第一篇：XXXX社區商業中心招商方案

XXXX社區商業中心招商方案

1．基本情況與核心思路............2

1．1項目基本情況.............2

1．2社區商業中心運作思路............3

2．周邊商業市場調查..............4

2．1周邊現存商業分布................4

2．2現存商業格局對本項目影響........5

2．3人口流動示意.............7

2．4案例分析——萬科四季花城........9

3．項目成長性分析...............11

3．1人口導入成長性分析.............11

3．2住戶對商業需求的漸進性分析............12

3．3商業成長性前景規劃.............13

4．綜合運作計劃..........15

4．1初始業態建議及分布.............15

4．1．1業態建議考量重點........15

4．1．2初始業態建議及分布.............16

4．2綜合運作計劃............20

4．2．1招商策略................20

4．2．2現場區隔與包裝宣傳.............21

4．2．3業態成長時間表..........22

5．租金及免租金建議.............23

5．1租金建議................23

5．2免租金建議..............24

6．現金流量分析..........25

7．7．招商前工作計劃...............26

第二篇：商業中心招商準備工作及時間安排

商業中心招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容

一、招商準備工作(只針對配合招商部分):

1、完成項目名稱注冊、以及項目標志等的CI設計并注冊。

2、注冊中文及英文的國內域名(.com.cn)及國際域名(.com)。

3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。

4、完成設計制作商業中心的招商文告、招商樓書,包含項目功能分布及內部結構圖。

5、完成設計制作項目效果圖的POP,3D資料光盤。

6、完成設計制作商業中心的主體、各分體剖面模型沙盤。

7、完成招商隊伍的建立(招聘),進行培訓及人員甄選分配。

8、制定商戶準入標準、引入原則、操作規則等。

9、確定公司組織機構和部門設置。

10、招商處的籌建。

11、招商部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、工作操行規則出臺。

12、制定商戶準入標準、條件、和招商規則。

13、制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協議、商業管理守則等。

14、根據招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃(包括招商區域、重點目標、任務指標完成計劃等)。

二、招商時間安排:

招商前期準備工作階段為:****年*月*日---****年*月*日

正式招商時間確定為:****年*月*日---****年*月*日

后招商期暨開業慶典籌劃階段:****年*月*日---****年*月*日

1、****年*月*日---****年*月*日 完成招商人員招聘(10天)及培訓工作(10天),同時完成個人招商指標確認并按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。

2、****年*月*日---****年*月*日 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標志等系列CI設計,更換識別系統(包括名片、信函、旗標等)。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。

3、****年*月*日---****年*月*日 完成前期招商文告、招商樓書制作,確定招商媒體廣告計劃(包括廣告創意、制作、媒體購買選擇等)、招商各項管理費用支出預算。完成各種POP、3D vision、沙盤等的制作。完成招商部籌建工作。

4、****年*月*日前完成一切招商準備工作。

5、****年*月*日招商工作正式開始。

6、****年*月*日——****年*月*日配合組織公關活動,針對對象為行業協會、政府部門的;針對國際招商部分的。如有香港招商計劃單列。

7、****年*月*日---****年*月*日招商第一階段。

以北京為重點的招商工作,招商比例按計劃控制在總體的60%以內。同時負責外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。國際招商部通過各駐華商務參贊、外商駐華代表處、國外產品在華代理機構進行招商。

外埠招商設2個月試探期,如果反應良好,則由負責人員作出報告提交招商部,由招商部作出外埠實地設點招商計劃(包括地點選擇、招商規模、策劃廣告宣傳配合、費用預算等),報請總經理審批。于

8、****年*月*日前完成所有外地實地招商工作準備。

9、****年*月*日——****年*月*日招商進入第二階段。在確保北京地區招商工作按計劃順利進行,并達到預期目標、回款理想的基礎上,提高要求進行市場二次開發。目標定位于增加中心商品的名、特、優、新、獨、多樣化等的內涵,外埠與國際商品在這一階段列為重點。

10、****年*月*日—— ****年*月*日招商進入第三階段。本期工作重點是拾遺補缺,針對中心的商品結構進行微調整。做到符合商業中心的原定市場定位及功能分布設計。

根據實際招商情況制定招商收尾計劃,對招收工作未達到設定標準的進行最后突擊攻關。

11、****年*月*日—— ****年*月*日招商進入尾聲。所有招商目標在****年*月*日前責成有關分部確實完成。根據招商階段預先挑選商鋪情況、對未決定位置的商鋪策劃商戶抓號的準備工作(地點、方式、安全保障、公正程序)。

12、****年*月*日—— ****年*月*日后招商期、開業慶典。

招商部人員縮編,部分人員轉入商業管理編制。招商整體工作做

總結,財務情況匯總報告公司董事會。

開業慶典的公關活動、促銷活動、廣告發布等。

(備選方案):

1、同上。

2、同上。

3、****年*月*日—— ****年*月*日工作內容同上。

4、****年*月*日——****年*月*日 完成媒體發布前期工作,一切就緒。

5、****年*月*日(陰歷十二月十八日,大寒)招商正式開始。

6、****年*月*日——****年*月*日 春節招商工作正常進行,并針對廣東、福建、浙江沿海地區春節港澳臺400萬僑胞回鄉省親機會,進行春節攻勢。結合韓國、日本、港臺商人回鄉探親機會,其擴散力將會極有成效。

7、其他同上。

三、達成目標(設定理由及達成手段)

達成目標是按照商業項目招商的程序安排制定的最低限度招商進展要求。實際招商過程中,必須超額或提前完成此目標,否則將影響整個招商的成功。

1、1.****年*月*日—— ****年*月*日第一階段完成招商任務的20%。

此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內部預登記商戶,進行提煉篩選,電話及DM營銷方式,從商業項目對投資者的吸引程度分析,達成此目標較有保障,之所以設定20%任務的目標,是為了保證項目招商商戶質量,只假設登記客戶中存在低于20%的商戶是達到我們招商標準的。

2、2.****年*月*日——****年*月*日第二階段完成招商任務的30%。

此階段進入招商成熟期,由于前期招入商戶的口碑相傳作用,會同時吸引同業或相關聯商戶;另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應將在此階段收效;同時外埠招商赴當地設點的大規模展開;以及國際招商部分預計于此階段到達見效最明顯階段;以上四方面支持本階段完成30%的任務指標。

3、3.****年*月*日——****年*月*日第三階段完成招商任務的50%。

此階段由于建筑主體出地面,結構達到封頂前階段,商戶對項目的信任度大大加強;招商比例中設計50%的生產型商戶(廠商及隸屬廠商營銷機構),40%的產品代理商及經銷商,10%的普通經營商戶,前兩階段主要針對對象為比例設計中的前50%,此階段由于接納其余50%類型商戶,標準降低,招商難度相應減小;通過招商進展順利、商戶踴躍等方面的事件公關活動,對剩余招商起到催化作用;恰當的時機運用精品商鋪拍賣會的形式,用奪標宣傳刺激招商的最后階段工作;完成最后階段任務是具有一定可行性的。

另外,具體招商過程中,最后階段的實際情況應該是剩余任務遠遠低于計劃目標,實際已處于收官(圍棋術語)微調階段。

四、招商實施內容:

1、招商人員的招聘工作:

為了更好地完成項目的招商工作,需要根據需求進行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性,以及工作進度和工作強度的實際要求,無法任用缺乏經驗的人員,同時沒有時間對銷售人員進行從業崗位培養,故對招聘人員進行嚴格的從業經驗及工作能力方面的考量。

招聘原則:對商業專業的招商人員,必須具有本行業從業3年以上招商管理的經驗,優先考慮從事過商業房地產項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經驗、或從事相關行業市場招商、擁有行業內大量全國性和國際客戶資源者。

招商部人員招聘計劃:總人數為28人(暫定)。按樓層分招商分部。

招商1部:B1層,4人,設招商主管一名。負責對男女鞋類、皮具、箱包的招商工作。

招商2部:F1、F2層,4人(暫定),設招商主管一名。負責對男、女服裝、男女皮裝的招商。

招商3部:F3層,4人,設招商主管一名。負責童裝、童鞋、兒童玩具、兒童用品、哺乳用品等的招商。

招商4部:F4層,4人,設招商主管一名。負責針紡織品、服裝配飾、家用小五金、電氣產品、家用小電器、小百貨、文化用品、汽車飾品、工藝禮品等的招商。招商5部:F5層,4人,設招商主管一名。溫馨家居用品、床上用品、家紡布藝、窗簾、繩草編織、國際精品等的招商。

招商6部:F6層4人,設主管一名。負責餐飲、娛樂、健身房、電玩廳、圖書、辦公間的招商。

國際招商部:4人,設主管一名。負責國際商品的招商,任務是填充F5層的香港廳、臺灣廳、韓日廳、歐美廳的招商工作。

2、外埠招商計劃。

外埠招商以輕工產業聚集區域、商品集散中心、區域代表中心城市為主要目標。以下為招商(及廣告輻射)目標城市: 服裝鞋類:

廣州(春夏時裝、鞋類皮具);上海(名牌服裝、進口服飾);中山(休閑裝);花都(皮鞋皮具);增城新塘(牛仔服裝);東莞虎門(春夏時裝、針織品、鞋);東莞鹽步(內衣);佛山南桂(童裝);深圳(春夏時裝);杭州(春夏時裝、絲綢服裝);石獅(牛仔、休閑、童裝);寧波(名牌男裝、襯衫);溫州(名牌男裝、童裝{永嘉}、鞋);威海(韓國服飾);義烏(針織、襪子);海寧(皮衣);河北辛集(皮衣);晉江(運動服飾、鞋);廈門(臺灣服飾產品);哈爾濱(冬季服裝);沈陽(冬季服裝);浙江湖州(§童裝);遼寧海城(童裝);針織家紡布藝類:

寧波;浙江紹興(柯橋);海寧;上海市;廣東南海(西樵);山東青島;蘇州;常熟;箱包類:

上海市(奉城);浙江瑞安(仙降);河北高碑店(白溝);辛集(皮具箱包);海寧;廣州(高檔箱包);遼寧南臺;

兒童玩具類:

義烏;廣東省(60%);§深圳(外銷產品為主);廣東澄海;

文化用品類:

上海市;義烏;溫州;寧波(寧海);廣東潮陽;深圳市;

小百貨商品類:

義烏;溫州;石家莊;

除此之外,考慮到全國各經濟區塊中心城市的輻射作用,在以上城市的有針對性的招商計劃以外,同時包含對典型中心城市的招商工作安排。主要有:天津;武漢;成都;重慶;杭州;南京;濟南;沈陽;大連;福州;廈門;鄭州;長沙。

國際招商部分通過中國工商聯、貿促會的協助聯合各國駐華使館商務參贊、外商駐華機構、有關外資企業及行業協會。主要針對的國家有:香港、臺灣、韓國、日本、美國、德國、法國、意大利、英國、澳大利亞等。

3、(備選方案)外埠招商部分:

在初期由公司自行進行外埠招商工作,每月總結。同時做委托代理公司招商計劃,1-2個總結期之后,若在外埠自行招商進展欠理想的情況下,全面考慮將外埠、國際部分招商進行委托,同時公司的招商計劃繼續進行(委托建議以松散式合作方式為主)

第三篇：國際商業中心活動方案

火神廟國際商業中心活動方案

一、活動主題：

贏在當下的商業發展機遇

暨火神廟國際商業中心品牌推廣發布會&品牌創富俱樂部成立

二、活動要素

1、時間和地點

4月24日下午14：30--17：00 地點：大興附近的俱樂部或者度假村

2、主辦單位

北京金色時楓房地產開發有限公司

3、承辦單位

安家傳媒機構

4、協辦單位

經緯時代、眾智集成5、支持單位：

全國工商聯房地產商會、大興區政府

6、活動規模

約200人

7、活動目標受眾

各大商家代表

火神廟國際商業中心項目意向商家

8、主持人

安家傳媒機構董事長 劉文斌

9、邀請嘉賓（共約500人）

政府官員團：3-5人

大興區 區長(或副區長)級別

中國城市商業網點建設管理聯合會會長 荀培路

專家學者團：（選5人）

中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌

北京大學中文系教授 博士生導師 張頤武

教授級高級建筑師 開彥

北京博智行商業地產研究院的首席專家、研究員 魯炳全

教授級高級城市規劃師 柯煥章

中國商業地產專家指導委員會主任 董利

中國步行街工作委員會主任 韓健徽

北京師范大學金融研究中心主任 鐘偉

北方發展投資公司總經理 杜猛

知名商家團：擬邀100人左右

樂購 高層領導

新華角川 高層領導

戴德梁行 高層領導

知名商家 商家代表

投資客戶團：擬邀300人左右

互動媒體團：50人

攝像：北京人民廣播電臺、北京電視臺、北京大興電視臺、北京豐臺電視臺

網絡直播：新浪網、搜狐焦點房地產網、搜房網、易鋪網

后續報道：北京青年報、北京晚報、北京晨報、精品購物指南、北京娛樂信報、新京報、京華時報、21世紀經濟報道、中國財經報、中華工商時報、溫州都市報、福州日報

中國房地產報、安家雜志社、京師企業家、中國新聞周刊、中歐校友通訊、清華校友通訊

六、活動流程

時間 內容

備注

（活動串詞由廣告公司完成）

8：00-12：00現場布置安家完成11：00-13：30現場排練由開發商指揮，安家統籌

14:00—14:30現場簽到循環播放項目招商ppT與宣傳片，現場氛圍熱烈高雅；

分嘉賓和媒體兩部分簽到，同時請客戶賜名片；

安排貴賓廳，由馮總和劉總接待政府官員和專家學者，對項目情況及本次活動進行簡單溝通并親切交流；商戶代表和媒體記者直接進入活動現場

14：30—14：35主持人宣布活動開始介紹到場來賓，簡單介紹活動意義和議程

14:35—14:50政府領導講話（3個領導）以政府的官方權威數據和政策利好，宏觀政策面的商業信心樹立

講話重點：

區域消費力肯定：

政府領導講話的核心點在于區域優勢的闡述，大興從過去到現在一直商業繁盛之地，是生財的“黃金寶地”。并對區域人口以及收入現狀給予權威數據公布，從宏觀市場角度給予明確肯定的消費力闡述，以官方的角度讓客戶對此區域的消費價值有明確深入的了解。

政策面扶持態度：

政府講話的第二個層次在于政策面的消息，一個是黃村是區域內商業發展的重點，政府將從多方面多角度給與政策扶持，這樣，開發商的經營就有了保障，有了根基，投資這里才能得到真正的利益點。

1、大興區域特點，商業繁華之地；

2、區域人口及收入現狀，孕育強大市場消費力

3、黃村以其獨有的區位優勢，是政府發展商業的重中之重

4、政府對于大型商業體的政策利好，及官方權威消息公布

14:50—14:55荀培路會長講話講話重點：

其身份為中國城市商業網點建設管理聯合會會長，以其自身掌握區域發展概況以及官方數據，以客觀公正的語言講述大興商業的發展和未來發展概況，給區域價值以充分肯定，并給客戶以強有力的投資信心。

1、大興區域商業概況；

2、大興區域亟待大興商業的產生；

3、大興商業的未來發展利好。

14：55—15：00記者對政府領導現場提問

15：00--15:25專家看點（5個專家）

以專家權威視角，解讀火神廟產生的必然性和戰略意義

講話重點：

專家講話的重點在于商業地產的發展歷程，以及大北京商業地產現狀，“兩軸兩帶多中心”政策指導下，群雄逐鹿的商業地產現狀，以及在2009年，后奧運經濟時代，全新的商業地產模式的再度升級和探討，火神廟作為全新的商業地產，引領南國門區域升級，全面帶動區域消費力提升，其消費區域的輻射將擴大至宣武、豐臺區，乃至更廣泛的西城、海淀，一個全新的商業綜合體，全面改寫京城商業地產格局。

1、全世界商業地產發展規律，郊區化和中心化主導商業地產發展主流；

2、京南商業的極度稀缺性，大型商業地產呼之欲出；

3、火神廟的絕對稀缺性、獨特性與唯一性論證，其市場強大需求與產生的必然性論證；

4、火神廟的產生對于京南乃至京城商業格局的全新改寫。

15：25—15：30記者對專家現場提問

15:30—15：40馮總進行項目介紹，以及開發商的商業抱負和運作決心

講話重點：

馮總的講話重點是推介火神廟項目，火神廟在“天時、地利、人和”多方支撐的環境下孕育產生，以及開發商運作此項大型商業地產對于開發商自身品牌重要性和運作決心表態，直接給客戶以強大信心支持。

站在“商業變革城市”的高度，講述火神廟的歷史必然性和戰略規劃，火神廟所引導的一個全新的商業地產時代“STREET MALL”時代的全新來臨以及火神廟的商業領導價值和投資價值。

1、態度表示：對于政府領導的支持和權威專家的點評表示感謝；

2、開發背景：火神廟在天時、地利、人和均具備的情況下應勢而生；

3、時代領袖：火神廟引領一個全新的STREET MALL時代的來臨；

4、開發決心：火神廟項目對于開發商品牌的戰略意義以及對于此項目運作的決心。

5、價值展望：隆重宣布火神廟國際商業中心品牌創富俱樂部成立，并對俱樂部價值和意義進行簡要闡述。

15:40—15:45火神廟品牌創富俱樂部成立儀式隆重揭幕

由政府領導代表、商會會長、專家學者代表、馮總以及俱樂部會長（或者代表）共同為品牌創富俱樂部成立儀式舉行隆重的揭幕儀式。

15:45—15:50項目營銷負責人戈總或凌總講話講話重點：

以項目營銷者的身份，對項目價值進行全面深入的闡述，它在區域、體量、建筑、業態上的規劃考慮，定義為STREET MALL的差異化價值點，讓客戶對產品有一個全面清晰的認識和了解。

項目介紹：火神廟在區域、體量、建筑、空間、業態上的優勢和布局；

15:50—15:55建筑規劃設計師講話火神廟項目在建筑規劃規劃上的別具匠心，為后期商業空間運用和商業運籌所做的先期考慮，從業態規劃和建筑美學等角度，對火神廟規劃進行闡述。

1、建筑美學對于大型商業綜合體的戰略價值

2、建筑業態規劃考慮；

3、后期商業運作

15:55—16:00記者對營銷負責人進行現場提問

16:00—16:15已簽約商家發言，樂購、新華角川、戴德梁行國際大牌現身說法，對于火神廟商業價值的再度肯定。

講話重點：

商家的講話重點在于其作為國際大牌有標準、完善且非常成熟的選址標準，這是從側面對于火神廟商業中心的肯定，同時以品牌的經營和戰略發展，講解選址于火神廟的戰略決心，給與客戶以充分的論證和商業價值肯定，同時大牌坐陣，對于小商戶的經營有著超強的影響力。

1、樂購、新華角川、戴德梁行分別介紹其品牌背景和主營業務；

2、以自身經驗談國際大牌的選址標準，對區域、人群、消費力的嚴格考證；

3、戰略部署和品牌展望，對火神廟商業經營的戰略部署等。

16:15--16:20意向商家代表發言(2個）講話重點在于自身對于火神廟商業的理解，對于自身商業規劃的展望。

16:20—16:25記者對簽約商家進行提問

16:25—16:35現場簽約由主持人宣布火神廟與國際大牌熱烈簽約并形成長期戰略合作伙伴，馮總與樂購、新華角川、戴德梁行高層簽約，共舉香檳進行慶祝

（依據講話播放樂購、新華角川、戴德梁行品牌ppT展示，現場ppT由廣告公司進行制作完成）

16:35—16:45火神廟商業專家組成立現場為專家頒發證書，再次提升現場氣氛，并為后期項目的宣傳炒作奠定基礎。

16:45主持人宣布論壇議程結束多方領導合影留念，政府官員、專家學者及商戶代表開始冷餐，媒體人員撤場，16:45—17:00冷餐

第四篇：商業中心規劃及建筑方案

西子商業中心規劃及建筑方案

設計說明

一、項目概況

本項目位于長沙市火星大道，芙蓉區政府西南側。項目用地屬城市商業建筑用地。

本項目總用地面積24431，其中建設用地面積20189.02，其余為代征城市道路及綠化用地。

二、項目定位

本項目的定位為大型城市綜合體建筑。當我們面對城市大型建筑時，往往會發現其產生和發展引發了一系列的問題和思考：

首先，現實意義上肆意膨脹的大型綜合體建筑往往造成對傳統城市格局的顛覆：巨大的尺度難以提供人性化的空間體驗，步行交通成為一種磨難；陽光照射和空氣流通成為無法企及的奢求，高容量的開發強度帶來難以解決的交通和環境問題。這成為我們在本項目開發中所必須面對的首要問題。

其次，隨著社會公眾對于大型商業地產項目的質疑之聲日漸，大型商業項目唯我獨尊、缺失明確目的的開發方式已難以為繼。面對大型集中式購物中心開發熱度的有所降溫，尋求更為理性的大型商業項目開發模式，成為我們在本項目開發中面臨的又一問題。

第三，在城市發展進程中，土地——這一至關重要的稀缺性資源，其利用方式和開發效率的重要性已被廣泛認可和日漸重視。對有限土地資源的合理和配置，達成經濟和社會效益的統一，是我們必須正視的第三個問題。

由上述三個問題出發，我們期望通過本項目的開發，達成三個明確定位，進行積極有效的探索：

1.對城市空間的積極有效參與：

在城市發展版圖中，以積極的姿態參與城市空間的構成，為日趨龐大的城市空間提供尺度宜人的空間，完善城市功能意義

2.對市場定位的靈活機動應對：

合理控制項目規模和分期形態，以更為靈活的策略、符合商業地產發展規律和特征的運營理念應對更為成熟的市場挑戰。

3.對土地資源的充分合理開發：

通過大型集中式項目的開發，使有限的城市土地資源物盡其用，同時有效避免帶來使城市不堪重負的過大壓力。

三、項目設計 1.基本概念

從項目實際定位出發，在設計中貫徹以下思路：

1)

設計體系標準化：

? ? 采用標準跨度柱網設計，在充分考慮平面戶型分隔可能性的前提下，為項目的靈活運作提戶型的高度標準化設計，大幅度降低開發成本，大大降低配套結構和設備方面設計及施工供充分的空間； 的難度，同時為裝修房提供標準化運作的充足空間；

2)

空間配置集中化：

? ? 完全放開共享空間的尺度，包括大尺度的公共綠地、入口門廳及大堂、主樓多層面共享空集約的套內空間設計，在保證套內生活基本要求的基礎上，利于控制銷售總價，降低產品間等，深刻切入項目開發特性定位，提升空間使用效率，提高項目附加值；

銷售和市場推廣的難度；

3)

細部設計集成化：

? ? ? 延續標準化設計體系，在建筑構件細部設計中強調標準化集成式設計，強化建筑物公共性相關設備用房集中式設置，簡化管線配置，提高管線配置效率，縮減工程成本；

主樓分戶空調機位標準化暗藏設置，為保證主樓立面的完整性和建成效果提供全面的考慮。外觀的同時，實現細部設計和施工的標準化；

2.項目組成及功能概況

1)

A棟（辦公式公寓主樓）：

? ? ? ? ? ?

由商業裙房及一幢辦公式公寓主樓組成。地上建筑面積約 27594 ；

主樓高 28 層，最大建筑高度 88.35 米；主樓標準層每層分隔為 8～9 戶套型式辦主樓為核心筒框架結構，柱網采用 8000X8400，層高 3 米； 主樓每層共配置 4 臺電梯，其中包含 1 臺消防電梯；

商業裙房高 5 層，建筑高度 25.2 米，擬作為小規模集中性服務型商務功能使用； 商業裙房為框架結構，便于商業布置，柱網采用 8400X8400，層高 公公寓；

5.1~5.1~4.5~4.5~4.5 米；

?

商業裙房配置 3 臺專用電梯，以保障商業客運及貨運需要。電梯載重量為1150kg，載客15人，貨梯載重量為2000kg。

2)

B、C棟：

?

由商業裙房及兩幢單身公寓主樓組成。地上建筑面積約 54264 ；

?

兩幢主樓均高 22 層，最大建筑高度 72.45 米，主樓標準層每層分隔為 17 戶單身公寓，套型建筑面積 52~86 ；每層共配置 4 臺電梯；

?

主樓為核心筒框架結構，柱網采用 8000X8400，層高 3 米； ?

商業裙房

局部4層，建筑高度 21.3 米；

?

商業裙房為框架結構，便于商業布置，柱網采用 8400X8400，層高

5.1~5.1~5.1~4.5 米；

?

商業裙房電梯配置 4 臺客梯、4 組（8）臺扶梯及 1 臺貨梯，以保障商業客運及貨運需要。電梯載重量為1150kg，載客15人貨梯載重量為2000kg。

3)

場地設計：

? 前置景觀廣場： 沿火星大道西側北部區域設置集中型城市公共景觀廣場，總面積達 3500，通過硬質鋪地和綠化景觀的結合，在商業裙房的圍合中形成適宜人群停留集散的開敞公共空間，同時與沿城市道路景觀帶及A棟、B棟之間的綠化廣場呼應，形成完好延續。

? 地面交通：

地面總停車數 79 輛；消防車道寬 4 米，轉彎半徑 6 米；

4)

地下空間：

? ? ? 地下整體設置二層地下室，總地下建筑面積約 28554。主要為項目提供停車、設備用房及人防功能配套；

地下車庫設置 3 處出入口，分別位于北部東側、中部西側、南部東側，盡量避免出入口其中 坡道對于商業空間出入口的不利影響；

北部及南部出入口坡道寬度為凈寬4米，為單向出入口，中部出入口坡道寬度為凈寬7米，為雙向出入口 ；

?

地下停車庫總停車數 595 輛，其中地下一層停車數 296 輛，地下二層停車數 299

輛；

3.設計風格

整體設計思路以空間和造型的高效性為出發點，依據形態簡潔完整的平面構圖，形成層次豐富、色彩鮮明的建筑造型。

1)

商業裙房：

? 在商業裙房的造型上，著重突出商業裙房沿南北向展開的整體體量感。運用大尺度折板型構架在空間立面之間形成連續的造型元素，突出表現商業建筑的個性化特征，與屋面綠化也形成良好呼應； ? ? 折板型構架同時成為與主要城市景觀面相匹配的，具有標志性特色的特色巨幅廣告位，從在有限的外立面展開上，對于數量眾多的商家廣告位進行規范統一設置，完好的保證立面而表現出本商業項目的強烈個性特征； 的實際完成效果。

2)

主樓建筑：

?

A、B、C三幢主樓外觀均為大面積實體墻面和局部連續玻璃幕墻構成；

? 實體墻面部分由黑白灰三色有機穿插，強調具有體量感的構成關系：

白色：考慮為略帶溫暖色調的外墻涂料，用以表達主樓方形體量的四角部位及南北立面的頂部線角處理，以強調主樓整體體現的簡潔明確、肯定大氣的風格定位；

灰色：運用于主樓方形體量中部并在頂端部分形成較強的橫向聯系感，可采用灰色涂料，與窗口細部形成較強的整體性效果，表達對城市的謙遜和尊重；

黑色：同樣略帶溫暖色調，但因為用于主要外凸框架線條部位，成為白/灰色塊的分隔線條，擬采用深色釉面方形外墻面磚，在小面積尺度上形成豐富的光影變化和對于環境的積極反映，加強立面層次感的豐富性。? ? ? 局部連續的玻璃幕墻與黑色框架線條構成嚴謹的對位呼應關系，鮮明且層次豐富的立面對黑白灰三色外墻飾面及局部連續的玻璃幕墻的穿插構成，與西側西子花園的外觀形成協調建筑細部：注重建筑細部對于建筑整體構成的影響，對于項目細部的控制和把握，成為強比由此而生，期望能夠籍此對于城市界面產生積極且有成效的呼應；

和呼應，為項目的提供了完好的整體性保證。

化建筑效果的重要環節，

第五篇：商業中心運營方案

濱海商業中心商場運營方案（初訂）

前言

隨著工業區的發展，商貿業，服務業也乘機快速形成，購物中心創建順勢而為是具有戰略眼光。通過前期公司對針對工業區的消費水平，商業情況，周邊人口較詳細詳細深入調研，通過市場分析和營銷策劃，現做出以下商業中心商場整體運營方案。

一、經營定位：

經營風格，結合商業中心建筑群體構造和總體規劃，商場以商場形式和商業街風格兼容，以商場經營管理模式和商業街形式相結合雖有區分其為一體新穎模式。以當地的低中檔商品為主要商品定位，中檔為主，高檔點睛，低檔補充定位，實施品牌戰略。通過以人為本的管理，促進雙贏合作，強化公司凝聚力和創造力，壟斷該地區的主要商品零售市場。

二、經營品項：

1、項目

商場作為較大型購物消費中心，在單體建筑內和商業街形式里，整合購物多品種商業形態，為消費者提供綜合服務的大型綜合商場來所，是濱海現代生活方式的集中所在。

b.首層可由化妝品、首飾及名品、保健品，商業街以各式鞋并可加入藥店等組成；

c.二層可由潮流青春休閑服裝，海內外精品男士服裝、服飾，西歐風情咖啡廳等組成；

d.三層可由流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統茶嗣等組成； e.四層可由主流家用電器，家居精品廣場，兒童新天地等組成。

2、經營品類規劃：

F1：國際名品服裝店、國內外名表中心、環球化妝品總匯、經典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等；

F2：潮流青春休閑服裝、海內外精品男士服裝、服飾等；

F3：流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾;名品針棉服裝、新潮時裝總匯 F4：主流家用電器、家居精品廣場及兒童新天地等。

三、經營規劃布局設計：

第一：規劃布局要購物中心的商品品類經營黃金比例。

業內人士都比較認同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、52：18：30的這個商場品類經營黃金比例，也適用于品牌經營構成比例。第二：規劃布局要維護商場的主題形象和企業品牌形象。

購物中心是一種綜合的商業組織模式，它不是一個大雜燴，而是一個擁有明確經營主題和較大創造力的企業。規劃布局時要始終維護和管理好已確定的經營主題和企業形象。

第三：經營規劃布局目標要能夠在消費層次和類型風格上同類差異、異類互補。

同類差異就是社會市場購買力群體復雜，不能盲目引進在風格和價位相互雷同的品牌商品同時進店。新商場招商，就不能招多家基本上雷同款式風格和相似價位的品牌服裝專柜。異類互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。休閑服裝、時裝因為款式風格不同，可以互補

第四：規劃布局順序原則。

核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類商品優先，輔助項目配套的原則。

第五：規劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對于人流所起的關鍵作用

其布局直接影響到新商場的形態。新商場的主力品牌專柜適合放在經營軸線的端點，不宜集中放置在中間，才能達到組織人流的效果。

第六：規劃布局要以“以點代面，特色經營"為目的，也是大型綜合性商場的經營特點。品牌供應商是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍新商場氣氛之作用。供應商的經營范圍要與商場的經營主題及品牌形象相吻合。

五、建筑規劃設計：

整體建筑規劃設計是由主樓？層？副樓？，裙樓地上？整個建筑規劃符合現代商業經營運做需要。對商場經營區室內結構再做合理修飾改造，能符合商業經營需要。

六、運營管理設計

購物中心運營管理沿用什么樣的經營管理模式。

“現代化大型商場”，購物者天堂。采用什么樣的商業經營管理很重要，商業領域中不斷的磨合驗證、探索更新，逐步形成完整的商業經營管理體系更重要，并且要申請ISO9001-2000質量體系認證，體現當今商業管理模式的實用價值。

現運行中的各項管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的運營管理的依據及指導藍本。

七、招商設計：

1、招商優勢:

為工業區零售市場訂制最佳適宜的品牌經營合作方案，以利益共享、雙贏經營我主導，運用品牌為依托，打造環濱海區域獨家中高檔名店，壟斷該地區的高中檔商品零售市場。

2、招商范圍：

誠招有特色、有風格、有品位的名優中、高檔服裝、服飾等百貨類品牌，范圍是以“穿”為主的商品，包括：服裝服飾、珠寶首飾、化妝品、運動休閑、生活家居、箱包皮具、名品鐘表等

3、招商要求：

國際、國內中高檔知名品牌及服務品牌的廠商、代理商、經銷商。

與具有有效的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證的經營主體共同合作。品牌商品具有有效的商標注冊文件，產品合格證書和檢驗報告等質檢資料，進口商品提供海關報關單及商檢證明。

4、經營合作方式：

品牌專柜（店），利潤月保底+扣率形式為主。

各品類主要標志性品牌供應商重點引進，合作條件合理優惠；其他品牌條件優與同等市場條件。

5、經營合作標準：

F1

1.名表 勞力士、歐米茄、浪琴、雷達、帝駝、等梵高、名威、世爵、英納格、天梭（選取可商議而定）每1平方米柜臺利潤月保底X元，扣率Y%

2.珠寶首飾 周大福、六福、老鳳祥、謝瑞麟、行行行、寶玉龍、皮爾卡丹 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

3.化妝品 姿生堂、歐珀萊、CD、美寶蓮、歐萊亞、玉蘭油、雅芳、羽西 每平方米月保底銷售 X元，扣率Y%

4.皮鞋 百麗、瑕步士、愛步、其樂、都彭、史碧嘉、CD、歐枚柯、羅密瑞姿 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

5.皮具 登喜路、都彭、華倫天奴、BOSS、ELLE、POLO、新秀麗、皇冠 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

6.國際名店 都彭、BOSS、馬可波士、金狐貍、都彭、寶姿、溫馨鳥、卡奴迪路 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

7.眼鏡 警察、古奇、CD、都彭、卡地亞、浪琴、紀樊希、登喜路、古加希 每1延長米柜臺利潤月保底X元，扣率Y%

F2

1.青春休閑 ESPRIT、艾格、LEE、蘋果、依戀、艾斯迪色彩、羅蒙迪可、雷柏高、米奇、淑女屋、鱷魚恤、美珂歐蘭 租金按每月X元/平米；扣率Y%

2.運動系列 耐克、阿迪達斯、銳步、迪阿多納、李寧、安踏、金萊克、樂圖 租金按每月X元/平米；

扣率Y%

3.男士正裝

休閑裝 沙馳、金利來、圣大保羅、卡爾丹頓、觀奇、貝利龍、老人頭、湯尼威爾、華倫天奴、凱撒、鱷魚、馬克華菲、阿曼尼、迪可尼、仕東利、租金按每月X元/平米；扣率Y%

4.男士服飾 BOSS、百富、畢加索、巴黎世家、都彭、金利來、ZIPPO、瑞士軍刀 租金按每月X元/平米；扣率Y%

F3

1.女士時裝 敦奴、魅力一生、哥弟、馬天奴、AD、范怡文、七色麻、阿勒錦、駱駝、瑪絲菲爾、THE、玖姿 租金按每月X元/平米；扣率Y%

2.女士服飾 黛可麗娜、利典安、米奇、梵高、維弗拉氏、依慧達、泰盟諾迪 租金按每月X元/平米；扣率Y%

3.女士正裝 白領、柯里亞諾、柯羅芭、莉奧拉、杜蕾娜、寶姿、吉芬、馬克張、薩濃 租金按每月X元/平米；扣率Y%

4.內衣 黛安芬、安莉芳、歐迪芬、皮爾卡丹、曼尼芬、愛慕、奧戴莉、伊絲芬 租金按每月X元/平米；扣率Y%

5.針棉 沙美娜、亭宜、宜而爽、皮爾卡丹、阿爾巴斯、鄂爾多斯、鹿王、日神、高爾夫、圣雪絨、雪蓮、珍貝 租金按每月X元/平米；扣率Y%

F4家居系列 多樣屋、捷克水晶、韓國宇宙床品、友和貝印、黛安家品、雙立人櫥具、飛利蒲松下小家電、進口數碼相機、隨身聽、MP3、復讀機、電話 租金按每月X元/平米；扣率Y%

招商資料

6、招商工作程序:

（1）、為營造很好的招商環境,吸引更多的品牌供應商加盟,增加合格候選供應商數量,制定本招商工作程序.全國招商工作程序：可略

省城招商工作程序：

為第二程序,開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介（商報、晚報）發布新業信息，有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合紹興市場需求的候選供應商。

當地招商工作程序:

為第三程序,也是重要和關鍵的招商工作程序，當地供應商黃金比例數量份額應占招商總量的半數以上，在保證合適特色品牌供應商數量

招商部人員隊伍組建后須經過系統培訓，實踐后再投入實際工作狀態。建立過硬的招商隊伍，投入招商工作，這樣才實際有效。先有計劃對適合預選供應商評定，對理想品牌供應商洽談，購物中心能夠容納經營的品牌專柜數量與實際能夠在市場運營的品牌供應商數量相差出入不是很大，而且能有準確的針對性，提高合作成功率。

宣傳工作中心，應以購物中心即將登在本地濱海開張，成為購物的天堂、高檔的象征，以全新的內涵震撼地鄉，以上乘的品質服務于工業區發眾等內容為，制造轟動性前奏和氛圍，為下一環節的實質各項工作，做好鋪墊。

調研現有市場運營品牌現狀，制定商場招商各品類工作預案標準，初步接待來洽談的品牌供應商，并認真填制初選供應商登記表，對重點目標備選供應商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴關系。簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金。

（2）、購物中心業前招商工作進度

第一階段：（籌備預案期）

總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；制定商品定位標準；擬定初步各商品類布局方案；擬定與供應商合作方式及條件標準。

第二階段：（初選儲備供應商期）

進入全國招商工作程序；進入省城招商工作程序，組織實施初選供應商資源儲備；招商團隊組建，基礎工作技能培訓，團隊協調性磨合；

招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，制各商品類經營指導方案

當地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；

制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的預選供應商資源評定分類；

第三階段：（評審確認供應商期）

確定正式的各品類商品定位標準和品類布局執行方案以及招商合作式方、合作條件標準等公司經營原則方案；

確定各品類最終執行的經營工作方案，各品類重點標志性經營品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；

普通標準性品牌供應商洽談合作條件，結果對比擇優；

評審確認合格供應商，簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金；

第四階段：（合作協議書簽訂期）

根據各項籌備工作完成進度情況，確定準確開業時間，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正常可行之后，與合格供應商簽訂正式合作協議書；

第五階段：（入場實施專柜期）

賣場專柜設計基本標準設定，規定貫徹；

與供應商協調專柜設計規格，符合雙方設計規定要求；

辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修專柜；

做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。

7、招商部籌備期人員編制

為高效率地正確地完成購物中心招商籌備工作計劃方案，確保商場如期隆重開業，并且能夠達到公司預期工作目標，建議購物中心招商部籌備期人員編制方案如下：

以工作相互支持、管理相互制約的工作原則，暫把購物中心在籌備期的招商部分為兩個組。（1）.規劃審計組；（2）.招商業務組。

.規劃審計組：

工作職能：宏觀組織協調,各項工作監督跟進,評估分析招商結果

a.各商品類招商定位總目標工作的制定及審核；

b.商場各商品類結構布局編制、審核；

c.單位品牌經營面積計劃、核定；

d.品牌裝修宏觀標準制定、審核、驗收；

e.商場各商品類單位面積利潤核定；

f.各品牌合作協議的評估、匯編、保管;兼有商業信息的搜集、分析、提供的職能。

工作目標：招商工作計劃方案的制定，工作結果的審核評估，確保招商工作的正確有效性。

人員編制：

組長（一名）；綜合助理（一名）；匯編管理文員（一名）。合計三人。根據具體工作職能特點選擇適合人員。

.招商業務組：

工作職能：

a.根據公司總計劃原則制定各商品類具體招商工作計劃方案，并認真實施執行； b.制定各自商品類品牌供應商，根據其銷售業績、社會知名度及影響力、經營者的實力與能力和商業信譽、商業區域分布、加盟合作者與品牌生產廠等，劃分核定重點合作供應商；

c.與品牌供應商的聯絡，業務談判，經報批公司核準后簽定合作協議； d.及時監督反饋供應商的意向，實施工作計劃方案；

e.時時跟蹤品牌商品發展動態，反饋、修訂工作方案。等等

工作目標：招商工作計劃方案的準確實施，工作結果正確、及時、有效。人員編制：

招商業務組 組長（一名）

業務組各業務主辦及工作范圍：

（一）、男裝業務主辦(一名)； 招商助理(一名)。

國際名店 F男士服裝

（二）、女裝業務主辦(一名)； 招商助理(一名)。

少淑裝淑女裝內衣

（三）、青春裝業務主辦(一名)； 招商助理(一名)。

運動系列青春休閑裝時裝廣場（春夏）

皮草/針棉（秋冬）

（四）、服飾業務主辦(一名)； 招商助理(一名)。

皮鞋精品服飾男裝服飾女裝服飾

（五）、綜合1業務主辦(一名)； 招商助理(一名)。

化妝品鐘表首飾眼鏡

（六）、綜合2業務主辦(一名)； 招商助理(一名)。

休閑服務家居系列童裝/兒童用品家居服裝家電

合計一十三人。根據具體工作職能特點選擇適合人員。節約人力資源，未來的商場經理可暫時參與前期招商工作。

合 作：以最大限度允許自主經營，專業的運作為合作形式，統一收銀，固定收益，為合作條件，鼓勵前綴宣傳，共同雙贏發展。

組 織：總公司商業發展中心策劃，購物中心組織實施。