第一篇：買房合同注意事項

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發商出售商品房時所應具備的一些手續，希望能夠對你有幫助．

一、房屋買賣合同成立應具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國現行房地產交易有關規則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人都無權并不得出賣他人的房屋。

第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。

第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

第四，房屋買賣合同的內容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋買賣必須辦理土地使用權出讓手續并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律規定，采用房地產管理部門統一印制的標準合同文本。

第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。

1、違法或違章建筑；

2、房屋產權有糾紛或產權不明的；

3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；

4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護的房屋；

5、國家征用或已確定拆遷范圍內的房屋；

6、單位擅自購買的城市私房；

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問題

作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？

第一，一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。

第二，一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。

第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規范。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納

一定數額的定金，只給購房者一個收條，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責任如何劃分

按目前合同條款內容來看，購房者特別要掌握以下四點：

第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數額應在合同中約定，合同中未作約定的，按規定的標準確定金額，如是開發商的過錯造成未在合同約定時間內交付房屋的，開發商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內支付購房款的，購房人向開發商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第二，開發商未經預購房人同意擅自變更合同中所確定的設計等，應承擔的責任。未經預購房人同意，開發商變更預售房屋設計或任意調換樓層、房型的，預購房人有權解除預售合同，并由開發商承擔違約責任，預購房人不要求解除合同的，亦可依據預售合同的約定要求開發商承擔違約責任。

第三，開發商“一屋多售”多簽合同，應承擔的責任。開發商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發生后，開發商應當按照購房者辦理房屋交易過戶手續的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開發商承擔賠償責任。第四，新建房屋買賣轉讓的保修責任的確定。新建房屋轉讓后，轉讓人應當對新建房屋承擔保修責任，根據建設部規定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛生潔具保修一年；燈具、電器開關保修半年；供熱、供冷系統和設備保修一年。

第二篇：買房注意事項(合同法律)

目前商品房銷售市場魚龍混雜，老百姓購房需處處提防陷阱，開發商挖空心思玩弄文字游戲，為的是在購房合同約定中爭取主動。因此，買房就需要格外小心。以下是買房需要注意的幾個關鍵環節。

一、認購書及定金

認購書，是商品房交易時開發商提供的，在購房者交納一定的人民幣后訂立的，在約定時間內與開發商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，購房者應當交納一定的金錢作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。

定金不予退還的約定是否合法呢？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的明確規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見時，屬于不可歸責于任何一方的責任，定金應當退還。

二、銷售合同

開發商拿到了預售證，便將在第一時間推出房產，以期早點回收資金。有些房產甚至有沒有達到法律規定的已完工25%就進行預售的。在簽訂銷售合同時，要認真看清楚合同里的每條手寫的規定。尤其是對開發商的免責條款，購房者一定要看清楚了。

三、廣告的法律效力

根據最高法院《解釋》的規定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權要求將廣告的相關內容寫入合同，如果不寫入合同，對開發商就沒有約束力。從上述規定可以看出，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時應當將廣告內容寫入合同，以維護自己的合法權益。

四、要審查“五證”

“五證”即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(銷)售許可證》。

五、面積的構成商品房的面積包括建筑面積、套內建筑面積和公攤面積。實踐中，最容易出現問題的是面積的誤差及公攤面積的構成。

建筑面積誤差的處理方法，法律法規都有規定，合同中也有相應的約定。但如果套內建筑面積或公攤面積發生誤差怎么辦，合同中卻沒有約定，需要購房者另行約定。

六、規劃設計變更

如果開發商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進行拆除，改為他用，就會損害購房者的利益。由于合同中對此問題很少涉及，往往使購房者申訴無門。所以，在簽訂合同時，如果可以，一定要盡量把相關材料附上去。

第三篇：買房注意事項

買房注意事項買房簽合同注意事項之五證

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。買房十大注意事項

當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。下面提供一些經驗,讓大家避開購房陷阱的十大絕招。

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產權人是誰，它是購房合同的主體。法律規定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發商。如果開發商委托中介機構簽約，該中介機構應當具有相應資質和經營資格，并有開發商出具的授權委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規定，被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：

1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。

2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。

3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內容已經用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當事人協商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對標準合同印制好的內容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權修改。

2、對于標準合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。

3、對于空白部分，不能由出賣人預先填好內容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協商一致。

4、對于雙方不能協商一致的條款，應當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現金支付方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續之后，再支付大部分房款，同時留一部分購房款待辦妥房產證后支付，這才能最大限度的保護自身的權益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：

1、合同繼續履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協議；

2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；

3、因不可歸責于當事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應當將已經收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應的利息。”

六、明確交樓標準

目前標準 購房合同中的交樓標準有三種：

1、該商品房經驗收合格；

2、該商品房經綜合驗收合格；

3、該商品房經分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房者或者開發商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產生很多爭議。建議在第1項標準后加上“并通過經過國家法律規定的竣工驗收備案手續。”因為我國對商品房竣工驗收已采取備案登記制度，而該制度規定的驗收項目比較多，要求比較嚴格，能保障購房者的利益。

七、慎簽補充協議

目前開發上通常預先擬定了購房合同補充協議，讓購房者簽字。而這些補充協議絕大部分是霸王條款，對購房者非常苛刻。因此，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協議上簽字。理想的做法應當是與對

方就補充協議協商一致以完善補充協議，或者干脆不簽補充協議。

八、另簽物管協議

現在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業管理公司簽訂《物業管理服務協議》的規定。但是由于簽約時購房者并不知道物業管理公司是哪一家，是否具有相應資質，物業管理費用是多少，如果購房者確認了該合同條款，就等于確認了開發商指定的物業管理公司及其制定的《物業管理服務協議》，也確認了物業管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業管理公司并要求寫明物業管理公司的資質，物業管理的收費，并就《物業管理服務協議》內容進行協商一致。

九、拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房者應當繳納契稅、印花稅等，購房者應當按法律規定繳納。而公證費、律師費等則不是購房者必須繳納的費用，如果開發商強制收取，則屬亂收費，購房者有權拒絕。

十、把好收樓關

1、查看“三書一證一表”：收樓時開發商必須向購房者出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質量認證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如果開發商不能提供，購房者有權拒絕收樓。

2、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標準到現場看樓驗收，如果發現問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關意見。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時請律師陪同，這樣付出的費用不多卻可以省心省力，盡可能避開開發商通過霸王條款所設定的合同陷阱。

買房合同注意事項_買房注意事項來源：

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發商出售商品房時所應具備的一些手續，希望能夠對你有幫助．

一、房屋買賣合同成立應具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國現行房地產交易有關規則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人都無權并不得出賣他人的房屋。

第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。

第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

第四，房屋買賣合同的內容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋買賣必須辦理土地使用權出讓手續并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律規定，采用房地產管理部門統一印制的標準合同文本。第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。

1、違法或違章建筑；

2、房屋產權有糾紛或產權不明的；

3、教

堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；

4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護的房屋；

5、國家征用或已確定拆遷范圍內的房屋；

6、單位擅自購買的城市私房；

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問題

作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？

第一，一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。

第二，一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。

第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規范。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責任如何劃分

按目前合同條款內容來看，購房者特別要掌握以下四點：

第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數額應在合同中約定，合同中未作約定的，按規定的標準確定金額，如是開發商的過錯造成未在合同約定時間內交付房屋的，開發商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內支付購房款的，購房人向開發商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第二，開發商未經預購房人同意擅自變更合同中所確定的設計等，應承擔的責任。未經預購房人同意，開發商變更預售房屋設計或任意調換樓層、房型的，預購房人有權解除預售合同，并由開發商承擔違約責任，預購房人不要求解除合同的，亦可依據預售合同的約定要求開發商承擔違約責任。

第三，開發商“一屋多售”多簽合同，應承擔的責任。開發商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發生后，開發商應當按照購房者辦理房屋交易過戶手續的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開發商承擔賠償責任。

第四，新建房屋買賣轉讓的保修責任的確定。新建房屋轉讓后，轉讓人應當對新建房屋承擔保修責任，根據建設部規定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛生潔具保修一年；燈具、電器開關保修半年；供熱、供冷系統和設備保修一年.

第四篇：買房注意事項

《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》

.收房時候有個《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

收房時還要同時要開發商出示,面積實測報告和房子的的竣工備案表.在實際中，本律師建議購房人可參照上條司法解釋要求房地產商在合同上寫明：“本合同由于是基于房地產商聘請的協助辦理貸款的律師確定買受人愿意接受的貸款付款方式沒有問題的前提下簽訂，如果出現以下任一情形：

1、買受人無法得到公積金貸款又不愿申請商業銀行貸款的；

2、買受人無法得到商業銀行按揭貸款的；3．買受人所能夠得到的商業銀行按揭貸款比例、還款時間與申請不符情形，買受人不愿接受的；買受人有權終止本合同、房產認購協議書以及補充協議、附件等。出賣人應在買受人提出書面申請30日內，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無須支付任何利息或賠償。”

辦理銀行按揭后，在交首期款時，不要把現金直接交給售樓人員，應把資金存入預售證上公布的資金監管賬戶，也可向有關按揭銀行咨詢監管賬戶的賬號，只有進入監管賬戶的資金才能保證用于住宅工程建設。

首先購房者應該有一個明確的置業方向，要根據自己的購房預算確定在哪兒買、買多大面積多少價錢的房子等，并在現有的在售樓盤當中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時間更省精力。進入售樓部之后，首先要自己多看。看模型圖，了解小區的整體規劃和開發情況；看戶型圖，室內功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開發商的營業執照，并注意查看該執照是否經過年檢，是否為臨時執照（臨時執照表明該企業注冊資金還未全部到位）；如果開發商委托銷售代理機構銷售，還要看《代理銷售委托書》及該機構的營業執照。

如果你對某套房子感興趣，千萬別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內間隔、布局、通風、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風景及周邊環境等，對有疑問的地方要及時向售樓人員了解，如果對售樓人員解釋含糊，最好還要到相關政府部門去查證。注意區分“訂金”和“定金”

那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據不同情況而定。根據今年6月1日起開始生效的建設部《商品房銷售管理辦法》，開發商所銷售的商品房不符合預售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況：第一，如果購房者向開發商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發商應當退還所收取的預訂款項；第二，如果購房者與開發商對訂金或其他款項另有約定，如開發商在《認購書》或訂金收據上寫明購房者在規定的時間內不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。

這里購房者需要注意區分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭。“訂金”是指購房者與開發商就房屋買賣的意象初步達成協議后，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的落訂款項。購房者支付訂金之后，在約定時間內開發商不得再將該套房產出售給其他人。如果購房者不想購買該套房產時，有權要求開發商退還訂金。

而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先向開發商交納部分款項，待合同履行后定金應當退回或抵作房款。如果購房者不履行合同就無權索回定金，如果開發商不履行合同應當雙倍返還定金。

值得一提的是，在商品房買賣的實際操作過程中，有的“訂金”實際上已屬于“定金”性質。如雙方在《認購書》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還；如因開發商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時的“訂金”則屬于“定金”性質，應當按照“訂金罰則”來處理。

如果購房者確實很中意某套房產，想交訂金的話，一定要先了解該房產是否已取得預售證，沒有預售證則不能落訂。即便有預售證，購房者也要仔細查看《認購書》針對該套房屋的面積、價格、交付日期、違約責任及“訂金”等重要條款，以免日后產生糾紛，無法退訂。

如果購房者已經選定了自己中意的房產，可先與開發商具體協商正式的商品房買賣合同及補充協議，在正式契約協商好之后再簽訂《認購書》，或者在《認購書》中與開發商明確約定，如果在一定期限內因雙方協商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應全部退還。

簽合同前要了解樓盤周邊規劃

國土資源和房屋管理局網站城市規劃局網站（規劃在線）

在完成上述步驟之后，購房者就可以與開發商簽訂購房合同了，那么在簽訂《商品房買賣合同》時，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內容全部載入正式合同中，對銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來發生糾紛缺乏法律證據。有不少購房者就因為太相信售樓人員的口頭承諾，沒有把口頭承諾寫入正式合同，以至發生法律糾紛時難以取證。根據最新頒布的相關法律規定，開發商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內容的部分如交樓標準、配套設施等也視為承諾，將來發生糾紛時業主也可以以樓書所載明的具體內容作為訴訟證據，所以購房者在簽訂正式合同時最好要求開發商將樓書所載明的主要內容寫進合同，或者至少要保存好樓書等主要證據。

其次，要仔細觀察與《商品房預售許可證》共同使用的設計圖，一般來說開發商不敢在設計圖上造假，因為設計圖是經有關部門審批的。

還有，購房者要認真研究《商品房預售合同》的內容，看之前售樓人員口頭承諾的內容和樓盤廣告宣傳內容是否已載入合同中，如果發現遺漏或者不實之處，應立即向開發商提出。同時，在簽合同之前，購房者應注意房地產企業是否按規定把注有詳細尺寸的平面圖附上（最好能附上小區總平面圖），以便日后出現房屋面積、結構變化等爭議時有書面證據。

最后需要提醒購房者的是，在簽訂正式合同時購房者要注意細讀合同全文，對一些修改條款和補充協議尤其要注意，對自己不明確的條款要爭取訂立合理的補充條款，同時在交款之后還要注意索要相關的合法票據。

第五篇：買房注意事項

買房注意事項

免墮抵押房陷阱 先去房管局查冊

文章來源：新快報11月28日15:24:02

據行家介紹，目前開發商出售抵押房主要有以下三種情況，消費者購房時須打醒十二分精神，謹慎簽約，才能避免損失———一是發展商先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門辦理涂消抵押紀錄手續后，再出售給買家；二是發展商將整棟物業抵押給銀行，成功賣出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續。以上兩種都相對安全，可放心簽約。第三種正是很多無良發展商慣常使用的伎倆———在收了買家的房款后，長時間不歸還銀行貸款，同時又以拖延手法欺騙買家。碰上這種情況，買家即使交了錢也無法得到房屋所有權，成為最大的受害者，目前發生在廣地花園的事件就屬于這種。要防止落入這種陷阱，買家在購房前必須要求樓盤出示商品房預售證原件，因為真正的商品房預售證會顯示樓盤的抵押情況。但也曾發生過發展商偽造商品房預售證，隱瞞樓盤抵押情況的現象，建議買家購房前最好先到廣州市國土資源和房屋管理查冊。另外，有的開發商會借一些人的身份證和假合同到銀行申請按揭貸款，即假按揭，這也會危害到購房者的利益，“假業主”也會不明不白背上一身債務。所以提醒市民千萬不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開發商提供的空白合同上簽名，否則將來可能惹來重大禍患，也會危及他人的利益。

金額 稅費 雜費維修金 交易前應約定“四金”

文章來源：上海熱線11月14日11:46:24

在二手房買賣中，涉及錢款的項目主要有買賣金額、應付稅費、水電雜費和維修基金，筆者將其簡稱為“四金”。目前因“四金”發生的糾紛比較多。根據現行法規，結合自己的經驗，筆者認為，避免糾紛的關鍵是在簽訂房屋買賣合同前，提前對“四金”結算約定清楚，并注意相關問題。買賣金額即通常所說的成交價。確定成交價格時，有以下幾個問題值得注意：（1）成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有“到手價”的要求，則在支付定金前就應在居間合同中加以明確。（2）成交價是房屋毛坯價或帶裝修價格，在支付定金前，也應當在居間合同中加以明確。（3）屋內附屬設施、設備隨房轉讓的，是無償贈送還是折價轉讓，以及所折價款是否包含于成交價，都應當在居間合同中明確，并對設施、設備質量狀況作適當約定。（4）申請產權過戶登記時，極少數人，為少付稅費而向交易中心低報成交價，這是非常危險的，容易導致尾款糾紛。二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的支出。在買房或賣房前，弄清相關政策規定是非常必要的。在正規中介公司的營業場所，一般都會明示現行的稅費收取標準。這里有兩個問題值得說明：（1）對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產權房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費的收取標準較為復雜，委托品牌中介或專業人員陪同，有利于避免買賣糾紛。（2）包稅（稅費打包由中介代為繳納）的問題。在中介過程中，雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數中介從業人員有可趁之機，賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數額高，稅費更加包不得。水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業管理服務費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等。和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。關于維修基金的轉讓問題，在《上海市居住物業管理條理》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規定。結合實踐，筆者認為上下家應關注以下三點：（1）維修基金專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修和更新，不能挪作他用。（2）上家出售房屋，其物業維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業管理部門與上家結算。（3）維修基金是結算，還是無償轉讓，應當在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權要求上家贈送維修基金。

避免房屋質量困擾 要把好“三關”

文章來源：北京日報5月27日15:04:03

據調查顯示，房屋出現質量問題和出現質量問題后難解決，是買房人最擔心出現的問題之一。怎樣幫助買房人去除這個困擾？買房人采取哪些措施，才能在出現這個問題后，有效地保護自己的合法權益？北京市新起點律師事務所王震律師提醒買房人，要避免房屋質量困擾，在買房過程中要注意把好“三關”。

一、簽合同時，注意約定解決質量問題的具體辦法購房人在購買房屋簽合同時，因為此時看不到現房，往往忽視了房屋的質量。如果在入住時房屋出現了質量問題，由于在購房合同里沒有約定解決質量問題的具體辦法，那么對購房人來說是十分不利的。所以從簽訂合同的時候起，購房人就應該關注房屋質量。現在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現房屋質量問題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能的約定該項內容。購房人應和開發商約定：①如果在交付房屋時，發現房屋有質量問題，購房人有權延遲辦理入住手續，不承擔違約責任；如果出現嚴重質量問題，購房人有權單方解除合同，開發商應退還全部房價款，并支付利息。②經房屋質監部門確認房屋質量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現質量問題，購房人要求解除合同無依據的情況。如果屬于一般質量問題，修復后購房人可繼續辦理入住；如果是嚴重的質量問題，購房人要求解除合同也是符合法律規定的。

二、辦理入住時，先仔細驗收，后辦理入住購房人在辦理入住時，要注意三點：第一，應要求開發商提供該房產項目的竣工驗收備案表，并且看所購的房屋是否在該表的范圍內；同時開發商還應提供《住宅質量保證書》，該書規定了保修的范圍和時間，在出現質量問題時它是要求開發商履行義務的書面憑證。第二，購房人要先仔細驗收房屋，確信沒有質量問題再去辦理入住手續。第三，如果發現房屋有一般質量問題，應立即找開發商或建筑商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后才辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果發現是嚴重的質量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發商提出解除合同并賠償損失。如果協商不成，可向法院起訴解決，依據新的司法解釋，法院應當支持購房人的請求。

三、入住以后，出現質量問題注意分清責任，保留證據購房人在裝修完實際入住后，如果出現質量問題，要注意兩點：第一，要確定該質量問題是房屋本身的質量問題還是裝修部分的問題。如果是裝修的問題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內裝修公司要是拒絕維修，購房人可起訴解決。提醒購房人一定要保管好當初的合同、材料清單、付款發票等書面憑證，否則其請求無法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的質量問題，按照規定，在保修期內，購房人首先向開發商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開發商予以確認，可作為以后訴訟的證據。經合理期限后，如果開發商拒絕或拖延維修，購房人可委托第三方進行維修，需要注意的是購房人要保管好全部的票據和其他的書面依據，在維修完后，可以要求開發商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失，例如因花時間修復而造成的誤工費，因修復工作給他人或自己造成意外傷害的醫療費或賠償費等。如果開發商拒絕支付的話，購房人可依法向法院起訴。如果該質量問題經開發商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購房人的正常居住，那么可認定為是嚴重質量問題，依法可以解除合同并要求開發商賠償損失，這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償等。此外，關于精裝修房屋如果出現質量問題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時，要和開發商約定好裝修的標準、樣式和具體材料的規格和品牌，在辦理入住時，要更仔細地查看房屋的每個部分，最好是找一些專業人員查看，因為房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發現問題，尤其是裝修部分材料的使用和當初合同約定的是否一致，其質量是否合格；在入住以后，如果出現質量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內，都可以找開發商解決。