第一篇：物業收費管理

物業管理收費管理程序

一、目的

加強對物業管理費用收繳的規范管理，確保物業管理費用收繳工作的順利開展。

二、范圍

適用于管理費用的收繳。

三、職責

1.項目經理負責費用收取的監管；

2.公司財務部負責對費用收取工作的具體監控、指導；

3.工程部負責能源表讀數的抄寫、費用核算、費用催繳；

4.客戶服務部負責各項費用的催繳工作并編制相關費用收繳臺賬，實時更新；

5.項目收費員負責費用收取的具體實施、編制財務報表、核對財務數據。

四、方法與作業程序

1.物業管理費用包括：物業管理費、空調費、代收水電費、裝修質量保證金、有償服務費用、多種經營費用等。

2.物業費用的計算日期與會計期間相符，代收能源費用的，能源表抄表時間與營運部門保持一致。

3.物業費收繳依據業戶手冊收費標準執行，一次收取6個月費用。

4.費用的收繳步驟

（1）物業費收費程序

① 每月5日前樓宇客服專員與收費員核對收費臺賬，及時更新臺賬信息；

② 依據收費臺賬信息樓宇客服專員發出繳費通知書，繳費通知書應注明繳費區間、應繳費日期、繳費金額、逾期風險等，發放時須拍照取證；

③ 對于逾期未繳費的客服專員每日進行跟催，并將跟催結果上報客服主管

④ 催費過程中業戶提出的問題客服專員認真做好記錄并上報

⑤ 客服部每月召開收費專題會，認真總結收費中遇到的問題并尋求處理方案

（2）能源費收費程序

① 由工程部負責每月對用戶的水、電表進行抄讀，并將抄讀結果及時記錄于《用戶水、電抄讀記錄表》，全部抄讀結束后，應及時將抄讀結果報給收費員，同時應復印一份留底。

② 收費員及時核算應收費用并將收費明細報客服部 ③ 客服部根據收費明細下達繳費通知書進行費用催收并及時更新臺賬，反饋信息。（3）空調費收費程序

① 收費員建立空調收費臺賬

② 每年5月初、11月初客服部下發空調使用及開放通知，通知須注明空調使用收費標準及繳費日期

③ 5月15日、11月15日工程部根據收費員提供的繳費明細住戶開放空調

④ 空調費收費按照開放周期進行收費，非物業管理處原因導致業戶逾期繳費的收費周期按照整周期計算（4）有償服務費收費程序

① 涉及有償收費的，工程部將派工單第3聯連同費用交至收費員處

② 收費員開出票據后交樓宇客服專員，由客服專員負責為業戶送達

③ 客服部對有償服務進行回訪

④ 收費員對有償收費做好登記作為月度報表的重要組成部分

（5）停車費用收費程序

① 酒店車輛憑酒店停車票進出車庫，車庫崗做好相應記錄

② 社會車輛需辦理月卡的填寫月卡辦理申請單經項目經理審批后收費員收取相應的費用并辦理固定停車卡

③ 臨停收費的車庫剛做好相應登記 ④ 每日秩序主管核對停車系統后臺數據并簽字，每日下班前將本日收費賬目及款項與收費員進行交接

⑤ 收費員核對無誤后開出收據，收據一聯由秩序部留存存檔

（6）多種經營收費程序

① 項目多種經營合同收費員須留存復印件，② 收費員依據合同內容制定多種經營收費臺賬，③ 費用到期前1月，收費員應將信息及時傳遞給客服部由客服部催收后續費用

五、費用催繳注意事項

① 《管理費用收繳通知單》發出15日后，用戶未及時交納管理費用時，收費員應及時填寫《管理費用催繳名單》（原件留底）做好統計，并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，復印一份及時交客戶服務部進行處理。

② 由樓宇客服專員按其名單首次開具《管理費用催繳通知單》（蓋章后）以人工派送的方式送給用戶，并由用戶在《文件簽收登記表》上進行簽收，同時客戶管理員應及時與用戶有關負責人進行溝通，確實做好費用催繳工作。③ 業戶收到費用催繳通知單后，在一個星期內仍未繳納費用時，收費員應繼續做好費用催繳名單的統計并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，將其復印一份及時交客戶服務部進行處理，客戶管理員收到后則應立即第二次開具《管理費用催繳通知單》以人工派送形式再次拜訪用戶并了解原因，同時還應做好與用戶的溝通協調工作，直到用戶有一個妥善的答復。

④ 業戶第二次收到費用催繳通知單后未在五天內及時交清，則收費員在派發下個月的管理費用通知單時，自當月16日起每日按應繳管理費總額的萬分之五計收滯納金，并及時交相關部門審核和公司領導

六、用戶欠費的管理措施

① 欠費用戶的條件：欠費在1個月以上的用戶均為欠費用戶。

② 物業管理公司對欠費用戶在1個月至3個月內可采取的管理措施主要有：

a.2個月內由公司領導出面進行協調解決；

b.欠費達3個月以上（含3個月）的用戶，物業管理公司有權對欠費用戶采取有效措施。具體由客服主管根據公司要求組織落實。

③ 所有欠費用戶未經物業管理公司許可均不允許搬出公司物品，直到交清所欠費用或經過法院判決辦完有關手續為止。

第二篇：物業收費管理說明文檔

物業收費管理說明文檔

整個系統分為五大模塊：基礎數據，水電氣管理、物業報表管理、應收實收管理、查詢與預警。

（1）單元信息：

單元信息的設置是整個收費管理的關鍵點。在【單元信息】模板下設定了兩個工作表，工作表一保存著單元的基本信息，像單元資料，住戶資料和業主資料。其中，輸入“合同開始”和“合同到期”日期后，excel公式自動計算出合同的年份長度，月份長度和日期長度。

工作表二保存著該單元的收費項目和收費金額等細節。輸入每種收費相符的“收費方式”、“計算方式”、“收費單價”和“收費周期”后，系統自動算出“實際單價”和“應交費用”。“實際單價”：與“收費單價”不同，“實際單價”與“收費方式”和“計算方式”有關，收費方式有四種：周期性、一次性、臨時性、季節性。計算方式有三種：個數、建筑面積、套內面積。當收費方式= 一次性，那么實際單價=收費單價，否則，如果計算方式=建筑面積，那么實際單價=收費單價×建筑面積，剩下的其他情況就是實際單價=收費單價×套內面積。“應交費用”是由excel函數自動計算得出的。如果“收費方式”= 一次性，那么應交費用=收費單價，對于剩余的收費方式，“應交費用”與“計算單位”有關。計算單位有三種選擇：按年收費、按月收費、按天收費。與之對應的應交費用分別等于“間隔年”×實際單價，“間隔月”×實際單價，“間隔天”×實際單價。

值得注意的是，工作表二還有個字段“應交次數”也很關鍵，它決定了收費日期。“應交次數”和“收費方式”與“收費周期”有關。當收費方式= 一次性，那么收費日期就是合同開始的日期。對于收費方式的其他情況，如果收費周期=年，那么應交次數=間隔年/收費周期，同樣的道理，收費周期=月時，應交次數=間隔月/收費周期，收費周期=日時，應交次數=間隔天/收費周期。

把收費項目明細都填寫后了后，點擊“生成收費日期”按鈕。收費項目和應收日期系統就自動計算出來了，以后對于收款員來說，在相應的月份中就能自動提取出某個單元的收費項目和應收日期。

保存【單元信息】報表的同時，該單元的住戶信息被插入到【歷史住戶信息】報表中。方便后期對歷史住戶進行查詢和統計。

（2）收費項目：利用模板獨立保存著各種收費項目的信息，方便后期維護。

（3）【水電費抄表】：新建一張【水電費抄表】，所有的單元信息被提取過來，系統默認的月份為當前新建表單的月份，例如：每個月的月底抄表，那么2010年1月30號新建表單時，標題顯示的是“2010年1月水電抄表”，如果是2月底抄表的話，標題自動顯示的是“2010年2月水電抄表”。水表和電表的最后表數都是提取上個月抄表中的“本次表數”。所以對于抄表員來說，只需填的內容是水表和電表的本次表數（4）【收款單】：對于收款員來說，填寫一張【收款單】，通過列表方式選擇“單元編號”和“住戶名稱”，那么對于該住戶來說，系統自動提取該住戶本月應該交納的費用。

（5）【退款單】與【收款單】類似，這里不再贅述。（6）【物業收費月報表】：新建一張報表，系統從【收款單】里把本月的收款信息提取出來。技巧：

對于年報、月報和日報，有時候我們希望年報一年只能做一次，月報是一個月做一次、日報是一天做一次，那么如何限制某些模板在一定時間下的報表張數呢？這里舉了一個例子，限制月報在當月只能填一張。展開19：21行，可以看到增加了兩個字段，這兩個字段的配合就確保了報表的張數能和我們預期的一樣。

（8）【物業收費年報表】：該模板定義了一個交叉表，從【收款單】里提取各個月份的收入金額，從【退款單】中提取各個月份的退款金額。

技巧：為了能夠正確的按行列匹配，這里用到了一個函數：條件取值（），詳細用法見表間公式。（7）【應收實收匯總表一】：統計一年的十二個月各種類型的單元應收和實收的費用。應收費用是從【單元信息】模板下的報表提取出來的，實收是從【收款單】提取出來的。

（8）【應收實收匯總表二】：統計各種類型單元的“物業管理費”、“租金”、“欠費”情況。包括本年應收、本月應收、累計應收、本月實收、累計實收。

（9）【應收實收匯總表三】：統計收費項目的“應收”、“實收”、“欠費”情況。

（10）【應收實收明細表】：利用該明細表統計不同單元類型下的各個住戶的收費情況，以及不同單元類型下的住戶個數。

（11）【歷史到期預警】：該報表可與“定時填報”功能結合起來。每天系統自動生成一張【歷史到期預警】報表，統計的是，合同到期日期距當前日期小于30天的那些合同情況。當然，具體是小于多少天可以自己來設定。設定方法就是在表間公式里面運用了一個“間隔時間（）”函數。

（12）【歷史住戶查詢】：初始化時，新建一張【歷史住戶信息】空白表，保存。之后該表中的數據是【單元信息】報表保存時插入進來的，插入規則就是：每次保存【單元信息】時，凡是單元信息里住戶姓名在【歷史住戶信息】沒有的，就插入進來，如果是重復的，則不插入到歷史住戶信息表中。

（13）【投訴單】：該表單存在一個工作流轉，“填單”->“處理”。

（14）【報修登記單】：與【投訴單】類似，關鍵點在于報表存在任務流轉。

第三篇：物業收費管理規定

物業收費管理規定3篇

1、物業服務收費必須遵守省市頒布的《物業服務收費管理辦法》。

2、服務收費應當遵循六個原則：等價交換原則、誰受益，誰出錢的原則、差別原則、優質優價原則、取之于民，用之于民的原則、公開原則。

3、服務收費的標準依據：一是合同的約定;二是法律的規定。

4、服務收費項目包括：

(1)綜合服務費，包括保潔費、保安費、綠化養護費、垃圾清運費、物業員工工資、福利、保險費、辦公費、培訓費、維修費固定資產折舊、社區活動費。

(2)公眾代辦性服務費，為業主代繳水、電、煤氣等;

(3)專項服務費，對業主的房屋的自用部分及自用設備的維修和小區內停車管理服務等服務的費用;

(4)特約服務費，房屋裝修、家電維修、家庭衛生、代購商品、搬運等。

5、服務費的收取標準：依據業主房產證標明的建筑面積收取。

6、服務費收取的方式：采取包干制。

7、服務費的收繳和追討程序：

(1)發送收費通知單(按季度收繳);

(2)首次追繳，第二季度發送第一季度的催繳通知單;

(3)再次追繳，發催繳通知單，并上門收取;

(4)按法律程序處理。

物業收費管理規定2

為了加強本小區的物業管理，規范小區停車秩序，保障小區內交通設施正常使用和車輛安全及道路暢通，經公司研究并報市物價管理部門批準，決定從____年元月___日起對進入小區的車輛收取場地占用費及停車服務費，具體規定及收費標準如下：

一、公司在住宅小區物業管理范圍內提供場地及停車管理服務，凡進出小區的車輛實行登記制度，并隨卡發放車輛進出時間聯系單，一車一卡，憑卡放行。

二、進入小區的車輛須服從當班保安人員指揮，駛停入不影響交通和業主正常使用的指定位置，禁止在小區停放___噸以上貨車。

三、收費標準：

1、業主車輛收費標準：月票每輛每月___元，年票每輛每年___元。

2、外來車輛收費標準：月票每輛每月___元，年票每輛每年___元。

3、臨時停車收費標準：累計時間在___小時以內不收費，___小時至___小時收費___元，___小時至___小時收費___元。超過___小時按此標準，每天(連續___小時)收費。

4、自行車停放，原則上不收取費用;摩托車、電動車、三輪車收費標準待小區內建好固定停車棚后另行制定。

5、本收費標準為____標準。

五、本通知解釋權歸物業管理公司。

物業收費管理規定3

一、物業管理收費項目

(一)物業管理服務費

物業管理服務內容包括：

1、房屋共用部位、共用設施、設備及其運行的維護和管理。

2、環境衛生：公共環境衛生(公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的清運)

3、小區公共秩序維護：協助公安部門維護本區域內的公共秩序、檢查消防隱患和消防設施、搞好安全防范工作(小區安全監控、巡視、門崗執勤)和管理宣傳工作。

4、物業管理費用不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用，不包括戶內小修費用及路燈和樓道燈費用。

(二)代收公用事業費物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用。

物業公司接受委托按統一定價代收上述費用，不向業主收取手續費等額外費用。

(三)特約服務費物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，如：委托上門清潔服務、上門維修服務、上門保安服務、照看病人、老人、兒童服務、委托裝潢監理服務等，收費由雙方約定。

二、物業管理收費原則收費原則：公開、公平、公正。

按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

三、物業管理收費依據

1、合同的約定《物業服務合同》是一種有償的勞務合同，物業管理企業收取費用的基礎是其提供的管理服務所付出的成本和勞務。

2、法律的規定根據《中華人民共和國價格法》____年___月___日發改委和建設部制定的《物業服務收費管理辦法》的規定，物業管理收費是一種服務收費，根據所提供的管理及服務的性質、內容等不同情況實行政府指導價。

第四篇：南京市物業收費管理實施辦法

南京市物業收費管理實施辦法

各區縣物價局，各物業管理單位：

現將《南京市物業收費管理實施辦法》印發給你們，請遵照執行。原寧價房字[1999]611號文件同時廢止。

南京市物業收費管理實施辦法

寧價房［2002］182號

第一條

為規范本市物業管理服務收費行為，維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《江蘇省物業收費管理辦法》和《南京市物業管理辦法》的有關規定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。

第三條

本辦法所稱的物業管理服務收費是指物業管理企業按照與業主、使用人所簽合同（協議）的約定對各類房屋及其共用設施設備、公共綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等項目開展日常維護、管理、修繕、整治及提供其他相關服務所收取的費用。

第四條

南京市物價局是本市物業管理服務收費的主管機關，負責制定全市物業管理服務收費的管理辦法、等級標準及有關政策規定；區、縣價格主管部門負責貫徹落實省、市物業收費管理的相關政策，管理轄區內物業管理企業的收費行為。

第五條

物業管理服務收費包括公共性服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業管理服務收費應根據物業類型、收費性質的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅的公共服務收費及停車管理等專項服務收費，實行政府指導價。

普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業的公共服務收費，實行市場調節價。

代收代辦服務費、特約服務費，實行市場調節價。

第六條

物業管理服務收費應遵循合理、公開、公平及與服務內容、服務質量相適應的原則。

實行政府指導價的物業管理公共服務收費，應按照有利于物業管理價值補償、促進物業管理企業規模經營、加強經營管理的原則，以物業管理的合理成本為基礎，根據物業的硬件設施和提供物業管理的服務內容、質量水平，實行等級收費管理制度。具體實施辦法另行制定。

未成立業主委員會的普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由價格主管部門核定；已成立業主委員會的普通住宅物業管理公共服務收費標準由物業管理企業在政府指導價相應等級范圍內提出具體收費標準，經業主委員會與物業管理企業簽訂合同后執行。

第七條

物業管理公共服務費的費用構成包括以下部分：

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費、養老保險、醫療保險等費用；

2、房屋公共部位、公共設施、設備日常維護及保養費；

3、清潔衛生費；

4、綠化管理費；

5、安全護衛費；

6、物業管理企業辦公費；

7、物業管理企業固定資產折舊費；

8、法定稅費；

9、合理利潤。

本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質消耗補償和其他費用開支。

第八條

業主、使用人自辦理入住或使用手續之日起，應按物業管理合同（協議）的約定交納物業管理公共服務費。業主將物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理公共服務費可以由業主或使用人交納，但業主負最終連帶清償責任。

物業管理公共服務費的計費面積以房屋產權證登記的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。

第九條

已實施物業管理的未售出且未使用的空置物業，由建設單位與物業管理企業約定交納空置物業管理費，沒有約定或約定不明的，建設單位按物業管理公共服務費標準的50%交納。

業主辦理入住手續后長期（六個月以上）不入住的空置物業及入住后長期（六個月以上）不使用的空置物業，業主應事先書面向物業管理企業說明備案，按規定（約定）公共服務費標準的50%交納空置物業管理費。

第十條

物業管理區域符合規劃要求的封閉式共用車庫和專用汽車停車場（停車位），有專人24小時看管的，經價格主管部門批準，可收取停車管理服務費，具體收費標準由各級價格主管部門在規定的范圍內核定。

在保證業主停車的前提下，有條件的住宅區可設立外來臨時停車區，進入小區執行公務、搶修檢修、救護等特種車輛及業主的搬家車、送貨車和臨時停車在一小時內的車輛不得收費，臨時停車超過一小時的車輛按規定收費標準計次收費。

第十一條

物業的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費及公共照明等其他公共水電費納入代收代交費用，物業管理企業應單獨列賬，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式除價格主管部門另有規定外由業主或業主委員會與物業管理企業協商確定。綠化用水、監控設施用電及物業管理企業辦公用水電費用不得向業主分攤。

住宅區物業公共電費分攤方式可按以下原則確定：公共照明電費按戶分攤；二次加壓供水水泵電費按用水量分攤；電梯電費可分層次按面積、按戶、按常住人口或月票方式分攤，除經業主委員會同意外不得采用零票方式收取電梯費。

第十二條

物業管理企業代收代交的水、電、氣等費用應當按照國家規定的價格執行，不得以任何借口自行加價。供電、供水、市容、市政等部門委托物業管理企業代收費用須是經價格主管部門批準的收費項目，執行規定的收費標準，并應向承擔代辦業務的物業管理企業支付代辦費，代辦費用由雙方約定。

第十三條

設有集中供暖系統的物業，應按照“以收抵支，收支平衡”的原則，由物業管理企業提出收費方案，經業主或業主委員會同意后收取。供暖期結束后，須向業主公布收支情況，若有結余，應結轉下一供暖期使用，不得挪作他用。

第十四條

物業管理企業經批準利用物業設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業相應成本費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入物業維修基金，但合同另有約定的除外。

第十五條

業主、使用人裝飾裝修房屋的，應在入住或裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議，并按規定標準交納房屋裝修保證金。已按有關規定辦理房屋裝修結構安全審定的，不收或全額退還裝修保證金。房屋裝修完畢，經查驗無違反裝修管理協議約定行為的，物業管理企業應在三個月內全額退還裝修保證金；發現有裝修違反協議約定行為的，物業管理企業按協議約定扣除其裝修保證金，同時要求其限期整改，并應向有關主管部門報告，扣除的裝修保證金納入物業維修基金。

業主、使用人裝修房屋產生的裝修垃圾，由物業管理企業負責清運的可按規定收取裝修垃圾清運費。

第十六條

物業管理服務收費應統一明碼標價，使用價格主管部門監制的價目表。價目表應在管理區域進口處或收費場所醒目位置予以公示。

物業管理企業應每半年以書面形式向業主、使用人公布物業管理服務收費、經營性設施收益、公共水電費用、物業維修基金的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督和質詢。

第十七條

物業管理企業應與業主委員會或業主、使用人簽訂物業管理服務合同或協議，明確有關服務內容、收費事項、收費項目、收費標準。合同或協議中有關收費的約定應當符合價格管理的有關規定。

第十八條

物業管理企業未經業主、使用人同意，一次預收物業管理公共服務費不得超過6個月，也不得擅自向業主、使用人收取長期占用（一年以上）性質的押金、保證金等費用。

第十九條

物業管理企業已接受委托實施管理并相應收取公共性服務費的，其他部門和單位不得再重復收取性質和內容相同的費項。

任何部門不得向物業管理企業收取未經價格主管部門批準的費用。經批準的收費，收費單位應出示《收費許可證》和《收費員證》，并按規定標準收費，違反有關規定收費的，物業管理企業有權拒付。

第二十條

依法成立的業主委員會可根據章程和物業管理合同，對物業管理企業的收費和收支情況實行監督，審議確定物業管理費用、維修基金使用計劃、重大收費事項和公共水電費用分攤辦法，并督促業主、使用人履行服務合同（協議），按時交納有關應繳費用。

第二十一條

市、縣價格主管部門在制訂或調整全市（全縣）普通住宅物業管理公共服務收費指導價格時，應聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。

第二十二條

違反本辦法及其它價格法律、法規的，業主、使用人有權舉報，由價格主管部門依法予以查處。

第二十三條

各縣及江寧、浦口、六合區可依據本辦法并結合當地實際情況，制定本地區具體實施辦法。

第二十四條

本辦法由南京市物價局負責解釋。

本辦法自2002年6月1日起執行。1999年12月13日南京市物價局、南京市房產管理局印發的《南京市物業管理服務收費管理辦法》同時廢止。

附件一：南京市普通住宅物業管理公共服務等級收費標準 附件二：南京市住宅區停車管理服務費收費標準 附件三：南京市物業管理裝修管理費用標準 南京市普通住宅物業管理公共服務等級收費標準 單位：元/平方米.月

類別

一級

二級

三級

四級

五級

乙類

多層住宅 0.15-0.20

0.20-0.25

0.25-0.30

0.30-0.40

0.40-0.50

高層住宅

0.20-0.25

0.25-0.30

0.30-0.35

0.35-0.45 0.45-0.55 備注 乙類住宅指配套設施一般的商品房、經濟適用房、安置房、舊住宅區

甲類

多層住宅

0.30-0.35

0.40-0.45

0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00

甲類住宅指配套設施較好的商品房、帶電梯的多層住宅、商住樓中的居住房

南京市住宅區停車管理服務費收費標準 單位：元/輛.月

停車位

專用露天停車場

共用室內車庫

汽車

80-120 120-150

多層住宅：150-200

高層住宅：200-300

買車位者減半

備注 符合條件的臨時停車為5元/次

摩托車（馬自達）

助力車（三輪車）

自行車

15-20

8-12

3-5 備注 有專人看管的封閉式共用車庫（棚）

南京市物業管理裝修管理費用標準

裝修保證金

15元/平方米

住宅最低800元/戶，最高1500元/戶

裝修垃圾清運費

2.5元/平方米

第五篇：物業服務收費管理實施細則

江門市發展和改革局 市住房和城鄉建設局關于物業服務收費管理實施細則

第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施〈中華人民共和國價格法〉辦法》、《廣東省物業管理條例》、《印發〈廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法〉的通知》等法律、法規及規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于江門市行政區域內物業服務企業的物業服務收費行為。

第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第五條 江門市物價局會同市住房和城鄉建設局負責全市物業服務收費的管理監督工作。

各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。

第六條 業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。

包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

業主大會成立之前的住宅（含自有產權的車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權的車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

第八條 實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，由各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報上一級價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

第九條 實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報物業所在地價格主管部門備案。

實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。

第十條 實行政府指導價的物業服務收費，應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

第十一條 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式

選聘物業服務企業的前期物業服務收費，由建設單位與其選聘的物業服務企業在物業銷售前根據當地政府指導價范圍制定，并簽訂書面的前期物業服務合同，報當地政府價格主管部門備案。

前期物業服務收費確需超過政府指導價水平的，應當報當地價格主管部門核定。

第十二條 物業服務企業因服務項目、服務標準、服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業服務合同有約定的從其約定；無約定的應當通過業主大會決定，未成立業主大會的，物業服務企業應當采用書面征求意見形式，征求全體業主的意見，并將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上，業主有權查閱相關資料。

經業主大會同意的，物業服務企業與業主委員會重新簽訂物業服務合同；采用書面征求意見的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

物業服務收費標準的調整，在政府指導價范圍內的，報當地價格主管部門備案方可執行；超過政府指導價范圍的，應當報當地價格主管部門核定后方可執行。第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

第十四條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域綠化養護費用；

（四）物業管理區域清潔衛生費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業服務企業固定資產折舊；

（十）經業主同意的其它費用。

第十五條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十六條 物業管理區域內業主共用場地路燈、住宅大樓內走廊、樓梯、電梯、增壓水泵、中央空調等業主共同使用的設施設備產生的水電費用按約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑總面積的比例分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，定期向業主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應負擔的金額等。

業主如在物業服務企業簽訂的協議中約定將公共水電費納入物業服務收費統一收取的，從其約定。

第十七條 物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。

業主自有產權的車位（車庫）的物業服務收費可按車位（車庫）數量計收，也可按法定產權面積計收。具體標準由各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定。

第十八條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業服務企業應當依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。第十九條 物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。

第二十一條 業主對其物業進行室內裝修，物業服務企業可向業主或裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。住宅建筑面積大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超過3000元/戶的裝修保證金（押金），住宅建筑面積小于144平方米的可收取不超過2000元/戶的裝修保證金（押金）。

裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備，并經雙方驗收合格的，物業服務企業應在驗收合格之日起15個工作日內全額無息退還裝修保證金（押金）。

第二十二條 業主裝修產生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業服務企業安排清理。委托物業服務企業安排清理的，清運費標準由業主和物業服務企業在簽訂住宅室內裝修管理服務協議中協商確定。

第二十三條 物業服務企業對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過20元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

第二十四條 實行小區出入證管理的，物業服務企業應當為業主免費配置每戶不少于3張小區出入證（含IC卡），機動車按一停車位一證的方式免費配置車輛出入卡。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本合理收取工本費。

第二十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主所有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第二十六條 物業管理區域內的機動車停放保管服務收費，按《江門市物價局

關于機動車停放保管服務收費管理實施細則》有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業服務費。

第二十七條 物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

第二十八條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十九條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

第三十條 物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善經營管理，為業主提供更好的服務。

第三十一條 對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。

第三十二條 物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

（一）未經當地價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；

（二）擅自設立強制性收費項目的；

（三）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；

（四）不按規定備案的；

（五）不執行本細則第十四條、第十五條、第十六條規定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的。

第三十三條 本細則由江門物價局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。

第三十四條 本細則自2012年9月1日起執行，有效期5年。《江門市物業服務收費管理辦法》（江價〔2004〕41號）同時廢止，此前規定與本細則相抵觸的，以本細則為準。