第一篇：美的集團變頻空調(diào)國際市場營銷可行性研究報告

美的集團變頻空調(diào)國際市場營銷可行性研究報告

一 美的空調(diào)產(chǎn)品概況

美的家用空調(diào)擁有順德基地、蕪湖工業(yè)園、武漢工業(yè)園、廣州空調(diào)工廠四大生產(chǎn)基地，形成了1500萬套的年生產(chǎn)能力和中國最完整的空調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈。2004年，美的與東芝開利組建合資公司，聯(lián)合開發(fā)國際領(lǐng)先的直流變頻技術(shù)和產(chǎn)品。通過引入、培養(yǎng)技術(shù)專家隊伍和引進先進的技術(shù)研發(fā)設(shè)備，使美的制冷在空調(diào)產(chǎn)品的研發(fā)水平始終處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

美的空調(diào)擁有國內(nèi)領(lǐng)先的研發(fā)基地，擁有國家級技術(shù)研發(fā)中心，博士后流動站、高規(guī)格的測試驗證中心和國內(nèi)領(lǐng)先的CAD中心，世界一流的CAID，CAD系統(tǒng)。美的空調(diào)擁同步國際能力的先進、齊全的實驗資源，實驗室資源投資超過2億元，實驗設(shè)備配套程度和先進性居于行業(yè)前列。美的空調(diào)擁有國內(nèi)領(lǐng)先的零部件檢驗?zāi)芰?、零部件檢測累計投入5000余萬元，對核心零部件進行全檢或大比例篩選，同時進行可靠性研究。

2008年9月，美的空調(diào)以“全系列采用180度正弦波”的國際領(lǐng)先技術(shù)和“買變頻，選美的”的領(lǐng)導(dǎo)者形象全面發(fā)力變頻領(lǐng)域。2009年，在變頻空調(diào)的核心運行和控制上做到“1赫茲控制”、“4赫茲運行”，“1–130赫茲超寬頻控制”的行業(yè)標(biāo)桿技術(shù)，致力全面普及“10赫茲超低頻運行技術(shù)”的基準(zhǔn)變頻配置。15大系列53型號款從高端到中低端形成了行業(yè)最完整的在銷產(chǎn)品線，以創(chuàng)新科技成就了“變頻王者”的成功之路。

2009年上半年美的家用空調(diào)國內(nèi)市場銷售185億。2010年，目標(biāo)銷售規(guī)模突破1300萬套，同比增長30%，市場份額35%，一年市場維修率在千分之一；變頻機銷售突破250萬套，市場份額超過50%。美的空調(diào)，變頻王者的霸主之路將續(xù)寫新的輝煌。

二 目標(biāo)國——巴西市場的分析

巴西受全球經(jīng)濟危機的影響相對較小，很快便擺脫了經(jīng)濟衰退的陰影。由于巴西北部接近赤道，全年天氣炎熱，因此巴西空調(diào)市場以價格不貴的單冷產(chǎn)品為主。巴西上層階級人口正在增加，首都圣保羅是巴西變頻空調(diào)的主要市場。巴西是南美洲最大的空調(diào)市場。

巴西外貿(mào)委員會日前宣布采取一系列措施限制進口，以保護本國工業(yè)。提高關(guān)稅的產(chǎn)品主要包括自行車和空調(diào)等7種商品，其中5種商品的主要進口國都是中國，包括瓷磚(從15%提高至35%)、自行車(從20%升至35%)、分體式空調(diào)(從18%提至35%)等。這一政策的提出立即引起空調(diào)業(yè)界的大力反響，海關(guān)人士認為，巴西外貿(mào)限制措施一旦實施，對分體空調(diào)的關(guān)稅征收提高17%，或有部分企業(yè)退出巴西市場的可能，因此，美的為了應(yīng)對這一政策所帶來的不利影響，公司擬以2.233億美元價格收購開利拉美空調(diào)業(yè)務(wù)公司51%的股權(quán)，開利將繼續(xù)持有49%的股權(quán)，美的、開利雙方將聯(lián)合經(jīng)營和拓展拉丁美洲地區(qū)空調(diào)業(yè)務(wù)。美的是希望利用對開利工廠的控股權(quán)獲得本地產(chǎn)能，從而規(guī)避進口關(guān)稅上漲的影響。相比之下，其他的中國空調(diào)企業(yè)無疑將遭受巴西關(guān)稅上漲的正面沖擊，市場準(zhǔn)入門檻提高，在當(dāng)?shù)氐母偁幜Ρ厝粫兴陆怠６伺e被認為是美的在巴西搶占市場，迫于最大的強勁對手格力強勢海外布局壓力，提高海外盈利貢獻能力和搶占市場份額的重要一步。

業(yè)內(nèi)人士指出，巴西空調(diào)市場在2009至2010年間增長態(tài)勢強勁，一躍成為全球增速最快的空調(diào)市場，主要得益于巴西經(jīng)濟的穩(wěn)步增長、消費能力的提升和炎熱的天氣。雖然市場需求在2011年涼爽的夏季被大大壓縮，但行業(yè)協(xié)會和各廠家對于當(dāng)?shù)厥袌鼋窈蟪掷m(xù)增長的判斷并未改變。據(jù)巴西制冷、空調(diào)、暖通協(xié)會預(yù)計，今年巴西該行業(yè)成交額將達126億美元，同比增長10.5%。

不過，值得一提的是，巴西世界杯和里約奧運會在未來幾年將給當(dāng)?shù)厣逃每照{(diào)市場帶來的推動不言自明。為此，松下、大金等日企此次卷土重來，主推大型商用空調(diào)，欲在巴西市場分一杯羹。

三 競爭對手在巴西的概況

Springer Carrier是巴西最主要的空調(diào)制造商。LG和其他韓國企業(yè)領(lǐng)先于它們的日本競爭對手，在潛力無限的巴西市場占得了先機。不過，巴西市場上的大多數(shù)分體空調(diào)都來自于中國制造商。

日立和富士通將軍在巴西擁有自己的營銷公司。日立進入巴西市場已有40多年，主要以銷售天花機為主，它在圣保羅擁有獨立的工廠。富士通將軍則在圣保羅設(shè)立了營銷基地，主要銷售高端變頻空調(diào)。2011年，富士通將軍計劃開始銷售分體空調(diào)，并在未來推出60Hz的VRF多聯(lián)機空調(diào)。

松下也將目光投向了日益旺盛的巴西市場。2009年，松下將其拉丁美洲辦公室從美國佛羅里達洲搬到了巴西圣保羅市。松下在巴西銷售的8款變頻空調(diào)全部為冷暖空調(diào)。三菱電機對南美洲市場的關(guān)注使得它一直保持著當(dāng)?shù)孛阅惴煮w空調(diào)和VRF多聯(lián)機空調(diào)市場份額第一的位置。在巴西，三菱電機利用當(dāng)?shù)氐姆咒N商擴展自己的空調(diào)業(yè)務(wù)。

四 美的空調(diào)的國際營銷策略

（1）海外輻射策略

收購兼并是企業(yè)海外拓展的重要戰(zhàn)略，不僅可以通過收購獲得一個地區(qū)穩(wěn)定的市場份額，而且有利于實現(xiàn)對當(dāng)?shù)仄放魄赖陌芽亍?010年10月，美的成功收購在埃及享有高知名度和美譽度、占據(jù)埃及空調(diào)市場主導(dǎo)地位的埃及Miraco公司，利用其在當(dāng)?shù)氐钠放苾?yōu)勢和渠道資源，作為開拓非洲市場的優(yōu)質(zhì)平臺，繼成功“落子”越南，拓展東盟業(yè)務(wù)后，在國際化進程中“再下一城”。

埃及Miraco公司、越南制造基地以及廣東順德制造基地，美的空調(diào)以輻射國際市場為主的產(chǎn)業(yè)布局在2011冷年已經(jīng)初具規(guī)模，并且還規(guī)劃在印度、巴西等地建立生產(chǎn)基地。秉承循序漸進的國際發(fā)展戰(zhàn)略，延續(xù)穩(wěn)健務(wù)實的企業(yè)作風(fēng)，在瞄準(zhǔn)目標(biāo)后，美的空調(diào)還將繼續(xù)深化全球產(chǎn)業(yè)布局，作為美的海外拓展的重要保障。

（2）建設(shè)自有品牌產(chǎn)品知名度向世界一線品牌看齊

在歐美國家，世界知名一線家電品牌經(jīng)過長期的積累，其品牌影響力已經(jīng)根深蒂固，中國家電企業(yè)要打進發(fā)達國家市場，還有一條漫長的路要走。面對海外市場的眾多挑戰(zhàn)，美的空調(diào)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展以及國際市場的具體情況，在全球不同地區(qū)采取不同的品牌戰(zhàn)略，選擇墨西哥、巴西、俄羅斯、印度等新興市場作為切入點，開始自有品牌的建設(shè)，在東盟地區(qū)試行清晰的品牌策略，全面推廣美的自有品牌。

2011冷年，美的空調(diào)自有品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定的成效。比如美的空調(diào)在歐盟成員國之一的塞浦路斯空調(diào)市場的占有率接近20%，產(chǎn)品知名度在當(dāng)?shù)厥袌?/p>

與世界一級家電品牌齊名。日后，美的空調(diào)還將進一步深化渠道開拓，憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加強美的空調(diào)的品牌推廣，為美的品牌在國際市場樹立良好的形象。

（3）太陽能空調(diào)海外熱銷堅持“技術(shù)成就環(huán)?！?/p>

慧聰家電網(wǎng)訊：自1968年創(chuàng)立以來，美的在中國市場經(jīng)過幾十年的迅猛發(fā)展，成為國內(nèi)家喻戶曉的家電品牌，建立了顯著的領(lǐng)先優(yōu)勢，同時也開始把目光投向海外市場，開始國際化進程，提出“做世界的美的”的企業(yè)愿景。在入世十年之際，美的榮獲“入世十年影響世界的全球消費電子領(lǐng)袖品牌”和“卓越貢獻企業(yè)”等眾多獎項，為其多年來海外拓展取得的成績做了精彩總結(jié)。

如今，美的空調(diào)成為中國空調(diào)市場的領(lǐng)導(dǎo)者已是不爭的事實。憑借科技創(chuàng)新建立的技術(shù)優(yōu)勢，品質(zhì)監(jiān)控形成的質(zhì)量優(yōu)勢，以及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和完善服務(wù)樹立的品牌優(yōu)勢，一路領(lǐng)跑中國空調(diào)市場，同時也成為美的空調(diào)走向世界的核心支柱。2011冷年，美的空調(diào)繼續(xù)大刀闊斧開拓海外市場：收購埃及Miraco公司，自有品牌建設(shè)取得初步成效，太陽能空調(diào)成功進入海外市場……美的空調(diào)成為入世十年，中國家電行走向世界、影響世界的典型代表。

布局中東非市場產(chǎn)業(yè)布局輻射國際市場

收購兼并是企業(yè)海外拓展的重要戰(zhàn)略，不僅可以通過收購獲得一個地區(qū)穩(wěn)定的市場份額，而且有利于實現(xiàn)對當(dāng)?shù)仄放魄赖陌芽亍?010年10月，美的成功收購在埃及享有高知名度和美譽度、占據(jù)埃及空調(diào)市場主導(dǎo)地位的埃及Miraco公司，利用其在當(dāng)?shù)氐钠放苾?yōu)勢和渠道資源，作為開拓非洲市場的優(yōu)質(zhì)平臺，繼成功“落子”越南，拓展東盟業(yè)務(wù)后，在國際化進程中“再下一城”。

埃及Miraco公司、越南制造基地以及廣東順德制造基地，美的空調(diào)以輻射國際市場為主的產(chǎn)業(yè)布局在2011冷年已經(jīng)初具規(guī)模，并且還規(guī)劃在印度、巴西等地建立生產(chǎn)基地。秉承循序漸進的國際發(fā)展戰(zhàn)略，延續(xù)穩(wěn)健務(wù)實的企業(yè)作風(fēng)，在瞄準(zhǔn)目標(biāo)后，美的空調(diào)還將繼續(xù)深化全球產(chǎn)業(yè)布局，作為美的海外拓展的重要保障。

建設(shè)自有品牌產(chǎn)品知名度向世界一線品牌看齊

在歐美國家，世界知名一線家電品牌經(jīng)過長期的積累，其品牌影響力已經(jīng)根深蒂固，中國家電企業(yè)要打進發(fā)達國家市場，還有一條漫長的路要走。面對海外市場的眾多挑戰(zhàn)，美的空調(diào)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展以及國際市場的具體情況，在全球不同地區(qū)采取不同的品牌戰(zhàn)略，選擇墨西哥、巴西、俄羅斯、印度等新興市場作為切入點，開始自有品牌的建設(shè)，在東盟地區(qū)試行清晰的品牌策略，全面推廣美的自有品牌。

2011冷年，美的空調(diào)自有品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定的成效。比如美的空調(diào)在歐盟成員國之一的塞浦路斯空調(diào)市場的占有率接近20%，產(chǎn)品知名度在當(dāng)?shù)厥袌雠c世界一級家電品牌齊名。日后，美的空調(diào)還將進一步深化渠道開拓，憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加強美的空調(diào)的品牌推廣，為美的品牌在國際市場樹立良好的形象。

太陽能空調(diào)海外熱銷堅持“技術(shù)成就環(huán)?！?/p>

節(jié)能環(huán)保已經(jīng)是全球家電行業(yè)的發(fā)展大勢，特別是歐美等發(fā)達國家不斷出臺相關(guān)政策，提高產(chǎn)品進入市場的“綠色門檻”。2011冷年里，美的空調(diào)在節(jié)能環(huán)保的領(lǐng)域取得突破性進展，成功研制出全球首臺Q-HAP太陽能空調(diào)，并且獲得美國ETL認證，取得進軍海外市場的“通行證”。借力歐美地區(qū)對太陽能應(yīng)用的政策扶植和低建筑密度迎合安裝需求的市場優(yōu)勢，美的太陽能空調(diào)大力開拓海外市場。堅持“技術(shù)成就環(huán)?！钡陌l(fā)展道路，面對海外市場的“綠色門檻”不斷提高，美的空調(diào)通過建立面向全球的“美的-東芝開利變頻技術(shù)聯(lián)合研發(fā)中心”立足節(jié)能

環(huán)保的技術(shù)開發(fā)、研發(fā)新型環(huán)保冷媒等技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢，從容面對海外市場標(biāo)準(zhǔn)的提高，并且以之作為海外開拓的發(fā)展機遇。

五 初期營銷計劃

1.產(chǎn)品策略

積極推廣變頻空調(diào)，在2010年以前高能效定頻空調(diào)的市場已經(jīng)嚴重過剩，變頻空調(diào)的市場出現(xiàn)了一大片真空地帶，所以美的空調(diào)要抓住這個機會，塑造美的變頻空調(diào)的產(chǎn)品形象。要以長遠利益為準(zhǔn)繩,不僅考慮企業(yè)的現(xiàn)實利益,而且更要重視通過消費者潛在需求的滿足,實現(xiàn)企業(yè),消費者和社會發(fā)展的長遠利益目標(biāo)；在包裝方便，要打破以往的純白色的空調(diào)樣式，推出多種暖色調(diào)為主的顏色品牌，同樣的空調(diào)也可以為消費者，適應(yīng)所在住宅區(qū)的顏色，適當(dāng)?shù)臑橄M者調(diào)整空調(diào)的顏色，以適應(yīng)周圍的環(huán)境。通過擴大銷售服務(wù),使老用戶增加購買,也可以通過加強促銷努力,爭取新的用戶以擴大市場占有率；在購買空調(diào)后，附上貼心的提示，使消費者在使用時避免出現(xiàn)意外，這樣能提高企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性。

2.價格策略

以價格為競爭力，爭取市場 ；以優(yōu)惠或折扣為手段，促進消費者的購買欲望。以批零差價的拉大，調(diào)動批發(fā)商、中間商的積極性。重新調(diào)整渠道結(jié)構(gòu)，改變管理模式，拓大渠道范圍。美的空調(diào)將淡化價格戰(zhàn)，推“放心變頻” 空調(diào)，重新回歸品質(zhì)空調(diào)為王時代。

3.促銷策略

促銷策略在新產(chǎn)品剛剛進入市場的時候，第一階段 在新產(chǎn)品上市前的一個月內(nèi)，以廣告的形式，廣告必須要真實，不能浮夸的形式，讓消費者對于這一產(chǎn)品有一定的期待和初步了解，為美的空調(diào)的新產(chǎn)品投放做好基礎(chǔ)。在除了以廣告的形式宣傳外，還要讓對于新產(chǎn)品有一定的了解的員工或者銷售人員通過講解或者傳單的方式讓消費者對于產(chǎn)品進一步的了解，讓消費者對于產(chǎn)品有一定的信任感。在下一階段，減少廣告的投放量；適時的進行一些試點銷售，并且舉行一些讓利促銷的活動，期待更好的銷售突破。

六 可行性結(jié)論

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前三月，國內(nèi)市場除格力和美的兩大空調(diào)巨頭市場份額不斷上升。其中格力和美的空調(diào)市場份額分別為29.5%和24%，兩家的市場份額合計已達53.5%。此前就有業(yè)內(nèi)專家指出，家電巨頭今年下半年往后的爭奪，更多的將是在海外市場，而不是國內(nèi)市場，海外已經(jīng)成為家電巨鱷逐鹿和爭奪利益高點的廣闊市場。國家電巨頭在海外相繼發(fā)力，被認為是深感必須加大海外貢獻率，更多著眼于中國空調(diào)企業(yè)海外業(yè)務(wù)對業(yè)績貢獻不足?！案窳θツ昕照{(diào)銷售超過三千萬臺，今年可能到四千萬臺，如果大部分靠國內(nèi)市場貢獻，盈利結(jié)構(gòu)是不均衡的，目前國際市場貢獻率有降低趨勢，盡快完成中國品牌向國際品牌蛻變，加大國際市場份額，成為中國家電巨頭當(dāng)務(wù)之急。而提高海外市場貢獻率無非通過兩種形勢，一是加大對海外市場出口；二是直接在當(dāng)?shù)卦O(shè)工廠，生產(chǎn)銷售?！奔译娦袠I(yè)人士指出。

因此，打入巴西市場必不可少的有以下幾步：（1）、技術(shù)認證是必跨的門坎。國外市場名目繁多的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對我國生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品質(zhì)量和技術(shù)性能提出了非?？量痰囊?。沒有嚴格的質(zhì)量保證體系和對各國技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的透徹了解，就

不可能使產(chǎn)品滿足各個國家的技術(shù)要求，也就不可能進入海外市場。因此，取得各國對產(chǎn)品的技術(shù)認證，是眾多企業(yè)進入海外場必須要走的第一步。（2）要重視研發(fā)多樣化產(chǎn)品。隨著海外市場的拓展，要求生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品的品種、規(guī)模、款式十分豐富，以滿足不同國家和地區(qū)的海外消費者的求異求新需求。雖然海外市場廣闊，空調(diào)的需求量大，但海外消費者對產(chǎn)品質(zhì)量要求高，同時對產(chǎn)品款式的要求也高，同種產(chǎn)品不僅要求質(zhì)量好、性能優(yōu)，還要求形象美、設(shè)計獨特、款式多樣，單調(diào)的面孔對消費者缺乏吸引力。這就要求美的要更加重視海外消費者的需求，充分了解他們的習(xí)慣和心理，投入巨資研究開發(fā)出性能優(yōu)越、獨特精美的空調(diào)產(chǎn)品。（3）參與價格競爭必須降低成本。激烈的市場競爭不可避免地導(dǎo)致價格競爭。尤其是當(dāng)今世界各大空調(diào)生產(chǎn)廠家都在全球范圍內(nèi)選擇廠址和轉(zhuǎn)移生產(chǎn)，以利用當(dāng)?shù)亓畠r的人力資源和原材料資源時，全球性的降價潮也就風(fēng)起云涌，帶給中國空調(diào)生產(chǎn)廠家巨大的價格壓力。美的必須努力提高管理水平和生產(chǎn)效率，并倡導(dǎo)節(jié)約，不遺余力地降低成本，才能在激烈的價格競爭中站穩(wěn)腳跟。（4）境外設(shè)廠不可盲動。境外設(shè)廠必須以貿(mào)易為先導(dǎo)。開展境外加工貿(mào)易必須貿(mào)易先行，產(chǎn)品只有在當(dāng)?shù)卮蜷_銷路，有一定的市場，并且有進一步擴大銷售、占有市場的空間，具備設(shè)廠條件，才能在當(dāng)?shù)亻_展境外加工貿(mào)易工作，切不可急功近利。美的可以借助收購當(dāng)?shù)仄髽I(yè)打開當(dāng)?shù)厥袌龅拇箝T。（5）廠址選擇必須慎重。境外加工貿(mào)易廠址的選擇一定要科學(xué)、合理。要從多方面、多因素、多角度考慮，做出科學(xué)、合理、慎重地選擇。對當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策與其它地區(qū)進行比較、考慮當(dāng)?shù)厝肆Y源狀況、當(dāng)?shù)鼐用窆べY狀況、當(dāng)?shù)卦牧系墓?yīng)能否滿足需要、生產(chǎn)配套設(shè)施是否齊全、外協(xié)廠家能否滿足生產(chǎn)需求、當(dāng)?shù)卣畬Ρ就顿Y項目的支持程度、購入原材料及產(chǎn)成品銷售的運輸里程、對周邊地區(qū)及國家的銷售輻射、當(dāng)?shù)啬茉垂?yīng)價格及供應(yīng)是否充足等。

全球氣候的變暖為空調(diào)行業(yè)的發(fā)展提供了極好的市場機會，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，政治力量的增強，ＷＴＯ的加入，我國電器產(chǎn)品質(zhì)量好價格也相對低廉，全世界的家電產(chǎn)品采購將轉(zhuǎn)移到中國來，這為中國空調(diào)在海外市場的發(fā)展提供了更為寬松的環(huán)境。預(yù)計在未來的３－５年內(nèi)，中國將取代日本和南韓，成為全世界最大的空調(diào)產(chǎn)品輸出國。面對紛至沓來的市場機遇和挑戰(zhàn)，只有具有雄厚的技術(shù)開發(fā)能力、大規(guī)模的生產(chǎn)能力和先進的設(shè)備能力，以及對海外市場準(zhǔn)確的認知力和感知力，才有可能把握海外市場提供的機遇，在未來的國際市場競爭中搶占先機。

七 參考資料

1.3.http://tech.sina.com.cn/e/2011-08-10/10515909140.shtml

4.http://baike.baidu.com/view/840871.htm 百度百科

第二篇：海爾集團家電產(chǎn)品國際市場營銷可行性研究報告范文

海爾集團家電產(chǎn)品國際市場營銷可行性研究報告

從青島市有關(guān)部門獲悉，海爾集團2004年4月份單月出口創(chuàng)匯突破1億美元，其中青島海關(guān)出關(guān)結(jié)關(guān)創(chuàng)匯額為6000多萬美元，創(chuàng)造了青島企業(yè)單月出口創(chuàng)匯的最新記錄，也刷新了中國家電企業(yè)自有品牌單月出口創(chuàng)匯最高記錄。這是繼3月份海爾出口創(chuàng)匯突破9000萬美元、青島結(jié)關(guān)5000多萬美元之后又一個更高的突破。

在國際市場原材料價格大幅上漲的不利形勢下，海爾之所以能取得這樣的成績，得益于自1990年首次出口以來使多年間在國際市場步步為營的市場營銷戰(zhàn)略和始終堅持創(chuàng)自主品牌潛心打造世界名牌的戰(zhàn)略。

從非主流渠道到主流渠道：

全球十大連鎖店同時主推海爾

2004年4月29日，路透社發(fā)表文章在分析海爾取得比預(yù)期好的市場業(yè)績的原因之一是：“海爾通過沃爾瑪?shù)攘闶凵虒a(chǎn)品銷往海外，實現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)定增長。”

搭建這樣一個本土化的國際營銷網(wǎng)絡(luò)框架絕非一蹴而就，20世紀90年代初期，剛剛走出國門的海爾產(chǎn)品雖然在性能和質(zhì)量上與國外產(chǎn)品相比毫不遜色，但進入主流零售大連鎖渠道的道路似乎還很遠，相當(dāng)長的一段時間里，海爾在歐美發(fā)達國家市場運用的是“農(nóng)村包圍城市”式的營銷策略，先了解當(dāng)?shù)叵M者的潛在需求，開發(fā)出有針對性的、面向愿意接受新事物的年輕人或單身貴族的“縫隙產(chǎn)品”，先占領(lǐng)周邊的獨立零售店，逐漸被當(dāng)?shù)氐南M者接受和認可后，消費者的需求影響了主流的零售連鎖店，海爾產(chǎn)品就這樣逐步走進主流零售連鎖網(wǎng)絡(luò)。

在這方面，針對美國大學(xué)生公寓的電腦桌冰箱、針對日本單身女性的“個人洗衣間”、專為歐美沒有儲酒地窖的家庭設(shè)計的自由式酒柜等“縫隙產(chǎn)品”都在當(dāng)?shù)厥袌霁@得成功。在這個過程中，海爾得以零距離感受當(dāng)?shù)厥袌龅拿}博，熟悉游戲規(guī)則，逐漸融入了主流渠道。主流零售渠道和非主流渠道的區(qū)別不僅僅是影響力和銷售能力，主流零售渠道面對的不僅僅是本國當(dāng)?shù)厥袌?，而是全球市場。去年以來，海爾產(chǎn)品全面進入全球TOP10大連鎖和國內(nèi)全部大連鎖渠道，這些主流銷售渠道在全球市場的滲透能力和覆蓋能力有力支持了海爾產(chǎn)品出口的持續(xù)增長。2004年4月份，海爾出口美國、歐洲等主要市場的定單中，來自當(dāng)?shù)厍笆筮B鎖渠道的定單超過85%。

從縫隙產(chǎn)品到市場領(lǐng)先產(chǎn)品：

海爾創(chuàng)造為海外客戶、用戶增值的產(chǎn)品

縫隙產(chǎn)品以其創(chuàng)新的形象切入市場，也切入到用戶的心中，如同海爾在海外渠道的變遷一樣，縫隙產(chǎn)品也是非主流產(chǎn)品，進入主流渠道以后，主流渠道強大的分銷能力需要海爾提供主流產(chǎn)品。僅僅滿足部分用戶的個性化需求還不夠，還要用市場領(lǐng)先產(chǎn)品來獲取更多的市場份額。

根據(jù)國際有關(guān)規(guī)定，2004年1月1日起，歐盟不再進口R22制冷劑的有氟空調(diào)，海爾順應(yīng)綠色和節(jié)能的潮流，適時為客戶提供了達到歐洲A級能耗標(biāo)準(zhǔn)的R410a無氟空調(diào)，滿足了客戶的需要，同時也為用戶創(chuàng)造了新的價值。因為，海爾此款技術(shù)升級的產(chǎn)品克服了R410a制冷劑與高能效比的矛盾，達到歐洲A級能耗標(biāo)準(zhǔn)，英國政府規(guī)定，消費者凡購買達到A級能耗標(biāo)準(zhǔn)的空調(diào)，可享受退還30%購貨款的補貼。海爾是國內(nèi)第一個向海外市場推出這種產(chǎn)品、也是目前唯一一個可大批量出口的家電企業(yè)。

另外，海爾還根據(jù)不同國家和地區(qū)市場設(shè)計開發(fā)的大容積冰箱、豪華滾筒洗衣機，時尚

之選的筆形手機、適合兒童需要的青蛙王子電視機等產(chǎn)品都得到了當(dāng)?shù)叵M者的青睞。不久前，在日本大阪一主流家電連鎖店里，海爾一款針對日本市場特點設(shè)計的冰箱銷售一空，因選購此款海爾冰箱的消費者很多，商家只好在海爾冰箱樣機上張貼致歉聲明并抓緊進貨。最近，據(jù)世界著名的GFK市場調(diào)查公司最新調(diào)查結(jié)果顯示：海爾一款波輪洗衣機在日本市場上單型號銷量已連續(xù)5個月高居日本國外洗衣機品牌銷量第一名，并成為了日本家電市場銷量上升最快的國外洗衣機新品。據(jù)美國Appliance雜志2003年9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在美國市場海爾品牌的小冰箱產(chǎn)品占據(jù)市場的第一位，空調(diào)產(chǎn)品以12%的份額占據(jù)第三位，冷柜產(chǎn)品以9%的市場份額占據(jù)第三位。海爾酒柜更是以獨特的外觀與功能設(shè)計在美國市場大受歡迎，市場份額已占50％以上。

從出口創(chuàng)牌到建立強勢品牌：

海爾唯一入選“世界最具影響力的100個品牌”

2004年1月31日，海爾入選世界品牌實驗室評選的“世界最具影響力的100個品牌”，專家分析認為：“世界級企業(yè)的標(biāo)桿是在全世界范圍內(nèi)的市場占有率達到10%以上，世界級品牌是在世界級企業(yè)的基礎(chǔ)上，還要求該品牌在全世界用戶中的認知度達到10%以上，海爾的國際化實踐帶來的成果填補了中國品牌在世界名牌之林的空白?！?/p>

2003年7月14日的《參考消息》轉(zhuǎn)載英國《每日電訊報》的一篇文章———《“中國造”沖擊全球十大著名品牌》，文章分析認為：10年之內(nèi)，全球十大著名品牌中至少會出現(xiàn)一個中國品牌，最值得關(guān)注的中國公司之一是大型家電制造商海爾集團。

今天海爾入選世界品牌百強可以從海爾發(fā)展的不同階段找到其創(chuàng)世界名牌的縮影。從最初出口的“先難后易”策略到本土化的“三位一體”和“三融一創(chuàng)”，創(chuàng)自主品牌的理念貫穿了海爾進入國際市場的每一步。專家分析認為：“最有可能在海外市場成功樹立自有品牌的中國企業(yè)，是那些在國內(nèi)已有低成本、高質(zhì)量制造經(jīng)驗并在當(dāng)?shù)貙哟紊险宫F(xiàn)出市場營銷才干的企業(yè)，目前只有海爾等少數(shù)中國企業(yè)在美國開辦了工廠，在海外生產(chǎn)可以對當(dāng)?shù)乜蛻粝埠玫淖兓熳龀龇磻?yīng)，這將抵消因海外生產(chǎn)而增加的制造成本?！?/p>

產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)是品牌的兩大基石，海爾在海外繼續(xù)發(fā)揚在國內(nèi)成功的服務(wù)理念。例如在美國，美國海爾貿(mào)易創(chuàng)新性地開設(shè)了24小時免費服務(wù)電話，美國公司一般1分鐘以內(nèi)接電話，而美國海爾貿(mào)易公司要求員工5秒以內(nèi)接聽電話，使海爾的服務(wù)變成了美譽。記錄必然要被打破，海爾創(chuàng)造的記錄估計還要被他自己打破。這樣的結(jié)論來自海爾從1990年首次出口以來在國際市場上出口創(chuàng)牌戰(zhàn)略的有序深入推進和其更加高遠的創(chuàng)中華民族自己的世界名牌的目標(biāo)。

海爾國際化的步伐最早可以追溯到1991年，只不過海爾當(dāng)時采取的策略是大量向海外出口產(chǎn)品，達到提高海爾知名度的目的。并且采用的是“先難后易”的戰(zhàn)略，即首先進入歐美等在國際經(jīng)濟舞臺上份量重的發(fā)達國家和地區(qū)，取得名牌地位后，再以高屋建瓴之勢進入發(fā)展中國家。當(dāng)海爾產(chǎn)品在當(dāng)?shù)氐匿N量達到當(dāng)?shù)亟◤S的盈虧平衡點時，則開始在當(dāng)?shù)亟⒐S。所以從1998年開始，海爾開始全面實施國際化戰(zhàn)略。

海爾國際化所采取的策略是在美國、德國等經(jīng)濟發(fā)達國家當(dāng)?shù)亟◤S，絕大部分管理人員和工人都招用當(dāng)?shù)厝?，并提出?“三位一體”和“三融一創(chuàng)” 的本土化策略。同時，海爾還直接在全球各地推出“海爾(Haier)”統(tǒng)一的自有品牌，這也是海爾集團在實施國際化戰(zhàn)略一開始就確定下來的目標(biāo)。這樣既實現(xiàn)了海爾創(chuàng)世界級名牌的目標(biāo)，又有效規(guī)避了反傾銷、技術(shù)壁壘等風(fēng)險和麻煩。

海爾這種國際化的思路，拿張瑞敏的話說，就是“首先要讓當(dāng)?shù)叵M者認識有這么一個品牌，然后再進一步通過質(zhì)量、產(chǎn)品創(chuàng)新、當(dāng)?shù)卦O(shè)廠，讓他們認知海爾，了解到我們產(chǎn)品的內(nèi)涵”。

目前的海爾，在全球已擁有設(shè)計中心18個，貿(mào)易中心56個，工業(yè)園10個，海外工廠及制造基地22個，營銷網(wǎng)點58800個，服務(wù)網(wǎng)點11976個，職工總數(shù)約30000人，其中海外員工達3000人。海爾集團正在逐步建立起國際化企業(yè)的發(fā)展框架。

海爾的國際化在國人看來，似乎是一帆風(fēng)順：從1998年開始全面實施國際化戰(zhàn)略以來的短短幾年時間里，海爾在全球已擁有設(shè)計中心18個，貿(mào)易中心56個，工業(yè)園10個，海外工廠及制造基地22個，營銷網(wǎng)點58800個，服務(wù)網(wǎng)點11976個。然而這些數(shù)字并不能說明海爾的國際化就沒有遇到風(fēng)險和困難。在2002年和2003年，由《中國稅務(wù)》雜志社獨家發(fā)布中國納稅百強排行榜上，號稱營業(yè)額全國最大（2003年達806億元）的海爾無論百強還是十強都榜上無名。從這點可看出：海爾每年的凈收入并不像人們想象的那樣多。美國《商業(yè)周刊》專稿也曾指出：“海爾在國際上的現(xiàn)金流一定是負數(shù)，他們必須從中國的母公司抽調(diào)資金，但他們一定損失了市場份額”。

事實上，海爾國際化幾年以來，其實施“國際化即本土化”的國際經(jīng)營思路過程中付出了高額的成本。雖然“海爾”品牌在國際化上取得了較大進展，但其當(dāng)?shù)卦O(shè)計、當(dāng)?shù)刂圃臁?dāng)?shù)劁N售的“三位一體”戰(zhàn)略實施得并不順利。海爾在國外的公司，除了少數(shù)幾個管理人員由國內(nèi)派駐外，其余全部在當(dāng)?shù)仄赣茫l(fā)達國家工人的工資往往是國內(nèi)的幾倍甚至十幾倍。特別是在處理加班問題上，雖然國外員工也會根據(jù)實際情況安排加班，但是國外大都要求嚴格按照本國勞動法的相關(guān)規(guī)定支付加班報酬，并且很多員工本身并不愿舍棄休息時間去加班，因此這不但給海爾帶來很大的資金壓力，而且也帶來了管理上的難題。

此外，與競爭對手相比，海爾還缺乏強勁的研發(fā)能力、設(shè)計能力、經(jīng)銷與服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。同時海爾在海外市場很大程度上只是小規(guī)格品種獲得了成功，大多數(shù)的產(chǎn)品并沒有如愿以償，甚至沒有中國出口的數(shù)量大、品種多，而利潤也大多數(shù)來自國內(nèi)生產(chǎn)的在國內(nèi)和國外銷售的產(chǎn)品。目前海爾最大的問題是如何找到像樣的經(jīng)理人，因為海爾能支付的薪資遠不如競爭對手。海爾既沒有品牌，又沒有可打造品牌的雄厚資金，這種高成本運作模式能持續(xù)多長時間尚無定論。所以，海爾國際化還有很長的路要走，還有許多困難和問題等待海爾去解決

第三篇：國際汽車城項目可行性研究報告

重慶西部國際汽車城項目可行性研究報告-研究 目 錄

第一章 總論??????????????????????1

一、項目概況????????????????????1

二、項目業(yè)主簡介??????????????????1

三、報告編制依據(jù)??????????????????3

四、編制范圍????????????????????4

五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)????????????????4

六、簡要結(jié)論????????????????????6 第二章 項目建設(shè)背景及必要性??????????????7

一、項目建設(shè)背景??????????????????7

二、項目建設(shè)的必要性????????????????9 第三章 市場現(xiàn)狀及前景分析???????????????14

一、市場現(xiàn)狀????????????????????14

二、市場前景分析??????????????????21

三、重慶西部國際汽車城的優(yōu)勢????????????22 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模?????????????????26

一、功能定位????????????????????26

二、建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模????????????????27

第五章 建設(shè)地址及建設(shè)條件???????????????28

一、建設(shè)地址????????????????????28

二、建設(shè)條件????????????????????28 第六章 項目方案設(shè)計??????????????????34

一、工程概況及區(qū)位關(guān)系???????????????34

二、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想及依據(jù)?????????????34

三、規(guī)劃目標(biāo)及總體思路???????????????35

四、規(guī)劃布局????????????????????35

五、交通組織????????????????????38

六、小區(qū)公建設(shè)施規(guī)劃????????????????38

七、綠化規(guī)劃????????????????????39

八、建筑風(fēng)格????????????????????39

九、給水工程設(shè)計要求????????????????40

十、排水工程設(shè)計要求????????????????41

十一、電力工程設(shè)計要求??????????????42

十二、電信及共用天線CATV工程設(shè)計要求??????43

十三、燃氣工程設(shè)計要求??????????????44

十四、工程管線綜合設(shè)計要求????????????44

十五、防災(zāi)設(shè)計要求????????????????45

第七章 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全?????????????46

一、環(huán)境保護????????????????????46

二、消防??????????????????????47

三、節(jié)能??????????????????????48

四、安全衛(wèi)生????????????????????49 第八章 招投標(biāo)方案???????????????????50

一、招標(biāo)形式????????????????????50

二、招標(biāo)范圍????????????????????50

三、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求?????????????50

四、招標(biāo)信息發(fā)布??????????????????50

五、招投標(biāo)工作組織?????????????????51 第九章 項目的組織機構(gòu)設(shè)置???????????????52

一、組織管理????????????????????52

二、組織機構(gòu)及人員配備???????????????52 第十章 項目實施進度??????????????????55

一、建設(shè)工期????????????????????55

二、項目實施進度安排????????????????55

三、項目實施進度表?????????????????56 第十一章 項目營銷策劃?????????????????57

一、項目定位????????????????????57

二、產(chǎn)品策略????????????????????59

三、價格策略????????????????????61

四、招商計劃????????????????????61

五、營銷策略????????????????????62 第十二章 投資估算及資金籌措??????????????66

一、投資估算????????????????????66

二、資金籌措????????????????????68 第十三章 經(jīng)濟效益評價?????????????????70

一、評價依據(jù)和原則?????????????????70

二、評價方法????????????????????70

三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)????????????????????70

四、財務(wù)評價????????????????????76

五、風(fēng)險分析????????????????????77

六、財務(wù)效益分析評價結(jié)論??????????????78 第十四章 結(jié)論及建設(shè)??????????????????79

一、結(jié)論??????????????????????79

二、建設(shè)??????????????????????79 總經(jīng)理 高級經(jīng)濟師

總工程師 高級工程師

項目負責(zé)人 高級經(jīng)濟師

參加報告編制人員

高級經(jīng)濟師

注冊會計師

高級工程師

會 計 師

房地產(chǎn)估價師

研 究 生

工 程 師

高級工程師

博士研究生 重慶西部國際汽車城

工程號： CICC 03-4251

重慶市投資咨詢公司 二00三年二月

第一章 總 論

一、項目概況

項目名稱：重慶西部國際汽車城 項目業(yè)主：重慶西部國際汽車城有限公司

項目地址：重慶市巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)其龍工貿(mào)園區(qū)

法定代表人：吳旭 項目性質(zhì)：異地擴建

經(jīng)營范圍：市場攤位、設(shè)施出租、百貨超市經(jīng)營、餐飲、服務(wù)、倉儲、物流。

項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：總占地420畝，露天汽車展場15萬平方米，棚蓋汽車展場1萬平方米，展場辦公室及門面3萬平方米，4S店26640平方米，道路18000平方米，綠化及環(huán)境63400平方米。預(yù)計機動車年交易超過3.5萬輛，年交易額30億元以上。

投資總額：人民幣11524萬元，其中固定資產(chǎn)投資11184萬元（建設(shè)期貸款利息334萬元），鋪底流動資金340萬元。

二、項目業(yè)主簡介

重慶西部國際汽車城有限公司由重慶協(xié)信控股（集團）有限公司和重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司于2002年10月共同投資組建，注冊資本金2000萬元，重慶協(xié)信控股（集團）有限公司出資1100萬元，占總股本的55%，重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司出資900萬元，占總股份的45%，股本金已全部以現(xiàn)金方式投入。2002年底，重慶西部國際汽車城有限公司資產(chǎn)總額3925萬元。目前公司有員工28人，其中大專以上學(xué)歷人員占75%，中高級職稱的專業(yè)技術(shù)人員12名。

重慶協(xié)信控股（集團）是主要以從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)和市場經(jīng)營為主，汽車銷售、汽車運輸、物業(yè)管理、房屋銷售、商品信息咨詢服務(wù)等經(jīng)營事項的控股集團公司，注冊資本1億元，經(jīng)過幾年的高速發(fā)展到2002年，總資產(chǎn)為6.43億元，凈資產(chǎn)3.02億元，公司資產(chǎn)負債率為53.03%，當(dāng)年實現(xiàn)各項收入2.15億元，實現(xiàn)凈利3118萬元。公司具備強大的綜合開發(fā)實力：位列“重慶民營企業(yè)50強”、“重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”，具有豐富的建設(shè)住宅小區(qū)及商場的成功經(jīng)驗，其生產(chǎn)能力、成本結(jié)構(gòu)、人才支撐、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)均屬同行業(yè)中的強項；通過對重慶機動車交易市場的多年運作，目前擁有經(jīng)營各類品牌大約100余家載貨車經(jīng)銷商，他們占據(jù)了重慶載貨車經(jīng)銷商數(shù)量的80%以上，具有行業(yè)無法比擬的營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢；同時，在經(jīng)營中積累了豐富的市場運營經(jīng)驗，在行業(yè)中有較高的號召力，并有較強的專業(yè)人才儲備資源。

股東單位重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司位于巴南區(qū)八公里，主要生產(chǎn)鋁板、鋁合金天花板。該公司注冊資本800萬元，前三年的經(jīng)濟指標(biāo)優(yōu)良。公司近三年發(fā)展較快，總資產(chǎn)、銷售收入、利潤總額成倍增長。至2002年8月，該公司資產(chǎn)總額為4677萬元，負債總額1267萬元，資產(chǎn)負債率27.09%，流動比率244.09%，速動比率127.86%，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率163.64%，存貨周轉(zhuǎn)率596.33%，銷售利潤率4.48%，1-9月實現(xiàn)銷售收入6015萬元，比去年同期增加2349萬元，利潤總額282萬元，比去年同期增加121萬元。

重慶西部國際汽車城有限公司董事長、重慶協(xié)信控股（集團）有限公司法人代表吳旭，現(xiàn)為重慶市政協(xié)委員，2001年重慶市十佳優(yōu)秀青年企業(yè)家。重慶西部國際汽車城有限公司總經(jīng)理、重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司法人代表何燕春，現(xiàn)為重慶市巴南區(qū)婦聯(lián)執(zhí)委，獲得1999-2001年重慶市連續(xù)三屆優(yōu)秀女企業(yè)家稱號。

項目的建設(shè)資金方面已有保證。其中，人民銀行授信重慶協(xié)信控股（集團）有限公司對外簽發(fā)商業(yè)承兌匯票；人行、建行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行分別對該集團授信8000-10000萬元，農(nóng)業(yè)銀行評定為AAA級企業(yè)，工商銀行評定為AA級企業(yè)。重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司2002年經(jīng)工商銀行評定信用等級為AA級、建設(shè)銀行AA級。除自籌資金外，工商銀行巴南支行已表示給予重慶西部國際汽車城信貸支持。

三、報告編制依據(jù)

（一）巴計發(fā)[2002]350號文《關(guān)于同意重慶八公里汽車交易市場立項的批復(fù)》；

（二）渝計委市[2002]1736號文《關(guān)于同意重慶八公里汽車交易市場立項的批復(fù)》；

（三）渝計委市[2003]23號文《關(guān)于同意重慶八公里汽車交易市場立項更名的批復(fù)》；

（四）中共重慶市巴南區(qū)委、重慶市巴南區(qū)人民政府《關(guān)于重慶協(xié)信控股（集團）有限公司、重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司投資興建重慶八公里汽車交易市場的會議紀要》(第53期)；

（五）重慶市巴南區(qū)國土資源局與重慶八公里汽車交易市場有限公司簽定的《委托征地拆遷安置補償協(xié)議書》；

（六）公司名稱變更預(yù)核名通知；

（七）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（八）重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司和重慶協(xié)信控股（集團）有限公司《合作協(xié)議》；

（九）業(yè)主提供的有關(guān)資料。

四、編制范圍

該可研報告編制范圍包括：項目建設(shè)背景及必要性、市場現(xiàn)狀及前景分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項目方案設(shè)計、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案、項目的組織機構(gòu)設(shè)置、項目營銷策劃、項目實施進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益評價、結(jié)論及建設(shè)。

五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 詳見附表1-1

序號 項目 單位 數(shù)據(jù) 備注 一 主要數(shù)據(jù) 項目占地面積 畝 420 約279720平方米 2 總建筑面積平方米 216640 3 露天汽車展場平方米 150000 含物流中轉(zhuǎn)庫1萬平方米 4 棚蓋汽車交易展場平方米 10000 5 展場辦公室及門面平方米 30000 6 4S店平方米 26640 7 道路平方米 18000 8 綠化及環(huán)境平方米 63400 9 項目總投資 萬元 11524 10 固定資產(chǎn)投資 萬元 11184 含建設(shè)期利息334萬元 11 建設(shè)期利息 萬元 334 12 鋪底流動資金 萬元 340 13 年平均利潤總額 萬元 3566.4 投入經(jīng)營前10年平均數(shù) 14 銀行貸款 萬元 7600 15 自籌資金 萬元 3924 二 效益評價指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）% 29.38 2 投資回收期（稅后）年 4.8 含建設(shè)期11個月 3 投資利潤率 % 30.95 4 盈虧平衡點 % 17.3 基數(shù)為項目預(yù)期目標(biāo)值 5 貸款償還期 年 4 不含建設(shè)期11個月

六、簡要結(jié)論

重慶西部國際汽車城建成后，國內(nèi)外重點汽車生產(chǎn)廠家和本地區(qū)知名汽車品牌經(jīng)銷代理商將聚集其中，同時，將重慶（南坪）機動車交易市場整體遷入西部國際汽車城，并對該市場實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，逐步將西部國際汽車城培育成為重慶乃至西部地區(qū)具有較強影響力和輻射力的現(xiàn)代化專業(yè)市場。預(yù)計2004將交易各類機動車3.5萬輛以上，交易額將超過30億元，年上交各項利稅逾千萬元；

通過努力，重慶西部國際汽車城將逐步發(fā)展成為適應(yīng)全市乃至西部經(jīng)濟發(fā)展的機動車行業(yè)的交易中心和信息中心，成為具有全國重要行業(yè)地位的機動車貿(mào)易服務(wù)中心，對促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響力和帶動力。項目實施后具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，項目的建設(shè)是必要的，經(jīng)技術(shù)、經(jīng)濟、市場等方面論證，項目是可行的。

第二章 項目建設(shè)背景及必要性

一、項目建設(shè)背景

（一）重慶直轄以來，隨著國家政策性投資與實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迅速完善，經(jīng)濟狀況發(fā)生了巨大的變化。我市2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值1971億元，與1996年相比，增長68.9%。工業(yè)增加值達到651億元，社會消費品零售總額762億元，分別比1996年增長80.5%和71%；地方預(yù)算內(nèi)財政收入由1996年的54.9億元增加到157.7億元，增長1.9倍。全社會固定資產(chǎn)投資六年累計完成3870億元，是直轄前6年的3.4倍。投融資能力顯著增強，全市金融機構(gòu)存款和貸款余額分別達到2850億元和2280億元，比1996年增長2.4倍和1.5倍。2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7200多元，六年年均增長6.1%；農(nóng)民人均純收入2080元，年均增加100元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額由1996年的503億元增加到1630億元，增長2.2倍。國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長10.3%，其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長4.1%、13.8%和9.2%。工業(yè)增加值增長13.8%。固定資產(chǎn)投資完成980億元，增長22.2%。市政府采取一系列促進消費的政策措施，社會消費品零售總額增長9%，增幅同比提高0.3個百分點。

（二）根據(jù)《2003年重慶市人民政府工作報告》，預(yù)計2003年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值將達2232億元，增長9%。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長2.5%、12%、9%。第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)增加值完成742億元，增長11.3%。從需求方面看，預(yù)計社會消費品零售額將達833億元，增長9.1%；地方預(yù)算內(nèi)財政收入增長12%；全社會固定資產(chǎn)投資增長18%；社會消費品零售總額增長9%；外貿(mào)出口總額增長8%；城市居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長7%和4%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi),宏觀經(jīng)濟背景發(fā)展良好。王鴻舉市長提出將重慶市建設(shè)成為“中國汽車名城”和“摩托車之都”。

（三）2000年國家西部開發(fā)重點建設(shè)項目十個重點建設(shè)項目有：西安至南京、西安至合肥段鐵路、渝懷鐵路；西部國道主干線及貧困縣公路；西部航空樞紐至支線機場；重慶輕軌交通；柴達木盆地澀北至蘭州天然氣輸氣管道；四川紫坪鋪水利樞紐；中西部退耕還林、還草和生態(tài)建設(shè)及種苗基地；青海鉀肥；西部重點高?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2001年國家西部開發(fā)重點建設(shè)項目十個重點建設(shè)項目有：青藏鐵路（格爾木——拉薩）；西電東送（龍灘水電站和公伯峽水電站）；西氣東輸（塔里木——長江三角洲管道），新增加的中西部退耕還林、還草工程；廣西百色和內(nèi)蒙古尼爾基水利樞紐；公路國道主干線西部地區(qū)重點路段；蘭州——成都——重慶輸油管道；西部農(nóng)業(yè)和特色經(jīng)濟；西部中心城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；西部教育；西部高新產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療衛(wèi)生項目。

（四）重慶市交通建設(shè)明顯加快，新增公路1450公里，2000年全市公路共計29252公里，其中高速公路233公里，高等級公路里程大幅度增長，初步形成健全的重慶市區(qū)域外環(huán)交通和對外交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年已建、在建和擬建的重點建設(shè)項目：主要有重慶至長壽、重慶至涪陵、重慶至鄰水、長壽至梁平等高速公路；黔江至彭水公路三級改二級工程；鵝公巖大橋；九龍坡港二期工程；市區(qū)輕軌工程；渝懷鐵路、萬州機場、萬州港牌樓工程。由此可見，在未來的幾年中，中國的經(jīng)濟發(fā)展處于良好態(tài)勢，國民經(jīng)濟將長足發(fā)展，而重慶作為第四個直轄市，國內(nèi)生產(chǎn)總值及各產(chǎn)業(yè)也將均衡發(fā)展，位居全國前列。人民生活水平得到相應(yīng)提高，從解決溫飽上升到追求小康生活，其重要標(biāo)志之一的汽車必將在家電、住房之后形成國民下一個消費熱點。

西部地區(qū)及重慶為改善投資環(huán)境分別提出了“西部大開發(fā),重慶大發(fā)展”和 “8小時重慶工程”，各項大型國家基礎(chǔ)建設(shè)項目應(yīng)運而生，對貨車及工程機械等汽車需求猛增。

綜上所述，無論是轎車還是貨車，無論是汽車還是汽車配件、美容等相關(guān)行業(yè)，在今后的數(shù)年里將因為需求的增加而繁榮，2003年全國各大汽車廠家提出的產(chǎn)量計劃均比去年增長近一倍，如何讓市場消化產(chǎn)品成為當(dāng)務(wù)之急，尤其在重慶，作為內(nèi)陸城市及全國重點汽車生產(chǎn)基地，汽車流通的相對滯后非常嚴重，解決重慶缺乏大型、綜合性的汽車交易市場已成為燃眉之急，而重慶西部國際汽車城的建設(shè)，正好填補了重慶市汽車流通領(lǐng)域的空白。

二、項目建設(shè)的必要性

（一）該項目的實施是推動本地汽車業(yè)發(fā)展的有力措施

汽車產(chǎn)業(yè)在我國屬幼稚產(chǎn)業(yè)，是國家重點扶持和培育對象，發(fā)展空間廣闊。汽車制造業(yè)是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此項目的建設(shè)，符合重慶市打造“中國汽車名城”和“摩托車之都”的發(fā)展規(guī)劃以及建立大商貿(mào)、大流通、大市場的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市建設(shè)規(guī)劃。

隨著汽車使用環(huán)境的逐漸優(yōu)化，汽車消費政策的日益改善，中國內(nèi)地人均收入水平的不斷增長，城鎮(zhèn)居民家庭汽車普及率將大幅度提高。中國進入WTO，國際品牌汽車及經(jīng)營模式迅速進入中國市場。目前重慶市沒有專業(yè)的大型汽車交易市場，購車客戶為購置滿意的車輛，必須在全市區(qū)分散的汽車銷售點之間來回奔波；而西部大開發(fā)迅速擴張基建工程的規(guī)模，更增加了載貨車與工程機械的使用需求。根據(jù)汽車行業(yè)“高起點、國際化、代理制”的原則，迅速組建現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；c國際接軌的汽車營銷體系，將本市汽車產(chǎn)業(yè)從單一生產(chǎn)功能的有限發(fā)展空間提升到生產(chǎn)與流通協(xié)調(diào)發(fā)展的階段，必將加快重慶汽車工業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物流業(yè)、都市型服務(wù)業(yè)之間的相互融合滲透與發(fā)展。

（二）該項目的實施有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系

據(jù)國外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占30%---40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%---70%。我國汽車工業(yè)發(fā)展由于起步晚，再加上傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟影響等因素，使得廠家相對重視生產(chǎn)過程，比較忽略流通貿(mào)易的重要性，從而導(dǎo)致汽車服務(wù)貿(mào)易相對薄弱，成為整個行業(yè)發(fā)展的瓶頸。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。國家有關(guān)汽車服務(wù)政策的制定與執(zhí)行、各地區(qū)的汽車交易大環(huán)境狀況、生產(chǎn)廠家對所售車輛執(zhí)行的售后服務(wù)力度等，都將直接影響到汽車服務(wù)貿(mào)易的水平。現(xiàn)階段，主要問題集中在生產(chǎn)與售后服務(wù)脫節(jié)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修技術(shù)差，零配件質(zhì)量不高，偽劣配件多，政府有關(guān)部門監(jiān)控不力，收費混亂等方面。雖然我國的服務(wù)貿(mào)易水平發(fā)展緩慢，但在不久的將來，服務(wù)貿(mào)易作為汽車銷售必將延伸的部分，發(fā)展?jié)摿o疑是非常巨大的。

重慶作為中國第三大汽車、第一大摩托車生產(chǎn)基地，但是其汽車流通業(yè)卻相對滯后。一九九二年，國務(wù)院曾提出在北京、上海、重慶建立全國三大汽車營銷基地的設(shè)想，但由于各種客觀原因，目前，我市的汽車市場規(guī)模偏小、布局分散零亂，給人一種散、亂、無序的外在形象。有一定影響力和規(guī)模的主要汽車市場中，轎車市場兩家（鵝嶺、菜元壩），總經(jīng)營面積僅約13萬平方米，均系自發(fā)形成的街邊市場，因場地限制已無發(fā)展空間。貨車市場兩家，除南坪機動車市場外還有隆鑫市場，南坪機動車市場營業(yè)面積近4萬平方米，硬件設(shè)施差；隆鑫市場經(jīng)營面積不足3萬平方米，經(jīng)營品種雜亂，功能單一，商氣不足。配件市場二家（石油路、老頂坡），經(jīng)營面積僅6萬平方米，前者設(shè)施簡陋，規(guī)模受限；后者系新建市場，有待提升完善。而且上述市場均經(jīng)營模式傳統(tǒng)落后，不能達到規(guī)?；图s化經(jīng)營，這不僅與我市汽車生產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，也與重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不相協(xié)調(diào)。該項目建成后，經(jīng)營面積將達22萬平方米，是目前西部地區(qū)規(guī)模較大、功能較全、模式較新的汽車交易市場。該項目的實施并運營，彌補了重慶市缺乏超大規(guī)模汽車市場的“空白”，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，把廣大的消費者、生產(chǎn)廠商、配件供應(yīng)商以及配套服務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團化的經(jīng)營優(yōu)勢，真正形成供、產(chǎn)、銷一條龍配套體系，并建立完善的經(jīng)營格局，實現(xiàn)政府、廠商、消費者、市場經(jīng)營者真正意義上的“四贏”。

（三）該項目的實施可以帶動巴南區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展

重慶西部國際汽車城是巴南區(qū)其龍園區(qū)的龍頭企業(yè)，巴南區(qū)政府將借助重慶西部國際汽車城組建重慶汽車工貿(mào)園區(qū)，形成汽車整車及零配件的專業(yè)市場。該項目被巴南區(qū)視為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要措施，并被市政府列為重慶市重點市場項目。通過市場帶動相關(guān)制造業(yè)與輔助行業(yè)的發(fā)展，包括物流中心、酒店、餐飲娛樂一條街等，必將有力地帶動巴南區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。

（四）該項目的實施將滿足其前身——重慶機動車交易市場拓展的迫切需要

重慶協(xié)信控股（集團）有限公司下轄的重慶機動車交易市場是市政府重點扶持的十大市場之一。目前該市場占地面積80余畝，其實際用于停車展銷的面積不到3萬多平方米，營業(yè)用房僅有0.4萬平方米，全部系低檔次超期臨時性建筑。場內(nèi)車輛普遍露天停放，日曬雨淋；地面以碎石鋪就，經(jīng)常下陷積水。由于條件限制，除單一銷車外，無法提供其它如配件銷售、餐飲服務(wù)等基本配套服務(wù)；更難以滿足廠家、商家提出的建立信息網(wǎng)絡(luò)平臺、修建轎車銷售服務(wù)4S店、舉辦大型車展的展廳展場等設(shè)施的進一步要求。物業(yè)出租率已達100%，但仍不能滿足客商入場要求，并已出現(xiàn)車滿為患、客戶排隊等候爭取入場的現(xiàn)象。除此之外，正在實施的南南路的修建及南綦路的擴寬改造工程將進一步縮小市場的面積，嚴重制約市場經(jīng)營，另擇場地發(fā)展經(jīng)營勢在必行。重慶西部國際汽車城建成后，可完全滿足重慶機動車交易市場遷移擴建的需求，具備創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益的潛能。

第三章 市場現(xiàn)狀及前景分析

一、市場現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)市場

2002年我國汽車產(chǎn)銷高速增長，全國各類汽車產(chǎn)量達到325萬輛，總銷量324.8萬輛，均比2001年凈增近90萬輛。其中轎車最為突出，產(chǎn)銷量分別為109萬輛和112.6萬輛，比上年增長55%和56%，轎車產(chǎn)銷量首次突破百萬輛，并創(chuàng)造了1993年以來的最高增幅。全年汽車行業(yè)銷售收入6465億元，同比增長30.8%；利潤總額完成431億元，增長60.94%。預(yù)計2003年汽車產(chǎn)銷量都將突破400萬輛。

2003年全國汽車需求量為380萬輛左右，同比增長20.6%。其中，國產(chǎn)轎車需求143.5萬輛，同比增長26.4%左右。進口汽車估計在17萬輛，其中進口轎車9萬輛左右。（摘自新華網(wǎng)）

中國的汽車消費結(jié)構(gòu)大致經(jīng)歷了“公務(wù)配車”、“商務(wù)用車”、“私人購車”三個階段。在已經(jīng)銷售的各類車輛中，集團消費的比例因飽和而日益下降，私人購車逐漸成為增量主體。目前我國個人購車比例已經(jīng)超過50%，大中城市超過70%，轎車已快步進入家庭，個人購車從事專業(yè)運輸也逐漸成為貨車消費的主體。

（二）重慶市場

經(jīng)過多年的發(fā)展，重慶已經(jīng)初步成為中國最大的汽車、摩托車產(chǎn)銷基地之一。全市擁有國家目錄內(nèi)汽車生產(chǎn)企業(yè)17家，骨干企業(yè)有長安、慶鈴、重汽等企業(yè)，主要生產(chǎn)重型車、輕型車、微型車、轎車等各類汽車；改裝類企業(yè)11家，主要生產(chǎn)客車、自卸車、汽車起重機、高空作業(yè)車、防彈運鈔車以及各種特種車；農(nóng)用車生產(chǎn)企業(yè)4家，生產(chǎn)4輪農(nóng)用車；摩托車生產(chǎn)企業(yè)12家，骨干企業(yè)有嘉陵、建設(shè)、宗申、力帆、隆鑫、精通，主要生產(chǎn)35—250CC的兩輪及三輪摩托車；汽車發(fā)動機生產(chǎn)企業(yè)4家，摩托車發(fā)動機生產(chǎn)企業(yè)10家。其中，摩托車和微車發(fā)動機產(chǎn)銷及出口全國第一，汽車產(chǎn)銷量全國第三。附表3-1：2000年重慶市汽車產(chǎn)銷量以及在全國的排名情況 產(chǎn)銷量

地區(qū) 產(chǎn)量（萬輛）同比（%）銷量（萬量）同比（%）全國 206.91 13.07 208.86 14.01 吉林 32.27 17.78 33.36 22.20 上海 25.31-1.38 25.46 0.39 重慶 25.27 16.71 24.58 15.53 湖北 21.81 5.87 22.69 10.15 天津 10.18-20.98 11.40-18.61 2000年重慶貨用車輛擁有量（資料來源：2001年中國汽車市場年鑒）其中：“大型”指載重≥8T貨車

附表3-2 普通載貨車 專用載貨車 輛 數(shù) 噸 位 輛 數(shù) 噸 位 合計 大型 合計 大型 1696 7925 96284 41478 296823 204579 2000年載貨車分噸位地區(qū)累計銷售情況（資料來源：2001年中國汽車市場年鑒）

附表3-3 單位：輛 產(chǎn)品分類 東北 華北 華東 中南 西北 西南 合計 重型載貨車

≥8T 13080 8815 6948 13189 5961 2040 50033 中型載貨車 5T__8T 3T__5T 34747 33629 1118 21110 13754 7356 41877 33686 8191 229126 200927 28199 6541 3496 3045 11782 5683 6099 345183 291175 54008 輕型載貨車 2T__3T 1T__2T 21129 9616 11513 11015 963 10052 56130 8473 47657 41269 10063 31206 3675 515 3160 14557 541 14016 147775 30171 117604 微型載貨車 ≤1T 24 704 12461 3228 809 657 17883 合計 68980 41644 117416 286812 16986 29036 560874 地區(qū)比重 12.3% 7.42% 20.93% 51.14% 3.03% 5.18% 100% 附表3-4：

附表3-5：

附表3-6：

2002年重慶市汽車擁有量約35.8萬輛。

3、主要競爭市場概況 附表3-7：

交易市場名稱 位 置 經(jīng)營規(guī)模 定位 現(xiàn) 狀 老頂坡汽摩交易市場 石橋鋪二郎 占地460畝，總建面10萬m2 重慶最大的機動車配件交易超市，同時進行貨車、轎車、專用車交易 現(xiàn)已完成一期面積約100畝的配件交易區(qū)項目的建設(shè)，二期約150畝的整車交易區(qū)項目還未開始啟動 隆鑫汽摩交易中心 石坪橋與 大公館

之間 占地120畝，總建面4萬m2 以交易微轎、微客、小型皮卡、摩托車為主，幾乎沒有貨車 由于場地規(guī)劃及建設(shè)先天不足，就其現(xiàn)有規(guī)模，目前較難做大做強 鵝嶺汽車一條街 渝中區(qū) 長江一路 建面3.2 萬m2 以轎車市場為主，輔以汽修、酒店等。是目前重慶市轎車經(jīng)營規(guī)模最大、效益最好的市場

中汽西南汽車超市 高新區(qū)石橋鋪二郎路口 建面0.7萬㎡ 轎車市場 商家開發(fā)并經(jīng)營，管理模式良好，麾下各公司分別代理一個轎車品牌，自負盈虧；代理品牌較其他市場高檔

名車廣場 渝中區(qū)菜園壩 建面1萬㎡ 轎車市場 開發(fā)商是國有企業(yè)，收費較低，效益一般。

重慶協(xié)信（控股）集團有限公司屬下的重慶機動車交易市場總占地面積83.85畝，建筑面積為5294 m2，營業(yè)辦公室共128套，現(xiàn)停放各種類型貨車約770輛。目前，機車市場為重慶市貨車交易最為集中的地方，至少占據(jù)重慶貨車年交易總額的80%以上，其最近四年交易量與交易額見下表： 附表3-8： 附表3-9：

二、市場前景分析

（一）加入WTO后，我國對汽車工業(yè)的保護無論是關(guān)稅或非關(guān)稅的壁壘都將在五年內(nèi)逐步取消，有利于促進我國改善汽車市場環(huán)境、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高開發(fā)能力。有利于促進我國汽車工業(yè)集團化道路的發(fā)展，擴大集團規(guī)模，降低制造成本，刺激汽車消費。

（二）已經(jīng)實施的汽車信貸消費政策和即將推行的燃油稅政策等規(guī)范汽車市場的措施，將進一步促進我國汽車交易市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）重慶市大力加強道路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“半小時主城”及“八小時全市”暢通工程的實現(xiàn)，大大改善了公路交通條件，促進了汽車消費增長。到2003年底，將要建成的渝萬高速路、渝黔高速路、渝遂高速路、渝達高速路使重慶市轄區(qū)內(nèi)的主要區(qū)、市、縣由高速路連通。尚未有高速路的市、縣將修建省一、二級公路連通。重慶市整體公路條件的改善必將引起汽車需求量的增長。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來五年重慶汽車需求量每年將保持15%-25%的高速增長，五年內(nèi)每年將達8-10萬輛的交易量。

（四）重慶市2002年7月1日開始實施的路橋收費改革措施，大大降低了車輛使用費用，刺激了重慶市的汽車消費，特別是私人轎車市場消費空間增長較大，將會給重慶市汽車交易帶來巨大商機。

三、重慶西部國際汽車城的優(yōu)勢

（一）區(qū)位優(yōu)勢

重慶西部國際汽車城地處巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)，離市中心僅8公里，是全國同規(guī)模的汽車市場中距離市中心最近的，符合現(xiàn)代大市場郊區(qū)化、易于實現(xiàn)大流通的發(fā)展趨勢，順應(yīng)了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，獲得了政府的大力支持。從南岸四公里到巴南岔路口汽車交易一條街的格局基本形成?，F(xiàn)目前已建好的有：六公里中汽重慶銷售公司（經(jīng)營轎車、貨車）、七公里北京吉普（切諾基）重慶銷售公司、岔路口上海大眾轎車銷售公司（經(jīng)營桑塔納）。有近二十家汽修廠、駕校。擬建的有：重慶西部國際汽車城（主營貨車、客車、工程車及特種車輛，兼營轎車），九公里重慶公路運輸總公司渝南汽車交易市場（以經(jīng)營客車為主）、花溪紅光舊車交易市場。另外，已有的為汽車市場服務(wù)的相關(guān)機構(gòu)有南岸七公里汽車檢測站、八公里重慶車輛管理所江南分所。它們的存在，為汽車交易一條龍服務(wù)創(chuàng)造了較好的條件。南岸四公里到八公里汽車交易一條街的形成，其現(xiàn)成的汽車交易廣告效應(yīng)和規(guī)模效益將是其他汽車交易市場無法比擬的。

（二）規(guī)模優(yōu)勢

重慶西部國際汽車城是目前西部地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能國際化現(xiàn)代汽車城，占地420畝，總建筑面積近21.664萬平方米。其中露天展場15萬平方米，棚蓋展場1萬平方米，4S店2.664萬平方米，辦公室及門面3萬平方米，可供300——400個汽車、配件及配套廠商設(shè)點銷售。

（三）交通優(yōu)勢

重慶西部國際汽車城地處重慶南部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南坪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的結(jié)合部，位于重慶市南大門渝黔快速主干道出入口處，東臨渝黔高等級公路，西有即將建設(shè)的44米寬的菜園壩復(fù)線橋南引道，距主城區(qū)南坪4公里，有重慶長江大橋、重慶長江二橋、鵝公巖長江大橋、馬桑溪長江大橋等構(gòu)筑交通輻射網(wǎng)絡(luò)，交通便捷。

（四）經(jīng)營優(yōu)勢

重慶機動車交易市場的入駐商家總量為97家；（統(tǒng)計截止2002年6月統(tǒng)計）未入駐準(zhǔn)備入駐的商家總量約為30家；因場地有限，與場內(nèi)商家掛靠經(jīng)營的商家約為15家。通過詳實的商家調(diào)查，并通過組織具有代表性的現(xiàn)重慶機動車交易市場經(jīng)銷商現(xiàn)場查勘，均看好新市場選址，并要求盡快整體遷入新市場。為此，可充分利用該集團所屬機動車市場已形成的人氣、商氣，為新市場盡快啟動創(chuàng)造便捷條件，有效節(jié)省了創(chuàng)建一般新市場的培育期。

重慶西部國際汽車城將采取國內(nèi)外大型汽車市場的先進管理經(jīng)驗，突出專業(yè)化的服務(wù)優(yōu)勢，使廠商的經(jīng)營管理費用大大降低。市場調(diào)查結(jié)果如下：

附表3-10： 附表3-11：

（五）政策優(yōu)勢

該項目是重慶市2003年重點項目之一，得到了重慶市各級領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)懷和大力支持。市府有關(guān)部門明確表示，在重慶市內(nèi)不再重復(fù)建設(shè)類似的大型汽車市場。作為重慶市及巴南區(qū)的重點項目，從立項批復(fù)、手續(xù)辦理到招商經(jīng)營、稅費及配套政策上都將得到特殊扶持，必將會給項目建成后的運行提供政策保證。

主管全國汽車流通的國家經(jīng)貿(mào)委貿(mào)易市場司及中國物流與采購聯(lián)合會也表示，對西部國際汽車城的規(guī)劃設(shè)計、招商引資，以及擬結(jié)合新市場招商而籌辦的“2004中國貨車及工程機械交易博覽會”將給予大力支持，業(yè)已達成初步合作意向。（注：中國物流與采購聯(lián)合會的前身是國家國內(nèi)貿(mào)易局，是國家經(jīng)貿(mào)委直接管理的15個綜合性行業(yè)協(xié)會之一，代管全國7個重點事業(yè)單位與26個全國性專業(yè)協(xié)會。其主要職能實施創(chuàng)業(yè)管理促進全國性的汽車流通企業(yè)、物流企業(yè)以及大型專業(yè)市場的發(fā)展。）

（六）網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢

傳統(tǒng)汽車市場里廠商與消費者之間完全是一種面對面的溝通、交流、銷售模式，而重慶國際汽車城將在傳統(tǒng)市場的基礎(chǔ)上，運用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)突出“無形”市場的功能。市場展銷區(qū)配有先進的通訊系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及“電子商務(wù)”等信息平臺。

第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

一、功能定位

（一）市場定位

重慶西部國際汽車城定位為中國西部地區(qū)集國內(nèi)外品牌轎車、貨車、專用車、工程機械整車交易、配件供應(yīng)、物流配送、維修保養(yǎng)、裝飾美容、汽車會展等于一體的汽車貿(mào)易及服務(wù)中心，是西部地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能國際化現(xiàn)代汽車城。

（二）經(jīng)營品種

轎車、貨車、客車、專用車、工程機械車、汽車配件、裝飾美容材料等。

（三）功能分布 整個汽車城分為貿(mào)

易

園

區(qū)、配

套

園

區(qū)

和

服

務(wù)

園

區(qū)

共

三

大

園區(qū)：

1.貿(mào)易園區(qū)：包括汽車交易區(qū)、零配件交易區(qū)；

2.配套園區(qū)：4S店集合區(qū)、會展區(qū)、物流配送、維修裝飾區(qū)； 3.服務(wù)園區(qū)：包括綜合管理服務(wù)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)。

（四）服務(wù)項目 1.為進場廠商提供日常商務(wù)服務(wù)：協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，現(xiàn)場提供工商、稅務(wù)、車管、稽征、金融、保險等管理與服務(wù)； 2.代客新車上牌、駕駛證備案、車輛、年審、辦理保險服務(wù)等；

3.組織汽車展銷會、交易博覽會，提供有關(guān)國際汽車發(fā)展的最新動態(tài)信息；

4.建立汽車專業(yè)網(wǎng)站，開設(shè)電子商務(wù)項目，建立網(wǎng)上信息查詢及交易通道，設(shè)立大屏幕電子顯示系統(tǒng)，發(fā)布汽車交易信息；

（五）輻射范圍

立足重慶，輻射西南，聯(lián)結(jié)國內(nèi)、國外汽車市場。

（六）土地概況

地理位置：位于重慶巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)其龍工業(yè)園區(qū)，為巴南區(qū)與南

岸區(qū)相臨之“門戶”，東臨渝黔高等級公路、西臨規(guī)劃的菜元壩復(fù)線橋南引道、距渝中區(qū)8公里 土地面積：面積420畝。

土地用途：商業(yè)、市場、辦公、物流。

（六）總體構(gòu)想

為保證項目成功，項目規(guī)劃按照“前瞻性、高起點、低進入、統(tǒng)一設(shè)計、分步實施”的原則，整合社會、政府以及行業(yè)各方面資源，積極建造全新的重慶西部國際汽車城。

二、建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模 項目總占地420畝；

汽車露天展場15萬平方米（含物流中轉(zhuǎn)庫1萬平方米）； 汽車棚蓋展場1萬平方米；

一樓一底展場辦公室及門面3萬平方米； 一樓一底4S店26640平方米 道路及綠化81400平方米。

第五章 建設(shè)地址及建設(shè)條件

一、建設(shè)地址

本項日擬建于重慶市巴南區(qū)八公里處，花溪鎮(zhèn)其龍村二社和六社，該場地地處重慶南部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南坪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的結(jié)合部，是以大型的倉儲式批發(fā)為主的集散中心，位于重慶市中心城區(qū)南大門渝黔快速主干道出入口處，距主城區(qū)南坪4公里，有重慶長江大橋、重慶長江二橋、鵝公巖長江大橋、馬桑溪長江大橋等構(gòu)筑交通輻射網(wǎng)絡(luò)，交通便捷。

二、建設(shè)條件

（一）地質(zhì)條件 1.地形地貌

該區(qū)地貌單元屬于長江南岸構(gòu)造剝蝕丘陵，微地貌單元有構(gòu)造剝蝕丘頂、構(gòu)造剝蝕斜坡及溝谷。該區(qū)總體地勢東高西低，南、北高中部和西部低。

Ⅱ號地塊地面標(biāo)高最低，179.00m，最高點253.40m，相對高差74.4m，自然斜坡坡角約50-400。場地主要位于二沖溝內(nèi)，其一為場地北部的沖溝（流水溝），大致為東西走向。其二為南側(cè)的沖溝，大致為東西走向，兩沖溝在場地中部交匯后，向西流出場地，場地東北角外側(cè)現(xiàn)為垃圾填埋場，其場頂標(biāo)高在220m左右，場底標(biāo)高在184m左右，高差約36m。Ⅲ號地塊地面標(biāo)高最低232.00m，最高點238.50m，相對高差6.0m，場地較為平緩。

Ⅳ號地塊地面標(biāo)高最低205.00m，最高點243.00m,相對高差38.0m，自然斜坡坡角約50---380，場地大部分位于剝蝕殘丘頂部。

Ⅴ號地塊地面標(biāo)高最低216.80m，位于北側(cè)的沖溝內(nèi)，最高點245.87m，位于場地中部，相對高差29.1m，自然斜坡坡角00---300。場地北側(cè)有一沖溝，由東向西穿過似建場地進入工程用地。

Ⅵ號地塊地面標(biāo)高最低224.00m，位于北側(cè)，最高點244.0m，位于場地東部，相對高差20m，場地較為平緩。場地西端外側(cè)有一小沖溝，由東向西繞擬建場地進入Ⅱ號地塊。

Ⅶ號地塊地面標(biāo)高最低200.00m，位于北東側(cè)，最高點247.0m，位于場地西側(cè)，相對高差47m，自然斜坡坡角約50---390。場地為三脊夾二溝形。2.地質(zhì)構(gòu)造及沿性特征

該區(qū)構(gòu)造單元為南溫泉背斜北西翼，巖層呈單斜狀產(chǎn)出，產(chǎn)狀2930＜440。場區(qū)內(nèi)未見斷層，巖體中可見二組構(gòu)造節(jié)理，J1：1050＜660，節(jié)理間距0.90---1.20m，節(jié)理面具鐵質(zhì)浸染現(xiàn)象，節(jié)理面平直，多呈閉合狀，延伸性差；J2：2950＜450，節(jié)理間距1.20---1.50m，延伸1—3m，節(jié)理面張開度0—1cm，具鐵質(zhì)浸染現(xiàn)象，局部為粘性土充填，延伸性好。為順層節(jié)理。

3.地震烈度

根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990年版），評估區(qū)地震基本烈度為Ⅵ度。

（二）氣象條件

根據(jù)有關(guān)氣象資料，重慶市屬于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，季風(fēng)明顯。氣候具有明顯隨海拔高度變化的立體規(guī)律，是典型的山地氣候。1.氣溫

絕對最高溫度 42.2℃ 絕對最低溫度-1.8℃ 歷年年平均氣溫 17.8℃ 最冷月平均氣溫 7.2℃ 最熱月平均氣溫 27.4℃ 2.相對溫度

歷年年平均相對濕度 79% 最熱月平均相對濕度 75% 最冷月平均相對濕度 83% 3.降雨量

歷年年平均降雨量 1081.7mm 最大日降雨量 192.99mm 最大小時降雨量 65.2mm 4.降雪量

歷年平均降雪天數(shù) 1.2d 最大降雪深度 3.0cm 5.氣壓

歷年平均氣壓 98.39kpa 6.風(fēng)向

全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 N 13% 年平均風(fēng)速 2.2m/s 最大風(fēng)速 28.4m/s 7.雷暴日

歷年平均雷暴 38.6d 8.日照

歷年平均日照時數(shù) 1230h 9.風(fēng)壓

基本風(fēng)壓 30kg/m2 項目擬建場地位處亞熱帶,氣候溫暖潮濕,雨量充沛,多年平均降雨量1100mm以上,降雨多集中在5-9月份,占全年降雨量的三分之二。

（三）水文地質(zhì)條件

該區(qū)大部分地區(qū)位于丘陵斜坡上，大氣降水排泄徑流條件較好，經(jīng)調(diào)查無泉水流出，淺部無地下水存在。但沖溝、溝谷段局部有上層滯水或基巖裂隙水。溝谷內(nèi)水流主要受大氣降水和人類生活排水的補給。評估區(qū)水文地質(zhì)條件簡單，但應(yīng)當(dāng)注意的是場地內(nèi)的所有排水均通過Ⅱ號地塊中部的沖溝向西排出，故工程建設(shè)中應(yīng)當(dāng)注意保持、恢復(fù)和加強此沖溝的作用。

（四）環(huán)境交通條件

項目建設(shè)場地位于城鄉(xiāng)結(jié)合部八公里處，地勢較平坦、開闊，山清水秀，環(huán)境優(yōu)美。該場地位于重慶市中心城區(qū)南大門渝黔快速主干道出入口處，距南坪四公里，距渝中區(qū)八公里，有重慶長江大橋、重慶長江二橋、鵝公巖長江大橋、馬桑溪長江大橋等構(gòu)筑交通輻射網(wǎng)絡(luò)與全市各區(qū)相連，交通便捷。

（五）水、電、氣、通訊等供應(yīng)情況

重慶西部國際汽車城使用水由南坪江南自來水廠供應(yīng)，由于本規(guī)劃區(qū)沿渝黔路展開，故本規(guī)劃區(qū)可由渝黔路市政管網(wǎng)供水，渝黔路上敷設(shè)有DN600市政給水主干管，市政供水壓力可達到高程300米。根據(jù)現(xiàn)狀地形條件，規(guī)劃從市政給水主干管引入本規(guī)劃區(qū)。

本規(guī)劃區(qū)擬由渝黔路市政給水主干管DN600上接一根管徑為DN200的給水管，沿展場道路布置一條DN200的環(huán)狀給水管。根據(jù)本規(guī)劃區(qū)總平面布置及負荷分配情況，規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)二座10KV配電房，二座10KV配電房電源通過敷設(shè)在渝黔路上的600╳600的電纜溝引入。

變配電房設(shè)備均采有成套設(shè)備，具有占地面積小，經(jīng)濟技術(shù)性能指標(biāo)優(yōu)越等特點。二座配電房采用電纜環(huán)網(wǎng)供電方式，以提高供電的可靠性。

各變配電房采用放射式向各用電單元配電，各用電單元內(nèi)配電采用樹干式和放射式結(jié)合的方式配電，低壓配電半徑不超過300米。

天然氣供應(yīng)來自重慶市天然氣公司（南坪供應(yīng)站），由用戶樓棟調(diào)壓裝備調(diào)壓。市話需求量預(yù)測，辦公樓按1.5線對/100m2,整個規(guī)劃區(qū)預(yù)計市話總需求量約450線對。

本規(guī)劃區(qū)市話系統(tǒng)擬由渝黔路上24孔的市話電信排隊管敷設(shè)一條3孔的電信排管引至本規(guī)劃區(qū)。整個規(guī)劃區(qū)設(shè)1個電話交接箱。

項目綜上所述，該項目擬建地能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本滿足該項目建設(shè)的需要，交通條件良好。

第六章 項目方案設(shè)計

一、工程概況及區(qū)位關(guān)系

該工程系重慶協(xié)信集團與重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司在巴南區(qū)政府的支持下，購買土地420畝，規(guī)劃為高起點大規(guī)模的重慶西部國際汽車城。規(guī)劃用地位于巴南區(qū)八公里附近，用地為不規(guī)則形狀。土地東南臨渝黔路，西北為44m規(guī)劃高架大道。交通方便。

二、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想及依據(jù)

（一）設(shè)計指導(dǎo)思想

根據(jù)社會、經(jīng)濟、自然狀況，結(jié)合本規(guī)劃區(qū)的用地條件及用地性質(zhì)，堅持“社會、經(jīng)濟、環(huán)境”三效益最佳統(tǒng)一的原則，科學(xué)的設(shè)計高起點、大規(guī)模的重慶西部國際汽車城，使之具有汽車交易所必需的商業(yè)氣氛的同時又不失大方、典雅的氛圍。在保證功能組織合理的前提下使平面構(gòu)圖優(yōu)美完整，具有藝術(shù)性。突出規(guī)劃設(shè)計的先進性、引導(dǎo)性和市場性，探索面向二十一世紀可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式。

（二）規(guī)劃設(shè)計依據(jù)

1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及相關(guān)規(guī)則； 2.建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》及實施細則； 3.《重慶市城市規(guī)劃管理條例》； 4.國家及地方有關(guān)城市建設(shè)法規(guī)； 5.規(guī)劃區(qū)的自然、經(jīng)濟、社會資料。

三、規(guī)劃目標(biāo)及總體思路

（一）規(guī)劃目標(biāo)

實現(xiàn)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術(shù)先進的現(xiàn)代化的綜合社區(qū)。密切聯(lián)系客觀實際，結(jié)合氣候、風(fēng)向、地形、地貌及周邊環(huán)境進行創(chuàng)作，建立“以人為主，物為人用”的觀點。

（二）總體思路

1.結(jié)合地表，統(tǒng)一設(shè)計、分區(qū)規(guī)劃，由總體到局部進行設(shè)計。

2.合理分區(qū)，合理布置景觀大道、會展區(qū)、露天停車展場、商務(wù)辦公區(qū)、物流配送中心區(qū)、還建住宅區(qū)。做到既緊密聯(lián)系，又分區(qū)明確，互不干擾。

3.考慮場地的地理優(yōu)勢，注意國際汽車城的形象，采用高低錯落，一張一弛等手法，來強化各類建筑所體現(xiàn)的景觀特色。

四、規(guī)劃布局

將用地劃分為幾大功能部分來進行規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃用地范圍大部分規(guī)劃為汽車展場及經(jīng)營用房，并結(jié)合管理、服務(wù)等設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施。主入口寬度為50M，出入口部分處理成入口廣場，以有利集散人流、車流。在建筑的形式上強調(diào)簡潔、明快，具有現(xiàn)代感及高科技感，以給人視覺上的強烈沖擊力。

規(guī)劃布局請詳見重慶西部國際汽車城規(guī)劃方案設(shè)計總平面布置圖。說明如下：

整個汽車城平面如d字型，d字形的一豎沿渝黔公路南北方向展開，中央是汽車城大門，大門兩側(cè)沿渝黔路臨街布置為品牌轎車交易區(qū)；進入汽車城大門是50米寬的東西干道，沿干道北邊分別布置轎車露天展場、4S店集合區(qū)；沿干道南邊布置摩托車交易區(qū)及汽車摩托車配件交易區(qū)；干道西端預(yù)留汽車會展中心位置；干道和d字型的西南部，布置貨車交易區(qū)。整個平面布置和建筑力爭模式新穎，具現(xiàn)代感，以充分展示項目形象。城內(nèi)綠化帶形成有機整體，配以休閑、歇息場地、草坪和花壇等。滿足促銷對場地的需求、營造良好的汽車經(jīng)營氣氛，樹立市場形象。綜合管理服務(wù)、零配件交易、物流中轉(zhuǎn)區(qū)等，要求設(shè)施齊備，功能完善。大門按50米寬設(shè)計，且考慮活動集會地等，要求極具現(xiàn)代感。該項目在設(shè)計上充分展示特殊風(fēng)格，達吸引人流及商家前來觀賞和增進購置力的效果。

4S店沿景觀大道中間靠兩旁邊布置，共5套，層高6M。在室內(nèi)靠后邊設(shè)計樓中二層配套辦公室等服務(wù)用房，要求梯道、過廊等裝修美觀大方，用料高檔，選用實木為主要裝飾材料。燈具要求光照充足，配以高檔吊燈、環(huán)形漫射燈等，形成無毒無害自然室內(nèi)極好景觀?？紤]每套占地面積3333㎡,合計占地16667㎡左右，總建筑面積為26640㎡。結(jié)構(gòu)上；基礎(chǔ)擬采用帶型基礎(chǔ)，上部為框架和局部輕鋼網(wǎng)架。裝飾上選用天然花剛石料、不銹鋼、工藝品、巨型落地玻璃等。

門面房共二層，沿渝黔公路邊偏北布置。基礎(chǔ)擬為條形基礎(chǔ)，上部為框架及輕鋼結(jié)構(gòu)?？偨ㄖ娣e約10000㎡。一層為門面房，向內(nèi)區(qū)開門，層高4.2M，進深約27M。二層是平街門面，層高擬為6M,進深27M。在室內(nèi)靠后邊設(shè)計樓中二層配套辦公室等服務(wù)用房，要求梯道、過廊等裝修美觀大方，用料高檔，選用實木作主要裝飾材料。燈具要求光照充足，配以高檔吊燈、環(huán)形漫射燈等，形成無毒無害自然室內(nèi)極好景觀。三層設(shè)計上考慮為物業(yè)管理等用房，層高3M，進深約12M。露臺考慮作屋頂花園等，以美化環(huán)境。外立面選用大型落地玻璃、不銹鋼飾品、工藝品和天然花崗石等，與環(huán)境綠化協(xié)調(diào)一致形成極好的境觀。

展場辦公樓為2層，布置在城內(nèi)貨車展場旁邊及門面房之后，有利于方便其辦公等。178套，60-120㎡/戶，滿足方便辦公等要求。層高3M，進深擬考慮12M?？偨ㄖ娣e20000㎡。基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)，其上為框架結(jié)構(gòu)。室外考慮開大窗戶，保證采光通風(fēng)，明朗大方。外立面造型別致，柱頭以羅馬柱形式，取直線、曲線，屋頂線條明媚，與高級外墻磚形成質(zhì)感對比效應(yīng)。外裝飾高級外墻磚，地面為高級大塊地板磚，盡量考慮與環(huán)境自然相協(xié)調(diào)。

汽車棚蓋展場1層，靠大門進景觀大道左面布置，占地面積10000㎡。輕鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)。棚蓋采用輕質(zhì)透明玻璃鋼瓦，與地面大塊高級地面磚相輝映。

汽車露天展場，靠進景觀大道的左面城后區(qū)及門面房之后布置，總占地面積為150000㎡。地面擬以混凝土考慮，作功能分區(qū)劃分線處理，以利管理。配以綠化帶及花壇等，美化其環(huán)境。

城內(nèi)設(shè)計周界防護報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)及音樂系統(tǒng)。相關(guān)房間設(shè)閉路電視及寬帶網(wǎng)、通訊等。

外立面：現(xiàn)代、簡潔、結(jié)合廣告牌統(tǒng)一設(shè)計?？紤]空調(diào)機的統(tǒng)一放置與外立面的協(xié)調(diào)，要求空調(diào)水統(tǒng)一排放。衛(wèi)生間按設(shè)計規(guī)范，結(jié)合實際，滿足方便使用、清潔衛(wèi)生、通風(fēng)等要求，并要求全采用板下無管式設(shè)計。

五、交通組織

（一）在臨渝黔路上設(shè)四個出入口以解決汽車城與外部的人流、車流交通問題。

（二）汽車場城內(nèi)從大門到城后區(qū)為32米寬景觀大道，為人流主通道。

（三）汽車城內(nèi)道路主干道寬16米，次要道路寬8米，各道路相互聯(lián)系，從而形成幾個功能地塊。

（四）汽車城西面用架空道路與規(guī)劃的菜元壩復(fù)線橋南引道聯(lián)結(jié)。

六、小區(qū)公建設(shè)施規(guī)劃

本規(guī)劃在充分體現(xiàn)國際汽車城的氣氛同時，加強配套設(shè)施建設(shè)，以提高汽車城交易的商業(yè)效率、品質(zhì)，公建分布結(jié)合綠化體系布置。市政配套設(shè)施：

（一）垃圾收集與處理：本規(guī)劃區(qū)設(shè)有1個垃圾站，與洗車場結(jié)合設(shè)置，設(shè)計成小品式構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運站，再由環(huán)衛(wèi)車運至處理場。

（二）公廁：小區(qū)內(nèi)設(shè)有3處公廁。2個位于辦公區(qū)。另外交易樓及經(jīng)營用房內(nèi)均設(shè)自用衛(wèi)生間。

（三）污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管,排至污水處理廠。

七、綠地規(guī)劃

規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)可概括為“點”“線”“面”有機結(jié)合的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。

（一）點：主要指庭院綠地，展場綠地，以草坪、花卉和灌木為主。

（二）線：充分利用場內(nèi)道路兩旁行道樹和人行道兩旁的帶狀綠地形成線性的綠化布置，行道樹采用效果好的常綠喬木，帶狀綠地則多用樹木點綴。

（三）面：在汽車城入口處及會展中心旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同時輔以五彩花卉來點綴，形成大片綠地。汽車展場與停車場滿鋪草坪磚，以增加綠地面積。

八、建筑風(fēng)格

建筑風(fēng)格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應(yīng)該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經(jīng)過多次比較，初步?jīng)Q定采用晚期現(xiàn)代主義的建筑理念來指導(dǎo)設(shè)計。同時，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使重慶西部國際汽車城融入高科技、現(xiàn)代化的時代風(fēng)格，做到既氣派又典雅的效果。

九、給水工程設(shè)計要求

（一）用水量預(yù)測

根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》及重慶現(xiàn)狀情況，確定了重慶西部國際汽車城最高日用水量約66.30m3/d。詳見下表： 編號 用水 性質(zhì) 用水量 標(biāo)準(zhǔn) 用水

單位 最高日用水量（m3/d）用水時間（h）時變化系數(shù)（kh）最大時用水量（m3/d）1 展場辦公室及門面 0.04m3/人。d 728人 29.1 8 2.2 8.0 2 綠化 15 m3/ ha 0.92ha 13.8 8 1.8 3 道路 15 m3/ ha 1.56ha 23.4 8 2.9 合計 66.30 12.7

（二）消防用水量預(yù)測

室外消防用水量為30L/S，室內(nèi)消火栓用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3小時。自動噴水滅火系統(tǒng)用水量28L/S，火災(zāi)延續(xù)時間1小時。

（三）給水水源及水壓

本規(guī)劃區(qū)由渝黔路市政管網(wǎng)供水，供水水壓達高程300米。

（四）給水系統(tǒng)

由于本規(guī)劃區(qū)沿渝黔路展開，故本規(guī)劃區(qū)可由渝黔路市政管網(wǎng)供水，渝黔路上敷設(shè)有DN600市政給水主干管，市政供水壓力可達到高程300米。根據(jù)現(xiàn)狀地形條件，規(guī)劃從市政給水主干管引入本規(guī)劃區(qū)，具體布置詳見《給水排水工程規(guī)劃圖》。本規(guī)劃區(qū)擬由渝黔路市政給水主干管DN600上接一根管徑為DN200的給水管，給水管沿展場道路布置一條DN200的環(huán)狀給水管。

（五）消防給水系統(tǒng)

消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)共用。室外消防用水由設(shè)在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)的生活消防給水管上的室外消火栓供給，室外消火栓沿道路敷設(shè)，其間距不超過120米。

十、排水工程設(shè)計要求

（一）污水量預(yù)測

本規(guī)劃區(qū)污水量汽車城的生活給水量的90%計，污水總量為29.1m3/d。道路及綠化用水就近排入本規(guī)劃區(qū)雨水管，故不計入污水總量。

（二）污水系統(tǒng)規(guī)劃

為了提高環(huán)境質(zhì)量，保護水體，本規(guī)劃區(qū)規(guī)劃為雨、污水流制排水系統(tǒng)。根據(jù)本規(guī)劃區(qū)地形條件，在本規(guī)劃區(qū)展場區(qū)敷設(shè)一條管徑為DN400的污水排水管與市政排水溝相接。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)排放的污水經(jīng)無能耗污水處理裝置處理后，達到國家有關(guān)污水排放標(biāo)準(zhǔn)的要求后再排入市政污水管內(nèi)。

（三）雨水流量計算

雨水量采用現(xiàn)行重慶市暴雨強度公式，設(shè)計降雨量重現(xiàn)期采用5年，徑流系統(tǒng)0.65，其匯流面積根據(jù)區(qū)內(nèi)地形確定。

（四）雨水工程規(guī)劃

雨水由雨水管網(wǎng)根據(jù)地形分片收集后就近排入市政排水溝。

（五）排水管徑選擇

污水管道與雨水管道最小管徑，按設(shè)計規(guī)范分別采用混凝土管DN300和DN400。

十一、電力工程設(shè)計要求

（一）負荷預(yù)測

本規(guī)劃區(qū)用電負荷標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測參照國內(nèi)有關(guān)分類綜合用電指標(biāo)并結(jié)合重慶市土建學(xué)會電氣專委會推薦的指標(biāo)進行負荷估算。展場辦公樓及門面：60---80W/m2(Kx=0.6)室外環(huán)境：3---5W/m2 注：括號內(nèi)為需要系數(shù)。

考慮各類用電負荷間的同時系數(shù)為0.85，根據(jù)建筑綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)及以上負荷指標(biāo)計算得出本規(guī)劃區(qū)的計算負荷為2370KW。

（二）供電設(shè)施

根據(jù)本規(guī)劃區(qū)總平面布置及負荷分配情況，電力供電是由110KV引入進行變配電。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)二座10KV配電房，其中630KVA的電力變壓器2臺，二座10KV配電房的電源通過敷設(shè)在渝黔路上的600×600的電纜溝引入。變配電房設(shè)備均采用成套設(shè)備，具有占地面積小，經(jīng)濟技術(shù)性能指標(biāo)優(yōu)越等特點，二座配電房的供電采用電纜環(huán)網(wǎng)供電方式，以提高供電的可靠性。

各變配電房采用放射式向各用電單位配電，各用電單元內(nèi)配電采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式配電，低壓配電半徑不超過300米。

（三）規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、廣場照明管線在人行道或綠化帶下穿管直埋，其他電力電纜均采用電纜溝敷設(shè)方式。

（四）高壓走廊設(shè)置原則

按重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求，沿110KV架空電力線兩側(cè)邊導(dǎo)線各留出10米高壓走廊防護綠地。

十二、電信及共用天線CATV工程設(shè)計要求

（一）市話需求量預(yù)測

市話需求量預(yù)測，經(jīng)計算整個規(guī)劃區(qū)預(yù)計市話總需求量約450線對。

（二）電信網(wǎng)及寬帶網(wǎng)規(guī)劃

本規(guī)劃區(qū)市話系統(tǒng)擬由渝黔路上24孔的市話電信排隊管敷設(shè)一條3孔的電信排管引至本規(guī)劃區(qū)。整個規(guī)劃區(qū)設(shè)1個電話交接箱。整個電信網(wǎng)路的規(guī)劃設(shè)計都考慮到“智能化”實施的可能性，并為此留有相關(guān)的足夠通道。同時鋪設(shè)寬帶網(wǎng)。

（三）CATV電視系統(tǒng)規(guī)劃

本規(guī)劃區(qū)為共用天線電視系統(tǒng)由城區(qū)CATV網(wǎng)引入。規(guī)劃區(qū)內(nèi)不設(shè)前端，僅有放大～分配～分支系統(tǒng)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)電視電纜一律下地敷設(shè)，在同一走向的電信管道內(nèi)留孔作為電視系統(tǒng)專用線，并與電話通信線一起直接至每一幢單位建筑內(nèi)。

（四）電子商務(wù)系統(tǒng)

汽車城內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)，用于電子商務(wù)系統(tǒng)。

十三、燃氣工程設(shè)計要求

（一）用氣量預(yù)測

天然氣生活用氣量指標(biāo)取1.5米3/日戶，公建用氣量按生活用氣量的20%計，未預(yù)見用氣量為總用氣量的5%，經(jīng)計算預(yù)測天然氣日用氣量為394.0米3/日。

（二）管網(wǎng)規(guī)劃

規(guī)劃區(qū)天然氣氣源來自渝黔路的Ф159市政天然氣干管。用一根Ф108的管道接入規(guī)劃區(qū)，支管管徑為Ф76。

管網(wǎng)壓力級別采用中壓單級管網(wǎng)，管道設(shè)計壓力為0.3Mpa，支管末端壓力不小于0.03Mpa。采用無縫綱管輸送，樓棟調(diào)壓箱調(diào)壓，低壓進戶的供氣方式。

十四、工程管線綜合設(shè)計要求

規(guī)劃電力電纜或電力電纜溝與電信管、燃氣管分側(cè)布置，雨水管設(shè)在道路的車行道下。規(guī)劃區(qū)內(nèi)電力電纜溝為明溝，覆土最淺，在地表面，其次為給水管和天然氣管，埋深0.8米左右，電信排管埋深1～1.2米，雨水管埋深在1.8米，污水管埋深在2.5米左右。

十五、防災(zāi)設(shè)計要求

該規(guī)劃片區(qū)防災(zāi)規(guī)劃主要是指防火，規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程必須嚴格執(zhí)行現(xiàn)行國家頒布的防火規(guī)定（范），加強消防設(shè)施的建設(shè)。

第七章 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全

一、環(huán)境保護

（一）設(shè)計依據(jù)

1.中華人民共和國國務(wù)院令第253號文《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》;2.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996);3.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-96);4.公用專業(yè)提供的有關(guān)資料。

（二）設(shè)計范圍

該項目主要針對重慶西部國際汽車城汽車交易市場、4S店、展場辦公室及門面等排放的污染物進行治理。

（三）主要污染物及治理措施

主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無能耗生活污水處理設(shè)施，處理達標(biāo)后排入市政污水管內(nèi)。

生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域內(nèi)垃圾站，定期運往垃圾場進行處理。

該項目交易城區(qū)域內(nèi)的綠化采用點、線、面相結(jié)合的方式布置，道路兩側(cè)的帶狀綠化地，建筑物周圍形成點狀綠化，交易城前區(qū)的綠化及花壇，為汽車城創(chuàng)造了較好的環(huán)境。

二、消防

（一）消防設(shè)計依據(jù)

1.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBj16-87);2.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計消防規(guī)范》(GB50067-98);

（二）總體布局

汽車及配件交易市場道路成環(huán)狀，并可端部回車，消防車均能順利通過，便于發(fā)生火災(zāi)時，可由市政消防支隊施救。

（三）建筑結(jié)構(gòu)

區(qū)域內(nèi)各建筑物的結(jié)構(gòu)造型、墻、柱、梁、板等均按照“建筑防火規(guī)范”的要求進行。各建筑物的疏散距離用出口數(shù)量也符合防火規(guī)范要求。各主要建筑的耐火等級為二級。

（四）消防給水 1.室內(nèi)消防

（1）根據(jù)GBJ16-87《建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定，交易市場的建筑物的室內(nèi)消防水用量為40L/S。（2）消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足本設(shè)計要求。（3）室內(nèi)消防管道豎向成環(huán)狀。

2.根據(jù)GBJ140-90《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。3.室外消防

（1）該區(qū)域室外消防用水量30L/S。

（2）室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，布置，管徑為DN150mm,在室外管網(wǎng)上每隔80-120米設(shè)置地上式消火栓一支。

三、節(jié)能

（一）設(shè)計依據(jù)

1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》;2.國務(wù)院《節(jié)約能源管理暫行條例》;3.公用等專業(yè)提供的有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)等； 4.節(jié)能專業(yè)有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)等。

（二）設(shè)計范圍

主要是交易城內(nèi)各建筑物及辦公樓的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計。

（三）主要節(jié)能措施

1.各建筑物盡可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通風(fēng)，以有利于減少能源的消耗。

2.變電站的設(shè)置較接近用電的負荷中心區(qū)域,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質(zhì)量,也可減少其損耗。設(shè)置功率因素自動補償裝置，使其功率因素從0.72提高到0.93,以減少變壓器的損耗和無功損耗。3.各建筑物的照明采用高效節(jié)能光源，以節(jié)約電能。

四、安全衛(wèi)生

（一）設(shè)計依據(jù)

1.國發(fā)(1993)50號文《國務(wù)院關(guān)于加強安全衛(wèi)生的通知》； 2.各相關(guān)專業(yè)提供的資料。

（二）安全衛(wèi)生方面采取的措施

1.在總平面布置時,設(shè)置相應(yīng)的防火間距和消防通道,保證了足夠的消防撲救面。2.各建筑物按三級防雷建筑物考慮防雷設(shè)施，在屋頂與受雷擊部位敷設(shè)避雷帶。

3.低壓配電系統(tǒng)采用TN-C-S制接地方式。進出建筑的所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。采用綜合接地裝置，接地裝置以利用建筑鋼筋為主，輔以人工接地板，接地工頻電阻不大于4歐。4.在防暑降溫方面，建筑室內(nèi)采用窗式或壁掛式空調(diào)器，以達通風(fēng)降溫目的。第八章 招投標(biāo)方案

根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計劃委員會第3號令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件規(guī)定，確定施工單位和監(jiān)理單位。

一、招標(biāo)形式

由業(yè)主按國家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，此項目擬采用邀請招標(biāo)形式確定施工單位和監(jiān)理單位。

二、招標(biāo)范圍

項目的設(shè)計、施工及監(jiān)理部分為全部招標(biāo)、設(shè)備及重要材料采購為部分招標(biāo)。

三、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求 施工單位資質(zhì)須為二級以上企業(yè)。施工監(jiān)理單位須為甲級以上。

四、招標(biāo)信息發(fā)布

向預(yù)先選擇的若干家具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力、資信良好的特定法人或其它組織發(fā)出投標(biāo)邀請函，請他們參加競爭。

五、招投標(biāo)工作組織

由業(yè)主負責(zé)組織實施該項目的招標(biāo)工作，招標(biāo)須按公平、公開、公正的原則組織完成編標(biāo)、公告、資審、評標(biāo)等工作。參加投標(biāo)的施工單位不得少于五家，參加投標(biāo)的監(jiān)理單位不得少于三家。

第九章 項目的組織機構(gòu)設(shè)置

一、組織管理

重慶西部國際汽車城有限公司由重慶協(xié)信控股（集團）有限公司與重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司共同投資組建，重慶西部國際汽車城有限公司統(tǒng)一負責(zé)整個項目建設(shè)和建成后的經(jīng)營管理，包括規(guī)劃、設(shè)計、拆遷、建設(shè)、管理、招商、融資事務(wù)的組織、協(xié)調(diào)、運作。

二、組織機構(gòu)及人員配備

（一）組織管理及經(jīng)營者基本概況 1.組織架構(gòu)

公司嚴格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機構(gòu)，設(shè)置董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。機構(gòu)設(shè)置詳見“組織機構(gòu)圖”。

組織機構(gòu)圖

在公司組織機構(gòu)圖示中，計劃當(dāng)工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場管理委員會。各部門主要職責(zé)為：

行政人事部：負責(zé)公司行政、辦公、人事等工作；同時負責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系。招商策劃部（后期并入市場管理委員會）：負責(zé)項目策劃招商設(shè)計、實施。

市場管理委員會：負責(zé)市場日常經(jīng)營、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間關(guān)系、幫助辦理有關(guān)證件等。

物管部：負責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。

財務(wù)部：負責(zé)公司的會計核算、監(jiān)督、劃撥款項、報銷、資金計劃制定、財務(wù)預(yù)決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅務(wù)機關(guān)關(guān)系。工程部：負責(zé)項目建設(shè)、組織設(shè)備采購、審閱圖紙、預(yù)算、現(xiàn)場監(jiān)督、辦理拆遷、征地手續(xù)，設(shè)施設(shè)備運行，維護。2.經(jīng)營者素質(zhì)

公司對經(jīng)營班子成員的選聘實行高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求本科及以上學(xué)歷，大型企業(yè)、公司相關(guān)職位5年以上工作經(jīng)驗，并且取得突出成績者。

（二）人員編制

該項目由重慶西部國際汽車城有限公司負責(zé)整個工程的建設(shè)、招商及管理，其人員采用聘用制。公司員工的福利待遇根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。公司按稅后利潤的一定比例提取獎勵基金，對有重大貢獻的員工實行特別獎勵，形成公司長期的凝聚力。員工計劃為：

時間 2002年四季度 2003年一季度 2003年二季度 2003年三季度 人數(shù) 30人 40人 60人 100人

注：員工人數(shù)應(yīng)分階段增加，項目竣工后將基本保持員工隊伍穩(wěn)定。

第十章 項目實施進度

一、建設(shè)工期

重慶西部國際汽車城工程項目建設(shè)總工期為十一個月時間,根據(jù)計劃于二000二年十一月開始進行前期籌劃工作,到二00三年九月底主體工程竣工驗收,交付使用。

二、項目實施進度安排

（一）前期工作階段 項目建議書編制及報批； 規(guī)劃及方案設(shè)計、選址；

可行性研究報告編制及報批、完成審批； 以上工作在前四個月內(nèi)完成。

（二）設(shè)計招標(biāo)階段

根據(jù)計劃逐步完成初步設(shè)計和施工圖設(shè)計;對土建及材料設(shè)備進行招投標(biāo);以上工作在前四個月內(nèi)完成。

（三）施工階段

在七個月時間內(nèi)完成主體工程、設(shè)備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。

（四）竣工驗收

根據(jù)計劃在建設(shè)期最后兩個月內(nèi)逐步完成水、電安裝、室內(nèi)外裝飾、環(huán)境綠化及施工驗收。以上各階段將交叉作業(yè)。

三、項目實施進度表

該項目具體實施進度安排詳見附表10-1《重慶西部國際汽車城工程項目進度計劃表》。

第十一章 項目營銷策劃

一、項目定位

（一）目標(biāo)客戶定位

根據(jù)項目的市場定位，該項目的目標(biāo)客戶主要包括以下幾類： ?轎車經(jīng)銷商：主要包括各品牌專賣店、4S店、各級代理商、以及轎車經(jīng)營者等；

?貨車經(jīng)銷商：主要包括各類載貨車、人貨兩用車、特種車、專 用車、工程機械等經(jīng)營者等；

?客車經(jīng)銷商：主要包括各品牌大、中、小型客車經(jīng)營者等； ?汽車零配件經(jīng)銷商；

?汽車維修和美容服務(wù)行業(yè)經(jīng)營者；

?生活服務(wù)行業(yè)經(jīng)營者：主要包括餐飲、休閑、娛樂、住宿、購 物等行業(yè)經(jīng)營者；

?汽車銷售“一站式”辦公服務(wù)單位：主要包括稅務(wù)、稽征、工 商、銀行、車管、保險等職能機構(gòu)（辦事處）等。

?物業(yè)投資商：專業(yè)炒賣商業(yè)物業(yè)的短線及收租的長線投資者。

（二）項目形象定位

重慶西部國際汽車城—中國汽車市場的風(fēng)向標(biāo)，西部汽車市場的領(lǐng)頭羊。

她積淀了我國汽車市場領(lǐng)域的發(fā)展成果，同時又吸取了世界汽車行業(yè)發(fā)展中的菁華。從規(guī)模上講她是我國西部一座宏大的“汽車城”；從功能上講她是一座涵蓋了汽車流通領(lǐng)域所有環(huán)節(jié)的“汽車貿(mào)易園”。西部汽車城具備以下幾個顯著特征： 現(xiàn)代感，國際化 功能完善，設(shè)施齊全 規(guī)模宏大，氣勢磅礴 全方位，全過程服務(wù)

（三）功能定位

銷售、售后服務(wù)、辦公、生活配套等于一體，汽車的相關(guān)業(yè)務(wù)除生產(chǎn)外均能在汽車城內(nèi)完成。

（四）市場區(qū)域定位

汽車城的市場區(qū)域是以重慶為基地，輻射至四川、貴州、湖北、湖南等地。

（五）概念定位 1.主題概念設(shè)計

?重慶西部國際汽車城——中國汽車市場的風(fēng)向標(biāo)

?重慶西部國際汽車城——中國西部首家現(xiàn)代化國際汽車城

對項目設(shè)計主題概念可以通過概括性的語言在社會公眾和潛在客戶心目中樹立起項目直觀的印象，并具備充足的外延空間，通過分概念進行具體化。

2.分概念設(shè)計

?重慶西部國際汽車城——我國汽車流通領(lǐng)域功能完善、設(shè)施齊 全的汽車交易、博覽及售后服務(wù)中心

?重慶西部國際汽車城——我國西部地區(qū)首座現(xiàn)代化國際汽車貿(mào) 易園區(qū)

?重慶西部國際汽車城——我國首座提供汽車資訊的信息交流中 心

?重慶西部國際汽車城——培育汽車商界巨子的搖籃 ?重慶西部國際汽車城——汽車消費者的樂園

二.產(chǎn)品策略

所謂“推銷第二性，物業(yè)第一性”，即產(chǎn)品質(zhì)量是基礎(chǔ)，整合營銷是上層建筑。

（一）品質(zhì)規(guī)劃策略近兩年來，汽車市場蓬勃發(fā)展，特別是2002年發(fā)生“井噴”現(xiàn)象，汽車行業(yè)首次超過電子行業(yè)，成為國家支柱性行業(yè)，各地的汽車城上馬項目激增，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實用、以人為本”為基本準(zhǔn)則，達到 “人無我有，人有我精”。

1.室外展場：地面鋪設(shè)廣場磚，露天展場設(shè)置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。

2.4S店：臨街及面向汽車城內(nèi)部的墻壁以落地玻璃為主，既美化市場，提高交易場所的通透性，又盡量向顧客展示產(chǎn)品，爭取更多的銷售機會。

3.展場辦公室及門面：辦公室可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡單裝修。各商家在公共區(qū)域的各種展示（包括門楣、廣告等）由汽車城統(tǒng)一規(guī)范，重點放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自動化CA，設(shè)備管理自動化BA）；計算機網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合B—IS—DN設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為100MBPS，能傳輸語言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等;寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。4.公共區(qū)域：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營造一個舒適的購物環(huán)境。

（二）軟件服務(wù)策略

除保安、車輛調(diào)度及清潔等常規(guī)服務(wù)外，特別提供秘書、翻譯、圖文傳真、電報、復(fù)印、打字等商務(wù)服務(wù)；訂購國內(nèi)國際機票、火車票及船票服務(wù)；房屋維修及裝飾服務(wù)；室內(nèi)水電、家電、辦公用具維修服務(wù)；辦理賓館客房、餐飲、娛樂的預(yù)定服務(wù)；提供代購物品及送餐服務(wù)；提供代管房屋及會議設(shè)施服務(wù)；提供代繳費服務(wù)；提供代辦各種工商執(zhí)照服務(wù)；舉辦俱樂部活動；舉辦行業(yè)相關(guān)知識講座及培訓(xùn)等；提供健身及休閑娛樂服務(wù)等。

三、價格策略

該項目的價格應(yīng)采用競爭導(dǎo)向定價法和成本導(dǎo)向定價法相結(jié)合的原則，即通過對重慶乃至全國的市場調(diào)查研究基礎(chǔ)上，同時結(jié)合該項目的品質(zhì)定位和成本的關(guān)系進行分析，所確定價格必須為項目利潤和目標(biāo)市場承受力之間的最佳平衡點，并具備絕對的市場競爭力和沖擊力，除了汽車相關(guān)行業(yè)的商家外，為了吸引商業(yè)物業(yè)的長、短線投資商，必須給項目創(chuàng)造增值空間，并為汽車城留有價格回旋余地，建議采用“低開高走”的價格策略，即以相對而言較低價格入市、先聚集人氣，再視其市場反應(yīng)和銷售進度來調(diào)整中后期價格，特別是開業(yè)第一年，價格優(yōu)惠是銷售及租賃的殺手锏。定價詳見第十三章《經(jīng)濟效益評價》。

付款方式要求靈活多樣，最大限度的滿足不同客戶要求，方便支付，分為一次性付款、按揭、以租代售等。

四、招商計劃

根據(jù)汽車城的功能分區(qū)的經(jīng)營面積以及輻射范圍內(nèi)汽車相關(guān)行業(yè)的商家數(shù)量，確定汽車城的招商計劃。

（一）汽車展場

汽車城前身——重慶機動車交易市場總占地面積55711 M2，展車面積約39960 M2，貨車商家68家；（統(tǒng)計截止2002年6月統(tǒng)計）未入駐準(zhǔn)備入駐的商家總量約為30家；因場地有限，與場內(nèi)商家掛靠經(jīng)營的商家約為15家，共計103家。汽車城汽車展場面積160000M2（含物流中轉(zhuǎn)庫10000 M2），計劃招商200——250家，因此首先爭取已有的商家全部遷移到汽車城的基礎(chǔ)上，再從外界招商100—150家貨車、轎車、客車、工程車及特種車輛經(jīng)銷商。

（二）4S店

經(jīng)營面積26640 M2，計劃招商5-6家?，F(xiàn)有意向的商家已達10家。

（三）門面

經(jīng)營面積10000 M2用于配件銷售、汽車美容、修理等相關(guān)行業(yè)，計劃招商40-50家。

招商工作中轎車的招商難度相對較大，計劃幾乎囊括了全市目前所有的商家，但經(jīng)過數(shù)月的摸底調(diào)查，商家對汽車城興趣濃厚，具備可行性。

五、營銷策略

（一）營銷階段劃分

根據(jù)重慶汽車市場經(jīng)營周期規(guī)律和重慶西部國際汽車城整體工程進度安排以及公司對招商工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以下幾個時段： 1.項目蓄勢期（2003/1/15—20032/15）

本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯(lián)誼會、新聞記者招待會、貨車經(jīng)銷商見面會、重點轎車經(jīng)銷商見面會、重慶汽車市場專題研討會等方式在媒介和業(yè)界初步樹立項目的第一印象。在信息發(fā)布方面僅局限在項目VI、名稱、概況等方面，讓項目“猶抱琵琶半遮面”，朦朦朧朧，喚起媒介和業(yè)界求知的欲望。通過厚積薄發(fā)的方式進行前期蓄勢。2.形象塑造期（2003/2/16—2003//15）

本階段主要通過項目新聞發(fā)布會、媒體見面會、記者招待會、等新聞炒作方式和戶外、報媒、電視、電臺、車身等廣告方式綜合塑造項目形象。在信息發(fā)布方面主要包括項目識別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語、項目規(guī)劃設(shè)計、項目市場定位、項目簡介等方面。本階段的主要目的是樹立項目的形象和初步建立項目的市場知名度和美譽度，為后期的強勢推廣打下基礎(chǔ)。完成工作：

?聯(lián)系并確定廣告合作單位、印刷品設(shè)計制作單位、模型設(shè)制作單位、報社、電視、電臺等新聞媒體單位。?VI設(shè)計及VI系統(tǒng)的導(dǎo)入 ?項目宣傳品設(shè)計及制作 ?項目模型設(shè)計及制作 ?戶外廣告選址及設(shè)計制作 ?項目工地及招商接待中心包裝 ?軟性新聞宣傳

?制作并發(fā)布項目電視形象廣告

?召開新聞發(fā)布會、記者招待會、貨車經(jīng)銷商見面會、轎車經(jīng)銷商懇談會 ?設(shè)立項目專業(yè)網(wǎng)站并將項目相關(guān)信息在網(wǎng)上發(fā)布 ?召開開盤典禮

3.強勢推廣期（2003/3/16—2003/10/30）

本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、汽車賽事、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強勢推廣項目，讓目標(biāo)客戶充分了解項目情況以激發(fā)起交易欲望。在信息發(fā)布方面主要包括項目的各強勢賣點和客戶主要關(guān)心的實質(zhì)性問題。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進項目的招商工作。完成工作： ?硬性廣告宣傳 ?播放電視專題片

?大型戶外噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告 ?展開系列SP促銷活動廣告

4.輔助推廣期（2003/11/1—2004/6/30）

本階段主要通過各種促銷活動、汽車交易博覽會、汽車專題研討會和專業(yè)知識講座、汽車行業(yè)經(jīng)紀人培訓(xùn)等方式制造新聞事件并輔以少量的項目形象維護廣告，其目的主要是進一步促進項目的招商工作和維護項目的市場形象。?籌辦汽車城專業(yè)期刊或雜志 ?籌建汽車俱樂部 ?召開開業(yè)典禮

（二）主要推廣渠道

?報紙：重慶晨報、重慶商報、華西都市報、中國商報 ?電視：CQTV-

1、CCTV-

1、CCTV-

2、CCTV-12 ?電臺：重慶交通廣播電臺

?戶外廣告：大型噴繪、路燈、路牌、霓虹燈廣告 ?車體廣告：公交車廣告、TAXI車內(nèi)廣告

?網(wǎng)站：國內(nèi)專業(yè)汽車網(wǎng)站、重慶西部國際汽車城網(wǎng)站

（三）主要推廣方式 媒體 主要推廣方式 備注

報紙平面廣告、軟性文章、新聞 電視 形象廣告、專題片、專題欄目 電臺 新聞、廣告、專題節(jié)目 戶外廣告平面噴繪、布幅、車體廣告 噴繪廣告、車內(nèi)字體廣告 網(wǎng)站 項目信息發(fā)布、行業(yè)信息交流 現(xiàn)場 工地及招商中心包裝及宣傳

第十二章 投資估算及資金籌措

一、投資估算

（一）投資估算的依據(jù)

1.《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》（1999年）、《重慶市安裝工程單位基價表》（2000年）、《重慶市市政工程預(yù)算定額》（1999年）等重慶市頒布的有關(guān)工程造價方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價； 2.重慶西部國際汽車城有限公司提供的有關(guān)資料； 3.有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價格； 4.現(xiàn)行各項稅費標(biāo)準(zhǔn)。

（二）投資估算范圍 1.工程費用

包括土石方工程、溢流涵洞、4S店、展場辦公樓及門面、汽車棚蓋展場、汽車露天展場、道路建設(shè)、綠化及環(huán)境工程、供配電、給排水、弱電、電子商務(wù)系統(tǒng)。2.工程建設(shè)其他費用

包括征地補償費、拆遷安置費、前期工作費、建設(shè)單位管理費、工程勘察設(shè)計費、監(jiān)理費用等 3.預(yù)備費；

4.建設(shè)期貸款利息。

（三）投資估算結(jié)果

重慶西部國際汽車城項目建設(shè)總投資為11524萬元，其中工程費用3395萬元，其他費用6938萬元，預(yù)備費為517萬元，建設(shè)期貸款利息334萬元，鋪底流動資金340萬元。詳見表12-1《重慶西部國際汽車城項目投資估算表》。

（四）投資估算說明 1.工程費用 ?土石方工程：土石方60萬立方米，每立方米工程費用8元，共計480萬元； ?溢流涵洞：涵洞長600米，每米造價2000元，共計120萬元；

?道路建設(shè)費每平方米120元，共216萬元，綠化及環(huán)境工程每平方米13.2元，共84萬元； ?4S店取費：350元/ M2，共計932萬元；

?展場辦公樓及門面取費：300元/M2，共計900萬元； ?汽車棚蓋展場取費：80元/ M2，共計80萬元； ?露天汽車展場取費：20元/ M2，共計300萬元；

?水、電設(shè)備及安裝費共203萬元，其中：供配電按16元/平方米估算，給排水按12元/平方米估算，弱電按8元/平方米。上述三項費用均只按4S店和展場辦公室及門面面積估算。電子商務(wù)系統(tǒng)：80萬元（其中安裝費20萬元）； 2.其他費用

?征地補償費：新征土地367畝（其余53畝已分別由江南出租汽車公司、重慶凱特家具公司、重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司征用，納入拆遷賠償范圍）每畝8.8萬元，共計3230萬元；

?拆遷安置費：民房賠償480萬元，處于汽車交易市場紅線范圍之內(nèi)江南出租汽車公司、重慶凱特家具公司、重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司土地和房產(chǎn)3040萬元，共計3520萬元；

?前期及其他相關(guān)費用：包括前期工作、可行性研究報告的編制、招投標(biāo)、設(shè)計審查、預(yù)決算審查等費用； ?勘察設(shè)計費：根據(jù)該項目的工程類別和勘察設(shè)計取費的有關(guān)規(guī)定，綜合按直接工程費的1%計?。?/p>

?建設(shè)單位管理費：由于該項目建設(shè)工程相對單一，并有建設(shè)監(jiān)理對項目進行監(jiān)督和管理，按直接工程費的1.2%計?。??工程監(jiān)理費：根據(jù)該項目的工程費用投資額和建設(shè)監(jiān)理取費的有關(guān)規(guī)定，按直接工程費用的1%計??； 3.預(yù)備費：按工程費用和其他費用之和的5%計取。

4.建設(shè)期貸款利息：從2003年2月開始計息，共8個月，年利率5.49%上浮20%。

二、資金籌措

該項目總投資11524萬元，資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運作如下：

（一）自有資金：3924萬元，全部用現(xiàn)金投入。自籌資金占總投資的 34.05%；

（二）銀行貸款：7600萬元，占總投資的65.95%。詳見附表12-2《項目總投資來源與支出預(yù)測表》 重慶西部國際汽車城項目投資估算表 附表12-1 序號 項目名稱 規(guī)模 投資（萬元）備注 1 工程費用 3395 1.1 建筑工程費 3112 1.1.1 土石方工程 60萬平方米 480 每平方米8元 1.1.2 溢流涵洞 600米 120 每米造價2000元 1.1.3 4S店 26640平方米 932 每平方米350元

1.1.4 展場辦公室及門面 30000平方米 900 每平方米300元 1.1.5 汽車棚蓋展場 10000平方米 80 每平方米80元 1.1.6 露天汽車展場 150000平方米 300 每平方米20元 1.1.7 道路建設(shè) 18000平方米 216 每平方米120元 1.1.8 綠化及環(huán)境 63400平方米 84 每平方米13.2元 1.2 國內(nèi)設(shè)備及安裝費 283 1.2.1 供配電 1.1.3和1.1.4面積56640平方米 90 每平方米16元 1.2.2 給排水 1.1.3和1.1.4面積56640平方米 68 每平方米12元 1.2.3 弱電 1.1.3和1.1.4面積56640平方米 45 每平方米8元 1.2.4 電子商務(wù)系統(tǒng) 電腦80臺 80 其中安裝費20萬元 2 其他費用 6938 2.1 征地補償費 367畝 3230 每畝8.8萬元 2.2 拆遷安置費 3520 含住宅和非住宅拆遷 2.3 勘察設(shè)計費 34 按直接工程費1% 2.4 建設(shè)單位管理費 40 按直接工程費1.2% 2.5 工程監(jiān)理費 34 按直接工程費1% 2.6 前期工作費 80 3 預(yù)備費 517 按一、二類費用5% 固定資產(chǎn)靜態(tài)投資 10850 4 建設(shè)期貸款利息 334 建設(shè)期11個月，按8個月全額貸款計

固定資產(chǎn)動態(tài)投資 11184 5 鋪底流動資金 340 項目總投資 11524

第十三章 經(jīng)濟效益評價

一、評價依據(jù)和原則

（一）依據(jù)

1.國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 2.財政部頒布的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》；

3.稅金測算以《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定為依據(jù)。

（二）原則

1.遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的原則； 2.遵循效益與費用計算口徑一致的原則。

二、評價方法

該項目是異地擴建，因此項目財務(wù)評價按新建項目進行評價。

三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

（一）建設(shè)規(guī)模

重慶西部汽車城總占地420畝，汽車露天展場15萬平方米（含物流中轉(zhuǎn)庫1萬平方米），汽車棚蓋展場1萬平方米，展場辦公室及門面3萬平方米，道路18000平方米，綠化及環(huán)境63400平方米，預(yù)計機動車年交易超過3.5萬輛，年交易額30億元以上。

（二）計算期等基本條件

該項目計算期不包括建設(shè)期為10年，建設(shè)期2002年11月至2003年9月底共11月。

（三）基準(zhǔn)收益率 該項目按10%計算。

（四）項目營業(yè)及銷售收入的確定 1.項目銷售收入的確定（1）商業(yè)門面銷售

商業(yè)門面建成后第一年售出50%，余下部分第二年出售30%，銷售率80%。價格按每平方米2000元計算： 第一年收入：10000 ㎡×50%×2000元/㎡ =1000萬元； 第二年收入：10000 ㎡×30%×2000元/㎡ =600萬元；（2）4S店銷售

4S店建成后計劃銷售60%，第一年出售50%，余下部分第二年可全部出售，價格按每平方米均價3000元計算： 第一年收入：26640㎡×60%×50%×3000元/㎡=2396萬元； 第二年收入：26640㎡×60%×50%×3000元/㎡=2396萬元； 第一年收入合計3396萬元，第二年收入合計2996萬元。2.項目經(jīng)營收入的確定

營業(yè)收入包括4S店、汽車露天展場、汽車棚蓋展場、展場辦公室、門面租賃收入；綜合服務(wù)管理費用收入；會展收入；物流配送收入四部分。（1）租賃收入

租賃收入按下列公式計算： 總面積*出租率*出租單價

目前南坪機動車交易市場展場出租價格平均每月16.5元/平方米，棚蓋展場高達每月40-50元/平方米，辦公場地每月60元/平方米，展場及辦公場地出租率達100%。該項目竣工后，4S店出租按實際建筑面積的40%出租，第一年價格按45元/平方米，出租率為70%；第二年按45元/平方米計算，出租率為75%；露天展場租金和出租率第一年按每月12元/平方米和65%，第二年起按每月15元/平方米和70%；棚蓋展場租金和出租率第一年按每月25元/平方米和85%，第二年起按每月30元/平方米和90%測算；展場辦公室租金和出租率第一年按每月30元/平方米和75%，第二年起按每月40元/平方米和80%；門面租金和出租率第一年按每月42元/平方米和70%，從第二年起按每月42元/平方米和90%測算。

（2）綜合服務(wù)管理費收入：根據(jù)重慶西部國際汽車城有限公司目前與銀行、車輛管理部門達成的初步意向性協(xié)議，今后，該市場將實行銷售、收款、過戶一條龍有償服務(wù)，其收費按市場每銷售一臺車收取代辦各項證照手續(xù)費100元/臺。第一年按目前銷售狀況25000輛計算，第二年后按35000輛計算。

（3）會展收入：每年在市場舉辦兩次大型會展，預(yù)計展場收入每年616萬元，展會期間廣告收入398萬元，按行業(yè)毛利率40%計算，年毛利為405萬元。

（4）物流配送收入：每輛車送車費收入平均按500元計，預(yù)計第一年送車量25000輛，第二年預(yù)計送車量35000輛，毛利按行業(yè)毛利率20%計算，第一年毛利收入250萬元，第二年毛利收入350萬元。經(jīng)營收入第一年為5183萬元，從第二年起每年為6619萬元。

項目銷售收入及營業(yè)收入情況詳見附表13-1“營業(yè)（銷售）收入明細表”

（五）總成本費用測算 1.門面及4S店銷售成本

門面及4S店單位成本包括征地及拆遷安置補償費、土石方及溢流涵洞工程攤銷、土建工程費、道路及綠化費用攤銷、水電工程攤銷、勘察設(shè)計費、管理費、監(jiān)理費、前期工作費及利息攤銷等，門面每平方米成本503元，4S店每平方米555元。詳見附表13-2“項目工程單位成本測算表”。第一年銷售成本696萬元（包括土地費用158萬元）：

其中：門面10000㎡×50%×503元/㎡ =252（萬元）（包括土地費用61萬元）4S店26640㎡×60%×50%×555元/㎡=444（萬元）（包括土地費用97萬元）

第二年銷售成本595萬元（包括土地費用133萬元）：

其中：門面10000㎡×30%×503元/㎡ =151（萬元）（包括土地費用36萬元）4S店26640㎡×60%×50%×555元/㎡ =444（萬元）（包括土地費用97萬元）2.營業(yè)成本 第一年營業(yè)成本1609萬元

?會展成本1014萬元×60%=609萬元； ?物流配送成本1250萬元×80%=1000萬元 第二年-第十年營業(yè)成本2009萬元 ?會展成本1014萬元×60%=609萬元； ?物流配送成本1750萬元×80%=1400萬元 3.水電費

根據(jù)水電消耗量，并按現(xiàn)行市場價格測算其費用。由于已售房產(chǎn)和出租場地水電費由商家承擔(dān)，表列水電費按差額反映。4.工資及附加費

根據(jù)所需人員和人均工資及附加費、養(yǎng)老保險金等進行測算。5.管理費用

包括辦公費、培訓(xùn)費、開辦費攤銷、差旅費、車輛使用費等。6.財務(wù)費用

貸款利率按三-五年期年利率5.49%上浮20%計算，建設(shè)期利息350萬元，第一年500萬元、第二年468萬元、第三年303萬元、第四年105萬元。7.營業(yè)費用

市場拓展過程中發(fā)生的差旅費、廣告宣傳費、招待費等費用。8.折舊費及攤銷

采用直線法計提折舊，房屋建筑物折舊年限20年，殘值按原值的5%計算；設(shè)備折舊年限5年，殘值按原值的5%計算；無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)根據(jù)征用年限50年減去建設(shè)期一年按49年攤銷。用于銷售的4S店及門面工程成本分別于第一年和第二年結(jié)轉(zhuǎn)696萬元（包括土地費用158萬元）和595萬元（包括土地費用133萬元），不納入計提折舊固定資產(chǎn)總額。納入折舊的設(shè)備原值：283萬元；

納入攤銷的土地使用權(quán)原值：6750-158-133=6459（萬元）；

納入折舊的建筑物原值：11184-283-6750-（696-158）-（595-133）=3151（萬元）。

1-5年每年折舊和攤銷總額336萬元，6-10年每年折舊和攤銷總額282萬元。詳見附表13-3“折舊及攤銷測算表” 9.房產(chǎn)稅和土地使用稅(包含在管理費中)房產(chǎn)稅和土地使用稅兩項合計每年130萬元。成本費用詳見附表13-4“總成本費用預(yù)測表”

（六）營業(yè)稅及附加測算

營業(yè)稅按5%，附加稅費為15%，所得稅按33%測算。詳見附表13-5“營業(yè)收入、稅金及利潤測算表”

（七）損益分析及利潤分配

盈余公積金（含公益金）按稅后利潤的15%計提。各年的利潤總額、所得稅、盈余公積金和未分配利潤等的計算和金額，詳見附表13-6“損益及利潤分配預(yù)測表”。

四、財務(wù)評價

（一）借款償還期分析及償還時間安排

據(jù)保守測算，該項目貸款工程竣工后4年內(nèi)償還完，第一年償還500萬元、第二年償還2500萬元、第三年償還3000萬元、第四年償還1600萬元。在借款期總的償債保證比為1.725，償還貸款后盈余資金為5511萬元。詳見附表13-10“長期負債償還預(yù)測表”和附表13-11“長期貸款償還時間表”。

（二）現(xiàn)金流量分析

財務(wù)凈現(xiàn)值=10548萬元(其中：基準(zhǔn)折現(xiàn)率10%)財務(wù)內(nèi)部收益率 =29.379% 投資回收期（動態(tài)）= 4.8年

詳見附表13-7“項目財務(wù)現(xiàn)金流量表”

（三）資產(chǎn)負債分析

項目計算期各年資產(chǎn)負債情況見附表13-9“資產(chǎn)負債表”，第一年資產(chǎn)負債率50.87%，第二年資產(chǎn)負債率30.95%，第三年資產(chǎn)負債率為11.54%。無流動負債。

五、風(fēng)險分析

（一）主要風(fēng)險因數(shù)識別

該項目風(fēng)險因數(shù)主要有：4S店及門面銷售價格，汽車展場、展場辦公室等租賃價格，運營期間經(jīng)營成本能否得到有效控制，固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

（二）不確定性分析 1.盈虧平衡分析

盈虧平衡點：出租率露天展場12.1%、棚蓋展場及門面15.6%、展場辦公室13.9%、4S店13.0%，其他各項收入完成預(yù)期的17.3%。盈虧平衡點收入為1146萬元。

當(dāng)露天展場、棚蓋展場及門面、展場辦公室、4S店出租率分別達到12.1%、15.6%、13.9%、13.0%和其他收入完成預(yù)期的17.3%時，該項目可保持盈虧平衡，超過時該項目可盈利。2.敏感性分析

根據(jù)會計分析的基本原則，對該項目的敏感性進行了分析。分析時對不確定性因素作如下假定：（1）租金及售價下降10%；（2）租金及售價下降20%；（3）經(jīng)營成本上升10%；（4）經(jīng)營成本上升20%；（5）固定資產(chǎn)投資增加10%；（6）固定資產(chǎn)投資增加20%。詳見附表13-8“項目敏感性分析表”

從表中可以看出以同樣比率變動的三種因素對項目經(jīng)濟的影響程度為：租金及售價變化影響最大，固定資產(chǎn)投資次之，經(jīng)營成本增加影響最小。在上述所有變動因素中，影響最大的變動，租金下降20%時，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率仍有19.531%，凈現(xiàn)值4880萬元，說明該項目有較強的抗風(fēng)險能力。

（三）防范和降低風(fēng)險措施

針對該項目的風(fēng)險因數(shù)，建議采取以下防范和降低風(fēng)險措施： 1.業(yè)主應(yīng)加強招商工作,并做好后續(xù)服務(wù)工作； 2.業(yè)主應(yīng)加強日常管理工作，降低管理費用等開支； 3.控制投資規(guī)模和運營成本；

4.創(chuàng)新經(jīng)營，尋找新的盈利模式，使該項目可持續(xù)發(fā)展。

六、財務(wù)效益分析評價結(jié)論

通過上述財務(wù)分析及不確定性分析表明：該項目投資效果明顯，經(jīng)濟效益較好，收益率高，貸款償還能力強，并且有較強的抗風(fēng)險能力，在財務(wù)上是可行的。

同時，由于該市場將實行網(wǎng)絡(luò)銀行結(jié)算，絕大多數(shù)進場的商家，將與市場簽訂統(tǒng)一結(jié)算協(xié)議，參與市場實行的“路路通”結(jié)算模式，將每年20億的分散的現(xiàn)金流集中到工商銀行，以此也作為銀行對企業(yè)支持的回報。

第十四章 結(jié)論及建議

一、結(jié)論

經(jīng)本可行性研究初步分析、報告論證，該項目的建設(shè)，是一個充分利用地理優(yōu)勢以及企業(yè)整體經(jīng)營能力、符合社會經(jīng)濟發(fā)展和重慶汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的項目。項目建成后，不僅大大推動了汽車流通業(yè)現(xiàn)代化進程，促進重慶汽車制造業(yè)的發(fā)展，對西部汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)揮較強的影響和推動作用，同時也是一個惠及地方稅收、眾多企業(yè)、廣大消費者和增加就業(yè)機會的多方有利舉措。目前，已具備了啟動該項目的市場時機、條件與基礎(chǔ)，如果該項目得到實施，相信能創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。

二、建議

（一）由于該項目在原有基礎(chǔ)上異地擴建，項目規(guī)模增長較大，業(yè)主要充分利用西部大開發(fā)優(yōu)惠政策，精心組織、精心實施該項目，確保該項目順利實施；在項目投入運營前，應(yīng)認真做好市場營銷和策劃工作，以確保該項目的效益預(yù)期；在項目運營中應(yīng)加強人員培訓(xùn)，尤其是網(wǎng)絡(luò)信息人才的培訓(xùn)，把重慶西部國際汽車城建成現(xiàn)代化的汽車市場。

（二）建議政府有關(guān)部門重視該項目，協(xié)調(diào)和解決西部國際汽車城興建過程中所遇到的各類實際問題；同時，金融機構(gòu)也為項目提供必要的融資支持，從資金上給予傾斜和保證，確保項目按期完工，早日建成西部最大的汽車交易及服務(wù)中心。項目總投資來源與支出預(yù)測表

附表12-2 單位：萬元人民幣 序號 項目 金額合計 2002年（11-12月）2003年（1-9月）備 注 1

一、項目總投資來源合計 11524 1109 10415 2003年2月貸款到位2000萬元；3月貸款到位4000萬元；4-9月其余貸款陸續(xù)到位。

1、固定資產(chǎn)投資來源 11184 1109 10075 3 銀行貸款 7600 7600 4 公司自籌 3584 1109 2475 5

2、流動資金投資來源 340 340 6 銀行貸款 7 公司自籌 340 340 8

二、項目總投資支出合計 11524 1109 10415 9

1、固定資產(chǎn)投資支出合計 11184 1109 10075 10 1.1工程費用 3395 3395 11 其中：建筑工程費 3112 3112 12 國內(nèi)設(shè)備及安裝費 283 283 13 1.2其他費用 6938 1109 5829 14 其中：征地補償及拆遷安置費 6750 1069 5681 15 勘察設(shè)計費 34 15 19 16 建設(shè)單位管理費 40 40 工程監(jiān)理費 34 34 17 前期工作費 80 25 55 1.3、預(yù)備費 517 517 18 1.4、建設(shè)期貸款利息 334 334 19

2、流動資金支出合計 340 340

營業(yè)（銷售）收入明細表 附表13-1-1/2

年份 第一年 第二年 第三年 項目產(chǎn)品 面積

（M2）出租（售）率 租金（元/ M2?月）或售價（元/ M2）收入（萬元）面積（M2）出租（售）率 租金（元/ M2?月）或售價（元/ M2）收入（萬元）面積

（M2）出租（售）率 租金（元/ M2?月）或售價（元/ M2）收入（萬元）收入合計 8579 9615 6619

一、銷售收入 3396 2996 1、4S店 26640 30% 3000 2396 26640 30% 3000 2396

2、門面 10000 50% 2000 1000 10000 30% 2000 600

二、租金收入

2669 3505 3505

1、露天展場 150000 65% 12 1404 150000 70% 15 1890 150000 70% 15 1890

2、棚蓋展場 10000 85% 25 255 10000 90% 30 324 10000 90% 30 324

3、展場辦公室 20000 75% 30 540 20000 80% 40 768 20000 80% 40 768 4、4S店 10656 70% 45 400 10656 75% 45 432 10656 75% 45 432

5、門面 2000 70% 42 70 2000 90% 42 91 2000 90% 42 91

三、展會收入 1014 1014 1014

四、物流配送收入 1250 1750 1750

五、綜合服務(wù)及管理費收入 250 350 350 備注：“第一年”指從完工投入運營當(dāng)月到次年對月，“第二年”、“第三年”等依次類推。

營業(yè)（銷售）收入明細表

附13-1-2/2

年份 第四年 第五年-第十年

表備 注 項目產(chǎn)品 面積

（M2）出租（售）率 租金（元/ M2?月）或售價（元/ M2）收入（萬元）面積（M2）出租（售）率 租金（元/ M2?月）或售價（元/ M2）收入（萬元）收入合計 6619 6619

一、銷售收入 1、4S店

4S店60%用于出售。

2、門面

門面80%用于出售。

二、租金收入 3505 3505

1、露天展場

150000 70% 15 1890 150000 70% 15 1890 露天展場含物流配送庫10000平方米。

2、棚蓋展場 10000 90% 30 324 10000 90% 30 324

3、展場辦公室 20000 80% 40 768 20000 80% 40 768 4、4S店 10656 75% 45 432 10656 75% 45 432 40%用于出租。

5、門面 2000 90% 42 91 2000 90% 42 91 20%用于出租。

三、展會收入 1014 1014 每年舉辦兩次大型會展，收入包括展場收入和廣告收入。

四、物流配送收入 1750 1750 每輛車配送費500元計，第一年2.5萬輛，第二年3.5萬輛。

五、綜合服務(wù)及管理費收入 350 350 代辦證照費100元/輛。第一年2.5萬輛，第二年起每3.5萬輛。

項目工程單位成本測算表

附表13-2 單位：人民幣元/平方米

序號 費用項目名稱 4S店 門面 備注 征地費及拆遷補償費 121 121 用420畝地平均攤銷，由于4S店和門面為兩層，故只攤一半。2 土石方和溢流涵洞工程費攤銷 11 11 同上 3 道路及綠化費用攤銷 5 5 同上 4 水電工程攤銷 36 36 詳見附表12-1 5 土建工程費 350 300 詳見附表12-1 6 勘察設(shè)計費、管理費、監(jiān)理費 13 11 按2-5項費用的3.2%計 7 前期工作費及利息攤銷 19 19 按建筑面積216640平方米平均攤銷

合計 555 503 折舊及攤銷測算表

附表13-3 元 序號 項目 攤銷年限 原值 殘值 年折攤額 余值 1

一、新增固定資產(chǎn) 3434 204 6790 2

1、建筑 20 3151 158 150 1651 3

2、設(shè)備 5 283 14 54 4

3、其他（臨時設(shè)施）

二、新增無形資產(chǎn) 6459 132 5139 6

1、土地使用權(quán) 49 6459 132 5139 7

2、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費 8

3、專利權(quán) 9

4、其他

三、新增遞延資產(chǎn) 11

1、開辦費 12

2、其他

總成本費用測算表

附表13-4 幣 序號 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年-第十年 1 工程成本 696 595 2 營業(yè)成本 1609 2009 2009 2009 2009 2009 3 水電費 20 20 30 30 30 30 4 工資及福利 120 120 120 120 120 120

金額單位：萬金額單位：萬元人民5 折舊及攤銷 336 336 336 336 336 282 6 生產(chǎn)（銷售）成本合計（1+2+3+4+5）2781 3080 2495 2495 2495 2441 7 管理費用（含房產(chǎn)稅和土地使用稅）250 250 250 250 250 250 8 財務(wù)費用（9+10+11）500 468 303 105 9 其中：長期借款利息 500 468 303 105 10 短期借款利息 11 其他財務(wù)費用 營業(yè)費用 180 180 200 200 200 200 13 總成本費用（6+7+8+12）3711 3978 3248 3050 2945 2891 14 其中：折舊 204 204 204 204 204 150 15 攤銷 132 132 132 132 132 132 16 經(jīng)營成本（13-14-15-9-10-1）2179 2579 2609 2609 2609 2609 17 固定成本（4+5+7）706 706 706 706 706 652 17 可變成本（1+2+3+8+10）3005 3272 2542 2344 2239 2239

營業(yè)收入、稅金及利潤預(yù)測表

附表13-5 序號 項目 稅率 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年-第十年 一 營業(yè)(銷售)收入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 二 增值稅 其中：銷項稅

進項稅

三 營業(yè)稅金及附加 493 553 381 381 381 381 其中：營業(yè)稅 5% 429 481 331 331 331 331 城市維護建設(shè)稅 7% 30 34 23 23 23 23 交通重點建設(shè)附加費 5% 21 24 17 17 17 17 教育費附加 3% 13 14 10 10 10 10 四 利潤總額 4375 5084 2990 3188 3292 3347 五 所得稅 33% 1444 1678 987 1052 1086 1105 六 凈利潤 2931 3406 2003 2136 2206 2242

金額單位：萬元人民幣 損益及利潤分配預(yù)測表

附表13-6 金額單位：萬元人民幣

序號 項目 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 營業(yè)（銷售）收入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 2 減：生產(chǎn)（銷售）成本 2781 3080 2495 2495 2495 2441 2441 2441 2441 2441 3 營業(yè)費用 180 180 200 200 200 200 200 200 200 200 4 營業(yè)稅金及附加 493 553 381 381 381 381 381 381 381 381 5 銷售利潤 5125 5802 3543 3543 3543 3597 3597 3597 3597 3597 6 加：其他業(yè)務(wù)利潤 減：管理費用 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 8 財務(wù)費用 500 468 303 105 9 其中：長期借款利息 500 468 303 105 10 短期借款利息 營業(yè)利潤 4375 5084 2990 3188 3292 3347 3347 3347 3347 3347 12 加：投資收益 13 營業(yè)外凈收入 利潤總額 4375 5084 2990 3188 3292 3347 3347 3347 3347 3347 15 減：所得稅 1444 1678 987 1052 1086 1105 1105 1105 1105 1105 16 凈利潤 2931 3406 2003 2136 2206 2242 2242 2242 2242 2242 17 加：年初未分配利潤 2491 5386 7089 8905 10780 12686 14592 16498 18404 18 可供分配利潤 2931 5897 7389 9225 11111 13022 14928 16834 18740 20646 19 加：盈余公積金補虧 減：提取盈余公積金 440 511 300 320 331 336 336 336 336 336 21 其中：公益金 147 170 100 107 110 112 112 112 112 112 22 應(yīng)付利潤 年末未分配利潤 2491 5386 7089 8905 10780 12686 14592 16498 18404 20310 24 25 銷售利潤率 51% 53% 45% 48% 50% 51% 51% 51% 51% 51%

項目財務(wù)現(xiàn)金流量表

附表13-7 金額單位：萬元

序號 項目 年份 建設(shè)期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 合計 1 現(xiàn)金流入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 13749 78276 2 營業(yè)收入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 71146 3 回收固定資產(chǎn)余值 6790 6790 4 回收流動資金 340 340 5 其他流入 6 現(xiàn)金流出 11184 4456 4810 3977 4042 4076 4095 4095 4095 4095 4095 53020 其中：

固定資產(chǎn)投資 11184 11184 流動資金 340 340 經(jīng)營成本 2179 2579 2609 2609 2609 2609 2609 2609 2609 2609 25630 營業(yè)稅金及附加 493 553 381 381 381 381 381 381 381 381 4094 所得稅 1444 1678 987 1052 1086 1105 1105 1105 1105 1105 11772 其他流出 凈現(xiàn)金流量-11184 4123 4805 2642 2577 2543 2524 2524 2524 2524 9654 25256 8 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值-11184 3748 3971 1985 1760 1579 1425 1295 1177 1070 3722 10548 9 累計折現(xiàn)值-11184-7436-3465-1480 280 1859 3284 4579 5756 6826 10548

1、財務(wù)凈現(xiàn)值=10548萬元(基準(zhǔn)折現(xiàn)率10%)

2、財務(wù)內(nèi)部收益率= 29.379%

3、財務(wù)投資回收期（動態(tài)）=4.8年（含建設(shè)期11個月）

項目敏感性分析表

附表13-8 分析

敏感因素變化幅度% 敏感性分析結(jié)果

租金或售價 經(jīng)營成本 固定資產(chǎn)投資 財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)財務(wù)內(nèi)部收益率（%）動態(tài)投資回收期（年）基本方案

10548 29.379 4.8-10 7710 24.131 5.9-20 4880 19.531 7.9 +10 9501 27.537 5.1 +20 8455 25.782 5.5

+10 9758 26.248 5.4 +20 8962 23.569 6.1 盈虧平衡分析 盈虧平衡點（出租率）：露天展場12.1%、棚蓋展場及門面15.6%、展場辦公室13.9%、4S店13.0%，其他各項收入完成預(yù)期的17.3%。盈虧平衡點（收入）：1146萬元。（按第三年資料測算）

資產(chǎn)

負

債

預(yù)

測表

附

表13-9 金額單位：萬元人民幣

序號 項目 第一 年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 1 流動資產(chǎn)合計 4398 5636 4979 5851 8393 10930 13454 15978 18502 21026 2 貨幣資金 4398 5636 4979 5851 8393 10930 13454 15978 18502 21026 3 應(yīng)收及預(yù)付款 4 存貨 5 其他流動資產(chǎn) 6 長期投資 固定資產(chǎn)合計 3230 3026 2822 2618 2414 2251 2101 1951 1801 1651 8 固定資產(chǎn)原值 3434 3434 3434 3434 3434 3151 3151 3151 3151 3151 9 減：累計折舊 204 408 612 816 1020 900 1050 1200 1350 1500 10 固定資產(chǎn)凈值 3230 3026 2822 2618 2414 2251 2101 1951 1801 1651 11 在建工程 無形及遞延資產(chǎn)合計 6327 6199 6063 5931 5799 5667 5535 5403 5271 5139 13 其他長期資產(chǎn)合計 資產(chǎn)總計 13955 14861 13864 14400 16606 18848 21090 23332 25574 27816 15 流動負債合計 16 短期借款 17 應(yīng)付及預(yù)收帳款 18 其他流動負債 長期負債合計 7100 4600 1600 20 長期借款 7100 4600 1600 21 負債合計 7100 4600 1600 22 所有者權(quán)益合計 6855 10261 12264 14400 16606 18848 21090 23332 25574 27816 23 實收資本 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000

第四篇：集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告

*********集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告

目 錄

一、總 論

二、市場分析

三、建設(shè)內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機構(gòu)與人力資源配置

六、建設(shè)進度安排及物料供應(yīng)

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議

一、總 論

（一）項目背景項目名稱： “********?經(jīng)典都市”居住小區(qū)承辦單位概況：

“********”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。

由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險，“********”決定和武漢*****國有控股集團有限公司及北京******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢*****?世紀*******房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。

公司注冊資本1億元（“******”3000萬元，武漢******有控股集團有限公司3000萬元，北京******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。

武漢*****國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢?中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團。成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是****控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子?？尚行匝芯繄蟾娴木幹埔罁?jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

（二）項目概況地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠。“****高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南

民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：270畝（180090平方米）

容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：314528平方米

開發(fā)周期：7至8年

土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

（2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙；

（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；

（3）武漢光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)項目投入資金及效益情況

項目總投資：33597.28萬元

自有資金投入：12400 萬元

住宅銷售價格：2000 元/平米起

項目銷售收入：59104.00萬元

項目稅后利潤總額：16127.14萬元

項目毛利潤潤：27.28％

項目內(nèi)部收益率：25.39％

（三）項目建設(shè)緣由項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展

公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢?/p>

個科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。

因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想?世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略

從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設(shè)不利。

本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權(quán)，為資金流動周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。項目開發(fā)優(yōu)勢所在世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽

高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備

融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。

邁向世界超級城市 世紀之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。

超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機制。

未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機會。光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析

（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。“武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學(xué)科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

（2）建筑類型

武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡

景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。

第五篇：國際會議中心項目可行性研究報告 (3500字)

國際會議中心項目可行性研究報告

核心提示：國際會議中心項目投資環(huán)境分析，國際會議中心項目背景和發(fā)展概況，國際會議中心項目建設(shè)的必要性，國際會議中心行業(yè)競爭格局分析，國際會議中心行業(yè)財務(wù)指標(biāo)分析參考，國際會議中心行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模，國際會議中心項目建設(shè)條件與選址方案，國際會議中心項目不確定性及風(fēng)險分析，國際會議中心行業(yè)發(fā)展趨勢分析

提供國家發(fā)改委甲級資質(zhì)

專業(yè)編寫：

國際會議中心項目建議書

國際會議中心項目申請報告

國際會議中心項目環(huán)評報告

國際會議中心項目商業(yè)計劃書

國際會議中心項目資金申請報告

國際會議中心項目節(jié)能評估報告

國際會議中心項目規(guī)劃設(shè)計咨詢

國際會議中心項目可行性研究報告

【主要用途】發(fā)改委立項，政府批地，融資，貸款，申請國家補助資金等

【關(guān) 鍵 詞】國際會議中心項目可行性研究報告、申請報告

【交付方式】特快專遞、e-mail 【交付時間】2-3個工作日

【報告格式】word格式；pdf格式

【報告價格】此報告為委托項目報告，具體價格根據(jù)具體的要求協(xié)商，歡迎進入公司網(wǎng)站，了解詳情，工程師（高建先生）會給您滿意的答復(fù)。

【報告說明】

本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個

性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告是在制定某一建設(shè)或科研項目之前，對該項目實施的可能

性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報

告?？尚行匝芯繄蟾嬷饕獌?nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數(shù)據(jù)、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可

行性研究報告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）

為客戶提供國家發(fā)委甲級資質(zhì)

第一章 國際會議中心項目總論

第一節(jié) 國際會議中心項目背景

一、國際會議中心項目名稱

二、國際會議中心項目承辦單位

三、國際會議中心項目主管部門

四、國際會議中心項目擬建地區(qū)、地點

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、國際會議中心項目可行性研究報告編制依據(jù)

七、國際會議中心項目提出的理由與過程

第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場預(yù)測和項目規(guī)模

二、原材料、燃料和動力供應(yīng)

三、選址

四、國際會議中心項目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護

六、工廠組織及勞動定員

七、國際會議中心項目建設(shè)進度

八、投資估算和資金籌措

九、國際會議中心項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

十、國際會議中心項目綜合評價結(jié)論

第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表

第四節(jié) 存在問題及建議

第二章 國際會議中心項目投資環(huán)境分析

第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析

第二節(jié) 國際會議中心項目相關(guān)政策分析

一、國家政策

二、國際會議中心行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、國際會議中心行業(yè)技術(shù)政策

第三節(jié) 地方政策

第三章 國際會議中心項目背景和發(fā)展概況

第一節(jié) 國際會議中心項目提出的背景

一、國家及國際會議中心 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、國際會議中心項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

第二節(jié) 國際會議中心項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究國際會議中心項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、國際會議中心項目建議書的編制、提出及審批過程

第三節(jié) 國際會議中心項目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢

三、國際會議中心項目建設(shè)的必要性

四、國際會議中心項目建設(shè)的可行性

第四節(jié) 投資的必要性

第四章 市場預(yù)測

第一節(jié) 國際會議中心產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測

一、國內(nèi)外國際會議中心市場供應(yīng)現(xiàn)狀

二、國內(nèi)外國際會議中心市場供應(yīng)預(yù)測

第二節(jié) 產(chǎn)品市場需求預(yù)測

一、國內(nèi)外國際會議中心市場需求現(xiàn)狀

二、國內(nèi)外國際會議中心市場需求預(yù)測

第三節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場分析

一、國際會議中心產(chǎn)品目標(biāo)市場界定

二、市場占有份額分析

第四節(jié) 價格現(xiàn)狀與預(yù)測

一、國際會議中心產(chǎn)品國內(nèi)市場銷售價格

二、國際會議中心產(chǎn)品國際市場銷售價格

第五節(jié) 市場競爭力分析

一、主要競爭對手情況

二、產(chǎn)品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢

三、營銷策略

第六節(jié) 市場風(fēng)險

第五章 國際會議中心行業(yè)競爭格局分析

第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析

一、產(chǎn)品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務(wù)競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 國際會議中心行業(yè)財務(wù)指標(biāo)分析參考

第一節(jié) 國際會議中心行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析

第二節(jié) 國際會議中心行業(yè)資產(chǎn)負債狀況分析

第三節(jié) 國際會議中心行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析

第四節(jié) 國際會議中心行業(yè)獲利能力分析

第五節(jié) 國際會議中心行業(yè)成本費用分析

第七章 國際會議中心行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模

第一節(jié) 市場調(diào)查

一、擬建國際會議中心項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價格調(diào)查

六、國外市場調(diào)查

第二節(jié) 國際會議中心行業(yè)市場預(yù)測

一、國內(nèi)市場需求預(yù)測

二、產(chǎn)品出口或進口替代分析

三、價格預(yù)測

第三節(jié) 國際會議中心行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第四節(jié) 國際會議中心項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 國際會議中心項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第八章 國際會議中心項目建設(shè)條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會經(jīng)濟條件

四、其它應(yīng)考慮的因素

第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 國際會議中心項目應(yīng)用技術(shù)方案

第一節(jié) 國際會議中心項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)

六、主要生產(chǎn)車間布置方案

第三節(jié) 總平面布置和運輸

一、總平面布置原則

二、廠內(nèi)外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析

第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算

第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

第十章 國際會議中心項目環(huán)境保護與勞動安全

第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、國際會議中心項目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能

第二節(jié) 國際會議中心項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 國際會議中心項目擬采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)

第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、國際會議中心項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

二、國際會議中心項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、國際會議中心項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影

響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化

第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議

第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算

第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論

第八節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動定員

第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度 第二節(jié) 勞動定員和人員培訓(xùn)

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓(xùn)及費用估算

第十二章 國際會議中心項目實施進度安排

第一節(jié) 國際會議中心項目實施的各階段

一、建立國際會議中心項目實施管理機構(gòu)

二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

五、施工準(zhǔn)備

六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

七、竣工驗收

第二節(jié) 國際會議中心項目實施進度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 國際會議中心項目實施費用

一、建設(shè)單位管理費

二、生產(chǎn)籌備費

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

四、辦公和生活家具購置費

五、勘察設(shè)計費

六、其它應(yīng)支付的費用

第十三章 投資估算與資金籌措

第一節(jié) 國際會議中心項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算

第二節(jié) 資金籌措

一、資金來源

二、國際會議中心項目籌資方案

第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算

第二節(jié) 財務(wù)評價

第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價

第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、國際會議中心項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響

二、國際會議中心項目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、國際會議中心項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、國際會議中心項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、國際會議中心項目對合理利用自然資源的影響

六、國際會議中心項目的國防效益或影響

七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 國際會議中心項目不確定性及風(fēng)險分析

第一節(jié) 建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險

第二節(jié) 市場和運營風(fēng)險

第三節(jié) 金融風(fēng)險

第四節(jié) 政治風(fēng)險

第五節(jié) 法律風(fēng)險

第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險

第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險

第十六章 國際會議中心行業(yè)發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 我國國際會議中心行業(yè)發(fā)展的主要問題及對策研究

一、我國國際會議中心行業(yè)發(fā)展的主要問題

二、促進國際會議中心行業(yè)發(fā)展的對策

第二節(jié) 我國國際會議中心行業(yè)發(fā)展趨勢分析

第三節(jié) 國際會議中心行業(yè)投資機會及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、國際會議中心行業(yè)投資機會分析

二、國際會議中心行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析

第四節(jié) 我國國際會議中心 行業(yè)投資風(fēng)險

一、政策風(fēng)險

二、環(huán)境因素

三、市場風(fēng)險

四、國際會議中心行業(yè)投資風(fēng)險的規(guī)避及對策

第十七章 國際會議中心項目可行性研究結(jié)論與建議

第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見

二、對主要的對比方案進行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

第二節(jié) 我國國際會議中心 行業(yè)未來發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財務(wù)報表

第一節(jié) 資產(chǎn)負債表

第二節(jié) 投資受益分析表

第三節(jié) 損益表

第十九章 國際會議中心項目投資可行性報告附件

1、國際會議中心項目位置圖

2、主要工藝技術(shù)流程圖

3、主辦單位近5年的財務(wù)報表

4、國際會議中心項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定

5、國際會議中心項目總平面布置圖

6、主要土建工程的平面圖

7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)摘要表

8、國際會議中心項目投資概算表

9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表

10、現(xiàn)金流量表

11、現(xiàn)金流量表

12、損益表

13、資金來源與運用表

14、資產(chǎn)負債表

15、財務(wù)外匯平衡表

16、固定資產(chǎn)投資估算表

17、流動資金估算表

18、投資計劃與資金籌措表

19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費估算表

21、總成本費用估算表

22、產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表

服務(wù)流程 ：

1.客戶問詢，雙方初步溝通；

2.雙方協(xié)商報告編制費、并簽署商務(wù)合同； 3.我方保密承諾（或簽保密協(xié)議），對方提交資料。專家答疑：

一、可研報告定義：

可行性研究報告，簡稱可研報告，是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計劃的前期，通過全面的調(diào)查研究，分析論證某個建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項商務(wù)活動切實可行而提出的一種書面材料。

可行性研究報告主要是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資

源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性分析方法?？尚行匝芯烤哂蓄A(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點。

一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)

方法為手段，以一系列評價指標(biāo)為結(jié)果，它通常處理兩方面的問題：一是確定項目在技術(shù)上能否實施，二是如何才能取得最佳效益。

二、可行性研究報告的用途

項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經(jīng)濟活動需要委托專業(yè)

研究機構(gòu)編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個方面作用：

1.用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)（2004）20號的規(guī)定，我國對不使用政府投資的項目實行核準(zhǔn)和備案兩種批復(fù)方式，其中核準(zhǔn)項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。

同時，根據(jù)《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權(quán)，投資主體仍需向?qū)徟块T提交項目可行性研究報告。2.用于向金融機構(gòu)貸款的可行性研究報告

我國的商業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行和進出口銀行等以及其他境內(nèi)外的各類

金融機構(gòu)在接受項目建設(shè)貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構(gòu)只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過大的風(fēng)險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構(gòu)只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過大的風(fēng)險情況下，才會同意貸款。

3.用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告

此類研究報告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際運作方案。4.用于申請進口設(shè)備免稅的可行性研究報告

主要用于進口設(shè)備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。5.用于境外投資項目核準(zhǔn)的可行性研究報告

企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，需要編寫

可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。

6.用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地的可行性研究報告

我國當(dāng)前對項目的節(jié)能和環(huán)保要求逐漸提高，項目實施需要進行環(huán)境評

價，項目可行性研究報告可以作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請工業(yè)用地、施工許可證的依據(jù)。

三、可行性研究報告的編制依據(jù)

——國家有關(guān)的發(fā)展規(guī)劃、計劃文件。包括對該行業(yè)的鼓勵、特許、限制、禁止等有關(guān)規(guī)定；

——項目主管部門對項目建設(shè)要請示的批復(fù)；

——項目審批文件；

——項目承辦單位委托進行詳細可行性分析的合同或協(xié)議；

——企業(yè)的初步選擇報告； ——主要工藝和裝置的技術(shù)資料； ——擬建地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀資料；

——項目承辦單位與有關(guān)方面簽訂的協(xié)議，如投資、原料供應(yīng)、建設(shè)用地、運輸?shù)确矫娴某醪絽f(xié)議；

——國家和地區(qū)關(guān)于工業(yè)建設(shè)的法令、法規(guī)。如“三廢”排放標(biāo)準(zhǔn)、土地法規(guī)、勞動保護條例等；

——國家有關(guān)經(jīng)濟法規(guī)、規(guī)定。如中外合資企業(yè)法、稅收、外資、貸款等規(guī)定；國家關(guān)于建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額資料等。

在項目可行性研究報告編制過程中，尤其是對項目做財務(wù)、經(jīng)濟評價時，還需要參考如下相關(guān)文件：

1、《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，2000年1月1日起實施；

2、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，[財政部令第5號]，2007年1月1日起實施；

3、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，[國務(wù)院令第512號]，2008年1月1日起實施；

4、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務(wù)總局令第50號]2009年1月1日起實施；

5、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會2006年審核批準(zhǔn)施行；

6、項目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件等。

以下資料，能提供的盡量提供，提供不了的，空著即可。

可研報告客戶提供材料清單

1、項目簡介

2、項目規(guī)模 投資額

3、項目場址：地理位置、當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策、占地面積、土地使用情況

4、工程建設(shè)：建設(shè)面積、主要建筑物、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

5、項目主要設(shè)施：設(shè)施名稱、規(guī)格、來源、數(shù)量

6、能源（水、電等）使用量、價格

7、工作人員：人員組織機構(gòu)、人員配置

8、項目建設(shè)工期

9、項目建筑工程費用、設(shè)備清單、設(shè)施費用

10、項目營銷方案

11、資金籌措措施

12、公司近3-5年的財務(wù)狀況

13、規(guī)劃部門、土地管理部門對本項目的審批意見 注：

1、關(guān)于以上部分內(nèi)容可參照下面表格填寫。

2、對于新建項目或?qū)ο嚓P(guān)信息不能做出正確答復(fù)的，請咨詢我公司進行解決。

一、項目的基本信息

二、項目的主要產(chǎn)品

三、項目的生產(chǎn)資源

四、項目（現(xiàn)有設(shè)施）的土建工程

五、項目的環(huán)境與勞動保護

六、項目的工作人員

七、對項目的補充說明或編寫要求