第一篇：綠地相關介紹

房地產企業研究---綠地集團

一、綠地集團簡介

1992年，綠地集團的前身——上海綠地開發總公司成立，注冊資金 2000萬。1997年公司改制為上海綠地集團。2001年，綠地集團進入上海地產前三名；2004年，年銷售突破百億大關，坐上了上海市房地產企業的頭把交椅。2003年之后，全國化擴張提速，“新城模式”為其主要發展模式，“省會城市超高層”受到地方政府極大歡迎。2008年，綠地集團多元化營收 435億元；2009年集團多元化營收 700億元。

在全國化擴張中，綠地的開發項目遍及上海、南京、濟南、等全國 21個省 35個城市。綠地全國布局戰略，計劃三年進入 30-40個城市，重點拓展省會城市，尤其是重點發達地區的省會城市，并將北京和上海兩個地區作為重中之重。

綠地集團充分利用其獨特的商業模式，通過“新城戰略”、“發展現代服務業”、“省會城市超高層建筑”，在上海之外的二、三線城市中心城區與郊區獲得大型開發項目。

發展階段——進入快速發展期

17年的發展過程中，綠地集團大致經歷了四個發展階段，目前處于高速發展階段： ? 初創和積累期（1992—1997年）

綠地最初由上海市政府的農委、建委下屬四個企業出資 2000萬。其市場化的發展中，得到政府的支持，管理機制突破了國有企業的束縛，讓其在市場環境中如魚得水。

? 改制發展時期（1997-2001年）

1997年 3月，綠地集團按照現代企業制度要求成功完成改制。在該階段，綠地集團各產業均得到較大發展，尤其是作為核心主導業務的房地產業發展更為迅速，并一躍成為上海市房地產行業龍頭企業。

? 全國化戰略帶動下的快速發展階段（2001之后）

尤其是 2004年之后，可以稱其為“高速增長階段”。其快速突起的原因可歸結為：（1）大量土地儲備對其的推動作用；（2）多元化產業互動對房地產主業的推動，“房地產主業突出，能源、金融等相關產業并舉發展”；（3）2008年集團第二核心產業能源的確立。

綠地集團項目運作模式---“最懂得政府的開發商”

作為一家具有國資背景、市場化運做的非上市公司，用綠地董事長張玉良的話來說，“綠地是做當地政府想做，而當地企業又做不了或者不容易做的事，在服務全國的過程中發展壯大自己。”

綠地的多元股份機制，加之突出的資源平臺，具有競爭力的商業模式，成就了其高速發展。低調的綠地在全國擴張過程中，獲得了地方政府的極大歡迎。這與綠地“超高層產品模式”、“新城模式”有密切關系。目前，綠地在建六個超高層建筑占全國在建超高層的一半。

綠地目前的住宅產品以中低檔為主，當前側重增加持有型商業。而“超高層建筑”的經營難度遠不如外界想象的那么可怕，以南京項目為例，土地成本每平方米 1000多元，總成本控制在 15000元左右，而寫字樓售價達到 3萬元。在土地方面，綠地的超高層建筑模式，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。

另外，2009年 3月份，綠地作為主要發起人成立國內資本規模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內使其成為自主銀行。綠地的產融結合，希望產業和金融能夠相互支撐。在綠地的思維中，地產融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規模會受到影響。

? 發展戰略——最懂得政府的開發商

建立在和諧政商關系基礎之上的低成本、高收益以及產品差異化的競爭，是綠地集團商業模式的精髓。綠地自稱是“最懂得政府的開發商”。

綠地的新城綜合開發、綜合體、超高層產品模式，與二三線城市當前新城區快速擴張、城市形象迫切提升之間，形成良好的互動，符合城市發展方向，以及政府政績需求。

地方政府之所以青睞引進綠地集團，關鍵在于差異化競爭優勢。差異化競爭體現在，綠地“做當地政府想做，又不易做的事”。而在產品領域的表現則是，做很多企業不敢做或做不了的超高層，新城市綜合開發、建設超高層是綠地跟政府談判的籌碼。

圖表 6：綠地商業模式

低成本體現在兩個方面：拿地價格較低、政策優惠。出于產品定位的優勢，地方政府通過政府政策性的照顧和獎勵，可以大大降低投資成本。

2010年綠地獲得銀行授信近500億。良好的銀行關系、大額度的授信，為項目的運轉提供了資金支持。低成本、差異化競爭的驅動，銀行信貸的背后支撐，是綠地集團近年全國擴張的基本模式。在全國擴張的戰略下，綠地最初每個省市原始投資一到兩億，通過杠桿效應撬動十到二十億的效益。據行業內評價，綠地在超大型項目開發過程中，土地一級開發與銀企關系的互動，也有創新舉措。

2、“新城戰略”模式

綠地集團的“新城戰略”已經形成了較為成熟的集聚開發模式，即通過打造集住宅、商業、辦公、酒店等多種類型產品于一體的大型綜合項目，充分利用自身資源集成優勢和招商運營經驗，從而帶動人口導入和商業能級提升，形成產業、居住、社會事業、基礎設施和生態環境配套發展的聯動效應，迅速提升新城整體經濟的能級。

以前新城戰略多應用于二三線城市，通過獲取二三線城市中的巨幅成熟地塊來進行開發。現在這一模式也廣泛應用于綠地的大本營——上海。這種方式的優勢是地價較低，風險比較好控制。綠地的新城模式選址在城郊結合部，打造綜合性物業，代表新區城市發展方向。

圖表 16：綠地集團“戰略合作協議”一覽

近年來，綠地集團獲取土地，多是通過公開出讓方式，其中掛牌方式居多。2009年新獲取的土地中，除合肥市政務區土地為通過拍賣取得，其他土地皆是以掛牌方式獲取，少有競爭者。

新城戰略所需要的超大片土地，會帶來超大的資金壓力。綠地集團針對這一情況，特別注意加強與政府的戰略合作。

綠地擅長的超高層建筑項目，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。綠地南昌國賓館項目，捆綁了三塊住宅用地。濟南超高層項目，捆綁 2000畝地。

戰略取勝，是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓綠地項目融資大多有了保障，并獲得了當地政府的“信任溢價”，綠地也因此趕上中國城鎮化大趨勢，越做越大，從上海的地方開發商，躍升中國地產界“第一集團軍”行列。

圖表 17：綠地土地策略

例如：“鄭州會展賓館項目”鄭州新區為綠地集團提供了如下的優惠政策： ? 鄭東新區管委會以招標、掛牌或拍賣方式之一向投資方提供鄭州會展賓館項目的土地使用權。項目按期竣工后，鄭東新區管委會按照土地出讓金等值金額向綠地集團進行獎勵性補助。

? 自鄭州會展賓館建成營業之日起五至八年內，鄭東新區管委會按照鄭州會展賓館經營過程中所交納的營業稅、所得稅地方留成部門的等值金額對投資方進行獎勵性補助。? 鄭東新區管委會不再審批鄭東新區 CBD范圍內其它五星級專業大型酒店新建項目，并將鄭州會展賓館作為鄭東新區各類大型會展活動的專門接待酒店，其它大型會議的接待優先在鄭州會展賓館進行。

? 鄭東新區管委會對鄭州會展賓館的建設將提供全力配套支持，建設過程中提供“一條龍”服務，免收鄭州會展賓館項目的市政配套費、協調水、電、氣、暖等基礎設施管線輔設到地塊紅線，并協調供水、供電部門以優惠的價格提供服務。? 以優惠的價格為投資商另行提供適當土地進行商業開發。

3、多元化的發展方向——雙核、多輪驅動

綠地的產業多元化模式表明了其做大做強的目標，同時，產業間互相支撐，提高了集團整體發展的穩定性，逐漸形成了地產、能源和金融“三產鼎力”的布局。

綠地集團以“房地產主業突出，能源、金融等相關產業并舉發展”作為其多元化發展戰略。2008年，綠地集團明確將能源作為 2005年以來一直探索的第二主業。

就房地產開發而言，未來三年，綠地仍將突出房地產主業地位，目標做成中國最有競爭力的地產企業。綠地房地產產品突出住宅，兼顧發展高端商業地產，商業和住宅形成互動；全國化城市布局，多項目產品互動。

在綠地董事長張玉良看來，僅靠一個產業做到營收 500億甚至 1000億元的企業穩定性很差，受市場波動影響大，必須找到一個能與之相平衡的產業使企業“兩輪驅動”。

2008年能源產業板塊實現銷售收入近100億元。2008、2009年，銀行對能源的松閘也要比地產早，為綠地在本輪的擴張提供了融資支持。

同時，上海作為能源消耗量大的區域，發展能源還可以有效解決當地政府的燃煤之急，綠地“做政府想做的事情”的發展內涵，使企業得到政府堅定支持。另外，2009年 3月份，綠地作為主要發起人聯合其他 11家企業法人成立上海奉賢綠地小額貸款股份有限公司，注冊資金人民幣 3億元，是目前全國范圍內資本規模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內使其成為自主銀行，通過這個平臺擁有一個類似于金融企業的載體。

綠地的產融結合，希望產業和金融能夠相互支撐，產生互動，在綠地的思維中，地產融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規模會受到影響。

著重發展商業地產

綠地選擇了做超高層，做商業綜合體。住宅是短線投資，商業地產是中長期投資，把兩者結合起來，保障了現金流滾動的良性循環。

另外，綠地順應中央 2007年大力發展現代服務業的政策，現代服務業的載體是商業地產，積極發展商業地產，逐步增加商業地產比重。

未來三年，綠地計劃突出房地產主業，目標做成中國最有競爭力的地產企業。具體會突出住宅，同時發展高端商業地產，商業和住宅形成互動。

綠地商業集團前身為上海綠地資產管理有限公司，下轄 15家控股子公司，并參股 10余家公司。其業務范圍涵蓋實業投資、商業管理、酒店管理等。

自 2003年成立以來，負責綠地集團在全國范圍內商業地產項目的開發、經營和管理工作。根據發展規劃，上海綠地商業集團的未來目標是：成為具有以商業需求管理和產業鏈資源集成為核心競爭力的商業地產開發、經營和服務的產業集團。業務遍及全國 10多個重要城市，涉及商鋪、酒店、寫字樓、工業廠房、會展中心、休閑娛樂等多個領域。目前已經與洲際、豪生 等幾家國際著名酒店管理公司、吉盛偉邦家具集團、易買得超市連鎖等建立了全面合作伙伴關系。

四、產品線研究

1、產品線特點

綠地集團一直以來是以開發普通住宅為主，近年來逐步加大了商業地產開發的力度，謀求長期收益。逐步轉向商業地產和現代服務業，向辦公樓、現代物流、商業、酒店傾斜。

目前綠地新增項目基本以綜合性項目為主，70%-80%是住宅，20%-30%是商業地產。住宅市場，一直以來綠地產品大多數集中于中端市場，主要針對中產階級。數據顯示，綠地房地產收入的95%來自于中低端市場。包括新里品牌、老街坊品牌、世紀城等系列。

綠地在商業地產領域也將產品線拉長，既開發高檔商場，也開發普通商業街；既開發星級豪華酒店，也開發經濟型酒店。寫字樓開發有出租型的，也有出售型的，租售并舉。

為了順利進入二三線城市，綠地選擇了做超高層，做商業綜合體。住宅是短線投資，商業地產是中長期投資，把兩者結合起來，保障了現金流滾動的良性循環。

2、住宅產品線

綠地集團住宅產品形成了以“新里”、“老街坊”、“世紀城”、“文化樓盤”、“都市豪宅”命名的五個產品品牌。產品類型以城市棲居、城市改善類型產品為主，以剛性消費者為主要客戶對象。

綠地的“新里”、“老街”品牌屬于郊區棲居產品，在綠地集團的產品類型中數量最多。“新里”旗下的住宅都按一定標準建筑，棲居空間與商業空間有機組合；盡可能保留具有一定價值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以80平方米的2 房和100平方米左右的3 房為主力戶型。

“老街”品牌創意源于海派建筑文化和現代居住文化的深入挖掘與探索。核心理念以石庫門建筑符號和里弄空間序列為形，營造生態環境、人文環境和智能環境全面提升的現代居住生活空間。

“世紀城”則屬于城市改善型住宅。“世紀城”品牌的住宅項目占地項目面積大，均為百萬平米以上的大盤。建筑類型為小高層，以 100平米的2 房為主要推案戶型。通常選址在城市中心區外圍，交通便捷但是周邊配套設施任不完善需要再發展。

除了滿足剛性需求類型的產品外，綠地集團對于高端產品也有所涉及，但所占比例較低。綠地集團注重產品的文化內涵，作為一家在上海起家的房地產開發企業，對于上海的海派文化有很深的理解，并將這種理解充分表現在其開發的產品中。無論是從產品品牌的命名上，還是產品的規劃布局、建筑風格上，始終貫徹“海派文化”的理念。

圖表 22：綠地產品發展脈絡

在綠地的上海總部，有一個由數十位年輕建筑師組成的研發中心，研究新材料運用，研究建筑節能，設計創新房型。在住宅新房型設計時，綠地把握一個“三七開”原則，一個大型樓盤中，70%是適銷房型，講究賣得快，30%則必須是創新房型。

創新開發，也要考慮當地居民的購買力，以提高性價比來化解高房價，是綠地常用的市場策略。國家規定 90平方米以下的屬普通住宅，可享受稅收優惠，綠地通過巧妙設計，增加套內面積，讓 90平方米住宅“享用”到 150平方米使用面積。政策還規定，2.2米以下不算可售面積，綠地在設計時，就將低于 2.2米的陽臺部分向外推伸，做成可室內活動的“內陽臺”，等于降低了實際使用面積的售價。

五、典型項目 ? 綜合體項目代表——超高層

1、南京綠地紫峰大廈

南京綠地紫峰大廈位于南京南鼓樓區鼓樓廣場，建筑高度約 450米，總建筑面積約 24.5萬平方米，建筑樓層 89層，鎖定了江蘇第一高、世界第七高的地標地位。

該項目為上海綠地集團與南京國資集團聯合開發。大廈將由全球規模最大的酒店管理公司——洲際酒店集團入駐 42到 81層，打造六星級標準、洲際在全球最高的酒店；由美國朗潤城市開發集團負責高檔購物中心的商業運營。

2、南昌綠地中央廣場

綠地·中央廣場，位于江西省南昌市紅谷灘中心區，占地 173畝，總建筑規模 43.5萬平方米，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住、等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性“城市綜合體”。? 綜合體項目代表——商業綜合體

3、上海梅隴鎮·新都會

梅隴鎮·新都會項目，總占地 5.43公頃，計容總建筑面積 8 9000平方米，涉及業態包含“餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務辦公”等多種功能，是綠地集團 06年重點打造的 4大商業項目之一。梅隴鎮項目位于閔行區梅隴鎮新中心的核心位置，具備了構建“現代產業集聚區”的先天優勢。綠地集團將長期持有經營。

梅隴鎮新都會是區域內較大的一個綜合性項目，涉及業態包含餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務辦公等。? 城市改善類代表

4、上海·綠地世紀城

總建筑面積近100 萬平方米，分四期開發。其中一期上海春天，二期世紀同樂，三期綠地世家，四期待建；包括住宅、沿街商業、會所等。以 100平米的 2 房為主要推案戶型。

? 城郊棲居類代表

5、成都·新里

棲居空間與商業空間有機組合。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以 80平方米的 2房和 100平方米左右的 3房為主力戶型。

? 高檔產品類代表

6、上海·柏仕晶舍

由四幢四層疊加式聯體別墅組成。56 席豪邸依水而筑，臨水而居，在植入式濱水陽臺和透天私人庭院中。建筑設計以花崗巖和大面積低反射玻璃構成光與影組合。主力戶型分上戶型，下戶型私家電梯則保證同單元上下兩家住戶進出互不干擾。

第二篇：綠地集團西南事業部介紹

綠地集團西南事業部

簡 介

綠地集團于2004年進入成都和重慶，正式拉開布局西南的戰略序幕。2010年集團進一步優化資源配置，加大對西南的投資力度，正式成立綠地集團西南事業部，全面統籌綠地在西南各省市的業務發展。

發展歷程

綠地集團西南事業部一直秉承“做政府所想，為市場所需”的企業理念，始終踐行“營造美好生活”的企業宗旨，在助力城市建設發展、提升城市產業能級、改善百姓居住體驗、促進社會和諧發展等方面做出了突出貢獻。

截止目前，綠地集團西南事業部開發建設項目16個，總建筑面積570萬平方米，總投資金額超過350億元，開發規模、開發能力、產品類型和品質品牌均處于區域領先水平。其中，西南第一高樓成都綠地中心高度468米，位列世界第七，建成后將成為成都加快現代服務業和文化創業產業極具的重要載體，有力推動成都城市產業能級提升。綠地世紀城、綠地繽紛城等大型城市綜合體的開發建設，正在為城市區域發展提供新動力，為區域居民生活品質提升提供新支撐。綠地錦天府、綠地海外灘作為成渝兩地的高端住宅項目，將為西南的精英才智圈層打造專屬奢享空間。

綠地集團西南事業部發展不忘回報社會，時刻履行作為企業公民應盡的社會責任。事業部在抗震救災和災后重建中累計投入6.3億元，參與援建項目16個，其中全額捐建的都江堰綠地土橋小學是都江堰災后第一所竣工交付的永久性學校。同時，事業部積極關愛留守學生，關注弱勢群體，投入200萬元在全川范圍內捐建了100所留守學生愛心之家，并全額援建成都市黌門社區殘疾人手工藝制作工坊，組建綠地員工青年志愿服務隊，長期致力于扶老助殘未來事業部將繼續以 “綠地心計劃”為藍本，力爭在環保、慈善、擁軍、教育等方面為社會做出更多貢獻。

隨著西南經濟的崛起和集團發展藍圖規劃，綠地集團西南事業部已經制定了新的五年發展規劃，我們將“立足川渝，拓展西南”，在2015年前后實現大西南區域的全面布局。

事業部榮譽

2012年

1.事業部工會榮獲上海市總工會“工人先鋒號”榮譽稱號

2.事業部榮獲集團優秀黨組織

3.事業部團總支榮獲集團“紅旗團”榮譽稱號

綠地集團西南事業部

4.事業部榮獲成都市武侯區“2011納稅大戶”、“2012重點優勢企業”稱號

5.事業部榮獲四川省“2007-2012關愛留守學生(兒童)先進集體”

2011年

1.綠地控股集團成都成華房地產開發有限公司榮獲成華區 “納稅大戶”

2.綠地.國際花都項目榮獲國家住房和城鄉建設部 “一星級綠色建筑設計標識證書”

3.西南事業部榮獲集團 “組稿先進單位”

4.西南事業部榮獲集團“優秀公司”

2010年

1.上海綠地集團成都武侯房地產開發有限公司榮獲成都市武侯區“納稅大戶”

2.上海綠地集團成都申蓉房地產開發有限公司榮獲“郫縣經濟貢獻明星企業”

3.新里.維多利亞項目榮獲四川省建設工程“天府杯”銀獎

4.西南事業部榮獲集團2009-2010文明單位

5.西南事業部榮獲“2010綠地集團綠色低碳先進集體”

6.西南事業部團支部榮獲集團“紅旗團”榮譽稱號

7.西南事業部董事長、總經理孫志文榮獲中國房地產主流電視媒體聯盟“2010創造城市價值地產功勛人物”獎

8.西南事業部董事長、總經理孫志文榮獲集團“優秀經營管理者”

2009年

1.成都公司榮獲四川省房地產開發企業綜合實力200強第37

2.成都公司榮獲四川房地產開發企業最大市場占有份額200強、綜合實力50強

3.成都公司榮獲“成都市房地產開發優秀信用企業”、“成都市房地產開發優秀質量管理企業”、“成都市積極投身公益事業開發企業”

4.新里.維多利亞公寓榮獲“成都市優秀性能住宅小區廣廈獎”

5.海珀.香庭項目榮獲“成都優秀綠色生態住宅小區”

6.新里.派克項目榮獲“成都城市建設推動力開發項目”

7.成都公司董事長、總經理賀大川榮獲“成都市優秀房地產開發企業家”

2008年

1.成都公司榮獲“成都市房地產交易會推薦企業”

2.成都公司榮獲集團“優秀公司”

3.新里.派克公館項目榮獲“成都優居住宅范本”、“成都城市地理再發現西城代言樓盤”、綠地集團西南事業部

“成都樓市最具購買價值樓盤”

4.海珀.香庭項目榮獲 “成都值得期待樓盤”

2007年

1.成都公司榮獲“四川房地產最具社會責任心企業”

2.成都公司榮獲成都房地產“AAA誠信企業”稱號

3.成都公司榮獲高新區“納稅大戶”

4.成都公司榮獲地產傳媒大獎“成都地產領軍企業”

5.成都公司榮獲集團“優秀公司”

6.成都公司董事長、總經理彭香村榮獲“高新區企業經營優秀者”

7.新里.派克公館項目榮獲成都市 “建筑風尚典范樓盤”

8.新里.維多利亞項目榮獲“成都市芙蓉杯優質工程獎”

2006年

1.成都公司榮獲“成都商品房銷售排行20強”

2.成都公司榮獲“成都市十大最具合作價值品牌開發商”

3.成都公司榮獲成都高新區“納稅大戶”

4.成都公司榮獲集團“優秀公司”、“《綠地報》組稿先進單位”

5.成都公司董事長、總經理彭香村榮獲“成都樓市十大風云人物”

6.成都公司榮獲成都房地產品牌推介中心“代言成都顛峰品牌開發企業”

7.新里.維多利亞項目榮獲成都商報 “成都外籍人士喜愛樓盤獎”、成都市房協 “最具文化底蘊獎”、成都樓市總評榜 “成都樓市魅力產品獎”

2005年

1.成都公司榮獲“成都樓市最佳區域代言樓盤10強”

2.成都公司榮獲第三屆金芙蓉杯“成都房地產成都樓市金獎企業”

3.成都公司榮獲成都市政府“2005模范納稅大戶”

4.新里.維多利亞項目榮獲中國(成都)樓市總評榜 “最值得期待住宅”

8.新里.派克公館項目榮獲成都市“優秀建筑設計大獎”、成都市“居有所值.城西區域代言樓盤”、“成都樓市十大核心大盤”

2004年

1.成都公司榮獲“成都最具影響力樓盤開發商”

2.成都公司榮獲“成都十大最具合作價值品牌開發商”

綠地集團西南事業部

3.成都公司榮獲“四川省綜合實力50強”第三名

4.成都公司榮獲成都市第二屆 “金芙蓉杯”十大最受尊敬企業

5.成都公司董事長、總經理彭香村榮獲成都市第二屆“金芙蓉杯”十大最具影響力人物

6.新里.維多利亞項目榮獲“成都市十大靚舍”、成都秋季房交會“戶型奧運會金牌戶型”、“四川首屆房地產項目50強排行榜”電梯公寓10強第一名

7.新里.維多利亞項目榮獲“中國(成都)樓市總評榜名盤”、“成都樓市產品創新獎”

第三篇：上海綠地世家(綠地新城)詳細介紹

上海綠地世家（綠地新城）詳細介紹 更多資訊詳見（http://dooioo.cn/72497）

綠地世家地理位置（綠地新城三期）

寧夏路366弄

綠地世家價格走勢（綠地新城三期）

1月均價34079元/平米，比12月上漲2.67%

綠地世紀城三期（綠地世家）小區基本信息 樓盤概述 綠地世家是綠地集團開發的綠地世紀城的三期，它所面向的是上海的年輕人，所以本樓盤有別于前兩期，有些歐洲的浪漫風情，紅褐色的外墻，歐式的園林設計。依托著一期和二期的高人氣，在曹楊路寧夏路上形成了一個高檔生活社區，周邊的休閑娛樂設施齊全，交通便捷，生活配套成熟！優點綠地世家內部房型多樣，仿歐式的建筑，小區中心集中綠化設計。周邊交通便利，商業設施配套較齊分析 全。

缺點寧夏路上由于來往于金沙江路的車輛較多，也比較吵；靠近白玉路邊上有很多小攤小販，地面常年很分析 臟，垃圾有時候會堆很多，會影響樓上居民的生活質量。部分房型不符合上海本地人士的喜好。主要交通 3號線/金沙江路站4號線/金沙江路站11號線/隆德路站13號線/隆德路站

生活好又多 中國工商銀行 中信銀行 中國農業銀行 中國銀行 永昌西康菜市場 良友 好德 羅森 快客 迪配套 歐咖啡 沈記靚湯 上海石庫門 皇天外

綠地世紀城三期（綠地世家）房型綜述

綠地世家內部的房型較多，其中4號樓為酒店式公寓，面積在41.85-62平方米，一層22戶，所以有的房間朝向北面，南面的又朝向寧夏路，所以這里的投資出租的房源居多。另外，小區內部的2房為全南設計，面積在113-120平方米左右。還有正對小區花園的小高層為兩層復式結構，在21號樓中還有部分的兩層復式房型，它們的面積在150-180平方米

綠地世紀城三期（綠地世家）交通配套

交通概述：小區靠近普陀區的主干線曹楊路，雖然小區門口的公交線路并不是很多，但是步行5分鐘就可以乘坐多條公交線路出行，也有輕軌3、4號線金沙江路站或是曹楊路站都可以換乘，附近還有11、13號線，可以說得上四通八達。小區正門口的交通比較擁擠，所以過馬路時要多加小心。另外小區自駕去徐家匯、上海火車站，靜安寺等商業中心還是比較便捷的，能方便的上中山北路高架。

自駕線路

綠地世紀城三期（綠地世家）圖片集錦

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第四篇：綠地規劃

1、城市綠地的分為5大類13中類11小類。

2、作12公頃的公園規劃設計時應收集比例1:1000.。

3、園林中的主路寬5~7米，橫坡宜小于3％。

4、行道樹的定植株距一般采用5米。

5、一般綜合性公園的分區有文化娛樂區、兒童游戲區、觀賞游樂區、安靜休息區、經營管理區。

6、水體包括湖、河、塘、潭、瀑布、噴泉、涌泉等形態。把以上水的形態分為靜水和動水兩種類型。靜水常見的形態有：方形、長形、三角形。動水常見的形態有：應用題

根據綠地設計原理、公園總體規劃的成功是否與那些因素有關？

主題思想的確立、功能分區、地形地貌的改造、水景的布置、道路廣場的布置、種植規劃、園林小品的規劃、公園周圍市政設施的關系、建設單位的意見，投資額度。綠地改造時想把二叢樹改成為對植樹。請探討可行性。

二叢樹：兩株組合設計一般采用同種樹木，或者形態和生態習性相似的不同樹木，兩種樹木的形態大小不要完全相同，要有變化和動勢，創造活潑的景致。不宜選用等量、等高、姿態相近的兩株樹一起顯，提供給觀賞者一種新鮮的星峰的景象。對比采用驟變的景象，以產生喚起興致的效果。

調和：主要通過布局形式、造園材料、色彩等方面的統一、協調，使得景觀較和諧。不可變尺度：或稱之為適用尺度是按一般人體的常規尺寸確定的尺度。正常人的視域：水平方向的視角喂180°，垂直方向的視角為130°。在正常平時情況下，看清景物的整體形象，水平視場為45°，垂直視場為26~30°，蘇州宅園的廳堂和假山之間的視距躲在30~35米，假山少數高達7米，一般高度都在4~6米。大型物象合適的視距約為景物高度的3.5可以用做障景，或者用做組織游覽路線。

樹墻：150cm以上，空間分割和 屏障視線，遮擋、遮蔽不美觀的構筑物等。

花壇：指花卉栽培在四周有矮墻的土臺子中，利用花卉的鮮艷色彩組成各式各樣的圖案，起到裝飾園林空間的作用。

花鏡：介于規則式和自然式之間的一種帶狀花卉景觀設計形式，是以多年生草花為主，結合觀植物、一二年生草花、木門植物，沿花園邊界或路緣設計布置而成的一種園林植物景觀。由于花期不同、種類不同，構成色彩的波浪。

18、園林建筑的布局手法：1山水為主，溪流、瀑布、泉。

7、對植樹設計時選用了近等高、體量相近的兩株雪松√

兩棵樹叢設計時選用了近等高、體量相近的兩顆杜松。×

在中視靜觀的條件下，以使景物水平視場不超過45°，垂直視場不超過30°為原則。

構成園林形式的五大要素是：地形（包括水體）、觀賞植物、園林建筑、廣場和道路、園林小品。

景窗是運用起伏韻律、連續韻律。問答題。

1、什么叫園藝環境綠地設計？

為民眾提供觀賞、游息的場所，在一定的地域范圍內利用綠地的五大要素按工程技術和園林藝術原理創作美的場所的行為過程。

2、突出頤和園主景--佛香閣，在建筑布局中采用了

①中軸對稱 ②主景升高③漸變法。

3、試問行道樹設計要考慮哪些因素？ 道路環境、設計形式、樹種選擇、定干高度。

4、為什么設計公園時無論公園面積大小都要現場踏查？

①核對現場圖上標明的現狀物與現狀物是否真實，有遺漏需要補充。②設計者到現場，可以根據周圍環境條件，進入藝術構思階段。“嘉者收之，俗者摒之”。5,、為了使游人活動方便、互不干擾、便于管理在園藝環境綠地設計中通常做哪些措施？

根據綠地中的活動內容的性質和類型，或根據地形地貌的性質和特點把整個綠地劃分為若干區，即功能分區。

6、綠地功能分區的分區方法是什么？ 一些類似的活動組織和劃分后安排在與其活動較相宜的場所，分析和整理地形地貌的本質和特點，充分體現地形地貌所應有的觀賞價值和利用價值。

7、廣場與道路的作用是什么？

廣場和道路系統將構成園林的脈絡，并且祈禱園林中交通組織、聯系的作用。

8、園林中的廣場的定義是什么？

園林中具有集散、觀賞、交流功能的社會活動空間。

9、頤和園十七孔橋的橋孔，從中間往兩邊逐漸變小，形成遞減趨勢。用到什么園林藝術手法？ 漸變韻律。

10、某城市開發區需要道路綠化，應該怎樣選擇行道樹？

行道樹是按一定間距列植于道路兩側或分車綠帶上的喬木景觀，行道樹設計要考慮的主要內容是道路環境、設計形式、樹種選擇、定干高度。行道樹中一般要求具有適應性強、姿態優美、生長健壯、樹冠寬大、萌芽性強、無污染等特點。另外應盡量選擇無花粉過敏或過敏性少的樹種，如鄉長、女貞、刺槐、烏桕、水杉、黃楊、榔榆、冬青、銀杏、梧桐。栽植。如“一府一仰，一倚一直，一左一倍，小型物象的合適視距約為景物的3倍。建筑配合2統一中求變化，對稱中有異象。右，露根藏頭，平頭銳角，一高一矮，一

8、地形（包括水體）處理手法：1因地制3對景顧盼，借景有方。

大一小，分枝相異，小枝聯系。

宜。景以境出。2掇山理水，理及精微。

19、園路：流通順暢、組織游覽，疏導游對植樹：對植樹是指按一定軸線關系對稱

9、一池三山：秦漢開始在宮苑內開鑿太人。主路5~7米，次路2.5~3.5米，小路或均衡對應種植對應種植的兩株或具有液池。池中堆筑方丈、蓬萊、瀛洲三島，約0.9~1.2米，汀路、山道0,6~0.8米。兩株整體效果的兩組樹木景觀。一般選用模擬東海的所謂神山仙島。

20、廣場：集散廣場、觀賞廣場、下沉式同樹種、近等高、體量相近的兩株樹對植，10、園林中水洗設計要求：1主次分明，廣場。

要求樹木形態沒關或樹冠整齊、花葉嬌自成系統。2水岸溪流，曲折有致。3陰下沉式廣場：1注意排水設施、防止雨季美。

陽虛實，湖島相間。4山因水活，水因山積水2道路與建筑、廣場的組合要求忌“歪

1、人均綠地面積 轉。

門邪道”。3要求端正，設計圖形喂有規律Aglm=Ag1/Np

11、土山設計要點：1主客分明，遙相呼可循的曲線流線型。4考慮設計與施工結人均綠地面積

應2未山先麓，脈絡貫通3大山要講“三合，不宜過分隨意。5同時考慮其圖案、Agm=（Ag1+Ag2+Ag3+Ag4)/Np 遠”4山觀四面而異，山形步移景換。5色彩、裝飾等諸多要素的應用，提高觀賞綠地率

山水相依，山抱水轉。效果。

Λg=[(Ag1+Ag2+Ag3+Ag4)/Ac*100％

12、種植形式：規則式，自然式，混合式。

21、設計前期工作：1收集圖紙資料①城

2、綠地的功能：①凈化空氣、水體和土

13、觀賞植物造景要點：1四季景觀2專市綠地總體規劃圖②地形圖；2現場踏查；壤。②改善城市小氣候（溫度、濕度、氣類園3水生植物區4溫室、盆景區5花圃3聽取建筑單位的意向，掌握自然條件、流）③減低噪聲。④保護農田。⑤保持水苗圃

環境狀況；4編制總體設計任務文件。土。⑥安全防護（火災、震災）⑦檢測環

14、數列：一般喬木間距3~8米，灌木1~

522、總體設計階段：1主要設計圖紙內容境污染。⑧文教和游息功能。⑨城市綠化米

①位置圖②現狀圖③分區圖④總體設計的景觀功能（道路、邊界、中心點、區域

15、行道樹的設計形式：根須道路綠地形方案圖⑤地形設計圖⑥道路總體設計圖特征）

態不同，通常分為綠帶式和樹池式。⑦種植設計圖⑧管線總體設計圖⑨電氣

3、城市綠地：指一自然植被和人工植被綠帶式指在道路規劃設計時，在道路兩規劃圖10園林建筑布局圖

為主要存在形態的城市用地。

側，位于車行道與人行道之間或分車綠帶2效果圖（鳥瞰圖);3總體設計說明書；4綠地：在一定的地域范圍內，通過利用和中種植行道樹。帶狀綠地寬度因用地條件工程總預算

改造地形，主要以花草樹木美化環境，以及附近建筑環境不同可寬可窄，一般不小園林建筑、構筑物等來點綴，為民眾提供于1.5米，至少可以種植一列喬木行道樹。觀賞、游息的美的場所。樹池式指在人行道上設計排列幾何形的綠地設計：為民眾提供觀賞、游息的場所，種植池以種植行道樹的形式。樹池常用語在一定的地域范圍內利用綠地的五大要人流或車流量較大的干道，或人行道路面素按工程技術和園林藝術的原理創作美較窄的行道樹設計。樹池占地面積小，正的場所的行為過程。

方形1.5*1.5米，最小不小于1*1米長方綠地設計原理：園林藝術原理、科學技術形以1.2*2米為宜，圓形樹池直徑不小于原理、以及行為學心理學原理。

1.5米，行道樹栽植于樹池的幾何重心。

4、綠地內容：綠地設計的指導思想或綠

16、安全視距：30~35米

地反映的主題思想，也叫立意。

17、孤植樹：也叫孤立樹，是用一株樹木綠地形式：為反映綠地內容縮采用的表達單獨種植形成的園林景觀，應用于草坪、方式即綠地形式，也叫布局。

廣場、湖畔等開闊空間或橋頭、島嶼、斜

5、決定形式的因素：園林性質、文化傳坡、園路的盡頭或轉彎處，巖洞口，建筑統、意識形態。

旁。

6、綠地形式的種類（設計方法）：規則式對植樹：是指按一定的軸線關系對稱或均綠地（軸線法）、自然式綠地（山水法）(3衡種植的梁祝或具有兩株整體效果的兩混合式）。

組樹木景觀。應用于園林綠地的路端、建規則式綠地--意大利臺地園、法國勒諾特筑入口、公園入口兩側、規劃式花園出入集合圖案式園林。

口。橋頭與石級兩側、庭院左右。

自然式綠地--蘇州拙政園、網師園。樹叢：指由多株樹木不規則近距離組合種特征比較①中軸線②地形③水體④廣場植，具有整體效果的園林樹木群體景觀。和道路⑤建筑⑥種植規則⑦園林小品 通常用做局部空間的主景，也可以做配

7、綠地設景原理：

景、障景、隔景，同時兼具遮陽作用。兩1主景與配景：突出主景：①中軸對稱；株樹木之間既有變化和對比，又有聯系，②主景升高；③主景設置在環拱四合空間互相顧盼，共同組成和和諧的景觀形象。的水平視覺交匯點；④構圖重心位能；⑤兩株兼具要適當，一般以小于矮樹冠徑為漸變法；

宜。應用于水池邊、河畔、草坪等處。2對比與調和：①空間對比；②虛實對比；綠籬：由同種樹木做成密集列植成籬狀的③疏密對比及其他；④調和； 樹木景觀，用作境界、空間分割、屏障，3節奏與韻律：①連續韻律；②漸變韻律；裝飾園林空間。

③起伏韻律；④開合韻律 矮籬：50cm以下，用于花鏡邊緣、花壇和4均衡與穩定 觀賞草坪鑲邊。

5尺度與比例 中籬：50~120cm，用于綠地邊界劃分，綠6景物的觀賞點

地空間分割、遮擋不高的擋土墻面以及植對比：是借兩種或多種性狀有差異的景物物迷宮等。

之間得到對照，使彼此不同的特色更加明高籬：120~150cm，空間分割和防范，也

第五篇：綠地系統分析

上海世博公園綠地規劃設計 項目背景

中國2010年上海世博公園的規劃用地，北臨黃浦江、南至浦明路，西起打浦路隧道，東至世博園區東部水門，規劃用地面積約29公頃，另外相關設計用地包括公共活動中心用地和演藝中心用地，總面積約42公頃。基地中無系統、連續的綠化景觀，濱江生態系統均被破壞，環境污染、廢水及碼頭的堆場使整個濱江原始的生態系統不復存在，基地西端有部分濕地生態群落。基于此種立地條件，該設計注重自然生態景觀的恢復和塑造，充分考慮會間高容量集散停留空間和會后城市休閑公園綠地雙重功能的相互沖突，建立集生態、展示、游覽等功能于一體的園林景觀體系，形成可持續發展的公園綠地生態系統。系統布局

2.1 系統的形成

在整體骨架設計中，設計者以灘的形式及扇骨形狀均勻分布于基地的喬木林為主體結構，以人工的植栽方式，巧妙的創造了上海世博會南園規劃景區-公園-黃浦江心-北園規劃景區的序列性景觀（如圖1），由南到北自然過渡，起到系統與外環境骨架銜接的作用。

圖 1 設計構思中，由防洪堤和交通網絡引發創作靈感，進一步聯想到山水自然線條的構圖形式，最終確立中國扇的上層植物結構形式配以流暢的地被網絡，形成一輪黃埔江邊亮麗的植物虹。橫向上強調布局的弧線分區與直線守邊相結合，豎向上通過對風向、遮蔭及視線等因素的綜合考慮，穿插形成整齊的南北向條狀林地。抬升的扇形基地比擬為折扇的扇面，按風向走勢而特意設置的喬木引風林比擬為扇骨，這樣整個灘的景觀構成了一幅生動而賦有韻味的中國水墨山水畫。（如圖2）

圖 2 2.2 系統的漸變

縱觀上海世博會公園綠地分區，由西向東依次為生態濕地區、休閑游藝區、公共活動中心區、世博中心軸、演藝中心區、工業文明展示區（如圖3），與此功能結構相吻合的植物規劃分別為：西部以濕地水岸植物景觀為主，中部一軸兩心區域突出了世博園特有的林地、草坪及屋頂花園景觀，東部開創了世界獨一無二的空中立體花園的新地帶。由西向東無不透漏出自然向人工漸變的痕跡。

圖 3 西端后灘基地保留著原生的濱江濕地，能在黃浦江邊創造一段生態濕地，展現自然的水陸交界景觀，有著特殊的示范意義。因此設計中選取了較為生態的灘的自然結構模式，局部設置生態濕地展示區，以保證與基地西端生態濕地的聯接，達到濱江景觀帶的整體延續性，形成一個自然循環的微生態環境。

特色林地景觀模擬自然界森林、花島等景觀，結合地形、水體、道路來組織植物景觀，體現植物自然的個體美及群體美。在具體組織中做到疏密有序，在大面積的林木種植中結合花灌木及地被的綜合設置，模擬自然界的植物形成態勢。中部區域主要人流出入口地段、高架立交體系周圍以及與城市道路相鄰的開放綠地內，主要以植物結合地形起伏分隔空間，并利用大片草坪及地被植物。從空間上給人以寬敞舒適的視覺享受，同時也有利于世博會節日氣氛的營造。在人流聚集較多的場所，如慶典廣場等大型集散場地周圍解決處理好場地透水技術的同時，將部分草地種植為耐踐踏草坪保證人流在高密度時可在草坪上休憩等候。

工業文明展示區中將部分用于碼頭貨物運輸的工業吊塔進行功能轉換，形成多層次的空中立體綠化展示。

在公共演藝中心與空中立體花園之間，以硬地樹陣的方式保證游人的停留與休憩。在改造時保留原工業時代的烙印，使用先進的垂直綠化科技，進行綠化城市的展示。

2.3 系統色彩的退暈

上海世博公園綠地植物設計以綠色深淺不一的常綠樹、落葉樹、針葉樹、闊葉樹配以按冷暖色調組合出美麗色彩圖案的地被植物,呈現出賦有漸變退暈效果的韻律景觀。

植物美最主要表現在植物的葉色，絕大多數植物葉的葉片是綠色的，但植物葉片的綠色在色度上有深淺不同，在 色調上也有明暗、偏色之異。這 種色度和色調同時又隨著一年四季變化而不同。如垂柳的初發葉時 由黃綠逐漸變為淡綠，夏秋季為濃綠。春季銀杏葉子為綠色，到了秋季則變為黃色。五角楓葉子在春天先紅后綠，到秋季又變成紅色。公園上層喬木林正是運用葉色的變化組合成多變而有趣味的園林景觀。（如圖5）

圖 5 公園綠地下層地被利用植物色相的差異，形成由西區冷色逐漸過渡到東區暖色的序列景觀，創造出和諧、溫和的氣氛，加之以明度、彩度的差別運用，達到豐富多彩的調和狀態，形成既有統一又有退暈效果的漸變景觀。（如 圖4）

圖 4 3.植物群落的配置

3.1植物群落主體空間、時間的構成

在植物群落總體設計中，考慮到世博會間高容量的人群密度，注重下層花灌木及地被植物的合理配置，削減中層灌木體量，強化上層混交喬木林的態勢，以增加喬木覆蓋遮蔭率。在市中心區多建喬木林，藝術地再現地帶性植物群落特征的城市綠地，可以減緩熱島效應，增強綠島效應。同時大樹地坪的配置模式可以提高公園有限土地的利用率，世博會后為市民提供開闊的活動場所。在植建喬木林時，合理配置，以鄉土樹種為主，適當引進植物新品種，突出上海城市綠地的地域特色。從而構成喬、灌、竹、草、藤的復合群體，提高群落空間的穩定性。（如圖6）

圖 6 上海世博公園綠地植物群落又是空間藝術形式的表現，它利用簡潔明快的喬木列陣和曲折變化的灌木色帶，結合地形的高低起伏，形成一條條豐富而有韻律的林冠、林緣曲線，劃分出變換多樣的空間模式，起到了美化和協調周邊環境的創造作用，產生虛實結合的意境效果。同時在大量草坪形成的綠色基調上勾勒出豐富多彩的色塊，不僅視覺上自然活潑，高低起伏的植物又造成含蓄莫測的景觀幻覺，擴大了園林空間感。

植物的葉容、花貌、色彩、芳香、樹干姿態的變化構成了“春花含笑”、“夏綠濃蔭”、“秋葉碩果”、“冬枝傲雪”的四季景觀。植物時序的變化極大的豐富了景觀的季相構圖，上海世博會公園綠地植物群落設計結合層次分明的空間形式，將不同時期的觀形、取色、聞香、品味及聽聲的植物合理地配置在一起，組成了三時有花、四時有景的園林風光。春天櫻花、桃花繁花似錦；夏天合歡、欒樹密閉成蔭；秋天正值果期的懸鈴木、葉色金黃的銀杏樹，配以常綠的廣玉蘭別有一番繁茂昌盛的景象；冬天蒼勁的黑松、孤傲自賞的梅花，配以色彩紅艷的山茶，平添幾分盎然的情趣。這種春花爛漫、夏季濃蔭、秋色斑斕、冬景蒼翠的季相變化增加了群落的景觀效果

3.2 豐富的人工生態群落類型

合理的植物群落結構是綠地穩定、高效和健康發展的基礎，在有限的城市綠地中建立盡可能多的植物群落，是改善城市環境，發展生態園林的必由之路。上海世博公園綠地規劃設計通過豐富的植物物種和群落結構的多樣性，將園區建成一個植物種源庫，為其他生物提供良好的棲息環境，從而形成良好的生態系統。歸納世博公園綠地的人工生態群落類型，主要分為觀賞型、保健型、科普知識型、文化藝術型、環保型、生產型等，具體分析如下表：

3.3 植物群落配置中技術集成的運用

在上海世博公園綠地規劃設計中本著“體現科技世博”的宗旨，充分合理應用先進的科學技術，創造了各種現代化的植物群落景觀。

位于工業文明展示區的空中立體花園巧妙地運用了機械原理，將四個塔吊組成一組，使它們之間相互聯系，輔助設置水平垂直交叉的觀光交通體系，運用軌道的水平運動及吊塔的垂直運動，組合出立體的運動方式，產生許多趣味性極強的體系，在運動的平面中種植些色彩艷麗的地被類植物，在垂直面也引進先進材料進行城市立體綠化展示，成為上海甚至世界獨一無二的空中花園，給人一個休息娛樂空間，一個懷舊歷史、展望未來理想去處，同時成為了上海又一個獨特的彩色風景。（如圖7）

圖 7 在世博公園耐踐踏草坪設計中主要通過三個標準加以衡量：混合草種、基地和草坪維護管理。草種混播：綜合考慮上海的氣候（氣溫從冬季的-8°C到夏季高濕度的+35°C），病蟲害的風險以及草坪的再生能力，將混合草坪的成分定為狗牙根和高羊毛。基地：具有較高的滲透性和良好的排水系統，至少有三米的厚度，包括一層M3C砂層，厚度25-30cm；一層有機物填充的運動技術層（主草層），厚度15 cm；附加的材料可以加強穩定性，最后在頂層種植草皮。維護管理：草坪的噴淋系統能定時進行灌溉，比如POP-UP系統。它能跨越草坪上的任何障礙物，而不需要借助拖拽水管等措施來實現灌溉，同時用規律的施肥來保持耐踐踏草坪的營養。（如圖8、9）

圖 8

圖 9 3.4 世博會間、會后的轉換

為了兼顧世博會期間高容量、高強度的綠地使用功能和會后的城市公園功能，世博公園綠地率制定會間、會后兩種設計指標：會間綠地率達到50%，會后將轉變為65%。同時為了滿足世博公園植物展示造景功能，創造生態的植物群落景觀，喬木、灌木、地被的比例也由世博會期間的5：1.5：3.5轉變為世博會后的5：2.5：4.5。具體數量變化見表2、3：

結語

上海世博公園綠地在生態設計思想的指導下，以生態的理論為支撐，建立并恢復了適當的植物群落模式和生態系統，突出了上海中心城區的地域特色，為迎接2010年上海世博園“綠色城市”的到來作好了充分的準備，也為提升上海這座大都市的生態形象作出了應有的貢獻。