第一篇：轉正申請報告(地產開發報建工作者)

轉正申請報告

尊敬的公司領導：

我于×年×月×日進入公司，到今天×個月試用期已滿，根據公司的規章制度，現申請轉為公司正式員工。

××地產是一家知名的專業地產企業——“為榮譽而工作，用專業去執行”，這是我在開發部工作的這兩個月中感受最多的企業文化。在本部門的在工作中，通過帶教人對工作流程和公司規定的帶教下我不斷的學習與積累，通過不斷的解決問題，不斷完善自我，使工作能夠更快、能盡早獨擋一面。當然，在工作中我也出現了一些小的不足，部門領導也及時給我指出，促進了我工作的成熟性。這兩個月我主要負責跑××項目土地驗收和茶亭永久電申請報建工作，該項目由于周期較長且地塊分區、地上地下空間等手續辦理相對復雜，在幾十天實際報建過程中通過土地報驗、土地總登報批、供電申請、圖紙設計送審，供電方案的獲取漸漸熟悉情況，遇到問題思考為什么，做什么，怎么做，逐步適應了自己崗位職責和工作。開發專員是地產開發中的重要一環，要求我們不僅僅對報建流程的熟悉，更重要的是對報建環節時間的把控及對口部門關系的維護上，在每個手續的辦理中都及時跟進及時匯報多思考。

在以后的工作中，我應該逐步加強經驗的積累，我相信我一定會做好工作，成為優秀的××地產中的一份子，不辜負領導對我的期望。

在此我提出轉正申請，希望自己能成為公司的正式員工，懇請領導予以批準。

申請人：×××

×年×月×日

第二篇：轉正申請報告(地產開發報建工作者)2

我的轉正申請報告

尊敬的××房地產公司各位領導們：

你們好！

我叫×××，×年×月×日入司，現供職于公司開發部擔任開發工程師。截至目前，我在公司任職已有兩個多月了，個人在公司工作中各方面感覺良好，現正式向公司提出轉正申請報告。懇請××房地產公司各位領導在百忙之中能予以審閱。

來××房地產公司上班最深刻的感受就是公司寬松融洽的工作氛圍、團結向上的精神、公司開發部開發部×總監、開發部×經理領導開發部的團隊精神，讓我很快喜歡上了開發部這個團隊，在××房地產公司這個大家庭中，公司每一位同事的幫助和耐心指導，使我在較短的時間內適應了公司的環境，很快地進入了角色，同時也為自己成為××房地產公司開發部一員而感到欣慰。同時，這也為以后的工作能快速上手打下了基礎。

我在××房地產公司開發部的工作從最開始時跟著開發部×總監、開發部×經理兩位領導熟悉公司各樓盤開發報建情況、參加與公司其它部門（如××項目部）的碰頭會、參加部門例會以及協助處理一些臨時交辦的零星雜碎事項到現在基本獨立一個人處理××房地產公司××塊樓盤水、電、破路施工申報以及××樓盤的施工送電報建、管線測繪、產權測繪等等配套開發報建工作。兩個多月的工作時間里，每一天都是忙碌伴隨著充實，學習伴隨著收獲而渡過的。這其中具體的體會是：

一、個人方面：應注重自身的發展和進步，不斷提高和充實自己，熱切希望在以后的工作中做出更好的成績，為公司做出更大的貢獻。

二、公司方面：在工作中個人出現的小差錯領導也及時給予了的指正。前事之鑒，后事之師，這些經歷讓我不斷成長的同時也讓我不斷正視自己的缺點與不足，找出差距，在日后的工作中努力的改正。

經過兩個多月時間的磨合，越來越被××房地產公司嚴謹、認真、負責的精神吸引，同時××房地產公司工作環境寬松、人性化管理，在這樣的氛圍中，可以極大的激發自身潛力，使我更加積極的投入到每天的工作中，在工作中不斷的進取，提高自己的業務素質和專業素質。

這兩個多月來我學到了很多，感悟了很多，看到了××房地產公司迅速發展的前景，也更加迫切的希望以一名正式員工的身份在這里工作，實現自己的奮斗目標，體現自己的人生價值，和××房地產公司一起成長。期望著公司各位領導給我繼續鍛煉自己，實現理想的機會。我會用謙虛的態度和飽滿的熱情做好我的本職工作，為公司創造效益、為社會創造價值，同公司一起展望美好的未來！

謝謝各位領導！

申請人：

×年×月×日

第三篇：《地產集團開發報建管理辦法》

地產集團開發報建管理辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強開發報建管理，明確各單位的職責，加快證照手續辦理，確保工程建設有序開展，特制定本辦法。

第二條 管理及監察中心負責統籌各地區公司開發報建工作，對各開發部進行指導、監督、檢查及考核。

第三條 地區公司省公司開發部全面統籌本公司開發報建工作，對各開發部開發報建工作進行指導、監督及管理，并具體負責省會城市所有項目的開發報建工作；三線城市開發部負責本市所有項目的開發報建工作。

第四條 本辦法下述條款中，《國有土地使用權證》簡稱“國土證”，《建設工程用地規劃許可證》簡稱“用地規劃證”，《建設工程規劃許可證》簡稱“工規證”，《建筑工程施工許可證》簡稱“施工證”，《商品房預售許可證》簡稱“預售證”。

第二章 用地手續辦理

第五條 不動產權證（國土證）辦理

1、簽訂《國有土地使用權出讓合同》或《項目合作協議》次日由投資部牽頭組織開發部、工程部開展收地工作；在支付地價款及契稅后7天內，開發部須取得不動產權證。

2、不動產權證的坐落、權利類型、權利性質、用途、面積及使用期限等內容須與《國有土地使用權出讓合同》一致。未按此執行并造成損失的，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）、主管開發領導（或項目總經理）降一級工資以上處分。管理及監察中心考核。

3、原則上須劃分多塊宗地辦理不動產權證。

第六條 用地規劃證須嚴格按照土地出讓合同約定的土地使用條件辦理。

第七條 項目收地時，開發部須委托有資質的測繪部門對用地紅線及用地面積進行核定。否則，給予開發部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第三章 開發報建策劃及規劃報建

第八條 項目取得時，總工室負責收集當地設計規范、城市總體規劃、所在地控制性規劃、地形地質等資料，開發部負責收集政策法規、地上地下管線等資料，尤其是當地的各種強制性規范、規定，報建筑設計院作為設計依據。

未按此執行導致設計方案無法通過當地政府審批，且須進行重大調整的，給予主管開發領導（或項目總經理）、主管設計領導、總工室主任、開發部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分。建筑設計院考核。

第九條 新城市上馬項目后，開發部須收集當地開發報建的政策和特殊規定，分批報管理及監察中心備案，具體要求：

1、項目取得后3天內上報：預售政策（預售形象進度、備案價格、銷售時限、資金監管、公示時間等）、規劃報建政策（工規證最小范圍、是否整體驗收、城市基礎設施配套費收費標準、計容政策等）、施工證辦理政策（各項規費收費標準、公示時間等）；

2、開工前上報：配建房、學校的特殊要求（開工時間、移交要求、與商品房證照綁定情況、優惠政策等）、人防工程建設政策、公建配套服務用房指標要求等；

3、交樓前18個月上報：配套工程政策（水電氣暖等配套工程招標要求、費用繳納要求等）、各項交樓驗收規定；

4、上述政策發生重大調整的，須在24小時內報管理及監察中心。未按規定上報的，扣罰開發部負責人1000元。管理及監察中心考核。

第十條 新項目在總規非正式批復3天內，由省公司開發部牽頭，主管開發領導主持召開開發報建策劃會，項目總經理及綜合計劃部、開發部、總工室等部門負責人參加，研究當地配套費繳納、消防報建、預售證辦理、交樓驗收、水電氣暖繳費及開通等政策，制定分批分期辦理工規證、施工證計劃。未按時召開會議的，每延遲一天扣罰主管開發領導500元。綜合計劃部考核。

消防報建策劃研究要點：

1、總平面布局和平面、空間布臵（消防車道、消防車登高撲救面、防火間距、平面布臵等）；

2、消防水池、屋頂水箱、泵房、消防控制室及水電設備房位臵；

3、防火、防煙分區、安全疏散和消防電梯、防排煙系統等的設臵；

4、消防驗收是否需開通永電及消防施工單位的定標時間。第十一條 總規非正式批復4天內，綜合計劃部牽頭組織制定開發報建及設計出圖計劃。計劃出現漏編、錯編的，每項扣罰開發部負責人或總工室主任200元，綜合計劃部考核。

第十二條 總平面規劃報建、管網綜合平衡圖

1、開發部須在項目取得后15天內取得總規非正式批復，在項目取得后60天內取得總規正式批復和豎向標高、管網綜合平衡圖。

2、對可能影響銷售的公建配套（如變電站、垃圾中轉站、公廁、配電房、煙道、風道、換熱站、水泵房等），營銷部須按規定公示并做好維權取證工作。

3、開發部應在總規批復后30天內取得人防、消防、環保、教育、防雷、中水、深基坑、交通評估、市政道路、超限審查、初步設計審查等專業意見或正式批復。

4、總建筑面積、綜合管網、市政路網、單體位臵、單體戶型、使用功能、立面等方案調整的，開發部須在集團調整批復后60天內取得政府職能部門正式批復或換圖。

第十三條 由于開發報建原因造成總規方案或單體方案變更如容積率減少等給公司造成損失的，給予主管開發領導（或項目總經理）降三級工資以上處分，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）扣罰20%以上核定綜合獎金處分。管理及監察中心考核。

第十四條 單體報建

1、單體報建須結合項目的總規方案，確保單體位臵、單體戶型、使用功能、立面等與集團批復方案一致。

未按此執行致使公司利益受損的，給予開發部負責人、總工室主任降一級工資以上處分，給予主管開發領導（或項目總經理）、主管設計領導扣罰20%以上核定綜合獎金處分。管理及監察中心考核。

2、樓棟動工前，開發部須委托規劃局認可的測繪部門進行放線，工程至正負零時完成驗線，工程技術部抽查完成情況不少于20%。未按此執行給公司造成損失的，給予開發部負責人、工程部負責人、總工室主任扣罰100%核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第十五條 辦理工規證

1、開發部須在總規批復后45天內取得工規證。工規證原則上按樓棟辦理，地下室應單獨辦理；確因政府主管部門要求不能按此執行的，須根據工程建設進度盡量分批次辦理。

2、交樓時間相差6個月以上的樓棟不得辦理至同一工規證。否則，開發部須形成書面報告，報管理及監察中心備案。

3、恒大影城、幼兒園、會所、運動中心原則上須辦理單獨的工規證。未單獨報建影響驗收及開業的，給予開發部負責人扣罰20%以上核定綜合獎金處分。

第十六條 所有報建圖紙須經總工室審核后方可對外使用；綜合體、地標等重大項目的報建圖紙，須再報建筑設計院審核后方可對外使用。各開發部須建立報建圖紙臺賬，省公司開發部每季度檢查，并將檢查結果報管理及監察中心備案。

第十七條 規劃報建階段，開發部取得政府任何審批結果或書面意見的，須在24小時內歸檔并函告總工室，由總工室及時處理，有必要報建筑設計院的須在24小時內報批。未按此執行給公司造成損失的，給予開發部負責人、總工室主任降一級工資以上處分。管理及監察中心考核。

第四章施工報建 第十八條 開工前須取得施工證。

第十九條 開發部須在項目開工后15天內完成施工用水、施工用電和臨時排水的報裝和接通工作，每延遲一天扣罰開發部負責人及相關責任人各50元。綜合計劃部考核。

延期一個月未開通的，給予主管開發領導、主管工程領導（或項目總經理）扣罰30%核定綜合獎金處分，次月起扣罰比例每月遞增20%。管理及監察中心考核。

第二十條 開發部、工程部須在開工前完成質量和安全監督登記手續，或協調質量和安全監督管理部門提前介入監督，同時工程部須做好各項監督、驗收資料的收集存檔。每延遲一天扣罰開發部、工程部負責人50元，綜合計劃部考核。

第二十一條 開發部須在取得工規證后30天內取得施工證。第二十二條 開發部須按照總工室審核后的施工圖辦理施工圖審查。因開發報建原因導致施工圖審不合格的，扣罰主管開發領導（或項目總經理）、開發部負責人1000元；造成損失的，給予主管開發領導（或項目總經理）、開發部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第二十三條 施工證范圍原則上應與工規證范圍一致；交樓時間相差6個月以上的樓棟不得辦理至同一施工證。

第二十四條 總工室須嚴格按照審批的方案進行報建及實施，確保方案圖、報建圖、施工圖、銷售資料一致：對外委設計單位的報建圖進行復核，確?？傄巿蠼▓D和單體報建圖符合集團下發方案；對外委設計單位的施工圖進行復核，確保與報建圖一致；對銷售平面圖進行復核，確保與施工圖一致。否則，每次扣罰總工室工程師500元，總工室主任300元，主管設計領導200元，情節嚴重的，給予加重扣罰、降薪、降職、免職、開除處分，建筑設計院考核。建筑設計院每月抽查不少于上月完成各類工作的10%。未按要求組織抽查的，扣罰建筑設計院部門負責人300元，分管院領導200元。管理及監察中心考核。

第二十五條 項目首次開盤前，開發部、總工室須完成首期開盤區綠色建筑設計認證申報；開盤后6個月，取得首期開盤區綠色建筑設計標識。后續樓棟按工規證范圍分期辦理，每期最后一批樓棟外立面完工前，完成綠色建筑設計認證工作。未及時進行綠建申報、未按計劃完成取證工作的，給予地區公司主管開發領導、開發部負責人及責任工程師扣罰10%核定綜合獎金的處罰；如因申報圖紙達不到要求，導致無法完成的，給予地區公司主管設計領導、總工室主任及責任工程師扣罰10%核定綜合獎金的處罰；當月未完成的計劃，納入下月繼續考核，直至取證。管理及監察中心考核。

第五章 配套工程報建

第二十六條 配套工程報建

1、配套工程報建指的是滿足項目交付使用的永水、永電、燃氣、供暖等工程報建工作。

2、首期工程動工后90天內，由開發部牽頭，主管開發領導組織工程部、開發部、總工室、預決算部、招投標部等召開專題會議，討論制訂水、電、氣、暖等配套工程的初步報建方案（內容包括接入源點、路由、投資方式、建設周期、開通時間、相應收費標準等），每延遲一天扣罰開發部負責人100元。綜合計劃部考核。

3、開發部在提交配套工程報裝申請后7天內，須組織工程部、總工室、招投標部相關負責人進行現場查勘并確定最終方案。

4、在確定配套工程報建方案后90天內，開發部須到自來水公司、供電局、燃氣公司、供暖公司提前申請足以保證項目各期建設及交付使用的水、電、氣、暖負荷指標和接入源點負荷指標，納入開發報建重點工作計劃考核；如當地無負荷的，開發部須制定解決方案，每延遲一天扣罰開發部負責人50元。綜合計劃部考核。

第二十七條 以繳納配套費形式實施水、電、氣、暖等配套工程的項目，招投標部在主體工程招標10天前通知開發部書面提供水、電、氣、暖工程收費依據及收費部門應該承擔的施工范圍，避免施工范圍重疊。開發部未及時提供資料或提供資料不準確的，扣罰開發部負責人1000元，招投標部考核。若因招投標原因導致施工范圍重疊的，給予招投標部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第二十八條 總工室須根據適用的消防設計規范，結合當地驗收標準審核消防報建圖紙。地區公司須在開盤30天前取得正式的消防設計審查意見，并確保銷售資料與施工圖紙一致；由于消防設計審查意見導致銷售資料變更的，給予總工室、開發部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第二十九條 地區公司須在合同交樓12個月前完成水、電、氣、暖配套工程協議簽訂，合同交樓10個月前取得水、電、氣、暖配套 6

工程施工圖紙，每延遲一天扣罰責任部門負責人500元。綜合計劃部考核。

第三十條 配套、消防工程成本控制工作由地區公司董事長（或主持工作一把手）具體做出安排，主管開發領導（或項目總經理）須密切配合招投標部工作。

第三十一條 嚴禁私自推薦投標單位或接受單位自薦，一經發現，立即開除。

第六章 預售證辦理

第三十二條 開盤90天前，由地區公司主管營銷領導牽頭，組織總工室、開發部、工程部、工程技術部、預決算部、營銷部、合同管理部、商業管理部、售后服務部、物業公司及相關主管領導召開開盤前工作協調會，重點確認：

1、確認合同交樓標準，包括裝修標準、材料標準、工程竣工標準、拎包入住家具軟裝標準、取得驗收證照標準、配套工程開通標準等，確保交樓實體與樣板房、沙盤模型、報建圖一致。

2、確認銷售合同中關于社區生活配套（永水、永電、燃氣、供暖等）的開通條款，房產證辦證條款。

3、確認每一樓棟的戶型、朝向，尤其須注意總工室下發的鏡像圖紙的樓棟。

4、確定項目的竣工及交樓時間，并提交地區公司董事長（或主持工作一把手）批準，再報管理及監察中心、營銷中心審批。

5、確認物業管理合同備案的完成時間節點。

6、確認可能影響銷售及交樓的配套設備設施（如變電站、換熱站、水泵房、垃圾轉運站、污水處理廠、公廁、變配電房、煙道、風道等）設臵情況，確保展示模型與實際設臵情況一致，展示后由當地公證處作公示公證。

未按時召開會議的，每延遲一天，扣罰營銷主管領導500元，綜合計劃部考核。

開盤45天前，由董事長（或主持工作一把手）組織召開專題會議，檢查上述內容執行情況。

第三十三條 開盤60天前，總工室提供符合當地測繪部門要求的圖紙，預決算部按圖完成預售面積的計算，同時開發部委托當地房管局認可的測繪單位進行面積測繪。地區公司對預測結果進行復核、協調、確認，對各項目首次開盤樓棟及新增物業類型的銷售面積須再報預決算審計中心審核。

第三十四條 開發部須按照各項目的銷售計劃辦理預售證。新項目開盤須提前取得預售證，其中直轄市、省會城市、計劃單列市等一、二線城市新項目確保開盤20天前取得，三、四線城市新項目確保開盤30天前取得（所在城市出臺限期銷售政策的項目應按照政策允許時限辦理預售證）；除首期開盤范圍外的后續推貨樓棟須于推貨計劃之日前取得預售證并開通網簽。

第七章 交樓驗收

第三十五條 每期樓棟第一批外立面完工后1個月內，開發部須組織召開開發報建驗收協調會，主管開發領導（或項目總經理）、主管工程領導、工程部、總工室、招投標部參加，明確規劃、消防、人防、環保、竣工備案等驗收手續需達到的工程進度驗收標準并制定計劃，確保交樓。會議每延遲一天扣罰相關責任人50元，綜合計劃部考核。

開發部提供驗收標準不準確影響后期驗收的，給予開發部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

管理及監察中心負責檢查協調會的落實情況，并納入計劃考核。第三十六條 合同交樓前12個月、9個月、6個月、3個月，地區公司董事長（或主持工作一把手）牽頭，分四次組織召開交樓工作專題會，檢查并部署交樓工程建設、開發報建等工作，確保合同交樓3個月前工程完工、合同交樓15天前交樓證照辦理完成。同時，重點落實永電、永水、燃氣、供暖等配套工程的招標、施工及驗收工作，確保合同交樓前10個月完成配套工程定標、合同交樓前9個月開工、合同交樓前3個月完工并達到驗收條件。

合同交樓前1個月水電氣暖等配套工程必須開通，且相關驗收完成。否則，給予開發部負責人免職、項目總經理降六級工資、主管開發領導降三級工資處分。

合同到期水電氣暖等配套工程未開通、相關驗收未完成的，給予項目總經理免職、主管開發領導降職、董事長降六級工資的處分。

第三十七條 消防驗收

1、開發部須在項目首期交樓樓棟消防施工單位進場前邀請消防局相關專家開展消防培訓，明確消防驗收要求，開發部、總工室、工程部、消防施工單位等相關人員參加。

2、合同交樓前90天，工程部組織總工室、開發部、物業公司、管理及監察部、施工單位等成立消防聯合檢查小組，檢查結果及整改方案需在2天內報管理及監察中心。聯合檢查要點：

（1）消火栓給水系統；（2）自動噴水滅火系統；

（3）防煙、排煙系統和空氣調節系統；（4）火災自動報警系統及聯動調試；

（5）現場消防車道、消防撲救面、環形車道或回車場是否滿足驗收要求；

（6）防火門和防火卷簾門閉門器、身份標識、檢測報告及送檢情況，保溫材料、精裝修消防驗收涉及的裝修產品等的進場資料、檢測報告和送檢情況等；

（7）各預留洞口防火封堵情況；

（8）應急照明、疏散指示標志是否符合驗收要求；（9）建筑滅火器的設臵情況；（10）其他驗收規范規定的條目。

工程部須在聯合檢查后30天內完成整改，每延遲一天扣罰工程部負責人100元、項目經理50元。綜合計劃部考核。

第三十八條 人防驗收

1、總工室須嚴格按照人防辦審批后方案及圖紙下發人防施工圖。因圖紙問題影響人防驗收的，給予總工室主任扣罰20%以上核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

2、每期人防地下室動工前，工程部須根據開發建設計劃合理安排人防設備進場時間，及時通知人防辦進行各階段驗收。因未及時完 9

成各階段隱蔽驗收影響人防驗收的，給予工程部負責人扣罰20%以上核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第三十九條 毛坯交樓的，開發部須在毛坯竣工后30天內取得《規劃驗收合格證》；精裝交樓的，開發部須在精裝竣工后30天內取得。每延遲一天扣罰開發部負責人50元。綜合計劃部考核。

第四十條 毛坯交樓的，工程部、開發部須在毛坯竣工后75天內取得《質量驗收意見書》和《建設工程竣工驗收檔案認可書》；豪裝交樓的，工程部、開發部須在豪裝竣工后75天內取得。每延遲一天扣罰工程部負責人或開發部負責人50元。綜合計劃部考核。

第四十一條 毛坯交樓的，開發部、工程部須在毛坯竣工后85天內取得《竣工驗收備案表》；豪裝交樓的，開發部、工程部須在豪裝竣工后85天內取得。每延遲一天扣罰開發部負責人或工程部負責人50元。綜合計劃部考核。

第四十二條 開發部須在恒大影城開業30天前取得《公共聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查合格證》；在幼兒園開園150天前取得籌設批準書及名稱核準通知書，開園60天前取得消防驗收合格證、環境質量檢測報告、竣工備案、房屋安全鑒定書、產權證明等。

第四十三條 面積實測和確權辦理

1、取得竣工備案表后30天內，開發部須取得房管局或房管局認可測繪單位出具的面積實測結果，并提交至預決算部。未按時完成的，每延遲一天扣罰開發部負責人50元。營銷部考核。

2、預決算部收到實測的確權面積后，須在7天內與開發部、總工室、測繪單位共同進行復核，復核無誤后形成書面報告，經地區公司董事長（或主持工作一把手）簽字確認后1天內將確權面積抄送至營銷部、財務部。

未及時復核，每延遲一天扣罰預決算部負責人、開發部負責人各100元。營銷部考核。

第四十四條 開發部須在合同約定不動產證（房產證）辦理時間180天前取得該期樓宇的不動產登記證書及全部分戶圖；取得不動產登記證書6天內，辦理完畢房管部門的權屬歸檔手續并具備查冊條件。每延遲一天扣罰開發部負責人20元。綜合計劃部考核。

第八章 公建配套、人防工程設置方案管理

第四十五條 小區公建配套及物業管理規劃設計條件下發后30天內，地區公司主管設計領導組織總工室、工程部、開發部、營銷部、物業公司完成小區公建配套用房綜合規劃及物業分區管理規劃方案，報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批后執行，并在24小時內抄報建筑設計院、管理及監察中心、設計成本質量控制中心、物業管理中心。

地區公司如需修改規劃設計，須報建筑設計院審批。未按上述規定執行的，給予相關責任人扣罰20%核定綜合獎金的處分；造成重大影響的，給予相關責任人降一級工資的處分。工程技術部考核。

第四十六條 地區公司應在取得集團批準的總平面方案后3天內、向規劃局報總規方案前，由主管開發領導主持召開會議，總工室、開發部、營銷部、預決算部參加，進行人防工程設臵方案經營分析（綜合考慮建安成本、易地建設費、車位數量及銷售或出租收入等因素），在建設人防地下室與繳納人防易地建設費間做出明確決定。

第四十七條 各項目在報建時原則上不設臵人防工程，不繳納人防易地建設費。設臵人防工程或繳納人防易地建設費的項目，應參照當地規定標準的下限執行。

第四十八條 人防工程設臵方案報批流程：確需設臵人防工程或繳納人防易地建設費的項目，開發部須在規劃局批復總規方案后5天內將人防工程設臵方案通過EMS系統報管理及監察中心，經地產集團管理及監察中心經辦人審核，報地產集團管理及監察中心主管開發副總經理審批后執行；不符合設臵下限原則要求的，再報地產集團管理及監察中心總經理審批。審核時間為1天。

開發部未按規定報審人防工程設臵方案的，扣罰相關責任人1000元。綜合計劃部考核。

第四十九條 地區公司須嚴格執行集團審批通過的公建配套及物業管理規劃設計條件、人防工程設臵方案，方案未報集團審批即自行報建的，給予開發部負責人降一級工資處分；未按集團審批通過的方案執行并給公司造成重大損失的，給予相關責任人降三級工資以上處分。管理及監察中心考核。

第九章 開發資質管理

第五十條 開發部須在公司成立并取得開發項目后30天內完成房地產開發資質的申領，在達到升級條件后60天內完成開發資質升級工作，并按規定完成年檢手續；未按時完成的，每延遲一天扣罰開發部負責人100元。綜合計劃部考核。

第五十一條 公司變更企業名稱、法定代表人、注冊地址、營業范圍、注冊資本等的，人事行政部須在決定變更前告知開發部，并在變更完成后24小時內書面告知開發部，每延遲一天扣罰人事行政部負責人50元，開發部考核。

第五十二條 取得新項目后，開發部須根據當地的相關規定辦理房地產開發《項目手冊》、《房地產開發經營權證》等證照。

第五十三條 因無開發資質、開發資質過期以及無《項目手冊》、《房地產開發經營權證》等導致罰款的，給予開發部負責人扣罰100%核定綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第五十四條 省公司開發部須建立本公司的房地產開發公司資質臺賬，每月末報管理及監察中心；管理及監察中心每季度檢查開發資質年檢、升級情況，并報直管副總裁閱。

第十章 報建規費管理

第五十五條 開發報建規費支付原則上按銷售進度和開發建設進度分多期繳納，并不得影響項目開盤及交樓驗收。

第五十六條 開發部須建立開發報建規費收費標準臺賬，每月跟進當地政府的各項收費政策變化情況，由省公司開發部每季度末報管理及監察中心備案。如收費標準發生變化，開發部須及時采取措施，制定最有利于公司的繳費方案。未按規定上報的，扣罰省公司開發部負責人500元；給公司造成損失的，給予主管開發領導（或項目總經理）扣罰50%以上核定綜合獎金處分、開發部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第五十七條 報建規費審批權限及管理

1、地區公司對外支付的正常報建規費由地區公司董事長（或主持工作一把手）審批。

2、開發報建非正常規費（如罰款、滯納金等）100萬元以下（含100萬元）的，由地區公司董事長（或主持工作一把手）審批；100萬元以上、200萬元以下（含200萬元）的，經管理及監察中心審核后，報直管副總裁審批；200萬元以上的，再報工程建設分管領導審批。

3、正常報建規費、以配套費形式繳納的配套工程費、100萬元以下非正常規費等費用的準確性與合理性方面，管理及監察中心每月按金額的50%進行抽查。

第五十八條 開發部須加大溝通力度，嚴格控制非正常規費支出；對于重大事項，地區公司董事長（或主持工作一把手）須參與協調；確需支出的非正常規費，按支出金額的10%從該公司當月效益獎金中扣除，當月效益獎金不足扣罰的，從以后月份效益獎金中累計扣完為止。管理及監察中心每季度公布排名情況，并報直管副總裁、工程建設分管領導、地產集團董事長閱。

開發部須建立開發報建規費（含非正常規費）支付臺賬，每月底經開發部負責人及財務部負責人簽字后，報管理及監察中心備案。未按時上報的，每延遲一天扣罰開發部負責人100元；金額誤差超過5%的，扣罰開發部負責人500元。管理及監察中心考核。

第五十九條 項目土地款滯納金或報建規費依法得到減免的，按照減免金額的1%給予地區公司獎勵。滯納金的計算截止時間以集團批復同意支付該項費用的時間為準。集團給予各公司的獎勵40%獎勵地區公司董事長（或主持工作一把手），其余60%由地區公司董事長（或主持工作一把手）分配或留存。獎勵方案須報人事行政中心備案。

第六十條 報建規費的減免不得影響項目的正常開發建設工作，否則不予獎勵。

第六十一條 地區公司每月底前須將當月土地款滯納金減免獎勵申請報投資中心、管理及監察中心審核，報建規費減免獎勵申請管理及監察中心審核，經管理及監察中心直管副總裁、工程建設分管領導審批后，再報地產集團總裁審批執行。

第六十二條 招投標部在主體工程招標時，應統一明確合同金額不包含勞保統籌基金，項目勞保統籌基金由我司向政府主管部門繳納，施工單位按規定辦理該款項的退返。地區公司已發包的建筑工程，如

合同金額中已包含勞保統籌費，開發部在向政府繳納勞保統籌基金后，面通知預決算部在下月工程款中扣回。

開發部繳納可扣回費用未及時書面通知預決算部的，每次扣罰開發部負責人1000元；預決算部收到開發部通知未在相應進度款中扣回的，每次扣罰預決算部負責人1000元；如該項目已結算且無法扣回該費用的，給予預決算部負責人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第六十三條 招投標部在主體工程招標時，須在合同中明確：施工單位須配合甲方辦理新型墻體材料基金、散裝水泥基金退返手續，并提供當地墻改辦、散水辦認可的票據；若因施工單位原因導致無法退返的，應由施工單位承擔相應責任，并在工程款中扣回相應規費。未按此執行導致相關費用無法退返的，給予招投標部負責人、合同管理部負責人、預決算部負責人降一級工資以上處分。開發部考核。

第六十四條 前期已繳納新型墻體基金、散裝水泥基金的項目，達到退返條件未能退返的，后期如需繳納，須以前期繳納費用沖抵；確需繳納的，須降低繳納比例。

第六十五條 規費退返作為開發報建重點工作納入月度計劃，由管理及監察中心負責考核，每季度公布完成情況排名。

管理及監察中心每月對可退返規費的退返和轉扣的及時性方面進行抽查，抽查比例不少于50%。

第六十六條 紅線外工程費用，原則上須以不低于成本造價的標準抵扣城市基礎設施配套費或土地出讓金；若項目已開發完畢無法抵扣的，應書面約定退返時間或抵扣我司同城其他項目的城市基礎設施配套費。

第十一章 開發報建信息化管理與考核

第六十七條 根據《開發報建重點工作計劃考核模板》及項目啟動時間，由ERP系統自動生成全生命周期計劃，每月5日自動分解到地區公司生成月度考核計劃。

第六十八條 ERP系統自動計算各地區公司計劃完成率并生成考核結果，由管理及監察中心報審后，再報人事行政中心、財務中心執行。

第六十九條 開發部須在取得任何證照或書面意見后 24小時內，將清晰的掃描件上傳至ERP系統，以此認定工作事項完成。否則，給予開發部責任人每次扣罰100元，省公司開發部考核。

第七十條 地區公司數據一旦錄入，原則上不得更改。管理及監察中心負責對地區公司錄入數據的真實性、有效性進行檢查。

第七十一條 對總規報建、施工證、預售證辦理、消防驗收、配套工程開通、竣工備案及確權辦理等重要工作，由ERP系統自動預警并發送短信（微信）至相關領導。

第十二章其他

第七十二條 各項目規劃設計方案須依法按集團利益最大化報建，如發現因報建便利導致集團利益受損的，給予地區公司按造成損失金額的2%進行處罰，管理及監察中心每月負責抽查不少于5份。

第七十三條 開發部提交報建結果不及時、報建成果有弄虛作假行為的，給予責任人問責、降薪、降職、免職直至開除處分。

第七十四條 所有對外報建資料須經主管開發領導（或項目總經理）審核后方可對外使用。

第七十五條 開發部在取得證照及開發報建資料后，須在24小時內歸檔至本單位檔案管理部門，未歸檔之前原則上不得先行使用。特殊情況應在取得后24小時內向本單位檔案管理部門備案并安排專人妥善保管，待使用完畢后立即歸檔。

第七十六條 開發部應嚴格遵守保密制度，妥善保管所借檔案，確保不丟失不泄密；所有向政府部門上繳檔案原件均須留存復印件或掃描件備查。

第七十七條 主管開發領導每月須組織召開開發報建工作專題會議，督促開發報建計劃的實施，總結制定并推廣各項管控措施，參加人員為主管開發領導、項目總經理、開發部、總工室、綜合計劃部等部門負責人。會議紀要須于會后2天內報管理及監察中心備案。未按時召開會議的，給予主管開發領導扣罰100%核定綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第七十八條 地區公司員工在規劃報建、公建配套設臵、人防報建等方面對節約成本做出重大貢獻的，可由地區公司董事長（或主持

工作一把手）在月度獎金分配時給予專項獎勵；地區公司在開發報建工作方面有重大、特別貢獻的，可向集團申請專項獎勵，具體由管理及監察中心審核，并報工程建設分管領導審批后，再報地產集團董事長審批。

第七十九條 地區公司各考核部門須建立本制度的考核臺帳。綜合計劃部于每月底前匯總考核結果，每月5日前經地區公司董事長（或主持工作一把手）批準后執行；考核結果于每月8日前報管理及監察中心備案。

第八十條 本辦法自發文之日起執行，如有規定與本辦法不一致的以本辦法為準。

第四篇：開發報建知識

房地產開發報建流程

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。

2、開發商應提交材料：

(1)申請書;

(2)企業營業執照;

(3)用地證明文件或者土地使用權證;

(4)建設用地規劃許可證;

(5)建設工程規劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。開發報建員的工作內容

1、熟悉申請辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準備工作，了解建筑物周圍的環境及“三通一平”的情況。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續。

2、協助科長做好項目的可行性研究、立項和設計評審、審查的對外聯系、接待工作以及施工過程中的設計變更處理。

3、了解所報項目的總圖設計、工程內容和審批單位的具體要求。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。

4、做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協調工作。

5、負責聯系工程項目竣工后，規劃、消防等專業部門的驗收簽證工作。

6、負責有關報表的填寫、上報，及時向檔案、資料員移交工程報建的完成資料。

7、完成領導交辦的其他工作。

注：

“兩證一書”是對中國城市規劃實施管理的基本制度的通稱，即城市規劃行政主管部門核準發放的建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，根據依法審批的城市規劃和有關法律規范，對各項建設用地和各類建設工程進行組織、控制、引導和協調，使其納入城市規劃的軌道。根據《城鄉規劃法》，城鎮規劃管理實行由縣規劃建設行政主管部門核發選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的制度，簡稱“一書兩證”。

《建設項目選址意見書》是將計劃管理與規劃管理有機結合的成功經驗的總結。城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。

目的：①是城市規劃行政主管部門審核建設項目選址的法定憑證。②是土地部門提供土地，計劃部門項目立項的依據。③設計任務書（可行性研究報告）報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部核發的選址意見書。

《建設用地規劃許可證》是建設單位向國土資源行政主管部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是保證城市土地合理使用，防止和減少違法占地的有效措施。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。

核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證后，方可辦理開工手續。

核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。法律后果：房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

“兩證一書”的辦理：

一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；

二、關于辦理建設用地規劃許可證所需資料、經過按程序審批的該地塊的詳細規劃（由具有規劃資質的編制單位出圖）2、發改委立項，只需寫個報告，批了就行了 3、項目的環境影響評價審批（環保局）4、與國土局簽訂的土地出讓合同

5、地塊的紅線圖。應由有測繪資質的單位出具現狀圖，在現狀圖的基礎上畫紅線圖，可以是規劃科直接畫。

三、關于建設工程規劃許可證所需資料 1、申請表及申請報告

2、申請人身份證明及經辦人法人委托書，法人身份證，組織機構代碼，開發資質； 3、經效驗的土地使用權屬證明及宗地圖

4、經效驗的建設用地規劃許可證復印件及紅線圖

5、經批準的規劃條件（拿投標書時里面有幾個數字），土地出讓合同

6、經批準的修建性詳細規劃，定位圖，豎向圖。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細規劃中）

7、需要相關行業主管部門審查的審批意見（發改委、環保局、圖審辦、人防）

8、經批準的建設項目單體設計方案和立面效果圖

9、建設工程規劃咨詢報告（有資質的規劃咨詢中心出具）10、全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔

房地產開發報建知識

一、什么叫做房地產 是房產和地產的統稱。

二、土地使用權的概念

1、行政劃撥方式（政府，土地使用權，無償，使用者）

2、地產轉讓方式（買賣、贈與等）

3、政府出讓方式： 1）招標：

招標就是指在一定范圍內公開貨物、工程或者服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。招標的方式：①公開招標；②邀請招標 招標代理：

招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。

招標代理機構是依法設立從事招標代理業務并提供服務的社會中介組織。招標出讓程序：

A.市國土局制定出讓土地招標方案，報經市政府批準發布招標公告；

B.有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其他有關文件；

C.市國土局向有意投標者解答有關出讓土地法規及出讓有關問題；

D.投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金，并將密封后的投標書投入標箱； E.市國土局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作；

F.對有效標書進行評審，市國土局向中標者發出中標證明書，未中標者由市國土局退還保證金；

G.中標者在規定時間內與市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金；

H.中標者按合同規定支付全部出讓金后，到市國土局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。2）拍賣：

拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣方式的特點：

①通過拍賣的形式進行買賣而轉移拍賣標的物； ②最高應價者獲得標的物； ③拍賣行業具有中介服務性質。拍賣方式的程序：

A.市國土局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批準后，發布拍賣土地公告； B.市國土局向競爭者提供土地使用合同書文本，土地使用規劃及其他有關文件； C.驗證競買者資格，發放標牌；

D.市國土局主持拍賣競買，簡單介紹拍賣地塊情況，宣布拍賣起價； E.競買者舉牌應價；

F.競買獲勝者按土地出讓合同規定，在付款時限內向市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；

G.競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內，到國土局辦理土地使用權登記手續，領取國有土地使用證。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式的特點： ①公開公正公平

②時間長，允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作

④有利于土地有形市場的形成和運作。土地掛牌出讓的程序：

A.發布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點；

B.出售掛牌文件：在掛牌公告規定時間內出售掛牌文件，并組織現場勘探；

C.受理競買申請：在掛牌公告規定時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明、法定代表人身份證復印件辦理競買申請，繳納競買保證金；

D.審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對競買人的開發資質、誠信記錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動；

E.掛牌：在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價，更新現實掛牌報價；

F.揭牌：在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，竟得與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金；

G.公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

（三）關于土地

一、土地分類：

A、按照開發利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設施所占用地）、商業服務用地（各種商店等占用的地）、工業用地（獨立設置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉等用地）、市政公共設施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國家土地利用總體規劃制度分：農用地、建設用地和未利用地。

二、怎么體現土地的所有權和使用權？ 土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權出讓年限： A、居住用地70年；

B、工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國家有權無條件的收回該土地；

B、建筑主體經質控部門檢驗后不屬危房：

C、項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。

三、房地產市場 A、一級市場：以土地為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

B、二級市場：開發商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償或贈與將產權轉賣給需求者（新建商品房的買賣市場）；

C、三級市場：房屋在消費市場的在此流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租賃（二手房）；

四、零散的名詞概念

1、生地：是指可能為房地產開發與經營活動所利用，但尚未開發的農地和荒地，一般該類土地離城鎮較遠，無市政基礎設施，未開發利用。

2、熟地：是指已完成市政基礎設施建設的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

3、三通一平：水通、電通、路通和場地平整。

4、七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。

5、飛地：又稱插花地，指土地所有權人或者使用權人的土地部分或全部被他人土地包圍的。

6、毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設施的、將被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

8、土地級別：是指根據土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。

9、炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某地段土地與其地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權），等到地價達到預期價位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。

10、三區六線

“三區”：是指鎮域范圍內確定的不準建設區（區域綠地）、非農建設區（城鎮建設區）、控制發展區（發展備用地）三大類型地區的規模和范圍。

用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標點的連線，線內的地塊就是取得使用權的土地范圍，一般用紅線標識。

但在實際實施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎上再向內退讓一定距離作為緩沖帶，各地規定的具體數字不同，主要是為了以后城市的發展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內。

建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構筑物不得超越此界限。

城市黃線：是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界限。

城市藍線：是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界限。

城市綠線：是指城市規劃的綠地范圍，此范圍內只能進行綠化，不得改做它用。

城市紫線：是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區及省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區保護范圍界限。

11、各類面積概念：

建設用地面積：也稱總占地面積，是指城市規劃部門確定的建設用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。

總建筑面積：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區總建筑面積：是指小區內住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。

使用面積：是指建筑物中直接為生產或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結構面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。

輔助面積：各層中為輔助生產或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。

公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積：它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。

凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室、客廳、衛生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計算）、壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率：得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑總面積+分攤的公用建筑總面積。

開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米~3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內的建筑密集程度。

進深：進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

套內面積：套內面積俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要有兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%?？⒐っ娣e：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑。公用建筑面積分攤系數：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數。

共有建筑面積：房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。------商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。征地補償標準：是指在市鎮行政區的土地根據政府總體規劃確定的用地范圍內，依據土地類型、土地年產值、土地區位登記、農地用等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活水平保障等因素，再依據片區劃分用于征地補償綜合計算的標準。拆遷補償標準的調整由市縣人民政府公布。我國法律規定各地政府應根據經濟發展水平。當地人均收入增長幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。目前實施的征地補償標準已超過規定年限的省份如未及時調整，將不予通過用地審查。各類具體的價格補償標準由區縣物價局依據當地經濟水平和人均收入水平等情況進行定價。征地補償費用項目：

1、土地補償費：用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。

2、青苗補償費：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補償費用。

4、安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

第五篇：地產申請報告（定稿）

《文化地產》實施報告

關于開展

《庫爾勒市“文化地產”振興工程》

申請報告

———————————————★——————————— 庫尉黨委、市人民政府：

隨著國家《文化產業振興規劃》的實施，文化產業已經上升到國家戰略層面，未來20年將是中國文化產業發展的黃金時期，當前庫爾勒的文化產業也已進入到了亟待優化提升、做大做強的關鍵時期。由于房地產業是推動城市進程，加速經濟發展的重要動力，是國民動力持續增長重要支柱之一，把文化產業與地產行業進行有機結合與縱深，必將會迎來庫爾勒整體經濟蓬勃發展的春天。

所謂“文化地產”是以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式，是用文化引領規劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業服務……的系統工程。文化地產是把“死建筑”變成“活建筑”的系統工程。房地產傳統開發模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段；而文化地產是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價值。

庫爾勒作為南疆第一大城市及經濟發展持續領先的重要城市，理應發揮其“橋頭堡”的優勢區域地位，將文化產業與地產業態進行科學融合，這樣，不論是產業規模的擴張、龍頭企業的培育、商業模式的完善，抑或文化創意產業的做大做強，都會有創新意義上的變革。能夠進一步引導庫爾勒市房地產業繼續健康有序發展，促進我市房地產運作理念和模式再上一個新的臺階。

一、大地產時代前夜，振興庫爾勒文化地產之必須；

近日，國務院發布了土地市場新《國五條》 強化土地調控的房產提案單位：庫爾勒市左右企業策劃有限公司2011年7月 《文化地產》實施報告

新政，全國的地產行業將面臨新一輪的挑戰與洗牌。經濟的迅猛增長與跨越式發展的實踐，使得庫爾勒進入大地產時代的前夜，房地產業的發展模式漸由“政府規劃”轉變為“政府策劃”的新型模式。

現在的房地產是一個理性的時代，是一個專業化的時代，是一個以產品講話的時代。因此，以人才構建出的地產業態體系和相關的文化配套越來越重要的成為城市能否強盛的要素。

目前，人才奇缺和缺乏以文化為核心的發展力成為了制約庫爾勒房地產發展的重要瓶頸之一。

困局同時意味著機遇。文化產業，是未來永恒的朝陽產業。一個人物質需求是有限的，精神需求卻是無限的，推進文化地產是振興庫爾勒房地產業的希望和出口。

二、文化地產是庫爾勒房地產業持續發展新的方向；

文化與地產這一新生業態的結合，將成為十二五期間推動文化產業發展的重要支點之一，文化地產將為調整產業結構，改變庫爾勒房地產業的增長方式開辟新天地；同時，它還將有利于形成文化產業的集群效應，延長產業鏈條，擴大就業市場，帶動區域經濟增長。近年來我市認真落實中央和省的發展政策，積極調整房地產產業結構，引導和鼓勵新興地產發展，大力推進保障性住房建設和改造，房地產市場保持了建行平穩的運行。

隨著近幾年庫爾勒房地產逐漸由總量擴張向品質提升轉變，文化地產已經成為房地產發展的一個方向，它對傳承歷史文化，豐富市民生活具有重要的意義。

文化和地產就是人的尊嚴，讓人們生活的更加有尊嚴，這是文化地產必須要解決的一個問題，文化是什么東西？文化可以很多種，從它的內涵和外延可以說出很多東西。近幾十年從國際到國內是一個經久不衰的熱門話題，說一千道一萬，沒有文化，人的生存就沒有尊嚴，必須要讓人們有尊嚴的去生活，有尊嚴的生活光是靠物質的條件是解提案單位：庫爾勒市左右企業策劃有限公司2011年7月 《文化地產》實施報告

決不了這個問題的。

文化地產是一種新興的地產形態，應該說也是新興的文化地產的組成部分，只要地產或者其它行業注入了“文化”就有弘揚。文化地產也是和房地產融合以后發展、發育的全新的房地產產業；文化地產更是在稀缺資源情況下的一塊產業，做文化地產無處不在，文化地產應該是庫爾勒房地產現在的發展模式轉型的一個代表。

三、建設庫爾勒城市“符號建筑”

文化地產創作符號價值為意義，比如北京的鳥巢這就是一個符號價值的概念，就像一個大雞蛋這就是符號，請黨委及政府考慮能不能在庫爾勒建立一個“符號”呢？一個城市要有一個符號的建筑，它就是這個城市永久流傳下來的符號建筑。像庫爾勒也很好，如果沒有文脈，沒有人家瑯瑯上口可供傳輸的文化是不行的。

去過內地其他“文化地產”做得好的城市以后，你會感覺庫爾勒太需要審美了。文化地產能夠在有限的土地空間上創作無限的文化內涵，也可以在一個很小的地方，比如他們在迪士尼樂園放一個古建筑，可以使有限的土地資源與無限的創意發揮結合起來，讓有限的建筑空間，有限的資源空間得到最大化的合理利用，但文化地產它既是一種管理理念，我更強調的是一種房地產的運作理念，它是一個典型的跨界的思維，要有一種交叉的思維，要能夠跳出地產來做地產，不跳出地產來做地產肯定不行。資本運作就是資源結合，就是能夠跳出金融資本，能夠看到金融以外的各種不同人的需求，房地產也是一樣，所以過去有很多商業地產，交叉地產等等，這些東西有時候不一定落在學術上、經濟理論上進行推銷，但是從資源角度方面劃分，文化地產在我們庫爾勒是有很大的發展空間的。

四、正確認識文化地產的潛在價值；

政府做的是市場，不僅僅是市場的產業，而是能夠留給現代人，能夠留給未來人的歷史成就。

提案單位：庫爾勒市左右企業策劃有限公司2011年7月 《文化地產》實施報告

應當理解什么是文化地產？文化必須是歷史積淀，或者他肯定能夠積淀了歷史，一定要能夠成為歷史的東西才是文化。

具體到庫爾勒文化，有不少的歷史名人，從城市的綜合體上判斷庫爾勒是一座移民城市，但是我們這方面的整合是很缺乏規范，為什么很缺乏規范？這就是一個問題。庫爾勒的文化地產跟文化要真正的找到可以支撐的確信的歷史，然后再去做好它。

既然我們講的是文化，就要有文明的承載，歸結最后一句話，任何文化建設在今天都是一個把民族事業做大的產業。

文化地產的實施與振興，還可為庫爾勒各民族增強向心力與認同感起到積極的作用。將來，我們居住在庫爾勒這座美麗的邊城中，每一個住宅地產包括商業地產都有其獨特的文化概念與建筑風格，這一種歸宿將伴隨歷史源遠流長，社會也愈加和諧穩定，人民生活美滿富足，真正把庫爾勒建成“百姓幸福感更高城市”，我們不能讓現代人以至我們的后代生活在一座沒有文化的城市里。

綜上所述，結合國務院新近出臺的地產新政《國五條》及《文化產業振興規劃》等相關文件精神，本公司及北京、湖南多位地產研究專家和機構經多方調研與考證，認定庫爾勒市目前具備啟動“文化地產”的各項軟硬件條件，特申請于2011年至2014，與庫尉黨委、政府合作，匯聚各界智慧，共同探討合力推動為期三年的《庫爾勒市“文化地產”振興工程》系列活動：

一是通過聘請國內知名地產專家來庫爾勒對公務員和地產開發商進行理念培訓（考核通過頒發教委認可“文化地產督導員”證書）； 二是與庫爾勒市委、政府、建設局、房產管理局聯辦專業報刊，暫擬報刊名為《新梨城文化地產》，定期把中央至地方的地產政策、新聞及本地文脈發掘進行客觀報道及點評；

三是開辦形式多樣，內容新穎的梨城房產精品展會，在春秋兩季，進行文化造勢，培育地產市場穩健增長；

提案單位：庫爾勒市左右企業策劃有限公司2011年7月 《文化地產》實施報告

同步配合各類行政及媒介宣傳手段，從而高起點提升庫爾勒房地產價值，打造庫爾勒作為全疆首個“文化地產”推進城市的城市名片，真正實現庫尉黨委、政府所倡導的加快推進“現代生態花園城市”建設，全力打造“百姓幸福感更高城市”，努力實現“庫爾勒，讓大家都喜歡”的城市目標。

庫爾勒左右企劃有限公司作為庫爾勒本土的策劃咨詢機構有責任、有義務發揮本公司在該振興工程中策劃及實施上的專長，同步聯合北京、湖南多位地產咨詢專家和多個專業機構，引進和實施內地先進地產運營理念，共同將庫爾勒“文化地產”這一推進城市的物質及精神文明雙增效的活動落到實處，通過打造庫爾勒市文化地產、以文化地產構建和諧庫爾勒、推動提升社區生活品質、發展庫爾勒旅游產業、推動文化產業的大發展，使庫爾勒文化產業界和房地產業進行跨界對話，相融共生，實現精神文明與經濟效益再創新高。具體實施規劃方案，在進一步的工作中遞呈匯報。以上為“報告”意向提案，恭請庫尉黨委、政府審閱！

順頌！

商祺！

申報單位：中南大學鐵道學院培訓學校

湘潭大學建筑房地產研究中心

長沙瑞博營銷策劃公司 北京業問環宇咨詢公司 北京始創國際長春分公司 庫爾勒市左右企劃公司

2011年7月27日

提案單位：庫爾勒市左右企業策劃有限公司2011年7月 《文化地產》實施報告

關于開展

《庫爾勒市“文化地產”振興工程》申請報告

申報單位：

中南大學鐵道學院培訓學校 湘潭大學建筑房地產研究中心 長沙瑞博營銷策劃公司 北京業問環宇咨詢公司 北京始創國際長春分公司 庫爾勒市左右企劃公司

【2011-7-27】

提案單位：庫爾勒市左右企業策劃有限公司2011年7月

《文化地產》實施報告

主題詞：庫爾勒市“文化地產”振興工程

抄送：庫尉黨委、庫爾勒市人民政府、庫爾勒市建設局；提案單位：庫爾勒市左右企業策劃有限公司2011年7月