第一篇：物業設備管理標準標準篇

物業設備管理標準標準篇

前言

物業管理是物質文明社會的產物，是人類現代社會發展的客觀需要。物業管理最本質的意義，是通過物業管理的全過程，達到物業本身的保值增值，讓人類的建設成果的使用價值得以最充分地體現。

物業管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系到建筑物的壽命，也由此關系到業主的資產能否保值增值。同時我們還應該注意到，對同一棟物業來說，必然是幾代人的管理，物業設備管理具有的長期的連續性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業設備管理的各項基礎工作做好。

在物業管理的全部內容中，設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。

當今，高層建筑的設備系統基本上集中了世界上各個領域中先進的科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統都具有其非常鮮明的專業特點，有著它內在的、獨特的運行規律。設備管理工作就是要遵循這些客觀規律來進行規范的管理，才能達到物業管理的目的。

我們在這里奉獻給廣大物業管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業管理的普及讀物，它是我們在物業管理的設備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業有很強的指導作用，還對物業管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業的整體水平，盡一些微薄的力量。目 錄

1．0前 言???????????????????????（2）2.0術語

3.0物業設備管理體系撲拓 ?????????????????（7）4．0物業設備運行管理 ??????????????????（8）4．1設備運行的環境要求的概????????????????（8）4.1.1設備運行的環境的標準含義 ??????????????（8）4.1.2供配電系統設備房環境要求 ??????????????（8）4.1.2.1高低壓配電房 ????????????????????（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）?????（8）4.1.2.3備用發電機組機房 ??????????????????（9）4.1.3中央空調系統設備間 ?????????????????（9）4.1.3.1中央空調系統主機房 ?????????..???????（9）4.1.3.2新風機房及風柜房 ?????????????????（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 ?????????????（10）4.1.3.4 排風機房 ?????????????????????（10）4.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機 ????????????（10）4.1.4給排水系統設備間 ??????????????????（11）4.1.4.1生活水泵房 ????????????????????（11）4．1.4.2減壓閥房 ????????????????????（11）4.1.4.3水表房 ??????????????????????（11）4.1.4.4樓層管井房 ????????????????????（12）4.1.4.5排污泵房 ?????????????????????（12）4.1.5消防系統設備間 ??????????????????（12）4.1.5.1消防中心 ?????????????????????（12）4.1.5.2氣體滅火設備間 ??????????????????（13）4.1.5.3樓層設備間 ????????????????????（13）4.1.5.4消防水泵房 ????????????????????（14）4.1.5.5室外消防栓等設備 ?????????????????（14）4.1.6電梯設備間 ????????????????????（15）4.1.6.1電梯機房 ?????????????????????（15）4.1.6.2轎廂 ???????????????????????（15）4.1.7通信設備機房 ???????????????????（16）4.1.7.1通信總機房 ????????????????????（16）4.1.7.2通信管井房 ????????????????????（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間 ????(18）4.1.8.1控制中心機房 ???????????????????（18）4.1.8.2樓層設備房 ????????????????????（18）4.2設備運行管理 ????????????????????（19）4.2.1運行管理的概念 ??????????????????（19）4.2.2.1系統標識：?????????????????????（19）4.2.2.2高低壓配電運行記錄要求 ??????????????（20）4.2.2.3設備完好標準 ???????????????????（21）2.4運行情況分析 ???????????????????（21）4.2.3中央空調系統 ??????????????????（22）4.2.3.1 系統標識 ?????????..??????????（22）4.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求 ????????????（22）4.2.3.2.1、運行技術參數 ?????????????????（22）4.2.3.2.2、運行狀態記錄 ??????????????????（23）4.2.3.2.3、交接班記錄????????????????????（23）4.2.3.3、系統運行情況分析 ?????????????????（23）4.2.4給排水系統 ????????????????????（24）4.2.4.1系統標識 ?????????????????????（24）4.2.4.2系統巡檢記錄要求 ?????????????????（24）4.2.4.3系統運行情況分析 ?????????????????（25）4.2.5消防系統 ?????????????????????（25）4.2.5.1系統標識 ?????????????????????（25）4.2.5.2消防中心記錄要求 ?????????????????（26）4.2.5.3系統運行情況分析 ?????????????????（27）4.2.6電梯及提升設備 ?????????????????（28）4.2.6.1系統標識： ????????????????????（28）4.2.6.2運行情況分析 ???????????????????（29）4.2.7通信系統 ?????????????????????（30）4.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統 ?????????（30）4.2.8.1系統標識 ?????????????????????（30）4.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求????（30）4.2.8.3運行情況分析 ???????????????????（32）4.3設備臺帳 ??????????????????????（32）4.3.1設備臺帳的概念 ??????????????????（32）4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 ???????????????（33）4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定 ??????????（33）4.3.4 故障報告 ?????????????????????（33）4.3.4.1故障報告的格式 ??????????????????（33）4.3.4.1故障報告的歸檔 ??????????????????（33）5.0系統保養 ???????????????????????（34）5．1系統保養的概念 ??????????????????（34）5.2供配電系統保養項目 ?????????????????（34）5.2.1月度維護保養項目 ?????????????????（34）5.2.2季度維護保養項目 ?????????????????（34）5.2.3半年維護保養項目 ?????????????????（35）5.2.4年度維護保養項目 ?????????????????（35）5.3消防系統保養項目 ??????????????????（36）5.3.1月度維護保養項目 ?????????????????（36）5.3.2季度維護保養項目 ?????????????????（37）5.3.3半年維護保養項目 ?????????????????（37）5.3.4年度維護保養項目 ?????????????????（38）5.4中控維護保養項目 ?????????.???????（39）5.4.1月度維護保養項目 ????????????????（39）5.4.2季度維護保養項目??????????????????（39）5.4.3半年維護保養項目??????????????????（39）5.4.4年度維護保養????????????????????（40）5.5空調系統維修保養項目?????????????????（40）5.5.1月度維護保養項目??????????????????（40）5.5.2季度維護保養項目??????????????????（41）5.5.3半年維護保養項目??????????????????（42）5.5.4年度維護保養項目??????????????????（42）5.6給排水系統保養項目??????????????????（43）5.6.1月度維護保養項目??????????????????（43）5.6.2季度維護保養項目??????????????????（43）5.6.3半年維護保養項目??????????????????（43）5.6.4年度維護保養項目??????????????????（44）5.7土、木工維護保養項目??????????????????（44）5.7.1月度維護保養項目??????????????????（44）5.7.2季度維護保養項目??????????????????（44）5.7.3半年維護保養項目??????????????????（45）5.7.4年度維護保養項目??????????????????（45）6.0外判項目

6.1外判項目的定義 6.2外判項目的考核 6.2.1 故障的認定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2電梯故障率的計算公式

1．0術語： 1．1.技術責任：在專業分工確定后，從技術角度來區分責任人對該系統的安全、正常運行所應該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責任人對自己所負責的專業系統的情況必須是比較熟悉的，對系統內各節點的設備的技術狀態必須是了解的，因而對自己所負責的設備系統的安全運行的發展趨勢應該有自己的技術判斷。

⑵對涉及本系統內的技術改造的方案必須負責地提出自己的技術意見。⑶對所管系統內的技術工人的技術操作負有技術交底的責任。⑷對系統設備的故障、事故提出技術分析的專業意見。1.2 系統保養：系統是指按照一定的關系組成的整體。本文內所指的系統是特指物業設備系統如“中央空調系統”、“供配電系統”、“消防系統”等。按上述系統的全部組成，從始端到末端，按一定的設定周期及不同專業的技術要求，對系統全部構成節點為對象的保養工作。系統保養不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設備壽命、確保設備正常運行為目的的操作類型。

1．3.運行管理：運行是指設備周而復此地運轉。根據物業設備不同專業系統的技術要求和使用要求，通過對設備設施有關動態參數的記錄、觀察、分析、調整來實施對系統設備的具體操作行為的管理。為排除設備故障而進行的維修工作、檢修工作也應該納入運行管理的內容之中。

1．4.保養的工藝要求：在實施物業設備系統保養的過程中，對每一個保養環節的具體操作要求。

1．5.維修：維修是在運行管理范疇內的一件工作。是指在運行中的設備出現了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設備故障排除，恢復系統運行。

1．6．檢修：是特指一些設備設施在一定的運行周期內，有計劃地按該設備的技術要求進行解體調整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設備不一定是故障狀態。

1．7．監測：通過人工或儀表等技術手段，對在運行的設備的各類技術參數進行記錄、分析、比較的過程。達到對設備運行動態的情況的了解的目的。

1．8．檢測：通過應用技術的手段和對應的儀表，對設備固有的技術參數進行測量，以達到對被檢設備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。

1．9．預測：通過對設備系統的大量數據的占有和分析，推斷未來的時間段內設備可能出現的技術狀態和安全運行的可靠程度的工作過程和結果。

1．10．技術協調：當出現有多專業系統交叉的問題時，組織有關專業工程師進行技術討論，解決相關問題的過程。2.0物業設備的運行管理 2.1設備運行的環境標準要求 2.1.1設備運行的環境要求的概念

高層建筑的各系統的主要設備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環境，從物業設備長壽運行的基本要求出發，為保證各類不同專業設備的運行需要而提出對設備放置的環境的具體要求。2.1.2供配電系統設備房環境要求

2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現象。墻身只允許掛“系統圖”及“規章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

地板：可根據實際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。

2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。

2.1.2.3備用發電機組機房

地面應做好防塵處理，發電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的警戒線，發電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現象。對于水冷發電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。發電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。

發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確?；芈?，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。2.1.3中央空調系統設備間

2.1.3.1中央空調系統主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態下的規定狀態等內容。

主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。

屬于冷凍水系統的設備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。2.1.3.2新風機房及空氣處理機（風柜）房

設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。

設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統主機房。2.1.3.4 排風機房

機身應噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機件）。

風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌（內含包括：技術數據、功能、狀態等內容），設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。2.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機

露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。

在適當的位置上應懸掛標示牌（包括：技術數據、功能、狀態等內容）。

設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進（出）風口應有安全警示標志。

2.1.4給排水系統設備間 2.1.4.1生活水泵房 生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應做吸音設施）。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。

泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態。

水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。2.1.4.2減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。

減壓閥房內管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應放置障礙物。

水表房內所有閥門無漏水現象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應噴有水流流向的箭頭。

水表面板無積塵土，表內數字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應設置不低于10CM的防水門坎。地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物。控制電箱整潔無塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應掛狀態標識牌。2.1.5消防系統設備間 2.1.5.1消防中心

門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。

墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現象，墻身只允許懸掛“規章制度”“操作規程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。

高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。

天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應保持暢通。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。

各分類末端設備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。

照明：電源應接入確?；芈罚瑧睙酏R備完好，室內照明應保持足夠光照度。2.1.5.2氣體滅火設備間 氣瓶間嚴禁堆放雜物。

門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規程”。

地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網。

氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網上不得掛其他不相關物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明無故障。

附屬設備：報警主機、聯動屏、緊急廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內無積塵，箱體完好，無生銹。箱內走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術參數的標示牌。

閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態、技術參數、上級閥門位置”等內容的標示牌。

管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設備

水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。

水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有阻擋物和障礙物。2.1.6電梯設備間 2.1.6.1電梯機房

電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒?、主機周圍劃分黃色警戒線。

門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。

機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40℃。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。

盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。

電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人的解救的步驟。

當同一機房內設置有數臺曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。2.1.6.2轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。

廳門和轎門地坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。

2.1.7通信設備機房 2.1.7.1通信總機房（1）通信交換機機房

機房內應該設有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關閉不經常使用，另一扇門上方應有明顯的標識；“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內”，交換機房內應懸掛“室內禁止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規定”。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應整潔有序。應安裝專用空調，確保室內全天候在一定的溫度及濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

室內的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網。機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。

機房內的照明要求接入確?；芈分畠?，并保持良好狀態。機房內不應堆放無關的雜物。但應按要求配備滅火器。（2）通信機房內的電源室

門外應標示“通信機房電源室”

室內要保持干燥，并在規定的溫濕度范圍之內。墻身及地面、天花無滲漏水現象。

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機房內的話務員室

門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內”，門應使用向外開的放火門。

室內應安裝專用空調確保室內保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態。地面、墻身、天花、應無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網。墻身應掛上“話務員職責”等規章制度。室內應按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房

門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。

地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。

通信電纜應固定在管井內的支架上，每一樓層的管井房內如有配線架。在該配線架應標明每對線的編號。

井房內應有足夠的照明并應配置有維修用插座。

2.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間

CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機房

門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內” 等標示牌，室內應有“室內禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，定期使用專用油漆刷新。使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現象，地板下敷設的管線應分別用標牌標識標明，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。

墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。室內應使用專用的空調，確保室內全天候保持在一定的溫濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關系統的系統圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現場應有有關電池電量的測量記錄。自控系統用的電腦、打印機，應保持良好的狀態，機內外整潔干凈，無浮塵。CCTV的主機設備，保持良好的狀態，設備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。室內及所有機柜內禁止放置無關的雜物。室內按規定配備消防滅火器。

3.2設備運行管理 3.2.1運行管理的概念

為負責設備系統正常運行而設置具體操作要求,并規范在設備系統運行過程中對數據采集、歸類、分析、運行方案設定、調整等具體操作內容。以這些規定和要求來指導管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統 3.2.2.1系統標識：

（1）高低壓配電室主要出入門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內”等白底紅字的標志牌。

（2）高壓進線如敷設在配電室內或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或導線上掛上“高壓危險”的標識牌。

（3）在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當的位置上標上進線回路的名稱。例：“龍潭F9”“天河F4”等，并與系統圖上的標注一致。

（4）對已經送電的高壓開關及已退出運行的高壓開關，要掛上統一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。

（5）高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應標明該柜的功能和用途，例如：“聯絡柜”“計量柜”“饋電柜”等。

（6）在低壓配電柜的所有送電開關的面板上應該用統一的字樣表示該路開關的回路名稱。

（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經標注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當位置，扎上同一標示。（8）樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。

（9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內的接地點應有明確統一的“接地點#號”的標識。

（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持清潔，電池水保持在規定的范圍內（干式免維護電池應定期檢查）。發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確?；芈?，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。

3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求(1)運行技術參數：

高壓側（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術數據：充電電壓、電流、直流電壓。

低壓側受電端總開關、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運行數據統計

電能耗用統計表（附表）

月總負荷變化情況曲線表（附表）

××回路月負荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運行情況統計表（附表）(3)交接班記錄與檢查 當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。3.2.2.3設備完好標準

(1)設備外觀干凈完整，各類標示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。

(2)各級開關工作正常，高低壓開關柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。

(3)配電間內照明燈具齊全，防小動物的措施完好。

(4)配電間內的滅火設備處在有效期內，火災報警設備有效。

(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設備房內照明燈具完整，通風設備完好。

3.2.2.4運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統工程師對本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運行時數（H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設備的故障率（%）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備）

(2)分析系統運行的主要技術特點(3)分析出現故障的主要原因(4)對全年系統運行的評價

(5)根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.3中央空調系統 3.2.3.1 系統標識

(1)在空調設備地應有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”、“新風機房”、“空調機房”、“空調系統配電房（柜）”等功能標示牌

(2)機房設備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區域邊緣應有黃色的安全警戒線。對于旋轉部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

(3)冷凍（卻）水管路系統必須在明顯、關鍵位置設置有水流方向和供水區域的標志（注）

(4)冷凍（卻）水管路系統管路控制閥必須懸掛包括系統唯一編號和功能的標識牌（隸屬系統、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態標識牌(5)空調配電柜在相關回路懸掛其運行狀態和警示牌 3.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求

（一）、運行技術參數

(1)制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設備的運行電流（A）、電壓（V）、功率因數COSφ，冷卻（凍）進出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機電能消耗數量（KWH）

(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）

(5)空調風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混合溫度（在自動化條件許可的情況時）

(6)變頻系統的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度（對具有變頻系統部分）

（二）運行狀態記錄

通過固定表格對如下情況進行記錄：

(1)主機（含二次熱交換系統）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調風機、新風機開停機時間

(2)空調配電系統各回路運行狀態(3)各控制閥門啟閉狀態

(4)對有變頻系統的檢測變頻器運行和異常狀態

（三）交接班記錄

(1)當班運行中所發生的異常情況的原因及處理情況(2)當班的設備操作記錄（操作設備、時間等）

(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項（包括上級的指令、運行調度情況等）(4)當班系統運行狀況的綜合評價(5)簽名

3.2.3.3、系統運行情況分析(1)能源統計分析

空調主機（條件許可時，按空調系統進行統計）的日、月、年的用電、用水情況進行統計并與往年同期（含氣溫、物業的入住率等約束條件）進行比較。(2)運行指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算(3)系統故障、事故統計分析

(4)溫、濕度統計（室內、外）對本年度的日、月、年的溫濕度進行統計，為能源統計分析、運行指標分析提供基礎依據

(5)負荷運行統計與預測分析 根據各年度的能源統計、運行指標、溫濕度統計、使用率等基礎數據提出來年的空調系統運行方式和運行曲線。(6)系統運行綜合評價 3.2.4給排水系統 3.2.4.1系統標識

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間功能標識牌。(2)水泵房內應有系統圖懸掛墻上。

(3)系統內所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。3.2.4.2系統巡檢記錄要求

給排水系統的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。

(1)運轉檢查：系統內所有的水泵運轉情況，包括有無雜聲，有無漏水現象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作

(3)閥門檢查：所有閥門的狀態情況，是否按標識牌標識所示狀態。

(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。

(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統工程師對其運行記錄及統計表格進行審核并簽定。3.2.4.3系統運行情況分析 每年年末到次年一月前，由系統工程師對本年度的系統運行情況進行分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

(1)全年用水量統計，各分表用水量統計，與以往年作比較，采用了何種節水措施，效果如何。

(2)全年出現故障的主要原因分析。

(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。(4)對全年系統運行的評價。

(5)根據全年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。

3.2.5消防系統 3.2.5.1系統標識

(1)消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內”白底紅字的標示牌。

(2)BTM氣瓶間：門外應有“BTM氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體“保護區域”的標示牌。

(3)泵接合器應標有“送水樓層范圍”的標示牌。(4)濕式報警閥應標有“送水樓層范圍”的標示牌。

(5)消防管道主管應全部為紅色油漆，并標有“工作介質流向”的指示。(6)閥門應有標注內容包括“系統、狀態、上一級閥門位置”的標示牌。(7)報警主機應標有“探測區域”的標示牌。(8)減壓閥應標有“供水范圍”標示牌。

(9)防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。

(10)消防泵應在適當位置上掛有標注內容包括“功能、技術參數、保護范圍”的標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。(11)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

(12)室內消防栓箱應在適當位置上掛有標注內容包括“消防栓”“請愛護消防設施僅供滅火時使用”的標示牌。

(13)消防主管應標有“工作介質流向”指示。3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報警主機運行記錄：

1、記錄探測器報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安的時間與保安到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

3、記錄探測器的屏蔽時間、相應的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。

4、記錄工程人員維護保養檢測的時間、人員名單，保養設備的名稱和范圍。

5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設備的名稱和結果。

6、記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態。(二)消防聯動系統設備運行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達現場后信息反饋的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和處理結果。記錄BTM氣體系統探測器報警的確切時間、相應地點，通知保安到達現場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄所有聯動設備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應的地點。

記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統運行情況分析

系統基本情況的數據采集；每月對消防系統進行測試，具體測試項目如下：(1)報警主機正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。

(2)聯動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。(3)自動報警系統主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。(4)聯動柜控制設備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。

(6)自動報警系統探測器觸發報警、設備故障誤報與探測器總數的誤報率分析。(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯動設備的測試。

每年12月到次年1月由系統工程師應根據以上數據的信息反饋，對系統的全年工作情況進行評定運行狀況。評定的內容應有：

1、根據系統主機的正常運行與故障情況的對比，評定系統的可靠性。

2、根據所測的電源電壓是否符合系統要求。

3、根據所測的絕緣電阻評定設備正常與否。

4、根據自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數來評定探測器的正常與否。

5、根據所測的水壓評定系統正常與否。

6、根據各種聯動設備手/自動的檢測結果，評定系統正常與否。3.2.6電梯及提升設備 3．2．6．1系統標識：

電梯機房主要出入門外應有 “電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設備運行記錄要求： 電梯設備以巡檢為主。

（一）運行技術參數：

記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調、照明、對講、回降控制功能。

（二）運行數據統計及其表格：

電梯月巡檢表（應參照各品牌電梯公司的相關要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養停梯記錄表

電梯保養報告表（由電梯保養公司提供）

其他提升設備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，做好一次的記錄）當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。3.2.6.2運行情況分析 每個季度及每年，要求由電梯保養公司提交對大廈電梯本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容： 1.全年電梯運行的故障率（%）

故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100% 2.分析該時段系統運行的主要技術特點 3.分析該時段出現故障的主要原因 4.對全年系統運行的評價

5.根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.7通信系統 3.2.7.1系統標識：

3.2.7.2設備運行記錄要求 3.2.7.3運行情況分析

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規定的范圍之內，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術要求作定期的充、放電。

3.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統。3.2.8.1系統標識

(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央監控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內”、“室內禁止吸煙”等白底紅字的標志牌。

(2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監控系統信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監控系統的各個監視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監控系統的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。

3.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求。

（一）運行技術參數記錄

1、自控中心電腦，每年應對自控系統所監測的供配電系統，中央空調系統的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。

2、CCTV保安監控系統，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監測部位直接使用獨立的監視器不間斷進行監視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續錄像。采用數字錄象的除外。

3、自控系統監測到的供配電及中央空調系統的有關數據交到相對應系統部門進行歸檔。

4、CCTV系統監控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。

（二）運行數據統計

1、每月空調運行時間統計

2、每月每臺空調主機負載情況變化曲線表。

3、每月自控系統及CCTV系統故障率統計表。

（三）運行記錄與備份

1、自控系統

當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統計表格進行審核，再交給系統工程師及部門領導簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監控系統

當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發現某部位有設備異常情況，應立即通知維修人員和相關人員到現場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統工程師，對當月該系統的運行記錄，各類統計表格等進行審核，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

3、運行故障報告

當自控系統或CCTV保安監控系統在運行期間出現故障時，當班運行人員，應在系統運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現場處理，無法及時解決的應及時通知系統工程師協助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發生后的第二天，將故障報告上交給系統工程師及部門負責人簽名、歸檔。

3．2.8.3運行情況分析 每年的1月份，由該系統的系統工程對上年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告，該報告必須包含如下內容：

1、全年由自控系統控制的中央空調系統的運行的時間。

2、全年自控系統及CCTV系統運行的故障率。

3、分析系統出故障的主要原因，及解決辦法。

4、分析系統運行的主要技術特點。

5、分析存在的問題及解決辦法。

6、對全年系統運行進行綜合的評價。

7、根據該系統去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統存在的缺陷，提出可預見性的預防措施，以及系統升級的建議及意見。4.3設備檔案

物業設施檔案由物業設施臺賬、物業設施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。

4.3.1設備臺帳的概念

設備臺帳是設備管理的基礎資料。臺帳全面、完整地反映了物業的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況，是設備運行管理和系統保養工作結果的最完整記錄。

4.3.2 設備臺帳應列的項目內容

4.3.2．1設備設施的原始技術參數。

包括設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。4.3.2．2運行、維修及系統保養動態記錄

包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況（故障率、運行正常率），為保證設備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執行系統維護保養計劃后，對該設備的系統保養結果的記錄。

4.3.3物業設施系統的分類

依據專業用途進行分類：供配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）、電梯系統、樓宇機電設備自動控制系統（簡稱樓宇自控系統）、通訊系統、計算機與網絡系統、音響視頻系統、土木建筑設施系統等。

4.3.3．1供配電系統：

（1）供電子系統主要包括：

變壓器、發電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。

（2）配電子系統 主要包括：

低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統

戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；

（4）戶內的燈具：

大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。

4.3.3．2空調系統：

（1）中央空調子系統主要包括：

制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機（空調機）、送風機（新風機）、抽風機、送（通）風誘導器、空調管網、冷媒的處理設備、配套電氣控制設備等。

（2）專用空調子系統主要包括：恒溫恒濕空調機、醫療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。

（3）專用空氣處理系統主要包括：正負壓系統、氧氣系統、配套電氣控制設備。（4）采暖子系統：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。4.3.3．3給排水系統：（1）給水子系統

升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；

（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。

（4）排污子系統

抽升設備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設備 衛生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備 排水管網及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統（通風設備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井 4.3.3．4消防系統：（1）報警系統：

火災報警控制器（主機）； 火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網絡通信設備 模塊。

手動火災報警按鈕 警鈴

輔助指示裝置 隔離器

消防緊急電話

電梯回降控制系統 停非消防電裝置 應急廣播設備

（2）滅火系統

Ⅰ.自動噴淋滅火系統 噴淋泵

濕式報警閥

水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監控閥

壓力繼電器 水力警鈴 延遲器

試驗及泄漏裝置 管網及閥門 壓力表

Ⅱ消火栓子系統 消防水泵 穩壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網及閥門 壓力表

Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管

檢測控制器 失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區

風機（正壓送風機、排煙風機）風道

送、排風閥、余壓閥

防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統

Ⅳ安全疏散系統 疏散指示燈 應急照明

4.3.3．5公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）：

Ⅰ傳輸系統：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

Ⅱ控制設備：電子警察、攝像機、監視器、錄像機、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它； Ⅲ對講系統；監聽系統、對講機、系統管理機、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它； Ⅴ安防軟件；報警軟件、監控軟件、其它；

Ⅵ防盜報警系統：巡更系統、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統、感應器、無線接收器、接警卡、無線發射器、玻璃破碎探測器、其它； Ⅶ門禁系統：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它； Ⅷ其它產品：安全防護產品、珠寶柜臺、金庫保險、其它。4.3.3．5電梯系統：

I.乘客電梯 II.載貨電梯

III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯

VI.服務電梯（雜物電梯）

VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道

VIII.其它提升設備（液壓升降平臺、高空作業車）IX.電氣控制系統

4.3.3．7樓宇機電設備自動控制系統（自控系統）：

I.計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）；

II.傳感器、電動（磁）閥等執行機構器件、及配套專用控制柜（箱）； III.家庭電器自動化、自動抄表系統、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統：

I.語音與傳真服務系統、II.電話信息服務系統、III.傳真信箱系統、IV.可視電話系統 V.無線對講機、VI.無線電臺、天線、VII.移動通訊設備、VIII.交換機、IX.電話機、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計費系統。

4.3.3．9計算機與網絡系統： I.綜合布線；

II.計算機網絡、小區物業管理計算機系統；

III.交換機、服務器、路油器、調制調解器、數據線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

IV.視頻系統，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統；

V.信息服務系統，包括網上購物、網上醫療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統。

4.3.3．10視聽廣播會議系統：包括會議系統 會議討論系統、會議同聲傳譯系統、會議表決系統。

I.公共廣播（背景音樂系統）；

II.周邊（調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）； III.功放（專業功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；

VI.音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）； VII.輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）；

VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發射主機、接收機、輻射機、系統主機（標準、加強型、標準數字化型、加強型數字化型）、耳機、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設施系統：

房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。4.3.4.2.物業設施臺帳的格式和內容

⑴根據不同分類，物業設施臺帳格式包括以下內容： I.設備的規格型號； II.設備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設備的技術規范； VI.安裝地點（部位）； VII.數量；

VIII.特別備注等。

(2)設備設施的檢修、系統保養、技術改造、變更等記錄

要求做到詳盡、準確，成為該設備最有價值的原始檔案，所以物業設施臺帳具體內容至少包括5個方面：

I.檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等；

II.系統保養記錄：包括設備定期切換、執行系統保養項目等； III.技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整； IV.變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等；

V.運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態、運行周期、參數變化、事故記錄、缺陷登記等。

4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新 4.3.4 故障報告

4.3.4.1故障報告的格式

故障報告表上應有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故（故障）發生時間（年月日并要精確到幾時幾分幾秒）；表格內有現場人員名單、發生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復正常時間、報告上級情況、系統工程師處理意見、領導處理意見。4.3.4.1故障報告的歸檔

故障報告表是故障發生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發給系統工程師、領導批示處理意見，批好的故障表復印件發給發生故障部門。然后檔案室資料員是根據文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。5.0系統保養

5.1系統保養的概念

按高層物業內部不同的專業設備系統的技術要求，在設定周期的時間內，對系統內設備的基本單元進行技術保養和清潔衛生，確保每一個單元設備和系統處在良好的運行狀態。5.2供配電系統保養項目 5.2.1月度維護保養項目

5.2.1.1檢查各樓層和機房應急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

5.2.1.2檢查地下層排風機和送風機運行狀況和機房照明。

5.2.1.3發電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。

5.2.2季度維護保養項目。

5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。

5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮流器、燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.3噴水池燈：檢查燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關箱清潔除塵。

5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

5.2.2.6地下層送風機：檢查電機風機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護保養項目

5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關接口有無過載過熱。

5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4年度維護保養項目。

5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關觸頭、二次接線完好、試驗開關分合閘。

5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關等接口除塵緊線、試驗開關分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關箱：除塵緊線。

5.2.4.5各層其他功能的設備配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關接口有無過載過熱、清掃電箱內灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

5.2.4.7發電機：控制電箱和開關電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。

5.2.4.8地下層送風機：檢查調校風機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設備除銹油漆。

5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。

5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。

5.2.4.11外圍噴水池燈：開關箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統保養項目 5.3.1月度維護保養項目

5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。

5.3.1.3加壓排煙風機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風閥自動開啟、主備電源投入。5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。

5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。

5.3.1.7 BTN氣體滅系統：檢查電源指示、系統運行、氣瓶壓力。

5.3.1.8消防主機、聯動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風機：人力和電動啟動風機運行狀況 5.3.2季度維護保養項目

5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設備。主泵故障自動轉換。

5.3.2.2 加壓排煙風機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風閥加潤滑油、清潔風機房和設備。

5.3.2.3 BTN氣體滅系統、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設備衛生。

5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調校限位位置。

5.3.2.5濾毒室人力風機：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設備。5.3.2.6消防中心設備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設備衛生。5.3.3 半年維護保養項目

5.3.3.1 BTN氣體滅系統模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區報警響警鐘、2區報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風機和濾毒室人力風機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.3.3.4設備層消防閘閥螺桿打黃油。

5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

5.3.3.6 各層送風排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.3.8聯動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛生。

5.3.3.11自動報警主機的自檢，檢測市電、備用電情況。

5.3.4年度維護保養項目

5.3.4.1 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

5.3.4.4加壓排煙風機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調校皮帶。

5.3.4.5 BTN氣體滅系統：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調校鏈條 加潤滑油。

5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

5.3.4.8 消防中心設備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網。5.4中控維護BAS、CCTV、綜合布線系統保養項目 5.4.1月度維護保養項目

5.4.1.1自控電腦：檢查打印機、UPS電源、網卡接口、線路、清潔除塵。

5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩壓電源、點陣模塊線路、風鳴器、清潔除塵。5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網絡轉換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護保養項目

5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調校。5.4.3 半年維護保養項目

5.4.3.1監控室設備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網絡轉換器、CCTV穩壓電源、四像分屏器、監視屏、錄像機）。5.4.3.2電梯轎箱監控箱：檢查線路、除塵。5.4.4年度維護保養

5.4.4.1電腦：備份數據。

5.4.4.2各層紅外線報警感應器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應力；清潔除塵。

5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。

5.4.4.4 各樓層新風機和風柜機電動閥：檢查電源線路、調校定位；檢修閥芯漏水。

5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關一次。

3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器；清潔除塵。

5.4.4.7送風和回水探頭；主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風、回風和回水探頭：檢查線路、接口。

5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監控室CCTV穩壓電源： 檢查內部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。

5.4.4.11紅外線報警感應器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調系統維修保養項目 5.5.1月度維護保養項目

5.5.1.1各層新風機和風柜機房：檢查機房照明、風機運行狀況、清洗塵網、清理排水溝地漏。5.5.1.2各層排風機：檢查風機運行狀況。

5.5.1.3空調機房送風和排風機：檢查運行狀況。

5.5.1.4空調機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打 掃衛生。

5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護保養項目。

5.5.2.1主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

5.5.2.2空調主機機房送風機和排風機：檢查電機風機軸承有無異響、軸承打黃油

5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

5.5.2.4 各層新風機和風柜機房：新風機(風柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風機(風柜)房。

5.5.2.5 各層公共盤管風機：檢查風口、電動閥、清洗塵網。5.5.2.6 租戶房間盤管風機：清洗塵網。

5.5.2.7 主機房、機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。

5.5.2.8主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關接口運行溫度。

5.5.2.9空調機房送風機和排風機：清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。5.5.2.10冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺、調校水位控制器、電柜清潔除塵。5.5.2.11各層新風機和風柜機房：控制箱清潔除塵。5.5.3半年維護保養項目。

5.5.3.1 空調管井：檢查管井管道、打掃衛生。

5.5.3.2 各層排風機：檢查風道、風機軸承運行有無異響、調校風口百 葉。5.5.4年度維護保養項目

5.5.4.1空調系統：更換冷凍水和冷卻水。5.5.4.2主機房和機房：閘閥螺桿打黃油。5.5.4.3主機房和機房：修補設備保溫層。

5.5.4.4主機房、機房和冷卻塔：控制箱、水泵電機和冷卻塔電機接口緊線。5.5.4.5主機房電房：控制箱接線口緊線。

5.5.4.6空調機房送風機和排風機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢查調校皮帶。

5.5.4.7各層新風機和風柜機房：設備除銹油漆。5.5.4.8各層新風機和風柜機房：修補設備保溫層。

5.5.4.9空調分體機：壓縮機、開關箱除塵緊線、清潔翅片、打掃室外室內機、檢測運行狀況。

5.5.4.10各層新風機和風柜機房：電柜電機緊線、檢查控制線路、檢查調校皮帶。

5.5.4.11各層公共盤管風機：清潔除塵、開關緊線、檢查電機、軸承。5.5.4.12各層排風機：控制箱接線口緊線、檢測運行電流。5.5.4.13主機房：清洗Ｙ隔濾網。

5.5.4.14冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機油。5.5.4.15機房：設備除銹油漆。

5.5.4.16膨脹水箱：設備除銹油漆。5.5.4.17冷卻塔：設備除銹油漆。

5.5.4.18的主機房、電房、送風機和排風機：設備除銹和地面油漆 5.5.4.19各層新風機和風柜機房：清洗翅片。5.6給排水系統保養項目 5.6.1月度維護保養項目

5.6.1.1衛生間和茶水間的公共設施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。

5.6.1.2給排水泵：檢查手動/自動運行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。

5.6.1.3記錄減壓閥壓力：上端壓力、下端壓力、調校偏差的下端壓力。5.6.1.4調整水龍頭、手動沖洗閥的出水量。5.6.2季度維護保養項目

5.6.2.1給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動轉換、檢查泵房和設備是否完好。

5.6.2.2減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設備是否完好。5.6.3半年維護保養項目

5.6.3.1給排水泵：檢查水泵軸承運行有無異響、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報警顯示。

5.6.3.2設備層：給排水閘閥螺桿打黃油。5.6.3.3糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。5.6.3.4設備層：給排水閘閥螺桿打黃油。5.6.3.5設備層：給排水閘閥螺桿加潤滑油。5.6.4年度維護保養項目

5.6.4.1給排水泵：控制箱接線口緊線、電機緊線、檢測運行電流。5.6.4.2減壓閥：清洗減壓閥Y隔濾網。5.6.4.3給排水泵：水泵軸承打黃油。5.6.4.4水泵、減壓閥和管道除銹油漆

5.6.4.5給排水設備：水泵、管道、閥門除銹刷油漆 5.7土、木工維護保養項目 5.7.1月度維護保養項目

5.7.1.1各層走火梯和前室防火門：閉門器、門鎖、標志牌、門把、門鉸等。5.7.1.2各層衛生間和廁所門：球鎖、標志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。5.7.2季度維護保養項目

5.7.2.1 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。5.7.2.2 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。

5.7.2.3 各樓層電房新風機和風柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。5.7.2.4 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。5.7.2.5 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。

5.7.2.6 各樓層電房新風機和風柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。5.7.3半年維護保養項目

5.7.3.1修補天面、設備層墻壁和地面。5.7.3.2修補各層衛生間地面和瓷片。5.7.3.3修補各層樓梯間地面和墻壁。

5.7.3.4修補各層樓層梯墻壁、地面和步級。5.7.3.5修補地下室各層墻壁和地面。5.7.3.6修補各層走火樓梯扶手油漆。5.7.4年度維護保養項目

外墻活動窗：檢查窗鎖、導軌、連桿、密封膠、緊固定位螺絲、清潔窗框灰塵、加潤滑劑。6.0外判項目

6．1外判項目的定義 根據國家有關政策、法規的要求對一些必須由具有專業資質單位進行保養的特種設備。

第二篇：高檔寫字樓物業設備管理標準標準篇

*******中心大廈物業設備管理標準

標準篇

序

物業管理是物質文明社會的產物，是人類現代社會發展的客觀需要。物業管理最本質的意義，是通過物業管理的全過程，達到物業本身的保值增值，讓人類的建設成果的使用價值得以最充分地體現。

物業管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系到建筑物的壽命，也由此關系到業主的資產能否保值增值。同時我們還應該注意到，對同一棟物業來說，必然是幾代人的管理，物業設備管理具有的長期的連續性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業設備管理的各項基礎工作做好。在物業管理的全部內容中，設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。

當今，高層建筑的設備系統基本上集中了世界上各個領域中先進的科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統都具有其非常鮮明的專業特點，有著它內在的、獨特的運行規律。設備管理工作就是要遵循這些客觀規律來進行規范的管理，才能達到物業管理的目的。

我們在這里奉獻給廣大物業管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業管理的普及讀物，它是我們在物業管理的設備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業有很強的指導作用，還對物業管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業的整體水平，盡一些微薄的力量。目

錄

1．0前 言………………………………………………………（2）2.0術語

3.0物業設備管理體系撲拓……………………………………（7）4．0物業設備運行管理 …………………………………………（8）4．1設備運行的環境要求的概…………………………………（8）4.1.1設備運行的環境的標準含義 ……………………………（8）4.1.2供配電系統設備房環境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低壓配電房 …………………………………………（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）…（8）4.1.2.3備用發電機組機房 ……………………………………（9）4.1.3中央空調系統設備間 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空調系統主機房 …………………………………（9）4.1.3.2新風機房及風柜房

………………………………（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 ………………………（10）4.1.3.4 排風機房 ……………………………………………（10）

4.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風………………………（10）4.1.4給排水系統設備間………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房

………………………………………（11）4．1.4.2減壓閥房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4樓層管井房

………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房

…………………………………………（12）4.1.5消防系統設備間

……………………………………（12）4.1.5.1消防中心

…………………………………………（12）4.1.5.2氣體滅火設備間 ……………………………………（13）4.1.5.3樓層設備間

………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等設備 …………………………………（14）4.1.6電梯設備間

…………………………………………（15）4.1.6.1電梯機房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轎廂 …………………………………………………（15）4.1.7通信設備機房

………………………………………（16）4.1.7.1通信總機房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房

………………………………………（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間 …(18）4.1.8.1控制中心機房

……………………………………（18）4.1.8.2樓層設備房

………………………………………（18）

4.2設備運行管理

…………………………………………（19）4.2.1運行管理的概念

……………………………………（19）4.2.2.1系統標識：……………………………………………（19）4.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

……………………………………（20）4.2.2.3設備完好標準

…………………………………………………（21）2.4運行情況分析

…………………………………………………（21）4.2.3中央空調系統

………………………………………………（22）4.2.3.1 系統標識 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、運行技術參數 ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、運行狀態記錄 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班記錄……………………………………………………（23）4.2.3.3、系統運行情況分析 ……………………………………………（23）4.2.4給排水系統

……………………………………………………（24）4.2.4.1系統標識

………………………………………………………（24）4.2.4.2系統巡檢記錄要求

……………………………………………（24）4.2.4.3系統運行情況分析

……………………………………………（25）4.2.5消防系統

………………………………………………………（25）4.2.5.1系統標識

………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心記錄要求

……………………………………………（26）4.2.5.3系統運行情況分析

……………………………………………（27）4.2.6電梯及提升設備

……………………………………………（28）

4.2.6.1系統標識：

……………………………………………………（28）

4.2.6.2運行情況分析

…………………………………………………（29）4.2.7通信系統

………………………………………………………（30）4.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統

………………………（30）4.2.8.1系統標識

………………………………………………………（30）4.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求…………（30）4.2.8.3運行情況分析

…………………………………………………（32）4.3設備臺帳

…………………………………………………………（32）4.3.1設備臺帳的概念

………………………………………………（32）4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 ………………………………………（33）4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定

…………………………（33）

4.3.4 故障報告

………………………………………………………（33）

4.3.4.1故障報告的格式

………………………………………………（33）4.3.4.1故障報告的歸檔

………………………………………………（33）5.0系統保養 ……………………………………………………………（34）5．1系統保養的概念

………………………………………………（34）5.2供配電系統保養項目

……………………………………………（34）5.2.1月度維護保養項目

……………………………………………（34）5.2.2季度維護保養項目

……………………………………………（34）

5.2.3半年維護保養項目

……………………………………………（35）5.2.4維護保養項目

……………………………………………（35）5.3消防系統保養項目

………………………………………………（36）5.3.1月度維護保養項目

……………………………………………（36）5.3.2季度維護保養項目

……………………………………………（37）5.3.3半年維護保養項目

……………………………………………（37）5.3.4維護保養項目

……………………………………………（38）5.4中控維護保養項目

………………………………………（39）5.4.1月度維護保養項目

…………………………………………（39）5.4.2季度維護保養項目………………………………………………（39）5.4.3半年維護保養項目………………………………………………（39）5.4.4維護保養……………………………………………………（40）5.5空調系統維修保養項目……………………………………………（40）5.5.1月度維護保養項目………………………………………………（40）5.5.2季度維護保養項目………………………………………………（41）5.5.3半年維護保養項目………………………………………………（42）5.5.4維護保養項目………………………………………………（42）5.6給排水系統保養項目………………………………………………（43）5.6.1月度維護保養項目………………………………………………（43）5.6.2季度維護保養項目………………………………………………（43）5.6.3半年維護保養項目………………………………………………（43）5.6.4維護保養項目………………………………………………（44）

5.7土、木工維護保養項目………………………………………………（44）5.7.1月度維護保養項目………………………………………………（44）5.7.2季度維護保養項目………………………………………………（44）5.7.3半年維護保養項目………………………………………………（45）5.7.4維護保養項目………………………………………………（45）6.0外判項目 6.1外判項目的定義 6.2外判項目的考核 6.2.1 故障的認定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2電梯故障率的計算公式 1．0術語：

1．1.技術責任：在專業分工確定后，從技術角度來區分責任人對該系統的安全、正常運行所應該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責任人對自己所負責的專業系統的情況必須是比較熟悉的，對系統內各節點的設備的技術狀態必須是了解的，因而對自己所負責的設備系統的安全運行的發展趨勢應該有自己的技術判斷。

⑵對涉及本系統內的技術改造的方案必須負責地提出自己的技術意見。⑶對所管系統內的技術工人的技術操作負有技術交底的責任。⑷對系統設備的故障、事故提出技術分析的專業意見。

1.2 系統保養：系統是指按照一定的關系組成的整體。本文內所指的系統是特指物業設備系統如“中央空調系統”、“供配電系統”、“消防系統”

等。按上述系統的全部組成，從始端到末端，按一定的設定周期及不同專業的技術要求，對系統全部構成節點為對象的保養工作。系統保養不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設備壽命、確保設備正常運行為目的的操作類型。

1．3.運行管理：運行是指設備周而復此地運轉。根據物業設備不同專業系統的技術要求和使用要求，通過對設備設施有關動態參數的記錄、觀察、分析、調整來實施對系統設備的具體操作行為的管理。為排除設備故障而進行的維修工作、檢修工作也應該納入運行管理的內容之中。

1．4.保養的工藝要求：在實施物業設備系統保養的過程中，對每一個保養環節的具體操作要求。

1．5.維修：維修是在運行管理范疇內的一件工作。是指在運行中的設備出現了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設備故障排除，恢復系統運行。

1．6．檢修：是特指一些設備設施在一定的運行周期內，有計劃地按該設備的技術要求進行解體調整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設備不一定是故障狀態。

1．7．監測：通過人工或儀表等技術手段，對在運行的設備的各類技術參數進行記錄、分析、比較的過程。達到對設備運行動態的情況的了解的目的。

1．8．檢測：通過應用技術的手段和對應的儀表，對設備固有的技術參數進行測量，以達到對被檢設備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。1．9．預測：通過對設備系統的大量數據的占有和分析，推斷未來的時間

段內設備可能出現的技術狀態和安全運行的可靠程度的工作過程和結果。1．10．技術協調：當出現有多專業系統交叉的問題時，組織有關專業工程師進行技術討論，解決相關問題的過程。2.0物業設備的運行管理 2.1設備運行的環境標準要求 2.1.1設備運行的環境要求的概念

高層建筑的各系統的主要設備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環境，從物業設備長壽運行的基本要求出發，為保證各類不同專業設備的運行需要而提出對設備放置的環境的具體要求。2.1.2供配電系統設備房環境要求

2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現象。墻身只允許掛“系統圖”及“規章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

地板：可根據實際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。

2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發電機組機房

地面應做好防塵處理，發電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的警戒線，發電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現象。對于水冷發電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。發電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。

發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確?；芈?，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。2.1.3中央空調系統設備間

2.1.3.1中央空調系統主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態下的規定狀態等內容。

主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。

屬于冷凍水系統的設備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。

2.1.3.2新風機房及空氣處理機（風柜）房

設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統主機房。2.1.3.4 排風機房

機身應噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機件）。

風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌（內含包括：技術數據、功能、狀態等內容），設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。

2.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機

露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。

在適當的位置上應懸掛標示牌（包括：技術數據、功能、狀態等內容）。設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進（出）風口應有安全警示標志。2.1.4給排水系統設備間

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應做吸音設施）。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態。水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。

2.1.4.2減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應放置障礙物。

水表房內所有閥門無漏水現象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應噴

有水流流向的箭頭。

水表面板無積塵土，表內數字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應設置不低于10CM的防水門坎。

地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。

集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物?？刂齐娤湔麧崯o塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應掛狀態標識牌。2.1.5消防系統設備間 2.1.5.1消防中心

門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。

墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現象，墻身只允許懸掛“規章制度”“操作規程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。

高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應保持暢通。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。

各分類末端設備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。

照明：電源應接入確?；芈?，應急燈齊備完好，室內照明應保持足夠光照度。

2.1.5.2氣體滅火設備間 氣瓶間嚴禁堆放雜物。

門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規程”。地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網。

氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網上不得掛其他不相關物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明無故障。附屬設備：報警主機、聯動屏、緊急廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內無積塵，箱體完好，無生銹。箱內走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術參數的標示牌。

閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態、技術參數、上級閥門位置”等內容的標示牌。管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。

控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設備

水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。

水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有阻擋物和障礙物。

2.1.6電梯設備間 2.1.6.1電梯機房

電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。

機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40℃。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。

盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。

電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人的解救的步驟。

當同一機房內設置有數臺曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。2.1.6.2轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。

轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。

廳門和轎門地坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設備機房 2.1.7.1通信總機房

（1）通信交換機機房

機房內應該設有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關閉不經常使用，另一扇門上方應有明顯的標識；“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內”，交換機房內應懸掛“室內禁止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規定”。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。

地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應整潔有序。

應安裝專用空調，確保室內全天候在一定的溫度及濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

室內的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網。機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。機房內的照明要求接入確?；芈分畠?，并保持良好狀態。機房內不應堆放無關的雜物。但應按要求配備滅火器。（2）通信機房內的電源室 門外應標示“通信機房電源室”

室內要保持干燥，并在規定的溫濕度范圍之內。墻身及地面、天花無滲漏水現象。

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機房內的話務員室

門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內”，門應使用向外

開的放火門。

室內應安裝專用空調確保室內保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態。

地面、墻身、天花、應無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網。墻身應掛上“話務員職責”等規章制度。室內應按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房

門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。

地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。

通信電纜應固定在管井內的支架上，每一樓層的管井房內如有配線架。在該配線架應標明每對線的編號。

井房內應有足夠的照明并應配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間

CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機房

門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內” 等標示牌，室內應有“室內禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，定期使用專用油漆刷新。

使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲

水、潮濕等現象，地板下敷設的管線應分別用標牌標識標明，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

室內應使用專用的空調，確保室內全天候保持在一定的溫濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關系統的系統圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵?，F場應有有關電池電量的測量記錄。

自控系統用的電腦、打印機，應保持良好的狀態，機內外整潔干凈，無浮塵。

CCTV的主機設備，保持良好的狀態，設備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。

室內及所有機柜內禁止放置無關的雜物。室內按規定配備消防滅火器。3.2設備運行管理 3.2.1運行管理的概念

為負責設備系統正常運行而設置具體操作要求,并規范在設備系統運行過程中對數據采集、歸類、分析、運行方案設定、調整等具體操作內容。以這些規定和要求來指導管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統 3.2.2.1系統標識：

（1）高低壓配電室主要出入門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內”等白底紅字的標志牌。

（2）高壓進線如敷設在配電室內或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或導線上掛上“高壓危險”的標識牌。

（3）在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當的位置上標上進線回路的名稱。例：“龍潭F9”“天河F4”等，并與系統圖上的標注一致。（4）對已經送電的高壓開關及已退出運行的高壓開關，要掛上統一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。

（5）高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應標明該柜的功能和用途，例如：“聯絡柜”“計量柜”“饋電柜”等。

（6）在低壓配電柜的所有送電開關的面板上應該用統一的字樣表示該路開關的回路名稱。

（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經標注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當位置，扎上同一標示。（8）樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。

（9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內的接地點應有明確統一的“接地點#號”的標識。

（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持清潔，電池水保持在規定的范圍內（干式免維護電池應定期檢查）。發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確?；芈?，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

(1)運行技術參數：

高壓側（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術數據：充電電壓、電流、直流電壓。

低壓側受電端總開關、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運行數據統計 電能耗用統計表（附表）月總負荷變化情況曲線表（附表）××回路月負荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運行情況統計表（附表）(3)交接班記錄與檢查

當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。3.2.2.3設備完好標準

(1)設備外觀干凈完整，各類標示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。

(2)各級開關工作正常，高低壓開關柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。

(3)配電間內照明燈具齊全，防小動物的措施完好。

(4)配電間內的滅火設備處在有效期內，火災報警設備有效。

(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設備房內照明燈具完整，通風設備完好。3.2.2.4運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統工程師對本的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運行時數（H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設備的故障率（%）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備）

(2)分析系統運行的主要技術特點(3)分析出現故障的主要原因(4)對全年系統運行的評價

(5)根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.3中央空調系統 3.2.3.1 系統標識

(1)在空調設備地應有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”、“新風機房”、“空調機房”、“空調系統配電房（柜）”等功能標示牌(2)機房設備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區域邊緣應有黃色的安全警戒線。對于旋轉部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

(3)冷凍（卻）水管路系統必須在明顯、關鍵位置設置有水流方向和供水區域的標志（注）

(4)冷凍（卻）水管路系統管路控制閥必須懸掛包括系統唯一編號和功能的標識牌（隸屬系統、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態標識牌(5)空調配電柜在相關回路懸掛其運行狀態和警示牌 3.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求

（一）、運行技術參數

(1)制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設備的運行電流（A）、電壓（V）、功率因數COSφ，冷卻（凍）進出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機電能消耗數量（KWH）

(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）

(5)空調風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混合溫度（在自動化條件許可的情況時）

(6)變頻系統的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度（對具有變頻系統部分）

（二）運行狀態記錄

通過固定表格對如下情況進行記錄：

(1)主機（含二次熱交換系統）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調風機、新風機開停機時間

(2)空調配電系統各回路運行狀態(3)各控制閥門啟閉狀態

(4)對有變頻系統的檢測變頻器運行和異常狀態

（三）交接班記錄

(1)當班運行中所發生的異常情況的原因及處理情況(2)當班的設備操作記錄（操作設備、時間等）

(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項（包括上級的指令、運行調度情況等）

(4)當班系統運行狀況的綜合評價(5)簽名

3.2.3.3、系統運行情況分析(1)能源統計分析

空調主機（條件許可時，按空調系統進行統計）的日、月、年的用電、用水情況進行統計并與往年同期（含氣溫、物業的入住率等約束條件）進行比較。

(2)運行指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算(3)系統故障、事故統計分析

(4)溫、濕度統計（室內、外）對本的日、月、年的溫濕度進行統計，為能源統計分析、運行指標分析提供基礎依據

(5)負荷運行統計與預測分析 根據各的能源統計、運行指標、溫濕度統計、使用率等基礎數據提出來年的空調系統運行方式和運行曲線。(6)系統運行綜合評價 3.2.4給排水系統 3.2.4.1系統標識

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間功能標識牌。

(2)水泵房內應有系統圖懸掛墻上。

(3)系統內所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。3.2.4.2系統巡檢記錄要求

給排水系統的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。

(1)運轉檢查：系統內所有的水泵運轉情況，包括有無雜聲，有無漏水現象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作

(3)閥門檢查：所有閥門的狀態情況，是否按標識牌標識所示狀態。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。

(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統工程師對其運行記錄及統計表格進行審核并簽定。3.2.4.3系統運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統工程師對本的系統運行情況進行分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年用水量統計，各分表用水量統計，與以往年作比較，采用了何種節水措施，效果如何。

(2)全年出現故障的主要原因分析。

(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。

(4)對全年系統運行的評價。

(5)根據全年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.5消防系統 3.2.5.1系統標識

(1)消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內”白底紅字的標示牌。

(2)BTM氣瓶間：門外應有“BTM氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體“保護區域”的標示牌。

(3)泵接合器應標有“送水樓層范圍”的標示牌。(4)濕式報警閥應標有“送水樓層范圍”的標示牌。

(5)消防管道主管應全部為紅色油漆，并標有“工作介質流向”的指示。(6)閥門應有標注內容包括“系統、狀態、上一級閥門位置”的標示牌。(7)報警主機應標有“探測區域”的標示牌。(8)減壓閥應標有“供水范圍”標示牌。

(9)防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。

(10)消防泵應在適當位置上掛有標注內容包括“功能、技術參數、保護范圍”的標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

(11)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

(12)室內消防栓箱應在適當位置上掛有標注內容包括“消防栓”“請愛護消防設施僅供滅火時使用”的標示牌。(13)消防主管應標有“工作介質流向”指示。

3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報警主機運行記錄：

1、記錄探測器報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安的時間與保安到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

3、記錄探測器的屏蔽時間、相應的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。

4、記錄工程人員維護保養檢測的時間、人員名單，保養設備的名稱和范圍。

5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設備的名稱和結果。

6、記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態。(二)消防聯動系統設備運行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達現場后信息反饋的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和處理結果。

記錄BTM氣體系統探測器報警的確切時間、相應地點，通知保安到達現場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄所有聯動設備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應的地點。

記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統運行情況分析

系統基本情況的數據采集；每月對消防系統進行測試，具體測試項

目如下：

(1)報警主機正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。

(2)聯動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。(3)自動報警系統主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。

(4)聯動柜控制設備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。

(6)自動報警系統探測器觸發報警、設備故障誤報與探測器總數的誤報率分析。

(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯動設備的測試。

每年12月到次年1月由系統工程師應根據以上數據的信息反饋，對系統的全年工作情況進行評定運行狀況。評定的內容應有：

1、根據系統主機的正常運行與故障情況的對比，評定系統的可靠性。

2、根據所測的電源電壓是否符合系統要求。

3、根據所測的絕緣電阻評定設備正常與否。

4、根據自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數來評定探測器的正常與否。

5、根據所測的水壓評定系統正常與否。

6、根據各種聯動設備手/自動的檢測結果，評定系統正常與否。

3.2.6電梯及提升設備 3．2．6．1系統標識：

電梯機房主要出入門外應有 “電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。

首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設備運行記錄要求： 電梯設備以巡檢為主。

（一）運行技術參數：

記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調、照明、對講、回降控制功能。

（二）運行數據統計及其表格：

電梯月巡檢表（應參照各品牌電梯公司的相關要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養停梯記錄表

電梯保養報告表（由電梯保養公司提供）

其他提升設備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，做好一次的記錄）

當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。

3.2.6.2運行情況分析

每個季度及每年，要求由電梯保養公司提交對大廈電梯本的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

1.全年電梯運行的故障率（%）

故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100% 2.分析該時段系統運行的主要技術特點 3.分析該時段出現故障的主要原因 4.對全年系統運行的評價

5.根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.7通信系統 3.2.7.1系統標識： 3.2.7.2設備運行記錄要求 3.2.7.3運行情況分析

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規定的范圍之內，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術要求作定期的充、放電。

3.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統。3.2.8.1系統標識

(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央監控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內”、“室內禁止吸煙”等白底

紅字的標志牌。

(2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監控系統信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監控系統的各個監視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監控系統的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。

3.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求。

（一）運行技術參數記錄

1、自控中心電腦，每年應對自控系統所監測的供配電系統，中央空調系統的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。

2、CCTV保安監控系統，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監測部位直接使用獨立的監視器不間斷進行監視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續錄像。采用數字錄象的除外。

3、自控系統監測到的供配電及中央空調系統的有關數據交到相對應系統部門進行歸檔。

4、CCTV系統監控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。

（二）運行數據統計

1、每月空調運行時間統計

2、每月每臺空調主機負載情況變化曲線表。

3、每月自控系統及CCTV系統故障率統計表。

（三）運行記錄與備份

1、自控系統

當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統計表格進行審核，再交給系統工程師及部門領導簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監控系統

當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發現某部位有設備異常情況，應立即通知維修人員和相關人員到現場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統工程師，對當月該系統的運行記錄，各類統計表格等進行審核，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

3、運行故障報告

當自控系統或CCTV保安監控系統在運行期間出現故障時，當班運行人員，應在系統運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現場處理，無法及時解決的應及時通知系統工程師協助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發生后的第二天，將故障報告上交給系統工程師及部門負責人簽名、歸檔。3．2.8.3運行情況分析

每年的1月份，由該系統的系統工程對上的系統運行情況進行技術分

析，提交系統運行分析報告，該報告必須包含如下內容：

1、全年由自控系統控制的中央空調系統的運行的時間。

2、全年自控系統及CCTV系統運行的故障率。

3、分析系統出故障的主要原因，及解決辦法。

4、分析系統運行的主要技術特點。

5、分析存在的問題及解決辦法。

6、對全年系統運行進行綜合的評價。

7、根據該系統去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統存在的缺陷，提出可預見性的預防措施，以及系統升級的建議及意見。4.3設備檔案

物業設施檔案由物業設施臺賬、物業設施綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。4.3.1設備臺帳的概念

設備臺帳是設備管理的基礎資料。臺帳全面、完整地反映了物業的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況，是設備運行管理和系統保養工作結果的最完整記錄。

4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 4.3.2．1設備設施的原始技術參數。

包括設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

4.3.2．2運行、維修及系統保養動態記錄

包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況（故障率、運行正常率），為保證設備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執行系統維護保養計劃后，對該設備的系統保養結果的記錄。4.3.3物業設施系統的分類

依據專業用途進行分類：供配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）、電梯系統、樓宇機電設備自動控制系統（簡稱樓宇自控系統）、通訊系統、計算機與網絡系統、音響視頻系統、土木建筑設施系統等。4.3.3．1供配電系統：（1）供電子系統主要包括：

變壓器、發電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。（2）配電子系統 主要包括：

低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統

戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；（4）戶內的燈具：

大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。

4.3.3．2空調系統：

（1）中央空調子系統主要包括：

制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機（空調機）、送風機（新風機）、抽風機、送（通）風誘導器、空調管網、冷媒的處理設備、配套電氣控制設備等。

（2）專用空調子系統主要包括：恒溫恒濕空調機、醫療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。

（3）專用空氣處理系統主要包括：正負壓系統、氧氣系統、配套電氣控制設備。

（4）采暖子系統：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。4.3.3．3給排水系統：（1）給水子系統

升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。（4）排污子系統

抽升設備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設備 衛生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備 排水管網及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統（通風設備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系統：（1）報警系統：

火災報警控制器（主機）；

火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網絡通信設備 模塊。

手動火災報警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統 停非消防電裝置 應急廣播設備（2）滅火系統 Ⅰ.自動噴淋滅火系統 噴淋泵 濕式報警閥

水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監控閥

壓力繼電器 水力警鈴 延遲器 試驗及泄漏裝置 管網及閥門 壓力表 Ⅱ消火栓子系統 消防水泵 穩壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網及閥門 壓力表 Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器

失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區

風機（正壓送風機、排煙風機）風道

送、排風閥、余壓閥

防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統 Ⅳ安全疏散系統 疏散指示燈 應急照明

4.3.3．5公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）： Ⅰ傳輸系統：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

Ⅱ控制設備：電子警察、攝像機、監視器、錄像機、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它；

Ⅲ對講系統；監聽系統、對講機、系統管理機、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它；

Ⅴ安防軟件；報警軟件、監控軟件、其它；

Ⅵ防盜報警系統：巡更系統、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統、感應器、無線接收器、接警卡、無線發射器、玻璃破碎探測器、其它；

Ⅶ門禁系統：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；

Ⅷ其它產品：安全防護產品、珠寶柜臺、金庫保險、其它。

4.3.3．5電梯系統：

I.乘客電梯 II.載貨電梯 III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯

VI.服務電梯（雜物電梯）

VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道

VIII.其它提升設備（液壓升降平臺、高空作業車）IX.電氣控制系統

4.3.3．7樓宇機電設備自動控制系統（自控系統）：

I.計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）；

II.傳感器、電動（磁）閥等執行機構器件、及配套專用控制柜（箱）；

III.家庭電器自動化、自動抄表系統、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統： I.語音與傳真服務系統、II.電話信息服務系統、III.傳真信箱系統、IV.可視電話系統 V.無線對講機、VI.無線電臺、天線、VII.移動通訊設備、VIII.交換機、IX.電話機、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計費系統。

4.3.3．9計算機與網絡系統： I.綜合布線；

II.計算機網絡、小區物業管理計算機系統；

III.交換機、服務器、路油器、調制調解器、數據線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

IV.視頻系統，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統；

V.信息服務系統，包括網上購物、網上醫療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統。

4.3.3．10視聽廣播會議系統：包括會議系統

會議討論系統、會議同聲傳譯系統、會議表決系統。I.公共廣播（背景音樂系統）；

II.周邊（調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；

III.功放（專業功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；

VI.音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）；

VII.輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）；

VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發射主機、接收機、輻射機、系統主機（標準、加強型、標準數字化型、加強型數字化型）、耳機、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設施系統：

房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。4.3.4.2.物業設施臺帳的格式和內容

⑴根據不同分類，物業設施臺帳格式包括以下內容： I.設備的規格型號；

II.設備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設備的技術規范； VI.安裝地點（部位）； VII.數量； VIII.特別備注等。

(2)設備設施的檢修、系統保養、技術改造、變更等記錄

要求做到詳盡、準確，成為該設備最有價值的原始檔案，所以物業設施臺帳具體內容至少包括5個方面：

I.檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等；

II.系統保養記錄：包括設備定期切換、執行系統保養項目等； III.技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整； IV.變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等； V.運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態、運行周期、參數變化、事故記錄、缺陷登記等。

4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新

4.3.4 故障報告 4.3.4.1故障報告的格式

故障報告表上應有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故（故障）發生時間（年月日并要精確到幾時幾分幾秒）；表格內有現場人員名單、發生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復正常時間、報告上級情況、系統工程師處理意見、領導處理意見。4.3.4.1故障報告的歸檔

故障報告表是故障發生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發給系統工程師、領導批示處理意見，批好的故障表復印件發給發生故障部門。然后檔案室資料員是根據文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。5.0系統保養 5.1系統保養的概念

按高層物業內部不同的專業設備系統的技術要求，在設定周期的時間內，對系統內設備的基本單元進行技術保養和清潔衛生，確保每一個單元設備和系統處在良好的運行狀態。5.2供配電系統保養項目 5.2.1月度維護保養項目

5.2.1.1檢查各樓層和機房應急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

5.2.1.2檢查地下層排風機和送風機運行狀況和機房照明。

5.2.1.3發電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。5.2.2季度維護保養項目。

5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。

5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮流器、燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.3噴水池燈：檢查燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關箱清潔除塵。5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

5.2.2.6地下層送風機：檢查電機風機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護保養項目

5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關接口有無過載過熱。

5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4維護保養項目。

5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關觸頭、二次接線完好、試驗開關分合閘。

5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關等接口除塵緊線、試驗開關分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關箱：除塵緊線。

5.2.4.5各層其他功能的設備配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關接口有無過載過熱、清掃電箱內灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

5.2.4.7發電機：控制電箱和開關電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。

5.2.4.8地下層送風機：檢查調校風機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設備除銹油漆。

5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.11外圍噴水池燈：開關箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統保養項目 5.3.1月度維護保養項目

5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。

5.3.1.3加壓排煙風機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風閥自動開啟、主備電源投入。

5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。

5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。

5.3.1.7 BTN氣體滅系統：檢查電源指示、系統運行、氣瓶壓力。5.3.1.8消防主機、聯動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風機：人力和電動啟動風機運行狀況 5.3.2季度維護保養項目

5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設備。主泵故障自動轉換。

5.3.2.2 加壓排煙風機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風閥加潤滑油、清潔風機房和設備。

5.3.2.3 BTN氣體滅系統、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設備衛生。5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調校限位位置。

5.3.2.5濾毒室人力風機：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設備。5.3.2.6消防中心設備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設備衛生。5.3.3 半年維護保養項目

5.3.3.1 BTN氣體滅系統模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區報警響警鐘、2區報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。

5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風機和濾毒室人力風機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.3.3.4設備層消防閘閥螺桿打黃油。

5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

5.3.3.6 各層送風排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.3.8聯動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛生。5.3.3.11自動報警主機的自檢，檢測市電、備用電情況。5.3.4維護保養項目

5.3.4.1 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

5.3.4.4加壓排煙風機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調校皮帶。

5.3.4.5 BTN氣體滅系統：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。

5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調校鏈條 加潤滑油。

5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

5.3.4.8 消防中心設備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網。5.4中控維護BAS、CCTV、綜合布線系統保養項目 5.4.1月度維護保養項目

5.4.1.1自控電腦：檢查打印機、UPS電源、網卡接口、線路、清潔除塵。5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩壓電源、點陣模塊線路、風鳴器、清潔除塵。

5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網絡轉換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護保養項目

5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調校。5.4.3 半年維護保養項目

5.4.3.1監控室設備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網絡轉換器、CCTV穩壓電源、四像分屏器、監視屏、錄像機）。5.4.3.2電梯轎箱監控箱：檢查線路、除塵。5.4.4維護保養 5.4.4.1電腦：備份數據。

5.4.4.2各層紅外線報警感應器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應力；清潔除塵。

5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。

5.4.4.4 各樓層新風機和風柜機電動閥：檢查電源線路、調校定位；檢修閥芯漏水。

5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關一次。

3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器；清潔除塵。

5.4.4.7送風和回水探頭；主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風、回風和回水探頭：檢查線路、接口。

5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監控室CCTV穩壓電源： 檢查內部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。

5.4.4.11紅外線報警感應器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調系統維修保養項目 5.5.1月度維護保養項目

5.5.1.1各層新風機和風柜機房：檢查機房照明、風機運行狀況、清洗塵網、清理排水溝地漏。

5.5.1.2各層排風機：檢查風機運行狀況。5.5.1.3空調機房送風和排風機：檢查運行狀況。

5.5.1.4空調機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打

掃衛生。

5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護保養項目。

5.5.2.1主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.5.2.2空調主機機房送風機和排風機：檢查電機風機軸承有無異響、軸承打黃油

5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

5.5.2.4 各層新風機和風柜機房：新風機(風柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風機(風柜)房。

5.5.2.5 各層公共盤管風機：檢查風口、電動閥、清洗塵網。5.5.2.6 租戶房間盤管風機：清洗塵網。

5.5.2.7 主機房、機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。

5.5.2.8主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關接口運行溫度。

第三篇：設備管理標準

設備管理標準

1、目的對生產設備全生命周期全過程進行風險管理。

2、適用范圍

本標準適用于設備的采購、維護、保養、檢查及相關啊管理要求。本標準適用于中電投山西新能源有限公司及所屬部門。

3、規范性引用/應用文件

3.1 引用文件

《中華人民共和國安全生產法》（主席令九屆第70號）

《建設工程安全生產管理條例》（國務院令第393號）

《中華人民共和國政府采購法》(主席令九屆第68號)

《常用化學危險品貯存通則》(國家技術監督局GB15603-1995)全文

3.2 應用文件

無

4、定義與術語

設備管理：是以設備為研究對象，追求設備綜合效率，應用一系列理論、方法，通過一系列技術、經濟、組織措施，對設備進行全過程管理。

5、職責

5.1安全部

5.1.1 負責組織監督、檢查升壓站設備運行狀況分析工作；

5.1.2 負責組織召開設備運行狀況分析會。

5.2 綜合部

5.2.1 對所管轄設備收集設備運行參數，進行設備運行狀況分析；

5.2.2 對發現設備存在的隱患進行記錄、上報負責。

5.3 財務部

財務部對風電場運行設備采購、維護及保養的費用負責，并將設備管理費用

納入計劃中。

5.4 其他各部門之間相互配合，共同完成設備的管理工作。

6、管理內容和方法

6.1設備的運行管理

6.1.1 做好設備的運行、巡視、檢查、操作及有關的維護工作，并按照設備缺陷管理制度，加強缺陷管理，及時發現缺陷并檢查、督促消除缺陷。

6.1.2 保證設備外表清潔、標志清晰、明顯，保持設備周圍的整潔，搞好文明生產。

6.1.3 做好事故及異常運行情況的分析和設備運行狀況的分析。

6.1.4 把好設備檢修質量驗收關，按照設計標準或合同要求驗收檢修的設備，做好相關設備通道的防火封堵工作。

6.1.5 按照有關規定，做好運行設備的技術資料管理工作，保證設備有關資料的完整，并及時報送相關報表。

6.2 設備的檢修管理

6.2.1 按有關規定及時對設備進行維護、檢修、試驗。

6.2.2 掌握設備缺陷，按設備檢修規程及維護手冊的有關規定及時消除設備缺陷，保證設備安全運行。

6.2.3 遵照檢修規程，做好設備的檢修計劃及反措計劃。

6.2.4 加強設備檢修管理，提高檢修質量，檢修設備要達到一次驗收合格，檢修資料清楚完善。

6.2.5 根據上級下達的反事故措施和技術改造措施，及時對設備進行改造。

6.2.6 定期對設備進行巡視、檢查，進行必要的狀態分析、測試。

6.2.7 做好技術資料管理工作，保持檢修報告和記錄完整。

6.3 場站所有設備

必須按照有關運行規程和檢修規程進行管理，并應按期完成公司下達的生

產任務，做好統計和報表工作。

6.4 設備的停用管理

6.4.1 設備因改造退出運行、短期停止使用的由場站提出停用申請，經安生部批準停用。

6.4.2 場站負責對停用設備進行保養、維護，確保設備完好，如在檢修、搶修工作中確因急需不得不拆卸零部件時，事先應經公司領導同意，事后應限期補齊。

6.4.3 場站對停用設備每月應進行一次詳細巡視和檢查，保持設備處于良好狀態并盡量使設備從表面看不出停用狀態以防止被盜破壞。

6.5 設備的報廢管理

6.5.1設備因不能使用，需要更新的，屬報廢設備。設備報廢按《中電投張家口新能源發電分公司固定資產管理制度》和《中電投張家口新能源發電分公司物資管理辦法》的有關規定執行，報廢理由除已滿使用年限，不能繼續使用外，因掌握下列原則：

?

?

?

?

? 經過預測，繼續大修后技術性能仍不能滿足工藝要求和質量標準的。設備老化，技術性能落后，耗能高，效率低，經濟效益很差的。大修后雖能恢復精度，但不如更新經濟的。嚴重污染環境，危害人身安全與健康，進行改造又不經濟的。屬于國家淘汰產品停止生產的。

6.5.2 場站的設備符合報廢條件的，應及時上報，并經安生部審核，分管領導和總經理批準。

6.5.3 設備報廢，必須遵守國家有關規定，并辦理報廢手續。報廢設備所取得收益，必須用于設備的改造與更新。

6.6 設備臺帳管理

6.6.1 安全生產部組織在生產管理系統上建立設備臺帳的類別，包括交接班日志、生產指令、電網調度命令、工作安排、缺陷管理、工作票辦理、操作票辦理、檢修交待記錄、生產信息、安全管理、生產管理等。

6.6.2 運行維護部明確各類設備臺賬、資料維護流程和責任人，將設備臺賬、資料的收集與記錄、審核、修正與變更、回顧管理責任落實到班、個人。

6.6.3生產部每年應該對采購的設備、檢修費用、維護及保養的費用納入保障性資金。

6.7基礎資料收集

運行維護部各班組收集設備臺賬錄入基礎資料?；A資料應包括設備銘牌參數、設備出廠技術資料、施工圖紙、設計變更通知、試驗數據報告等。

6.8設備臺帳錄入

6.8.1 運行維護部各班組對設備臺賬進行錄入或修編工作。

6.8.2運行維護部各班組應在設備投運前完成設備臺帳的錄入或修編工作。

6.8.3設備維護、檢修、預試后，由運行維護部督促班組負責錄入維護、檢修及試驗數據信息。

6.9 設備臺帳審核

6.9.1運行維護部每季度對設備臺賬、資料進行審核。

6.9.2安全生產部每年組織對設備臺賬、資料進行抽查。

6.10 設備臺賬、資料更新

6.10.1設備改造后運行維護部在設備投運前更新設備臺賬。

6.10.2安全生產部每年組織對設備臺賬、資料進行檢查。

6.11 設備與資產全生命周期風險臺賬

6.11.1綜合部應該建立完善設備與資產全生命周期風險管理臺賬。其中以下風險需要考慮：

? 設備的選型、設計

? 設備的采購

? 設備的安裝調試

? 設備的運行與維護

? 設備的缺陷處理與管理

? 設備的檢修與技改

? 設備的報廢與處理

6.11.2 完善設備全生命周期技術資料，其中包括包括技術資料、圖紙和運行記錄、缺陷歷史及其他相關要求。

6.12 生產部應該制定設備設施維護與檢修計劃，檢修前編制檢修管理文件并審批。其計劃如下：

6.12.1 編制匯總下列計劃：

? 電氣設備年、季、月度預修計劃

? 電氣設備更新計劃

? 電氣設備大修理材料計劃

? 電氣設備更新材料計劃

? 電氣設備大修理備品配件計劃

6.12.2 在計劃實施的過程中，應該時刻關注設備的狀態，對發現的問題、缺陷進行匯總，最后統一報安生部門，有安生部門進行分析。制定相關的預案。在分析的過程中，應該重點分析設備運行狀態情況:

? 設備的安全健康水平

? 設備運行風險

? 流程、運行風險的合理性

? 安全、技術管理狀況

? 經濟運行分析

6.13 電氣設備的投、退原則

? 變電站220/110kV、35KV線路正常運行時，其保護均應100%投入，任何人

不得擅自退出保護或改動保護定值，設備運行中的保護投退，應嚴格執行保護投/退申請單。

? 保護投/退申請單的填寫必須字跡工整，不得涂改。申請單所列的各審核簽

字欄，必須填寫齊全，不得有漏簽和錯簽的現象。保護投/退申請單一式三份，一份運行保存，一份申請單位保存，一份入資料室存檔，做好登記，并保存三個月，繼電保護投退申請單的格式見附錄。

? 夜間或緊急情況下（如：保護裝置發生故障，誤發信號等），應及時與主管

生產領導聯系，在確證保護有誤動可能的緊急情況下，經主管生產領導同意可以先將保護退出，做好詳細記錄，后由當值主管補辦保護投退申請單。

? 保護投/退申請單批準后，由繼電保護負責人辦理工作票，向有關當值運行

人員辦理工作許可，獲得批準并做好安全技術措施后方可開始作業（繼電保護由當值運行人員進行投退）。

? 保護退出期間運行人員要做好事故預想，必要時可制定臨時措施。

? 保護投退申請單是保護投退的全過程申請單，即某項保護的投和退可以使用

同一張申請單。

6.14 所有設備在維護與檢修過程中，都應該遵循以下原則：

? 嚴格執行維護與檢修文檔要求

? 確保工作環境滿足安健環要求

? 現場進行安健環檢查

? 對隱蔽工程進行驗收控制

? 控制現場的監視與測量

? 對外包項目進行過程控制

? 對不符合事件按程序處理

6.1 5 回顧和記錄

安生部每月對運行設備運行分析狀況，分析工作的開展情況進行總結回顧，安生部在組織召開安全生產會時，針對發現的問題及時調整和完善設備運行狀況分析工作的管理。安全生產部每年根據存在的問題修編電站設備運行狀況分析的管理標準。

6.16 記錄保存

本標準在執行過程中要求的記錄形式和保存至少一年。

7、附則

7.1 本標準由安全生產部負責解釋。

7.2 本標準自發布之日起正式實施。

8、附錄

無

第四篇：物業測量設備管理標準作業規程[范文模版]

1.0目的確保測量設備的能力滿足使用要求。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司對測量設備從配置、校準、使用至管理各個環節的控制。

3.0職責

3.1總經理負責批準測量設備的采購計劃。

3.2管理處經理負責審核測量設備的采購計劃。

3.3管理

處設備部負責提出測量設備的采購計劃或申請；負責測量設備的使用、校準和管理。

4.0程序要點

4.1測量設備的范圍。

4.1.1按用途可分為向顧客計費用的；維護和檢修設備用的；對設備運行參數進行監視用的。

4.1.2按裝置可分為安裝于固定管道、設備上的；移動使用的。

4.1.3按來源可分為公司原來已有的、新采購的、借用的。

4.1.4按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。

4.2測量設備配置的要求。

4.2.1數量滿足使用需要。

4.2.2最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。

4.3測量設備的采購。

4.3.1設備部主管應根據測量設備的現狀和需要，提出采購計劃或申請，經管理處經理審核，總經理批準后按《分供方評審與管理標準作業規程》和《采購管理標準作業規程》規定進行采購。

4.3.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料：

a)名稱、型式或型號、規格、最大量程、最小分度值、精度等級；

b)數量，該產品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產廠家或供應商名稱。

4.3.3采購人員應嚴格按采購資料進行采購，如有變動，應事先征詢設備部主管的意見。

4.3.4測量設備采購進公司后，應按公司相關規定辦理交接手續。設備部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。

4.4測量設備的管理。

4.4.1設備部主管應指定專人負責管理測量設備，其職責為：

a)建立測量設備臺賬，其內容包括：出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門或使用人、開始使用日期等惟一性標識和可追溯性資料，并隨測量設備的變化而保持臺賬的可用性和可追溯性；

b)對測量設備逐一進行編號標識。

c)規定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據其使用頻率及測量設備精度等級確定。

d)按確定或規定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監督檢測單位進行校準，并辦理相關委托手續；

e)對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監督或辦理相關手續。

4.5測量設備的使用。

4.5.1測量設備管理人員應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經過了校準，且校準結論滿足使用要求。

4.5.2使用人員應熟悉測量設備的使用，正確、合理、按規定選擇和使用測量設備，并確保在校準的有效期內使用。

4.5.3使用人員在調整測量設備時，應防止由于調整不當，而使校準狀態失準。

4.5.4當發現測量設備失準時，應對已測量或計量的結果進行復查，消除由于失準可能造成的影響。

4.5.5測量設備的保管環境應適當，不應與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。

4.6測量設備的限制使用和報廢。

測量設備經校準后判定為不合格的區段或范圍，測量設備管理人員應限制不得在不合格區段或不合格范圍內使用，這種限制應以適當的形式通知到所有使用該測量設備的人員，并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區段和范圍的，可送有關單位檢修，檢修后經校準合格方允許使用，無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續，并報總經理批準。

4.7校準的委托。

4.7.1如公司無校準設備、標準物及專業人員，即無能力進行校準，凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。

4.7.2設備部測量設備管理人員在委托校準時，應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托書中，并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環境溫度、校準判定依據的國家標準代號。

4.8設備部測量設備管理人員應長期保存測量設備臺賬、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。

4.9本規程執行情況作為相關員工績效考評的依據之一。

5.0記錄

5.1《測量設備臺賬》。

5.2《測量設備校準動態

記錄》。

5.3《測量設備報廢審批單》。

5.4《測量設備限制使用記錄》。

6.0相關支持文件

第五篇：設備管理標準

設備管理標準 主題內容與適用范圍

1.1 本標準規定了公司生產設備管理、購置與驗收、報廢、變更、異動、停復役等的管理內容要求及考核辦法。

1.2 本標準適用于公司所轄設備的管理。2 內容與要求 2.1 設備管理 2.1.1 設備整潔，做到

2.1.1.1 設備無三漏（油、水、氣）；

2.1.1.2 設備標志編號應齊全、正確、字體正規；

2.1.1.3 敷設的管道、電纜、盤柜內的二次線等應平直、層次清楚； 2.1.1.4 經常保持無油垢、無灰塵、物見本色，設備周圍環境清潔、整齊、照明充足。

2.1.2 設備的技術狀況良好，達到：

2.1.2.1 設備能持續地達到額定（或核定）出力，并能隨時投入運行； 2.1.2.2 設備效率和各項經濟指標能達到設計水平；

2.1.2.3 設備各項運行參數符合有關規程的規定；

2.1.2.4 設備表計齊全，指示準確；保護、自動、信號裝置完好，動作準確、可靠；

2.1.2.5 輔助設備技術狀況良好，能保證主設備的安全經濟運行； 2.1.2.6 設備無影響安全、經濟運行的缺陷。2.1.3 設備的備品配件要求

2.1.3.1 設備的備品按定額備全，符合圖紙要求，并符合現場實際，隨時可用； 2.1.3.2 設備檢修更換的配件、材料等，其材質、加工質量、技術性能符合要求。

2.1.4 設備基礎管理的要求

2.1.4.1 有健全的設備檢修工藝規程、質量標準，并認真貫徹執行； 2.1.4.2 有健全的設備運行規程和巡回檢查、定期倒換、定期維護制度； 2.1.4.3 設備檔案、檢修、試驗、運行日志等原始記錄齊全、準確、填寫（輸入）及時；

2.1.4.4 設備卡片、圖紙、臺帳與實際相符；

2.1.4.5 設備大修、小修、維護的勞動定額，材料消耗定額，費用定額齊全、先進；

2.1.4.6 安全技術措施、反事故措施、節約措施、環境保護措施和相關專業技術監督等有計劃，并能認真執行。2.2 設備購置與驗收

2.2.1 購置新設備前必須經過綜合分析論證，做到技術上先進、經濟上合理、性能可靠，必要時應提出可行性報告。2.2.2 新購置設備必須辦理審批手續，由使用部門辦理用料計劃，經生產技術部審核，生產副總經理批準，其費用由專項資金、自行安排資金或大修理資金及生產成本中支付。經批準購置的設備，由相應物資采購部門負責訂貨供應。2.2.3 新購置的設備到公司后，由物資采購部門負責通知使用部門，及時派出人員，會同檔案員一起，按裝箱單清點附件、專用工具、隨機備件及技術文件，并對設備進行外觀檢查和按制造公司規定的檢驗標準進行檢查驗收。

2.2.4 新購置的設備在驗收過程中發現的一切問題，由物資采購部門負責同采購單位進行交涉。

2.2.5 新購置的設備經驗收合格后，由使用部門辦理領用手續，固定資產還需到財務部辦理有關手續。

2.2.6 新購置的設備驗收時，由物資采購部門通知檔案室派人參加。由檔案室負責收集設備圖紙、資料，并登記歸檔，如使用部門需用，應先歸檔后再向檔案室辦理借閱。

2.2.7 新購置的設備安裝、調試，由使用部門自行負責，如需其它部門協助，由雙方協商或由生產技術部協調。

2.2.8 如屬基建（擴建）項目的，則按有關驗收標準執行。2.3 設備報廢管理

2.3.1 凡屬于固定資產的設備報廢，均應按本標準辦理報廢批準手續。2.3.2 設備報廢的條件是根據設備的物質壽命、經濟 壽命、技術 壽命而定，三者具備其一時即可報廢。

2.3.2.1 物質壽命，也稱自然壽命，指設備從投入運行到報廢為止的全部時間，是由物質磨損、腐蝕、侵蝕等所決定的壽命。

2.3.2.2 經濟壽命，指設備物質壽命后期，由于設備老化，檢修和維護費用日益增加，在經濟上已達到不合理時所決定的壽命。

2.3.2.3 技術壽命，由于科學技術的進步，出現了技術上更先進、經濟上更合理、性能上更可靠的先進設備，使原有設備在物質壽命尚未結束就被淘汰，這段時間稱技術壽命。

2.3.3 設備報廢須由設備使用部門填寫固定資產報廢鑒定表，經財務部、生產技術部、安全監察部審核，總經理或生產副總經理批準，并按規定的權限逐級上報審批。

2.3.4 欲報廢的設備，在未經有關部門批準前，使用部門應保管好，不準拆毀或處理，只有經過有關部門批準后，方可按報廢處理。

2.3.5 經批準報廢的設備，由財務部按財務規定處理。

2.3.6 已批準報廢的設備，原使用部門應及時報送檔案室，以便對設備檔案進行整理。

2.4 設備變更管理 2.4.1 設備變更分類

2.4.1.1 設備新裝、改裝、設備布置有重大變更時： 2.4.1.2 系統中的主要設備改變，影響工作流程、系統參數或運行操作； 2.4.1.3 在廠房平面布置中占相當位置或改變主要設備的位置； 2.4.1.4 改變房屋結構或主要通道的走向； 2.4.1.5 影響公司廠區平面布置。

2.4.2 設備變更的手續

2.4.2.1 凡屬設備變更，應事先寫出“設備變更申請報告單”經生產技術部審核，生產副總經理批準，事后提出“設備變更執行報告單”，報生產技術部和檔案室，據此修改記錄和圖紙。

2.4.2.2 凡因事故搶修，使設備變動，無論永久性或臨時性的，事后必須提出“設備變更執行報告單”報生產技術部和檔案室，據此修改記錄和圖紙。2.4.3 基本建設工程中的設備變更，如有全套完整詳細的竣工圖紙，可不依本標準辦理。但凡因基本建設工程而影響現有設備變更，由負責該項目設備的部門，按本標準辦理 “設備變更執行報告單”，報送生產技術部和檔案室，以便修改記錄和圖紙。2.4.4 辦理程序

2.4.4.1 需設備變更的部門事先填寫 “設備變更申請報告單”一式三份。2.4.4.2 “設備變更申請報告單”經項目部審核，生產技術部審定，生產副總經理批準后實施。

2.4.4.3 “設備變更申請報告單”一般應在開工前十天提出，重大的項目須在三十天前提出，所有設備變更項目必須經批準后方可進行施工。

2.4.4.4 凡改進工程、大修工程、技術設計及施工計劃中經上級批準的設備變更，不必提出“設備變更申請報告單”，但必須執行.“設備變更執行報告單”的規定。在報告中注明所據的批準文件名稱和文號。

2.4.4.5 設備變更竣工后七天內提出“設備變更執行報告單”。設備變更后影響運行操作的項目，須在設備起動或操作前五天由設備變更部門繪制出設備變更后的圖紙及注明操作步驟，經批準后交運行部門或有關部門，作為操作使用。2.4.5 對“申請單”和“執行單”的要求。

2.4.5.1 要嚴肅認真的按申請單和報告單的內容填寫。

2.4.5.2 申請報告單應附圖紙或注明尺寸的簡圖，并有附加說明和有關資料等。有關操作系統的變更，應同時附改前及改后的操作系統圖。

執行報告單應附修改后正式圖樣，以便檔案室照圖樣復曬圖紙發送有關部門進行修改。

2.4.5.3 圖紙或簡圖上應有有關的各系統、機件的名稱及規范。

2.4.5.4 改進工程已有詳細竣工驗收圖及資料時，可不必重復附報，但應在報告單上注明有關圖號。

2.4.5.5 “執行報告單”的審定人應審定核實的內容：

所述設備變更內容是否確切和完全；

核準手續是否已按規定辦理； 變更后的效果如何。

2.4.6 檔案室應根據“執行報告單”填寫“設備變更通知單”（附錄C），經生產技術部主任會簽，發給有關部門，限期將需要更改的圖紙或資料進行更改。2.4.7 接到“設備變更通知單”的部門，應在三天內更改完畢，更改后應填寫“修改完成單”（附錄D）送檔案室存檔。2.5 設備異動的管理 2.5.1 設備異動的范圍

2.5.1.1 主設備的改變不影響設備的出力、安全及操作的。2.5.1.2 設備新裝、改裝、拆除及設備布置的改變。2.5.1.3 保護設備接線上有變化。

2.5.1.4 輔助設備及其他變動，影響到記錄、圖紙、技術資料等。2.5.2 異動手續

2.5.2.1 設備的異動均由部門在工作開始前一日提出申請，申請單一式三份，并附異動前后的系統圖紙及異動方案，經生產技術部審核，生產副總經理批準后，組織實施。

2.5.2.2 異動竣工后，責任部門應在三天之內向生產技術部提供變動后的竣工圖及資料，并會同生產技術部有關人員核對。

2.5.2.3 經核對后，由生產技術部將異動情況通知有關部門，有關部門應在二周內根據竣工圖繪制符合現場實際的圖紙。2.6 設備停復役調度管理

2.6.1 凡屬中調和調度管轄范圍的設備停役或試驗，除事故處理的緊急情況外，應按照調度規程填寫停役申請單，經項目部（或生產技術部）、公司領導審核批準后，交由值長向調度提出申請。

2.6.2 非中調或調度管轄的其他設備的停役或試驗，除事故處理外，一般須提前一天填寫工作票交值長審核，值長根據具體情況確定是否可以停運，并布置有關人員將設備停止運行，執行停役設備的安全措施。值長在許可工作票時，須把住工期關。輔助設備除門機、行車、氣機外，工期一律不得超過七天，值長應將許可工作的情況報告項目部和生產技術部。

2.6.3 檢修工作完畢后，在恢復運行前由負責人辦理工作票終結手續，若是大修還應履行三級驗收手續后方可恢復運行或備用。

2.6.4 若在許可的設備停役期限內完不成檢修工作的，應在不超過計劃工期二分之一前提出延期申請，辦理工作票延長手續。