第一篇：曲靖廣廈房地產策劃書

曲靖廣廈房地產策劃書

前言：針對目前住宅產品同質化的現象，住宅開發商要在激勵的市場競爭中獲得發展空間，除了要在產品的硬件方面下足工夫，還應該在住宅產品的內涵和外延上做文章，制造產品差異，才能強化企業核心競爭力。這就需要住宅開發商在經營理念上有所創新。以新的居住潮流引導消費者、吸引消費者，挖掘潛在的市場需求，必定能搶占市場先機。

一、項目背景

曲靖房產市場日趨規范，整體處于上升態勢，在市場發展的過程中，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。開發商迫于競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼于昆明房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶占昆明市場。同時由于政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨于合理，廣廈居住區近幾年還將加大商業建設拉動經濟的飛速發展。

二、需求分析

（一）客戶需求

一種客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變；第二種客戶在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性，內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格；第三種客戶相對前兩種客戶來說已經有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度以及社區環境也非常的注重。

（二）市場環境

1、地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

2、產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，并逐漸為市場所接受。

三、項目基本情況

（一）項目名稱及簡介

曲靖廣廈住宅區位于位于昆明北市區小康大道與霖雨路交叉處，占地面積為4000多平方米，周邊配套設施齊全，交通便利，在望潛商圈半公里輻射區，商業氛圍日趨漸濃。

房產均價在6300元/平方米，整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高層，社會層次較廣，隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為我市中高檔樓盤的聚集之地，這也將打破原有的區域內消費群體和范圍，成為跨區域。

（二）項目規劃

該項目為總共1865戶，戶型面積在90--150平方米?？倢痈邽?7層。地下一層為車庫和設備層。機動停車位：1367個，非機動停車位：6001個。戶型： ? 4室2廳2衛1廚；3室2廳1衛1廚；3室2廳2衛1廚；2室2廳1衛1廚

（三）項目周邊配套狀況

學校：崇川學校、南通大學、南通大學附中

超市：麥德龍超市

商場：

醫院：

銀行：

公園：

其他：車管所、汽車4S店

周圍交通：28、36、42路公交車（車管所站下）

四、項目產品及市場分析

（一）項目特點

產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨于合理，特色鮮明，并且小區品質不斷提升。

（二）市場現狀

本項目位于新東區，但輻射到周邊的市區。近幾年曲靖市發展迅速，交通系統也正在升級，未來的麒麟區將是曲靖市發展的中心地帶，適中的房價，優越的地理環境和良好的氣候條件，將是購房置業的優先選擇。雖然現在一座座大樓已經興起，但是其他房地產項目無整體營銷思路，盲目追求高利，定價一路走高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重產品的培養和樹立。二我們廣廈價格趨于合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。這為我們房地產創造了有利的條件。

（三）市場前景

目前房地產市場開發商眾多，房源儲量過大，縣城城中村改造，而且國家調控房價，造成大部分客戶處于觀望狀態，市場形勢不容樂觀，但是政府整頓房地產市場，房地產市場日趨規范，隨著市場的穩定，未來市場處于上升態勢，本項目位于新老區交接處，占據了地理優勢。

（四）swot分析

1、優勢點分析

? 所屬區域歷史人文底蘊悠久，是典型的中心城區；

? 出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業主的外出打下最重要的基石； ? 具有現代化的交通網絡支持，為項目今后的業主出行提供了良好的交通條

件；

? 區域內大型住宅區的陸續建成入住，為區域營造了成熟的居住氛圍； ? 各類教育學校林立，充分保障了業主子女的就學問題；

? 周圍有南通大學附屬醫院，東方醫院，還有若干醫療場所，離市中心較近，還有南通博物院，濠河和景色優美的狼山。

2、劣勢

?棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大；

? 本案中高價定位會篩掉一部分區域內購房者，使客源面變得相對狹窄； ? 本案位置臨近的道路是該區域內較為繁忙的交通干道，估計今后隨之產生的噪音和尾氣污染問題會對住家產生一定影響；

3、機會

? 國家的宏觀調控，提升了房市的穩定發展，樓市前景看好；

? 整體區域的房市都正式處在上升期，供求關系維持較為平衡；

? 現階段南通的整體規劃改造，增加了產品的附加值；

4、威脅

?近期推案量加大，且總體規劃品質均高，=促使本案競爭壓力加大；

? 周圍房產建設項目較多，競爭比較激烈，要想生存，必須擁有獨一無二的風

格和品質；

? 周圍有拆除和建設項目，無形中將會降低本案周圍的整體環境；

? 區域內各個的目標市場大致相同；

? 高品質購房者選擇有較大的不確定性，全是的高檔次物業都是項目的競爭對

手。

五、項目定位

（一）目標客戶定位

根據客源所處的區域，社會地位，購房意圖，購房時間等差別做如下分析，本地客源為本項目客源的基礎，且為先期客源的主力，我們認為主要有以下類型。

1、公司職員工：這部分人有一定的經濟基礎，但不會太高，對居住要求較低，對工程質量，價格比較在意。這部分人數眾多，是比較大的一個銷售人群。

2、私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定。有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重；

3、公務員：此類人物具有較高的社會地位，穩定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區的規劃、配套有較高的要求；

4、中青年人：此部分人因結婚等原因，需要房子，但收入較低，無太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

（二）配套設施定位

1、采暖：采用韓式地面供暖系統，無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有獨特性。還有重要的一點是便于設落地窗。

2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內采用木質夾板門，客廳設落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。

4、信息系統

有線電話：市區標準有線電視信號及**電視系統。

通訊設施：預留兩部idd電話插口。

網絡：寬帶網入戶，并預留管線。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整套高級廚具，純凈水入戶。

6、衛生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。

六、廣告策略

（一）主訴求點：

突出社區無以倫比的內部優勢，以“聚龍脈寶地，享健康一生”為主訴求點。本項目的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢及多樣的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。

（二）各銷售期訴求

1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹

社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。

2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景致等品質，使之成為一廣告系列。

理由： 可令社區整體優勢全面展現?？杀３置科谕瞥鰪V告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。

（三）廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主的廣告，配以三維廣告

2、DM廣告——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊

3、車體——目前我縣景區公交暫無廣告，我們可以拿下。另有專業車體廣告

4、三維動畫——提前展現小區內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發商的品牌力度。

5、樓書——制作精美又符實的樓書

6、POP——及時更換符合當時市場形態的POP廣告

七、營銷策略

（一）價格策略

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受98折的驚人優惠政策；

（2）分期付款：首付達到45%以上的，免一年物業管理費；

（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔保人。

（二）促銷策略

① 本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發樓書；

② 選擇訪問量大的正規門戶網站，比如搜房網，設立自己的宣傳網頁；③ 成立本項目業主組織，定期舉辦業主聯誼會，以提升公司的服務質量，聯絡公司和業主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發相應的項目；

④ 成立客戶服務熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現有的情況下力爭客源；

⑤ 參加房地產展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買； ⑥ 參加一些評比活動，取得一些評比證書；

⑦ 工地現場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果；⑧ 電臺廣播，隨時隨地，敏銳性強，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果；

八、風險防范

本案適合中小型項目的開發。總投資不大，控制靈活。昭覺縣城正處于舊城改造階段，土地選擇空間也較大，原有住房結構老化，戶型布置不合理，如果外延產品有一定余量可以出售給當地居民，需求潛力巨大，從而可以很大分散異地投資風險。

后期服務的完善。本案創新的居住模式，關鍵就體現在后期服務上。住

宅服務商必須誠實信用，從始至終熱心為客戶服務，加強與住戶之間的溝通，為客戶的生活提供最大的便利最完善的服務，以培養客戶的忠誠度，實現企業的市場現實利益。并且兼顧企業的長遠戰略利益，樹立企業良好的形象。

第二篇：浙江廣廈學院 乒乓球比賽策劃書

廣廈學院社團文化節乒乓球比賽

策劃書

活動主題：健康向上學習進步

活動目的：活躍校園文化，豐富同學們的業余生活，同時也為倡導廣大同學積極參加與體育鍛煉活動，促進同學之間的交流，提高同學們的身體素質，以更好的狀態投入學習個工作中去。

活動內容：乒乓球男（女）單雙打

活動時間：4月

活動地點：乒乓球館室（1）

活動對象：廣廈學院全體社團

活動規則：采用淘汰制11個球 五局三勝制 取前八名

雙打設置：第一名：

第二名：

第三名：

場外指導：孫愛琴 老師

報名方式：傳單到社團

主辦單位：乒乓球社團

場內負責人：葉海林，瞿澤恩

2012年3月20日

第三篇：曲靖師范學院魔術協會策劃書

曲 靖 師 范 學 院

魔

術

協

會

活

動

策

劃

書

（二）策劃人：周雙燕 2010年9月13日

一、活動背景及目的時光匆匆，日月如梭。在這夏末秋初的時節里，在校團委的關

心和支持下，我們迎來了第二次試運行活動。在上一次活動中，大家對魔術已經有了一定的了解。在這次活動中，本協會將為您帶來精彩的魔術表演并現場教授魔術以及介紹一些魔術小知識。希望通過本次活動，有更多的同學加入我們，為魔術協會的美好未來增加砝碼，更重要的是得到團委和廣大魔術愛好者肯定！

二、資源需要

教室：

道具：紙牌、繩子、硬幣、瓶、橡皮筋、紅綢子

裝飾材料：彩帶、氣球、彩紙、彩筆、大膠布、塑料花

媒體材料：PPT、歌曲、圖片、照相機

獎品及其它：

三、活動開展

1.主持人介紹活動流程，指導老師發言；

2.教學部成員及指導老師表演魔術；

魔術名稱：（待定）

（備注：）

3.播放魔術表演視頻（以劉謙的為主）；

4.現場教觀眾三到四個簡單的魔術；

5.現場互動；

A、觀眾表演個人拿手的魔術；

B、游戲：待定

C、魔術小知識：

就廣義的來說：凡是呈現于視覺上不可思議的事，都可稱之為魔術。而我們下工夫去學習，然后讓人們去觀看這種不可思議的現象，就是『表演魔術』。

然而大家看魔術卻不了解魔術，尤其是中國看魔術的風氣未像國外興盛，更別去談學魔術了。在這里希望能借由自己微薄的力量，慢慢的提升人們學習及觀賞魔術的風氣。

神奇及無法理解的事總令人印象深刻，而魔術表演能讓人們感受到忘卻現實的愉快，這正是它最吸引人的地方。

就舞臺魔術來說，它可以和各項表演藝術相融合的，例如:舞蹈、戲劇等...所以，觀眾在欣賞時，不但可以看到魔術的神奇，同時也可以感受到與其它表演藝術結合，相互輝映的效果。而以近距離魔術來說，魔術師就在你身邊，不論是撲克牌或是錢幣，你不但可以仔細觀賞，甚至可以親身參與，這又是另一種欣賞樂趣。

坦白講：魔術本來就是假的，但最重要的是，任何一個魔術的原理，無論多簡單，都是設計者的智能與心血的結晶，所以，為了尊重設計者，也為了觀眾能欣賞到最好的效果，站在表演者的立場，在不熟練之前，不能輕易的做表演，而在表演之后，也不能隨便說明原理；相對的，在觀眾的立場，要求表演者公開其原理或把道具借出觀察，除非是正式的教授魔術場合，否則都是

不恰當的做法。尤其是在觀賞近距離魔術時，更不可“動手”或用其它方式干擾表演者，這都是對魔術表演應有的基本尊重。礙于目前一般大眾對魔術的認知并不足，希望借由此篇文章，提升觀眾欣賞的樂趣及支持與認同，也希望能有更多的同好加入表演的行列。

6、活動結束，團委同學做點評。

四、經費預算

場地布置、道具購買等預計在100元左右

五、活動宣傳

外聯部寫宣傳稿，宣傳部設計，活動部張貼海報

六、場地布置及后勤工作

本協會有所有理事會成員負責

七、活動負責人及主要參與者

活動負責人：本協會所有理事會成員

主持人：周雙燕

嘉賓：本協會指導老師、校團委的部分同學、本校的魔術愛好者

八、活動時間、地點安排

活動時間：2010年9月13日晚7:30-9:00

活動地點：

九、細節安排

活動過程中的秩序維持及獎品發放由財務部和外聯部負責，媒體播放及攝影由宣傳部負責，活動結束時場地的清理由所有理事會成員負責。

第四篇：房地產策劃書

房地產策劃書范文

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規劃布局及未來發展分析

3、項目地貌狀況

4、項目現狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優劣式分析

2、項目的優勢分析(S)

3、項目的劣勢分析(W)

4、項目機遇的分析(O)

5、項目的威脅分析(T)

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經濟技術指標

2、一期產品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構思與設想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰略

10、項目功能分區說明

11、項目業態規劃

12、區域商業現狀

13、項目產品建議

14、價格體系

15、目標客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、平面表現

第五部分、結束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規劃總建設面積30萬㎡，一期開發建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公里。

項目一期總投資 2.3億元，規劃設計成五個功能區，即從天華南路廣場向南依次為前區、商住區、中心綠島廣場休閑區、商貿區和橋頭公共廣場設施區，是2007新化縣政府市政重點建設工程之一。

二、項目所屬地域市政規劃布局及未來發展分析

1、市政規劃布局

目前，新化縣處于房地產市場大規模開發起步階段，當地消費者尤其是1.5萬余人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質量的需求及其旺盛，更加注重生態和品質;同時，由于城市化進程的加快和城市規模的不斷擴大，城區人口逐年增加，縣域經濟呈現大商業、大市場的輪廓，傳統商業區吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現商業檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業業態的需求旺盛，將有效推動城市對商業地產的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當地人口眾多，經濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員占全縣總人口的1/4。

2007年新化房地產市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業大規模的發展，城市建設和城市發展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發展分析

自2006 年以來，央行連續3次調高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內房地產價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體;同時，國家相關部委不斷出臺二手房買賣的相關限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內房地產投資市場后，轉而向金融、證券、制造行業等進行投資，也延緩了房地產市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產市場，區域內房地產發展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產市場發展起步階段，大量握有資金的目標客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在;但從另一個方面說，由于新化溫州商業廣場整體經營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經貿中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

3、項目周遍樓市現狀

就項目周邊來說，類似物業主要是新化溫州商業廣場、明源陽光購物公園、新康園經貿中心，三個項目商業體量總和大體與本項目相當;新化溫州商業廣場已于2006年正式營業，整體經營狀況一般;明源陽光購物公園是集生態商業、智能商務、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業、著名品牌專賣店為一體的步

地塊優劣式分析優勢：1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;

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行商業街項目，目前已招商的企業包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨(鞋類)、康一馨藥業連鎖??

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規劃總建設面積30萬㎡。一期開發建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優劣式分析

優勢：

1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;

2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;

3)區位發展前景看好：位于城市戰略發展重點區域的核心，高起點規劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好;

劣勢：

1)治安環境暫不樂觀，靠近火車站;

2)項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房;

3)道路沒整治好，南面基本沒什么人群;

A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行;

B、項目區位優勢明顯，規劃設計超前，政府統一招商、統一返租，將會打消顧客的心理顧忌;

C、新化地區商業地產競爭壓力不大，且各自的規劃具有一定互補性，相互沖擊較小;

D、已有強烈的投資意識，但由于可投資的商業地產過少，且商業發展程度不高，大部分人持觀望態度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業占據了8.48萬平米,為了打造專業市場，需要政府加大力度，進行行業規范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產市場起步較晚，為本項目的開發提供了充足的市場空間;

B、新化自然景觀旅游業發展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升;

C、專業批發市場規模不大，檔次不高，環境一般，管理有待提高，為專業市場升級提供了機會;

D、由于本項目是舊城改造項目，同質競爭樓盤較少，商業物業具有較大的升值空間;

E、私營礦主、企業老板、機關干部及在外創業回鄉置業者有投資預期，為新化商業地產的發展提供了后備資源;

F、未經過大商業和國際國內一流主力店的洗禮，外來商業品牌正加緊布點，為商業地產開發提供了機會。

A、新化處在商業地產的萌芽期，行業整合洗牌，外來資本進入，但房地產企業素質良莠不齊，整體市場開發規模較小;

B、沒有花園小區生活概念，物業管理滯后，生活配套設施不全;

C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發和后續管理 “兩張皮”，重銷售、輕經營，投資置業無保障;

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經濟技術指標

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛一廚：128㎡;三室兩廳兩衛一廚：123-142㎡;

復合式：

四室兩廳三衛一廚：181㎡;五室兩廳一衛一廚：171-180㎡;

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產市場目前建設規模不大，2006年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮化水平達到18.5%;完成固定資產投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風景家園(住宅，30000平方米)、明源陽光購物公園(商業，52000平方米)、新康園經貿中心(高層商住，32000平方米)、陽光小區(商住，住宅67000平方米，商業13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑(高層住宅，200000平方米)、新化瓷廠住宅樓項目(未定名，建設用地110畝)等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業帶。

2、商業部分

商業定位：融餐飲、娛樂、運動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業街。

商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業會所等多種形式的非傳統型人性化景觀商務辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業、商務為一體，具現代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀建筑綜合體。

五、營銷策劃構思與設想

總體構思

創造一種對公共領域的共同理解;

不同功能與審美層面的適合實現統一;

建筑的多樣性;

個性與自我的表達;一處多樣化、開放形居住形態的商業場所;

一個銜接個性化生活方式與商業化社區公共生活的網絡體系;

體現區域化商業核心;

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態度的體現以及人文關懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

沖擊——意識形態立體推廣。

推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示范區。

誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優惠策略：會員優惠;以及不同銷售階段給予不同程度的優惠。

七、策劃營銷指導性理念

一站式————兩極消費————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

兩極消費：滿足不同消費群體的需求。

多重功能：提供多

第五篇：房地產策劃書

前言

本策劃宗旨：營造營銷氣氛，加快銷售進度，提高銷售效果，實現銷售利潤最大化。

本策劃是以市場調查為前提，從而提升項目價值和利于市場推廣的角度出發設計本方案，內容涉及主題地位、形象地位，客戶地位，營銷推廣策略等，希望行之一通，僅僅試刀，有什么不足之處請諒解。

由于時間倉促，房地產知識缺乏，加之許多資料都不是很完善，在這種情況下，經以嘔心瀝血排除困難，以盡善盡美的心態在網上搜索了一些資料，希望能完成這一次的復古花園項目整合的房地產策劃書。

第一篇 復古花園項目的背景

基本情況：

復古花園項目位于黃埔村，黃埔村作為現代黃埔港名稱的由來，南宋時期已是“海舶所集之地”，建于明代萬歷二十八年（1600年）的海鰲塔，就是為外來船舶導航而設，如今仍屹立于珠江河畔。黃埔港之所以聞名世界，是與其逐步發展成為清朝時期廣州對外貿易的外港有密切關系。

原名“鳳浦”，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。

黃埔村曾經是清朝唯一對外開放的口岸，海關就設立在那里。百年滄桑，今天的黃埔村已經看不到昔日黃埔港口碼頭那種繁榮的景象，但依然保持著古樸的底蘊。一塊青磚，承載著一段輝煌；一片瓦礫，掩蓋著一個故事；一塊碑石，銘刻著一處繁華。

在這么有歷史悠久的地方，取名為復古花園，是對啦；是休閑是風光集中一體的旅游勝地，在此居住想必可以調節高尚情操。復古花園項目兩期面積10萬平方米，總投資1.3億元，其中一期總面積7萬平方米，總投資8億元，共有300余戶住宅，建筑密度為23%，綠化高達40%，是一個搞綠化型小區。

第二篇 房地產市場概況

近5年來，市委，市政府高瞻遠矚，立足市場，積極探索，走出了一條以房地產業為突破口，借助威力來房展城市，塑造城市形象的道路，2001年以來，隨著地區區域經濟的發展，國內許多知名品牌的地廠商紛紛逐鹿平原，是的本事的房地產市場故居商業化，思想化，也更加活躍，市場逐漸成熟，原來的買方市場已經轉變為以需求為導向的賣方市場。

房地產市場的發展趨勢

改革開放以來，市政府解放思想，開拓進取，制定了良好寬松的投資政策，營造了良好的投資環境，是的國內很多知名品牌的地產商紛紛逐鹿平原。致使改是房地產市場發展很快，但今年來國家宏觀調控，控制房地產業發展過熱，出現了種種手段，如限購令?，F價令，國八條等。但房地長熱是持續火爆還是可以冷希，還是預測，那未來幾年的房地產市場將呈現如下趨勢：

市場競爭激烈

住宅項目（多層，小高層，高層）紛紛上馬，目前該市住宅市場已經處于“成長期的中后期”，即將進入整個住宅市場的“收割期”，房地產市場已經本處于飽和狀態。房地產集中投放10萬平方米，競爭的激烈程度可想而知。

樓盤各種概念跌現，營銷方式多樣

由于市場競爭激烈，開發商已將重視項目主題概念，樓盤的各種概念跌現，如水景住宅，園林住宅，生態住宅，到后來的新造城運動等。因此，開發商都非常重視營銷策劃吃長出現了各種營銷方式。

樓盤整體品質提升，特色樓盤漸受關注，但價格一路飄升

由于市場競爭激烈，開放商已經受重視樓盤產品的競爭力，因而劉噴整體品質提升，特設樓盤漸受關注，但價格一路飄升。2003年，市場均價為1120元/平凡米，盡管如此，由于開發商的品牌優勢，良好的生態環境和規模效應，也吸引了部分市場購買力。而現在目前的狀況是平均每個方達6000元。價格相差相當大。

廣告投放量增加

展開了全面的廣告宣傳，住宅項目競爭的序幕由此拉開。隨后各項目也紛紛增加了廣告投放量，從去年開始，住宅項目廣告戰進一步升級，8-10月出現一個集中投放的高峰期

高層住宅份額增加，價格很高，但市民的承受能力有限，經濟適用房走俏。

項目SWOT分析與目標地位

一、S——優勢

1、教育文化氛圍濃厚

本項目地處新港東路，周邊環境有小學，黃埔中學，廣州航海高等專科學校等，鄰近黃埔軍校，大學城，有利于本項目區域內人文環境的提升。

2、交通方便

公交車137（新洲到動物物園南門），262路（新洲到赤崗北路總站），564路（黃埔村總站到天河客運站），據說還會新增一條線路知道海珠客運站，不遠處還有地鐵站萬盛圍！還有高速公路，交通發達，想到哪就哪。

3、配套設施齊全，生活方便

項目附近有銀行，超市，醫院，香格里拉大酒店，琶洲會展中心等等

4、最重要的風光景色

黃埔村將改造古色古鄉，四周都可以看到文化古屋，歷史遺留物，深受文化熏陶！鄰近還有黃埔古港，黃埔古港碼頭所在的黃埔村位于海珠區，北臨新港東路，南隔黃埔涌與侖頭相望，西臨東環高速公路，東隔珠江與長洲、深井相望。黃埔古港見證了廣州“海上絲綢之路”的繁榮。自宋代以后，黃埔村長期在海外貿易中扮演重要角色。南宋時此地已是“海舶所集之地”。黃埔古港地區分為四個功能區，即紀念展示區、古港公園區、棧道餐飲區及村頭廣場區，集展示、傳播、娛樂、休閑于一體的“文化公園型景區”。其中紀念展示區由黃埔稅館、永靖營（兵營）、買辦館、夷務所和展示街組成。黃埔稅館是整個建筑群中的重點。兵營處設有營房、瞭望臺、兵器架等！

而且現在黃埔村在建造中，“我并不羨慕珠江新城獵德村那些密密麻麻的安置房，黃埔村通過開發嶺南文化旅游元素，甚至都可以成為東方迪士尼，吸引更多的人來村里，這樣就會為村民帶來更多收入?！?——— 黃埔村村民林伯

與大部分城中村“握手樓”密集、人居環境差不同的是，黃埔古村整體建筑格局并不擁擠，加上該村特有的歷史文化價值，海珠區2009年決定對黃埔古村進行綜合整治式改造，啟動了黃埔歷史文化古村保護建設工程，目前整治工程已接近尾聲。

云集歐美商船的世界名港、誕生眾多歷史名人的千年古村——黃埔古港遺跡和黃埔村，其早期建筑是廣州市文物保護單位，現存文物建筑包括祠堂14處、家塾4處、宮廟1處、園林建筑1處、商業遺址2處、古民居若干處。擁有特殊的歷史文化價值，注定了港村合一的黃埔村改造要走一條與眾不同的路子。“近二三十年來，多位歷史學者對黃埔古村的保護一直奔走呼吁”，海珠區一位負責人告訴記者。2009年，廣州市決定對黃埔古村進行綜合改造，海珠區啟動了黃埔歷史文化古村保護整治工程，“抽疏保護”就是黃埔村改造的方向。（上述為新聞既要）

5、空氣優質

在海珠區新港東路，沒有收到像市中心的城市污染，沒有那種喧鬧，沒有那緊張的氣氛，是最適合居住的環境，空氣保健，晚上還可以見到廣州稍有的星星，在現代的驅動下，這可以說是世外桃源，養生的安居的首選。

6、規劃設計一流，體現了人性化

本項目采用歐式現代主義人文風格，體現了現代，簡介，莊重，典雅的小區外地部形象。總體分二心，三組團，三綠地。

7、采用全智能話系統控制

貼心式人性化管理，13層安放層層把關。采用全智能化系統控制。

項目測宗旨就是：締造養生保健的好居屋??！

二、W——劣勢

1、雖然本項目有良好的人文環境，但海珠區這帶發展相對滯后導致本項目切法居住的氛圍，市民對本地塊缺乏“認同感”。尤其是市行政中心向天河中心發展，消費者對區位的抗性較大，對本案的認同度相對較低。

2、距市區較遠，出行要較長時間。

3、周邊無小區，花園，缺乏氣氛。

4、本項目沒有很好的借助力量，化解一些劣勢，導致本項目在笨區域內和市區的宣傳力度不夠。

三、O——機會

1、高校的人文熏陶，提升了本案未來的人文環境。

2、北區域內不存在同等品質的樓盤與之競爭，為本案贏得了大的市場空間。

四、T——風險

1、市場因素

從目前房地產市場看，項目競爭同質化嚴重，已引起開發商高度重視，按本項目的開發周期預測，開發商已經清晰的認識到產品“差異性”的重要性，存在較大的風險。

2、自身因素

自身策劃人員的問題，實在缺乏經驗，缺乏專業知識，缺乏可操作行吧。

綜合分型

從市場調研情況來分析，對項目的猶，劣勢進行比較，機會和風險并存，但風險大于機會。針對這些因素，我們要尊重市場，順應消費者的需求，做好本案的硬件配套設施的同事，同時，建議運用整合營銷手段，整合廣告媒體，強化樓盤的廣告宣傳力度，形成較強的廣告合力，加快銷售進度，提高銷售效果，同時也可以提高本案的知名度與美譽度。

三、目標客戶定位——城市中的退休商

人

年齡范圍：主力年齡段：46——55歲

次要年齡段：55以上

購買的決策因素：往往人的一生打拼，到了四五十歲的時候就是懂得要養生，注意生活質量，想過一些退休后享樂的生活，就適合度假或養生的年齡。

目標客戶的特征：

1、擁有住房，但缺乏生活質量了，希望有更好的。

2、他們大部分具有較高的文化素養，具備一定的藝術修養，3、崇尚自然，崇尚自我，崇尚安靜閑適的生活空間，4、到了一定的年齡有了一定的新領悟，尋找人生的終結，5、懂得怎么對自己好，養生保健的一族。

目標客戶的職業

大部分屬于半退休，退休人士

目標客戶共同的心理特征

1、要求完善的配套設施

2、注重居住品質，價格承受力強

3、關注環境質量和鄰里和睦

4、重視顯大氣居家感受，理想的生活方式

5、在消費的理性上，更大隱形的感性要求

6、要求更高層次的居住感受

7、在決定購買是，對產品的“舒服感受”要求很高

四、整合營銷策劃方案

1、復古花園整合營銷策劃思路

（1）亦可與為中心，宣傳并彰顯項目的優勢，以品牌和口碑營銷為指導，實力項目是“最適合居住的品牌社區”或“最適合居住示范性社區”主題概念品牌，建立項目是“最適合居住”的“居住理念根據地”。

“最適合居住品牌社區”主題，是以項目的“心”文化為載體的。

（2）以項目的核心產品和附加產品為載體，即以工程質量，環境綠化，智能化，園林式，建筑風格，社區布局等工程實效為支撐點，宣傳項目的“心”文化，樹立樓盤“舒適房”的口碑效應，確立產品優勢。

（3）以廣告，公關，銷售促進等促銷方式為手段，對項目京杭全方位的立體整合包裝，提高項目“最適合居住品牌社區“主題及其各分段主題文化的口碑效應，吸引并集聚人氣，贏得競爭優勢。

2、整合營銷策劃戰術思路：

對各種廣告媒體如報紙，電視，直接投廣告，派單，戶外，流體廣告等，以及各種SP促銷方式如房展會，價格折扣，贈品，公益活動，事件營銷等手段，進行整合，造勢，借“市”，加快銷售進度，完成銷售任務。

復古花園項目主題地位

復古花園項目主題闡釋

“最適合居住品牌社區”或“最適合居住示范性社區”

————————一座融合故鄉情懷與現代人文的生態社區

“復古花園，給你一個五“心”級的家”

提出項目主題的理由

（1）基于市場競爭的需要

（2）積淀著本土文化底蘊和風俗觀念

項目主題的闡釋和演繹

“最適合居住品牌社區”————空氣優質，保健養生，營銷氛圍形成1、售樓部形象包裝

對于售樓部環境的整體設計和細化，從有利于銷售的角度出發，主要有如下

創新一個興華

環境的細化

服務質量的高素質隨時隨處可見

豐富收留不內部空間，延長客戶停留時間

總體包裝要使人想象未來的美好生活空間的畫面，能一幕幕地展現在看訪者的眼前，從而激發其購買的欲望。

如售樓資料準備，必須備齊相應的資料，如售樓書，認購協議書，付款方式，價目表等，全面介紹樓盤的情況和購樓者必須知道的相關注意事項。

如客戶接待處擺放玻璃桌面，茶幾，臺上擺放鮮艷的花或植物，同事各種接待服務設置要圖突出它的高雅，大氣，優雅。

如售樓部門口放置宣傳彩旗。

2、樣板房形象包裝

從售樓中心有通道直接到樣板房，通道距售樓中心要盡量的接近，通道要設置突出花園環境的概念，凸現出曲徑通幽的感覺。樣板房絕不是在個體意念的體現，它應該具有共性，也就是說，它在很大程度上要能概括相當群體的審美意識，所以說，無論是什么形式的樣板房，它必須代表一種觀念，一種生活態度。通過專業室內裝修設計對樣板房的制作，課彌補戶型的不足，改善煩惱歌舞的視覺效果。

用建筑的手法調整室內空間的比例，讓它變得更加飽滿一些，有力一些，合理一些。比如，以墻色，藝術畫，雕像，浮雕，吊燈，壁燈，雕欄等，制造藝術品位，突出流域的復古建筑風格。

樣板房不是簡單的展示單位，樣板房要營造一個真實的居家環境。各個房間布置，擺設，格局部得細節處理，都會給人一種馬上就能舒舒服服住下來的感覺。比如，主人房是套房中最私密，最安靜的所在，因而，其位置所在，房門朝向，床位擺放都值得鎮中考慮。

3、施工場地形象包裝

施工場地圍場周圍要整齊地放置好產品的宣傳樣板及宣傳條幅，這樣從外部包裝好像象。施工場地內部要擺放施工說明，施工進度，施工紀律管理等方面的宣傳版面。

總之，銷售氛圍的形成，要是高檔樓盤的形象得以展現，是消費者一進場，就能產生一種幻想，即使人想象未來的美好生活的空間畫面，從而激發其購買欲望。

五、銷售推廣策略——階段性安排

一、總原則：運用整合手段，銷售推廣與宣傳推廣相結合，有效宣傳項目主題，建筑風格，建筑質量，園林景觀等產品特設，尤其是準現房的宣傳，廣告訴求手段實在，具體，生動，具有較強的沖擊力，最大限度有效吸引和大東消費群，聚集人氣，淡化和引導期待心理，強化購買心理，已達到良好的銷售效果。

由于時間匆促，知識有點缺乏，想了很多，但有一些情況還相當模糊，就此停筆，請見諒。