第一篇：寫字樓調研及要點

調研項目：

漢口——浦發銀行大廈、新世界國貿中心、瑞通廣場、萬景國際廣場、中華城 武昌——光谷國際廣場、光谷銀座、中商廣場

對于已投入使用的寫字樓調研要點：

開發商：

物業管理：

地理位置：

使用時間：

地上建筑面積：

標準層面積：

空調情況：

電梯情況：

車位數量：

層數：

層高：

入住率：

供水系統：

主力租戶：

租金水平：元/㎡?月

其他：水電費元/㎡?月

清潔費元/㎡?月

空調費元/㎡（3個月）

月/㎡（3個月）

電梯費元/㎡?月

裝修情況：

生態空間：

主要優勢：

入住單位性質比例圖（外資企業、國有企業、民營企業、行政單位）入住單位行業分布（）

對于在建寫字樓的調研要點：

開發商：

項目地址：

目前售價：元/㎡

建筑規模：占地面積㎡，建筑面積約㎡，公攤 項目組成：

產品情況：

配套設施：電梯、空調、衛浴設施 物業管理：

車位：

銷售情況：

主要客戶群體：

項目評價：

第二篇：寫字樓裝修要點

寫字樓裝修要點

寫字樓裝修在裝修項目里面是個非常專業的話題，它裝修與其他專賣店裝修有著明顯的區別。它涉及到各種細節問題，這些問題都被人所忽略。

在發展迅速的都市，裝飾風格追求年輕，時尚，富有個性。追求獨特的同時寫字樓施工中要注意的細節有很多，例如涂料的粉刷、網絡布線等等，每個細節處理的不好都會給整體的裝修帶來影響，假如涂料粉刷的時候馬虎的話，會造成色彩上有極大差距，給最終效果帶來影響；在網絡布線的時候，開槽如果操作不慎也會帶來安全隱患。這些裝修施工的不規范影響到裝飾效果可能是其次，但寫字樓施工如果給客戶帶來安全隱患的話，就非常可怕了，我們可能在這一篇文章中很難一一說明，今天墨戈小編就寫字樓施工和大家分享一下，幫助大家了解更多，因為墨戈畢加在辦公室裝修這一領域做得很好，并得到一致的好評。所以小編在這方面了解得較為透徹。

首先，寫字樓地面可能會不平整，在一定系數上的不平整的話需要進行找平處理，那么，地面找平需要做好地面基地的工作；然后用水泥砂漿找平，只有當水泥干透后才能在地面上進行施工，很多的施工人員可能會很趕工期，在水泥未完全干透的時候進行施工會造成地面更加不平。

其次，在寫字樓地面布線的時候要注意開槽不能隨意，要事先規劃好管線的走位，不能隨意開槽，盡量減少開槽的尺寸，在開槽的時不能魯莽，要注意保護樓板，否則寫字樓的安全就令人擔憂了，這些操作最好是在裝修施工隊長的監督下完成。

最后，地面上鋪設地磚、瓷磚的時候，瓷磚不可以直接的鋪設在石灰砂漿、石灰膏、麻刀石灰漿和乳膠漆的表面上，我們在此之前要做好地基處理。此后，把基層面上弄干凈后才能鋪設地磚或瓷磚，并且要在瓷磚和低級之間采用一些粘合材料進行很好的結合，在這樣的過程中，我們使用的水泥材料、粘合材料等都要符合規定，在材料使用量上要符合標準，不可以隨意操作。

同時墨戈小編覺得通常設計師都會有一個裝修誤區，那就是走廊的設計。在寫字樓裝修中，走廊設計是重要環節。隨著居室的面積不斷增大，很多的寫字樓有著或長或短的走廊，但無論怎樣，走廊給人的第一感覺就不能是壓抑。走廊不能放過多的雜物或者是大件物品令本來不是很寬闊的走廊變得更狹窄。試想一下，如果走廊阻礙了客戶通行，那么誰也感到不爽。走廊的飾品要精而簡，不能讓飾品成為了阻礙走廊的物品。還有的是燈光問題，燈光是絕對不能過于暗，同時也要根據陽光光線的照射來設計照明。光亮的走廊給人的感覺是精神奕奕而不是心情暗淡的樣子。

如果沒一次裝修都注意這些問題，小編深信每一個理想的藍圖都會得到實現。

第三篇：寫字樓調研報告

天津市南開區鞍山西道電子產品銷售商圈

中端寫字樓出租及經營情況調研報告

委托人：天津市建設發展總公司物業管理處

受托人：姜躍 王鑫

報告人：姜躍 王鑫

日期：2010年11月1日——2010年11月5日

一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

南開區鞍山西道電子產品銷售商圈是依托于南開區科技產業園區自1998年前后開始發展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產品批發零售集散地，該區域集中了全市絕大多數以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發及銷售、計算機周邊電子產品、日用電子產品等多種類為經營內容的眾多中小企業。

在天津市委、南開區委的多個行政部門的重視下所規劃的南開區科技產業園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區內特有的多種優惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業的投資，并使之迅速發展。

二．金輝大廈基本介紹

建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區科技產業園區核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層A座、3層B座局部、4層A座B座、5層B座、6層A座、B座自用、7層A座B座、8層B座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的院內免費自行車停車棚，樓內及前后院設有監控設備。

現空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/

年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。

三．周邊寫字樓分布及概況

1.興科大廈

興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進駐企業與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數碼廣場同隸屬于原興業里大隊村屬企業，建于2000年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于2003年倒閉，現為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產品零售市場之一，也是我市現在最著名的電腦城。

據走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯通營業廳、中國電信營業廳、戴爾計算機等大型企業，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內停車位25個左右，據觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。

2.天鐵大廈

天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側，據調研，該大廈為10層建筑，分為A、B兩區，其中A區全部是產權單位，B區南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業，因毗鄰天南大教育區域，三分之一左右為教育、圖書批發類企業，另有化工、財務等其他類型企業。該大廈隸屬于國有企業，地處南開科技園區中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。

該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線偏暗。據調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。

3.其他大廈簡介

（1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側，東西朝向，全部為私人產權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業，3層以上為寫字樓，因其私人產權性質和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。

（2）天津電子科技中心大廈（頤高數碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿廣場，因其定位于知名大中型企業，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業匯集之地，因為都屬私人產權，房屋性質多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當低廉，月租金2000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大

廈無可比性。

四．調研小結

據多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區科技產業園區同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發現了我們的許多優勢，當然也有不少的不足之處，如果物業處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發揮我們的優勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。

第四篇：寫字樓裝修四大要點

寫字樓裝修四大要點

寫字樓裝修在裝修項目里是個很專業的話題，與家庭裝修比起來，更加的專業化，它涉及到消防，中央空調系統，區域規劃，強弱電系統設計安裝，考勤系統，門禁系統，裝修工程質量等等方面，所以在裝修之時應該注意的問題有很多,總結下來寫字樓裝修裝飾五大要點要注意，下面深圳銘珀裝飾設計工程有限公司給大家講解一下:

一，消防工程

大多數石巖寫字樓裝修時都要做隔斷，如果隔斷要到頂部的時候，就要進行煙感和噴淋的改動，而物業公司通常都要求業主或者裝修公司自行去解決，如果這樣的話就要找有那些有資質的消防公司，消防公司按照規定還要報批當地消防局進行審批，這個時間通常10~15天。（有的寫字樓物業部也可以解決消防問題的）

二，中央空調

同樣還是在深圳寫字樓裝修中需要隔斷來劃分空間，那么就要考慮到每個空間都要保留一定數量的中央空調出風口與回風口，這樣一來同樣還需要找有正規資質的中央空調安裝公司。在辦公室裝修改造前一定要先把中央空調改造平面布置圖交與物業公司審核。工程完工后物業公司還要求出示一份中央空調工程竣工圖。

三，強弱電

強弱電工程是寫字樓裝修工程中最主要的一點，因為它關系著整個公司的正常工作，所以也不能忽視。首先也是要找專業有資質的綜合布線公司，由專業技術人員到現場進行實際測量，把強弱電的預留開關，插座以及各種線路走向全部體現規劃到圖紙上，然后交與物業公司審核。

四，辦公家具

辦公家具在寫字樓裝修前要先找好家具公司，因為大多數辦公室都需要辦公高隔斷，很多線路，插座都要與隔斷相連接的，所以家具公司一定要與電器工程師有個緊密的銜接，圖紙最好要先由這兩方共同確定完后才要拿到物業公司審核的。

第五篇：寫字樓調研報告

寫字樓調研報告

寫字樓就是專業商業辦公用樓，寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。還有一大類為政府辦公用樓，些為我們所關注對象。

寫字樓管理：

1、企業自行管理---下屬三產單位全權負責物業及租售

2、企業自行管理---下屬三產單位行政管理---物業外包

3、企業行政主管---外包第三方物業+外包租售公司

大部分物業只負責樓宇的內勤管理工作，而不負責樓宇的租售工作，租售工作由企業自行承擔或承包給一家專業的公司進行管理。

企業總部大樓，物業外包或自己三產，這兩個部門肯定不會為我們提供所需，一定是要找到主管部門來協調。企業自行管理的官派十足，有別與市場其他的寫字樓租售情況，企業本身基本占據了樓宇的大部分或全部，配套設施也基本已上層領導意念為主，觀念不強，這樣的單位我們找物業溝通效果不大，還是需要與企業的行政部等主管部門建立聯系，如果談得好，那么我們的工作場地租金等就不是問題。

企業委托第三方物業管理同上，基本上找第三方物業是提供不了我們的所需，還是需要找到企業管理第三方的機構如機關服務中心、行政部、后勤管理部等。如企業是按年租的樓宇，那么我們還需要找到樓宇的真正主人（也許是開發商）來進一步了解。

純對外出租的寫字樓，物業基本都是外包，自己租售，如金隅集團等類似的房地產開發商，這樣的公司類似外企，有較強的行政能力，對于配套設施的建設只會略微降低租售費用而絕對不會免租、置換業務也非常難以溝通，協助業務處理應該是可以的。

物業公司種類繁多，除世界知名的幾大外，國企的三產單位實力最強屬地頭蛇性質，我們可以多與這些公司溝通，了解一手信息。

重點跟蹤企業

一、國華投資大廈預計談判周期3個月，投資20萬，先期委派1名操作人員。25%利潤率計算，初期月均流水5萬。三年收回投資成本。物業為三產單位，可以略低與市場價格簽訂合同，地理位置優越，周邊步行十分鐘范圍內無同行業店面，另邊上中青旅大廈，葉青大廈等內部均無同行業駐場。國華大廈內十三家大型客戶，非常穩定，其中諾西，神華我們都與其兄弟單位有過接觸或合作。租金5元/平

二、再保險大廈預計談判周期3個月投資20萬，前期委派1名操作人員。25% 利潤率 初期月均流水5萬，預計三年收回成本。

物業為外包，只提供服務可不做考慮，只需與再保險詳細溝通，確定合作地址及價格。大樓內部多為再保險分支機構及下屬單位，開發業務能形成良性循環，可相互介紹，先期我們要建立良好口碑為主。

地理位置為金融街，周邊步行范圍內無大型文印中心

租金6元左右