第一篇：現代物業管理中安全保障義務法律性質探析

現代物業管理中安全保障義務法律性質探析 來源：電視劇大全 http:///

摘要：現代物業管理中物業公司負有的安全保障義務的性質素來有合同義務、附隨義務、法定義務等不同認識。現有立法直接涉及物業管理安全保障的僅有物業管理條例中個別條款規定，多是在侵權法、合同法等立法中針對一般民事活動中安全保障義務的規定。基于不同性質的義務的優劣分析，結合我國現有立法模式，認為現代物業管理中安全保障義務應界定為法定義務，同時不排除法定標準之上的約定。

世界上最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國。我國的物業管理自20世紀80年代深圳第一個物業管理公司成立后，逐漸在沿海地區興起，發展至今雖只有幾十年時間，已逐漸呈現出專業化、規模化、集團化、區域化的趨勢和特點。雖然房地產經濟的繁榮推動了物業管理行業的發展壯大，但人們對私有權利保護意識的逐步增強，使其對居住環境提出了更高的要求，物業管理中的各類糾紛也逐漸增多。尤其是各地頻頻出現的業主被盜被害案引起了社會的廣泛關注，也讓我們不得不將目光集中到現代物業管理中的安全保障這一問題上，而首當其沖的是應明確界定安全保障義務的法律性質。1 物業管理中安全保障義務的含義

安全保障義務最早起源于羅馬法中要求旅館業者對住宿客人攜帶的財產承擔保護義務（契約責任）的規定。德國法最初在道路交通安全中規定此種安全注意義務，后為德國判例逐漸引用到侵權行為法領域，通常被稱為“社會活動安全注意義務”。在法國，最開始是為了解決工傷事故中對雇員的保護，要求雇主對雇員承擔安全保障義務，也叫“保安義務”；此后擴展適用

到所有契約類型中和侵權行為法領域。

在我國，安全保障義務通常被認為是在某些特定的法律關系中，一方當事人對另一方當事人的人身、財產之安全負有關照和采取積極措施加以保護的義務。物業管理中物業公司和享受物業服務的業主之間也存在特定的物業合同關系，物業公司在其可預見范圍內，也負有保障小區業主人身、財產不受侵犯的安全保障義務。物業公司若違反此義務造成業主權利受到侵害，應承擔相應的損害賠償責任。物業管理中安全保障義務的性質爭議

2.1 合同義務說

正因為安全保障義務最早由契約責任規定，很多人都容易將其界定為約定性義務。物業管理中，只要物業服務提供方和接受方在物業合同中約定了保障人身及財產安全的義務，則負有義務的行為人違反了該義務就應當承擔違約責任。比如，物業公司在物業服務合同中明確承諾保障業主在住宅、小區內的人身、財產不受外來人員的干擾和侵害，則物業公司就有義務為此配備專門的保安人員、建立相關的保安制度、安裝必要的電子監控系統、對服務區域周邊的圍護設施加以完善，從而保障業主人身財產權利。

但合同義務確立的前提是一定要存在物業服務合同關系或者當事人有關于安全保障的明確約定，這要求遭受損害的業主有充分證據證明此種關系。并且合同義務僅限于保護相對人，保護的內容也僅限于財產利益，義務違反的責任中也不包括精神損害賠償。這對物業服務中遭受損害的業主來說是極為不利的。

2.2 附隨義務說

附隨義務，一般指并非自始確定，而是在合同關系發展過程中，基于誠實信用原則而發生的、旨在更好地實現當事人利益的義務，通常包括通知、說明、協助、照顧等。物業管理中，即便物業服務合同中沒有對安全保障義務進行明確約定，基于遵循誠信原則，物業公司為保證對業主提供符合約定要求的服

務，也必須對業主盡到協助、照顧義務，其中就包括對業主的人身、財產的安全保障義務。

附隨義務歸根到底還是合同法上的義務，不可避免也會受到保護對象和保護內容范圍的限制。對于那些與物業公司不存在物業合同關系，但又很容易頻繁出現在物業小區的人員，如家庭裝修工、快遞員、家政服務人員等，都不會在小區區域內受到來自物業的安全保障；那這些提供相應服務的人員不愿服務上門，也給小區業主造成不便。此外，理論上，附隨義務在合同的義務體系中大多也都處于輔助性、次要性、依附性地位，不具主導、基礎作用；但是物業管理中的安全保障通常是針對人身性、財產性利益進行保護，往往是最本質、最基本的。將安全保障義務定性為附隨義務與現實需求不符。

2.3 法定義務說

也有很多學者認為物業管理中的安全保障義務是侵權法上的義務。學者王利明認為：“保護義務與其說是根據誠信原則產生，不如說是侵權法所確定的義務。因為侵權法為每一個人確定了不得侵害他人財產和人身的義務，違反此種義務首先將要產生侵權責任。”學者尹田也認為“人身傷害從來都不適用于合同責任，即使這種傷害導致了合同的不履行。因為注意第三人安全的義務是一種‘通常存在’的義務，這一義務不是來源于合同，其范圍也并非由合同所確定。”

法定義務的主體范圍擴展到了不僅包括特定緊密聯系的相對人，還包括其他所有不特定社會主體；法定義務的違反，不僅涉及財產損害賠償責任，還有可能涉及精神損害賠償；受害人的請求權的訴訟時效也較合同的違約請求權的長。因此，將安全保障義務界定為法定義務，相較于合同義務具有極大的優勢。物業管理安全保障義務的立法規定

我國目前在物業管理的相關立法中，并沒有針對安全保障義務的直接規定，僅在《物業管理條例》的個別條款中有涉及。如第36條第2款規定，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第46條第1款規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。第47條規定，物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業雇請的保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。這幾條是關于物業服務公司在物業服務中對業主人身、財產遭受損害所承擔之法律責任的原則性規定，也隱含了作為法定義務的安全保障義務。

目前更多的立法是對一般民事活動中的安全保障義務的規定。如2003年最高人民法院出臺的《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”同時，《侵權責任法》第37條規定：“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。”此外，《航空法》、《鐵路法》、《公共場所消防安全管理規定》、《民用航空器法》、《公路法》、《娛樂場所管理條例》、《旅館業治安管理辦法》以及《公共娛樂場所消防安全管理規定》等都對安全保障義務作出了直接或間接的規定。

但上述立法尤其是侵權責任法均未明確是否也適用于物業服務活動。物業服務公司和業主之間也屬于一種常見的服務消費合同關系，是一種民事關系，但是否能適用上述兩條規定，關鍵就在于物業服務公司是否屬于立法中所指的“公共場所的管理人或群眾性活動的組織者”。

筆者以為，現有列舉式立法并不能窮盡當前所有管理人的類型，而物業服務區域屬于一個相對開放的公共性場所，屬于侵權責任法中37條所指的“公共場所”，該場所的管理人理所當然對應于物業服務公司。而且根據安全保障義務的“收益與風險相一致”理論，“那些從危險源中獲取利潤的人經常被認為是有制止危險義務的人”；物業服務公司在提供有償物業服務中獲得相對豐厚的利益，就要對業主承擔安全保障義務。而且，物業公司更有能力控制危險的發生，讓其承擔安全保障義務，更能節省社會成本，更符合實質平等的要求。所以，應認為物業服務公司也應該負有侵權責任法中的安全保障義務。

同時，物業公司和業主之間若存在合同關系，則也應適用《合同法》的規定。《合同法》第122條規定：“因為當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”第60條第2款規定：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”前一條說明安全保障義務可能成為約定的合同義務，后一條預示其也有可能成為誠信原則所決定的合同中的附隨義務。

綜上，對于物業管理中的安全保障義務，現有的立法上既允許其為合同法上的約定義務，也可能為合同法上的附隨義務，更多地可能為侵權責任法等立法規定的法定義務。認識和結論

物業管理中安全保障義務的性質的界定有助于我們明確法律的適用，從而明確義務違反的責任類型和追究；有利于去平衡物業服務中業主和物業服務企業的關系，更有利于保障和維護業主權益。

筆者認為，現代物業管理中物業公司承擔的安全保障義務根本上而言是一種法定義務，但不排除超過法定標準之外當事人約定為合同義務。

首先，單獨界定為合同義務或附隨義務存在缺陷。如上，附隨義務雖屬于廣義的法定義務，但從根本上而言是一種合同

法上的法定義務，和合同義務一樣，僅限于特定相對人之間，保護對象范圍受限，責任內容僅限于財產損害賠償。而且，將物業管理安全保障義務規定為合同義務，過于自由，物業服務公司往往會借助自己的強勢而逃避或限制自己在合同中對業主人身、財產安全保障的義務，以規避承擔責任。

其次，界定為法定義務與現有立法模式相適應。我國現有立法大多數都對各公共場合的管理者、經營者的安全保障義務進行了直接規定，明確為法定義務；尤其是侵權責任法的出臺進一步明確了因第三人的行為造成他人損害的，管理人或者組織者應承擔補充責任。所以，將物業管理中物業公司的安全保障義務界定為法定義務，與我國現有的立法模式相符，順應了立法發展趨勢。事實上各國在對安全保障義務性質的認定上一般也都會基于兩種考慮：首先不違反本國已有的侵權法和合同法傳統的分界線；進而在這一前提下尋求最有利的解決處理方式。

再者，有利于保障業主的權益。物業公司違反安保義務，應對受害業主遭受的財產損害和精神損害進行賠償，這更有利于保障業主的權益。

并且，筆者認為對于物業管理安全保障義務的根本性質的界定應該唯一，法定義務是起碼的基本的義務。在法定義務標準范圍內，當事人同時進行約定，僅是意思自治的體現，此時的安全保障義務根本上還是法定義務。只有在超過法定標準外的安全保障義務才是約定義務，因為此時的約定受法律保護，但此時的約定義務其實還是應以最起碼的法定義務作為基礎。所以，在前種情形下，違反安全保障義務，物業服務公司應承擔法定的侵權責任；后一種情形下，業主在法定標準內既可選擇追究物業公司的侵權責任也可追究違約責任，超過法定標準部分只能根據約定追究物業公司的違約責任。

第二篇：現代物業管理在新農村建設中中的探索

湖南農業大學課程論文

學院：工學院班級：09工程管理2班 姓名：謝雁學號：200940613224 課程論文題目：現代物業管理在新農村建設中的探索

課程名稱：物業管理概論

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成績評定教師簽名：

日期：年月日

現代物業管理在新農村建設中的探索

姓名：謝雁

學號：20940613224

摘要：我國現代物業管理雖然起步較晚，但在各企業的不斷探索下，物業管理體積逐漸成熟、完善，得到廣大市民群眾的接受和認可。而在面積廣大、人口占大多數的農村地域，由于人們生活水平的提高，也迫切希望引進科學的管理模式，以提高生活、居住質量。于是，開始了現代物業管理在新農村中的探索。關鍵詞：物業管理新農村 現狀發展條件

1、我國城市物業發展過程及現狀

物業管理是隨著工業和城市的規模化等發展起來的，是社會富裕到一定程度，人們對居住質量、環境質量以及業余生活一種更高層次的需求，在我國尚屬起步階段，是一個新興的行業。

1.1我國物業管理市場發展歷程

至今為止，我國物業管理市場經歷了2個發展期。我國物業管理市場發展的第一篇章是在20世紀80年代初到90年代初的階段，第二篇章是20世紀90年代中期到現在為止的階段。

1.1.1我國物業管理市場發展的第一篇章

物業管理在國內起步較晚。20世紀80年代初，作為經濟特區領頭羊的深圳及沿海開放較早的城市廣州在借鑒歐美國家先進住宅管理經驗的基礎上，結合中國具體實際，大膽探索，引入了一個新名詞一—物業管理。

1994年3月，建設部頒布《城市新建住宅小區管理辦法》，強調新建小區必須推行物業管理，指明住宅小區要推行社會化、專業化的物業管理模式，由專業性的物業管理公司統一進行綜合管理。物業管理第一次在全國范圍內獲得大眾認同，其內涵也慢慢從住宅管理擴展到酒店、寫字樓、學校、工業廠房的管理，并逐步邁入迅速發展階段，成為我國新興的“朝陽產業”。

經過20多年的發展，已經取得了很大的進步，尤其是在中國的深圳、廣州、上海、北京等地區，物業管理呈現蓬勃發展之勢。以最早建立物業管理公司的深圳為例，早在2001年底，深圳物業管理覆蓋率就已經達95%以上，物業管理滲透了小區、工廠、學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園等各個領域，涌現了如中海、金地、萬科、萬廈、中航、福田等具有競爭力的名牌企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米以上，尤其是中海、金地、萬科、長城等物業管理企業的管理規模均在500萬平方米以上。2003年6月28日，我國《物業管理條例》頒布出臺，并從2003年9月1日起施行。2004年，全國各級物業管理行政部門根據條例精神，把完善物業管理市場機制與制定市場規范放在重要位置、整理和修訂地方物業管理法規和規范性文件，制定與((條例)}相適應的配套法規和實施細則。這些法規、規章和規范性文件，有效地改善了物業管理的法制環境。2007年8月26日，國務院根據《物權法》的有關精神，對《物業管理條例》進行了修改和完善。《物業管理條例》打破了長期以來住宅小區建管不分的狀況，將新建住宅小區全面導向市場，政府的政策調控力度使市場化由住宅物業管理開始全面啟動。由此，我國物業管理業

進入了至今為止的第二篇章。

1.1.2我國物業管理市場發展的第二篇章

我國擁有數以億計的物業基礎，而且隨著房地產業的迅速發展，物業的規模將越來越大，整個物業管理的市場需求是巨大的。建設部公布的數據表明，到2007年底，全國城鎮實有住宅建筑面積為 104.35億平方米左右，初步估計，目前在管物業面積應該近80l7億平方米。

暨南大學碩士論文基于新制度經濟學視角的物業管理市場研究。據預測，今后20年，中國將新建住房建筑總面積約80億平方米。屆時，我國的城市人口將近7億，人均住房建筑面積將達到30平方米，以現在的住宅存量80億平方米和新增加的S0億平方米累計的管理需求可以預見，中國的物業管理市場也將出現空前繁榮局面。

市場管理日趨成熟。剛起步的我國物業管理市場經營模式老套，自建自管是當時物業管理市場的主要經營模式。由于經營規模小、依賴程度大、服務意識淡薄、加之部分業主觀念陳舊，使當時的物業管理企業舉步維艱。隨著這幾年人們觀念、意識的轉變，在物業主管部門和廣大物業管理企業的共同努力，物業公司的經營理念也隨之發生著改變，一些大型物業管理公司的成立以及積極借鑒國外成功物業管理公司的經驗，使我國物業管理公司向著規模化、品牌化、人性化的方向發展。

物業管理企業的數量不斷增加。2007年二季度開始，中國物業管理協會通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止數為4600家，調查面覆蓋了全國。2008年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。4600家企業的調查情況匯總，可以發現我國物業管理企業具有以下特征。第一，近年物業管理企業的增加速度加快。1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，占企業總數的5.82%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業成立，占

總企業數94.18%。其中1994至2004年10年間共成立企業2495.家，占總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增。第二，有限公司的企業占多數。從企業形式上看，大多數物業服務企業實現了公司制(71.24%為股份有限公司和有限責任公司)，國有物業服務企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低第三，取得企業資質的公司占絕大部分。調查發現，4600家物業管理企業中，具有一級資質的有365家，二級資質有713家，三級資質有3287家，其他未取得資質的企業只有235家。一級資質企業平均管理面積224.18萬m，平均職工882人，管理人員人均管理面積1.88萬m，;二級企業平均管理面積81.24萬m，平均職工288積1.99萬m，;三級企業平均管理面積18.04萬m，平均職工面積

1.38萬m。人，管理人員人均管理面64人。以上表格和數據說明，資質等級越高，每一名管理人員相應配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級物業服務企業人均管理面積明顯高于三級企業。

東部沿海及經濟發達省區的物業市場比較發達。與我國經濟發展相匹配，東部沿海及經濟發達省區的物業管理企業較多。調查發現，東部沿海及經濟發達省區(北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南)1754家;中部省區(河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北)1308家，占28.44%;西部省區(重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內蒙、廣西)904家;東北三省634家。

現代物業管理在城市中發展日趨成熟，也逐漸被廣大市民群眾所接受，成為現代城市管理中的重要的一部分。

2、新農村引進現代物業管理的條件

黨的十六屆五中全會提出了建設“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農村的重大發展戰略(以下簡稱“新農村”),這是我國當前和今后經濟工作的重要任務。一段時間來,我一直在考慮物業管理行業在建設“新農村”這一福澤萬民而又復雜艱巨的系統工程中能否有所作為。在社會主義新農村建設的進程中,隨著農村經濟產業的轉型,農村的管理模式與生活方式正在發生重大變化,其間蘊涵著物業管理的廣闊市場。

改革開放后，我國處在一個經濟高速發展的時代，昔日農村也發生了翻天覆地的變化。農村城市化不僅帶給農民生活水平的提高，還導致他們生活觀念的變化，國內農民群眾追求舒適、文明、健康生活方式的需要日益強烈，他們迫切希望改變農村物業環境中所存在的一些問題。農村域經濟上去后,環境衛生等方面呈現的問題造成與新農村建設的不和諧,以及實施物業管理前嚴峻的社會治安形勢，村里缺乏有效的信息收集手段,形成治安方面的隱患,公共設施、設備也頻遭破壞;由于欠缺必要的環衛設施,垃圾處理沒有規范,保潔沒有標準,環境衛生臟亂差問題突出。傳統的農村管理模式已經不能適應新農村的發展,嚴峻的現實呼喚新的管理體制。在我國部分農村地區推行規范化物業管理正逐步成為一些農民的呼聲。

在物業管理市場中，民營經濟具有廣闊發展前景，潛力巨大。農村的公共資源管理，如供排水設施管理、農村道路建設和維護、農用機械的管理、農村房屋的維修和管理等，這些資源分布分散，規模不大，比較適合組建民營物業管理公司管理。民營物業管理公司以市場經濟為導向，真正實行企業化經營、專業化管理、社會化服務的運行機制。機制新、體制靈活，能適應農村市場多方面的需求。

3、發展物業管理的意義

物業管理是房地產經濟市場化和房屋商品化的客觀需要和必然產物,它既是房地產經營管理的重要組成部分,又是現代化城市管理的重要一環,事關千家萬戶,直接影響著社會、經濟、環境等各方面的效益。在農村中發展物業管理尤其具有具有十分重要的意義,具體來說:

一、農村發展物業管理有利于提高農村人民群眾生活質量

經濟發展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著我國國民經濟發展的第一步和第二步戰略目標的順利實現,人民生活實現了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。農村居民消費需求由追求基本生活資料的滿足,逐步向注重生活質量提高轉變,向更高生活水平邁進。提高農村居住質量,既要靠住宅建設的科技進步,大力推進住宅產業現代化,提高住宅規劃、設計和建設水平,也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境,相應地也改善了農村村容村貌,促使農民安居樂業,改進農民的精神面貌,促進人際關系融洽、社會穩定。眾多物業小環境的改善,也有力地促進農村生態環境的良性循環。

二、農村發展物業管理有利于增加就業

就業是民生之本。我國當前和今后相當長一段時間就業需求都會十分強烈,就業形勢會極為嚴峻和復雜。擴大就業是我國當前和今后長時期重大而艱巨的任

務。尤其在農村，大量的剩余勞動力及外出務工人員的增多，使得農村有大量的孤寡老人及留守兒童。物業管理就業容量大,對擴大就業具有重要作用。在農村發展物業管理對于吸納農村勞動力,對于緩解農村剩余勞動力向非農產業的轉移和產業結構調整中的就業矛盾作出了重要貢獻。今后相當長一段時期,隨著住宅建設的持續快速發展以及舊住宅區物業管理范圍的不斷擴大,農村物業管理將保持快速發展,對增加就業將起到積極的推動作用。

三、農村發展物業管理有利于維護社會穩定

維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。大力發展社會主義文化,建設社會主義精神文明是全面建設小康社會的重要任務。維護農村穩定、加強農村精神文明建設是整個社會安定和全社會精神文明建設的基礎。物業管理是社區服務的重要組成部分。村委會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，物業管理企業對于維護農村環境和秩序具有積極作用。通過規范農村建設與物業管理各主體之間的關系,整合資源,可以推進農村物業管理與新農村建設的協調發展,形成推進新農村建設的整體合力,既有利于為村名創造良好的居住環境,也有利于促進農村安定和精神文明建設。

四、促進農村管理和環境的完善

一個個物業區域是構成農村的基本單元,每一個物業管理區域環境整潔、優美,秩序井然,農村整體的的面貌和秩序才能得以提升。這樣就為農村整體環境面貌的改善與提升提供了全方位的支持。從而為吸引旅游、防止SARS之類的疾病暴發與流行等發揮不可替代的作用：

(1)為村民提供清潔和安全的環境;

(2)為村民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應,具有有效的清理垃圾系統;

(4)擁有一個強有力的相互幫助的村民團體,能夠為創立健康農村而努力工作;

(5)能使村民一道參與制定涉及他們日常生活,特別是健康和福利的各項政策決定;

(6)提供各種娛樂和閑暇活動場所,以方便村民之間的溝通和聯系;

(7)保護文化遺產并尊重所有村民的各種文化和生活特性;

(10)能使村民更健康長久地生活和少疾病。

便很容易看出,以上這些要求與健康服務標準與目的基本吻合,進一步說明,物業管理是建設社會主義新農村的重要基礎工作。

4、如何在農村實行物業管理

鑒于各地農村的實際狀況不盡一致，在新農村建設中引入物業管理模式也不宜“一刀切”，而應根據各地農村的實際情況，遵循民主、自愿的原則，探索不同類型的具有農村本土特色的引入模式。把現代物業管理的模式引入農村治理當中，探索出一條物業管理參與社會主義新農村建設和和諧社會建設的新模式。

1．以村委會為主成立物業管理公司，開展物業管理工作。

這種模式的特點在于它突出農村基層組織的行政管理作用，因其物業管理機構與基層組織一致，在實施管理時具有權威性，制約力強。包括村物業管理公司在內的村內各專業管理機構，在村委會領導下，各自履行自己職責，能做到統一安排，分工明確，專業協作，各負其責，使農村社區成為一個完整的管理體制，而且基層組織的穩定性有利于農村社區管理的長期性和穩定性。這種模式在單一產權（農村的公共資源設施設備）管理中，尤其能體現其行政管理效用。在產權多元情況下，這種以行政為主體的管理模式，應避免村委會大包大攬，要充分發

揮包括村物業管理公司在內的村內各專業管理機構的職責和功能，要防止行政管理代替一切的情況。

2．引進專業的管理平臺，充分整合當地人力資源。

農村的秩序維護員可以從村委會原來雇請的當地人員中收編、改編。為提高他們的素質，將收編人員送到物業管理公司總部進行崗前培訓及物業管理法規學習，讓其熟悉公司的規章制度與物業管理的法律法規，同時進行軍訓，提高其業務水平，為便于開展管理工作，公司可以將村內原來具有中專以上學歷的管理人員請進長龍村物業管理服務中心的管理層。這一做法，對于當地村鎮來說，既增加了就業崗位，減輕了政府安排就業的壓力，又彌補了秩序維護員的人手不足，還提升了當地村民的專業技能，提高了他們整體的人員素質；對于公司來說，由于村民對當地情況的了解,村民管村民，工作開展起來也能做到輕車熟路，有的放矢，既提高了工作效率，又節約了管理成本，達到了很好的互補效果，實現了人力資源的充分整合。

3．委托管理型物業管理模式。

這種模式是將農村物業由所有權人（業主）采用招投標或協議方式將白己使用的物業（如：供排水設施，農村道路、農用機械等）委托給專業管理公司進行管理，通過簽訂合同，支付費用，而享受物業管理服務。這種管理模式的特點是物業所有權和經營人是兩個各自獨立的法人，物業所有權與經營管理權兩權分離。從長遠看，委托管理型是農村物業管理發展的方向，因為這種模式符合物業管理的企業化、社會化和專業化的要求，同時可以引進市場競爭機制，促進農村物業管理的進一步發展。

4．完全按現代化企業制度組建物業管理公司。

在一些經濟比較發達的農村，由于這里的城市化程度較高，各項物業設施豐富，房屋相對集中，經濟實力相對雄厚，人們市場意識較強，條件比較充分，可以先從這些地方開始，組建農村的現代物業管理企業，完全按現代企業制度運行。在運作過程中，先從管理農村公共資源設備、設施等物業開始，然后結合當地特點，規模可由小到大，由點到面，服務項目可由少到多，由粗到細，突破一點，取得經驗，逐步推廣，全面開展。

結束語：我國人口眾多，農村人口占比重非常大，解決農村管理問題，對我國的城市化進程以及建設社會主義新農村具有重大的意義。

參考文獻:

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(3)王洪宇，《 寧波新農村建設引入現代物業管理的相關問題分析》

（4）許建華，《物業管理在新農村建設中的探索》

（5）劉文杰，《中國物業管理可持續發展研究》，武漢：華中師范大學，20060401

第三篇：淺議住宅小區物業管理中的安全保衛工作

住宅小區物業管理中的安全保衛工作

在物業管理中，安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。前幾年中央有關部門開展過一次關于住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到 32.8%，35.1% 的業主表示，因小區安全保衛措施不力，其人身、財產安全受到過損害。可見，住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。

小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好以下方面：

1.健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任

在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業

保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。

在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修 改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

2.加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍 物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。

管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業 務技能；同時加強法

律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。

嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。

管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛設備)，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。

3.組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育增強安全意識任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理；對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。

在遇到特殊緊急情況時，如住戶家中和辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風

險，減少損失。

4.加強突發事件的預防與處理

應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施；對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。

5.加強對停車場、車輛的管理

加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難；加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備

先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。

第四篇：淺談物業管理中的安全管理

當前我國物業管理行業飛速發展，但在其飛速發展的過程中也存在一些問題，安全管理在物業管理中占有很重要的地位，但現在就安全管理來說；其中存在許多不足之處，其中我認為比較重要的就是管理人員基本素質、對工作的態度、專業化程度、安全管理的規范化。

2013年8月我來到西安綠鑫物業有限公司安保部門實習，實習期間，我依次對設施管理、事務管理、消防安全管理等進行了學習，在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

西安綠鑫實業發展有限公司是一家經市工商局批準成立的物業管理，園林綠化花卉養護以及房地產開發等為一體的綜合性實業公司。公司由行政人事部、財務部、工程部、綜合事務部等部門組成，現有員工500余人，其中工程師3人，大專以上學歷的有22人，具有各類技術職稱的40余人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對綠鑫物業有限公司的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

我個人認為在當今物業管理中,安保工作不僅關系著業主和用戶的生命財產不受損害，而且也保障了物業公司的正常運作。安全管理是做好整個物業服務的最基本工作，對物業安全保障和業主滿意度都起著重要的作用，加強安全防范的作用日趨突出，已經成為物業管理中的首要任務。

小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。所以，我們除了加強小區硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。作為優秀的物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好以下方面：

一、應健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任

在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務做出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。制度是企業利益的保障，“無規矩不成方圓”，制定完善詳細的規章制度，不僅對今后的工作有知道意義，更重要的是通過制度，檢查工作中存在的問題及漏洞，急事修改和完善，最后才能制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。

在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，不斷急事調整、修改，進行總結，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追究責任的重要依據。在建立、健全安全管理制度的基礎上，更要重視制度的落實。安全廣利人員須從嚴要求、嚴格管理，來促進安全管理的落實。每月可專門進行一次安全專題研討活動，討論安全隱患，制定防范措施，對出現差錯的個人給與安全處罰，對出現的問題要認真分析發生的原因，不斷總結，持續改進。

二、加強人力資源管理，制定合理的薪酬考核制度。

1.嚴格把控安保人員招聘。招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。對新招收的安保人員嚴格按照：崗前培訓、隊長帶領實習、實行傳、幫、帶制度。嚴格把控招聘關對企業未來的發展都起著舉足輕重的作用。

2.制定合理的薪酬考核制度。合理薪酬薪酬制度與體系，是調動員工積極性的主要手段，為了加強員工薪酬的統一管理，合理設計薪酬結構，確定薪酬標準，使員工的勞動得以合理回報，感受到自我價值的體現，以促進企業不斷發展。我認為應對安保人員工作體系進行薪資等級劃分，獎勤罰懶，獎優罰劣，提升安保隊伍團結和諧，勤奮好學，樹立良好的敬業精神與服務意識。每月建立服務標兵評比，設立全勤獎，績效獎，崗位補貼，半年獎，年終獎等。

三、加強對物業安保人員的培訓，提高業務技能，建立專業化的安保隊伍

物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。

1.管理人員需開展培訓與思想教育。在職培訓工作分為四方面，一是法律、法規的培訓；二是安全防范管理知識的培訓；三是公司管理制度、條例的培訓；四是服務禮儀的培訓。在職培訓工作具有良好的作用：一是增強護衛隊員的法律、法規的意識；二是提高護衛隊員的安全防范意識；三是嚴格執行各項安全防范管理的規章制度；四是提高護衛隊員服務意識，做好服務細節，在職培訓工作應從實際出發，有針對性，抓重點，采用案例講解分析和現場模擬等培訓方式進行，事后對培訓效果進行跟進。只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。

2.組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識。熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。

3.嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。制度的建立與執行因時而異。在不同的發展規模、發展階段下，規章制度必須適應新的形勢及新的生產經營方式，如果固步自封，所有制度都將因脫離現實而成為空文。所以，無論制定什么樣的規章制度，事前都要詳細了解實際形態、整理分析各類問題，而后制定規則，這樣才有意義。

4.管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛設

備)，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。

四、加強小區日常管理與突發事件的處理

1.加強對停車場、車輛的管理。加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難；加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。

2.加強消防安全的管理。對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。

3.加強突發事件的預防與處理。應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施；對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理。

五、以人為本，保持積極的工作態度，提高安保人員的工作執行力

工作態度取決于生活態度——很難相信一個嗜好煙酒、沉迷歌舞、以賭消遣的護衛隊員會全心全意地對待工作，也很難相信，一個衛生不良、衣著不整、舉止隨意的護衛隊員在崗位上能體現服務者應有的素養和對顧客的虔誠，基于以上的推斷和剖析，生活態度決定工作態度在此無可非議，作為護衛負責人，及時的了解其生活狀況，做好合理安排，對發現的不良現象給予正確引導，這是團隊建設不容忽視的問題。同是也體現出組織對部屬的人文情懷和點滴關愛。在護衛隊伍保持積極工作態度的前提下，在加以檢查、監督、考評、獎懲等，才能更好的提高工作執行力，才能避免執行中出現的虎頭蛇尾、打鐵一陣熱等現象，否則制度形同虛設，沒有良好執行力，就無可操作性。

目前，整個物業管理行業安全管理隊伍人員年輕化、流動性強，素質參差不齊，這都是給我們的安全管理帶來難度。我覺得平時應該多組織一些業余文化活動，通過這些活動，增強集體榮譽感，培養良好的團隊精神，加強引導，堅持對安全管理員的定期培訓，硬件與軟件一起抓的原則上，才能建立起一支優秀的團隊，把安全工作做好，把服務工作做細。

劉瑩

2013年11月

第五篇：淺議住宅小區物業管理中的安全保衛工作

淺議住宅小區物業管理中的安全保衛工作

陳平春/山東物業管理網/20080716

摘要：在物業管理中，安全保衛工作處于相當重要的地位，但目前物業管理安保工作差強人意。本文將從安保隊伍的建設、管理設施的完善角度展開論述。就物業管理企業如何做好小區的安全保衛工作提出一些想法。

在物業管理中，安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。而在2005年，北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到32.8%，35.1% 的業主表示，因小區安全保衛措施不利，其人身、財產安全受到過損害。可見，住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。

小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任

1.在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。

2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修 改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍

物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。

1.管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。

只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業 務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。

2.組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。

3.嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。

物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。

4.管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛設備)，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。

三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育增強安全意識任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。

1.物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理；對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。

2.在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和 辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風險，減少損失。

四、加強突發事件的預防與處理

應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施；對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。

五、加強對停車場、車輛的管理

加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難；加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。

當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。