第一篇：2013年建筑實務模擬題一答案

全國一級建造師執業資格考試模擬題 《建筑工程管理與實務》試卷一答案

一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選項中，只有一個最符合題意）

二、多項選擇題(共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項。錯選，本題

不得分，少選，所選的每個選項得0.5分)

三、案例題（共5題，120分。請根據背景材料，按要求作答）案例一（網絡計劃、索賠、橫道圖）答案： 問題1：

根據總時差為零的線路為關鍵線路的判定原則，關鍵線路為： ①→②→③→④→⑤→⑥，計劃工期為：3+7+7+3＝20天 問題2：

事件一，施工總包單位可提出工期索賠，因為屬于建設單位應承擔的責任，而且延誤時間超過了工作的總時差。事件二，不可以提出，因為雖屬建設單位的責任，但延誤的時間未超過總時差。事件三，不可以提出，因為屬于總包單位的責任。問題3：

總工期可順延：6－4＝2天。實際工期為：27天。問題4：

關鍵線路發生變化，新的線路為： ①→②→④→⑤→⑥

案例二答案：

問題1：本工程腳手架需要編制專項施工方案。

理由是：根據《危險性較大的分部分項工程安全管理辦法》文件規定，危險性較大的分部分項工程應編制專項方案，危險性較大的分部分項工程范圍包括搭設高度24m及以上的落地式鋼管腳手架工程；本工程外腳手架高度超過24m，所以需要單獨編制專項施工方案。

腳手架高度：4.8+33.6*11=44.4米 2．

導致這起事故發生的主要原因有： 21． 樓層管道井洞口無防護措施；

22．23． 樓層內在自然采光不足的情況下沒有設置照明燈具； 瓦工陳某安全意識不強。

3．吊頂隱蔽工程驗收還應補充申報以下驗收項目：

A． 吊頂安裝

B．

C．

D．

E． 輕鋼龍骨安裝 預埋件（或拉結筋）保溫材料安裝 金屬材料防腐

問題4：

應對腳手架進行驗收。因為按規定，腳手架及其地基基礎應在下列階段進行檢查和驗收：

A.基礎完工后及腳手架搭設前；

B.作業層上施加荷載前；

C.每搭設完10~13米高度后；

D.達到設計高度后；

E.遇有六級及以上大風與大雨后；

F.寒冷地區土層解凍后；

G.停用超過一個月后。

問題5：

不屬于項目經理部教育的內容包括：進行了國家和地方安全生產方針、企業安全規章制度。

項目經理部教育內容：工地安全制度、工程可能存在的不安全，施工現場環境、工程施工特點。

問題6: 安裝木格柵應用膨脹螺栓和角碼把格柵牢固固定在基層上，木格柵下與基層間縫隙應用干硬性砂漿填密實。鋪木地板面層時靠墻的一塊板應離開墻面10mm左右。

案例三

答案：

問題1：不妥之處如下：

（1）招標管理機構宣布無效投標不妥，應由招標人宣布。

（2）開標時間不妥，應與投標截止時間為同一時間。

（3）僅向中標人發出中標通知書不妥，應同時將中標結果通知所有投標人。

（4）合同工期不妥，應按從開工到竣工的全部日歷天數計算，不扣除春節期間法定假日天數。

問題2：索賠成立與否的分析：

事件1：工期和費用索賠成立，新增工程屬于業主應承擔的責任事件。

事件2：工期和費用索賠成立，圖紙交付時間延誤屬于業主應承擔的風險事件。

事件3：工期和費用索賠不成立，租賃的施工機械進場時間推遲屬于承包人應承擔的風險事件。

事件4：工期和費用索賠成立，承包人的工作程序正確，剝露檢驗的檢查結果合格，發生了工期的拖延和費用增加屬于業主應承擔的風險責任事件。

問題3：實際工期和工期索賠：

（1）實際工期拖延：11+4+5+2=22天

（2）應得到的工期索賠：事件1工期索賠11天；事件2工期索賠4天；

事件4工期索賠2天。合計：11+4+2=17天

問題4：費用索賠：

事件1費用索賠：95000×（1+27%）=120650元

事件2費用索賠：4×36×30×（1+15%）=4968元。

事件4費用索賠：2000×（1+27%）+2×20×30×（1+15%）=3920元

合計：129538元

案例四

解答：

問題

1符合要求。物料提升機組裝后應按規定進行驗收，合格后方可投入使用。

問題

2磚墻留槎的質量控制不正確。理由：對抗震列度6度7度地區，拉結鋼筋埋入長度從留槎處算起每邊均不應小于1000mm，末端應有90度彎勾。

問題

3問題

422BCWS＝計劃工作量×預算單價＝1000 m×110元/ m＝11萬元

22BCWP＝已完工作量×預算單價＝1200m×110元/ m＝13.2萬元

22ACWP＝已完工作量×實際單價＝1200 m×150元/ m＝18萬元

CV＝BCWP－ACWP＝13.2－18＝－4.8萬元

費用偏差為負差，表示實際費用超出預算費用

案例五

答案：

1事件一原因分析

1）施工縫留的位置不當。

2）在支模和綁鋼筋的過程中，鋸末、鐵釘等雜物掉入縫內沒有及時清除。澆筑上層混凝土后，在新舊混凝土之間形成夾層。

3）在澆筑上層混凝土時，沒有先在施工縫處鋪一層水泥漿或水泥砂漿，上、下層混凝土不能牢固粘結。

4）鋼筋過密，內外模板距離狹窄，混凝土澆搗困難，施工質量不易保證。

5）下料方法不當，骨料集中于施工縫處。

6）澆注地面混凝土時，因工序銜接等原因造成新老接槎部位產生收縮裂縫。

治理方法：

1）根據滲漏、水壓大小情況，采用促凝膠漿或氰凝灌漿堵漏。

2）不滲漏的施工縫，可沿縫剔成八字形凹槽，將松散石子剔除，刷洗干凈，用水泥素漿打底，抹1：2.5水泥砂漿找平壓實。

2大理石飾面板產生的不規則花斑，俗稱泛堿現象。

1）原因分析：

①采用傳統的濕作業法安裝天然石材，施工時由于水泥砂漿在水化時析出大量的氧化鈣泛到石材表面，就會產生不規則的花斑，即泛堿。泛堿現象嚴重影響建筑物室內外石材飾面的觀感效果。

②本案例背景中石材進場驗收時記錄為“天然大理石建筑板材”，按照《天然大理石建筑板材》JC205標準，說明石材飾面板進場時沒有進行防堿背涂處理。2007年6月12日，石材進場后專業班組就開始從第12層開始粘貼施工，說明施工班組施工前也沒有做石材飾面板防堿、背涂處理的技術準備工作。防堿、背涂處理是需要技術間歇的，本案例背景中沒有這樣的背景條件或時間差。

2）糾正措施：針對12層出現的“泛堿”缺陷，項目專業質量檢查員應擬定返工處理意見。擔任該工程項目經理的建造師應采納項目專業質量檢查員的處理意見，并決定按預防措施進行返工；同時，針對2~12層的施工組織制定預防措施。

3）預防措施：進行施工技術交底，確保在天然石材安裝前，應對石材飾面板采用“防堿背涂劑”進行背涂處理，并選用堿含量低的水泥作為結合層的拌合料。

（2）傳統濕作業法施工大理石飾面板不允許塊局部空鼓。

本工程大理石飾面板產生空鼓的原因有以下四方面：

1）施工順序不合理：走廊凈高2.8m，大理石飾面板安裝采用傳統濕作業法施工時，不宜一次安裝到頂。

2）結合層砂漿厚度太厚：結合層砂漿一般宜為7~10mm厚。

3）灌漿分層超高：規格600mm×450mm的板材，每層板材安裝后宜為3次灌漿。灌注時每層灌注高度宜為150~200mm，且不超過板高的1/3，插搗應密實，待其初凝后方可灌注上層水泥砂漿。

4）沒有進行養護：操作人員完成12層后，立即進行封閉保護，轉入一層施工。

3．施工臨時用水量包括：現場施工用水量、施工機械用水量、施工現場生活用水量、生活區生活用水量、消防用水量。

4．民用建筑工程驗收時，必須對室內環境中氡、甲醛、苯、氨、TVOC指標進行濃度檢測，抽檢數量不得少于房間總數的5%，且每個建筑單體不得少于3間，房間總數少于3間時，應全數檢測。

第二篇：09年城市規劃實務模擬題(一)

09年城市規劃實務模擬題（十八）

實例: 某市在其市區東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據城市規劃改為居住區。因其區位較好，外商愿以優惠條件受讓，后經該廠研究選中一家外商實施合資開發居住區。評析：

這是一個改變用地性質又進行合資開發建設的實例。中外雙方如何合資，城市規劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規劃行政主管部門要掌握用地性質只能是開發居住區；其次，根據城市規劃要求提出規劃設計條件，列入他們之間的合同或協議；第三，其合資的合同或協議是否得到有關主管部門批準；每四，其開發項目是否經計劃行政主管部門立項；第五，合資開發是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經營法人。這些條件均已具備，城市規劃行政主管部門可以接受項目經營法人對建設用地規劃許可證的申請。

09年城市規劃實務模擬題（十七）

實例:

某市的市區東北部有一中外合資的電子企業，因產品銷路好，急需擴建一條生產線。企業提出在其廠區的東北角占用2.0ha的農村村民住宅和部分農村企業用地，企業提出的用地在城市規劃為工業用地。評析：

這是中外合資企業要擴大用地，而且要占用農村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規劃工業用地，符合城市規劃要求，但需將集體用地轉變為國有土地，然后依照國有土地出讓的有關規定辦理出讓手續，具體可參照例二所述。

09年城市規劃實務模擬題（十六）

實例: 某市城市建設發展，在市區東部地區若干個工廠已經外遷或停產，其廠址由城市土地管理行政主管部門統一組織出讓。在出讓之前已由規劃部門編制了詳細規劃，確定了每塊土地的使用性質。某開發公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規劃的要求，并經城市規劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區內的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中做出明確規定。評析：

這是一個國有土地出讓的實例。關鍵是某開發公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規劃行政主管部門的規劃設計條件，才能辦理建設用地規劃許可證的申請。這主要是防止開發公司得到土地后任意改變規劃設計條件，增加土地開發強度。城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，根據本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內編制一個修建性詳細規劃，為建設工程規劃管理做準備。

09年城市規劃實務模擬題

（十五）實例：

某城市有一部隊機關經過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據城市規劃和建設單位的要求，在規劃選址階段經多次研究同意在城市西北部鄰近該系統的醫院和一居住區進行建設，用地面積為2.0ha.評析：

某部隊機關建設用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關規定辦理。因此，該部隊機關持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規劃行政主管部門提供的規劃設計條件編制的經審核同意的規劃總平面方案圖，又經得土地部門批準和占用該土地的有關單位同意或取得有關協議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規劃行政主管部門申請建設用地許可證。經城市規劃行政主管部門審查符合有關要求即可核發建設用地規劃許可證。

09年城市規劃實務模擬題

（十四）實例：

某房地產開發公司于1999年8月19日經市規劃局（99）規建字1052號規劃許可證批準，在某市東方東路建設中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設規模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設面積5400平方米。現該公寓正被市規劃局查處中。評析：

該違法事件主要是未按程序向規劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規劃審批程序規定：已取得審定設計方案通知書的建設單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應持函件（詳細說明改變的具體理由）和有關圖紙報規劃行政主管部門。規劃行政主管部門協調同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規劃與建筑設計。該房地產開發有限責任公司未經允許，修改設計，增加面積，違法事實清楚，應得到相應處罰。

09年城市規劃實務模擬題

（十三）實例：

某市市區總體規劃方案規定，市區東北部有一綠化隔離地區，面積約400ha.為使該隔離地區近期實施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該地區已實施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開發經營不影響綠化的低層建設項目，并在開發建設的同時將該地區全部綠化。為此鄉政府依據市政府的政策向城市規劃行政主管部門提出申請，在該用地內建設3萬平方米的二層鄉村式別墅和1.0萬平方米的游藝設施。經城市規劃行政主管部門審核，確定建設總用地為7.5ha，并經市政府批準。評析：

這是將城市規劃確定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策，并經市政府批準，但仍需辦理用地性質的變更手續。首先，應辦理將集體所有土地改變為國有土地，因為依照規定集體所有土地是不能用來開發建設的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經土地部門核準，再由城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證。其次，如果該開發項目由鄉政府組織開發公司自行開發經營，應由開發公司辦理一切手續，如果該項目由鄉開發公司與其他單位合作或聯營開發經營，則應共同辦理一切手續；如果該用地經市政府批準，城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，出讓部門應特別注意在開發建設的同時，應對該地區的整體綠化情況加強監督。

09年城市規劃實務模擬題

（十二）實例：

某市中心區北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發展，該廠周圍多已建成居民區，沿安平北路兩側也已成為商業、辦公區，該廠成了污染擾民企業。但因該產品有特色，銷路很好，經濟效益頗佳，不能停產。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。評析：

這是將原工業用地改變使用性質的規劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序，其審批手續應按規定辦理：

1.廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。

2.城市規劃行政主管部門審核。城市規劃行政主管部門根據已批準的控制性詳細規劃和有關法律、法規的規定進行審核。由于該工廠位于市中心區。城市規劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發出建設項目選址意見書。

3.城市規劃行政主管部門提出規劃設計條件。城市規劃行政主管部門在發出選址意見書的同時，根據該地區的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規劃設計條件。

4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協議，向計劃部門申請項目建議書。

5.辦理土地出讓手續。廠方持城市規劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協議，向土地部門辦理用地出讓手續，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規劃行政主管部門提出的各地塊的規劃設計條件。

6.受讓方申請建設用地規劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。

7.受讓方繼續辦理有關建設的各項手續。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件，向城市規劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規劃許可證等項手續。8.城市規劃行政主管部門審核建設方案。城市規劃行政主管部門考慮到該地區位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發建設工程規劃許可證。

09年城市規劃實務模擬題

（十一）實例：

某中學有兩個校址，一處位于城市中心區，占地4000平方米；另一處位于中心區外圍，占地8000平方米。根據國家規范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規劃行政主管部門提出申請，并經市政府批準，將位于城市中心區的土地出讓，開發公共設施項目，用置換來的資金在中心區外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。評析：

將位于城市中心區的校址用地改變使用性質，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據規劃法的要求，市政府可以根據城市經濟、社會發展狀況，對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址，且規模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。

09年城市規劃實務模擬題

（十）添加時間:2009-2-2 16:23:36 中國注冊城市規劃師考試網

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實例：

某區屬企業位于工業區內，占地8400平方米，由于設施老化，產品落后，最終破產倒閉。區政府想利用原廠區土地開發住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經向市規劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規劃的控制性詳細規劃中為工業用地，不能改變用地性質。

評析：市規劃行政主管部門的做法是對的。因為市規劃行政主管部門考慮到這個企業位于工業區內部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業產生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產生不良影響，因此不能開發建設住宅。但是，城市規劃行政主管部門可根據具體情況建議區政府采取土地置換的辦法，將位于居住區內的某些工業企業搬遷到這里，然后開發建設位于居民區內已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

09年城市規劃實務模擬題

（九）實例：

某企業位于市中心重點地區，占地面積24500平方米，由于企業效益不好，打算利用區位優勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設住宅。經與房地產開發商洽談達成協議，由房地產開商向市規劃行政主管部門申請建設住宅。規劃行政主管部門經核實城市總體規劃和控制性詳細規劃，該用地使用性質規劃為公共設施用地。市規劃行政主管部門經現場調研，并分析了周圍建設情況和各種條件，認為可以改變用地性質，向市政府作了請示，經市政府批準后核發了“兩證一書”。

評析：市規劃行政主管部門根據城市總體規劃和控制性詳細規劃，在現場調研后并作了分析，根據該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區”，根據規劃法的規定，重點地區控制性詳細規劃是由市政府審批的，要調整必須經過市政府的批準，才能改變用地性質。因此，市規劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經市政府批準的情況下，核發了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。

09年城市規劃實務模擬題

（八）添加時間:2009-2-2 16:22:23 中國注冊城市規劃師考試網

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實例：

某房地產開發公司與市區某鄉政府協商，準備利用該鄉的土地搞開發經營。經過協商，鄉政府與房地產開發公司簽訂了一份聯合興辦公司的協議書。協議書規定：雙方興辦聯合公司，鄉里提供50畝土地，房地產開發公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯合公司開始運作后，由房地產開發公司全權管理，鄉里不參與管理過程。雙方聯營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉里付給固定的利潤和管理費。

評析：房地產開發公司與鄉政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯合公司，實質上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規定：“農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”因此，鄉政府不能單方面代表農民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產開發公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯辦公司的協議內容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經營、利益共享風險共擔原則，說明鄉里根本不是為了聯營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”要想將農業用地變為非農業建設用地，必須先經國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉政府明明是轉讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關稅費，這份合辦公司的協議其實是一種規避法律、脫逃稅費、變相出租、轉讓土地的行為，其違法性顯而易見。

其次，對于上述事件的處罰，可以根據《土地管理法》第七十三條規定：“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

09年城市規劃實務模擬題

（七）實例：

1993年，X市糧食局以建糧油批發市場為由，通過當地政府，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現利稅100萬元，據說其規模要達到全省第一，使該市的經濟得到繁榮。但是其后發生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發市場沒有建起來，對國家和當地百姓的承諾沒有兌現，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。

評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發市場為由征用農民的土地，其建設項目必須要與批發市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規劃、按原來的計劃規模建設批發市場，卻將大部分土地轉向了房地產開發，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。如果糧食局在征地之后，由于情況發生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發新的建設項目的批準文件，向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。其次，規劃行政主管部門根據有關已經批準的規劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質的用地的規劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規劃許可證。所以說，改變用地性質必須辦理審批手續，否則，規劃行政主管部門可以依據城市規劃法的有關條款對其進行行政處罰。

09年城市規劃實務模擬題

（六）實例：

某沿海地級市20世紀90年代初期，根據自身發展需要，準備在城市東部建設中心區，主要目的是疏解舊城區人口、商業和行政辦公的壓力，用以發展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時，該城市東部正處于城市主要發展地區，面積約3平方公里，面對內海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯系，是該市中心區建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區詳細規劃和城市設計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發的投資方，由于資金的限制，加上大環境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續推動該地區的開發，匆忙修改規劃，將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發房地產，陸續在中心區的周邊建起了三個住宅小區。但是，2000年以后，隨著經濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區的土地已經有相當部分被轉變為居住用地。該市政府開始著急了，一方面，原中心區實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規劃部門能夠重新確定一個中心區的位置，以解決城市的燃眉之急。實例評析

評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區這樣重要片區的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業、商務、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區，一般項目不應該允許在中心區建設。第二，政府應處理好一個城市發展的長遠利益與眼前利益的關系，城市中心區的建設不是1-2年就可以完成的，應該認真規劃，逐步建設，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規律，最終只能為城市帶來不良的后果。

09年城市規劃實務模擬題

（五）添加時間:2009-2-2 16:16:24 中國注冊城市規劃師考試網

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實例：

某房地產開發公司與市區某鄉政府協商，準備利用該鄉的土地搞開發經營，經過協商，鄉政府與房地產開發公司簽訂了一份聯合興辦公司的協議書。協議書中規定：雙方興辦聯合公司，鄉里提供50畝土地，房地產開發公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤客觀，聯合公司開始運作后，由房地產開發公司全權管理，鄉里不參與管理過程。雙方聯營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉里付給固定的利潤和管理費。實例評析

1、房地產開發公司與鄉政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯合公司，實質上是變相出租土地。

2、首先，簽約主體資格不對。鄉政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規定：農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理，因此，鄉政府不能單方面代表農民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產開發公司簽訂合辦公司的契約。

3、另外該聯辦公司的協議內容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經營，風險共擔原則，說明鄉里根本不是為了聯合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。

4、由于我國《土地管理法》第73條規定：農民集體的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。要想將農業用地變為非農業建設用地，必須先經國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉政府明明是轉讓土地使用權，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關稅費，這分合辦公司的協議其實是一種規避法律、逃脫稅費、變相出租轉讓土地的行為，其違法性顯而易見的。

5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據《土地管理法》第73條規定買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規劃或者擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，可以并處罰款。對直接負責的主管人員，和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的依法追究刑事責任。

09年城市規劃實務模擬題

（四）實例：

1993年，某市糧食局以建糧食批發市場為由，通過當地政府，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元實現利稅100萬元，據說其規模要達到全省第一，使該市的經濟得到繁榮，但是其后發生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發市場沒有建起來，對國家和當地老百姓的承諾沒有兌現，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。實例評析

1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發市場為由征用農民的土地，其建設項目必須要與批發市場相關。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規劃，按原來的計劃規模設批發市場，卻將大部分土地轉向了房地產開發，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。

2、如果糧食局在征地之后，由于情況發生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規劃行政主觀部門提出申請。

3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變開發新的建設項目的批準文件，向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。

4、其次，規劃行政主管部門根據有關已經批準的規劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質的用地規劃設計條件，這包括有關技術條件，技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規劃許可證。所以說。改變用地性質必須辦理審批手續，否則，規劃行政主管部門可以依據城市規劃法的有關條款對其進行行政處罰。

09年城市規劃實務模擬題

（三）實例：

某城市人口13萬人，上界政府領導班子選定在城市東區某某路東側建設城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設場址為一底丘小山，該廣場區位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設，然而，在平整土地過程中，發現該低丘內部為花崗巖，建設成本比原先預計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設無法跟上，廣場建設被迫停工。新一界領導上臺以后，經過認真分析，廣泛調查研究，發現這個廣場存在的關鍵問題是選址不當，當即拍板另行選址建設。實例評析

1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質條件，周邊建設情況以及城市總體規劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。

2、建設城市廣場應首先確定廣場性質，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規模，周邊建設條件等都有不同的要求。

3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設施的位置上進行選址，而不應該只是考慮節省投資。在城市邊緣選址建設，即使工程地質條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。

09年城市規劃實務模擬題

（二）實例：

某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設一座5萬KW燃油發電廠，作為城市補充電源。當時提供選址的用地經過比較只有靠近市區邊緣的一處準備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區，如果發電廠建設上馬，勢必會給臨近的居住小區造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執不下，最后決定暫緩發電廠建設。經過2年以后，該市通過省電網提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。實例二評析

1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長期發展的需要，判斷有嚴重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點考慮項目的環境保護措施，如果措施不當，或措施不配套，污染項目將會給城市帶來長期嚴重的危害。

2、在項目選址上，首先應嚴格按照城市總體規劃統一安排，其次，應處理好近期利益與城市可持續發展的關系。只有多方面比較，經過合法程序，采用科學方法，項目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了專家的意見，采取了暫緩建設的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復建設。

09年城市規劃實務模擬題

（一）實例：

在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農業結構調整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經村委會集體研究，報鎮政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業廠房。該市規劃監察大隊發現后，責令其立即停止施工，等待處罰。實例一評析、1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農業生產，屬于農業結構內部的產業調整，是允許。

2、而建設工業廠房則屬于違法建設，因為該地區位于城市規劃區用地范圍內，按照城市規劃法，規劃區內任何建設活動，必須經城市規劃主管部門批準同意才能建設。

3、建設工業廠房屬于非農建設，雖然村委會報鎮政府同意，但未經上級規劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。

第三篇：物業管理實務模擬題三答案

實務模擬題三答案

物業管理師實務模擬題

（三）一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1 下列符合一級物業服務企業資質條件的是()。

A.有委托的物業管理項目

B.注冊資本為人民幣300萬元以上。

C.物業管理中級以上職稱的專業人員不少于20人

D.物業管理專業人員、技術人員總和不少于50人

參考答案: C物業裝飾裝修期間，裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由

()按照有關規定給予處罰。

A.城市房地產行政主管部門

B.建設行政主管部門

C.國務院建設主管部門

D.城市規劃行政主管部門

參考答案: B有關入住服務的說法，正確的是()。

A.對業主而言，人住僅是物業驗收及其相關手續的辦理

B.從房產移交的角度而言，入住的實質是施工單位向建設單位交付物業的行為

C.建設單位將人住工作委托給物業管理單位，由物業管理單位代為辦理人住手續是物業人住的操作模式之一

D.人住過程僅涉及物業管理單位和業主

參考答案: C

網友解析發懸賞征求解析關注此題解析(0)提供解析233網校網友：2013物業管理師QQ群號42345940各位考友有好的資料，一起分享吧。共享成功的經驗。2013-08-04 10:30:00反對0贊同0我的筆記查看網友筆記》支持最大字數：0/150提交 公開我的筆記4 采取()的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費。

A.包干制

B.分包制

C.酬金制

D.轉租制

參考答案: A物業服務企業可以于終了時，按照年末應收取賬款余額的()計提壞賬準備金，計人管理費用。

A.0.2%～0.6 %A

B.0.3%～0.5%

C.0.3%～0.6%

D.0.5%～0.7%

參考答案: B合同法簽訂和履行的基本原則中，()原則具有確定行為規則、平衡利益沖突等功能。

A.誠實信用

B.主體平等

C.權利義務公平對等

D.合同自由

參考答案: A物業管理的承接查驗方式不包括()。

A.使用查驗

B.試驗查驗

C.檢測查驗

D.程序查驗

參考答案: D適用于業務量較小的小型物業服務企業的初期管理的物業服務企業組織形式是()。

A.事業部制

B.直線職能制

C.直線制

D.矩陣制

參考答案: C企業在內部傳達重要精神時，應使用的行政公文文種是()。

A.計劃

B.意見

C.通報

D.通知

參考答案: C物業管理公司為實現某一管理目標、完成某項任務或開展某項工作而預先作出安排與部署時，應使用的事務文書文種是(、)。

A.大事記

B.意見

C.倡議書

D.計劃

參考答案: D

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)事業部制物業管理組織形式的主要優點是()。

A.強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務，著重于公司重大事情的決策

B.能調動各事業部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業的活力

C.促進了內部的競爭，提高了公司的效率和效益

D.有利于復合型人才的考核培養，便于優秀人才脫穎而出

E.加強了專業管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、管理綜合性強的物業服務企業參考答案: A,B,C,D下列各項中，既可采取招投標方式選聘物業服務企業，又可采取其他方式選聘物業服務企業的有()。

A.新建住宅區

B.新建寫字樓

C.新建同一物業管理區域內商鋪

D.部隊營房

E.標準廠房

參考答案: B,D,E物業服務企業的營業成本包括()。

A.直接人工費

B.直接材料費

C.間接費用

D.臨時設施費

E.施工機械使用費

參考答案: A,B,C有關物業管理招標方式的說法，正確的是()。

A.邀請招標具有一定的公開性

B.招標人采取公開招標方式的，首先應依法發布招標公告

C.邀請招標的主要特點是投標人不特定

D.公開招標的評選條件及程序是預先設定的，不允許在程序啟動后單方面變更

E.招標人通過公共媒介發布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業服務企業參加投標的招標方式稱為公開招標

參考答案: A,B,D,E矩陣制物業管理組織形式的主要優點是()。

A.組織結構較穩定，機構人員設置較多

B.部門之間關系簡單，協調工作量較小

C.有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內的問題

D.具有較強的機動性和適應性

E.加強了各職能部門之間的橫向聯系，充分利用了人力資源

參考答案: C,D,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

16.2012年10月1日上午9點，位于沿海城市的某住宅小區開始辦理業主的人住手續。物業公司在小區人口處張貼“辦理入住手續流程”，由于正值法定假期，物業公司新增數十名工作人員幫助業主辦理人住手續。最終由于物業公司管理有序，使得所有業主均順利完成了入住 手續。

問題

(1).對業主而言，入住的內容包括哪些方面?

(2).物業公司在準備辦理人住手續時，除準備資料外，還應進行哪些準備工作?

(3).以圖示說明入住流程。

(4).業主人住期間，物業公司需注意哪些問題?

小張通過網站發布了招聘信息，隨后陸續有應聘者來面試。該物業服務公司人事部王經理根據應聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了中高級管理員、保安員、設備管理員3名不同崗位的新員工，開始了.人職培訓。系統解析:

(1).對業主而言，人住的內容包括兩個方面：一是物業驗收及其相關手續的辦理;二是物業 管理有關業務的辦理。，(2).物業公司除準備資料外，還應做好人住工作計劃、人住儀式策劃、環境準備以及其他準 備事項，如準備及布置辦理人住手續的場地、準備及布置辦理相關業務的場地、準備辦公用具、針對入住過程中可能發生的緊急情況的處理措施等。

(3).入住流程示意圖加下.(4).業主人住期間，物業公司需注意的問題如下。

a.業主人住實行一站式柜臺服務，方便業主辦理有關人住手續。在入住辦理期間，物業建設單位、物業管理單位和相關部門應集中辦公，形成一條龍式的流水作業，一次性地解決業主入住初期的所有問題，如辦理入住手續，開通電話、有線電視等。

b.因故未能按時辦理人住手續的，可按照《入住通知書》中規定的辦法另行辦理。c.應合理安排業主人住服務辦理時間，適當延長辦理時間。為方便業主入住，應根據業主的不同情況實行預約辦理或實行彈性工作方式，如在正常工作時間之外另行安排入住手續的辦理，或延長工作時間，如中午或晚上延時辦公。

d.辦理入住手續的工作現場應張貼入住公告及業主人住流程圖，在顯要位置張貼或擺放各類業主人住的標牌標志、作業流程、歡迎標語、公告提示等，方便業主了解掌握，加快人住進程。同時，現場擺放物業管理相關法規和其他資料，方便業主取閱，減輕咨詢工作壓力。對于 重要的法規文件等，可以開辟公告欄公示。

(5)指定專人負責業主辦理入住手續時的各類咨詢和引導，以便入住工作有秩序地順利進行。入住現場應設迎賓、引導、辦事、財務、咨詢等各類人員，以方便業主的不同需要，保障現場秩序，解決各類問題。

e.注意安全保衛以及車輛引導。人住期間不僅有室內手續辦理，還有現場驗房等程序。而有些樓盤的現場施工尚未完結，現場人員混雜，故應注意業主人身安全和引導現場車輛有序 擺放。

17.某物業公司負責上海市某小區的物業管理工作，該小區業主張小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業公司上門催繳時，張小姐以前不久自家屋面漏水，物業公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業管理費用。

問題

(1).張小姐的做法是否正確?說明理由。

(2).物業服務收費定價形式有哪幾種?

(3)業主與物業服務企業可采取哪種形式約定物業服務費用?

(4).簡述物業服務費約定形式的財務特征。

(5).物業服務費成本(支出)構成一般包括哪幾個部分?

(6).確定物業服務費成本構成的注意事項有哪些?

系統解析:

(1).張小姐的做法不正確。

理由：物業服務費是物業管理公司為業主提供物業服務合同中的義務所收取的服務費，物 業公司的服務是針對整個物業的公共部分和公共設施，包括公共設施的維修養護、公共衛生、公共安全與秩序、公共綠化等服務項目。而業主自家的屋面漏水，除非有特別的約

定，一般不屬于物業服務合同約定的維修范圍。若在保修期內，業主應向開發建設單位提出，若超過保修期，則應由業主自行負貢。

(2).根據《價格法》的規定，物業服務收費定價形式有政府定價、政府指導價和市場調節價 三種定價形式。

(3).按照目前國家政策法規的規定，業主與物業服務企業可采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

(4).酬金制和包干制的財務特征如下。

a.會計主體。在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，各物業管理項目應獨立建 賬、獨立核算;在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業服務企業，物業管理項目可以獨立核算，也可以納入企業統一管理。

b.收入。采取酬金制的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金;采取包干制的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費。

c.成本費用。物業服務企業固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例較高，物業服務企業成本費用的可預測性較強。

(5).物業服務費成本(支出)構成一般包括以下部分：

a.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

b.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

c.物業管理區域清潔衛生費用。

d.物業管理區域綠化養護費用。

e.物業管理區域秩序維護費用。

f.辦公費用。

g.物業服務企業固定資產折舊。

h.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。

i經業主同意的其他費用。

(6).確定物業服務費成本構成的注意事項包括：①詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;②全面，不要漏項;③測算依據準確，不用或少用估值。

18.2011年10月，北京市住宅局決定采取公開招標的方式選擇××小區物業管理單位。2011年12月1日，時任副局長的李某召開××小區物業管理招標開標會議，出席會議的有招標領導小組11位成員和參加投標的甲物業管理公司、乙物業管理公司的領導。這次招標的××小區，有樓宇l4棟，是一個設施完善的大型高層住宅區。招標領導小組成員在聽取介紹、閱讀標書后，根據招標工作辦公室的評分標準，采用無記名方式分別對兩份標書的10個項目進行評分。最終，乙物業管理公司中標，取得了××小區的物業管理權。問題

(1).案例中，招標領導小組的主要工作是什么?

(2).北京市住宅局采取公開招標方式時，首先應做什么?

(3).公開招標的特點是什么?

(4).簡述中標的要求。

(5).通過案例，簡述物業管理招標的程序。

系統解析:

(1).招標領導小組的主要工作是：確定招標方式、內容、招標條件和投標企業的范圍，并對 招標過程中可能出現的問題和不確定的風險進行預測;制訂相應的防范控制體系;編制

招標文件;發布招標公告或投標邀請書;對投標人進行資格審查;向投標人發放招標文件和提供相關技術資料;組織投標人現場踏勘和答疑;制訂標底和評標方法;發布中標結果等。

(2).北京市住宅局采取公開招標方式時，首先依法發布招標公告。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。

(3).公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。

(4).招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并 返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

(5)物業管理招標的程序：成立招標領導小組一編制招標文件一公布招標公告或發出投標邀請書一發放招標文件一投標申請人的資格預審一接受投標文件一成立評標委員會一開標、評標和中標。

第四篇：物業管理實務模擬題二答案

實務模擬題二答案

物業管理師實務模擬題

（二）一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1 標語、溫馨提示、啟事屬于物業管理的()應用文書。

A.事務類

B.告啟類

C.禮儀類

D.條據類

參考答案: B物業服務企業制訂招聘計劃的依據不包括()。

A.物業面積的大小

B.業主構成情況

C.物業管理市場的發展情況

D.管轄項目類型

參考答案: C業主及業主大會的基礎資料、會議決議、決定、請示報告記錄等文件，均屬于()保存的物業服務企業檔案。

A.短期

B.長期

C.階段性

D.永久

參考答案: D物業服務企業向物業使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入應納入()。

A.物業經營收入

B.商業用房經營收人

C.物業管理收入

D.其他業務收入

參考答案: C物業服務企業對員工進行面試的正確程序是()。

A.營造和諧氣氛一列提綱一提問一結束一復審

B.列提綱一營造和諧氣氛一提問一結束一復審

C.營造和諧氣氛一準備提問一結束一復審

D.準備一營造和諧氣氛一提問一結束一復審

參考答案: D房屋及設施設備維修方式中，()適用于重點設施設備，以及利用率高的精、大、稀設備等。

A.計劃性預防維修

B.改善性的預防維修

C.狀態監測下的預防維修

D.緊急搶修

參考答案: C物業服務企業在員工人職時即應明確告知，員工辭職應當提前()日以書面形式通知 企業。

A.20

B.30

C.60

D.10

參考答案: B下列選項中，屬于物業管理事務文書文種的是()。

A.計劃

B.批復、C.公約

D.會議紀要

參考答案: A招標人采取邀請招標方式的，應當向()個以上物業服務企業發出投標邀請書。

A.6

B.3

C.5

D.4

參考答案: B物業服務企業建立二級培訓體系的條件不包括()。

A.項目機構的數量較多且分布較散

B.企業員工集中，培訓資源較緊缺

C.企業所管物業類型結構復雜

D.企業員工整體素質較高，培訓資源比較充裕

參考答案: B

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)白蟻的防治方法主要有()。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.誘殺法

D.生物防治法

E.器械滅蟻法

參考答案：ABCD

12高層和超高層住宅中，每層樓放置的消防器材應滿足的條件是()。

A.消防栓(箱)內配置4瓶滅火器

B.每個消防栓(箱)內均配置1～2盤水帶、水槍l支及消防卷盤

C.消防栓(箱)內配置2瓶滅火器

D.每個消防栓(箱)內均配置2～3盤水帶、水槍l支

E.每個消防栓(箱)外均配置S把消防扳手

參考答案: A,B房屋及設施設備的維修養護方式主要有()。

A.事前維護

B.改善性的預防維修

C.計劃性的維修

D.事后維修

E.緊急搶修

參考答案: B,D,E房屋完損等級劃分是根據房屋主要項目的完好或損壞程度來劃分的，這些項目包括

()。

A.房屋裝修

B.房屋結構

C.房屋設備

D.房屋價格

E.房屋產權

參考答案: A,B,C下列各項中，屬于邀請要約的有()。

A.拍賣廣告

B.投標

C.懸賞廣告

D.標價

E.招標

參考答案: A,C,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

162011年10月24日15時許，某小區業主楊女士行走至北門附近時，突然遭人毆打，值班保安員目睹了整個過程，但由于未了解雙方是何種關系，故未上前制止。第二天，楊女士找到該小區物業管理公司，要求其賠禮道歉并賠償經濟損失費。小區物業管理公司認為，楊女士被毆打屬私人恩怨，與其無關。楊女士與物業管理公司協商未果，遂以自己遭毆打時，小區保安員沒有及時阻攔，沒有盡到維護小區公共秩序的管理義務為由，將該小區物業管理公司告上法庭，要求其賠償精神損失費和經濟損失共計2 000元。

問題

16.該小區物業管理公司的說法是否正確?說明理由。

17.針對本案例，物業管理公司應加強哪些方面的管理?

18.假如你是該小區保安員，為避免此類事件發生可采取哪些措施加強安全防范工作?

19.在物業管理區域內進行公共安全防范管理時，門崗崗位的服務要求是什么?

20.結合案例分析，物業管理公司治安防范的注意事項。

系統解析:

16.該小區物業管理公司的說法不正確。

理由：物業管理公司應履行在物，業管理區域內，進行公共秩序管理服務的義務。公共秩序 管理服務包括公共安全防范管理服務、消防管理服務和車輛停放管理服務等方面內容。楊女士在該小區內遭人毆打，物業公司的公共安全防范管理服務不到位，應承擔一定責任。

17.物業管理公司應加強小區內的公共安全防范管理，重點是出入管理，安防系統的使用、維護和管理等工作。

18.(1)加強小區出入管理。熟悉國家有關法律法規、本小區公共秩序管理服務規章制度，熟悉本崗位工作規程及相關安防設施設備的使用方法，合理控制出入管理環節，認真履行崗位職責，發現異常情況及時采取相應防范措施。

(2)合理利用安防系統。熟練掌握安防系統的技術性能，使之相互配合，正確使用。在發生此類案件時及時采取監控措施，為警方提供案件證據。

(3)做好安全防范檢查工作。

19.門崗崗位的服務要求包括：

(1)服從領導，聽從指揮。

(2)熟悉物業及業主(或物業使用人)基本情況，如業主(物業使用人)家庭成員、樓宇結構、消防設備、各類技防設備、各類機電設備分布情況、消防中心、應急反應等。

(3)按規定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時簽到要記錄原因。

(4)熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對外來人員及外搬物品做好記錄及控制。

(5)觀察細致，反應迅速，按照有關規定及時發現、處理各種事故隱患及突發事件。

(6)相互配合，妥善處理各種問題。對于超出職權或無法處理的情況，應及時匯報。

20.物業管理公司治安防范的注意事項如下。

(1)遇到有人在公共區域聚眾鬧事，應立即向公安機關報告，并及時上報上級領導，協助公安機關迅速平息事件，防止事態擴大。

(2)遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時，應立即報警，協助公安機關制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發生的案件，應做好現場的保護工作，以便公安機關進行偵查破案。

(3)管轄范圍內公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時，應將其勸離管轄區，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走。

(4)轄區公共區域內出現可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。

(5)管轄區域內發生墜樓等意外事故，應立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護好現場，并做好轄區業主的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。

17某物業服務公司欲招聘3名不同崗位的員工，人事部主管小張制訂了招聘計劃，主要內容包括：計劃招聘人員總數和人員結構，招聘信息發布的時間、方式與范圍等。問題

21.本案例中，人事部主管小張制訂的招聘計劃的主要內容還應包括哪些?

22.該物業服務公司可采取的選拔方法有哪些?

23.簡述入職培訓的主要環節。

24.新員工出現哪些情況，該物業服務公司可對其進行辭退?

25.對中高級管理人員的崗位培訓主要包括哪些內容?

系統解析:

21.本案例中，人事部主管小張制訂的招聘計劃的主要內容還應包括：各類人員的招聘條件;招聘的渠道;招聘方法。

22.該物業服務公司可采取的選拔方法有：面試、心理測驗、知識測驗和勞動技能測驗。

23.入職培訓一般包括職前培訓和試用培訓兩個環節。職前培訓是指在新員工上崗前，為其提供基本的知識培訓，目的是使新員工了解公司的基本情況，熟悉公司的各項規章制度，掌握基本的服務知識。試用培訓是對新員工在試用期內，在崗位進行的基本操作技能的培訓，以使新員工了解和掌握所在崗位工作的具體要求。

職前培訓的內容包括公司發展史、公司概況及規章制度、公司組織架構、公司企業文化、職業禮節禮貌、物業管理基礎知識、安全常識等。試用培訓的內容為崗位工作職責及工作要求。

24.新員工若出現下列情況時，該物業服務公司可對其進行辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的。

(2)嚴重違反勞動紀律或者用人單位規章制度的。

(3)嚴重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的。

(4)被依法追究刑事責任的。

25.對中高級管理人員的崗位培訓主要包括：①知識培訓。中高級管理人員知識培訓的主要內容包括：經濟學、組織行為學、心理學、公共關系學、彳撖管理學、市場營銷相關知識，物業服務企業財務管理、物業管理法規、房地產經營等知識;②能力培訓。中高級管理人員能力培訓的主要內容包括：物業管理各項活動的組織、內外溝通協調、經營服務的策劃、物業服務企業運作制度的訂立、物業管理拓展和物業管理方案的制訂、突發事件的處理等能力。

18業主李先生來到某物業服務中心，想咨詢有關物業服務費構成和支出方面的問題，接待員

小趙告訴李先生：“我不明白，等我們領導來了再說”。此時，服務中心門外又來了一位黃先生，小趙對黃先生說了句：“等等，我們現在正在接待業主”。

問題

25.在接待業主來訪時，應注意哪些問題?

26.本案例中，兩位業主需要接待，作為物業服務中心的接待員應該如何處理為好?

27.在物業管理服務活動中，物業服務企業及員工與客戶的溝通方法有哪些?

28.物業服務企業與業主的溝通準備工作要求有哪些?

29.分析與客戶溝通的注意事項

系統解析:

25.在接待業主來訪時，工作人員首先要注意禮儀禮節，尤其是最基本的禮儀一定要按標準操作，這與平時的培訓和不斷的實踐是分不開的。另外，第一時間接待業主也很關鍵，要讓業主在到達服務中心的第一時間就受到關注，保持輕松愉快的心情，避免節外生枝，使問題復雜化。最后，當業主簡單說明咨詢內容后，接待人員應快速判斷自己能否準確解答，如果存在困難，則應向其他工作人員請求支援或查閱相關文件資料，盡可能讓業主得到滿意的答復。

26.在這種情況下，接待人員應立即判斷兩項工作中是否有一項可在非常短時間內完成，如果可以，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務;如果發現兩項事務都無法很快處理完，則應立刻請求其他工作人員的支援，協助接待工作，這樣可提高工作效率，節約業主時間，同時避免使業主有受冷落的感覺，產生不滿情緒。

27.在物業管理服務活動中，物業服務企業及員工與客戶的溝通方法有：傾聽、提問、表示同情、解決問題和跟蹤。

28.物業服務企業與業主的溝通準備工作要求如下。

(1)物業服務企業中的管理人員應熟悉物業管理基本的法律法規，并能將其運用于物業管理實踐。

(2)客戶溝通相關人員應充分熟悉和掌握物業的基本情況，熟悉物業區域內各類設施設備、場地的功能、特點和要求。

(3)在日常的物業管理服務中，要勤于學習，勤于思考，注意觀察、了解物業區域內的業主(或物業使用人)的基本情況。

(4)物業服務企業應定期對物業管理服務人員進行必要的培訓，使其把握溝通服務的基本形式、方法和要求，以達到良好的溝通效果。

29.與客戶溝通的注意事項：

(1)物業管理人員在與客戶溝通交流時，應態度誠懇、神情專注，沒有特別情況不去做其他與溝通交流無關的事。對較簡單或能夠立即回答的問題要當場解釋，對職權范圍內可以

決定 的事項立即予以答復，對較復雜或不能立即決定的問題要致歉并解釋，請高級管理人員回答或另行約定溝通的時間、地點和人員。

(2)溝通中物業管理人員要與客戶保持適度距離，不應有多余的肢體動作或不恰當行為，如過多的手勢，不停地整理頭發等。注意傾聽別人的談話，不得輕易打斷。服務行為要適度，避免影響溝通氣氛。

(3)在與業主正式溝通中，可以寒喧等方式為開場白，緩和氣氛，使雙方更好地交流。物業管理人員對業主(或物業使用人)所提任何問題和要求，均要采取與人為善的態度，給予充分理解，必要時可作耐心解釋，但不宜指責、否定和駁斥。

(4)物業服務的溝通應根據溝通的對象、目的、內容和地點的不同采取相應的溝通方法。如和老人溝通時，首先要尊重對方，溝通的氣氛要莊重，語速不宜過快;而與年輕人溝通，則可以相對自由放松。當對方偏離溝通主題時，應用適當技巧予以引導。

(5)客戶溝通的事由、過程、結果應記錄歸檔。客戶所提要求，無論能否滿足，應將結果及時反饋客戶。

第五篇：資產評估模擬題一答案

資產評估模擬題一答案

一、單選

DDABB CCDBB ADDCA ADBDD

二、多選

1.ABDE 2.BE 3.ABD 4.AC 5.CD 6.ADE 7.ABD 8.BCD 9.CE 10.ABCD

三、名詞解釋

1、資產評估特定目的：被評估資產即將發生的經濟行為。

2、清算價格：在非公開市場上限制拍賣的價格。

3、成本法：在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。

4、功能性貶值：由于技術相對落后造成的貶值。

5、專利權：國家專利機關依法批準的發明人或其權利受讓人對其發明成果，在一定期間內享有的獨占或專有權。

四、簡答題

1.優點：

a.能夠客觀反映資產目前的市場狀況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；b.評估結果易于被各方面理解和接受。

缺點：

a.需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用；b.不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。

2.(1)無形資產的成本（2）機會成本（3）效益因素（4）使用期限（5）技術成熟程度（6）轉讓內容因素（7）國內外該種無形資產的發展趨勢、更新換代情況和速度（8）市場供需狀況（9）同行業同類無形資產的價格水平

3.（1）獨占性（2）地域性（3）時間性（4）可轉讓性

4.第一層次為資產評估基本準則，是注冊資產評估師執行各種資產類型、各種評估目的資產評估業務的基本規范。第二層次為資產評估具體準則。分為程序性準則和專業性準則兩部分。第三層次是資產評估指南，即對特定評估目的、特定資產類別評估業務以及對評估中某些重要事項的規范。

五、1.(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4萬元

3×60%(2)實體性貶值率=×100%=26.47% 3×60%+5

或=1-5×100%=26.47% 3×60%+5

或實體性貶值額=146.4×26.47%=38.75萬元

(3)功能性貶值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05萬元

1-(1+10%)-5或功能性貶值=0.1×12×(1-33%)×=3.05萬元 10%

(4)評估值=146.4-38.75-3.05=104.5萬元

或=146.5×(1-26.47%)-3.05=104.6萬元

2.(1)企業未來5年的預期收益額分別為：

第1年：200萬元

第2年：200×(1+10%)=220萬元

第3年：220×(1+10%)=242萬元

第4年：242×(1+10%)=266.2萬元

第5年：266.2×(1+10%)=292.82萬元

(2)折現率=8%+(12%-8%)×1.5=14%

(3)整體評估值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4

+292.82(1+14%)-5+300÷14%×(1+14%)-5=1930.79萬元

或前5年收益現值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4+292.82(1+14%)-5=817.79(萬元)

第6年后的永續收益現值=300÷14%×(1+14%)-5=1113(萬元)

評估值=817.79+1113=1930.79(萬元)

(4)企業整體資產評估結果與各單項資產評估值之和的差額330.79萬元作為該企業的商譽處理。