第一篇：前期物業工作計劃提要

前期物業工作計劃提要：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的審核，主要工作是查看設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究并提出建議；前期物業工作計劃

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前期物業工作計劃

一、前期物業工作主要有如下四方面：

（一）、參與規劃設計、施工跟進

1、規劃設計

（1）、參與目的：使設計在滿足技術、規范要求下要同時滿足便于使用、易于維護、運行可靠、安全，使用和維護費用低的要求。

（2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的審核，主要工作是查看設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究并提出建議；三是參與施工圖紙會審，審核設計條件和建議落實情況和對設計進一步的審核。

（3）、時間及重點：規劃設計階段的參與主要是跟隨工程的規劃設計實際進度進行。物業參與的重點是設施設備和公共部位的質量保證。

為保證工作質量，應該對工程的每個分部工程進行分析，提供相應的建議。

2、施工跟進

（1）、目的：熟悉土建、設施設備、管路的敷設情況，為以后管理打下基礎；二是參與工程的驗收工作，控制工程的施工質量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術資料。

（2）、要設計出相應的表格和工作程序來保證施工跟進的工作質量，（二）、確定物業公司運行所需文案

鑒于公司預在本項目建立正規的物業管理模式，因此，公司的架構和運行模式需要重新建立。

1、運行模式：新的公司運行模式采用iso9001：2000版的模式建立。

2、具體內容：http:///新的運行模式的文件共分成如下三個層次

（1）、質量管理手冊： 主要包括公司的質量方針和質量目標，組織機構設置，各部門、崗位職責、權限及溝通，相互關系。

（2）、程序性文件： 針對公司各部門的具體工作編制相應的程序性文件進行控制。

（3）、第三層次性文件主要指對部門的各質量活動和操作進行描述和規定的詳細作業文件，包括質量記錄、相關標準和制度等。

根據上述方案，由顧問公司根據我公司的實際情況，提供相關文案，經審核通過后，作為公司的正式文件。

為確保顧問公司提供文案的進度和質量，編制顧問進度計劃，經雙方確認后執行。每項工作按照如下程序進行：根據進度計劃確定工作內容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準執行。

根據開發商提供的的項目計劃完成時間在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。

（三）、籌備設施設備采購、人員招聘及培訓

1、依據：根據確定的崗位說明書、人員到崗計劃及辦公計劃進行。

2、時間：2005年3月進行人員招聘，4、5月人員培訓。

3、時間可根據實際情況進行調整。

（四）、接管驗收、物業公司正式運行及改進

1、按照規定對物業進行接管驗收。

2、公司按照既定模式運行。

3、在實際運行過程中持續改進。

二、公司人員需求計劃1、2005年3月前，共需三人，項目負責人一人、內業資料一人、工程負責人一人(暫定名)。

2、分工：

（1）、項目負責人： 參與以上四個方面工作的全部工作，重點負責2、3、4方面工作，并對規劃設計、施工跟進工作進行指導和監督。

（2）、內業人員：直接受項目負責人領導，協助項目負責人進行工作，熟悉相關工作內容，對工作過程中的資料進行規范管理，完成領導交辦的工作。

（3）、工程負責人：直接受項目負責人領導，負責

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第二篇：物業前期接管工作計劃

物業前期接管工作計劃

一、客服部物業前期接管工作職責：

1.與開發商簽訂《物業管理委托合同》。

2.與開發商資料交接，辦理業主入住，配合工程接管驗收。

3.在項目經理的安排下，協助開發相關部門完成備案及業主對物業服務的咨詢事宜。

4.編制接管、入住所需資料清單，報項目經理審批。

5.配合項目經理完成物業用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。

6.依據項目《物業接管驗收計劃》，落實相關物業驗收的標準、方法和日程安排。

7.協助項目經理與開發溝通，初步建立業主聯系清單。

8.結合項目實際情況匯總交接資料，并配合工程部進行鑰匙、資料等接管驗收。

9.對交接驗收存在的問題匯總，提交項目經理。

10.依據開發商的入住通知時間，配合公司財務計算物業費、供暖費、垃圾消納費等應收及代收代繳費用。

11.依據入住時間協助公司做好，入駐現場的布置及相關資料的印制工作。

12.熟悉周邊環境、小區布局，熟知業主手冊、物業協議中的內容。

13.完成業主入住時簽約、資料鑰匙的發放工作。解答業主對物業的疑問。

14.完成上級領導交辦的其他事宜。

二、各部門共同匯編的文件：

⑴．《房屋使用、管理、維修公約》

⑵．《房屋質量保證書》

⑶．《房屋使用說明書》

⑷．《房屋交付（入住）通知》

⑸．《入伙授權書》

⑹．《業主（使用人）服務指南》

⑺．《裝修管理規定》

⑻．《辦理裝修流程說明》

⑼．《治安、消防協議書》

⑽．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》

⑾．《二次裝修協議書》

⑿．《業主聯絡資料登記表》

⒀．《收樓須知》

⒁．《物業管理費收費標準》

⒂．《公約承諾書》

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發商確認，并到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效后執行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致

三、管業部前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜

1.制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

2.制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

3.制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。

4.制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

5.制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

6.編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。

7.落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

8.編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統一印刷成冊。

9.制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

10.制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

11.制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續簽審批單”。

12.制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。

13.制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

14.制訂《員工工服管理規定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

15.制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

16.制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

17.制訂《印章管理規定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統計公司各種印章，經總經理審批后統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

18.制訂《庫房管理規定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物19.品臺帳”、“月收、發、存報表”、“采購申請單”。

20.制訂《內部行文管理規定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。

21.制訂《檔案管理規定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

22.制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

23.聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統一印刷。

24.制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

25.制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。

26.制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統計表”。

四、與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

確定收樓時間

確定物管費的起計日期

前期工程遺留問題的解決

辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作：

△．產權資料

房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

項目批準文件

用地批準文件

建筑執照

拆遷安置資料

房地產平面圖

面積測繪報告

小業主姓名、產權、單元號、建筑面積清單

△．市府驗收合格資料

建設工程竣工驗收證書

市建筑消防驗收合格證

市小區辦綜合驗收合格證

用電許可證

供用電協議書

衛星地面接收設施許可證

電視共用天線合格證

電梯使用合格證

△．工程技術資料

技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有：

竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

地質勘察報告

工程合同及開工、竣工報告

工程預決算清單

圖紙會審記錄

工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）

隱蔽工程驗收簽證

沉降觀察記錄

竣工驗收證明書

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

新材料、構配件的鑒定合格證書

水、電、采暖、衛生器具等設備的檢驗合格證書

砂漿、混凝土試塊試壓報告

供水、供暖的試壓報告

園林綠化的圖紙和清單

設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單

有關政府部門對分類項目的批文

有關工程項目的其他重要技術決定和文件

△．須移交物業公司管理的資料

用水申請審批表及月供水計劃執行表

機電設備單臺說明書、調試、訂購合同

分攤面積、建筑面積的測繪報告

對外委單位進行調研，簽訂外委合同

從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。

調研保險公司，對物業投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》

調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協議》

調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協議》

調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協議》

視物業具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》

視物業具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協議》

視物業具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協議》

視物業具體情況，聯系汽車清洗、保養單位，簽訂《洗車臺租賃協議》

視物業具體情況，聯系樓宇系統維保單位，簽訂《樓宇自控維保協議》

五、物業交竣驗收，正式接管

根據各項目的施工進度和小業主（或租戶）入住的情況不同，開發商（或大業主）可視需要要求物業公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和開發商驗收基礎上以物業公司驗收通過為準。

△.物業驗收條件

物業驗收移交，必須滿足以下條件：

提供被驗收物業的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明）

提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料

提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款

出示政府有關職能部門驗收證明

提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料

提供必要的專業技術介紹和培訓

提供所有測試、檢驗和分析報告

清潔被驗收的場地、設備和機房

△.拒絕驗收

對以下情況，物業公司有權拒絕驗收接管物業：

嚴重違反國家有關法規

未能通過有關政府職能部門的驗收

工地與交付物業不能有效隔離

機房不能完全獨立封閉

其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業

△.缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養引起的受損等情況，物業公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發商（或大業主）督促承包商（或供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重的，則向開發商（或大業主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

△.試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由于小業主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統，物業公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發商（或大業主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（或供應商）把關。若發生任何問題或意外，除物業公司人為原因外，責任由開發商（或大業主）及其承包商（或供應商）負責，對于重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚的列明有關各方責任。

△.驗收通過

被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發商（或大業主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業正式交由物業公司接收管理。

△.保修期

按正常情況，物業整體驗收結束，正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要開發商（或大業主）與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商（或大業主）應酌情予以補償。

△.一般操作和維修保養手冊遞交要求

承包單位在物業移交前，須遞交設備／系統的操作和維修保養手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業公司操作人員能盡快掌握驗收設備／系統的操作和管理，一般有以下要求：

承包單位須在設備／系統驗收前一個月遞交手冊，以便物業公司的操作人員有時間了解該驗收設備／系統的基本情況。

六、入住辦理

入住階段

1.入住準備階段注意事項：

1.1物業辦公室選址、裝修具備使用條件

1.2開辦費、預算

1.3入住地點確定、應急預案制定、現場人員安排。

1.4入住前培訓。

1.5確定建設方工程質保金的留存方式。

1.6相關工作的茍洽。

1.7資料準備：《前期物業服務協議》、《寵物豢養協議》、《治安消防協議書》、《業主手冊》、《臨時管理規約》、《裝修協議》、《裝修環境保護協議》、《裝修治安消防協議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務及收費標準》等。

2.入主階段

2.1入主階段主要工作內容

2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費組、資料鑰匙發放組。

a.接待人員：負責入住現場業主接待、指引引導業主前往入住組辦理相關手續，簡單回答業主相關物業知識及復印相關證件。

b.簽約組：核查業主身份，與業主簽署各項合同及協議，給業主開具收費明細單。

c.收費組：核定業主是否已辦理簽約手續；收費明細單金額是否正確。收取各項物業應收應繳及代收代繳費用。（公司協助）

d.資料鑰匙發放組：核對業主是否已經繳納應繳費用；發放業主資料、鑰匙；業主在未辦理簽約、繳費手續，提前驗房時，將此戶鑰匙交給工程部驗房員（領取鑰匙應有記錄），驗房無問題或有問題已經解決的，將驗房鑰匙轉交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯交予業主、下聯留存。

2.1.2接管入住工程組由工程部主管統一調配，部分轉換為入住驗房組，其余根據實際情況并入工程整改組及日常服務工程組（運行組）。

a.驗房組負責陪同業主現場對房屋進行驗收，將問題記錄到《房屋驗收單》，統一匯總報到整改組。

b.工程驗房組人員，在入住前必須統一由整改組負責人培訓，要求明確維保修復的范圍、標準及日后業主裝修階段對于隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問題統一對業主的答復口徑。

c.將現場業主反映的問題及時匯總到整改組。

d.結合實際情況協助其他部門完成工作。

2.1.3工程整改組：（該時間段物業接管驗收及業主驗收的整改問題同時交叉存在）

a.跟進、落實每日業主在入住驗房中查驗出的需維保修復的問題。接管驗收開發商陸續交付的單項工程。

b.繼續跟進、落實物業接管驗收時的整改問題。

c.對已入住進入裝修階段時業主發現的維保問題（含隱蔽工程），到現場確認并落實整改方案，做好詳細記錄由事務部存檔備查。

2.1.4日常服務工程組（運行組）

a.業主二裝的咨詢和申請手續的審批

b.日常維修、巡視。

c.對已交接處在維保期（不存在整改問題）設施設備進行巡視，保持與維保方的有效溝通。

2.1.5日常服務客服組（運行組）

a.業主二裝的咨詢和申請手續的辦理

b.接待來訪業主的咨詢和來電

c.負責入住現場的綜合事務性工作；

d.整理并裝訂當天業主入住檔案；

e.錄入業主信息、報修內容等。

2.1.6秩序維護部

a.負責入住現場秩序保證井然有序，杜絕無意外事件和突發事件發生。

b.園區各門崗及公區巡邏，杜絕無意外事件和突發事件發生。

c.負責維持物業服務中心內部秩序。

d.疏導園區交通，預防和查處治安事故。

e.檢查“四防”設施，增強小區的安全措施監管。

f.加強尾隨人員、裝修人員、業主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。

2.1.7環境部

a.負責入住現場區域和物業辦公區域環境衛生整潔、無污染。

b.負責園區內公共區域及樓道內衛生干凈整潔、無污染。

c.發現有隨意傾倒裝修垃圾的及時向物業中心匯報。

3.注意事項

3.1物業服務中心成立應急指揮小組，負責入駐現場突發事件處理。提前制定解決預案。

3.1.1入住辦理現場中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業主前來辦理入住，向業主解釋說明得到認可后填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯交予業主、下聯留存。業主不予理解及時聯系項目經理解決。

3.1.2驗房組根據業主驗房實際情況，可及時聯系現場物業服務中心，安排人員現場維修。

3.1.3整改工程組根據驗房單上的實際問題情況，及時聯系現場地盤人員進行維修，現場可以維修的，修好后安排業主驗收。遇重大維保問題，及時填寫整改單（依據與開發建設方的相關約定），聯系相關責任人解決，同時匯報項目經理，并做好相應的時間安排及修好后的驗收工作。

3.1.4如業主要求先驗收房屋，在辦理入住手續或繳納物業相關費用，原則有項目經理直接處理。但有開發人員陪同，或關系要求。場負責人可落實解決。

3.1.5有入住現場暈倒、業主集體哄亂，園區突發治安問題等緊急預案。

3.2保潔基本要求

a.入住大廳保潔：

1）負責辦公區域桌椅、文件柜的擦拭、擺放；

2）負責室內及室外地面的清掃；

3）負責垃圾的收集、轉運工作，垃圾袋及時更換；

b.辦公、生活區保潔：

1）負責擦拭辦公桌椅、電腦及電話；

2）擦拭玻璃、窗框，保持無塵、無污跡；

3）及時清倒垃圾，更換垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、書架，各打印、復印設備無塵土、無污跡。

c.小區保潔：

1）嚴格執行保潔作業規程，按保潔標準提供服務。

2）負責園區樓道梯級、車棚（庫）、馬路及公共區域的清掃保潔。

3）負責樓道、扶手、門窗、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹。

4）負責樓道雜物的清理。

5）負責垃圾的收集、集中、轉運。

6）負責垃圾桶、垃圾集中點的清洗、消殺工作。

7）按保潔作業規程，領用、保管清潔工具、設備、物料。

8）按照入室清潔服務規程，提供特約清潔服務。

第三篇：前期物業

興安·金都瑞園

前 期 物 業 服 務 協 議

安陽市興安物業管理有限責任公司

二零一三年制

前 期 物 業 服 務 協 議

甲方：安陽市興安物業管理有限責任公司 聯系電話：

乙方： 身份證號碼： 聯系電話：

本物業名稱：興安·金都瑞園住宅小區

乙方所購房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強金都瑞園住宅小區的物業管理，保障區內房屋和公共設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、舒適文明的居住環境，甲乙雙方根據《物業管理條例》和相關法律、法規，并根據《商品房預（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區前期物業服務協議》，在自愿、平等、協商一致的基礎上，同意簽訂本協議，以便共同遵守。雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

第一條 雙方的權利和義務

一、甲方的權利和義務

1、根據有關法律法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度；

2、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、公共秩序、交通等項目進行維護、服務；

3、建立、健全本物業的物業服務檔案，及時記載變更信息，并為業主的個人資料信息保密；

4、對業主和物業使用人違犯本合同和《臨時管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；

6、依據本協議向乙方按收取物業服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業服務費用；

7、每年在小區內公示物業服務費用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務，費用由乙方支付；

二、乙方的權利義務

1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

2、監督、幫助甲方的物業管理服務行為，可以就物業服務的有關問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關的物業管理法律法規和本物業的《臨時管理規約》；

4、依據本協議向甲方按繳納物業服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業服務費用；

5、裝飾裝修房屋時，遵守相關的法律規定、《金都瑞園裝修管理規定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務協議》的約定；

6、未經甲方同意和相關行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，辦理相關手續并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉讓房屋時，應事先通知甲方并結清各項費用，同時明確告知受讓方與甲方簽訂本協議。

8、如遇樓下業主房屋內衛生間等部位漏水需要維修的，樓上業主應當配合樓下業主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費用未包含在物業服務費中，需由單元內業主另行共同承擔。除此以外其他小區內公共場所照明費用已包含在物業服務費中。

第二條 物業管理服務內容

一、房屋共用部位和設施的維護和管理

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，包括房屋主體的承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區共用設施設備及公共場所的維護和管理

共用設施設備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區內道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂體育設施、智能化、消防設施等；

三、環境衛生

包括樓道清潔、住宅區內公共場所保潔、垃圾清運等；

四、公共秩序維護

甲方維護本物業區域內的公共秩序，遇有對本小區公共秩序造成妨礙的，移交并協助公安機關處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區的整體規劃，負責車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據有關法律法規規定、《裝飾裝修管理服務協議》及《興安·金都瑞園裝修管理規定》實行管理；

第三條 物業管理服務質量

一、房屋外觀：良好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

二、設備運行： 設備運行良好，使用正常，維修及時；

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

1、小區路面整潔、維修及時、無破損；

2、配套設施維修及時、完好無損；

四、環境衛生：定時消殺，垃圾及時清理，環境整潔；

五、綠化：花草長勢良好，修剪及時；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區內秩序良好；

八、消防：系統設備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修： 維修及時；

第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備的大中修、更新、改造的費用）

一、乙方按預交管理服務費；費用到期前一個月乙方向甲方繳納下費用；

二、各類物業管理服務收費標準（按房屋建筑面積計收）

1、住宅物業：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣_1.2元；

2、商業物業：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業時，對物業服務費用支付有約定的，按其約定收費但乙方應承擔連帶責任；無約定的，物業服務費用由乙方繳納；

四、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業服務費用；

五、裝修垃圾清運費及裝修管理服務費按《裝飾裝修管理服務協議》及《興安·金都瑞園裝修管理規定》執行；

六、電梯是樓內全部業主的共用財產，電梯正常運行費用已包含在物業服務費中，由樓內全體業主按同一標準支付物業管理費。

第五條 其他有償服務費用

地下車庫公共部位保潔、照明費用： 15元∕月∕個； 第六條 代收代繳收費服務

水費代收時間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據《物業管理條例》及相關物業管理規章規定，本物業建立共用部位、共用設施設備維修資金，乙方應按當地政府相關規定按時繳納房屋維修資金；

二、住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關規定及法定程序進行。

四、維修資金不敷使用時經當地行政管理部門審核批準按乙方占用的房屋建筑面積比例續籌。

第八條 其它約定事項

一、為維護公共利益和他人合法權益，在不可預見情況下，如發生天然氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方損失的，甲方不承擔責任。

二、房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護、大中修、更新費用承擔：保修期內屬保修范圍的由建設單位承擔；超過保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關業主共同簽字，按照有關規定辦理手續從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業主按建筑面積比例承擔。

第九條 違約責任

一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所多收的費用；

四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，甲方有權要求乙方補繳并從逾期之日起按日加收應交物業服務費用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時違反相關法律法規和規章規定以及《房屋裝飾裝修管理服務協議》約定的，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

七、乙方無理拒絕對房屋毗鄰部位的維修時，甲方有權責令乙方予以配合；

第十條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，提交安陽仲裁委員會仲裁。

第十一條 本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十二條 本協議自雙方簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止。

第十三條

本協議一式兩份，甲乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽市興安物業管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責任公司

經 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

第四篇：前期物業范文

前期物業情何以堪

在我們以往處理的物業糾紛信訪中，矛盾最為尖銳的就是前期物業公司與業主之間的不和諧，之所以會將矛盾愈演愈烈主要還是因為物管公司的認識不足。前期物業都是開發公司在項目竣工驗收后指定的物業管理公司，它有一個很大的特性就是臨時性，前期物業或多或少的擺脫不了裙帶關系，而廣大的業主也未必能準確地將開發公司的責任與物業公司的責任區分開來，若因此沒有做好物業服務工作，更是必定成為了激發矛盾的導火索。前期物業都是與開發公司簽訂物業服務合同，也因此偏離了應該對業主負責為業主服務的基本原則。業主有權利要求重新選聘新的物業公司，一旦物業服務合同重新簽訂，前期物業服務合同就自動解除。多數被解聘的前期物業公司總是夾雜在提供了服務確無人買單，付出了勞動確得不到報酬的尷尬境地，業主們或多或少把對開發公司的不滿發泄在了前期物業管理公司頭上。這需要物管公司耐心的做好宣傳工作，劃清責任，更多的為業主著想。無論是前期物業也好，新聘物業也罷，都是致力于良好的服務態度，過硬的服務質量。物業從業人員與小區業主之間的溝通是非常重要的，物業公司提供優質的服務，業主當然也應該對享有的服務買單，良好的服務態度，專業的服務水平必定也能得到廣大業主的認可。只有雙方的相互理解和認可才能更好的持續的發展下去。

任璐歆

第五篇：物業工程部前期介入工作計劃

物業工程部前期介入工作計劃

根據江蘇銀行辦公樓建設的進度及現場實際情，我物業公司將提前介入本項目，為本項目建設質量每一個環節，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關規范嚴格巡查每一部位，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業管理中產生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業管理各項細節出發，熟悉幾大系統結構，發現各種缺陷、安全隱患、施工不規范、物業遺漏工程等問題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監理公司及施工方都保持緊密聯系。對項目規劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業智能化系統、安保系統、停車場管理系統、公共照明設備、裝飾材料、物業的平面布局、功能區域劃分進行審查等，提出專業合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物業的使用功能。

2、改進、改善物業的具體設計。

3、能更好地監理施工質量。

4、為接管驗收打下基礎。

5、便于日后對物業的管理。

6、在項目建設中存在的一些工程質量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業管理產生很大不便。

7、全面熟悉項目總體規劃，施工過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數。并對工程質量巡查監督，對可能出現的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養護工作，減少物業設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據在未來隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業日后提升管理質量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據。

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二、合理選擇配備現場介入人員

現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場物業工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準。

1、有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。

2、有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員。

3、有豐富的現場施工經驗，能夠保證自身安全。

4、專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

三、技術的支持工作

物業工程部前期介入人員需要與現場工作人員緊密配合，發現問題及時反饋，對現場發現的問題要及時向甲方反映（技術監管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

四、做好與現場各方關系的協調

甲方、施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的，為保證現場協調及時有效需編制工程聯系人員詳細清單。

1、深入了解項目特點，擬定現場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、關注工程進度，記錄現場情況：

在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為物業接管后的維修維護工作做準備。

（1）根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的跟進計劃及工作側重點。

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（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現場發現問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置

3、參加施工期間的專業會議，提供建議：

（1）通過參加施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現場合理化建議：

（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；物業現場介入人員應通過記錄現場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項關注各單項工程設備的調試試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優化施工質量的建議。關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現場建議應注意時效性。

5、跟蹤現場建議采納情況：

物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理 提供參考。

6、收集、整理現場資料：

（1）施工圖紙；

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收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙（2）機電設備及建材的資料

收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：

（1）建立初步設備臺帳；

隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案；

根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業工程管理的到來好充分準備。

（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。

物業工程部現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作

五、前期介入圖紙審核、巡查重點；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。

2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業主使用，減少公共照明浪費電 量）。更方便后期的維修、保養和管理。

3、消防方面；對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌

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握消防主機、各種聯動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。

4、給排水方面；了解供水的系統情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它用水，如產生漏水有地漏排放不至于產生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

5、監控方面；智能防盜設備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監控鏡頭的設置足夠合理，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監控鏡頭確保安全。

6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。

7、空調機方面；預留空調安裝位置及空調滴水管。在預留分體空調機位的同時，考慮新產品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預留中央空調機位，即可安裝分體空調，又可安裝中央空調機，還方便以后維護。所有空調穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業主，減小猜疑。樓道內電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

9、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信 報箱的規格和鎖要符合要求，方便業主收取。

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10、車位方面；配置要考慮到車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統，規范停車的管理規定等。

11、公共設施方面；設備房門要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。

12、弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監控、煤氣報警系統等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。

13、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好設立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運。

15、其它方面；

1）；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發現而產生水費，有利及時發現漏點，更減少維修費用。

2）；辦公樓配套公共設施規劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發展用，不至于產生開挖、明敷等影響美觀。

3）；陽臺設計全、或半封閉，業主后期大多會自行封閉不統一，不規范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便。

六、工程部詳細巡查內容；

1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見《建筑工程施工及驗收規范》，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。

2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。

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3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。

4、衛生間；陽臺、衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗。靠客廳、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產生漏水。

5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。

7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應符合“低壓電氣裝置規程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區各種燈光按區、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安 裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。

8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗

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及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛生器具質量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合規定。室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。

11、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。

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12、消防控制室和監控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監控中心牌、警示牌、消防器材、度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調。安裝有獨立計量電表。

13、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。

14、檢查門牌；、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統齊全。

15、對小區的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯系電話信譽 良好的公司。

16、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質內容、保質期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨表、采購供應地址及單位聯系電話。

17、一些重要的大型配套設備；（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，聯系電話等，并要對物業工程部相關技術操作人員提供正規的培訓。

18、所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統、消防報警須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）要求調試正常運行后才能交付。

19、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。

20、設備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設備安裝調試要求安全合格。

21、各工程部技術人員要做好質量跟進；工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘

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閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進意見→→熟悉跟蹤現場→→了解項目公司、監理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系→→從設備安裝入手，建立完善設備檔案→→參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統驗收和全局驗收的整個過程→→完善驗交資料，編制物業各方面的統計圖表和資料清單→→參與竣工驗收→→主持接管驗收。

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