第一篇：規劃驗收中建筑面積的認定

規劃驗收中建筑面積的認定

當一個房地產公司的某個建設項目竣工以后，公司就會向政府管理部門提出申請，對這個項目進行各類指標的驗收。在這些驗收中，建設工程竣工規劃驗收（以下稱規劃驗收）是至關重要的，因為經過規劃驗收合格，領取《上海市建設工程竣工規劃驗收合格證明》（以下稱《合格證明》）以后，房地產公司就可去辦理房產登記手續，購房者與預購房者隨之也可辦理房屋權證手續。

少數房地產公司的老總由于不了解規劃驗收建筑面積認定的有關操作，因而對《合格證明》上的建筑面積少于實際建筑面積表示異議。那么，《合格證明》上的建筑面積是如何確認的呢。

《合格證明》的建筑面積應嚴格按《建設工程規劃許可證》（以下稱《許可證》）核準的面積填寫的。這樣做完全是為了維護規劃的嚴肅性，也是為了規范規劃驗收的操作和各部門之間的制約。

項目在建設過程中，由于這樣那樣的原因，使實際建造的建筑面積與《許可證》核準的建筑面積不盡相同。

少建核準面積的認定。如房地產公司在規劃審核規定范圍和核準建筑面積內少建單體、公建配套用房，或在單體中減少層次、門筒等；那么經驗收，《合格證》認定的建筑面積就是實際建造的建筑面積。原《許可證》未建部分則放棄作廢，如需再建必須重新申請。

超過核準面積，但在允許范圍內的認定。房產公司依據《許可證》規定范圍和核準面積內實施建設項目，由于單體建筑的設計有所變動（如房型改變），陽臺由開放式改成封閉式，墻體裝飾材料使用等緣故，致使實際建筑面積超過核準建筑面積。如果超過面積在允許范圍內的，且不嚴重違反《上海市城市規劃條例》（以下稱《條例》）和《上海市城市規劃管理技術規定》（以下稱《技術規定》）的，則予以驗收。但《合格證明》的面積仍以《許可證》核準面積認定。超過核準建筑面積的部分由房產登記發證部門負責處理。

超建面積逾越允許范圍的認定。如超過面積逾越允許范圍的，則驗收不合格；所有超過面積都必須按規定經規劃、土地審批部門審核同意后（即規劃土地征詢），并經規劃、土地管理部門處罰后重新驗收，《合格證明》建筑面積的認定為原《許可證》核準面積加上經處罰后的超過面積之和。

任意改變審核要求違法超建面積的處理和認定。如果房地產公司未經規劃、土地審批部門批準，在原規劃審核規定范圍和核準建筑面積內多建單體，插建公建配套用房，增加層次、門筒，屬明顯違法，規劃管理部門不予驗收，房地產公司必須接受規劃管理部門的處罰。如嚴重違反《條例》和《技術規定》的，則處以限期改正和拆除。

如不嚴重違反《條例》和《技術規定》的，則必須按規定經規劃、土地審批部門審核同意后，經處罰后重新驗收，《合格證明》建筑面積的認定為原《許可證》核準面積和經處罰后的超過面積之和。

第二篇：房屋驗收的建筑面積計算規則

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房屋驗收的建筑面積計算規則

關于房屋驗收的建筑面積的計算規則國家有統一的規定。全國統一的建筑面積計算規則，是國家經委于1982年頒布的法規性文件，其主要計算規則如下：

計算建筑面積的范圍

1.單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。

2.高低聯跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算;當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。

3.多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按

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建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算;二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

4.地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

5.用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

6.坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用，且層高超過2.2m的，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

7.穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

8.圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。

9.電梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。

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10.舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。

11.建筑物內的技術層，層高超過2.2m的，應計算建筑面積。

12.有柱雨篷按柱外國水平面積計算建筑面積，獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

13.有柱的車棚、貨棚站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

14.突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

15.突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

16.封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

17.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

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18.兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

19.室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

20.跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。

不計算建筑面積的范圍

1.突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

2.檢修、消防等用的室外爬梯。

3.層高在2.2m以內的技術層。

4.構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。

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5.建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

6.沒有圍護結構的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

7.單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

8.層高小于2.2m的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

其他

在計算建筑面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神辦理。

來源：（房屋驗收的建筑面積計算規則http://s.yingle.com/s/372687.html）心懷法治.相關法律知識

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本

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復

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對

戶

主

有

影

響

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第三篇：商品住宅項目規劃設計建筑面積計算補充規定

商品住宅項目設計容積率計算補充規定

1．房屋內標注“空中花園、入戶花園、入戶陽臺、綠化空間”等類似建筑空間，均按陽臺計算規則計算建筑面積。此類空間及陽臺，不論其高度，均按照實際設置的層數計算建筑面積（頂層為無頂蓋的露臺除外）,其水平投影面積總和不應大于套型建筑面積的15%。

2．在陽臺、走廊、空中花園、入戶花園、入戶陽臺邊設置花池的，無論有沒有圍護，均整體按陽臺計算建筑面積。

3．躍層式住宅套內空間原則上只允許客廳及陽臺做上空處理，且客廳上空開洞部分面積不應大于本樓層建筑面積的30%。

4．點式住宅戶型（每個單元3戶及以上）或大進深板式住宅（進深達3個柱網跨度以上）設計由于建筑通風采光需要挑空（或凹進）處理，每套住宅原則上控制在1處以內，單層挑空（或凹進）面積控制在該層住宅建筑面積8%以內，建筑密度按照該主體結構外圍計算；

禁止在屋頂或建筑主體結構外作柱（墻）梁等框架處理，除局部建筑造型需要以規劃審定的單體平面和立面為準。

5．住宅集中設計設備平臺（空調機位、空氣能熱水器位置等）每套控制在1處以內，面積在5平方米以內不計入容積率，超出5平方米則按照陽臺計算建筑面積；

6．為房屋采光和美化造型而設置的窗臺高度達到或超過0.45米的凸出外墻的單反式凸窗（圖6中a）和雙反式凸窗（圖6中b）、平臺式落地窗（圖7中a）和反凸式落地窗（圖7中b），進深不超過70CM，不計算建筑面積；進深超過70CM，該空間應計算建筑面積。窗體未凸出于外墻的窗、或窗體雖凸出于外墻但窗體外側圍護結構部分為墻體的、或窗體上（下）方凹入部分的外側以各種類型建筑材料（不包括單純以百葉窗）封閉的等其它不符合凸窗構成要件的均不視為凸窗（落地窗），（圖8a、b、c）該空間應計算建筑面積。

圖6 2

圖7

圖8 該補充規定根據泉州市城鄉規劃局2011年1月27日局辦公會議研究試行，其余根據相關建筑面積計算規范及規定執行。

第四篇：濱江新城規劃方案出爐，建筑面積91萬平米

湖北宜順房地產發展有限公司伍家崗宜順地塊濱江新城規劃設計方案規劃報建方案位于宜昌市沿江大道延伸段，伍家崗宜順地塊，規劃選址A區為文化娛樂設施用地及辦公用地，B、D、F區為居住用地，C、E區為商業金融用地，G區為市政公用設施用地，濱江新城規劃方案出爐，建筑面積91萬平米。整個項目擬用地面積為180752平方米，報建方案A、B區為公建，C、D、E、F區為住宅，G區保留市政公用設施不變，總建筑面積為916622平方米，其中地上建筑面積為699609平方米(住宅建筑面積為483540平方米，公建建筑面積為216068平方米)，地下建筑面積為217013平方米，容積率為3.94，建筑密度為24%，綠地率為35%，停車位5084個，規劃方案《濱江新城規劃方案出爐，建筑面積91萬平米》。會議研究認為：鑒于該項目區位極為特殊，處于濱江重要節點位置，要求建設單位提供兩個以上的規劃方案，其中必須包括嚴格按《出讓土地規劃條件》規定要求作出的規劃方案，并對方案組織專家論證。宜順公司知名度不高，如何能盤下91萬方的地產項目?真是有錢啊。那里可以弄幾棟超高層到具體實施，估計還要相當長的一段時間靠把商業金融用地改成了住宅現在宜昌城建有問題了！內斂與外放兼俱，憂郁及幽默并存！宜昌發改委主席光說不建！2122開玩笑宜昌的好多4S店都是宜順老板開的人家在上海大眾集團也是他們屋里的你說有錢不建吧建吧，把點地皮都建成房子，看還有多少人兜里有錢來買。政府只管賣地，還跟著開發商起哄，把老百姓兜里的一點積蓄掏空，現在工薪階層經過幾輪所謂的“改革”(房改，教改，醫改)，大體也都成負翁了，談何幸福指數，只是無奈罷了。那個地方可是宜昌規劃的政府辦公區列還規劃的有160米的超高層寫字樓都是在騙錢。

第五篇：申辦規劃驗收

申辦規劃驗收

1.作業目的

為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，確保房地產項目的最終開發效果與審批條件的一致性，項目竣工后，在其他各政府職能部門驗收后，還必須最后通過規劃管理部門的規劃驗收。同時，規劃驗收也是開發單位申辦房產證，實現按期交付使用的先決條件。要求經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。2.作業依據

規劃管理部門張榜公布的《規劃驗收申辦程序》。3.主管崗位 開發部經理 主辦崗位 土建工程師 4.緊前工作條件

4.1 項目的單體，總體環境已竣工并驗收合格。人防、綠化、消防、交警等政府部門的專業驗收通過。

4.2 已委托測繪院進行竣工測量，并取得《建設工程竣工成果測繪報告書》。4.3 已向城建檔案管理部門申請辦理工程檔案的初步驗收，并取得《珠海市建設工程檔案審核意見書》。5.作業描述

5.1主辦崗位到規劃部門領取《珠海市建設工程（建筑類）規劃驗收申請表》填報，并同時附送下列文件：

5.1.1授權委托書原件、受委托人身份證明；

5.1.2申請人身份證明（申請人是自然人的，應當提交本人有效身份證明；申請人是法人或其他組織的，應當提交：

⑴《企業法人經營執照》或《中華人民共和國組織機構代碼證》或其他有效證明文件，⑵ 法人法定代表人或其他組織主要負責人身份證明。（以上證件可為復印件，需核對原件）；

5.1.3《建設工程規劃許可證》（復印件，需核對原件）；

5.1.4批準的建筑施工圖（平面圖、立面圖、剖面圖），包括經核準變更的圖件（原件，驗收完畢退還）；

5.1.5批準的規劃總平面圖（原件，驗收完畢退還）；

5.1.6《珠海市建設工程規劃定位放線測量記錄冊》、《珠海市建設工程驗線記錄冊》、《珠海市建設工程竣工規劃驗收測量記錄冊》（含分層圖、實測1：500現狀地形圖和豎向實測成果）原件；

5.1.7經市測繪大隊確認同現狀一致的建筑竣工圖一套； 5.1.8其它需要提交的材料。

5.2 測繪報告書中記載的小區總建筑面積如超過原規劃部門核定的數額，本主辦崗位應與項目經理商量編制超面積的說明文件，附以詳細的計算和合理的理由。如自覺說服力不強，應及時向總建筑師和總經濟師匯報，商量處置辦法，盡量避免受到懲罰性處理。

5.3 規劃管理部門檢查驗收通過后，發給《建設工程規劃驗收合格證》。

5.4 主辦崗位將證明交總經濟師，由總經濟師安排營銷策劃崗位人員憑證向珠海市房地產登記中心辦理房地產權證登記手續。

5.5建設工程竣工后三個月內，建設單位或個人應當向市規劃主管部門申請規劃驗收。5.6建設單位或個人應當及時委托市規劃主管部門認可的勘測單位進行竣工驗收測量，竣工驗收測量一般應當在工程完全竣工后進行，但隱蔽性管線工程應當在覆土之前進行。

5.7市規劃主管部門受理申請后，依據驗收標準驗收合格的，應當核發建設工程規劃驗收合格證。不符合驗收條件的，責令改正或依法處理后再行驗收。

5.8未經驗收或驗收不合格的建設工程不得投入使用，有關部門不予辦理接水、接電、供氣及房地產權證。