第一篇：物業(yè)服務合同典型案例分析

附：物業(yè)服務合同典型案例分析

(一)某小區(qū)業(yè)主被歹徒殺害，訴請物業(yè)管理企業(yè)賠償案 [案情摘要] 2003年7月，兩名歹徒潛入某小區(qū)，殺害了業(yè)主明某。破案后，兩名兇手伏法。2004年，受害人明某的親屬以民事索賠107萬余元起訴該小區(qū)的物業(yè)管理公司，一審法院判決物業(yè)管理公司賠償原告損失10萬元，二審法院撤銷一審判決，駁回原告的訴訟請求。[案情] 2001年明某購買了位于某小區(qū)3棟303號住宅并搬人該房屋居住。2003年某夜，兩名歹徒從小區(qū)后門潛人3棟104房內，觀察樓內住戶出入情況，伺機作案。四日后，明某在3棟104房內被該兩名歹徒殺害，劫去財物若干。破案后，兩名歹徒被人民法院以故意殺人罪、搶劫罪，判處死刑。案發(fā)時3棟104房已售出，業(yè)主未辦理入住手續(xù)，鑰匙由物業(yè)管理公司保管。物業(yè)管理公司的電工陳某曾看見罪犯之一在3棟104房內出現，但未上前進行檢查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家屬以物業(yè)管理公司未盡到物業(yè)服務合同的義務，構成合同違約為由，向法院提起訴訟。[法院判決] 一審法院審理認為，明某自其入住之日起就與物業(yè)管理公司建立了事實上的服務合同法律關系，即物業(yè)管理合同法律關系，該合同的效力不僅及于其自購的房屋，而且及于管理社區(qū)的公共部分及特定條件下的社區(qū)全部。根據物業(yè)服務合同的性質、目的和行業(yè)習慣，避免住戶人身、財產受到侵害，就成為此類合同的附隨義務。被告物業(yè)管理公司收取一級(同等最高級別)的物業(yè)服務費用，應配備高素質的物業(yè)管理企業(yè)員，提供相應級別的服務。其物業(yè)管理企業(yè)員除應具備相關的專業(yè)知識外，還應當履行作為物業(yè)管理企業(yè)應負有的注意義務，包括及時發(fā)現、報告可疑人員，消除不合理危險，保護住戶安全。被告物業(yè)管理公司有能力也有條件對本小區(qū)空置房屋內的陌生人員給予充分的注意，詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發(fā)現并遏止其中一些人的犯罪企圖，保護住戶的安全。雖然3棟104房已為他人所購置，但是，由于業(yè)主尚未入住，該房屋的鑰匙由物業(yè)管理公司控制，物業(yè)管理公司對該房負有管理的義務。由于其未盡職責、疏于管理，使兩名歹徒非常容易地在3棟104房內潛伏4日，尋找作案目標，伺機作案。雖然被告工作人員在兩名歹徒潛伏的第二天即發(fā)現3棟104房內犯罪分子的行跡，但是，由于責任心不強，疏忽大意，沒有及時開門檢查、詢問可疑人員，從而使兩名歹徒的犯罪行為在第4天得逞，明某被殺害。事實證明，物業(yè)管理公司對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶置于極不安全的境地。被告物業(yè)管理公司履行義務不符合合同的約定，以致使業(yè)主明某陷入危險的環(huán)境，應當承擔違約責任。但是應當指出，物業(yè)管理公司只對其訂立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失承擔責任。被告作為物業(yè)管理公司，在安全保衛(wèi)方面的義務是有限的，其違約賠償額應與其承擔安全保衛(wèi)方面的義務相適應，被告承擔的違約賠償責任不應當超過其訂立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失。故被告應承擔的違約賠償數額依據本案的實際情況，本院酌定為人民幣10萬元。

一審法院依法判決如下：(1)被告物業(yè)管理公司應自本判決生效之日起10日內支付原告違約賠償金人民幣10萬元。(2)原告的其他訴訟請求本院不予支持。案件受理費由原告承擔7850元，被告負擔4000元。

二審中，物業(yè)管理公司訴稱：(1)被上訴人提出起訴已經超過訴訟時效期間。(2)上訴人不負有保護住戶人身、財產不受非法侵害的義務。(3)陳某是上訴人的電工，不負有保安的責任，陳某發(fā)現3棟104房有人未及時處理的行為不構成職務過錯，其后果不應由上訴人承擔。(4)一審法院判決上訴人承擔賠償責任與罪責自負原則相悖。二審法院審理認為，物業(yè)管理是指業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司或房地產建設單位委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。本案中，被害人明某與物業(yè)管理公司形成了事實上的物業(yè)服務合同法律關系。該合同的主體、履行地均在XX經濟特區(qū)內，依法應適用《XX經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則。關于確定審理本案爭議的依據問題。根據《中華人民共和國民法通則》第八十五條之規(guī)定：“合同是當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。依法成立的合同受法律保護。”上訴人根據某小區(qū)的開發(fā)建設單位的委托對某小區(qū)住宅區(qū)進行物業(yè)管理。因此，上訴人與開發(fā)建設單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業(yè)管理合同，依照《XX經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定，依法對某小區(qū)整個住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權。上訴人及某小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人應依照上述的法律、法規(guī)和《物業(yè)管理合同》享有權利、承擔義務。

關于本案違約之訴的訴訟時效問題，沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應當嚴格按雙方當事人所確立的《物業(yè)管理合同》的約定及有關法律的規(guī)定來界定雙方當事人的權利與義務。根據《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”、“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”。根據合同法的誠實信用原則規(guī)定，合同當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外，也要按照合同的性質、目的和交易習慣履行協助、通知、保密等義務。本案中的《物業(yè)管理合同》第二條第七項約定：“物業(yè)管理公司僅是配合協助當地公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)”，第五條第十二項約定：“物業(yè)管理公司不承擔對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規(guī)定的除外)”。根據《XX經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》實施細則第四十條第二款的規(guī)定：“物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)服務費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產保管、保險費。”因此，合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除了上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產安全保護、保管等義務。合同的附隨義務顧名思義，應當是根據合同性質、目的及交易習慣等延伸出來的一種義務，其與合同主義務應具有依附性，是合同當事人未約定，但依據合同性質、目的和交易習慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務。如果合同當事人以合同形式明確排除或有關法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務不含某項內容，則不應將該內容作為合同的附隨義務。本案中，上訴人與被害人明某生前所確立的《物業(yè)管理合同》及XX市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了上訴人負有人身、財產安全保護、保管的義務。本案上訴人與被害人明某沒有簽訂專門的人身、財產安全保護、保管合同，對此雙方沒有專門約定，上訴人作為物業(yè)管理公司，其物業(yè)管理的基本義務是保障某小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護住宅區(qū)的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛與停泊；公共秩序以及住宅行政管理部門和委托管理合同規(guī)定的其他管理事項。上訴人的主要義務是對小區(qū)物業(yè)的管理，若把上訴人保護、保管某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產保護保管義務視為上訴人的附隨義務，則違背了《XX經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的立法精神，違背了物業(yè)管理合同的性質、目的、交易習慣，違背了合同的誠信等價原則，而且，要上訴人承擔人身財產安全的合同義務，該責任遠遠超出了物業(yè)管理合同中的主義務。作為本案中的上訴人，依照法律、法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定，不具有對某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產保護、保管的權利能力，不具有公安、司法機關依職權打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明某在上訴人的物業(yè)管理區(qū)內被謀害，被上訴人精神上受到了嚴重創(chuàng)傷，經濟上受到了重大損失，該損害結果的發(fā)生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權行為導致損害結果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關系。上訴人在履行物業(yè)管理合同中，對損害結果的發(fā)生，主觀上沒有故意或過失，既無過錯，不應當就不存在的義務承擔違約責任。一審判決以上訴人的員工陳某看見可疑人員在小區(qū)內出入，未報告或引起注意，認定上訴人沒有盡到相應的關注義務，而承擔違約賠償責任，缺乏合同依據或法律依據。損害結果的發(fā)生與違約行為之間要有因果關系，要存在不依人們的意志為轉移的必然聯系，否則，不應承擔賠償責任。本案中，上訴人不具有對某小區(qū)全體業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財產安全保護、保管的義務，而本案的損害結果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預測性、隱蔽性和犯罪分子有目的作案，盡管物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合同認真履行義務，也不可能完全避免本案此類犯罪事件在管理區(qū)內發(fā)生，也不必然導致本案損害事實的發(fā)生。上訴人工作人員的行為并不構成違約，且該行為與損害結果的發(fā)生亦無因果關系。綜上所述，上訴人在本案中對某小區(qū)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人尤其本案中的被害人的人身、財產安全不負有法定義務、合同約定的義務，亦不負有附隨義務，對犯罪行為造成本案的危害結果，根據罪責自負的原則，應由犯罪分子承擔刑事和民事的法律責任。上訴人在本案中已認真履行了《物業(yè)管理合同》所確定的義務，不應承擔民事賠償責任。上訴人主張不承擔違約損害賠償責任的理由成立，本院予以支持。

二審法院依法判決如下：(1)撤銷一審法院判決；(2)駁回被上訴人的訴訟請求。

一、二審案件受理費由被上訴人負擔。(二)某花園住宅小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛案 [案情摘要] 某花園住宅小區(qū)由建設單位屬下的A物業(yè)管理公司負責物業(yè)管理。2001年A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理委托合同；2002年6月，業(yè)主大會通過解聘物業(yè)管理公司并另行招標選聘物業(yè)管理公司的決定；2002年8月，經招標產生的B物業(yè)管理公司開始對該住宅小區(qū)實施管理服務；2002年3月，某仲裁委員會裁決A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂的合同合法有效，并應繼續(xù)履行，并由業(yè)主委員會及全體業(yè)主承擔違約責任。2003年，業(yè)主委員會申請法院不執(zhí)行裁決書的申請被法院駁回。[案情] 某花園由A物業(yè)管理公司提供管理和服務，小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會出具評審報告，對物業(yè)管理公司一年內的工作給予了肯定性評價。但小區(qū)部分業(yè)主們認為，業(yè)主委員會并不能真正代表他們的利益。經過表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過招標更換物業(yè)管理公司。

2002年7月，經部分業(yè)主多次要求，政府有關部門同意某花園舉行了物業(yè)管理招標，經由評標委員會評定，B物業(yè)管理公司中標。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開始履行的時間為2002年8月1日。

在B物業(yè)公司進駐該住宅區(qū)時，A物業(yè)管理公司不同意撤出，雙方對峙了數小時。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會的請求和數百名業(yè)主的聚眾壓力下，當地政府和公安機關出面，安排B物業(yè)管理公司進入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時撤離。

此后，A物業(yè)公司以業(yè)主委員會無權提前解除合同為由向仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。[仲裁裁決] 2003年3月21日，某仲裁委員會對該案作出終局裁決。仲裁認為，前屆業(yè)主委員會的權利義務，應該由后屆業(yè)主委員會承擔；2001年度，小區(qū)業(yè)主委員會已經對申請人的工作做出了肯定性評價，說明申請人的物業(yè)管理工作已符合業(yè)主委員會要求；另外，物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質，但并不等同于委托合同，作為業(yè)主委員會，不能以委托方名義單方隨時解除合同。因此裁決：A物業(yè)管理公司和某花園業(yè)主委員會自2002年4月1日起繼續(xù)履行雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》；業(yè)主委員會及全體業(yè)主支付A物業(yè)管理公司自2002年8月1日之后的物業(yè)管理酬金損失，每月以L 7萬元計算。裁決生效后，A物業(yè)管理公司向法院申請執(zhí)行裁決；業(yè)主委員會也向法院申請不予執(zhí)行，并撤銷裁決。法院裁定駁回了業(yè)主委員會的申請但仍未執(zhí)行A物業(yè)管理公司的申請。[案例分析] 本案的關鍵在于物業(yè)服務合同的定性：是委托合同還是一般經濟合同?如果是委托合同，則雙方隨時可以解除合同，業(yè)主委員會不承擔提前解約的責任；如果是一般經濟合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應承擔違約責任。在《物業(yè)管理條例》出臺前，許多地方的物業(yè)服務合同都稱為“物業(yè)管理委托合同”。此類合同雖然近似于委托合同，含有委托的成分，但不符合委托合同的要件。所以本案中裁決書認定物業(yè)服務合同屬于一般性經濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對待解除合同行為，即使業(yè)主大會三分之二以上投票權業(yè)主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門在審批招投標時應慎重仔細，首先查清并尊重雙方的合同事實及其約定。

第二篇：《民法》典型合同案例分析

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《民法》典型合同案例分析

作者：張雅卉

來源：《法制博覽》2012年第12期

【摘要】在公民發(fā)生合同糾紛時，《民法》作為一般法，可以為解決糾紛提供一定的依據。本文將以案例形式，立足在民法的角度，對人們生活中遇到合同糾紛進行分析，從而讓人們對民法的作用有新的了解。

【關鍵詞】《民法》；合同；案例

合同作為交易中一個重要因素，既是商品成功交易的基礎，也是保證進步的需要。在現實生活中，保護合同的正常運行是每個法律部門的共同任務，《民法》在合同保護中的作用和地位也是不可忽視的。

一、案例

二零零八年七月某日，王某向張某借款兩萬元整。后來張某還為王某墊付了其他費用共計一萬元整。二零零八年八月某日王某向張某出示了一張三萬元的欠條。就再出示欠條的第二天，王某和張某簽訂了關于車輛管理的協議。協議中要求張某來對王某的車輛進行保管，期限到所欠款還清為止。若王某兩年后依然沒有經濟實力來將欠款還清。該車便歸張某所有。現在王某提起訴訟，理由為張某要將該車輛進行典當，要求撤銷雙方簽訂的關于車輛管理協議，將汽車進行返還，并且還要賠償經濟損失一萬元整。原告在進行訴訟中，向當地法院出示了車輛管理協議、購車發(fā)票等證據，證明該車輛系車主花四萬元購買的。王某和張某只要求對車輛進行看管，沒有對車輛進行任何質押；證人和證言均可以證明被高有違約的意向，即出售雙方簽訂協議的車輛。被告向法院提供了雙方的車輛管理協議以及欠條等證據，來證明雙方簽訂的為質押合同，自己沒有違約，并且否認了證人的證言。

法院對該案件進行審理中，通過合議庭評議方式，形成以下觀點：

第一種觀點將該份協議視為部分無效，對原告的訴訟請求予以支持。理由有以下幾點：第一，所質押的車輛所涉及禁止部分的內容無效；第二，由于原告有向被告將車輛進行出售的意識，并且有證人當庭作證，被告違約。

第二種觀點將該份協議視為完全無效，所簽協議涉及的車輛應該還給原告。理由有以下幾點：第一，協議中涉及雙方約定的內容指向并不明確，涉及到還款期限及車輛歸還問題都有矛盾之處；第二，雙方還對汽車流動禁止的事項進行了約定。

第三種觀點將該份協議視為部分無效，但是剝奪了原告的訴訟請求。理由有以下幾點：第一，雙方在協議中簽訂了關于汽車在一年后的歸屬問題，債權人應該擁有汽車，這些內容在法

律上是不允許的，即這一部分的流質禁止不受法律保護；第二，被告與原告的協議中的其他事項可以通過合同法進行解決；第三，證人所提供證言證據不足。

二、案例分析

從本案案情來看，原告與被告爭議焦點為證據證明的效力問題以及合同的效力問題。本人認為第二種觀點正確，理由如下：

第一、該合同應該視為部分有效。因為仔細研究雙方研究的內容后，可以發(fā)現原告是出于使自己的債務得到清償的目的，才向被告出具的協議。這些合同中的內容都應該歸于質押擔保合同的范疇。筆者認為該案所涉及到合同應該屬于質權合同。并且雙方都對擔保期有明顯的時間界定，即債務還清時。依據我國擔保法可以得知，雙方擔保時間最長期限應該為2年，時間從還款開始時算起。雙方協議若原告一年后沒有經濟能力進行還款的話，車輛就歸債權人所有。這些內容都在擔保法中有涉及，即約定流質禁止的事項。

第二、這個合同應該歸屬于質押合同，而不屬于保管合同。原告在法院進行訴訟認為雙方協議都應該歸于保管合同，而不屬于質押合同。但是我們從合同的內容上可以得出，雙方簽訂該合同的目的均是為了債務得到履行。因此說這個協議涉及到的內容應該歸于質權合同。因此原告認為倆人簽訂的協議為保管合同的理由不成立。

第三、原告的證據效力不足。原告在本案中提供的相關證據中關于被告違約問題的僅僅只有一份，我們通過分析并不能得出被告違約的事實。原告向法院提供的證詞及證人僅僅是一面之詞，直接被被告否認，由于原告只有一個證據可以進行證明，沒有其它涉及到本案的證據來使這些證據成為一個證據鏈。所以根據我國《民法》中的內容規(guī)定，單方面的證據不能夠直接來對案件的真實性進行判定。所以本案中原告的證據存在較大的不足之處，即不能夠確定被告違約的真實性的問題。另外，即便某些證據可以一定程度地反映出被告有想要將車出售的意識，但是實際上被告并沒有出售該車輛，也沒有構成真實的合同，所以說原告提供的證據仍然得不到支持。我國的法律法規(guī)并沒有對思想犯的懲罰有過多的規(guī)定，所以法律不需要對意識形態(tài)上的東西進行明文規(guī)定。即有證據表明被告已經與他人存在合同銷售關系，直接或者間接傷害到了原告的經濟利益，原告的請求才有希望得到支持。

從以上內容可以看出，原告在對雙方簽訂的協議性質認定上是有偏差的，從而使證據準備不夠充分，不能夠認定被告違約行為的真實性。因此，法院做出以上判決是非常準確的。

三、結論

由本案例可以看出《民法》在保護合同以及經濟交易中占有著非常重要的地位，合同的正常履行也是交易順利進行的一個重要基礎。公民的正常交易受到合法保護，我國的社會和人民才能安定團結，祖國的建設才會上一個新的臺階。

參考文獻：

[1]梁慧星.民法總論[M].北京：法律出版社，1996.[2]董安生.民事法律行為[M].北京：中國人民大學出版社，1994.[3]梁慧星.論我國民法合同概念[J].中國法學，1992，（1）

[4]范志勇.兼談我國的應然選擇[J].研究生法學，2010，（06）.[5]梁慧星.論我國民法合同概念[J].中國法學，1992，（03）.

第三篇：物業(yè)服務案例分析心得

物業(yè)服務案例分析心得

作為工程技術人員，不但對小區(qū)各類設施設備的分布了如指掌，要如何才能和業(yè)主進行溝通，而且應對物業(yè)的各類規(guī)章制度做到熟知。只有這樣，在應對各類突發(fā)事故和各種故障時，才能做到及時、快速，對事故的處理及時、恰當。最終得到業(yè)主的認可和肯定。

在日常工作中，工程技術人員只有練好過硬的本領，才能迅速有效地完成任務，在處理應急問題時，只有具備良好的技術和經驗，才能勝任本職工作。我們應定時對設施進行巡查維護，減少設施設備潛在的隱患，加強對住戶安全的宣傳教育讓業(yè)主樹立良好的安全防范意識，只有這樣，才能避免各種安全隱患的發(fā)生。在日常管理和服務過程中，要始終將業(yè)主的利益放在首位，注重自身業(yè)務素質提升，將學到的知識用到實踐中去解決難題，更好地為業(yè)主服務。

第四篇：物業(yè)服務合同

****購物中心物業(yè)服務協議

甲方 ：*** 法定代表人： 聯絡地址 ： 郵編：

乙方（承租方）： 身份證號／營業(yè)執(zhí)照號： 法定代表人：

聯絡地址： 郵編： 乙方承租商鋪基本情況：

坐落位置： 層 號 ；

租賃面積：平方米； 類 型： 商 業(yè)

根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等協商一致的基礎上，甲乙雙方分別作為（以下簡稱“本物業(yè)”、“物業(yè)”）的物業(yè)管理人和本物業(yè)商鋪使用人，就甲方為乙方提供物業(yè)管理服務達成如下協議： 第一條 物業(yè)管理服務事項

根據國家相關法律法規(guī)規(guī)定及本協議約定，甲方為乙方提供如下物業(yè)管理服務：

1、本物業(yè)共用部位及共用設施設備的管理、維護、維修、保養(yǎng)服務。

2、本物業(yè)公共區(qū)域的保潔、公共秩序維護、公共綠化地養(yǎng)護等服務。

3、本物業(yè)裝飾裝修管理服務。

4、物業(yè)管理區(qū)域內其他雙方協商的有償服務。第二條 雙方的權利和義務

（一）甲方的權利義務

1、甲方應對本物業(yè)共用部位、共用設施設備、公共環(huán)境衛(wèi)生等項目維護、修繕。

2、甲方應按照本協議約定的物業(yè)服務事項與標準提供相應的服務，但除甲方存在過錯外，不承擔對乙方及其雇員、顧客的人身損害及其財產的保管、保險義務。

3、甲方應接受政府相關部門指導，協助政府相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作，協調本物業(yè)管理區(qū)域內消防自查、自救工作，制止和糾正本物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，并及時向有關政府部門報告違反法律法規(guī)等規(guī)定的行為。

4、甲方應及時向乙方通告本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)服務的重大事項，接受相關政府部門的指導，及時處理投訴。

5、甲方結合實際情況，依法制定本物業(yè)相關管理規(guī)定，并書面（包括以公告的方式）告知乙方。

6、甲方應建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

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7、甲方應在不損害他人合法權益及社會公共權益的前提下，按照雙方約定或協商確定費用，向乙方提供本協議約定以外的服務項目。

8、甲方接受本物業(yè)發(fā)展商委托對其保留的建筑部位及設施設備，包括但不限于外墻體廣告位、經營性停車場、內外廣場、樓頂等進行經營管理，并收取相關費用。

9、甲方對乙方及其雇員和顧客違反物業(yè)管理法規(guī)政策、本物業(yè)相關管理規(guī)定（包括《裝修手冊》，《租戶手冊》，《消防責任書》，統一經營管理守則，設施設備運行及維護管理，消防管理等相關制度）及本協議的行為進行處理，包括但不限于責令停止違法違規(guī)行為，要求乙方承擔賠償責任及支付違約金，對不按時足額繳納有關費用或拒不改正違章行為者，有權依法中止或停止提供物業(yè)服務（包括但不限于公共秩序維護、保潔、空調、貨品出入、照明、停車、供水等），并采取符合本協議約定的催繳催改措施。

10、甲方對本物業(yè)實施統一的經營管理，包括：統一招商和調整布局，統一組織開業(yè)儀式，統一進行商鋪裝修管理，統一組織宣傳推廣和營銷活動，統一日常營運管理，統一管理經營質量保證金和促銷費用等。但雙方特別明確，甲方不承擔乙方的經營風險。

11、甲方可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將整體管理責任轉讓給第三方。

12、甲方應依據本協議向乙方收取物業(yè)服務費用及其他服務費用。

13、如乙方工作人員因服務態(tài)度不佳被顧客投訴，經雙方調查后情況屬實，甲方有權要求乙方立即整改，包括更換人員等。如一個月內乙方因服務態(tài)度和商品質量問題被顧客在本物業(yè)的總服務臺投訴達到3次以上，甲方有權要求乙方停業(yè)整頓，停業(yè)期間仍應繳納租金和物業(yè)服務費等費用，因此造成的所有損失由乙方自行承擔。乙方對此沒有異議。

14、其他法律法規(guī)確定的權利及義務。(二)乙方的權利義務

1、接受甲方提供的物業(yè)服務，就物業(yè)管理有關問題向甲方提出意見和建議。

2、乙方自行承擔在本物業(yè)投資和商業(yè)經營的全部風險，不得因甲方對本物業(yè)實施統一經營管理而要求甲方對商鋪經營承擔任何責任。

3、乙方應遵守甲方制定的本物業(yè)相關管理規(guī)定。

4、乙方應按時向甲方繳納物業(yè)服務費用及其他服務費用或代收代繳費用。

5、乙方裝飾裝修所承租商鋪時，應遵守國家有關消防安全、裝飾裝修管理等法規(guī)及甲方制定的有關裝飾裝修管理制度規(guī)定。

6、乙方未經政府及甲方批準，不得以任何形式改變、損害本物業(yè)原有建筑主體結構和消防分隔等設施；不得以任何理由占用、損壞本物業(yè)的公共區(qū)域、共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

因搬遷、裝飾裝修等原因確需使用共用部位、共用設施設備的，乙方應事前書面申請，經甲方批準后方可在甲方監(jiān)督下合理使用，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，乙方應予賠償。

7、乙方應遵守本物業(yè)消防安全管理規(guī)定，承擔商鋪經營相關的消防責任。乙方應在開業(yè)后每年十月份與甲方簽訂一次《消防安全責任書》，積極參與、配合甲方組織的消防培訓和演練，并對其使用區(qū)域內的滅火器等消防安防器具、設施進行維護，按政府相關部門要求進行檢測，保證其能夠正常使用。

8、乙方應按照安全、公平、合理的原則，正確處理本物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方

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面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

9、乙方未經甲方同意不得將任何物件（包括標牌、廣告牌等）安裝、張掛在外墻和公共部位的墻壁上，不得利用物業(yè)從事非法活動，不得將易燃、易爆、劇毒、放射性等物品帶入、存放在本物業(yè)內；在鋪內設立貨品堆放處、辦公室等需要按照消防要求安裝煙感、噴淋、防爆燈等設施，商鋪貨品堆放處須符合消防要求，貨架須采用金屬材質。

10、乙方應依據本協議之約定，接受甲方的統一招商與經營管理，繳納統一的經營質量保證金及促銷費與其他費用，并執(zhí)行本物業(yè)統一開業(yè)、營業(yè)、促銷等經營管理方面之規(guī)定。

11、乙方應按商鋪租賃合同約定的經營范圍和品牌從事有關經營活動。

12、乙方如需并依法且按照商鋪租賃合同約定可以轉租所承租商鋪，則在簽署物業(yè)轉租的書面協議前三十日內應書面通知甲方，并確保轉承租人在進入租賃區(qū)域前與甲方簽訂完成物業(yè)管理協議，否則乙方應繼續(xù)承擔本協議項下責任。乙方為轉承租人履行物業(yè)管理協議項義務承擔連帶保證責任。

13、乙方應負責賠償其營業(yè)員、顧客等違反本物業(yè)各項物業(yè)管理規(guī)定造成的損失；負責教育、管理監(jiān)管其成員、代理人、雇員或其他使用者遵守服從本協議和有關規(guī)定，對于上述人員與本物業(yè)有關的任何違約或侵權行為，除當事人承擔法律責任外，乙方承擔連帶責任。

14、乙方應根據甲方規(guī)定的時間、路線、方式運輸貨物。

15、乙方營業(yè)產生的垃圾必須袋裝，干/濕分開，并按甲方規(guī)定時間自行運送至位于本物業(yè)地下停車場內的公共垃圾站；各類裝修施工所產生的建筑垃圾、及餐飲廚余垃圾等非營業(yè)產生的垃圾由甲方代為聯絡，由公共垃圾站清運出本物業(yè)，乙方應按甲方及政府有關規(guī)定付費，其費用不包含在物業(yè)服務費中；乙方若有特殊需求，需與甲方協商，并以書面方式確認。

16、未經甲方書面許可，乙方不得在本物業(yè)內承租商鋪范圍以外的任何地方，從事任何經營和推廣活動。

17、乙方應保證其營業(yè)人員至少有1人參加過由消防主管部門舉辦的消防培訓，經考核合格后，執(zhí)證上崗。

18、法律法規(guī)規(guī)定的承租方和物業(yè)使用人的其他權利和義務。第三條 物業(yè)服務費等費用

（一）物業(yè)服務費

1、乙方按承租商鋪的套內建筑面積（以租賃合同確定為準）繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務費的繳納標準暫定每平方米每月人民幣 元（拾元整）。

2、物業(yè)服務費中包含了以下費用：（未注明空調費用）

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的能耗和日常運行、維護費用；（3）物業(yè)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、消殺費用；（4）物業(yè)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)公共區(qū)域秩序維護費用；（6）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）相關稅費及物業(yè)服務企業(yè)合理利潤；

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（10）雙方商定的其他費用。

上述物業(yè)服務費中不包括共用部位、共用設施設備的大、中修和更新改造費，不含有償服務費。

3、物業(yè)服務費自【計租日】起計收。交付日應按商鋪租賃合同約定予以確定。

乙方應于本協議簽訂之日起5個工作日內一次性交納首期（三個月）的物業(yè)服務費。除首期物業(yè)服務費外，物業(yè)服務費按每三個月為一個支付期，乙方應當在每個支付期的最后一個月的25日前向甲方一次性足額支付下個支付期的物業(yè)服務費（遇法定節(jié)假日延期至節(jié)假日后第一個工作日）。

甲方有權根據測算重新確定物業(yè)服務費標準，但在開業(yè)日起一年（365天）內執(zhí)行的物業(yè)服務費標準不超過每平方米每月50元人民幣。其后，甲方有權根據本物業(yè)所在地城市居民消費價格指數調整本物業(yè)的物業(yè)服務費。乙方明白并同意其后每個日歷年應交納物業(yè)服務費，應按甲方發(fā)出書面通知（包括公告形式）載明收費標準執(zhí)行(如甲方未發(fā)出通知，則按上一年標準執(zhí)行)。

（二）其他費用

1、乙方應當獨立計量并承擔所承租商鋪所發(fā)生的水、電、燃氣、等能源費用，以上費用在本協議中統稱為公用事業(yè)費用。本物業(yè)水、電、燃氣等能源在傳送過程損耗所產生的能源費用，按如下約定處理：

（1）用水單價為：【 元/噸】，包括損耗能源費；

（2）用電單價為：【 元/度】，乙方應按照其承租商鋪的實際用電量占本物業(yè)的總用電量的比例分攤能耗。（3）燃氣費由乙方直接向燃氣公司支付，乙方應按燃氣公司規(guī)定承擔能耗。乙方應在繳納相關能源費用的同時，將應分攤的能源損耗費用一并向甲方繳納。如遇公用事業(yè)部門調價，能源費用單價應據實調整。

2、乙方店內風機盤管的電費均由乙方自行承擔費用。

3、乙方應按本物業(yè)統一規(guī)定標準向甲方交納空調費。

4、建筑垃圾清運費用未包含在物業(yè)服務費中，乙方單獨向甲方交納。裝修建筑垃圾清運費為 8.5 元/㎡，計費面積按租賃合同載明面積確定，下同。

5、乙方為餐飲承租商戶的，應按當地有關規(guī)定自行交納相關費用，該項費用未包含在物業(yè)服務費中。

6、如乙方經營政府對垃圾處理有特殊規(guī)定的項目，如醫(yī)療服務等，則垃圾清運及費用由乙方自行負責。

7、為保障經營安全，達到防火要求，乙方為餐飲承租商戶的，乙方承諾至少每日清潔一次罩面，至少每月清理一次抽油煙機、濾油器、油煙管道，并達到防火規(guī)范的要求；乙方可選擇自行清洗、或由甲方統一清洗，有關清洗費由乙方自行承擔；如乙方自行清洗后未達到防火要求，甲方有權采取包括但不僅限于停止水、電供應及報告政府消防主管部門處罰等措施，直至乙方符合有關防火要求，由此而造成的經營損失由乙方承擔。

8、如乙方需要在本物業(yè)統一營業(yè)時間之外加時營業(yè)，應提前24小時書面報甲方批準后方可進行；實際產生的加時空調費及物業(yè)服務費由乙方向甲方據實支付。

9、乙方應按照公用事業(yè)部門或甲方的收費通知按時足額交納其他費用。

（三）履約保證金

乙方應于本協議簽訂之日一次性向甲方交納相當于兩個月物業(yè)服務費的履約保證金。如乙方未能按照本協議約定向甲方支付物業(yè)服務費、能源費、空調費或違約金，以及違反管理制度導致罰款、賠償金，甲方有權以全部或部分履約保證金沖抵乙方應交費用。履約保證金不足以沖抵前述欠費的，甲方有權向乙方追索。

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乙方應在接到甲方書面通知后5日內將履約保證金補足，否則，按本協議第六條有關約定承擔違約責任。本協議終止后，若乙方完全履行本協議規(guī)定的義務，甲方應在30 日內將履約保證金余額（如有）無息退還給乙方。

（四）質量保證金

乙方同意在本協議簽訂時向甲方繳納質量保證金共計人民幣10,000元（壹萬元）整，作為乙方在經營期間按時開店營業(yè)、商品質量、服務質量、守法經營之擔保。當發(fā)生商鋪不按時開業(yè)，或者出售的商品質量不符合國家規(guī)定或有損于商業(yè)廣場的整體聲譽，或者乙方違規(guī)經營遭到政府部門處罰，可能對本物業(yè)造成不利影響時，甲方有權（非義務）以質量保證金代為支付（具體金額以書面通知為準）對消費者、受損方的退貨款、賠償款，或政府罰款等。

乙方在接到甲方書面通知后5日內將質量保證金補足，否則，應按本協議第六條有關約定承擔違約責任。本協議終止后，若乙方完全履行本協議規(guī)定的義務，甲方應在90日內將質量保證金無息退還給乙方。

（五）乙方可以以現金、銀行轉賬或銀行匯款的方式向甲方支付物業(yè)服務費等費用，按該等方式支付的款項均以甲方實際收到款項之日為付款日，付款發(fā)生的銀行手續(xù)費用由乙方承擔。

（六）在征得本物業(yè)業(yè)主書面同意的情況下，乙方可以轉租，但應在簽署轉租協議前應繳清之前的物業(yè)服務費、能源費等各項相關費用。

第四條 代收代繳費用

如有關部門及乙方委托，甲方可提供水費、電費、燃(煤)氣費等代收代繳服務，具體方式及收費標準按本協議及有關部門規(guī)定執(zhí)行。

第五條 保險

（一）甲方負責協調為本物業(yè)的共用部位、共用設施設備向保險公司投保財產一切險、公共責任險等。

（二）乙方負責在開業(yè)前對其自用部位（包括自行完成的裝修等），自用設施設備，租賃區(qū)域的財產等財產一切險、公共責任險進行投保并承擔相應費用，并向甲方提供合法有效的保險單及保費交納憑據復印件。

（三）本物業(yè)正式交付使用后，發(fā)生任何保險事故時，甲乙雙方應立即分別向保險公司報案，并協助共同分析查明原因，辦理索賠。

第六條 違約責任

（一）甲乙雙方應全面履行本協議，任何一方違反本協議約定的，應當按照規(guī)定承擔違約責任。

（二）如乙方逾期支付或補足物業(yè)服務費、保證金或其他應繳費用的，乙方除應如數支付或補足外，每逾期一日，按應付未付金額的3‰向甲方支付違約金。逾期超過15日的，甲方有權按本協議約定中止或停止相關服務。由此造成的損失，乙方自行承擔。

（三）如乙方違反物業(yè)管理規(guī)定的，甲方有權要求乙方限期糾正，逾期仍不糾正的，甲方有權按物業(yè)相關管理規(guī)定追究乙方責任，并有權按本協議約定中止或停止相關服務。由此造成的損失，乙方自行承擔。

（四）雙方確定，甲方無需就以下原因所致損害承擔責任：

1、因不可抗力導致的物業(yè)服務中斷，因任何原因導致的物業(yè)價值貶損；

2、因物業(yè)本身固有瑕疵造成的損害；

3、因維修、養(yǎng)護共用部位、共用設施設備需要而臨時停水、停電或停止共用設施設備的使用；

4、因非甲方責任造成的供水、供電、空調、通訊、有線電視及其他公用設施設備的中斷、障礙及損失；

5、因乙方不繳納或未按時繳納物業(yè)服務費，或其他有關費用，以及因乙方責任致使甲方無法完成物業(yè)服務或達不

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到服務標準；

6、經本物業(yè)業(yè)主同意的工程改造或商鋪調整導致的損害。第七條 緊急狀況

為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生天然氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財產損失的，甲方不承擔責任，其他事宜雙方按有關法律規(guī)定處理。

第八條 不可抗力

如發(fā)生不可抗力事件致使協議無法履行，雙方按有關法律規(guī)定處理。第九條 爭議解決

本協議在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協商解決；協商無法解決的，雙方約定向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

第十條 附則

1、本協議的效力及于乙方的員工、顧客、訪客等相關人員，該等人員違反本協議約定的，乙方承擔連帶責任。

2、本協議約定的甲方對乙方的通知，除本協議另有約定外，留置于乙方所租商鋪屬于有效送達乙方。第十一條 其他

1、本協議自甲方簽字蓋章、乙方簽字（自然人）或蓋章（法人）之日起生效；一式五份，甲方四份，乙方一份，具有同等效力。

2、如本協議與商鋪租賃合同約定存在不一致時，應以商鋪租賃合同為準。乙方承租商鋪租賃合同終止時，本協議自動終止，但如相關費用尚未結清，則有關費用結算、違約責任及爭議解決條款繼續(xù)有效。

附件1：消防責任書。

附件2：物業(yè)管理界面劃分。

甲方：**** 乙方：

授權代表： 授權代表：

年 月 日 年 月 日

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附件1：

消防安全責任書

甲方：北京船洋商業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）；

乙方：（以下簡稱乙方）。

為創(chuàng)建北京ONE購物中心（下稱購物中心）安全穩(wěn)定的經營環(huán)境，確保購物中心場的消防安全，根據《中華人民共和國消防法》、公安部令第61號令《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》，甲方與乙方簽訂本消防安全責任書。

一、甲方的責任

（一）建立健全消防安全制度和組織，實行防火安全責任制，確定各級消防安全責任人、管理人，對本單位工作人員進行消防培訓。

（二）對乙方開展消防安全宣傳教育，督導乙方建立健全安全管理工作組織、責任和制度，并對乙方落實情況進行檢查。

（三）建立廣場區(qū)域的義務消防隊，制定消防和應急疏散預案，定期組織消防演練。

（四）與乙方簽訂消防安全責任書，制定實施符合消防法律法規(guī)要求的消防安全制度和消防安全工作操作規(guī)程。

（五）組織開展日常消防安全巡查及定期消防安全檢查，及時消除各種隱患。

（六）組織開展商戶營業(yè)期間以及閉店后的餐飲安全檢查工作。定期對餐飲商戶排油煙清洗情況進行檢查。

（七）按照國家有關規(guī)定完善消防設施、消防安全標志，配置滅火器材，定期組織檢查、維修、保養(yǎng)，確保消防設施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口暢通無阻。

（八）審批乙方裝修、明火作業(yè)、促銷等活動的消防安全手續(xù)，監(jiān)控其消防措施的落實和執(zhí)行。

（九）定期對商戶進行消防安全知識培訓，提高其安全防范意識和安全工作技能。

（十）負責牽頭成立物業(yè)管理區(qū)域內消防安全委員會，協調與政府相關部門的工作關系。

（十一）在緊急情況下，如乙方人員不在現場，甲方可以在不事先征得乙方同意的情況下，采取必要措施進入乙方區(qū)域處置情況，事后再通知乙方。因此給乙方造成損失，甲方無需賠償。

（十二）法律法規(guī)及合同規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)其他責任。

二、乙方的責任

（一）承擔租賃區(qū)域內消防安全責任。

（二）嚴格貫徹國家、省、市有關消防安全法規(guī)，配合甲方實施在本廣場的消防安全管理工作。

（三）管理好承租區(qū)域內的專用消防設施設備和器材，確保其完好有效。自行采購的消防設施設備和器材按要求自行維護保養(yǎng)，保證其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷簾門下禁止放置任何物品，影響功能及使用。

（四）依據法律法規(guī)成立承租區(qū)域內的消防安全組織，建立消防安全管理制度、制定消防安全應急預案，定期組織消防培訓和演練并將有關情況及時通報給甲方；每天開業(yè)前、后各檢查一次責任區(qū)域落實安全措施情況。

（五）乙方如需明火作業(yè)，必須報甲方批準，辦理《動火作業(yè)許可證》，并采取相應防火措施后方可實施。在營業(yè)

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期間嚴禁動用明火。因裝修或動火引起的責任由乙方負責。

（六）乙方裝修施工應遵守甲方的《裝修手冊》，并報消防職能部門批準后方可實施。工程施工現場的消防安全由乙方負責落實，甲方有權監(jiān)管。

（七）消防設施已通過消防主管部門同意使用，因管理不善和使用不當造成損失、損壞并給甲方或第三方造成損失的，責任和費用由乙方自行承擔。

（八）派員參加甲方組織的公共消防安全組織，積極參加消防部門組織的消防教育培訓，履行相關責任和義務。

（九）自行遵守地下停車場消防安全管理規(guī)定，不得帶入、存放易燃易爆和危險品貨品，人員和車輛、貨物不得占用和遮檔消防設施設備、標識以及消防通道。

（十）經營區(qū)內電器容量增容，需報甲方批準后實施。

（十一）乙方按照廚房設備的操作規(guī)程進行操作，廚房不準存放易燃易爆物品。

（十二）對承租區(qū)域內火源、電氣、燃氣設備設施要有專人負責，并經常維修、保養(yǎng)，防止浸濕電源插頭，工作人員下班后必須斷掉總電源。

（十三）員工會正確使用滅火器、滅火毯，熟練掌握電氣火災、油類火災的滅火方法，對設施器材定期檢查，發(fā)現失效及時進行更換。

（十四）乙方按照餐飲行業(yè)規(guī)范定期對排油煙系統進行清洗。

（十五）乙方在每日閉店時指定專人進行水、電、氣關閉，并由商管公司值班人員進行核實。

（十六）乙方舉辦促銷、焰火集會、燈會、展會等其他有火災危險的大型活動時，應當在合同中明確當事各方的消防安全責任，并經甲方及消防、職能部門批準后，方可實施，安全責任由乙方自負。

（十七）法律法規(guī)及合同規(guī)定的物業(yè)使用人的其他責任。

三、其他事項

（一）本責任書自簽訂之日起生效。

（二）本責任書一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，政府相關部門備案一份。

（三）本責任書雙方共同遵守執(zhí)行，未盡事宜，雙方協商解決。

（四）本責任書由甲方及政府相關部門負責解釋。

甲方代表： 乙方代表：

單位（蓋章）： 單位（蓋章）：

年 月 日 年 月 日

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附件2：

物業(yè)管理界面劃分

1.0 設施設備的維修保養(yǎng)、運行管理界面 1.1 中央空調系統及通風排煙

1.1.1 租賃區(qū)域內中央空調系統如風柜機、盤管風機、管道（包括附屬設備）及管道保溫、機組的電源控制柜等的日常維保、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.1.2 租賃區(qū)域通風、排煙系統及其附屬控制開關柜、管道等設施設備的日常維保、運行管理及相應費用由乙方負責； 1.1.3 購物中心共用的中央空調主機系統（含供暖系統、冷凝蒸發(fā)器、冷凍（卻）水泵機組、管道及其附件等）的日常維修（含季度、檢查）、保養(yǎng)（含一～三級保養(yǎng)和特級保養(yǎng)）、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由甲方承擔；

1.1.4 共用的空調機房設備開啟由甲方操作及管理，機房的管理由甲方負責； 1.2 高低壓配電系統

1.2.1 購物中心公共區(qū)域高、低壓配電系統包括但不限于變壓器、高低壓開關柜、各類電井、電容器柜等日常維護保養(yǎng)、運行管理及定期檢測及相關費用（含能耗及各類相關檢測費用）由甲方負責；

1.2.2 乙方獨立使用的變壓器、聯絡柜補償柜、配電柜等高壓設施的日常維保（含季度、檢查、一～三級保養(yǎng)和特級保養(yǎng)）、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.2.3 租賃區(qū)域內的配電系統、照明系統包括但不限于其獨立使用的室內照明系統等的日常維護保養(yǎng)、使用管理及相關費用（含能耗）由乙方承擔；

1.2.4 租賃區(qū)域內樓梯間、設備用房、出入口區(qū)域的照明的維保、能耗等費用由乙方承擔；乙方專用廣告照明的維保、能耗等費用由乙方承擔。

1.3 給排水系統

1.3.1 從分戶計量水表至租賃區(qū)域的給水系統，及乙方專用空調系統的補水系統的日常維護保養(yǎng)、運行管理及相關費用由乙方負責；

1.3.2 購物中心共用的生活水箱消毒、運行、維護、保養(yǎng)、人工等產生的費用由甲方負責； 1.3.3 乙方專用的隔油池、污水井及污水處理等排水、排污設施由乙方負責維修和保養(yǎng)并承擔費用； 1.3.4 租賃區(qū)域內排水地漏、排水管道、閥門、法蘭等設施設備的日常維護、保養(yǎng)及相關費用由乙方承擔； 1.3.5 共用水泵房設備的日常維護保養(yǎng)、操作及管理由甲方負責，機房的管理由甲方負責； 1.4 電、扶梯系統

1.4.1 由物業(yè)產權人提供的、供乙方獨立使用的電扶梯、貨梯的日常維修、運行管理、專業(yè)保養(yǎng)及相應費用（含能耗及檢測費用）由乙方負責；

1.4.2 物業(yè)產權人提供的共用電扶梯、貨梯的日常維修、專業(yè)保養(yǎng)、運行管理及相應費用（含能耗及檢測費用）由甲

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方負責。

1.5 消防系統

1.5.1 由物業(yè)產權人提供給乙方獨立使用的消防煙感報警系統、消火栓及噴淋系統、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報警背景廣播、消防排煙等設施設備的日常維保（含季度、檢查、一～三級保養(yǎng)和特級保養(yǎng)）、運行管理及相應費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.5.2 乙方與甲方或與其他承租方共用消防報警及聯動主機系統、消防水泵、消防排煙風機系統、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報警背景廣播、消防排煙、噴淋等設施設備的日常維保（含季度、檢查、一～三級保養(yǎng)和特級保養(yǎng)）、運行管理由甲方負責；

1.6 其他

1.6.1 租賃區(qū)域內其他設施設備包括但不限于弱電系統、安防系統、裝飾裝修等日常維護保養(yǎng)、運行管理及相關費用（含能耗及相關檢測費用）由乙方負責；

1.6.2 甲方有權對乙方使用的物業(yè)產權人提供的設施設備的日常維修保養(yǎng)等工作進行監(jiān)督、檢查；乙方須定期向甲方提供有關運行記錄、維修保養(yǎng)記錄及保養(yǎng)計劃，包括但不限于對外進行專業(yè)承包及須由政府相關部門定期檢測的內容報告；

1.6.3 租賃區(qū)域以外的公共設施設備包括但不限于弱電系統、安防系統、雨污水系統、外圍地面等日常維修保養(yǎng)及相關費用（含能耗，乙方獨立使用的除外）由甲方負責；

1.6.4 租賃區(qū)域所涉及的建筑主體結構（如基礎、承重墻體、梁柱、屋面等）的維修及每年一次的外墻清洗由甲方負責；

1.6.5 由物業(yè)產權人提供給乙方專用的設備設施包括并不限于空調系統、電梯和/或扶梯、高低壓變配電系統的年檢以及大中修、改造、更新等工作，由乙方負責并承擔相關費用；

1.6.6 乙方自行購置的設備設施的維護、保養(yǎng)及相關費用由乙方自行負責。2.0 安全及環(huán)境管理界面 2.1 安全管理界面

2.1.1 租賃區(qū)域內的安全及消防管理由乙方自行負責； 2.1.2 租賃區(qū)域外公共部分的安全及消防管理由甲方負責；

2.1.3 甲方配合和協助當地有關部門對公共區(qū)域的區(qū)域進行安全監(jiān)控和巡視，協助公安等政府職能部門對發(fā)現任何違反國家法律法規(guī)的行為進行制止，并報政府相關部門處理。

2.2 環(huán)境管理界面

2.2.1 租賃區(qū)域內保潔、綠化工作由乙方自行負責；但由乙方對租賃區(qū)域外造成污染的，應由乙方負責清理至達到甲方清潔標準或按甲方要求補償相應衛(wèi)生保潔費；

2.2.2 租賃區(qū)域內日常經營產生的垃圾（不包括建筑施工等垃圾）由乙方自行清運至甲方指定的垃圾堆放點；租賃區(qū)域內的消殺費用由乙方自行承擔；

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2.2.3 購物中心公共區(qū)域的保潔、綠化由甲方負責。3.0 停車場及其他區(qū)域管理界面 3.1 甲方接受物業(yè)產權人委托負責停車場的經營管理；

3.2 乙方停車（包括供配貨及購物車輛等）均應按照租賃合同相關內容執(zhí)行；

3.3 租賃區(qū)域外的公共場所包括但不限于建筑物外的廣場、公共通道、天臺、樓頂、外墻面歸甲方統一管理經營、使用、收益；未經甲方事先書面同意，乙方不得擅自使用（本合同、《租賃合同》或甲、乙雙方另有約定的除外）； 3.4 乙方利用商業(yè)廣場公共區(qū)域舉辦商品促銷、展示等活動，須在活動舉辦前至少3個工作日向甲方提出書面申請，經甲方審批同意后，方可舉辦。如乙方活動與甲方舉辦的活動相互沖突，則由甲方另行指定乙方活動的時間或地點。乙方活動如需向政府有關部門申請，由乙方自行辦理，并承擔因舉辦上述活動而產生的責任及費用。

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第五篇：物業(yè)服務合同

物業(yè)管理服務協議

甲方: 寧夏金泰物業(yè)服務有限公司（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)、條例的規(guī)定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就銀川市興慶區(qū)解放西街8號青春財富中心大廈的物業(yè)服務簽訂此協議，以資雙方共同遵守。第一條 物業(yè)管理服務及費用的收取及繳納

（一）物業(yè)管理范圍：乙方向寧夏金泰物業(yè)服務有限公司租賃 層 號房屋，建筑面積共計平方米的所有物業(yè)事宜。

（二）物業(yè)服務的內容：

1、房屋建筑共用部位的修繕、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院、電梯（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；

2、公用設施設備及其附屬建筑物、構筑物的保養(yǎng)、修繕、運行和管理，包括道路、共用的上下水管道、落水管、污水管、化糞池、供配電系統、公共照明設備、泊車位、保安監(jiān)控系統、消防系統、供水系統、電視天線接收系統、避雷裝臵、通風系統、弱電系統、電梯、熱力管線等設備的管理和維護；

3、房屋地下主設備（如消防設施、水電）的養(yǎng)護與管理；

4、物業(yè)資料檔案管理、建筑安全管理；

5、維護大廈公共秩序，包括：巡視、門崗執(zhí)勤；

6、清潔服務，非租賃區(qū)域內外物業(yè)范圍的公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；

7、交通與車輛停放秩序的管理；

8、公共消防管理；

9、對業(yè)主或物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、向有關部門反應等措施。

10、制定預防火災、水災等應急突發(fā)事件的工作預案，明確妥善處臵應急事件或急迫性維修的具體內容。

11、其他：。

（三）物業(yè)服務期限

物業(yè)服務期限為 年，自 年 月 日至 年 月 日。

（四）物業(yè)管理費收取方法：

1、物業(yè)費用按建筑面積計收，每月每平方米3.5元包含（包括[基礎物業(yè)費（3元/平米/月）、電梯費(0.5元/平米/月)]，建筑面積：

㎡，合計人民幣：

元/月，大寫：。

2、物業(yè)管理費的收費標準應當依據市物價局相關規(guī)定收取，可以根據市物價局的變價通知而變動，即以上述價格為舉出，再加上（減去）市物價局的當期調整幅度金額作為甲乙雙方新的收費標準（最高不超出2元/平米/月），但價格的調整必須與乙方達成書面一致方可執(zhí)行。

3、物業(yè)管理費的付款方式為按月支付，每月25日前支付當月費用，乙方交納該項費用時需甲方提供正規(guī)發(fā)票。

第二條 空調管理服務及費用的收取與交納

（一）甲方為乙方提供青春大廈的空調管理服務如下：

1、空調服務費按照甲方測算明細中的項目作為收費的依據；

2、空調機組的正常運行、管理和維修；

3、空調冷卻塔的正常運行、管理和維修；

4、空調全程水處理機的正常運行、管理和維修；

5、空調熱水、冷水、水循環(huán)泵及補水泵的正常運行管理和維修；

6、空調空氣處理機冷、熱水、一次水、二次水集水器的正常運行、管理和維修；

7、空調各設備電控系統的運行、管理和維護。

（二）空調服務費收取方法：

1、空調費按乙方的租賃使用建筑面積、使用時間、分季節(jié)收取；

2、甲乙雙方約定，年的空調制熱費自 年 月 日起按乙方的實際發(fā)生開始計收（正常制熱期為本年11月1日-次年3月30日）；

3、空調制熱、制冷費的收費標準為冬季制熱 7元/平方米/月；夏季制冷 8元/平方米/月；

4、乙方必須按照甲方的書面要求，在甲方指定的時間段內向乙方開放、關停空調制冷設備（正常制冷期為5月15日-9月15日）；乙方必須每月向甲方交納空調費用，如使用時間超過十五天（包含十五天）按照一個月計算收取；

5、甲方對乙方空調制冷（8元/平方米/月×建筑面積）、制熱費（7元/平方米/月×建筑面積所計算確定的金額收取；

6、空調費按月支付，乙方應在使用空調的當月25日前向甲

方支付當月費用；甲方應該給乙方出具相關發(fā)票。

第三條 水、電管理服務及費用的收取及繳納

（一）用電地址和用電容量：

乙方用電地址是，用電容量是。如乙方需要增加容量，可向甲方提出申請，經雙方協商一致后予以變更。

（二）供電方式：由配電室低壓側220/380V出線到各層的個配電間，由每個配電間五個配電表箱出線，到裝在配電間外墻上的開關箱內。甲方提供交流單回路50HZ、220/380V電壓的電源。

（三）供電設施維護管理責任：

1、經甲、乙雙方協商確認，供電產權屬寧夏金泰物業(yè)服務有限公司，供電設施運行維護管理責任以各層配電箱主開關下端為分界點，分界點以上電源則由甲方負責運行、維護、管理。分界點以下負荷則由乙方負責運行、維護、管理；

2、甲、乙雙方分管的供、用電設施，除另有約定外，未經雙方同意，不得操作或更動堆放分管設施。如遇緊急情況（當危機電網和用電安全，或可能造成人身傷亡或設備損壞）而必須操作時，事后應在24小時內通知對方；

3、在甲方受電裝臵內安裝的用電計量裝臵由甲方維護、管理，乙方負責保護并監(jiān)督其正常運行。如有異常乙方及時通知甲方；費用由乙方承擔；

4、在供電設施上發(fā)生的法律責任以供電設施運行維護管理責任分界點為基準劃分。甲乙雙方應做好各自分管的供、用電設施的運行維護管理工作，并依法承擔相應的責任。

（四）用電計量：

1、每層配電間內的用電計量表或單回路電表的記錄作為甲方向乙方計算電量交費的依據；

2、采用220/380V低壓進線、低壓計量；

3、用電量等于直通式電表計量和電表數碼乘互感倍率兩種方式。

（五）電價及電費結算方式

1、甲乙雙方約定電價為1.3元/度（含變損費用），甲方根據供電局抄收電費時間，在抄算電表五日內向乙方結算電費。在協議期間，如遇政府電價調整，則以1.3元/度為基數，再加上（減去）政府電價的當期調整幅度金額作為甲乙雙方新的電費價格，新的電費價格必須經甲乙雙方書面確認后方為有效；

2、電費結算方式：乙方按月向甲方結算電費，乙方在接到甲方送來的電費繳費單并核對無誤、簽字確認后，由甲方向乙方開具電費增值稅發(fā)票，乙方在收到甲方開具的增值稅發(fā)票后的5日內或在當月的20日前向甲方交納當期的電費。

（六）其他約定事項

1、為保證甲、乙雙方用電安全，甲方將定期或不定期對乙方的用電情況進行檢查，乙方應當予以配合，乙方應派人員隨同并配合檢查；

2、乙方應按期對分界點乙方部分進行季節(jié)性安全檢查和電器設備預防性試驗，發(fā)現問題及時處理。發(fā)生重大電器設備及人身觸電事故時，應及時向甲方報告。甲方應參與事故的分析并協助乙方制定防護措施；

3、乙方在受電裝臵上作業(yè)的電工，必須持有上崗證，方可

上崗作業(yè)；

4、電力運行事故由下類原因之一造成的，甲方不承擔 賠償責任：

①不可抗力（戰(zhàn)爭、火災、洪水、臺風、地震、或雙方同意的其他情況：政策、法律法規(guī)的變動）。不可抗力是指雙方在簽訂合同時不能預見的事件，而它的產生極其后果是不可避免的和不可克服的；

②乙方自身的過錯。因乙方或者第三人的過錯給甲方或者其他用戶造成損害的。

（七）供用電違約責任

1、甲方違約責任

①甲方未能依法按規(guī)定程序事先通知乙方停電，或非因供電部門原因造成停電，給乙方造成損失的，按乙方所受損失承擔相應的經濟賠償，但不承擔因乙方過錯使事故擴大部分的賠償責任；

②甲方所負責供電側發(fā)生故障，甲方應在24小時予以修復，如根據實際情況確實不能在24小時內修復，甲方應在發(fā)生故障后36小時內書面通知乙方。如確實不能在24小時內修復，甲方又未能在約定的時間內向乙方進行書面通知，給乙方造成損失的，應當向乙方進行賠償。

2、乙方違約責任

①由于乙方的責任造成甲方停電，乙方應承擔賠償責任，但不承擔因甲方過錯使事故擴大部分的賠償責任；

②由于乙方的責任造成電能質量不符合標準時，對自身造成的損害，由乙方自行承擔責任。

（七）用水管理服務及費用的收取及繳納

1、甲方應當確保在乙方租賃使用區(qū)域內的給排水系統正常運行和使用；

2、乙方在租賃期間，應確保使用場地內的各種給排水設施設備完好，如有損壞照價賠償；

3、甲乙雙方約定水價為 4.0 元/噸（含供水損耗），甲方在超算水表五日內向乙方結算水費。在協議期間，如遇政府水價調整，則以 4.0元/噸為基數，再加上（減去）政府水價的當期調整金額作為甲乙雙方新的水費價格，新的水費價格必須經甲乙雙方書面確認后方為有效；

4、水費結算方式：乙方按月向甲方結算水費，乙方在接到甲方送來的水費繳費單并核對無誤、簽字確認后，由甲方向乙方開具水費發(fā)票，乙方在收到甲方開具的發(fā)票后5日內或在當月的20日前向甲方交納當期的水費。

第四條 物業(yè)管理場地內車位的使用及車輛的通行

1、因甲方前院停車場只對本大廈業(yè)主服務，不針對社會車輛，乙方已確認同意；

2、經過乙方確認白天需要 個停車位，每個泊車位 元/月，合計 元/月；（僅提供泊車位，不負責保管責任）

3、經甲方規(guī)定白天 個車位劃分，其它車輛不得入內，交費時間為每月6日。

第五條 雙方的權利義務

（一）、甲方的權利義務

1、按照本合同約定對房屋及配套的設施設備和相關場地進

行維修養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生及秩序；

2、根據有關法規(guī)和政策，結合大廈實際情況，制定大廈的物業(yè)管理方案；

3、依照本合同向乙方收取物業(yè)服務費、水電、空調等相關費用；

4、制止違反本物業(yè)《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、向有關部門反映等措施；

5、因乙方自身原因造成乙方人身及財產損失的，甲方不承擔責任，如甲方的過錯給乙方造成損失的，甲方應承擔賠償責任；

6、確保乙方用水、用電、空調正常、安全；

7、甲方應向乙方公布空調等共用設備的保修點及保修電話，以方便乙方及時保修；

8、甲方負責對乙方租賃的經營場地公共設施進行定期檢查，并按照有關規(guī)定提供保養(yǎng)、維修服務，費用由乙方承擔；

9、妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關變更信息；

10、對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理；

11、甲方為乙方提供的空調制熱溫度不得低于攝氏18攝氏度，空調制冷溫度應符合國家標準GB.9670-1996之規(guī)定，將制冷溫度控制在18-28攝氏度之間。如果達不到以上溫度，乙方應在發(fā)現之日起3日內向甲方提出，并要求甲方予以處理，如甲方在知悉后7日內仍未處理，乙方可視情況少付或不付相應費用。

（二）、乙方的權利義務

1、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守《業(yè)主公約》和本物業(yè)共用

部位、公用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

2、乙方與青春大廈共有區(qū)域由甲方進行管理，乙方經營所涉及的房屋內部區(qū)域由其自行管理；

3、乙方必須按約定時間向甲方交納各項費用；

4、對需要甲方進行維修、維護、養(yǎng)護等物業(yè)服務的相關事宜，乙方必須提前書面通知甲方。屬于乙方經營所涉及的房屋內部區(qū)域需支付相關維修、養(yǎng)護費用；

5、乙方對甲方服務質量進行監(jiān)督，并就甲方服務內容、方式等提出改進意見或建議；

6、租賃區(qū)域內空調設施的正常運行、管理及維修由乙方負責；租賃區(qū)域內消防管路、消防設施及弱電設施由乙方負責。

第六條 合同終止

（一）期滿終止

本合同期滿前，乙方決定不再聘用甲方的，應在期滿前1個月書面通知甲方；甲方決定不再續(xù)約的，應在期滿前1個月書面通知乙方。

（二）期滿續(xù)約

本合同期滿前，乙方決定繼續(xù)聘用甲方的，應在期滿前1個月書面通知甲方；甲方自接到續(xù)約通知七個工作日內回復乙方。雙方同意續(xù)簽，應于合同到期前 15 日內簽署新的物業(yè)服務合同。

（三）接管前處理

本合同終止后，在新的物業(yè)服務企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，甲方應當應乙方的要求暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務，一般不超過一個

月；雙方的權利義務繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。

第七條 違約責任

1、甲方不按照本協議約定履行義務的，承擔乙方每季度物業(yè)管理費總額20%的違約金；

2、甲方不按照本協議約定履行義務而給乙方造成重大損失的，甲方應承擔賠償責任；

3、乙方不按照本協議約定履行義務，延緩繳納各項費用的，由乙方按照供電、供水、供氣部門的相關規(guī)定繳納滯納金，并承擔每季度物業(yè)管理費總額的20%的違約金；

4、除本合同規(guī)定第六條規(guī)定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付 萬元的違約金；造成損失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。

第八條 突發(fā)事件處理：為維護公共利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方應采取緊急避險措施減少損失的。

第九條 本協議如有未盡事宜，由甲乙雙方協商解決。

第十條 如甲乙雙方因履行本協議發(fā)生糾紛，由雙方協商解決，協商不成的，提交銀川仲裁委員會仲裁。

第十一條 對本合同的任何修改、補充或變更應經雙方書面確認,并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。

第十二條 本協議自甲、乙雙方簽章之日起生效。

第十三條 本協議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

第十四條 大廈外墻面廣告位不發(fā)布與乙方經營有沖突的廣告，廣告定位于家電、數碼等相關品項。

甲 方：

法定代表人：

簽約代表人：

簽約時間：

乙 方： 法定代表人： 簽約代表人： 簽約時間： 11