第一篇：建設部關于實行物業管理企業經理、部門經理

建設部關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知

建設部關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員

崗位培訓持證上崗制度的通知

建教培[1996]41號

各省、自治區、直轄市建委（建設廳），各計劃單列市建委、北京市市政管委：為全面提高物業管理人員的素質，規范物業管理行為，根據建設部、國家計委、人事部聯合頒發的建都[1991]522號文件精神，決定從1997年開始對物業管理企業經理、部門經理智管理員實行崗位制度，到1999年1月1日起全部實行持證上崗。現將《物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗實施辦法》、《物業管理企業經理崗位規范培訓教學計劃》、《物業管理企業部門經理、管理員崗位規范及培訓教學計劃》印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

附件：

一、物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗實施辦法

二、物業管理企業經理崗位規范及培訓教學計劃

三、物業管理企業部門經理、管理員崗位規范及培訓教學計劃 建設部人事教育勞動司

建設部房地產業司

一九九六年九月五日

附件一

物業管理企業經理、部門經理、管理員

崗位培訓持證上崗實施辦法

一、培訓

1．培訓目標

通過崗位培訓，使物業管理企業經理、部門經理、管理員的專業知識與工

作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。

2．培訓對象

具有大專畢業以上文化程度（或同等學歷）的物業管理企業經理；具有中等專業學校畢業以上文化程度（或同等學歷）的部門經理智管理員。

3．培訓內容

主要包括物業管理理論、實務、法規等知識，各設7門課程，其中3門者試課，4門考核課。

4．培訓方式

培訓方式采取面授與自學相結合的方式進行，其中面授時間不得低于80學時。物業管理企業經理采取集中定點培訓，培訓機構由建設部人事教育勞動司和房地產業司共同認定（另行文）；部門經理、管理員的培訓由各省、自治區、直轄市建委（建設廳、市政管委）組織。

二、教材

根據課程設置共編定、選用6本指定教材，教材于1996年12月開始陸續發行。

三、考試

1．考試內容

考試內容只限于崗位培訓指定教材范圍。考試要適合成人的崗位培訓特點，側重理解和應用，注重實際能力考核。試題既要考察基礎知識和專業知識，又要考察分析問題、解決問題的實際能力。

2．考試方法

物業管理企業經理由兩司共同認定的定點培訓機構進行并頒發“崗位培訓合格證書”，監考工作由當地考辦負責；部門經理智管理員由各地崗位培訓考核機構進行，省、自治區、直轄市建委（建設廳、市政管委）頒發“崗位培訓合格證書”。

四、崗位合格證書的頒發與管理

1．經崗位培訓考核合格，并滿足其他方面規定的要求（包括政治思想、職業道德、工作經歷、能力、業績等）。考核合格后，由各省、自治區、直轄

市建委（建設廳、市政管委）頒發“崗位合格證書”。

2．“崗位合格證書”是物業管理企業經理、部門經理和管理員上崗的憑證。

3．持證上崗時間從1999年1月1日起開始實行。

4．“崗位合格證書”實行動態管理、復檢制度。復檢工作每三年進行一次。具體方法由各地根據情況自行制定、實施。

5．“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”由建設部統一印制。企業經理的“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”必須加蓋建設部人事教育勞動司和房地產業司公章后方有效。

五、組織領導

物業管理人員培訓的一種全新的崗位資格培訓，難度大，任務重，各省、自治區、直轄市建委（建設廳）要切實加強組織領導。

為了更好的發揮政府部門的指導和監督職能，各地建委（建設廳）不直接參與辦班工作，而應將下列工作作為重點認真落實。

1．根據部文件精神，制定至1999年物業管理人員崗位培訓規劃和年度實施計劃。

2．對申請舉辦物業管理部門經理、管理員培訓班的培訓機構的資格進行審批，對物業管理人員培訓工作進行評估、督導。

3．組織管理考務工作，建立試題庫，組織制定能力和業績考核方法。崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵。各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業管理崗位培訓收到實效。

附件二

物業管理企業經理崗位規范

一、崗位必備知

1．了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；

2．了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；

3．了解《公司法》、《經濟合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識；

4．熟悉計算機應用的知識；

5．熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；

6．熟悉國家和本地區的物業管理法律、法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；

7、掌握企業經營管理知識。

二、崗位必備能力

1．具有制定企業發展規劃，建立、健全企業管理制度的能力；

2．掌握本公司各部門業務運作狀況，熟悉企業財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經營決策能力。

3．具有綜合組織及協調能力，具有公關、談判及建立業務關系的能力；

4．具有處理突發事件的能力；

5．具有計算機應用能力。

物業管理企業經理培訓教學計劃

序號 課程名稱學時節備注

1物業管理概論80考試

2物業管理法規30考試

3房屋結構構造與識圖30

4房屋設備基本知識30

5房地產開發與經營30考試

6房地產基本制度與政府30

7計算機應用（教材各地自定）30

合計260

附件三

物業管理企業部門經理、管理員崗位規范

一、崗位必備知識

1．了解房地產有關理論和開發經營、管理等基本知識；

2．熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規，掌握本地區有關物業管理要求，計費規定等；

3．掌握房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；

4．掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；

5．掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；

6．掌握計算機應用知識。

二、崗位必備能力

1．具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度的能力；

2．具有制定工作計劃，并組織實施的能力；

3．具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施 的搶修排險和火警匪警救護等突事件的能力；

4．具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；

5．具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力；

6．具有熟練應用計算機進行管理的能力。

第二篇：物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位教育 培訓

一、培訓

1．培訓目標

通過崗位培訓，使物業管理企業經理、部門經理、管理員的專業知識與工作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。

2．培訓對象

具有大專畢業以上文化程度（或同等學歷）的物業管理企業經理；具有中等專業學校畢業以上文化程度（或同等學歷）的部門經理智管理員。

3．培訓內容

主要包括物業管理理論、實務、法規等知識，各設7門課程，其中3門者試課，4門考核課。

4．培訓方式

培訓方式采取面授與自學相結合的方式進行，其中面授時間不得低于80學時。物業管理企業經理采取集中定點培訓，培訓機構由建設部人事教育勞動司和房地產業司共同認定（另行文）；部門經理、管理員的培訓由各省、自治區、直轄市建委（建設廳、市政管委）組織。

二、教材

根據課程設置共編定、選用6本指定教材，教材于1996年12月開始陸續發行。

三、考試

1．考試內容

考試內容只限于崗位培訓指定教材范圍。考試要適合成人的崗位培訓特點，側重理解和應用，注重實際能力考核。試題既要考察基礎知識和專業知識，又要考察分析問題、解決問題的實際能力。

2．考試方法

物業管理企業經理由兩司共同認定的定點培訓機構進行并頒發“崗位培訓合格證書”，監考工作由當地考辦負責；部門經理智管理員由各地崗位培訓考核機構進行，省、自治區、直轄市建委（建設廳、市政管委）頒發“崗位培訓合格證書”。

四、崗位合格證書的頒發與管理

1．經崗位培訓考核合格，并滿足其他方面規定的要求（包括政治思想、職業道德、工作經歷、能力、業績等）。考核合格后，由各省、自治區、直轄市建委（建設廳、市政管委）頒發“崗位合格證書”。

2．“崗位合格證書”是物業管理企業經理、部門經理和管理員上崗的憑證。

3．持證上崗時間從1999年1月1日起開始實行。

4．“崗位合格證書”實行動態管理、復檢制度。復檢工作每三年進行一次。具體方法由各地根據情況自行制定、實施。

5．“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”由建設部統一印制。企業經理的“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”必須加蓋建設部人事教育勞動司和房地產業司公章后方有效。

五、組織領導

物業管理人員培訓的一種全新的崗位資格培訓，難度大，任務重，各省、自治區、直轄市建委（建設廳）要切實加強組織領導。

為了更好的發揮政府部門的指導和監督職能，各地建委（建設廳）不直接參與辦班工作，而應將下列工作作為重點認真落實。

1．根據部文件精神，制定至1999年物業管理人員崗位培訓規劃和實施計劃。

2．對申請舉辦物業管理部門經理、管理員培訓班的培訓機構的資格進行審批，對物業管理人員培訓工作進行評估、督導。

3．組織管理考務工作，建立試題庫，組織制定能力和業績考核方法。

崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵。各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業管理崗位培訓收到實效。

附件二

物業管理企業經理崗位規范

一、崗位必備知

1．了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；

2．了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；

3．了解《公司法》、《經濟合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識；

4．熟悉計算機應用的知識；

5．熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；

6．熟悉國家和本地區的物業管理法律、法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；

7、掌握企業經營管理知識。

二、崗位必備能力

1．具有制定企業發展規劃，建立、健全企業管理制度的能力；

2．掌握本公司各部門業務運作狀況，熟悉企業財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經營決策能力。

3．具有綜合組織及協調能力，具有公關、談判及建立業務關系的能力； 4．具有處理突發事件的能力；

5．具有計算機應用能力。

物業管理企業部門經理、管理員崗位規范

一、崗位必備知識

1．了解房地產有關理論和開發經營、管理等基本知識；

2．熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規，掌握本地區有關物業管理要求，計費規定等；

3．掌握房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；

4．掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；

5．掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；

6．掌握計算機應用知識。

二、崗位必備能力

1．具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度的能力；

2．具有制定工作計劃，并組織實施的能力；

3．具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施 的搶修排險和火警匪警救護等突事件的能力；

4．具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；

5．具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力；

6．具有熟練應用計算機進行管理的能力。

第三篇：企業部門經理經理競聘演講稿專題

企業部門經理經理競聘演講稿

尊敬的各位領導、各位評委：大家好！非常感謝分行黨委為我們提供這樣一個展示自我、檢驗自我的舞臺。我競聘的職位也是企業文化部經理（即黨委宣傳部部長）。剛才兩位競聘者做了非常出色的演講，使我在為他們喝彩的同時也倍感壓力。不過，競聘這個崗位我也有自己的特點和優勢。我叫***，今年35歲，中共黨員，經濟師。1989年7月**大學經濟治理系本科畢業，分配到***支行工作；1989年10月開始在支行政工科從事宣傳教育工作，對思想政治工作和黨務工作比較熟悉，積累了比較豐富的基層行宣傳教育工作經驗；1994年開始在支行辦公室工作，任支行辦公室副主任、主任，兼任***支行共青團總支書記，；1997年底任支行行長助理，協助一把手進行綜合治理；1999年1月調至分行宣傳部，具體負責企業文化和職工教育工作，1999年2月通過競標，任***部經理至今，是機關二支部第七黨小組組長。本人有良好的組織協調和文字綜合能力，有基層宣傳教育和群團組織治理工作經驗，覺得自己可以勝任企業文化部經理這個崗位。企業文化部（也就是黨委宣傳部）是黨委的喉舌、是黨委聯系群眾的橋梁和紐帶，是*行精神文明建設的排頭兵和方向舵。能在這個崗位上發揮自己的作用，做出自己的貢獻，是我很久以來的愿望。假如這次我有幸在競聘中勝出，我將秉承宣傳部多年以來的優良傳統，切實地履行部門職責，努力做好黨的路線、方針、政策，金融工作大政方針和上級行黨委決議精神的宣傳教育工作；系統地組織好精神文明建設和職工隊伍建設；認真落實優質服務的組織、督導工作；注重突出和創新*行企業文化特色；推動機關黨務工作和團組織工作向有效率和系統、規范化方向發展。基于對企業文化部部門職責的理解和熟悉，我會在今后的工作中，突出抓四個重點：一是培養職工“精、氣、神”，重點放在培養職工的一種朝氣、一種凝聚力。推行“人性化”的教育和治理機制，組織形式多樣的主題活動，培養和激發員工蓬勃向上的朝氣，使職工

聚精會神地投入工作、享受工作，保持良好的精神狀態和工作熱情，保持強烈的忠誠度和敬業精神，不是把*行工作作為一種“職業”，而是把它作為一種“事業”。強化企業文化理念的感性植入和推廣普及，企業文化理念的教育，重點放在增進員工對*行的歸屬感、親和力上，使*行企業文化特色深入人心，并成為員工的自覺行動。規范和統一CIS形象識別系統的制作和宣傳展示，使得*行的招牌、行名、行徽、行服、柜臺內外形象標識、宣傳牌、宣傳欄、展板等等與*行形象有關的硬件設施，整合成一個有視覺沖擊力的整體，體現*行獨特的特色文化。二是優質服務上突出抓“三化”。即品牌化、專業化、市場化。要在市場競爭中脫穎而出，我們必須樹立*行自已的品牌，除了打造品牌金融產品，我們要花大氣力培養自己的“品牌員工”、“品牌服務”，將其進行大力宣傳和形象包裝后，向社會推出這些（轉載自新世紀范本網http://，請保留此標記，免費提供下載。）特色品牌，使這些品牌成為公眾心目中的首選。在服務的專業化上，突出抓員工素質和服務水平的提高，使職工成為“行家里手”、“多面手”，面對復雜的客戶需求，培養復合型的人才。面向客戶市場的需求，大力推廣和完善服務手段。引導員工改變“以我為中心”的服務意識，開展“換位思考”，把方便讓給客戶；延伸“一米線”后續服務，擴大代理理財范圍；讓“客服熱線”真正熱起來、使“投訴熱線”真正起到亮丑的作用；開展“行長（主任）接待日制度”，拉近治理層與客戶之間的距離；切實推行“首問負責制”，提高辦事效率，杜絕推諉拖拉。三是黨、團組織建設突出找“位子”。在黨組織活動和黨員教育中，發動黨組織和黨員找準自己的“位子”，使他們熟悉到“黨員”不僅僅是一張標簽，不僅僅是一年收一次黨費，促使黨員在各自的崗位上發揮自己的先鋒模范作用，并接受群眾和客戶的監督。切實發揮共青團組織的積極作用，在系統內創建更多、更高層次的“青年文明號”和“青年崗位能手”；創造條件，及時發現和總結、推薦“十佳杰出青年”人選；發揮短期合同制職工在團組織活動中的主力軍作用。不僅要發

現、總結推薦團組織和團員青年創建“青年文明號”和“青年崗位能手”，而且要讓他們克服評選后“船到碼頭車到站”的思想，讓他們充分發揮典型示范作用，并且務必使自己向更高的目標邁進。四是抓“心理建設”。著眼于“先解決心情，再去做事情”，弄清員工所思所想，引導他們正確熟悉自己、正確對待困難，幫助員工確定人生目標。深入基層，調查研究，摸清動態，建立檔案，進行個案分析和歸納總結，對癥下藥，有針對性地進行思想教育工作。總之，假如我能夠獲得大家的信任，走上企業文化部經理這個崗位，我將盡心盡責、全力以赴地把工作做好！謝謝大家！

第四篇：物業管理企業如何降低成本 實行成本費用管理制

物業管理企業如何降低成本實行成本費用管理制

時間：2011-06-03 11:55 我要評論

一個企業能在市場競爭中獲勝說明這個企業與其他企業相比有超長之處。這個超長之處就是一個企業在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優勢的集合，形成企業核心競爭力。物業管理企業的核心競爭力是什么？物業管理企業的核心競爭力就是科學合理的成本設置，嚴謹有效的成本

一個企業能在市場競爭中獲勝說明這個企業與其他企業相比有超長之處。這個超長之處就是一個企業在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優勢的集合，形成企業核心競爭力。物業管理企業的核心競爭力是什么？物業管理企業的核心競爭力就是科學合理的成本設置，嚴謹有效的成本核算程序。物業管理行業的生產與其它行業有形產品的生產不同，有形產品的生產需要產品設計，需要購買原材料，需要很多道的加工程序，需要復雜的銷售環節，一個產品從生產到銷售需要經過很多部門和渠道。所以，有形產品的生產，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經過復雜的經營核算才能反應出來。而物業管理行業不同，物業管理是無形產品生產，不需要復雜的產品設計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復雜的銷售環節，當月生產（服務）當月見效。節省一份人工費（工資），就增加一份毛利；節省一萬元的管理費支出，就增加一萬元的毛利，效果十分明顯、直觀。

筆者認為，物業管理企業降低成本、實行成本費用管理，主要應從以下四個方面入手：

一、固定成本費用管理。物業管理企業的性質決定了物業管理企業成本費用主要是人力資源成本費用支出。在固定成本費用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領導的工資，千萬不可小視它的比重：一個管理層管理人員的工資，是基層服務層員工的幾倍；減少一個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，是降低物業管理企業固定成本切實有效的方法和手段。物業管理企業職能部門的職能就是控制、決策、協調、服務四大功能。從勞動生產率的角度來衡量，物業服務管理的全過程，90％的工作量是在管理處完成的。因此，物業管理企業職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內耗，降低了管理效益。

如何科學、合理、有效地設置公司職能部門和人員崗位？筆者認為，以管理“幅度”來確立機構和和員編制比較科學、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內的物業管理企業，總經理的管理幅度為4～6人（含副總經理和主要職能部門經理）；副總經理的管理幅度為8～10人（含職能部門經理和管理處主任）；職能部門經理的管理幅度為10～15人（本職能部門和相關事業部門）。

二、管理費用。主要指的是招待費和車輛使用費。招待費在許多公司占有相當大的比例。大家總是說物業管理行業是微利行業，賺錢不易，隨著行業運作的進一步規范，賺錢更加不易。如果一個企業僅公司每年的招待費在30萬元左右，車輛使用費在30萬元左右，這對一個中等規模的物業管理企業來說，應該是一筆不小的成本費用支出。對招待費的支出要有的放矢，該花的錢一定要花到位，不該花的錢堅決不花。車輛使用方面鼓勵個人買車，公司給予適當補貼，工作時間外出辦事用個人的車，以達到降低公司管理成本的目的。

三、變動成本。在物業管理企業成本核算中，變動成本占的比例最大，主要是基層服務人員的工資。物業管理行業屬勞動密集型服務行業，科學、合理地使用人力資本是物業管理企業降低成本的上攻方向。如何控制好人力資本的成本費用？可以從兩個方面入手：

（一）科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據公司管理的小區（大廈）的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如：管理面積比較大的封閉式多層小區，可按人均管理面積3500～4000平方米來核定小區管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區，可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區，可按人均管理面積2000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區，可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區管理難度比較大，可根據實際、具體的情況在定編人數的基礎上乘以10～20％的系數。

定編只是一個參考比較值，我們可把定編值看作是小區成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。例如：某小區管理面積20萬平方米，多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區管理需要人員60人，各項服務人員全部在內。但是，由于小區管理處主任用人把關比較嚴，嚴格按工作量定崗，特別是管理處內部管理人員，l人身兼數職，結果整個小區管理服務用了52人，比定編人數少了8人，一年增加收入近14.4萬元，效益十分可觀。可見嚴格地控制變動成本，是物業管理企業降低成本提高效益的主要途徑。

（二）向科學管理要效益。向管理要效益在物業管理行業涉及的面很廣：

1、合理地使用資源。例如：在物業管理服務中用人第一大戶保安服務和用人第二大戶清潔綠化服務方面，如何通過科學有效的管理來降低人力資本投入，就是一個值得認真研究的課題。目前，深圳物業管理對保安、清潔、綠化服務采用兩種模式：一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業公司來完成；另一種是由自己公司內部的專業公司來完成。是承包給社會專業公司做好呢？還是讓自己的專業化公司做好？這要作具體的分析，個論是自己的專業公司做，還是包給社會專業公司做，總體上說成本是差不多的。筆者曾以我們公司管理的一個比較有典型意義的小區為例，用社會專業公司的報價為基準，對小區的清潔、綠化做過成本分析和比較：在同等條件下，社會專業公司能做到的成本底線，我們自己的專業公司也能做到。實踐證明，有條件的單位，清潔、綠化交給自己的專業公司干，可以最大限度地降低物業管理的成本和費用支出。主要表現在以下幾個方面：（1）自己干可以獲得一定的利潤空間。一個20萬平方米的住宅小區，清潔一年至少可以獲得7.5萬元的利潤收益。（2）小區的“消殺”可以由清潔工來完成，不用再另外支出“消殺”的人工成本（一年至少可以節省3萬元）。如果將清潔承包給社會專業公司來做，“消殺”就得另外請專業公司來做，還要另外支出一筆費用，加大了成本支出，減少了利潤收益。（3）小區高層樓宇的“水池清洗”可以由清潔工來完成，不用再另外支付“水池清洗”的人工成本（一棟高層住宅）。如果將清潔承包給社會專業公司來做，“水池清洗”就得另外請社會專業公司來做，還得另外支付一筆費用（一年至少要多支出3.5萬元）。（4）降低專業技術人力資本的投入。專業技術部門養一個專業工程師，可以滿足10個左右管理處的專業技術需要，而管理處養一個專業工程師，待遇低了留不住，待遇高了養不起。至于包給社會專業公司好管理，交給自己的專業公司做不好管理的說法是不準確客觀的。好不好管理，關鍵是看公司內部管理機制能否按市場化機制來運作。在成本核算上能否把自己的專業公司，當作社會化專業公司一樣來對待、來要求，并給予相應的自主經營權。

筆者認為，內部專業化服務（由公司自己的專業公司完成專項服務），應側重專業技術服務；外部專業化服務（公司自己的專業服務公司對外開拓的專業服務項目），應側重專業經營服務。內部專業化服務主要指的是：專業化技術服務、專業技術管理和專業技術培訓。例如：保安、綠化、清潔等專業化服務工作，如果每個管理處都養一兩個這樣的專業技術人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內部專業化管理，專業技術人員可以充分發揮資源優勢，一個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作，達到事半功倍的作用。這就是內部專業化管理的優勢。

公司內部專業化管理，就是要把“一體化”管理的優勢與“專業化”管理的優勢結合起來——小區日常專業化管理交由管理處來完成，其它的由公司內部專業化公司完成。例如：小區清潔工作如何安排，需要多少清潔工，哪里應該重點打掃，什么地方還需要加派人手，對清潔工作的考核處罰，清潔工的工作表現以及能否留用等等權力，交由管理處執行。人員招聘、技術培訓、施工材料、施工專業技術、質量標準、內部考核等等由專業部門執行。綠化、保安也是如此。

清潔、綠化、保安等專業服務工作情況如何？質量好壞？公司只考核各個管理處。至于如何達標？如何保證服務質量？由管理處來要求和約束專業部門。充分發揮公司職能部門、管理處、專業部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。

2、合理開發資源。對小區各專項專業服務，實行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發利用資源。“綜合”管理的基點是不管哪一項專業服務出了問題，日常管理責任都在管理處，都應由管理處來負責協調解決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。例如：小區的日常保安巡邏工作，由管理處統籌安排（適當增加清潔工的待遇），交給保潔工來兼顧完成；保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區域內巡視，完全可以兼顧保安員的巡邏職責；清潔工日積月累對責任區內的各種情況十分了解，由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一旦出了問題由負責治安防范的事務助理負責，由事務助理負責查找原因，提出改進措施并監督執行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數（增設少量的保安巡邏機動崗）。一個15萬平方米的開放式小區，全少可以減少4個保安員巡邏崗位，一年就可以增加7.2萬元的收入。

3、合理配置資源。對專業服務公司來講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如：負責清潔的專業部門，在保證與各管理處簽訂的專業服務合同書各項條款和服務質量的前提下，合理地配置人力資源：將清潔工作分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負責清潔，下午6：00一7：00進行小區公共場所的清潔工作；晚9：00以后，進行樓道內的清潔和垃圾清運（晚間人們已休息對清潔好的環境不會有多大破壞），工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔，保潔工的工作區域大于清潔工的工作區域。工作時間早上8：00—中午11：00，下午2：30—5：00（人們上班時間）。抽出兩個人負責清運垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務工作質量，又解決了清潔工的休息問題，同時，減少了六分之一人力資本的投入，達到了減員增效目的。

4、通過科技手段來降低人工成本。在道口增設電腦自動收費系統；在小區內增設安防監控系統，既安全可靠，又能增加收費，同時達到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內就可收回投資成本。

四、節能降耗。節能降耗在物業管理行業主要體現在兩個方面：

1、公共用電。筆者曾做過詳細的測算：高層樓宇每1萬個人米公共用電，電費支出約1萬元左右（合電梯用電在內），公共用電是高層樓宇管理成本費用支出的大項。公共用電的節能重點應放在地下停車場、電梯間等24小時用電照明的地方，主要方法采用節能燈具降低能耗。我們曾用電表對節能燈具和普通燈具做過實際比較測量，40W的節能燈具比普通燈具每天節約電能0.25度，年節約電費支出66元，減去節能燈具高于普通燈具的成本支出，每年每盞燈可以增加效益收入62元，效果十分明顯。

2、電梯用電。電梯是公共用電的耗電大戶，一部停站20層樓的電梯，每小時綜合耗電量約25KW左右。筆者現在要說的是一種反向能耗，我們現在很多高層為了節約清潔費用的支出成本，在樓層內個設垃圾箱。由于樓層內不設垃圾箱給住戶帶來生活不便不說，也帶來了能耗的增加。如果一層樓有8戶住戶，每天平均倒垃圾最低次數為1.5次，樓高30層電梯平均運行一次（一上一下）為60秒鐘，以耗電量每小時25KW的電梯計算，運行一秒鐘耗電量0.007度電，60秒鐘耗電0.32元。一棟住戶240戶的高層住宅樓，按每2戶同一時間丟垃圾，電梯每天要為住戶丟垃圾多運行耗電：240戶?.2?5次?.32元?0天?2月=20736元，這是最保守的計算。而在每層樓設垃圾箱的成本是：每層樓2個密封垃圾箱，每個垃圾箱投資100元，垃圾清運車1輛，一次性投資1000元，人垃圾袋每個0.22元，每天更換一次，第一年費用支出為：2個?0層?00元（0.22元??0層?0天?2月）1000元=11752元，這是第一年費用支出，垃圾箱、垃圾車一次性投入，至少可以使用3年以上，所以，第二年的費用支出僅有4752元。第一年可節約費用支出：20736元-11752元=8984元；第二年節約費用支出：20736元-4752元=15984元，誰優？誰劣？一目了然。

另外樓層內設垃圾箱還可以節約清潔工的人力資本支出。如果只在單元大門外設一個垃圾箱（樓層內不設），清潔工平均每天1～2小時就要清運一次垃圾，星期

六、星期天高峰時平均每15分鐘就要清運一次垃圾，同時，樓內不設垃圾箱，夏季有些住戶怕垃圾放在家里有味，就將垃圾丟在走廊內，也增加了樓內的工作量。

企業管理的一個根本任務，就是如何研究不斷降低成本。在我們物業服務工作中有許多可以降低成本的地方，只要我們認真去找，“遍地是黃金”。

第五篇：XXX部門經理經理職責[定稿]

XXX部門經理經理職責：

1．主要任務

（1）制定營銷計劃和內部管理制度，科學分解目標，帶領本部門全體員工努

力完成總經理室下達的各項經濟指標和任務。

（2）獨立完成市場調查，做出本部門銷售定位和長、中、短期營銷規劃。

（3）開展窗口形象和產品促銷的宣傳。

（4）指導部門員工創造優雅的營銷環境，實施規范化服務，以優質服務創造

良好經濟效益和社會效益。

（5）維護部門資產安全，降低營銷成本。

（6）掌握產品需求情況，每月定期向總經理室提交當月產品銷售分析報告，年終按時提交本人述職報告和本部門的工作總結。

（7）以“多勞多得，兼顧公平”為原則，制定本部門分配制度，并于每月中

旬向辦公室書面提交本部門職工分配方案。

（8）在不違反店規的前提下有權解決和處理本部門日常工作出現的各種問題。

（9）完成總經理室和辦公室交辦的其他工作和臨時性任務。

(10)按月定期組織相關部門召開部門經營分析會。

2、工作關系

（1）受總經理、分管副總經理直接領導。

（2）受辦公室人員、業務員、財務人員的業務指導。

（3）領導本大廈所屬部門及其人員工作。

（4）與本公司其他職能部門的科長、主任為平等、協作關系。

（5）協同好部門與公司其他各科室的工作關系。

3、主要權利

（1）對本部門的人事調配、雙向選擇、優化組合權。

（2）對本部門的產品、商品的管理權。

（3）對本部門的分配獎懲權。

（4）對進貨、退貨的品種與數量的建議和審定權。

4、崗位責任

（1）對本部門的日常營銷、宣傳、人員紀律負監督指導責任。

（2）對本部門日常的賬、物管理負監督指導責任。

（3）對本部門各項指標達標與否及銷售盈虧負領導責任。

（4）對店堂的整潔及營業設施負監督管理責任。

（5）對維護公司窗口形象負監督管理責任。

（6）對消費者負責

（7）對本店黨支部委員會和總經理室負責。