第一篇：中國農業銀行經營性物業貸款管理辦法

中國農業銀行經營性物業貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條 為拓展優質信貸市場，規范和促進我行經營性物業貸款業務健康發展，根據中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會有關規定和我行相關制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指已竣工驗收并投入運營，經營管理規范、經營收入穩定、現金流充裕、綜合收益較好的商業營業用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購物中心）、酒店式公寓、工業和倉儲用房等物業形式。經營性物業貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，以該物業的經營收入作為主要還款來源的貸款。

第三條 發放經營性物業貸款應符合國家法律、法規的有關規定，遵循“安全性、流動性和效益性”原則。

第二章

貸款對象和用途

第四條 貸款對象。借款人必須經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算、具有法人資格，其擁有的經營性物業產權清晰，已投入商業運營，并對其擁有的經營性物業有獨立的處置權。

第五條 貸款用途。經營性物業貸款可用于借款人生產經營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設或購置該物業形成的負債性資金、超出項目資本金規定比例以上的資金及物業價值中的增值資金，物業在經營期間維護、改造、裝修、招商等經營性資金，置換存量經營性物業貸款等，不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。

第三章

貸款條件和申請資料

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備的基本條件：

1.具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在A+級（含）以上，無不良信用記錄；

2.產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好； 3.屬于房地產開發企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

4.所有者權益在8000萬元（含）以上；

5.主要股東或實際控制人經營業績良好，綜合實力較強； 6.擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證； 7.董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

8.同意與我行簽訂項目資金監管協議，承諾物業經營所產生的資金結算、代收代付等中間業務在我行辦理，接受我行對物業經營收入、支出款項的封閉式監管； 9.中國農業銀行規定的其他條件。

（二）經營性物業須具備的基本條件：

1.經營性物業應符合各地城市商業網點規劃或產業規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，已投入商業運營；

2.地理位置優越，物業應位于城市中央商務區、中心商業區或開發區等城市經濟中心地段。物業所在區域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業、商務氛圍濃厚或工業資源密集。世界五百強企業入駐的經營性物業，區位要求可適當放寬；

3.賓館酒店類物業應為四星級（含）以上或雖未取得星級認證但按四星級（含）以上標準建設，年均入住率不低于所在城市或所在區域平均入住率；經濟型酒店和酒店式公寓應由國內外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業應為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區域平均出租率；商業營業用房類物業的面積（可供我行抵押面積）原則上應不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區域平均出租率；混合業態的物業應至少滿足以上一個條件；

4.工業和倉儲用房類物業的用地性質應為工業用地，土地使用權類型為出讓，物業建設形式為標準工業廠房、研發基地用房、倉儲用房及相關配套設施等，物業面積不小于5萬平方米；

5.經營性物業定位準確，經營情況穩定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；具有較強的變現能力，有利于整體處置。第七條 貸款申請資料。

借款人申請經營性物業貸款時，應提供以下資料：

（一）借款人營業執照、組織機構代碼證，對于房地產開發企業需提供開發資質等級證書；

（二）借款人驗資報告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應決策機構同意借款、同意以經營性物業抵押的決議；

（五）經會計（審計）事務所審計的借款人和重要關聯公司近三年財務報表及最近一期的財務報表；

（六）經營性物業竣工驗收合格的證明材料、合法有效的房產所有權證等權屬證明文件；

（七）經營性物業對外出租的有關協議、合同以及其他對現金流有重大影響的文件與資料；

（八）物業經營方或主要承租人的經營、財務等資料；

（九）中國農業銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章

貸款額度、期限、利率和科目

第八條 貸款額度。經營性物業貸款的額度根據物業可用于還貸的現金流確定，同時應綜合考慮物業的評估價值，貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%。

第九條 貸款期限。經營性物業貸款期限最長不超過10年，具體貸款期限應綜合考慮借款人融資需求、現有融資情況、物業預期經營現金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。貸款期限最長不超過借款人法定經營期限，也不得超過物業產權證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。按照中國農業銀行相關利率政策執行。第十一條 貸款科目。經營性物業貸款在房地產開發貸款科目中核算反映。

第五章

貸款擔保方式

第十二條 經營性物業貸款以竣工驗收合格、取得房產證的經營性物業抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產抵（質）押或第三方以及借款人法定代表人或其實際控制人連帶責任保證擔保。

第十三條 對能夠辦理應收賬款質押登記手續的，應按照規定辦理應收賬款質押。

第十四條 非工業和倉儲用房類經營性物業貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的70%，工業和倉儲用房類經營性物業貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的60%。

第十五條 經營性物業貸款抵押必須在房地產管理部門辦理抵押登記并確保我行為抵押物第一順位抵押權人，辦理抵押物登記時須提供抵押物房產證、借款合同和抵押合同等相關材料。置換他行貸款的，為防止他行抵押權消滅并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保，對于可通過設定我行為第二順位抵押權人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權人的，階段性擔保可不作要求。

第十六條 為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗我行抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續。

第十七條 為確保工業和倉儲用房類經營性物業的變現能力，應要求借款人將必要的生產、生活配套服務設施一并抵押。

第六章

貸款調查和評估

第十八條 經營性物業貸款的調查主要包括合法性調查、安全性調查和效益性調查。調查主要包括以下內容：

（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業執照是否真實有效、貸款證（卡）是否真實有效并經過年檢。

（二）物業的權屬狀況。物業是否經竣工驗收合格、是否取得產權證，物業設定抵押情況。

（三）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。

（四）租約情況。調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。

（五）承租人資信、經營狀況、支付租金能力等情況。是否存在承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。

（六）物業在當地同類市場的競爭優劣勢情況，其經營收益、轉讓價值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內的預期變化趨勢。

（七）貸款用途、金額、期限、還款計劃是否合理，是否與物業的經營特征相符。

（八）貸款期內借款人的經營計劃和重大投資計劃，及其對物業經營的影響。

（九）對于采用綜合還款方式的，要重點調查借款人的整體經營及財務狀況，財務管理水平和資產營運能力，收入、利潤來源和現金流情況；借款人除租金收入外的其他經營收入來源，企業是否具備綜合還款能力。

第十九條 貸款評估應重點評估以下內容：

（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況等。

（二）抵押物評價：包括抵押物的出租經營情況、實際建造或購置成本、市場價值情況、變現能力等。

（三）償債能力評價：包括財務效益預測、現金流量預測及償債能力預測等，并對物業每年經營收入進行評價，經營收入應扣除定期大修和日常維護成本。

第二十條 經營性物業貸款的抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現率取值原則上限定在9％—10％范圍內。對于同時滿足以下條件的客戶，出于同業競爭需要，折現率取值最低可放寬到7%：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

第七章

貸款審查、審批、發放和償還

第二十一條 對經營性物業貸款的審查和審批按總行相關制度辦法執行。

第二十二條 貸款發放前，必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，需明確我行為第一受益人，保險期限不得短于我行貸款期限。物業保險可采用一次性購買或按年度為單位分期購買方式，采用按年度為單位分期購買的，借款人要與保險公司簽訂覆蓋借款期限的續保協議，并保證保險期限的連續性。

第二十三條 經營性物業貸款的借款合同中要補充明確以下內容：

（一）我行有權在貸款期內要求由指定的房地產估價機構對抵押物價值重新進行評估，若抵押物價值發生貶值，我行有權要求借款人補充抵押物或收回相應貸款。

（二）若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形，經營行可與借款人協商變更借款合同中關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內容，協商不成的，我行有權按照合同約定采取停止發放貸款、要求借款人提前償還已發放貸款、處置抵押物等措施。

（三）借款人若連續2次或累計3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。

（四）抵押權存續期間，未經經營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務、贈與或以其他任何方式處置抵押物業。經營行書面同意后，借款人可將抵押物業變賣，實現的價款應優先用于償還我行貸款。

第二十四條 對于經營性物業貸款，原則上需采用本物業產生的現金流歸還貸款，若借款人或其母公司實力雄厚，現金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80％。

第二十五條 還款方式。在貸款發放前，要根據物業現金流情況、項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，考慮到物業的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，應制定明確的按年（季）還款計劃，物業經營收入以外用于還款的綜合收入應分期落實。

第二十六條 我行有權對借款人提前還款收取違約金，經營行應就違約金的收取標準在借款合同中予以明確。借款人提前還款的，需提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第八章貸后管理

第二十七條 借款人應與我行簽訂資金監管協議，借款人需在我行開立資金監管專戶，對專戶資金實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業的經營性收入直接進入專戶，經營行對專戶資金的實際使用情況進行監管；一旦借款人未按時償還貸款本息，我行有權直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現逃避資金監管的行為，我行有權提前要求償還貸款本息或處置抵押物。

第二十八條 經營行在貸款期內應采用定期或不定期再評估方式對抵押物價值進行動態監測。

第二十九條 對已抵押給我行的經營性物業用于租賃的，應審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權實現的情形，并要求出租人事先告知承租人該經營性物業已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現抵押權時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權。

第三十條 經營行需及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃。

第三十一條 分行和經營行應制定貸后監管方案，指定專門客戶經理（小組）加強貸后管理，經營行需定期對經營性物業貸款進行檢查，發現物業出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經營和歸還分期還款額及其他風險預警信號時，經營行應及時按要求進行風險預警并采取風險防范措施。

經營行需每半年向審批行報告貸款運作情況，如遇重大問題，需及時向審批行報告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經理責任制。

第九章

貸款差異化管理規定

第三十二條 對于同時符合以下條件的經營性物業貸款，貸款期限最長可放寬到15年：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

（二）物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、租金收入穩定、經營前景良好、物業產生現金流能夠全部覆蓋貸款本息；

（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房的主力店應為知名品牌。第三十三條 對于同時符合以下條件的經營性物業貸款，本物業產生現金流占還款來源的比例最低可放寬到60％：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現金流充裕,所有者權益在3億元（含）以上，資產負債率低于75%。

（二）物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、經營收入穩定、經營前景良好；

（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房的主力店應為知名品牌；

（四）經營性物業貸款期限不得超過10年。

第三十四條 工業和倉儲用房類經營性物業所在區域應為合法設立并已通過審核、競爭優勢明顯、產業基礎雄厚、發展潛力良好的國家級開發園區、省級開發園區以及經濟發達城市內符合城市規劃、基礎設施完備、產業集聚度高的工業片區。

第三十五條 “房地產開發貸款+經營性物業貸款”組合貸款

（一）定義：“房地產開發貸款+經營性物業貸款”組合貸款（以下簡稱“組合貸款”），是指對符合條件的房地產開發項目，在項目建設期將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，其中開發貸款用于項目建設期的資金需求，經營性物業貸款用于置換開發貸款，對符合我行經營性物業貸款審批設定提款條件的，物業竣工并投入經營后直接發放經營性物業貸款。

（二）額度、期限和科目：房地產開發貸款額度根據項目投資情況確定，經營性物業貸款額度根據對物業未來現金流和抵押物價值的預測情況確定，但不得超過房地產開發貸款額度。組合貸款總期限不得超過15年，其中：開發貸款期限不得超過5年；經營性物業貸款期限原則上不得超過10年。組合貸款中的房地產開發貸款和經營性物業貸款應分別在相應科目反映。

（三）授權、授信規定：組合貸款不改變現有的授權、授信體制。考慮到部分區域的經營性物業貸款權限大于房地產開發貸款權限，本著審慎原則，組合貸款的審批權限按房地產開發貸款權限掌握。組合貸款納入客戶統一授信管理，考慮到經營性物業貸款專門用于置換我行開發貸款，為避免在授信階段重復計算開發貸款和經營性物業貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經營性物業貸款可不單獨審批授信額度，實行經營性物業貸款與房地產開發貸款授信額度共享。

（四）業務運作流程：在介入房地產開發貸款項目時，可將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，同時對經營性物業貸款設定相關提款條件，審批結束后，根據項目開發進度發放開發貸款，待物業竣工驗收投入經營后，滿足經營性物業貸款審批設定提款條件的發放經營性物業貸款，用于置換房地產開發貸款。

（五）適用條件 1.借款人同時滿足以下條件：

（1）符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件；（2）信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

（3）綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

2.物業需為開發后用于出租（或自營）的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業形態限于賓館酒店、寫字樓、商業營業用房等商業經營性物業。

（六）貸款方案確定

借款人須在申請貸款前，明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租（或經營），可就整體項目確定組合貸款方案；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經營），而我行在房地產開發貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產開發貸款方案，對于出租（或經營）部分可制定組合貸款方案。

（七）風險控制措施

1.設定經營性物業貸款提款條件。在對組合貸款進行審批時，需對后期經營性物業貸款設定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發放經營性物業貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點：

（1）客戶的整體經營及財務狀況正常，經營收入、利潤及現金流情況與我行房地產開發貸款評估的情況相同或優于評估情況；（2）取得物業房屋所有權證書；

（3）物業出租率或意向性租約簽約率不低于60%；

（4）物業未來租金收入水平穩定、現金流足以覆蓋貸款本息；（5）經營性物業貸款抵押率不高于70%。

2.組合貸款中的經營性物業貸款用途需符合本辦法規定，并且優先作為開發貸款的還款來源。

3.對于客戶出現重大風險狀況如經營情況惡化、經營收入及利潤水平遠低于預期、未來現金流無法覆蓋貸款本息，項目出現建設期延長、招租情況不理想、租金水平或物業評估值遠低于評估預測值等情況，無法達到組合貸款審批預設條件的，應及時中止經營性物業貸款的發放，同時采取以下措施保證開發貸款安全：

（1）要求借款人調整經營策略，將原計劃用于出租或自營的物業變更為銷售方式，盡快回籠資金；

（2）要求借款人通過他行融資、股東代償等方式歸還我行開發貸款；

（3）要求借款人落實足額抵押擔保，對于集團性客戶，還應增加集團或核心公司保證擔保，落實貸款第二還款來源。

4.做好前期開發貸款與后期經營性物業貸款抵押擔保銜接工作，對于開發貸款的抵押權消滅后、經營性物業貸款的抵押權設定前，我行貸款處于懸空狀態的，應要求借款人提供有效的階段性擔保。

第十章

貸款管理特別規定

第三十六條 對于物業所有權人與借款人不一致的，原則上不得發放經營性物業貸款，但對于同時滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業所有權人作為共同借款人或連帶責任保證擔保人，并將物業所有權人作為抵押人方式進行運作，同時需以個案方式報總行（房地產信貸部）準入同意后按相關權限和流程運作：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

第三十七條 對于我行已經辦理的存量經營性物業貸款業務，在滿足以下條件的前提下，可根據借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關權限及程序審批發放新貸款置換存量貸款：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

（二）存量經營性物業貸款還款記錄良好，無不良信用記錄；

（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房；

（四）與存量貸款發放時相比，物業租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加；

（五）新貸款超過存量貸款的額度應符合本辦法第五條規定的用途。

第十一章

附

則

第三十八條 本辦法由中國農業銀行總行制定、解釋和修訂。第三十九條 本辦法下發后，《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）》（農銀發〔2006〕244號）和《關于<中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）>（修訂稿）補充規定的通知》（農銀辦發〔2007〕422號）同時廢止，其他政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準。

第四十條 本辦法自印發之日起執行。

第二篇：中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)修訂稿

文件編號：農銀發〔2006〕244號

關于印發《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試

行）》（修訂稿）的通知

各省、自治區、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：

近期，總行對經營性物業抵押貸款的試點情況進行了總結，針對試點中反映出的問題，對原《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）》進行了修訂，現印發給你們，請遵照執行。并將有關問題通知如下：

一、正確評價業務試點成績，穩步健康推進業務發展。

經營性物業抵押貸款是我行推出的一項房地產信貸業務創新產品。自去年在部分地區試點以來，通過開展此項業務，有助于調整優化城市行信貸結構，有助于拓展和培育長期穩定的優質客戶，有助于提高房地產開發貸款的綜合收益。試點情況證明，經營性物業抵押貸款源于市場和客戶需求，適應了商業地產市場的發展趨勢。從試點情況看，業務受理中也存在一些普遍性問題，如項目準入門檻偏低，重物業價值評估、輕還貸來源測算等。經營性物業抵押貸款作為一項新業務，需要在規范的前提下穩步推進。優質的產品只有輔以嚴密的管理，才能辦成優質的業務。若違背業務開展初衷，在尚未完全掌握業務規律的探索階段過早地降低業務受理門檻，盲目出擊，既不利于下一步的總結推廣，也不利于業務的長期穩健發展。為更好地適應市場發展，解決試點中出現的問題，按照“規范運作，穩步推進”的原則，總行適時對原辦法進行了修訂。各行要充分認識開辦此項業務的重要性，加大對優質物業的拓展力度，在規范管理的前提下穩步推進，促進業務持續健康發展。

二、把好貸款準入關，提高業務受理質量。各行要把好業務準入關。

在項目準入上，要選擇品質優秀、位于城市中心商業區等繁華地段，投入運營一段時間、經營狀況良好、權屬清晰、租金穩步增長的知名高檔酒店賓館、寫字樓、商場等，拓展一批地標性知名物業，一般不得介入處于開發建設期和營運初期等高風險階段的項目。審慎介入優質部分已出售，或僅以部分物業抵押，向我行申請貸款，抵押權分散，不利于整體處臵的不完整物業；在客戶準入上，要選擇財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業管理經驗豐富的優質客戶，以及尚未與我行建立業務關系的知名企業；在區域準入上，考慮到本業務已在各地陸續開辦，為簡化程序、提高效率，在首批試點的北京、上海、天津、深圳、廣州、杭州、南京七城市的基礎上，業務開辦范圍進一步擴大到各直轄市、省會城市（黑龍江、吉林、遼寧、湖南、海南五省除外），寧波、大連、青島、廈門，江蘇蘇州、無錫、常州、鎮江、南通揚州，以及浙江溫州、嘉興、湖州、紹興、金華、臺州，廣東佛山（含順德、南海）、東莞、中山、珠海。其他城市符合條件的優質項目一律上報總行房地產信貸部，準入審批后按權限操作。各行要從業務開辦開始堅持高標準、嚴要求，避免“散、小、差”。通過努力，占據高端商業地產市場，將經營性物業抵押貸款打造成一項精品業務。

三、嚴格管理，推進業務規范發展。一是規范貸款用途。經營性物業抵押貸款可用于物業在經營期的資金需求。對于自行建造的物業，可用于歸還建造該物業的銀行借款、股東、關聯公司借款和臵換超過項目資本金規定比例以上的資金。若物業為購臵所得，貸款可用于臵換購臵款。要加強調查核實，防止借款人通過關聯交易，虛增項目成本，賬面價格明顯超過市場價格，套取我行貸款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。嚴格控制抽調項目資本金，限制抽調和分配所有者權益。二是合理確定貸款額度。貸款額度必須根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定，同時要控制在物業市場評估價值的60％（或賬面成本的70％）以內。要合理確定租金收入增長率，經營性收入要扣除大修和日常維護成本等必要開支。以綜合收入還款的，僅限于實力雄厚、現金流充裕的知名企業，出于維護或拓展客戶的需要，并且還款來源確定，經營性物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80％。采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計劃，物業經營收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實，不得采用一次還款的方式。三是規范評估。經營性物業抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現率取10％。要科學確定抵押物價值，避免高估。關于經營性物業抵押貸款項目評估機構的選擇與確定事宜，總行將另行通知。

四、建立健全風險防范機制，保障貸款安全。

一是加強對抵押物的調查。經營性物業往往設有租賃，法律關系較為復雜，要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，避免租賃合同中存在損害我行利益的條款。法律部門應參與對有關合同文本的審查。二是加強階段性擔保管理。對于臵換他行貸款的，應采取必要措施，確保他行抵押權釋放后我行為抵押物第一抵押權人。若他行抵押權釋放并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保。對于可通過設定我行為第二抵押權人（第一順位抵押權人），在他行貸款臵換后我行自動成為第一抵押權人的，階段性擔保可不作要求。三是為增強我行貸款保障，還應與借款人簽訂租金賬戶監管合同（協議）。租金賬戶監管是經營性物業抵押的有益補充，有利于維護我行權益。為進一步強化法律效力，監管合同或協議可在工商部門登記或到公證機關進行公證。四是建立再評估機制。在貸款期內，若市場出現可能影響物業價值的重大變化等情況，應由我行認定的房地產估價機構對抵押物價值進行再評估，確保抵押率在一定比率之內。若抵押物價值貶值，應要求借款人補充抵押物，或對貸款期限、額度、利率重新約定。

由于歷史原因，我行在大城市優質物業的市場份額較低，經營性物業抵押貸款品種的推出，提供了一個有力的競爭手段。各試點行要切實抓住當前有利的歷史機遇，按照分類指導的原則，提供差異化的流程服務和風險控制措施，鎖定有品牌、前景好、租約收入穩定、產權清晰的優質項目，優先辦理，提升我行對優質項目的營銷能力。

各行要加強對經營性物業抵押貸款的管理，在執行本辦法過程中如有問題和建議請及時報告總行（房地產信貸部）。

附件：中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）

二○○六年八月八日

附件：

中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）

（二ＯＯ六年六月第一次修訂）

第一章 總 則

第一條 為適應商業地產市場發展需要，規范經營性物業抵押貸款業務，防范商業營業用房在營運初期的經營風險，促進經營性物業抵押貸款業務健康發展，根據《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》和《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指已竣工驗收并投入商業運營，經營管理比較規范、經營利潤較為穩定、現金流量較為充裕、綜合收益較好的商業營業用房和辦公用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業設施等物業形式。經營性物業抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，并以該物業的經營收入進行還本付息的貸款。第三條 經營性物業抵押貸款按照《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》的有關要求實行項目貸款管理。

第二章 貸款對象與用途

第四條 貸款對象。借款人必須是經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算、具有法人資格，其擁有的經營性物業已經投入商業運營，并對其擁有的經營性物業有獨立的處臵權。

第五條 貸款用途。貸款可用于物業在經營期的資金需求。對于自行建造的物業，可用于臵換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金；對于購臵的物業，可用于臵換購臵款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。

第三章 貸款條件與申請

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備下列基本條件：

1．具有法人營業執照并已辦理年檢手續；

2．屬于房地產企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

3．產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

4．所有者權益原則上在5000萬元以上；

5．具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄；

6．擁有經營性物業全部產權，持有合法、有效的房產所有權證； 7．董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

8．同意與我行簽訂項目資金監管協議，承諾物業經營所產生的資金結算、代收代付等中間業務在我行辦理，接受我行對物業經營收入、支出款項的封閉式監管；

9．我行要求的其他條件。

（二）經營性物業須具備的基本條件：

1．經營性物業應符合各地城市商業網點規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，已投入商業運營。新建物業雖未正式投入運營，但已與全球或國內知名企業簽訂了長期租賃合同，承租人支付了保證金并投入資金開始營業裝修，租賃合同也已明確了租金金額和支付方式，發展前景良好的，可視同已投入商業運營。

2．地理位臵優越，物業原則上應位于城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段。交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業、商務氛圍濃厚。位列世界五百強企業的商業企業入駐經營的大型超市，區位要求可適當放寬。

3．酒店、賓館類應在4星級（含）以上，且年均入住率高于60％；寫字樓應為甲級（含）寫字樓以上，且年均出租率高于80％；百貨類物業面積（可供我行抵押面積）應大于1萬平方米，且主力店應為知名品牌；混合業態的物業應至少滿足以上一個條件。

4．經營性物業定位準確，經營情況穩定，出租市場前景較好；經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；經營性物業具有較強的變現能力，有利于整體處臵。

第七條 貸款申請。借款人申請經營性物業抵押貸款時，應提供以下資料：

（一）借款人營業執照、組織機構代碼、開發資質等級證書；

（二）借款人驗資報告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應決策機構同意借款、同意以經營性物業抵押的決議；

（五）經會計（審計）事務所審計的借款人和重要關聯公司近三年財務報表及最近一個月的財務報表；

（六）經營性物業竣工驗收合格的證明材料、產權證書；

（七）借款人對外出租的有關協議、合同；

（八）農業銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章 貸款額度、期限、利率與科目

第八條 貸款額度。

貸款額度根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定，且貸款額度最高不超過物業市場評估價值的60％，按物業賬面成本計算的，貸款額度最高不超過物業賬面成本的70％。若借款人或其母公司實力雄厚、現金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以綜合收入還款，但經營性物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80％。原則上不受理貸款額度在1億元以下的經營性物業抵押貸款項目。對于個別地段優越、效益良好、貸款金額在1億元以下的經營性物業抵押貸款項目，可按個案上報總行準入審批后，由分行按權限操作。

第九條 貸款期限。經營性物業抵押貸款期限不得超過10年。同時，經營性物業抵押貸款的期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。執行總行規定的固定資產貸款利率標準。第十一條 貸款科目。經營性物業抵押貸款在房地產開發貸款科目中核算反映。

第五章 貸款的調查和評估

第十二條 經營性物業抵押貸款比照商品房開發貸款的有關規定進行調查和評估。

第十三條 貸款調查應重點關注以下內容：

（一）物業的權屬。是否竣工驗收合格、是否取得產權證，物業設定抵押情況。

（二）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行抵銷，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處臵抵押物。

（三）租約情況。調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。

（四）承租人資信、經營狀況、支付租金能力等資質情況。對于承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。

（五）借款人整體經營活動現金流情況及綜合還款能力。第十四條 貸款評估應重點評估以下內容：

（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況等。

（二）抵押物評價：包括抵押物的出租經營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現能力等。

（三）償債能力評價：包括財務效益預測、現金流量預測及償債能力預測等，并對物業每年經營收入進行評價，經營收入應扣除大修和日常維護成本。

第十五條 經營性物業抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現率取10％。

第六章 貸款的審批和發放

第十六條 經營性物業抵押貸款審批權按總行房地產開發貸款授權的有關規定管理，與各分行的房地產開發貸款審批權限一致。

第十七條 經營性物業抵押貸款納入客戶統一授信管理，執行《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》（農銀發〔2005〕10號）有關規定。

第十八條 需突破本辦法貸款條件、抵押率、貸款額度、貸款期限等規定的項目，由總行準入審批后，按各分行權限操作。

第十九條 貸款發放前，必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，明確我行為第一受益人，保險期限不得短于我行貸款期限。

第二十條 經營性物業貸款借款合同中要補充明確，我行有權在貸款期內要求指定的房地產估價機構對抵押物重新進行價值評估，若抵押物價值發生貶值，則我行有權要求借款人補充我行認可的抵押物或收回相應貸款，我行有權視市場形勢、抵押物價值變動、出租回報率、市場利率變化等情況，對貸款期限、額度、利率等進行調整。

第七章 擔保方式

第二十一條 經營性物業抵押貸款以竣工驗收合格、取得房產證、并投入正常運營的經營性物業作抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產抵、質押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保。

第二十二條 經營性物業抵押貸款的抵押率不得超過市場評估價值的60％，以物業賬面成本計算的，抵押率不超過70％。

第二十三條 經營性物業抵押貸款的借款抵押合同必須在房地產管理部門抵押登記并確保我行為抵押物第一抵押權人。臵換他行貸款的，應建立資金專戶，確保我行貸款專項用于歸還他行貸款，確保他行抵押權釋放后設定為我行貸款抵押權。若他行抵押權釋放并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保。

第二十四條 借款人應與我行簽訂租金賬戶監管合同或協議，明確物業經營收入直接進入我行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，我行有權直接從該賬戶中扣劃。

第二十五條 為防止業主通過修改租賃合同、另行簽訂長期、低租金合同或以其他方式惡意對抗我行抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續。

第八章 貸款償還

第二十六條 還款方式。在貸款發放前，要根據項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，一般應采取按季（月）結息、按季（月）歸還貸款本息的還款方式，即將每期營業收入的一定比例歸還貸款本息。考慮到物業的租金回收具有一定的周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計劃，物業經營收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實，不得采用一次還款的方式。

要在借款合同中明確，若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形時，貸款行應與借款人協商變更借款合同關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內容。協商不成的，應當按照合同約定采取停止發放貸款、要求借款人提前償還已發放貸款、處臵抵押物等措施。同時還要在借款合同中明確，借款人連續2次或累計3次未按約定歸還本息的，我行可依法處臵抵押物。

第二十七條 對于貸款期間能按時償還貸款本息、還款記錄良好、物業租金持續上漲的優質物業，在貸款本金歸還50％以上后，可根據借款人還款能力再行申請經營性物業抵押貸款，按新增貸款管理，由原審批行審批，新發放貸款額度與原貸款額度之和應滿足第八條要求，且不得超過原貸款額度。

第二十八條 借款人提前還款須提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第九章 貸后管理

第二十九條 經營行與借款人簽訂資金監管協議。借款人須在我行開立資金監管專戶，對專戶實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業的經營性收入直接進入專戶，除留足每期還本付息金額外資金須經我行審核批準后方可使用。如借款人出現逃避資金監管的行為，我行有權提前要求償還貸款或處臵抵押物。

第三十條 對于已抵押給我行的經營性物業用于租賃的，應審查租賃合同條款約定，是否存在對我行實現抵押權的不利情形，并盡量要求：

1、出租人事先告知承租人，并取得我行的書面同意；

2、承租人向我行出具書面承諾，在我行實現抵押權時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權。

第三十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業出售時，須經我行同意并相應歸還我行貸款。

第三十二條 經營行在貸款期內要對抵押物價值進行動態監測，可采用定期再評估等方法，若出現抵押物貶值、租金收入下降等危及我行貸款安全的情況，應及時采取要求借款人補充抵押物或變更貸款額度、期限、利率等措施。

第三十三條 分行和經營行應指定專門客戶經理（小組）加強貸后管理，每半年向審批行報告貸款運作情況。如遇重大問題，及時向審批行報告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經理（小組）變動，需做好交接工作，重新落實客戶經理責任制，并及時報告審批行。

第十章 附 則

第三十四條 本辦法由中國農業銀行總行制定、解釋和修訂。第三十五條 本辦法中就經營性物業抵押貸款未盡事宜執行《中國農業銀行固定資產管理辦法》和《中國農業銀行商品房開發貸款管理辦法》的相關規定。

第三十六條 本辦法自印發之日起執行。

第三篇：經營性物業抵押貸款管理辦法

XXXX農村商業銀行股份有限公司 經營性物業抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應信貸業務發展需要，拓寬市場競爭渠道，進一步規范和促進經營性物業抵押貸款業務，根據國家相關法律法規和《XXXX農村商業銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指通過竣工驗收已投入或準備投入商業運營商業營業用房、辦公用房和工業用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業設施、標準廠房等，當前或預期經營利潤穩定或持續增長、現金流量穩定、綜合收益好、管理規范的物業。

經營性物業抵押貸款是指XXXX農村商業銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，并主要以該物業的經營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業在經營期間的資金需求，包括物業本身的裝修改造、所經營項目的資金周轉、擴大經營規模和其他合理經營資金需求，不得從事股本權益性投資、股票、期貨等投機經營活動或國家法律法規明確禁止的經營項目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經營性物業條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業執照并已辦理年檢手續；

2、屬于房地產開發企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

3、產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務等部門查處或個人受公安機關處分等；

5、擁有經營性物業全部產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證；

6、董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個人資信良好。在我行及他行未發生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負債與其經營收入相符；

2、擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證，個人名下物業可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經營性物業具備的基本條件：

1、經營性物業應符合我市規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，己投入商業運營或準備進入商業運營；

2、地理位置優越，物業原則上應位于城區中心商業區、農村集鎮中心區、工業集居區等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業氛圍濃厚的繁華地段；

3、經營性物業已使用期限原則上不超過10年；經營性物業用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經營性物業定位準確，已投入運營且經營情況穩定，出租市場前景較好，在貸款期內現金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；

6、經營性物業具有較強的變現能力，有利于整體處置；

7、經營性物業必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經營性物業貸款時，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經營性物業竣工驗收合格的合法有效證明材料、產權證書；

（二）租賃的物業。須提供真實的租賃合同原件，出租人的營業執照或身份證；

（三）物業用于出租的，須提供真實的租賃合同、協議原件、承租方營業執照、承租方知曉物業抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時，調查人應在調查報告中明確提出不能提供的理由及對抵押權實現的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業用于經營的，須提供經營主體的營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據借款人經營狀況、還款能力、抵押物價值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的70%，以農村地區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價值的50%。

第八條 貸款期限。根據物業項目的還款進度確定經營性物業貸款的具體還款期限，經營性物業抵押貸款期限最長不得超過10年。同時，經營性物業抵押貸款的期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發布同期同檔基準利率的1.3倍執行。

第五章 貸款的調查和評估

第十條 申請經營性物業抵押貸款，應向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業執照（副本）；

2、稅務登記證；

3、組織機構代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗資報告，出具董事會決議的企業還須提供股東大會關于成立董事會的決議或相關證明材料；

6、法人代表身份證明，相關授權委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當期、上年末、同期財務報表（資產負債表、損益表、現金流量表）；

9、主要發生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復只提供一份；

10、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結婚證、夫妻共同借款聲明（個體工商戶須提供營業執照）；

2、申請人簡易資產負債表；

3、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經營性物業抵押貸款的調查和評估應重點關注以下內容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況，并對物業每年經營收入（個人收入等）及綜合還款能力進行評價;個人的經營業績、信用狀況、財務狀況等進行調查和評估，并對物業每年經營收入及綜合還款能力進行評價；

（二）物業的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得產權證；物業的出租經營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現能力、大修及日常維護成本等；

（三）物業的運營時間，是否屬于開發建設期和營運初期等高風險階段的項目；

（四）物業的完整性情況，是否物業中的優質部分已出售，或是僅是部分物業用于抵押，抵押權是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現價值的不足；

（五）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協議）情況。租賃合同（協議）是否真實，其內容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利等對本行使抵押權的限制和影響。

同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權惡意對抗本行抵押權，必須對租賃合同備案的真實性進行調查認定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發放

第十二條 經營性物業抵押貸款審批權按照本行《貸款授權管理辦法》及相關的補充調整文件的有關規定管理。

第十三條 貸款發放前，根據貸款人需要，可對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進行管理與控制。

第七章 擔保方式

第十五條 經營性物業抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產證、土地證，并投入正常運營的經營性物業的房地產同時作抵押擔保，必要情況下，可追加其他擔保方式。

第十六條 經營性物業抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據借款人的收入實現時間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經營實現收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實現收入周期超1個月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經營性物業貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應明確下列事項

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經營性物業用于自營的，借款人必須在本行開立結算賬戶，并承諾物業經營收支及其他相關結算全部通過該結算賬戶辦理，經營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業出售時，須經本行同意并相應歸還本行貸款。

第二十二條 經辦行在貸款期內要對抵押物價值進行動態監測，確保抵押率控制在合理的范圍內。若出現抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時，應及時預警風險并采取有效風險控制措施。

第二十三條 經辦行應指定專人加強貸后管理，嚴格按照我行《貸款“三查”實施細則規范》等相關制度執行，及時掌握項目租售情況，準確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，如發生重大情況，應及時報告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實管理責任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經營性物業抵押貸款未盡事宜執行本行《信貸管理基本制度》等相關規定。

第二十五條 本辦法由XXXX農村商業銀行負責修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發之日起執行。

第四篇：經營性物業貸款專題

目錄

中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)...........................................................1 經營性物業抵押貸款：實務與案例.....................................................................................16 經營性物業貸款違規操作成因及審計思路分析.................................................................20

中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)

農銀發〔2006〕244號

近期,總行對經營性物業抵押貸款的試點情況進行了總結,針對試點中反映出的問題,對原《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)》進行了修訂,現印發給你們,請遵照執行?并將有關問題通知如下: 一?正確評價業務試點成績,穩步健康推進業務發展? 經營性物業抵押貸款是我行推出的一項房地產信貸業務創新產品?自去年在部分地區試點以來,通過開展此項業務,有助于調整優化城市行信貸結構,有助于拓展和培育長期穩定的優質客戶,有助于提高房地產開發貸款的綜合收益?試點情況證明,經營性物業抵押貸款源于市場和客戶需求,適應了商業地產市場的發展趨勢?

從試點情況看,業務受理中也存在一些普遍性問題,如項目準入門檻偏低,重物業價值評估?輕還貸來源測算等?經營性物業抵押貸款作為一項新業務,需要在規范的前提下穩步推進?優質的產品只有輔以嚴密的管理,才能辦成優質的業務?若違背業務開展初衷,在尚未完全掌握業務規律的探索階段過早地降低業務受理門檻,盲目出擊,既 不利于下一步的總結推廣,也不利于業務的長期穩健發展?為更好地適應市場發展,解決試點中出現的問題,按照“規范運作,穩步推進”的原則,總行適時對原辦法進行了修訂?各行要充分認識開辦此項業務的重要性,加大對優質物業的拓展力度,在規范管理的前提下穩步推進,促進業務持續健康發展?

二?把好貸款準入關,提高業務受理質量?各行要把好業務準入關?

在項目準入上,要選擇品質優秀?位于城市中心商業區等繁華地段,投入運營一段時間?經營狀況良好?權屬清晰?租金穩步增長的知名高檔酒店賓館?寫字樓?商場等,拓展一批地標性知名物業,一般不得介入處于開發建設期和營運初期等高風險階段的項目?

象黃怒波的那個大鐘寺的項目，商鋪改為寫字樓事

審慎介入優質部分已出售,或僅以部分物業抵押,向我行申請貸款,抵押權分散,不利于整體處置的不完整物業;在客戶準入上,要選擇財務狀況良好,商業地產開發業績優良或物業管理經驗豐富的優質客戶,以及尚未與我行建立業務關系的知名企業;在區域準入上,考慮到本業務已在各地陸續開辦,為簡化程序?提高效率,在首批試點的北京?上海?天津?深圳?廣州?杭州?南京七城市的基礎上,業務開辦范圍進一步擴大到各直轄市?省會城市(黑龍江?吉林?遼寧?湖南?海南五省除外),寧波?大連?青島?廈門,江蘇蘇州?無 錫?常州?鎮江?南通、揚州,以及浙江溫州?嘉興?湖州?紹興?金華?臺州,廣東佛山(含順德?南海)?東莞?中山?珠海?

其他城市符合條件的優質項目一律上報總行房地產信貸部,準入審批后按權限操作?各行要從業務開辦開始堅持高標準?嚴要求,避免“散?小?差”?通過努力,占據高端商業地產市場,將經營性物業抵押貸款打造成一項精品業務?

三?嚴格管理,推進業務規范發展?

一是規范貸款用途?經營性物業抵押貸款可用于物業在經營期的資金需求?對于自行建造的物業,可用于歸還建造該物業的銀行借款?股東?關聯公司借款和置換超過項目資本金規定比例以上的資金?若物業為購置所得,貸款可用于置換購置款?

要加強調查核實,防止借款人通過關聯交易,虛增項目成本,賬面價格明顯超過市場價格,套取我行貸款?貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途,不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款?嚴格控制抽調項目資本金,限制抽調和分配所有者權益?

二是合理確定貸款額度?貸款額度必須根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定,同時要控制在物業市場評估價值的60%(或賬面成本的70%)以內?

抵押率的問題：賬面成本，評估價格

要合理確定租金收入增長率,經營性收入要扣除大修和日常維護成本等必要開支?以綜合收入還款的,僅限于實力雄厚?現金流充裕的 知名企業,出于維護或拓展客戶的需要,并且還款來源確定,經營性物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80%?

采用綜合還貸的,必須制定明確的按年(季)還款計劃,物業經營收入以外用于還款的綜合收入必須分期(至少按年)落實,不得采用一次還款的方式?

三是規范評估?經營性物業抵押物價值評估應采用兩種(含)以上方法,以收益法為主,同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法?采用收益法的,折現率取10%?要科學確定抵押物價值,避免高估?關于經營性物業抵押貸款項目評估機構的選擇與確定事宜,總行將另行通知?

四?建立健全風險防范機制,保障貸款安全?

一是加強對抵押物的調查?經營性物業往往設有租賃,法律關系較為復雜,要特別注意承租人依法享有的承租權?優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響,避免租賃合同中存在損害我行利益的條款?法律部門應參與對有關合同文本的審查?

二是加強階段性擔保管理?對于置換他行貸款的,應采取必要措施,確保他行抵押權釋放后我行為抵押物第一抵押權人?若他行抵押權釋放并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態,應要求借款人提供有效的階段性擔保?

對于可通過設定我行為第二抵押權人(第一順位抵押權人),在他行貸款置換后我行自動成為第一抵押權人的,階段性擔保可不作要求? 三是為增強我行貸款保障,還應與借款人簽訂租金賬戶監管合同(協議)?租金賬戶監管是經營性物業抵押的有益補充,有利于維護我行權益?為進一步強化法律效力,監管合同或協議可在工商部門登記或到公證機關進行公證?

四是建立再評估機制?在貸款期內,若市場出現可能影響物業價值的重大變化等情況,應由我行認定的房地產估價機構對抵押物價值進行再評估,確保抵押率在一定比率之內?若抵押物價值貶值,應要求借款人補充抵押物,或對貸款期限?額度?利率重新約定?

由于歷史原因,我行在大城市優質物業的市場份額較低,經營性物業抵押貸款品種的推出,提供了一個有力的競爭手段?各試點行要切實抓住當前有利的歷史機遇,按照分類指導的原則,提供差異化的流程服務和風險控制措施,鎖定有品牌?前景好?租約收入穩定?產權清晰的優質項目,優先辦理,提升我行對優質項目的營銷能力?

各行要加強對經營性物業抵押貸款的管理,在執行本辦法過程中如有問題和建議請及時報告總行(房地產信貸部)?

附件:中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)

(二OO六年六月第一次修訂)第一章 總則

第一條 為適應商業地產市場發展需要,規范經營性物業抵押貸款業務,防范商業營業用房在營運初期的經營風險,促進經營性物業抵押貸款業務健康發展,根據《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》 和《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》等有關規定,制定本辦法?

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指已竣工驗收并投入商業運營,經營管理比較規范?經營利潤較為穩定?現金流量較為充裕?綜合收益較好的商業營業用房和辦公用房,包括商場?商品交易市場?寫字樓?星級賓館酒店?綜合商業設施等物業形式?

經營性物業抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的,以其所擁有的物業作為貸款抵押物,并以該物業的經營收入進行還本付息的貸款?

第三條 經營性物業抵押貸款按照《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》的有關要求實行項目貸款管理?

即此屬于固定資產貸款此大類也，則是否有受托支付之說否？ 第二章 貸款對象與用途

第四條 貸款對象?借款人必須是經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照?實行獨立核算?具有法人資格,其擁有的經營性物業已經投入商業運營,并對其擁有的經營性物業有獨立的處置權?

第五條 貸款用途?貸款可用于物業在經營期的資金需求?對于自行建造的物業,可用于置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金;對于購置的物業,可用于置換購置款?貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途,不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款?

？在認繳資本制下，還有項目資本金此說否？ 第三章 貸款條件與申請 第六條 貸款條件?

(一)借款人須具備下列基本條件: 1.具有法人營業執照并已辦理年檢手續;？合伙企業就沒戲了？

2.屬于房地產企業的,應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書,并辦理年檢手續;？如此象卓爾發展這樣，沒有地產企業資質的就不能運用此了？ 3.產權清晰?法人治理結構健全?經營管理規范?財務狀況良好;4.所有者權益原則上在5000萬元以上;5.具有貸款證(卡),并在我行開立基本賬戶或一般賬戶,無不良信用記錄;6.擁有經營性物業全部產權,持有合法?有效的房產所有權證;7.董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物;8.同意與我行簽訂項目資金監管協議,承諾物業經營所產生的資金結算?代收代付等中間業務在我行辦理,接受我行對物業經營收入?支出款項的封閉式監管;9.我行要求的其他條件?

(二)經營性物業須具備的基本條件: 1.經營性物業應符合各地城市商業網點規劃要求,經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證,已投入商業運營? 新建物業雖未正式投入運營,但已與全球或國內知名企業簽訂了長期租賃合同,承租人支付了保證金并投入資金開始營業裝修,租賃合同也已明確了租金金額和支付方式,發展前景良好的,可視同已投入商業運營?

2.地理位置優越,物業原則上應位于城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段?交通便捷,人流?物流?車流充裕,商業?商務氛圍濃厚?位列世界五百強企業的商業企業入駐經營的大型超市,區位要求可適當放寬?

3.酒店?賓館類應在4星級(含)以上,且年均入住率高于60%;寫字樓應為甲級(含)寫字樓以上,且年均出租率高于80%;百貨類物業面積(可供我行抵押面積)應大于1萬平方米,且主力店應為知名品牌;混合業態的物業應至少滿足以上一個條件?

4.經營性物業定位準確,經營情況穩定,出租市場前景較好;經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢;經營性物業具有較強的變現能力,有利于整體處置?

第七條 貸款申請?借款人申請經營性物業抵押貸款時,應提供以下資料:(一)借款人營業執照?組織機構代碼?開發資質等級證書;(二)借款人驗資報告和公司章程;(三)借款人貸款證(卡)和資信證明材料;(四)借款人董事會或相應決策機構同意借款?同意以經營性物業抵押的決議;(五)經會計(審計)事務所審計的借款人和重要關聯公司近三年財務報表及最近一個月的財務報表;(六)經營性物業竣工驗收合格的證明材料?產權證書;(七)借款人對外出租的有關協議?合同;(八)農業銀行要求提供的其他證明文件和材料? 第四章 貸款額度?期限?利率與科目 第八條 貸款額度?

貸款額度根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定,且貸款額度最高不超過物業市場評估價值的60%,按物業賬面成本計算的,貸款額度最高不超過物業賬面成本的70%?

若借款人或其母公司實力雄厚?現金流充裕,有確定的其他合法收入,并愿以其還款的,可以綜合收入還款,但經營性物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80%?

原則上不受理貸款額度在1億元以下的經營性物業抵押貸款項目?對于個別地段優越?效益良好?貸款金額在1億元以下的經營性物業抵押貸款項目,可按個案上報總行準入審批后,由分行按權限操作?

第九條 貸款期限?經營性物業抵押貸款期限不得超過10年?同時,經營性物業抵押貸款的期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權證的剩余使用年限?

第十條 貸款利率?執行總行規定的固定資產貸款利率標準? 第十一條 貸款科目?經營性物業抵押貸款在房地產開發貸款科目中核算反映?

第五章 貸款的調查和評估

第十二條 經營性物業抵押貸款比照商品房開發貸款的有關規定進行調查和評估?

第十三條 貸款調查應重點關注以下內容:(一)物業的權屬?是否竣工驗收合格?是否取得產權證,物業設定抵押情況?

(二)物業的出租率?租賃合同的租期?租金水平和租金支付方式?調查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配;調查租金支付方式,防止物業在抵押給我行時,承租人已經一次性向借款人支付長期租金,或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行抵銷,導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物?

(三)租約情況?調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款?要特別注意承租人依法享有的承租權?優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響,對抵押權實現的難易程度作必要的預估?

(四)承租人資信?經營狀況?支付租金能力等資質情況?對于承租人經營狀況或資信不佳?按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的,不宜介入?

(五)借款人整體經營活動現金流情況及綜合還款能力? 交叉違約，不安抗辯權 第十四條 貸款評估應重點評估以下內容:(一)借款人評價:包括借款人的組織形式?股權結構?經營業績?信用狀況?財務狀況?現金流量狀況等?

(二)抵押物評價:包括抵押物的出租經營情況?實際建造成本?市場價值情況?變現能力等?

(三)償債能力評價:包括財務效益預測?現金流量預測及償債能力預測等,并對物業每年經營收入進行評價,經營收入應扣除大修和日常維護成本?

第十五條 經營性物業抵押物價值評估應采用兩種(含)以上方法,以收益法為主,同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法?采用收益法的,折現率取10%?

？與Reits的區別？股權，集合資金信托，理財產品，上市，并購貸款與債券

第六章 貸款的審批和發放

第十六條 經營性物業抵押貸款審批權按總行房地產開發貸款授權的有關規定管理,與各分行的房地產開發貸款審批權限一致?

第十七條 經營性物業抵押貸款納入客戶統一授信管理,執行《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》(農銀發〔2005〕10號)有關規定?

第十八條 需突破本辦法貸款條件?抵押率?貸款額度?貸款期限等規定的項目,由總行準入審批后,按各分行權限操作? 第十九條 貸款發放前,必須對經營性物業辦理保險,保險費用由借款人承擔,明確我行為第一受益人,保險期限不得短于我行貸款期限?

保險，中間業務，監管戶，封閉貸款，階段性擔保，第一順位，輪侯查封或凍結

第二十條 經營性物業貸款借款合同中要補充明確,我行有權在貸款期內要求指定的房地產估價機構對抵押物重新進行價值評估,若抵押物價值發生貶值,則我行有權要求借款人補充我行認可的抵押物或收回相應貸款,我行有權視市場形勢?抵押物價值變動?出租回報率?市場利率變化等情況,對貸款期限?額度?利率等進行調整?

第七章 擔保方式

第二十一條 經營性物業抵押貸款以竣工驗收合格?取得房產證?并投入正常運營的經營性物業作抵押擔保,必要時還應提供我行認可的其他財產抵?質押?第三方保證,并可視情況要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保?

第二十二條 經營性物業抵押貸款的抵押率不得超過市場評估價值的60%,以物業賬面成本計算的,抵押率不超過70%?

第二十三條 經營性物業抵押貸款的借款抵押合同必須在房地產管理部門抵押登記并確保我行為抵押物第一抵押權人?

置換他行貸款的,應建立資金專戶,確保我行貸款專項用于歸還他行貸款,確保他行抵押權釋放后設定為我行貸款抵押權? 若他行抵押權釋放并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態,應要求借款人提供有效的階段性擔保?

第二十四條 借款人應與我行簽訂租金賬戶監管合同或協議,明確物業經營收入直接進入我行指定賬戶,一旦借款人無法償還貸款本息,我行有權直接從該賬戶中扣劃?

第二十五條 為防止業主通過修改租賃合同?另行簽訂長期?低租金合同或以其他方式惡意對抗我行抵押權,應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續?

但如此則又要交費了？好象是0。05%？ 第八章 貸款償還

第二十六條 還款方式?在貸款發放前,要根據項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃,一般應采取按季(月)結息?按季(月)歸還貸款本息的還款方式,即將每期營業收入的一定比例歸還貸款本息?考慮到物業的租金回收具有一定的周期性,可給予最長不超過一年的寬限期?

采用綜合還貸的,必須制定明確的按年(季)還款計劃,物業經營收入以外用于還款的綜合收入必須分期(至少按年)落實,不得采用一次還款的方式?

要在借款合同中明確,若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形時,貸款行應與借款人協商變更借款合同關于貸款額度?期限?利率?每期還款金額等內容?協商不成的,應當按照合同約 定采取停止發放貸款?要求借款人提前償還已發放貸款?處置抵押物等措施?

同時還要在借款合同中明確,借款人連續2次或累計3次未按約定歸還本息的,我行可依法處置抵押物?

第二十七條 對于貸款期間能按時償還貸款本息?還款記錄良好?物業租金持續上漲的優質物業,在貸款本金歸還50%以上后,可根據借款人還款能力再行申請經營性物業抵押貸款,按新增貸款管理,由原審批行審批,新發放貸款額度與原貸款額度之和應滿足第八條要求,且不得超過原貸款額度?

第二十八條 借款人提前還款須提前一個月提出申請,并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息?

承諾費，提前還款 第九章 貸后管理

第二十九條 經營行與借款人簽訂資金監管協議?借款人須在我行開立資金監管專戶,對專戶實行收支兩條線管理,建立收入?支出明細臺賬,物業的經營性收入直接進入專戶,除留足每期還本付息金額外資金須經我行審核批準后方可使用?如借款人出現逃避資金監管的行為,我行有權提前要求償還貸款或處置抵押物?

資金歸集之東城物業，受托支付，第三十條 對于已抵押給我行的經營性物業用于租賃的,應審查租賃合同條款約定,是否存在對我行實現抵押權的不利情形,并盡量要求: 1?出租人事先告知承租人,并取得我行的書面同意;2?承租人向我行出具書面承諾,在我行實現抵押權時,租賃合同提前終止,不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權?

但還有個建設工程優先受償權來高于此，且還有個稅款的優先權呢？

第三十一條 及時掌握出租狀況,準確估算項目經營性現金流量,動態調整還款計劃,現金流量充足時可提前償還貸款?借款人將抵押的物業出售時,須經我行同意并相應歸還我行貸款?

第三十二條 經營行在貸款期內要對抵押物價值進行動態監測,可采用定期再評估等方法,若出現抵押物貶值?租金收入下降等危及我行貸款安全的情況,應及時采取要求借款人補充抵押物或變更貸款額度?期限?利率等措施?

第三十三條 分行和經營行應指定專門客戶經理(小組)加強貸后管理,每半年向審批行報告貸款運作情況?如遇重大問題,及時向審批行報告?由于本貸款品種期限較長,期間如遇客戶經理(小組)變動,需做好交接工作,重新落實客戶經理責任制,并及時報告審批行?

第十章 附則

第三十四條 本辦法由中國農業銀行總行制定?解釋和修訂? 第三十五條 本辦法中就經營性物業抵押貸款未盡事宜執行《中國農業銀行固定資產管理辦法》和《中國農業銀行商品房開發貸款管理辦法》的相關規定?

第三十六條 本辦法自印發之日起執行?

經營性物業抵押貸款：實務與案例

2?在銀行的信用評級在BB以上(含),資產負債率原則上不高于70%;4?擁有經營性物業全部產權,持有合法?有效的土地使用權證和房產所有權證;獲得土地使用權證的方式為國有出讓土地;3?抵押物的價值必須由具有建設部發布的《房地產估價機構管理辦法》中具有二級(含)以上房地產估價機構資質條件的房地產評估公司評估——但資產評估也取消了資格考試也

案例

2009年8月上海某公司因資金緊張以華潤時代廣場790平米商務樓向紅楓借貸借款1500萬元,該公司在為該抵押物辦理房產證之前曾以公司全部股權向典當行質押860萬元?經盡職調查后,評估其房產價值2800萬且抵押物無任何債務糾紛,因此設計和實施了如下解決方案:先以860萬元幫助其從典當行解壓股權,再以該房產作為抵押物幫助其從銀行貸款1300萬元?

擔保方式: 1?經營性物業貸款必須以借款項下的經營性物業抵押作為擔保方式,抵押率應控制在70%(含)以內?如有需要,可追加其他擔保?

2?借款人可根據要求將經營性物業投保商業保險,保險期限不得短于貸款期限,保險中不得有任何損害我行利益的限制性條款?

提供資料: 1?申請人和擔保人各自的《企業(法人)營業執照》?《經營許可證》(如有)?《組織機構代碼證》?企業(公司)章程?《貸款卡》;2?法定代表人的身份證明或其授權書和授權代理人的身份證明原件及復印件;3?三財務會計報表及申請借款前一期的月度財務報表;4?抵(質)押物清單?產權證明(原件)和有處分權人同意抵(質)押或保證人愿意提供保證的有關證明文件;5?產權證書?租賃協議及承租方資料;6?董事會同意以經營性物業抵押的決議?

還可通過設立營業網點為經營性物業租賃商戶提供存款?貸款?結算和財產保險?ATM?POS機設置等金融服務,提高經營性物業抵押貸款業務的綜合經濟效益?

l用于購置經營性物業的,貸款額度不得超過所購置物業價值的50%;用于大修理物業或物業經營期內配套周轉性資金的,貸款額度一般不得超過資金需求的60%,最高不超過70%;l貸款用于置換第三方負債的,貸款額度不得超過原有負債總額? l必須對經營性物業辦理綜合財產險,并明確我行為第一受益人? l保險費可分一次或二次投保?

l投保金額不低于貸款金額,保險期限不得短于我行貸款期限? 1?申請人所從事行業不屬于國家授信政策規定的壓縮類行業;3?出租行為真實,必須具備明確穩定的物業經營現金流,并要求提供相應的租賃協議或經營協議資料? 4?學校?幼兒園?醫院等公益事業單位為借款人的,不得辦理此業務

總授信金額:跟據現金流的測算及抵押物的評估價值核定 貸款年限:3至10年

還款方式:貸款本息按月或按季度等額還款,減少還款壓力 貸款利率:按同期人民銀行基準利率或上下浮5%-15%(根據企業運行情況確定)即年6%-8%?

7?土地性質為出讓的經營性物業貸款,須提供產權證書;性質為租賃的,需提供相關部門同意建造物業證明資料

辦理流程

1?向我司提交貸款業務申請及相關申請材料 2?我司審核后,辦理融資相關手續,簽署相關法律文本 3?辦理抵押登記手續后放款

且保險的有效期應至少長于授信到期日后的三個月,投保總額不低于貸款本息額?

個人經營性物業抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經營物業所有人(僅限于個人)發放的,以其所有的物業作為貸款抵押物,并主要以該物業的經營收入進行還本付息的貸款

【貸款對象】

具有中華人民共和國國籍的自然人,年齡在18周歲(含)-60周歲(含),具有完全的民事權利能力和民事行為能力,其擁有的經營性物 業已經投入商業運營,并對其擁有的經營性物業的所有權有權處分的個人?

【貸款條件】

1?個人資信良好,在我行無不良信用記錄,個人及家庭負債與其經營收入相符?

2?擁有經營性物業全部產權,持有合法?有效的房產所有權證和土地使用權證?

3?借款人及共有人同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物? 4?同意與我行簽訂租金監管協議,接受我行對物業經營收入?支出款項的封閉式監管?同時,承諾物業經營所產生的資金結算?代收代付等中間業務在我行辦理?

1?貸款額度:根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定?同時,貸款額度最高不得超過物業市場評估價值的60%(其中標準廠房最高不得超過市場評估價值的70%)?

2?物業用于出租的,須提供真實的租賃合同?協議原件?租賃合同涉及多頁的,頁面與頁面之間必須同時加蓋雙方公章(必須采用騎縫章形式);3?物業用于出租的,需要提供承租人有效的營業執照并加蓋公章;4?物業承租人知曉物業抵押給我行的聲明;經營性物業抵押貸款:房地產貸款拓展新渠道 經營性物業抵押貸款是農行近年新創的貸款品種,是繼港資東亞銀行推出租約現金流抵押貸款業務后, 在此之前,由于沒有與之相適應的金融產品,往往造成企業資金的沉淀和長期占用,對商業地產經營者來說,資金的效率是低下的,“母雞開始生蛋后反而沒有人給你貸款了”?

以等額本息法為例,由于經營性物業貸款要求借款人等本償還貸款本息,以10年期貸款計算,借款人每隔一年,其貸款本金就減少10%,也就是說貸款發放后,即便因為市場變化的原因使借款人物業出租收入每年以10%的速度下滑,對銀行來說,其貸款仍然是安全的?

從理論上講,經營性物業貸款具有抗“租金連續10年下降,每年下降10%”風險能力?因而在對經營性物業抵押貸款進行項目評估時,一般不做敏感性分析?

開展經營性物業貸款可通過設立營業網點或大客戶服務中心(樓中銀行)來拓展樓宇內的優質客戶,進而帶動存款?結算?銀行卡等業務的發展?

經營性物業貸款違規操作成因及審計思路分析

我們在對銀行經營性物業貸款的審計中發現,借款企業在取得貸款建造或購買經營性房產對外出租后,經過一段時間,再將所持有的經營性房產評估,評估價值往往高出初始持有的價值,然后根據評估的新價值向銀行追加申請借款或者釋放部分抵押物產權?例如,某房地產公司2006年開發建造一棟商務樓用于出租,計劃投資1億元(假設實際造價也為1億元),自籌3000萬元,向銀行借款7000萬元,貸款 期8年,以該棟大樓1-7層的房產作為抵押(若尚在建造期,抵押物為相應房產的在建工程和土地使用權價值),以未來該商務樓租金收入為還款來源?2009年,該商務樓經評估價值2億元,該房地產公司以此評估價為標準向銀行申請追加經營性物業貸款7000萬元,或者申請釋放一半的原抵押房產產權,或者申請追加小于7000萬元貸款的同時要求銀行釋放其余對應部分的抵押房產產權?表面看來,這種評估后申請追加貸款或釋放抵押物產權的要求并不違反銀行對于房地產類貸款的借款人需投入30%自有資金的規定,而且各商業銀行迫于放貸業績壓力也十分樂意為客戶追加這類貸款?

然而,細心的讀者可能已經發現,上例中若銀行為該房地產企業追加7000萬元貸款,那么投在這棟商務樓上的經營性物業貸款不但覆蓋了其最初的造價1億元,還余出4000萬元給該企業,相當于銀行幫助該房地產企業建造了一棟用以賺取租金的商務樓?抽逃了3000萬元項目資本金,還將4000萬元“利潤”提前回籠給企業,銀行得到的抵押物僅是該棟商務樓1-7層的房產?未來幾年中,一旦宏觀經濟形勢不利,房地產價格下跌,該房地產公司可以申請破產,卷著大把的租金?售房收入和銀行借款一走了之,丟下這棟樓1-7層的貶值房產,將難以出售變現的風險和巨額壞賬的損失統統轉嫁給銀行,造成銀行風險集聚和實際資產流失?

不難看出,經評估后追加申請貸款或釋放部分抵押房產的做法表面看似合理,實際上以所抵押房產借到的貸款資金被用于整個房產項目的建造或購置,變相地減少了貸款人獲得的抵押資產,相當于貸款 銀行向借款企業發放了無指定用途的貸款?而所謂房產價值評估通常是以被評估對象周圍的同類房產在評估時點的市場價格為參照標準的,并沒有考量房產本身價值和宏觀經濟因素,甚至有的評估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評估價值,為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣?

此外,我們在審計中還發現,某些銀行借經營性物業貸款科目置換借款企業先前在該行的流動資金貸款?經營性物業貸款屬中長期固定資產貸款,按照規定,其只能用于置換以相同房地產產權為抵押的住房開發貸款,而某些銀行偷換概念,以資產支持類貸款之名發放實際用于置換流動資金的貸款,為房地產企業延長流動資金借款期限?減輕資金壓力?囤房囤地大開方便之門?

依照上述分析理清的銀行和房地產企業違規借貸經營性物業貸款的脈絡,相應的審計思路如下: 首先,要求借款房地產企業提交貸款涉及的房地產項目建造或購置時的合同和財務資料,了解項目初始造價或購置成本,即初始投資總額,以此為依據確定該項目可向銀行融資的最高限額?

第二步,要求借款企業提交初次借款和歷次后續追加申請貸款時的公司會計報表,并要求貸款銀行提供相應借款合同,計算分析銀行實際貸款總額是否超過上一步驟中確定的最高限額,檢查企業資產負債表中所有者權益科目余額,計算歷次借款時企業自有資金是否達到項目初始投資總額的30%? 第三步,了解所發放的每筆借款資金的用途,要求企業提供相關會計憑證,確認銀行發放的該項目經營性物業貸款用于本項目的開發建設?

當然,很多房地產企業存在多個項目同時開發的情況,貸款資金在多個項目上統籌使用?這時,我們不能用借款時點的公司所有者權益來衡量企業投入在某個項目上的自有資金,但我們可以用借款時點企業投在該項目上的總投入減去企業在該項目上的負債來確定企業投入這個項目的自有資金數額?

回顧上述剖析過程,經營性物業貸款的審計思路就在于權利和義務的對等關系,即:把房產抵押給銀行借來的錢要用在所抵押的房產投資上,抵押出去的資產和所得借款的使用范圍是對等的,否則無異于銀行在業績壓力之下睜只眼閉只眼縱容企業套取信貸資金?

第五篇：經營性物業貸款須知

經營性物業抵押貸款業務須知

一、經營性物業的定義

經營性物業是指已竣工驗收并投入運營的經營管理規范、經營利潤穩定、現金流充沛、綜合收益好的商業或工業營業用房，包括寫字樓（甲級及以上）、賓館酒店（四星級及以上）、商場、綜合商業設施、標準工業廠房等物業形式。

二、經營性物業貸款

經營性物業貸款是指向借款人發放的、以其所擁有的經營性物業作為貸款抵押物，并以該物業的經營收入作為還本付息主要來源的抵押貸款。

三、經營性物業貸款的用途

1、借款人生產經營中合理的資金需求，包括物業在經營期間的維護、改造、裝修等經營性周轉資金或其他經營許可范圍內合理的經營性周轉資金；

2、置換借款人用于建造或購置經營性物業的銀行、股東、關聯公司借款等負債性資金。

四、經營性物業貸款的準入

1、借款人為依法注冊登記的企業法人，擁有的經營性物業位于城市中心繁華地段，已經投入商業運營，并對該物業有獨立的處置權（即擁有經營性物業全部產權，持有合法有效的房產所有權證及土地使用權證）。

2、借款人在我行開立結算賬戶，無不良信用記錄，我行信用評級8級及以上；

3、借款人凈資產5000萬元以上（含）；

4、商業用房建筑面積8000平米及以上，運營期限未到2年的，最近一年出租率須達70%以上；

5、承租人須在我行開立結算賬戶，其存款、結算、POS機收單須在我行辦理；

6、借款人同意與銀行簽訂物業經營資金監管協議，承諾用于抵押物業經營所產生的資金結算、代收代付等中間業務在我行辦理，接受我行對所抵押物業的經營收入、支出款項的封閉式監管。

五、我行授信方案

1、授信額度：流動資金貸款主要用于經營期間維護、改造、裝修及其他經營性周轉資金的，貸款額度不超過實際資金需求；固定資產貸款主要用于置換第三方負債，貸款額度不超過擬置換資金金額。兩者可綜合授信，但最高不超過所抵押物業評估價值的70%。

2、授信期限：根據資金用途合理設定流貸期限，一般不超過3年，額度可循環使用；根據物業經營性現金流設定固貸期限，一般不超過5年，固貸為一次性額度，分期還款。

六、需提供資料

1、借款人基本資料；

2、借款人董事會或股東會同意借款、并同意以經營性物業抵押的授權；

3、經營性物業產權證；

4、借款人對外出租的有關協議、合同；

5、我行要求提供的其他資料。