以后，如果離8點還遠(yuǎn)可以先隨便吃點飯，不過你事沒辦好，估計沒什么胃口，還是老老實實地坐著大廳等候區(qū)的椅子上等待他們上班、叫號吧。叫到你之后，你就到柜臺前把他要的手續(xù)給他，（以前辦手續(xù)準(zhǔn)備的材料以及中間人家給你的材料都隨時帶著，就不缺東西了）他給你審查一遍后會叫你到收錢的地方教80塊錢。然后拿著交費的票到大廳里的收費處換一個正式發(fā)票，拿到你交材料的柜臺后，一切就齊了。

最后，工作人員會讓你給開發(fā)商的業(yè)務(wù)銀行打一個電話，讓他們派人到柜臺簽個字，至于給誰打電話，你還要與賣給你樓的那個小姐聯(lián)系。

到此，一切手續(xù)完成，就等著銀行通知你如何繳費吧。