第一篇：阜陽一人巷商業街市場調研報告

阜陽一人巷商業街市場調研報告

阜陽專業市場（街）市場調研報告————家紡類

◆ 阜陽現有市場調研（目的）

◆ 可比類市場調研

◆ 客戶群行為調研

一、阜陽現有市場調研（目的）

通過對阜陽市一些專業市場的規模、內外配套、經營業態及狀況、物業費用、租金范圍的詳細調查，為一人巷商業廣場的定位提供參考依據。

阜陽市地處皖西北地區，屬農業城市，工業基礎薄弱現正積極打造建設皖西北中心城市。而擁有各類專業市場不成正比。阜陽市場多側重于綜合型百貨市場及沿街道市場，其他類型的主題市場較少，作為單位規模較大的皖西北商貿城，瑤海大市場，潁匯農資大市場，匯鑫家居廣場主題類型上定位較準，市場經營較為成功，值得借鑒。

各市場根據自己的經營特點布局上，既相互獨立又相互協調，其

中日用百貨類鋪面自由分割，單位面積在40——60平方米左右。服裝類市場以產品集中布局為原則，單位面積在50——100平方米左右，建材裝飾類市場劃分在阜王路、人民西路、潁河東路（潁河閘東側）沿街鋪面集中經營沒有統一的專業市場，而瑤海建材大市場首開阜陽建材裝飾專業市場先河。總體來說建立專業市場布局合理、清晰起到相互融合，共聚人氣的作用，像阜陽市清河路數碼電子一條街，阜王路建材裝飾一條街，潁州路與潁河路交匯處自行車電動車一條街，勝利南路，民主路服裝家紡一條街。在城市的規劃建設中都向專業市場轉變，形成產業聚集市場旺，切合城市發展方向。

目前阜陽各類市場的經營在總體上不是那么先進，沒有一定的科學性與合理性。家居類專業市場在經營是采用廠商和經營戶直接進廠經營。市場統一管理，收費，形象推廣，在一定程度是減少了中間環節，降低了經營成本，而對皖西北商貿城，源豐大市場，順昌針織市場相對缺少專業性，不能進一步提升市場及產品品位。在市場上不能形成自己固定的消費群。

通過對瑤海，匯鑫裝飾家居類市場的市場調研。以上市場通過招進直接經營者，間接經營者等來帶動和興旺市場。實踐證明采用統一 管理，收費，推廣等經營管理手法是帶動和興旺市場有效手段，而浙江商貿城，阜王路裝飾材料等沿街鋪面是一定行業聚集而形成的出租類沿街鋪面，不能形成一定的專業市場功能。

出租類市場及專業一條街出租率約在85%——100%之間。經營狀況一般，租賃年限在1——5年左右，根據經營狀態的好壞，逐年提高租賃價格，這種逐年提高租賃價格的方法對市場所有者是一種長期回報，并能夠實現資產和資本的累計升值和增加。對沿街市場商鋪所持有者是投資的直接收益和資產增值。

二、可比類市場調研

我們未來將要建立的家紡市場，是一個專業性，品牌化，市場化的皖西北第一家專業家紡市場的交流交易中心，在確定可類比項目時我們看重對阜陽在規模和經營上較有借鑒和幫助的市場。目前確定的可類比項目有：

◆ 皖西北商貿城F區家紡市場

◆ 溫州一條街

◆ 匯鑫美居城

1.皖西北商貿城F區家紡市場占地3萬平方米左右，商鋪面積1500平方米，約有200間鋪面，單位面積在60平方米左右，共有40家左右床上用品經營戶進駐經營。皖西北商貿城市場規模大，市場性 強，采用統一管理，收費和零活推廣的方法，后期經營較為成功，市 場借助政府的大力支持，這對于促進市場的快速發展和興旺是非常有利的。招商方面也提供了相對與其他市場更優惠政策。該市場的整體規劃，分期實施的策略，專業的團隊經營管理及更多的招商優惠政策的做法是非常值得我們借鑒的。

2.溫州一條街是依托老城區東城墻建設而成一條綜合性街區，現

正全面統一對外進行招商，其招商分服裝、家居、針織、日化來進行綜合招商，其鋪位面積是40——60平方米不等，年租金3萬——4萬元，市場管理費暫定每平方6角。該市場實行統一管理，市場根據消費群對零散戶及小型經營者進行招商。

3.匯鑫美居城，在周邊幾家家居類商業業態遍布的情況下而建立。該市場采用統一管理、收費、開票、推廣等辦法。主要經營家具，家紡，家裝飾品等是一個大型的綜合性家居建筑形態一至三層市場鋪位以租賃為主，但經營家紡的商戶是根據每月經營額的13%收取費用（扣點），其市場定位為較高檔家居產品銷售精品展示為一體。該市場自開業以來就以較快的速度占領了市場，市場出租率約90%。市場根據消費群的一些特點，在后期的推廣中采用沿街合理分區，專業的經營推廣是我們借鑒的。

三、客戶群行為調研

我們通過走訪、咨詢、研究等形式，分析客戶群的一些特性，為項目定位方面提供一定的幫助。

目前，阜陽市家紡、布藝窗簾市場總體經營面積約16000平方米左右。主要分布在：皖西北商貿城約占30%，民主路、順昌商貿城約占25%，浙江商貿城及國貿、商廈、大樓、千百意、燕莎約占15%潁上北路約占10%，阜信大街多為散戶經營約占20%，經營的品牌主要有：盛宇家紡、羅萊家紡、東方刺繡、千色魚、圣布凡、夢潔家紡、水星家紡、恒源祥、紫羅蘭等三十多個品牌。通過市場調研60%的經營戶還是非常愿意選擇進入專業市場經營。

通過對家紡布藝經營戶的調研，發現客戶群對經營面積要求在30——100平方米左右，倉儲面積要求一般在20——40平方米左右。反映了零散的經營戶經營規模壯大，需要更為廣闊的發展空間，而現有市場分布的不合理不能使其得到更大發展空間，故目前正是抓住其市場空白，大力發展家紡專業市場且前景廣闊。

客戶群的年齡層次一般在35——45歲之間，他們較為理性，對于交通條件軟硬件設施要求高，對價格，收費，管理，配套，推廣相對重視。

相對于交通便利和車站等位置，客戶群希望經營場所有所靠近相對降低產品的流通運輸費用。

目前阜陽家紡行業的經營店面多集中在沿街及老市場內，呈零散 分布，較為混亂，交通人流對店面的噪音污染大，影響店面的形象，同時直入交通也不方便。客戶群另選店面希望能夠集中，直接出入方便，安全性能高。

此類客戶有積極向上的進取精神，敢于開拓創新和嘗試，經營不斷成長發展。選擇專業市場較傾向于規模和專業化，希望有一個專業化平臺。更重要的是希望有一個能夠提高自身行業形象的經營辦公場所，以滿足經營者的經營溝通需要，并以此提升自身檔次和產品形象。

說明：

招商部通過對阜陽家紡行業市場的調研，結合本項目的具體情況及優劣勢，在市場項目定位確定后，將遞交招商計劃。考慮到對項目的深入和延續，在不斷挖掘和招商的過程中可能會存在一些與本報告差異之處，我們將不斷作調整和整合，力爭做到更好，打造阜城專業家紡第一市場。

阜陽一人巷商業街招商部

二零零九年四月六日

第二篇：常青藤商業街市場調研報告

常青藤商業街市場調研報告

第一篇客群

第二篇媒介

第三篇推廣

第四篇人員及費用

第一篇客群定位及分析

本次對常青藤商業周邊市場進行的實態調研，主要從長沙商業街宏觀環境、區域市場狀況及競爭市場入手，同時重點了解長沙綜合性商業物業、林科大特色商業街、高校商圈等項目發展狀況和趨勢，并以問卷形式進行了實地考察。

（一）調研目的全面深入調研，以獲知項目地塊的環境特征，即自然環境、人文環境、交通環境、商業環境政策要求及綜合市場環境，并以此為基礎，結合長沙商業街整體操作水平、商業發展狀況及其商業街的影響，并進一步明確項目開發規劃的前提條件，從而為本項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。

（二）調研時間

2011年4月25日～4月30日

（三）調研人員

本公司策劃部及市場部。

（四）信息來源

主要來自于常青藤商業街、芙蓉路商圈、橙子街區、林科大、師大墮落街等臨時消費群體，隨機選取路人進行市場調研。同時，利用長沙晚報、瀟湘晨報，以及區域市場多個競爭項目進行市場調研。

（五）調研區域

長沙市區，重點了解橙子街區商業和鐵道校區、電大校區商業結構、消費人群特性等。

（六）調研對象

同類可比性商業圈的路人、店鋪業主、購物消費者，并重點訪談了本項目周邊的潛在消費的客群。

（七）調研內容

1、長沙商業發展狀況和趨勢

2、區域市場狀況及競爭市場

3、項目消費者市場調查

（八）樣本容量

同類商業區6個、路人10余人、店鋪業主20余人，市區大型商場及商業店鋪20余家，不同形態的潛在客戶近100余人。

（九）信息整理

將得到的原始信息進行分析、歸納、總結，并做進一步提煉，在此基礎進行項目總體功能定位及市場定位的研究

二 市場數據分析

經過為期5天的市場調研，我司從客群的居住區域、職業、教育程度、年齡、月收入、消費習慣及頻率、首選購物場所等多角度、全方面進行調研，為常青藤商業街街的客戶群體的普遍性結構分析，偏好分析，消費心理，消費群體結構分析，提供數據上的支持。本次問卷以100人為基數，有效問卷為90份。

㈠客群特點分析

1.居住區域

長沙市的成熟商業圈與特色商業街均集中在河西高校、河東高校兩區，在市調過程中，比例分別為37%、33%。而常青藤商業街恰好位于河東高校商圈中心，潛在客流較大。

2.教育程度

調研可知，調查受眾教育程度較高，以在校大中專學生為主，總體比例高達56%。可見，年輕人為主力消費群體。

3.年齡

21-25歲之間的年輕人為消費主力群體，追求時尚、個性。

4.職業

在職業上，以學生群體及剛步入社會的年輕人為主，比例達55%。

結論：

客群以年輕人為主，學生為中的主力消費群。追求時尚、個性，較易接受新事物，群 體性較強，雖大部分無固定收入，但消費能力較大，購物支出金額較高。

㈡首選購物場所及特點分析

1.首選購物場所

47%的受調人群首選常青藤商業街，而緊鄰本案的橙子街區、對面門面新則分別占到28%、13%。

2.首選原因

在選擇原因上，有超過60%以上的受調人群因為時尚、個性、且價格合理等綜合性價比，選擇常青藤商業街。

3.喜歡的購物場所類型

業態全、價格合理、購物、娛樂兼具的綜合性購物場所的比例最高，為42%，品牌商場為25%，特色商業街為23%。

結論：

客群首選的商業街為特色商業街，業態全、購物、娛樂兼具，個性化、時尚性較強，且價格合理，容易為青年階層接受。由此可見，綜合性的時尚購物特色街最能滿足當下年輕人的購物

㈢購物習慣及頻率分析

1.購物習慣

需求消費是受調人群購物的主要動機。

2.購物、消費頻率

受調人群有高達35%的人周購物次數為2-3次，頻率較高。

3.購買品牌頻率

約有60%的消費者對名牌的熱衷度較小，屬于偶爾購買，而限制購買的主要原因則是因為價格過高、款式雷同率高。

4.單次最高消費額31%的消費者單次的消費額可達到300元，在學生族里應屬于較高支出。結論：

需求消費雖然是客群的主要消費動機，但是2-3次的高速消費頻率足以刺激消費。在品牌消費上，超過60%的消費者的購買屬于偶發性，而獨特性、價格則是制約消費的主要因素。第二篇媒介分析

一 長沙媒介一覽

傳統媒介:

本土：

瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報

新興媒介:

網絡

派單

戶外

廣播

經常接觸媒體：

瀟湘晨報

長沙晚報

網絡金鷹955頻道

廣播車輛報站

二 媒介優劣分析

傳統媒介:

瀟湘晨報——覆蓋面廣，受眾群體跨度大，信息傳播速度快

長沙晚報——受眾群體首選的本地媒體，閱讀群體龐大，信息量大

新興媒介：

交通頻道電臺FM91.8—長沙最受歡迎的廣播媒體，實效性強、受眾面廣、傳播 速度較高。戶外廣告——市區中心LED、跨街、廣告牌等較醒目，傳播 時間較長，受眾覆蓋面廣。派單——個性宣傳單頁，全面詳細的解讀項目特色，達到點對點的宣傳目的。

三 數據論證

1.獲取信息的主要渠道

電視、網絡、戶外、廣播是大眾重要的信息來源，傳統的及時性傳媒已經不是大眾重要的信息來源。

2.經常閱讀的報刊都是受眾經常接觸并較易接觸的紙制媒體。

四 結論

通過以上分析可知：

在宣傳手段及方式上，我司將采取媒體組合投放的方式，以小眾媒體為輔，大眾媒體為主。以報刊為基點進行平面推廣；以林科大為軸心，輔以戶外廣告綜合推進；達到小投入、大產出、快速傳播的目的。同時，以特色個性主題活動加以推進，快速吸引受眾目光，以組合拳方式打開市場，贏得知名度與美譽度。

第三篇整合推廣因設計所有機密，在委托方產生正式合作協議后予以提供

第三篇：公園巷幼兒園市場調研報告

市 場 調 研 報 告

——關于公園巷幼兒園市場調研報告

公園巷幼兒園市場調研報告

現在徐州大概有大小幼兒園幾百家，能從網上搜到的大概有100多家，在從網友的好評度上看，公園巷幼兒園的知名度還是比較高的，評價也不錯，但是一所好的幼兒園究竟應該是什么樣子的呢？下面我來介紹一下公園巷幼兒園的概況和一個好的幼兒園時候什么樣子的，再根據以上所述提出一些修改方案。主要是針對公園巷幼兒園的ＶＩＳ提出的。

公園巷幼兒園建園于1954年，現為徐州市唯一一所三星級甲等省示范性實驗幼兒園，徐州師范大學學前教育專業實習基地，江蘇省教育科學研究院研究基地。幼兒園總部現位于徐州市青年路公園巷一號，在全市設有快哉亭校區、民富園校區、西苑校區、孕嬰園校區、山水華美五個校址，教職員工二百二十余人，在園幼兒一千二百余名，全面實施0~6歲嬰幼兒教育。公幼一直堅持以科研為工作重心，鍛造師資隊伍，打造特色課程，創建幼兒、教師、家長共同成長的樂園。對于師資培養下大工夫花大力氣，培養了包括特級教師、青年名校長、青年名教師、青年骨干教師、學科帶頭人、專職體育教師、專職英語教師等一系列的人才梯隊。教師隊伍中現有特級教師、青年名校長、青年名教師、青年骨干教師等優秀人才。

九十年代起，幼兒園緊緊圍繞著“把課程、人才、關系，用文化融合成整體，全力打造精制品牌”的戰略目標，確立了“愛心無限”的工作主題，完成了包括“雛報、工作簡報、琢磨、VI手冊、寶寶手冊”等在內的校園文化體系建立；以“強健的體魄、廣泛的興趣、良好的習慣、活潑的性格”作為幼兒發展目標，注重幼兒終身素質的養成，研發了園本課程《立體整合課程》，針對幼兒終身成長的目標，開設了輪滑、游泳、自行車、酷鼠滑車、分享閱讀、思維訓練、計算機等特色課程，創辦了孕嬰園，將施教年齡提前至0歲，面向全市提供幼兒教育、幼教師資培訓、孕婦課堂、親子教育、家長學校等教育類型，努力打造徐州乃至江蘇的幼兒教育金字品牌。沒有父母不希望給自己的孩子找一所好幼兒園。但問題是：什么是好幼兒園？但是通常人們都是用成人的眼光去觀察和評價一個幼兒園的良莠標準。這樣做實際上有欠公平。要想真正了解什么是好幼兒園，最好的裁判員應當是孩子。因此，首要標準就是：孩子喜歡。

孩子，而且是所有孩子都喜歡的幼兒園，就是好幼兒園，這是首要的標準。所謂的“喜歡”，是一種自然的，發自孩子內心深處的，可以愉悅孩子身心，并不加掩飾而表露其外的感覺和行為。無論從什么角度去看，將孩子是否喜歡定位于好幼兒園的首要標準，是天經地義的。那什么樣的幼兒園孩子才喜歡呢？

首先就是孩子在幼兒園要像在家里爸媽身邊一樣，心理上有安全感。其次，教師和兒童之間的關系，是幼兒園教育中的核心所在。好幼兒園就一定讓孩子心理上陽光明媚。第三，每天都有好玩的游戲和活動，讓接受新挑戰，不斷產生成就感。第四，什么游戲和活動都有，好玩兒，環境和活動的豐富性，滿足成長發展的不同需要）。一所好的、以孩子為中心的幼兒園，其基本特征之一，就是善于從孩子的眼光為出發點，為各年齡段的孩子創設有利于孩子成長和發展的環境（包括幼兒園的外部環境：大門，室外活動場地，幼兒園建筑物顏色和裝飾，樓道、走廊墻壁和天棚，樓梯臺階與兩側欄桿。室內環境：教室內各個功能區角，墻壁布臵和裝飾——以孩子的作品為主，玩具柜的擺設等等）。所謂環境充滿童趣，愉悅童心，就是指符合兒童的身心特點。而內部環境布臵以孩子的作品為主，可增加孩子的自信心和成就感，讓環境會說話并促進孩子的發展。環境和活動的豐富性，不僅可以滿足孩子成長發展的不同需要，也是孩子喜歡幼兒園的重要原因之一。

第五，每天不同時間要做的事情孩子都清楚有秩序，自信心，安全感。第六，總是知道該怎樣做事情，活動有規則，并通過使用規則養成好習慣。第七，老師對誰都一樣好，比如前段時間在網上出現的徐州某家幼兒園老師虐打兩歲孩子的事件，我想是任何家長都無法忍受的，老師必須對每個孩子都好，要積極地引導孩子，不能體罰孩子，引導孩子向善，塑造孩子的積極性人格。第八，學前班的課有意思，在學業和兒童未來的發展方面，幼兒園的首要目標，是讓每一個孩子

成為喜歡學習的人。好幼兒園的孩子都喜歡學習、探索和挑戰。學前班的課程設臵不應當小學化。如果內容重復，到小學階段會使孩子失去學習的興趣，這是再簡單不過的道理。學習的動力不足，必然導致一系列問題，致使學業進步和心理發展受阻，因為只有內在的學習需要，才是發展的主要動力和根據。

由上面的東西我們可以看出，公園巷幼兒園對于一些硬件設施上還有教師資源配臵上已經相當優秀了，但是在一些軟實力上還稍欠一點。比如孩子對于自己學校的識別能力，原本的公園向幼兒園的標志太過傳統標志化，不容易讓人記住，而且標志使用不規范。吉祥物的設計又過于簡單和卡通，吉祥物和標志不能夠相互呼應，不像一個整體。

現在的市場競爭，首先是形象的競爭，推行CIS企業識別系統，實施企業識別戰略，已成為現代企業的基本戰略。為統一和提升企業的形象力，使CIS企業識別系統表現出符合社會價值觀要求的一面，企業就必須進行其形象管理和形象設計。對于公園巷幼兒園的識別系統來說，還不夠完善，可以說相當不規范，如果想要將幼兒園塑造成一個頂級的一流的幼兒園，那么我們就需要給幼兒園制作一系列完整的CIS。讓人們知道我們的幼兒園時全市最正規的，最具有規范性的人性化的幼兒園，讓人們一想到幼兒園就會想到我們幼兒園的識別系統，從而確立公園巷幼兒園在徐州市幼兒園的地位。

第四篇：阜陽電動車摩托車自行車市場調研報告

阜陽一人巷商業街市場調研報告

阜陽市電動車摩托車自行車市場調研報告

在招商部成立初期我們首先對阜陽家紡市場全面系統的進行調研，其次對阜陽電動車、摩托車、自行車大賣場，代理商，經營戶從規模、產品經營、管理上進行一系列的市場調研。

市場介紹及分析

阜陽是一個人口大市，全市約1000萬人口，其中城市人口在60萬左右。城市交通略顯老化，多依賴于自行車、公交等出行方式。而鄉鎮交通以自行車和摩托車為主。

目前，阜陽市的電動車、摩托車市場總體約11500平方米左右，主要分布在潁河西路5.8%，潁州中路8.7%，潁匯大市場18.8%，皖西北商貿城3.4%，二中路口電動車大賣場43%，中南現代城3%，商廈電動車大賣場13%，其他多為零散戶經營4.3%。經營的品牌主要有安琪兒、新日、永久、小鳥、愛瑪、新大洲·本田、速派奇等二十多個品牌。

通過對阜陽電動車、摩托車、自行車市場的調研，我們了解到城市電動車、摩托車、自行車市場已基本飽和，且正向鄉鎮市場轉化。城市專業市場也多以經營電動車為主，經營自行車和摩托車的市場較為少見。在與客戶溝通過程中有部分客戶表示對形成專業市場：統一 經營，統一管理表達出濃厚興趣，從客戶角度來看，資源的整合，消

阜陽一人巷商業街市場調研報告

費群的集中對于商家來說雖是競爭但也是財富積累的最佳經營模式；人流的集中就是商業價值的提升，也是信譽的提升；商場的統一管理、統一經營制度的建立，無形之中就提升了商鋪的價值，經營商愿意入住，消費者就會有目的有選擇的進入商業街選購。但也有部分客戶表達了對形成專業市場的一些要求：商業街商鋪進門臺階不要太高（產品展示進出不方便）；經營戶也會根據需要進行必要的現場維修和調試，同時會產生油污及其他相關的環境污染；物流配送的車輛要進入商業街，可能會對商業街地面造成一定的損壞。在調研過程中我們同經營戶針對——產品展示可能存在占道經營；摩托車下鄉政府補助13%等問題也進行了深入的溝通。

阜陽城市人口60萬，以自行車10%、電動車6%、摩托車1%為出行方式的（約占全市人口的17%）。學生主要以自行車為交通方式，上班人群多以自行車、電動車為主。因電動車、自行車市場無季節性，適合人群廣，使用年限為2—5年左右，維修簡單且費用少，使用、停靠方便，深受消費者的喜愛。

結束語

在對阜陽電動車、自行車、摩托車市場調研過程中，我們以一人巷商業街工作人員，或以經營戶身份同一些經營商家進行溝通。把握阜陽電動車、自行車、摩托車市場的最新動態，掌握資料，盡可能避免工作當中的一些誤區。隨著招商工作的不斷展開，工作的穩步有序的進行，招商部將對各項工作做出調整和規劃，為把一人巷商業街的工作圓滿完成而努力。結合多方面因素，本報告將及時作出修改和更正，力爭把阜陽一人巷商業街打造成阜城第一街。

阜陽一人巷商業街招商部

二零零九年四月七日

第五篇：山西芮城風陵渡商業街市場調研報告

風陵渡商業街市場調研報告

風陵渡商業街市場調研報告

前 言

鑒于風陵渡商業街的整體規劃，經過我公司相關人員的初步調研，根據

整體市場的現狀和區域市場的特性，發掘項目的優點并加以專業發揮，對此項目的可行性、定位及營銷策略提供以下市場分析與建議。

一、基本市場情況

1、區域市場狀況

該地處三省交界的“金三角”地區，交通發達，輻射范圍廣泛，所覆蓋地區有：陜西潼關、河南靈寶、山西運城、芮城、永濟等地，所輻射的地區廣，但在房地產行業規范化上規模的專業市場卻處于初級階段以芮城縣為例說明：

芮城縣人口35萬，城鎮人口5萬多，人均年經濟收入在5000多元，商業主要集中在永樂路、洞濱大道一帶，主要是滿足本地消費市場。其商業市場呈以下特點：（1）由專業房地產公司開發；

（2）有百貨商場、超市等大型零售業態，超市（如盛寶潤發，面積2000多㎡，地上兩層）生意較好；

（3）現有品牌較少，全部為國內品牌（如紅豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鳥、森達、鱷魚），進貨渠道均在西安；（4）有酒吧、休閑屋等休閑娛樂場所；

（5）臨街門面面積一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多；（6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之間；

（7）出現專業售房機構，地處當地最繁華地段，但現場布置簡陋、售樓人員不專、宣傳資料粗糙、銷售途徑單一，不能營造良好銷售氛圍

2、定向市場狀況

旗開得勝策劃

風陵渡商業街市場調研報告

(10)商鋪為磚混結構，不易分割；(11)經營模式是租賃方式的自主經營；

(12)住房租金與門面的租金相差不大，相差在15％左右，主要是 外來人口較多，住房較緊張；

(13)當地媒體有芮城電視臺、風陵渡開發區電視臺、《運城日報》、及《華商報》等。

開發區的主要人文環境和工、商業業態分布如圖

（一）所示：

二、項目自身情況

1、地理優勢：風陵渡經濟技術開發區本地處陜、晉、豫三省的交匯處，譽稱“金三角”地帶，南臨中華母親河——黃河之水陸要塞，連接運風高速和中條山，鐵路、高速、環城路等交通網覆蓋整個開發區，交通發達，山河秀美、地勢平坦、資源豐富，使商業街項目盡占地利之優勢。

旗開得勝策劃

風陵渡商業街市場調研報告

當地的商業中心已經形成，市場容量又小，該項目要成功，必須使本地的商業中心遷移于此，同時輻射潼關、永濟等地。這就需要便捷的交通，建議在商業街的南端興建客運站和物流集散中心，修筑與運風高速出入口之間的道路。

? “先易后難、分期開發”

該項目占地約10萬平米，規模較大，當地人口稀少，經濟水平低，而商鋪和住宅普遍供給不足，建筑檔次不能滿足市場需求，建議可先開發商業街十字以南至路口以北的南街臨街建筑。

2、項目定位

? 市場定位：由于收入和消費水平的限制，物業檔次不宜過高，但要高于當地現有的物業檔次，可定位為中檔物業，銷售價位可參考芮城縣以及周邊縣城行情。

? 目標客戶定位－區域內的商家和居民、其他所輻射覆蓋區域的從商人士和外來人口。

? 產品定位（位置如圖二所示）

① 小二層：樓下商鋪、樓上建成單元式套房居住，廚、衛俱全，兩間或三間為一套，也可帶獨立小院（根據地形情況確定），商業街以此類建筑為主，銷售時復式銷售。

② 獨院：分兩間兩層或三間兩層，為院落式建筑。即每院有兩個建筑主體，中間有一個小院子，前為商鋪，后為住宅。銷售時整院銷售。③ 開放式市場：彩鋼建造，內設攤位，按照一般的農貿市場建造，不宜過大，以300㎡為宜。銷售時只銷售經營權或租賃。

④ 單層純商鋪：此類建筑主要分布于開放式市場的周邊或臨街，采用開放式市場同樣的銷售方式。

⑤ 多層或小高層（綜合大樓）：位于商業街十字口，并附造裙樓（裙樓為三層建筑）如：西南口處建6層大樓，東南口處建9層大樓，旗開得勝策劃

風陵渡商業街市場調研報告

7、輻射范圍

在滿足當地需求的同時輻射潼關、永濟、芮城、靈寶甚至運城和西安等地

五、策劃方案

1、確定案名：商業街可憑借“風陵渡”本身的知名度為其相關物業確立案名。如：“風陵渡商業街”、“風陵渡汽車客運站”“風陵渡物流配送中心”等。另多層與小高層建筑，也可分別命名為“風×大廈”、“陵×大廈”、“渡×酒店”取首隱含“風陵渡”（僅供參考）。

2、銷售策略

? 培養市場氣氛

利用項目的一切條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引目標客戶的關注，為項目的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內容包括： 硬件塑造 ①告知性展示

應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引目標客戶。②戶外廣告設置

戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，路牌、車身廣告等其它戶外媒體。③設置精美的示范單位―樣板房

通過對示范單位－樣板房的包裝設計，可有效彌補平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。

④銷售部與咨詢點的包裝：統一門店裝修、統一服裝、統一形象，咨詢點以三人為宜，其主要任務是散發宣傳彩頁、解答客戶咨詢、預約和集中客戶確定看訪日期，一般為每周兩次，各咨詢點交叉進行，配置看房

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風陵渡商業街市場調研報告

相對比較明確，如某些渡假村銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。

直銷方式：電話拜訪、登門拜訪、內部認購、單張派發。

直銷對象：本區域和周邊區域的政府官員和商界精英、廠礦企業

職工。

直銷人員：銷售人員、禮儀（形象）小姐。(5)DM郵寄

對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯系的客戶，在上門拜 訪前先實行DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。

DM對象：周邊區域的政府官員、商界精英、廠礦企業職工。DM郵寄內容：風陵渡商業街單張簡介、風陵渡商業街投資秘笈。DM郵寄時間：于正式公開推廣前二星期左右。(6)入戶單張宣傳

向區域內尤其是政府部門和經營戶派發入戶單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。

3、宣傳策略

在本項目推出前期乃至整個銷售過程，要投放大量的廣告，結合多種傳播媒體，盡可能覆蓋所輻射的周邊地區，抓住兩個原則——顛覆性推廣和精確打擊，三個訴求階段——渲染視聽、吸引投資、擴大戰果，向市場營造一種“一次投資終生受益和居住、經商、休閑度假等一舉幾得”的概念，通過強有力的立體廣告效應，創造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業績。? 廣告創意及訴求

1、廣告創意

廣告創意是以“自然、自由、自得、懷古、繁榮”等，統領項目整體廣告的宣傳，強調開發區寬松、規范、悠美的投資和生活環境，體現項目的

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? 媒介的組合

以傳單、戶外廣告、電視為主，報紙、電臺為輔。并配合相關的公關活動，在新聞媒介上作顛覆性的報道。媒體選擇

(1)運城日報、三門峽日報、華商報 當地權威性報紙，發行量較大。

(2)山西電視臺、河南電視臺、開發區電視臺

當地娛樂、休閑場所較少，看電視是其主要的消遣方式。(3)戶外廣告和指示路牌

①首選戶外廣告牌

在商業街南口、靈寶、潼關、芮城、永濟、運城等地的繁華路段，租用大型戶外廣告牌作為主要推廣方式。②在項目附近做指示路牌 ③項目工地周邊圍墻廣告

利用戶外廣告的長期效應為項目營造市場效應和區域氛圍。④DM入戶單張

價格低，目標市場細分明確，宣傳有側重點，適合區域性宣傳。

六、政府支持

除享受現開發區企業的一切優惠政策外，各職能部門還應出臺相應的優惠政策，如：免五年的工商稅務等稅費和免費辦理戶口、保證供電、供水、治安等一系列優惠政策。

結 束 語

對于上述的項目建議，我公司認為通過我們的努力和雙方的緊密配合以及相關部門的大力支持，勢必能夠較大程度地提高項目的可操作性，提升項目知名度，成功地推向市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，并使項目成為區域的標志性建筑。

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