第一篇：營改增后個人存量房交易案例(第七版)

營改增后個人存量房交易案例

一、主要說明事項............................................................................................................................2

二、具體案例....................................................................................................................................4

（一）個人轉讓住房(非廣州地區)..................................................................................................4

例1：關鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高...........4

例2：關鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.......................5 例3：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高...............................6 例4：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高............8 例5：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高....................9 例6：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高.................................10

（二）個人轉讓住房(廣州地區)....................................................................................................12 例7：關鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高.............12 例8：關鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.....................13 例9：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高.............................14 例10：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高............15 例11：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高..............16 例12：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高.............................18

（三）轉讓非住房, 差額征收增值稅.............................................................................................19 例13：關鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高...................................................19 例14：關鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高...................................20 例15：關鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................21 例16：關鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................................22

一、主要說明事項

本案例由省局稅政一處、稅政二處編寫，只做內部學習使用，不得外傳。以下所有案例均按2016年5月2日金三業務操作規則編寫，主要事項說明如下：

（一）印花稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據為該金額；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據為該合同金額。金三系統中錄入的合同金額和交易價格、成交價格為同一金額。

（二）增值稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用評估價格（不含稅）與該合同金額作比較，以孰高原則確定增值稅的應稅項；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用換算后不含稅的合同金額（不含稅的合同金額=含稅合同金額/1.05）與評估價格（不含稅）作比較，以孰高原則確定增值稅的應稅項。

（三）土地增值稅、契稅的計稅方法。土地增值稅、契 稅的應稅收入為不含增值稅收入，用評估價格（不含稅）與不含稅的合同金額（交易價格、成交價格）作比較，以孰高原則確定。

（四）土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。如合同金額（交易價格、成交價格）為含稅收入，則需從含稅收入減去增值稅額，換算為不含稅增值稅收入。因此，在扣除項目金額中不再包含本次繳納的增值稅額。

（五）個人所得稅計稅方法說明。個人所得稅房屋轉讓收入為個人轉讓房屋不含增值稅的收入，可扣除的合理費用為個人轉讓住房時繳納的稅金及有關合理費用，不包括轉讓住房時繳納的增值稅。

（六）以下案例中，默認144㎡以上即為非普通住房。

（七）以下案例中，“評估價格(不含稅)”、“成交價格”、“上次房屋取得發票金額（含稅）”、“土地增值稅扣除成本(不含稅)”均為金三系統對應字段名。

二、具體案例

（一）個人轉讓住房(非廣州地區)

例1：關鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格(不含稅)賣方——

（1）增值稅應納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（102-80-合理費用）*20% 合理費用：為個人轉讓該住房時繳納的稅金及有關合理費用，不包括轉讓住房時繳納的增值稅；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*1%=1.02萬。

例2：關鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

不含增值稅收入=含稅成交價格-增值稅額=105-5=100萬（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不 含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=100*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（100-80-合理費用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，個人所得稅應納稅額=100*核定征收率（國稅發?2006?108號）；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額= 不含增值稅收入*稅率=100*2%=2萬。

例3：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含 稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅情形下，金三系統仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進行對比，此處金三系統仍按105/(1+5%)＜102,選用了102萬作為增值稅應稅項為系統設置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（105-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=105*1%=1.05萬。

例4：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格（不含稅）。賣方——

（1）免征增值稅（根據財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或 者發票，則土地增值稅應納稅額=106*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（106-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=106*1%=1.06萬。

例5：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=106*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（106-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=106*1.5%=1.59萬。

例6：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價 格(不含稅)102萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡以上。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（105-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=105*1.5%=1.575萬。

（二）個人轉讓住房(廣州地區)

例7：關鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*1%=1.02萬。

例8：關鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-5-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=(105-5)*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=（105-5）*3%=3萬。

例9：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅（根據財稅[2016]36號免征）情形下，金三系統仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進行對比，此處為系統設置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。

評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——（1）免征增值稅（根據財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=105*1%=1.05萬。

例10：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）的普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格100萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不 含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=100-0=100。

評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格100萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*1%=1.02萬。

例11：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）的非普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*3%=3.06萬。

例12：關鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高

個人轉讓購買超過2年以上（含2年）非普通住房，評估價格(不含稅)95萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)95萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[（105-80）/(1+5%)]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=（105-1.19）*核定征收率（根據財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=（105-1.19）*3%=3.06萬。

（三）轉讓非住房, 差額征收增值稅

例13：關鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)100萬，不含稅成交價格90萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)100萬＞不含稅成交價格90萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[100-80/（1+5%）]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=100*核定征收率；（4）印花稅應納稅額=90*0.05%=0.045萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=90*0.05%=0.045萬；（2）契稅應納稅額=100*3%=3萬元。

例14：關鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率；（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應納稅額=102*3%=3.06萬元。

例15：關鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=(105-80)/(1+5%)*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=（105-1.19）*核定征收率；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應納稅額=（105-1.19）*3%=3.11萬元。

例16：關鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[105-80/(1+5%)]*5%=1.44萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數；如果無法提供評估價格或者發票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率；（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應納稅額=105*3%=3.15萬元。

第二篇：存量房營改增解讀20160501

存量房營改增政策解讀及二手房交易稅費計算公式

一、執行時間

個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

二、征收率

1、銷售方為自然人：5% 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；

個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額的5%計征增值稅。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。

2、銷售方為非自然人

非自建差額征稅：5% 自

建

全

額：5% 自建和非自建的認定：

有發票作為抵扣憑證的，按照差額征稅的為非自建； 沒有發票作為抵扣憑證的，按全額征稅的為自建。

三、交易環節中各稅種計稅依據

轉讓存量房過程中涉及的稅種，除印花稅外，計稅依據均為不含稅價格。涉及的稅種有增值稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅。

印花稅的計稅依據為合同所載金額，合同中注明房款及增值稅稅款的，按照所列房款計征印花稅。

四、發票相關規定

1、小規模納稅人銷售其取得的不動產，購買方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。不能自開增值稅普通發票的小規模納稅人銷售其取得的不動產，可以向地稅局申請代開增值稅普通發票，地稅局代開發票部門通過增值稅發票管理系統代開增值稅發票，系統自動在發票上打印“代開”字樣。

2、地稅局代開發票部門統一使用六聯增值稅專用發票和五聯增值稅普通發票。

五、相關計征政策變化

1、網簽價格和核定價格孰高取值

A 每平米網簽單價< 每平米核定價格，則認定核定價格孰高 計稅收入確認金額=每平米核定價格*建筑面積*房屋交易份額 B 每平米網簽單價 ≧ 每平米核定價格，則認定網簽價格孰高 計稅收入確認金額=網簽價格

2、普通住宅判斷標準

滿足以下A或B或C即可認定為“普通住宅”，否則劃分為“非普通住宅” A 房屋產權證明標注的種類為“歷史文化街區中的騰退私房”、“綠化隔離地區農民 安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設住房”、“危改回遷房”、“已 購公有住房”。

B 同時滿足以下幾個條件

a)容積率在1.0（含）以上；

b)建筑面積在140平方米（含）以下；

c)每平米網簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價上限，或計稅收入確認金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據房屋所在區域確定）

C 同時滿足以下幾個條件

a)房屋類型為“平房”

b)每平米網簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價

上限，或計稅收入確認金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價

（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據房屋所在區域確定）

3、增值稅計算規則

A 征收方式判斷規則與原營業稅規則相同 B 計算公式 a)全額征收

增值稅應繳納金額=計稅收入確認金額/1.05*5%（按人計算時，增值稅應納稅額=計稅收入確認金額/房屋交易份額*每個人的權屬轉移份額/1.05*5%）b)差額征收

增值稅應納稅額=（銷售收入-該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價）/1.05*5%（按人計算時，每個人的增值稅應納稅額=（銷售收入/房屋交易份額*每個人的權屬轉移份額-每個人該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價）/1.05*5%）

六、稅款計算公式(一)增值稅及附加稅

1、差額增值稅：適用范圍——滿2年的非普通住宅、非住宅性質、單位產權等

（本次交易不含稅價-原購房發票不含稅價）*5.6% A 網簽價格孰高時：（網簽價格-原發票票面值）/1.05*5.6% B 核定價格孰高時：（核定價格-原發票票面值）/1.05*5.6%

2、全額增值稅：適用范圍——不滿2年的住宅

本次交易不含稅價*5.6% A 網簽價格孰高時：網簽價格/1.05*5.6% B 核定價格孰高時：核定價格/1.05*5.6%

3、計算差額增值稅時，非住宅以“購房發票金額”，如無法提供原始購房發票，即按全額標準征收；住房以“購房發票金額”與“契稅票計稅依據”取高值

(二)個稅

1、差額個稅：適用范圍——能追溯到購房原值且能提供原始契稅票（契稅減免通知單），不滿五年，滿五年不唯一的住宅、非住宅性質等

(銷售收入-本次（全額或差額）增值稅及附加-該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價-原契稅-本次印花-上次增值稅發票票面稅額-10%裝修款-利息)*20% A 網簽價格孰高時

（本次網簽價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發票票面稅額-網簽價格*10%-利息）*20% B 核定價格孰高時

（本次核定價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發票票面稅額-核定價格*10%-利息）*20%

2、全額個稅：適用范圍——無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票（契稅減免通知單）

A 滿2年，普通住宅，網簽價格孰高時：網簽價格*1% B 滿2年，普通住宅，核定價格孰高時：核定價格/1.05*1% C 滿2年，非普通住宅，以孰高價格：網簽價格或核定價格/1.05*1% D不滿2年的住宅，以孰高價格：網簽價格或核定價格/1.05*1%(三)契稅

A 滿2年，普通住宅

網簽價格孰高時：網簽價格*稅率 B 滿2年，普通住宅

核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率 C 不滿2年的住宅，或滿2年的非普通住宅 網簽價格孰高時：網簽價格/1.05*稅率 D 不滿2年住宅，或滿2年的非普通住宅 核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率 個人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1% 個人、首套、住宅、90平米以上： 1.5% 個人二套、非住宅： *3%(四)土地增值稅（待定）(五)印花稅

合同所載金額*0.1%

第三篇：營改增后個人二手房交易稅收政策

個人二手房交易稅收政策 增值稅

一、個人出售其購買的住房

（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用以上規定。

關于購房時間的確定：

1．個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。“契稅完稅證明中注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

2．個人將通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與行為前的購房時間確定。3．根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

二、個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。

三、個體工商戶應按照本條上述規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

四、個人出售自建自用住房，免征增值稅。

五、家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加

城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免，即按照實際繳納增值稅為計算技術，按照適用稅（費）率計算繳納。適用稅（費）率為：

城市維護建設稅：按市區 7%，縣城、鎮５％，不在市區、縣城或鎮的，稅率為１％計征；

教育費附加：按 3% 的征收率計征； 地方教育附加：按 2% 的征收率計征。個人所得稅

一、個人出售房產（房產來源包括購入和受贈房產），有增值但不符合免稅條件的，區分以下兩種情況征收：

（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照房產轉讓應納稅所得額的的20％計征；

（二）不能核實原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計征；

二、個人轉讓土地使用權，按收入全額（不含增值稅）征收2%的個人所得稅。

三、以下情形的房屋產權無償贈與和轉移，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）離婚析產（指離婚時，對財產進行分割，分割僅限于婚姻存續期間的共同財產，始于婚前個人財產不能用于分割）

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹（直系親屬上下三代）；

（三）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人（含非法定繼承人）。

四、除上述第三點列舉的產權無償贈與和轉移不征收個人所得稅規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的稅費后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定：

1、贈與合同上標明贈與價格的，按贈與價格確定；

2、贈與合同上未標明贈與價格或標明的贈與價格低于評估價的，以評估價確定。

五、個人出售住房雖有增值的，但只要產權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合條件可直接予以免征個人所得稅。出售住房的時間，以售房者辦理產權過戶手續時申報的時間（收件時間）為準；購房時間則以房屋產權證注明的辦證時間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房（強調的省級范圍）。

六、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。印花稅

一、自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額（或評估計稅價值）的萬分之五繳納印花稅。

二、房產繼承、贈與應按產權轉移書據繳納印花稅，計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。土地增值稅

一、自2008年11月1日起，對個人銷售住房（含普通標準住房和非普通標準住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個人轉讓寫字樓、商業營業用房、車位、工業廠房非住宅二手房的，按轉讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。

二、以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為不征收土地增值稅。“贈與”是指如下情況：

(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

(二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

三、對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。契稅

一、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北京市、上海市、廣州市、深圳市地區，采用當地規定的契稅稅率3%）

二、個人購買的住房，凡不符合第一條規定的，不得享受上述優惠政策，應按按3%征收契稅。

三、個人購買非普通住房，按3%征收契稅。

四、房屋贈與屬于轉移房屋權屬行為，承受房屋的單位和個人為契稅的納稅人，父母將房產贈與子女，子女應該按規定繳納契稅；計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定；稅率為3%。

五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬，應按贈與行為征收契稅。

六、在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。夫妻離婚，對共有房產重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。

七、增加房屋權屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。

八、計算契稅的計稅依據不含增值稅。

第四篇：營改增案例[最終版]

?

? 營改增案例：購置車輛抵扣及留抵掛賬業務處理 來源：中國稅網 作者：新疆區國稅局 日期：2013-07-29 字號[ 大 中

小 ]

閱讀提示：全國開展營改增試點還有幾天時間，為了幫助試點納稅人盡快熟悉改征增值稅后的相關業務，新疆自治區國稅局日前印發了相關輔導資料。以下為兩則實際案例的具體操作處理。

案例1：【物流企業購置車輛的抵扣問題】

“營改增”試點地區某物流公司，一般納稅人，2013年4月處置了10輛箱式小貨車，處置收入20萬元，對5輛發生過車禍的箱式小貨車作報廢處理，同時購進30輛金杯商務車，26輛專用于貨物配送，4輛專用于公司公務。上述業務如何進行稅務處理？

（一）用于貨物運輸的商務車可抵扣進項稅

財稅〔2011〕111號文件第二十四條規定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物；自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，但作為提供交通運輸業服務的運輸工具和租賃服務標的物的除外。消費稅暫行條例中“消費稅稅目稅率表”明確，中輕型商用客車應征收消費稅。如果物流企業購進的應征消費稅的商務車是用于非生產經營，其進項稅不得抵扣；如果是用于生產經營，可以抵扣進項稅。上例，假設物流公司購進的30輛商務車，每輛車價格12萬元，則可以抵扣的進項稅=26×12×17%=53.04（萬元）。要注意的是，物流公司擁有的員工班車和高管使用的小汽車等非交通運輸車輛的物耗、油耗等，屬于“集體福利或者個人消費的購進貨物”，不能抵扣進項稅。

（二）報廢車輛的進項稅額處理

對于發生車禍而導致的車輛報廢，增值稅暫行條例及其實施細則規定，非正常損失指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失。車禍導致的車輛報廢不屬于“被盜、丟失”，不屬于“非正常損失”，不作進項稅額轉出。

上例，假設該公司報廢的5輛車購進價40萬元，進項稅額6.8萬元。報廢時，進項稅額不作轉出處理。

（三）處置使用過的車輛要繳納增值稅

對于已抵扣進項稅額的車輛，《財政部、國家稅務總局關于交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點若干稅收政策的通知》（財稅〔2011〕133號）第一條規定，按照《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點實施辦法》和《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點有關事項的規

定》認定的一般納稅人，銷售自己使用過的試點之日以后購進或自制的固定資產，按照適用稅率（購置車輛所抵扣的增值稅稅率）征收增值稅；銷售自己使用過的試點之日以前購進或者自制的固定資產，按照4%的征收率減半征收增值稅。

上例，處置10輛箱式小貨車應繳納增值稅=20÷（1+4%）×4%÷2=0.3846（萬元）。假設箱式小貨車是“營改增”后購進的，則應繳納增值稅=20×17%=3.4（萬元）。

案例2：【珠海營改增留抵掛賬處理案例】

珠海營改增時間為2012年11月1日，則2012年10月31日前的留抵稅額轉為掛賬留抵稅額（主表13欄本年累計顯示）

C企業，增值稅一般納稅人。假設該企業既從事計算機硬件的銷售業務，又兼有技術服務的應稅服務。2012年11月份發生如下業務：

（一）期初留抵稅額

★業務一：2012年10月31日，“一般貨物或勞務”列第20欄“留抵稅額”100萬元。

（二）一般計稅方法的銷售情況

★業務二：2012年11月10日，銷售PC機一批，開具防偽稅控《增值稅專用發票》，銷售額100萬元，銷項稅額17萬元。

★業務三：2012年11月16日，取得技術服務費收入106萬元，開具防偽稅控《增值稅專用發票》，銷售額100萬元，銷項稅額6萬元。

（三）進項稅額的情況

★業務四：2012年11月15日，購進PC機一批，取得防偽稅控《增值稅專用發票》，已認證通過，金額10萬元，稅額1.7萬元；

★業務五：2012年11月15日，購進貨車一臺（固定資產），取得稅控《機動車銷售統一發票》，已認證通過，金額20萬元，稅額3.4萬元。

■本期應補（退）稅額的計算

1.上期留抵稅額（本月數）＝0

2.期初掛帳留抵稅額=上期留抵稅額（本年累計）＝1000000

3.銷項稅額＝業務二+業務三＝170000+60000＝230000

4.進項稅額＝業務四+業務五＝17000+34000＝51000

5.應抵扣稅額合計（本月數）＝上期留抵稅額（本月數）+進項稅額＝0+51000＝51000

6.實際抵扣稅額（本月數）＝51000

7.貨物的銷項稅額比例＝170000÷230000×100％＝73.91％

8.未抵減掛帳留抵稅額時，貨物的應納稅額＝[銷項稅額-實際抵扣稅額（本月數）]×貨物的銷項稅額比例＝（230000-51000）×73.91％＝132298.90

9.期初掛帳留抵稅額本期抵減數＝實際抵扣稅額（本年累計）＝未抵減掛帳留抵稅額時貨物的應納稅額與上期留抵稅額（本年累計）比較，取小值＝132298.90

10.應納稅額＝銷項稅額-實際抵扣稅額（本月數）-實際抵扣稅額（本年累計）＝230000-51000-132298.90＝46701.10

11.期末留抵稅額（本月數）＝應抵扣稅額合計（本月數）-實際抵扣稅額（本月數）＝51000-51000＝0

12.期初掛帳留抵稅額期末余額＝期末留抵稅額（本年累計）＝上期留抵稅額（本年累計）-實際抵扣稅額（本年累計）＝1000000-132298.90＝867701.10

13.本期應補（退）稅額＝應納稅額合計-預繳稅額＝46701.10-0＝46701.10

第五篇：建筑業營改增案例范文

案例解讀

（一）：十個案例讓你更懂建筑業營改增

發布時間：2016-04-13 發布作者：來源：

1、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項目，5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元，該項目當月發生工程成本為100萬元，其中購買材料、動力、機械等取得增值稅專用發票上注明的金額為50萬元。對A工程項目甲建筑公司選擇適用一般計稅方法計算應納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：一般計稅方法下的應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

該公司5月銷項稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進項稅額為50×17%=8.5萬元

該公司5月應納增值稅額為22-8.5=13.5萬元

2、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程項目（或為甲供工程提供建筑服務），5月30日發包方按工程進度支付工程價款222萬元，該項目當月發生工程成本為100萬元，其中購買材料、動力、機械等取得增值稅專用發票上注明的金額為50萬元。對A工程項目甲建筑公司選用簡易計稅方法計算應納稅額，5月需繳納多少增值稅？ 答：企業以清包工方式提供建筑服務或為甲供工程提供建筑服務可以選用簡易計稅方式，其進項稅額不能抵扣。應納稅額=銷售額×征收率。該公司5月應納增值稅額為222/(1+3%)×3%=6.47萬元

3、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項目，5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元，A項目當月發生工程成本為100萬元，取得增值稅專用發票上注明的金額為50萬元，稅率17%。同月3日承接B工程項目，5月31日發包方支付工程價款111萬元，B項目工程成本為80萬元，取得增值稅專用發票上注明的金額為60萬元，稅率17%。對兩個工程項目甲建筑公司均選擇適用一般計稅方法計算應納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：如果建筑企業承接的工程沒有選擇簡易計稅方法計算應納稅額的，則在納稅申報時無需分項目計算增值稅應納稅額，應分別匯總每月各項目可確認的銷項稅額和進項稅額，以匯總銷項稅額減去匯總進項稅額后的余額為應納稅額。

該公司5月銷項稅額為（222+111）/(1+11%)×11%=33萬元

該公司5月進項稅額為（50+60）×17%=18.7萬元

該公司5月應納增值稅額為33-18.7=14.3萬元

4、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項目，5月30日按發包方要求為所提供的建筑服務開具增值稅專用發票，開票金額200萬元，稅額22萬元。（或5月30日與發包方、監理方共同驗工計價，確認工程收入為222萬元），該項目當月發生工程成本為100萬元，其中購買材料、動力、機械等取得增值稅專用發票上注明的金額為50萬元。發包方于6月5日支付了222萬工程款。對A工程項目甲建筑公司選擇適用一般計稅方法計算應納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：增值稅納稅業務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款、取得索取銷售款項憑據、先開具發票，此3個條件采用孰先原則，只要滿足一個，即發生了增值稅納稅義務。

該公司5月銷項稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進項稅額為50×17%=8.5萬元

該公司5月應納增值稅額為22-8.5=13.5萬元

5、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項目，并將A項目中的部分施工項目分包給了乙公司，5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元。當月該項目甲公司購進材料取得增值稅專用發票上注明的稅額8萬元；乙公司就其分包建筑服務開具給甲公司增值稅專票，發票注明的稅額4萬元。對A工程項目甲建筑公司選擇適用一般計稅方法計算應納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：試點納稅人提供建筑服務適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，其分包出去的工程應取得分包方開具的增值稅扣稅憑證據以抵扣。

該公司5月銷項稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進項稅額為8+4=12萬元

該公司5月應納增值稅額為22-12=10萬元

6、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年4月1日承接A工程項目（《建筑工程施工許可證》上注明的合同開工日期為4月10日），并將A項目中的部分施工項目分包給了乙公司。5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元。5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元。對A工程項目甲建筑公司選用簡易計稅方法計算應納稅額，5月需繳納多少增值稅？ 答：《建筑工程施工許可證》上注明的合同開工日期在4月30日前的建筑工程項目為建筑工程老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

該公司5月應納增值稅額為（222-50)/(1+3%)×3%=5.01萬元

7、甲建筑公司為增值稅小規模納稅人，2016年5月1日承接A工程項目，5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元，該項目當月發生工程成本為100萬元，其中取得增值稅發票上注明的金額為50萬元。甲建筑公司5月需繳納多少增值稅？

答：小規模納稅人采用簡易計稅方法，其進項稅額不能抵扣。

應納稅額=銷售額×征收率。

該公司5月應納增值稅額為222/(1+3%)×3%=6.47萬元

8、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，機構所在地為肥西縣。2016年5月1日到肥東承接A工程項目，并將A項目中的部分施工項目分包給了乙公司，5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元。當月該項目甲公司購進材料取得增值稅專用發票上注明的稅額8萬元；5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元，乙公司開具給甲公司增值稅專票，稅額4.95萬元。對A工程項目甲建筑公司選擇適用一般計稅方法計算應納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

該公司5月銷項稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進項稅額為8+4.95=12.95萬元

該公司5月應納增值稅額為22-12.95=9.05萬元 在肥東縣預繳增值稅為(222-50)/(1+11%)×2%=3.1萬元

在肥西縣全額申報，扣除預繳增值稅后應繳納9.05-3.1=5.95萬元

9、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，機構所在地為肥西縣。2016年5月1日以清包工方式到肥東承接A工程項目，并將A項目中的部分施工項目分包給了乙公司，5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元。當月該項目甲公司購進材料取得增值稅專用發票上注明的稅額8萬元；5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元，乙公司開具給甲公司增值稅發票，稅額4.95萬元。對A工程項目甲建筑公司選擇使用簡易計稅方法計算應納稅額，5月需如何繳納增值稅？

答：一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

該公司5月應納增值稅額為(222-50)/(1+3%)×3%=5.01萬元 在肥東縣預繳增值稅為5.01萬元

在肥西縣全額申報，扣除預繳增值稅后無需納稅5.01-5.01=0萬元

10、甲建筑公司為增值稅小規模納稅人，機構所在地為肥西縣。2016年5月1日到肥東承接A工程項目，并將A項目中的部分施工項目分包給了乙公司，5月30日發包方按進度支付工程價款222萬元。5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元。甲建筑公司5月需如何繳納增值稅？

答：試點納稅人中的小規模納稅人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

該公司5月應納增值稅額為(222-50)/(1+3%)×3%=5.01萬元 在肥東縣預繳增值稅為5.01萬元

在肥西縣全額申報，扣除預繳增值稅后無需納稅5.01-5.01=0萬元