第一篇：由“房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議”引發的思索

由“房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服

務協議”引發的思索

全國物業管理示范大廈標準及評分細則基礎管理項第五條中做了如下表述：在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確。（符合2.0，基本符合1.0，不符合0）。

標準中的描述給人的第一印象是：在簽訂購房合同的同時簽訂前期物業管理服務協議。而在實際的物業管理及服務過程中，多數公司并未將銷售合同與前期物業管理服務協議同時簽訂，之所以出現這種狀況，從以下幾方面分析：

從開發商實際銷售的模式來看，項目銷售伊始，前期物業服務企業并非必然確定，物業管理公司多在銷售的中后期開始進駐，從實際執行的角度來看，簽訂購房合同的同時簽訂前期物業管理服務協議缺乏實際運作的支持。

從客戶的角度考慮，多數客戶認為交房才是接受物業管理服務的開始，在房屋交付時簽署前期物業管理服務協議有利于多數客戶的認同，因此交房時簽署前期物業管理服務協議也就變得順理成章。這種方式，一定程度上緩和客戶與物業管理企業間的關系，利于后續物業管理工作的順利推進。

《山東省物業管理條例》第23條規定：建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等

資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。從條例的規定來看，要求在銷售合同中包含前期物業管理合同等相關內容，但并未明確指出銷售合同簽訂與前期物業管理服務協議簽訂的同步性。

第二篇：物業服務合同由,與業主大會選聘的物業管理企業簽訂

篇一：第7章 物業管理服務合同 物業管理服務合同

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。人們根據合同所明確的權利義務關系，稱為合同關系。《物業管理條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”在物業管理活動中，業主與物業管理企業之間的關系是一種私法上的合同關系，其建立必須依賴于有效的物業服務合同。由此可見，物業管理是基于物業服務合同約定而形成的，物業管理企業的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規定由業主大會來確定；業主委員會作為業主大會的常設機構和執行機構，由其代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同。這里要注意的是業主委員會代表的是業主，即物業服務合同的雙方當事人（主體）是業主和物業服務公司。鑒于物業服務合同的內容復雜，牽涉的事項眾多，所以條例特別要求物業服務合同必須采用書面形式。

根據選聘物業管理企業主體的不同，物業服務合同分為兩種：前期物業服務合同和物業服務合同。前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，物業建設單位與物業管理企業簽訂的約束物業管理前期活動行為規范的合同；物業服務合同則是指物業銷售開始后，業主入住達到符合召開業主大會的法定比例后，選舉產生的業主委員會代表業主大會，與其選聘的物業管理企業簽訂正式的物業服務合同。

可見在業主大會成立之前，由開發建設單位主持選聘的物業管理企業，并與之簽訂的物業服務合同為前期物業服務合同。

《物業管理條例》第三十五條第二款規定了物業服務合同的內容中必須明確商定物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等八項內容，這些內容都必須在合同中明確。第一節 物業服務合同概述

一、前期物業服務合同和物業服務合同的區別

（一）前期物業服務合同

在實踐中，物業“滾動開發”的情況比較多，業主入住是一個逐漸的過程，從物業開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，還有一段過程，不但這個過程中需要物業管理企業提供物業管理服務，甚至在物業的建設階段往往就需要物業管理的早期介入了。這個階段的物業管理即前期物業管理。

根據《物業管理條例》的有關規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。房屋出售前物業的產權屬房地產開發企業，所以，合同的甲方是房地產開發企業，乙方是其選聘的物業管理企業。前期物業管理常常包括通常情況下的物業管理所不具有的一些內容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現實生活中，物業管理糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套設施不全問題等。前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業服務合同，就不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權力和義務，易引起各種糾紛。前期物業服務合同具有以下特征：

1．前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂

由于在前期物業管理階段，業主大會尚未成立，還不能形成統一意志來選聘物業管理企業，只能由建設單位選聘物業管理企業；而且，此時建設單位擁有物業，是物業的第一業主。建設單位在選取聘物業管理企業時，應充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束。2．前期物業服務合同具有過度性

前期物業服務合同期限，存在與業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。物業的銷售、入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會時間的不確定性決定了業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限通常也是不確定的。但是，一旦業主大會成立并選聘了物業管理企業，前期物業管理服務即告結束，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同約定生效的，前期物業服務合同終止。

3.前期物業服務合同具有過渡性

由于前期物業服務合同涉及廣大業主的利益，《物業管理條例》要求前期物業服務合同以書面方式簽訂。為了保護當事人的合法權益，國家和地方有關部門編寫了《前期物業服務合同》示范文本供相關當事人簽訂合同時參考。

（二）物業服務合同

當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時召開業主大會，選舉、組建業主委員會。業主委員會的設立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主行使業主自治管理。

業主委員會成立之后，對原物業管理企業實施的前期物業管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與確定的物業管理企業（原有的或另行選聘的）簽訂物業服務合同。其簽訂日期一般應在業主委員會成立三個月內，最遲不應遲于六個月。

物業服務合同的甲方是業主委員會（代表所有業主），乙方是物業管理企業。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協議商定。物業服務合同簽訂后，前期物業服務合同同時終止。

每次委托期滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與之簽訂新的物業服務合同。為了規范物業服務合同，國家建設部、工商行政管理局和地方有關部門頒布有物業服務合同示范文本。

上述兩個合同的共同點在于他們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但因物業在開發建設、銷售和消費使用這三個不同階段產權在不用產權人之間的轉移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個合同是相互銜接，互為補充的。就物業管理規范化運作的角度而言，兩個合同缺一不可。在實踐中，物業管理企業承接一個物業管理項目后，往往將根據管理區域的規模、服務項目的多少和自身服務能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務委托給其他專業服務公司承擔。物業管理企業作為委托人與接受委托的專項服務企業之間簽訂委托服務合同，但是專項服務企業與業主之間并不存在合同關系。因此，這些專項服務的委托合同雖然與物業管理活動相關，但都不能稱之為物業服務合同。《物業管理條例》第四十條規定：物業管理企業可以將管理區域內專項服務委托給專項服務企業，但不得將全部物業管理一并委托給他人；第六十二條規定：物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

二、物業服務合同的法律性質

物業服務合同屬于民事合同的范疇。《物權法》明確了物業服務合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務，委托人支付約定報酬的協議。物業服務合同既可發生在法人之間，又可發生在自然人與法人之間。物業服務合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。2．物業服務合同是有償的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費用處理管理委托人事務。因此，業主不但要支付物業管理企業在處理委托事務中的必要費用，還應支付物業管理企業一定的酬金。

3．物業服務合同既是諾威性合同又是雙務合同。物業服務合同白雙方達成協議時成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

4．物業服務合同是勞務合同。勞務合同的特點是：合同的標的是一定的符合要求的勞務，而不是物質成果或物化成果;合同約定的勞務通過提供勞務的人的特定行為表現出來。值得提出的是，也有學者對物業服務合同是委托合同的觀點并不認同。

三、物業服務合同簽訂應遵循的基本原則

合同受法律法規約束，其簽訂和履行應當遵循《中華人民共和國合同法》規定的以下五項基本原則。

（一）主體平等

合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然產物，也是社會主義市場經濟對交易秩序和經濟秩序的具體要求。

（二）合同自由

當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內容、解釋合同的自愿或自由，當然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適用干預和限制。

（三）權利義務公平對等

在經濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權利，也承擔相應義務，權利義務相對等。公平原則規范合同當事人之間的利益關系。制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體對等，對于顯示公平的合同，當事人一方有權要求法院或者仲裁機構予以撤銷或變更。

（四）誠實信用

誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應該誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現了社會主義精神文明和道德規范的要求。

（五）守法和維護社會公益

當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規，遵守社會道德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則，維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業服務合同中相關主體的權利和義務

依據《物業管理條例》的相關規定，物業服務合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業主大會或業主委員會)；二是提供服務者(物業管理企業)；三是接受服務者(業主或物業使用人)。在物業合同法律關系中，一般是由業主大會或業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽約，由物業管理企業為業主和物業使用人提供物業服務。

物業服務合同中業主大會、業主委員會、業主、物業管理企業的主要權利和義務是： 1．業主大會在物業服務合同中的權利義務是：

（1）制定、修改業主公約及各項物業制度，授權業主委員會監督業主和物業使用人遵守業主公約。

（2）選聘、解聘物業管理企業，審查決定業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》的內容。

（3）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督物業管理企業的實施。（4）審核物業管理企業的每年財務情況。（5）維護全體業主的公共權益。

（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。2．業主委員會在物業服務合同中的權利義務是：（1）代表和維護業主、使用人的合法權益。

（2）監督業主和使用人遵守業主公約及相關的物業管理制度。（3）檢查監督物業管理工作及制度的執行情況。（4）審定物業管理服務計劃、財務情況。

（5）負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協調不按規定交納物業管理費、及以往管理遺留問題和其他物業管理工作。（7）業主大會授權的其他權利義務。3．業主在物業服務合同中的權利義務是：（1）接受物業管理服務的權利。（2）對物業管理有建議權、監督權。（3）對業主委員會有選舉及被選舉權。

（4）對物業管理公約及各項制度的制定權和修改權。（5）遵守業主公約及各項物業制度的義務。

（6）執行業主大會和業主委員會作出的決定的義務。（7）交納專項維修資金的義務。（8）按時交納物業服務費用的義務。（9）法律、法規規定的其他義務。

4．物業管理企業在物業管理服務合同中的權利義務是：（1）按合同提供物業管理服務。

（2）收取業主的物業管理費及其他物業服務費用。

（3）根據合同約定對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理。

（4）制定物業管理計劃、財務計劃、物業維修養護計劃和大、中修方案，經業主大會同意后由其實施。

（5）向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，為維護其他多數業主的權利，告知有關限制條件，并負責監督。（6）公布管理費用及專項維修資金的收支賬目。

（7）對物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時，移交小區內經營性商業用房、管理用房、物業管理事項及與物業相關的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規和合同規定的其他權利與義務。

五、物業管理的事項 物業管理事項主要是指物業服務企業應當提供的服務內容，因此物業服務合同應當認真規定。一般而言，物業管理項目從物的角度、社區環境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內容包括對物業及其附屬設施的維護、保養、修繕等事項；從社區環境的角度而言，主要內容包括區域的保安、綠化、清潔等事項；從物的利用角度而言，主要內容包括阻止物業使用人對自用部分進行危害整體利益的行為、阻止業主對共用部分進行妨害他人利益的行為等事項。具體地說，包括以下內容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等的維修、養護和管理。（2）共用設施、設備的維修、養護和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等的維修、養護、運行和管理。（3）市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等的維修、養護和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

（5）附屬配套建筑和設施維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所等的維修、養護和管理。

（6）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。（7）物業區域內的交通與車輛停放秩序的管理。

（8）維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

（9）管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

（10）負責向業主和物業使用人收取各項費用，包括物業管理服務費、保潔費、保安篇二：2012最新物業管理員試題一及答案 物業管理員題庫——第1套試卷

一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（c）萬元以上。a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（a）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（c）資質條件。a.一級 b.二級c.三級 d.三級暫定 4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（c）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（d）。a.可任選其中一個作為中標人 b.應以報價最低的為中標人

c.應報請房地產行政主管部門確定中標人 d.應按照中標候選人的排序確定中標人

6.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步驟是（d）。a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業服務合同由（c）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

a.各業主分別 b.業主大會 c.業主委員會代表業主 d.物業建設單位 8.業主臨時公約由（a）制定。

a.建設單位 b.購房人c.物業管理企業 d.房地產行政主管部門 9.物業管理的早期介入是建設單位引入的（d）。

a.設計工作 b.工程監理工作c.開發建設工作 d.物業管理咨詢活動10.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（d）之日止的物業管理活動。

a.首次業主大會會議召開 b.業主大會成立 c.50%業主入住 d.物業服務合同生效

11.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（b）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

a.建設單位 b.業主委員會 c.政府主管部門 d.新物業管理企業

12.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

a.裝修人 b.裝修企業c.裝修施工人員 d.物業管理公司

13.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。a.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

b.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

c.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立 d.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立 14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。a.測量 b.敲擊c.使用 d.目測

15.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。a.磚結構 b.木結構c.鋼筋混凝土結構 d.框架結構 16.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。a.事后維修 b.緊急搶修c.預防性維修 d.大修 17.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

a.日常運行 b.客戶投訴 c.維修和技術改造 d.各項電氣預防性實驗和其它測試 18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。a.挖巢法 b.藥殺法c.熏蒸法 d.誘殺法

19.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。a.澆水 b.病蟲害防治c.雜草防治 d.綠化改造工程

20.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。a.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作 b.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

c.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

d.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問21.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位 b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位 c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示 d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理 22.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。a.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生 b.通過安全窗撤離轎廂

c.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

d.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

23.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。a.三個月 b.半年c.一年 d.二年

24.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業管理企業的酬金。a.物業服務成本 b.物業服務支出 c.物業服務支出、法定稅費 d.物業服務成本、法定稅費

25.住宅專項維修資金屬于（）所有。

a.物業管理企業 b.全體業主 c.物業管理企業和全體業主 d.建設單位 26.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業（）。a.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔 b.自行決定

c.與部分業主商議決定 d.與建設單位商議決定

27.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。

a．政府定價 b．政府指導價c．業主定價 d．物業管理企業與業主協商確定 28.新建物業承接驗收時，物業管理公司應向（）索取物業檔案資料。a.業主 b.建設單位c.施工單位 d.監理單位

29.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。a.通知 b.報告 c.請示 d.決定 30.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取（）。a．管理服務費 b．審批費 c．施工現場管理費 d．裝修保證金

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.二級物業管理企業資質證書由（）頒發和管理。a．國務院建設主管部門

b．省、自治區人民政府建設主管部門 c．省、自治區人民政府房地產主管部門 d．直轄市人民政府房地產主管部門 e．設區的市的人民政府房地產主管部門

32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。a.企業法定代表人的身份證明 b.企業總經理的身份證明

c.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同 d.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 e.物業服務合同

33.物業管理招標的主體包括（）。

a.物業管理企業 b.物業建設單位 c.業主大會 d.業主委員會 e.物業所有權人 34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。a.簽訂合同的主體不同 b.合同終止條件不同

c.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

d.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同 e.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同 35.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。a.業主公約經業主大會通過后生效 b.業主公約對全體業主具有約束力 c.業主公約對物業管理企業具有約束力 d.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

e.業主公約僅有道義上的約束力36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。a.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用 c.建設單位應承擔此次事故的全部費用

d.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

e.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支 37.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。a.居住 b.公共c.商業 d.工業e.其他

38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。a.車輛維修員 b.車輛清洗員 c.交通疏導及管理員 d.停車場保潔員 e.停車收費員

39.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。

a.物業管理 b.物業經營 c.政策性虧損補貼 d.物業大修 e.共用部位的租賃收入

40.物業管理企業利潤總額包括（）。

a.企業所屬項目上交的管理酬金 b.營業利潤 c.投資凈收益 d.營業外收支凈額 e.補貼收入

41.物業服務支出的構成不包括（）。

a.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 b.物業管理企業財產保險費用

c.物業共用部位、共用設施設備保險費用 d.管理服務人員的工資

e.項目管理處用房裝飾裝修費用 42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。

a.政府定價 b.政府指導價 c.市場調節價 d.業主定價 e.政府與業主共同定價 43.住宅專項維修資金可用于（）。a.彌補物業管理經費的不足

b.共用部位、共用設施設備的大修 c.共用部位、共用設施設備的更新 d.共用部位、共用設施設備的改造 e.共用部位、共用設施設備的日常維修

44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。篇三：業主大會如何選聘物業公司 業主大會如何選聘物業公司(2009-07-28 15:33:36)小區的物業管理服務合同到期了，許多業主希望能更換物業公司，但許多業主委員會卻苦于不知道更換的程序，或者為避免麻煩事，在沒有征得業主大會同意的前提下擅自和原物業公司續簽合同，從而損害了廣大業主的利益。那么選聘和解聘物業公司這事具體應該如何操作？怎樣才算真正維護廣大業主利益的呢？ 根據《物業管理條例》（國務院令379號）第十二條的規定：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式??業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。??”由此可知，業主大會決策制度是條例的核心內容，選聘、解聘物業管理企業屬于小區重大事情，直接關系業主的安居樂業，應該經物業管理區域全體業主所持投票權2/3以上同意。

北京物業專業律師認為，續聘物業管理企業屬于選聘物業管理企業的一種特定說法，也應該經過業主大會通過；但是為了簡化程序，可以在業主大會議事規則對續聘物業公司作出簡化手續的約定，比如授權業主委員會采取公告的形式向全體業主征詢意見，如果采取書面形式主動提出要求更換物業公司的業主沒有達到20%以上，則可以授權業主委員會續簽物業管理合同。但是這種續聘的授權必須在議事規則中給予明確方可操作，如果業主大會議事規則對此沒有約定，則應該由業主委員會根據條例和議事規則對選聘物業管理企業的規定，通過召開業主大會對續聘物業管理企業作出決議，再由業主委員會根據業主大會決議作出續聘或者解聘的決定。

業主大會對續聘物業管理企業需要征詢的內容至少包括：

1、是否續聘前任物業管理企業；

2、物業服務合同內容是否需要完善或者變更（至少包括服務標準和收費標準）；

3、如果解聘前任物業公司采取何種方式選聘新的物業管理公司（包括公開招標、邀請招標以及詢價征詢等方式）；

4、如果采用招標選聘新的物業，相關費用標準和授權業主委員會決定范圍；

5、業主選聘物業管理企業一般由業主大會授權業主委員會提出具體方案，經業主大會通過后由業主委員會具體實施。業主委員會在選聘物業管理公司時，可以采用招標或其他方式進行。目前，大多數小區采用詢價后向業主征詢意見的方式。我們認為這是極不規范的，很容易造成暗箱操作，損害業主的權益。根據我們的實踐經驗，采取招標方式是杜絕暗箱操作維護業主公共利益的基本保證。目前北京、成都、南京等市已經出臺規定，明確要求業主大會選聘物業管理企業必須采取招標方式。據有關部門透露，本市有關強制要求業主大會采取招標形式選聘物業企業的規定尚在研究之中。我們認為，應該根據《招標投標法》明確規定業主大會選聘物業管理企業時必須聘請物業管理招標代理機構采取招標方式。

在選擇合適的物業管理企業時，要注重考慮企業的服務質量與管理費用，即通常講的質量價格比。因此，應根據居住區域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業主的消費觀念、消費水平，選擇相應的企業，最好考慮選擇在本小區附近有管理服務項目的企業，這樣企業可發揮規模效應，降低成本。另外，經驗表明，由業主委員會成員以外的招標代理機構或者行業協會推薦物業管理企業為邀標單位比較公正。對于被推薦的單位，業委會應當和招標代理機構或者專業人士在詢價征詢前進行一番“明查暗訪”，查明這家物業公司的業績和市場口碑，并廣泛聽取業主的意見。

在詢價確定物業管理企業的時候，有的業委會采用“兩步走” 的方法，效果頗佳。第一步由業主（代表）大會對經“明查暗訪”后篩選出來的企業進行首輪選擇，選出得票的2—3家企業；第二步，業委會與這些企業具體商議物業管理服務合同，重點是服務內容和收費標準，最后通過業主大會投票表決的方式選定一家企業。

參照《上海市居住物業管理條例》和市房地局頒發的原《加強業主委員會管理若干規定》，以及一些業主委員會運作的經驗，下面的做法可以借鑒。

1、區、縣房地產管理部門賦有對所在地的業委會指導、檢查的日常管理責任，因此業委會應把要解聘、選聘物業管理公司的做法及時告知房地辦事處，必要時向街道(鄉鎮)有關部門、居委會通報，以得到他們的支持和指導。

2、業委會應當就解聘、更換物業管理公司召開會議和作出決定，并由全體出席會議的人員在會議記錄上簽字。

3、業委會應當按照議事規則的規定，及時召開業主（代表）大會，對物業管理企業選聘事宜作出決定。由于業主委員會只是業主大會的執行機構，并且沒有自行招標的能力，業主委員會應該按照《招標投標法》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《上海市居住物業管理招投標暫行規定》等規定來完成招標工作。而且業主大會、業主委員會通常沒有自行招標的能力，應該委托物業管理招標代理機構全程代理物業管理招標工作，并且能夠形成三方相互牽制、相互制約的機制，可以杜絕出現暗箱操作、濫用職權等違規事件，使得物業管理招標工作真正做到透明化。

4、業委會和召開業主大會作出的決定，必須以公告形式告知全體業主，并書面通知物業管理公司。

5、業主委員會在與新選聘的物業管理公司簽訂服務合同之后的十日內，解聘的企業應當將該物業管理區域內的下列檔案資料移交給業委會或者新選聘的企業，并辦理移交手續：(1)各類物業設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊)；

(2)與供水、供電、供氣、環衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同資料；(3)物業分戶產權清冊、租賃清冊、業主使用人情況表；

(4)共用設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、傳真、改造、維修記錄憑證；(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊或資料；(6)房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；(7)財務收支帳冊；

(8）公共配套設施的產權及收益歸屬清單；(9)物業管理所必須的其他資料。

第三篇：物業公司與商場簽訂《物業管理協議》

深圳商場

物業管理協議

本協議雙方當事人

委托方:百貨有限公司（以下簡稱甲方）

地址：

法定代表人：

受委托方：（以下簡稱乙方）

地址:

法定代表人：

根據《中華人民共和國合同法》、及有關物業管理法律、法規和政策，在平等自愿、協商一致的基礎上，甲、乙雙方經過認真協商，就甲方委托乙方對“ 甲方租賃物業” 簽訂協議。

第一條物業基本情況

甲方租賃物業名稱：

座落位置：

物業類型： 商業

建筑面積：共計11683.62平方米，其中一層為4746平方米、二層為4808.44平方米、三層為2129.18平方米；

第二條協議期限

本協議期為年，自年月日起 至年月日止。

第三條委托管理事項

1、房屋建筑本體共用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位等）的維修、養護和管理。

2、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施、附屬配套設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈等）的維修、養護和管理。

3、社區文化娛樂活動（雙方共同活動所支費用協商分攤）。

4、甲方變壓器和發電機的日常保養(供電系統停電時，在商場設備完好的前提下，須在10分鐘內發電供給甲方商場使用，但電力供給僅限于商場緊急照明系統)；

5、商場中央空調的運行、保養及維護；

6、商場自動扶梯、貨梯的保養維護；

7、消防系統的定期保養和值班，噴水池的定期清洗、噴水設備維修養護（保證噴水池每天二小時正常工作）；

8、低壓配電柜的日常保養和低壓配電室的值班；

9、商場室外廣場的照明的維修保養（不含商場對應照明的材料配件費）；

10、消防通道的風口、防火門的維修保養、管井、電井的日常管理。

11、法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

12、除上述1—11項委托乙方管理外，以下內容由甲方自行管理：

（1）商場內的一切照明燈具、開關、線路（注：包括電井內商場的所用的電源開關）和商場內的供水設施、商場內的土建設施（不含主體結構）；

（2）商場內消防器材的管理；

（3）商場內的保安、保潔；

（4）商場內使用的廣告照明設備設施的維修和養護；

（5）甲方負責清運商場內的垃圾（甲方應在早7：00前～晚23：00之后將商場內所有垃圾直接清運）。

（6）商場專用隔油池的定期清理。

第四條管理服務費用及其它費用

（一）本著服務顧客、微利經營的原則，本物業管理服務費按照3.00元/月.M2收取，每月共計35050.86元；

（二）管理費的調整標準按實際情況的變化，并經雙方協商一致后調整。

（三）乙方每個月向甲方收取物業管理費，自甲方實際正式開業（含試業）入伙之日起于每個月前七個工作日內（節假日順延）向乙方繳付；

（四）商場建筑外墻共用部位及共用的維修、養護由甲方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費由甲方支付，商場建筑外墻面每年清潔不少于2次，以保證大廈的整體清潔，清洗費用由甲方支付。

（五）、甲方應于年月日起向乙方支付空調運行相應的水電費、維修材料配件費、每月0.6萬元的人工費及2.4元/月.M2標準的空調維修保養費（水電費、人工費及維修保養費于每個月前七個工作日內支付，維修材料配件費為實報實銷）；

（六）、甲方應于年月日起向乙方支付電梯運行相應的電費、維修材料配件費及每月0.76萬元的電梯保養維護費（電費、電梯保養維護費于每個月前七個工作日內支付，維修材料配件費為實報實銷）；

（七）、發電機由甲方每月按時支付發電機的保養費及柴油費0.1萬元整，因未及時支付造成的損失由甲方自行負責；

（八）、商場外廣場的保潔費用、綠化養護費用標準為每月1.5萬元由甲方于每個月前七日內交付乙方；

（九）、甲方應支付商場室外廣場與商場對應部分的公共電費（泛光燈、路燈、地燈、園林燈、水景燈、水泵、室外廣告照明等）的實際電費、水景用水的水費及維修配件材料費，所占比例為總體用量的50%；

（十）、根據市政府有關文件精神，甲方租賃物業一年后，應向乙方交納標準為0.25元/月.M2 的本體維修基金,每月共計2920.91元；

（十一）、以上部分費用共計95612.46元（不含運行空調、電梯，室外廣場公共景觀、室外廣告照明發生的水電費、維修材料配件費和外墻共用部分維修保養費及清洗費）甲方應于每個月前七日內支付乙方；

第五條甲方的權利和義務

（一）對委托乙方管理的項目實施監督檢查；

（二）根據有關法規、法規政策及本協議的規定，制定該物業的各項管理辦法，規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害乙方的合法權益，獲取不當利益；

（三）甲方自協議生效之日起10日內向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案資料（工程建設竣工資料）等，以便于對物業相關設施的管理維護和保養；

（四）甲方不承擔乙方人員、財產的安全責任；

第六條乙方的權利和義務

（一）根據有關法規、法規政策及本協議的規定，制定該物業的各項管理辦法，規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害甲方的合法權益，獲取不當利益；

（二）遵守國家、地方物業管理服務收費規定，經與甲方協定嚴格按協議規定的收費標準收取，不得擅自加價；

（三）有權承聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他單位，不得將專項業務承包給個人；

（四）接受物業管理主管部門及有關政策部門的監督、指導，并接受甲方的監督；

（五）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須在有關部門批準后方可實施；

（六）建立本物業管理相關檔案并負責及時記載有關變更情況；

（七）對甲方的裝修工程施工期間協調、配合工作；

（八）本協議終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案，財務等資料；

（九）對甲方自行管理維護的設施設備給予甲方管理提供方便條件。

（十）對乙方使用的樓宇公共設施設備（建筑主體、消防設備、公共線路）實施監督檢查；

（十一）法規政策規定由乙方承擔的其它責任。

第七條違約責任

（一）本協議生效后,甲乙雙方任何一方公司內部出現的股權轉讓、股東變更，法定代表人變更或甲方將本物業整體或部分轉賣第三方及其它原因均不構成修改或終止本協議的理由，否則違約方須自違約行為發生之日起三十日內一次性向對方支付違約金，造成名譽或經濟損失的，還需賠償因此而造成的名譽及經濟損失。其違約責任應依據實際情況或按照法院判決結果為準；

（二）甲乙雙方任何一方違反本協議有關條款或因自身其它原因，致使未能達到協議規定的內容或直接造成對方名譽或經濟損失的，對方有權要求違約方限期整改或解決，限期整改或解決不了的，對方有權終止本協議并要求違約方給予相應的賠償；

（三）因乙方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理；因甲方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理（產生事故的直接原因，以政府主管部門的簽定結論為準）。

第八條其它事項

（一）本協議作為甲方與中海地產股份有限公司簽訂的（房屋租賃合同及補充合同）的補充，具有同等法律效應；

（二）雙方可對本協議和條款進行修訂更改或補充。以書面簽訂補充協

議，補充協議與本協議具有同等法律效應；

（三）本協議執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任，并按有關規定政策規定及時協商處理；

（四）本協議自履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不成時，提請物業管理主管部門調節，調節不成的，提交當地人民法院依法裁決；

（五）本協議之附件均為協議有效組成部分，本協議及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

（六）本協議及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律法規的政策執行。

（七）本協議自簽字、蓋章、甲方正式取得本協議之日起生效，協議規定的管理期滿，本協議自然終止。

（八）本協議共 6頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

甲方簽章：乙方簽章：

法人代表：法人代表：

時 間：時 間：

第四篇：前期物業管理服務合同解除協議

****項目《前期物業管理服務合同》解除協議

甲方：******有限公司（以下簡稱甲方）乙方：***********公司（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方于2012年12月20日簽訂******項目《前期物業管理服務合同》（以下簡稱《合同》），現雙方經協商一致，就解除該《合同》的相關事宜，達成以下協議：

一、合同解除

雙方同意于2015年12月31日該《合同》自動解除，雙方互不對該《合同》的解除承擔任何賠償責任。

二、費用結算

1、甲方于2015年12月31日前付清（《合同》補充協議）約定的物業管理服務相關補貼費用給乙方。

2、乙方向業主收取的物業管理服務費依照服務的時間向業主多退少補，多出的部分向甲方聘請的新物業公司移交，少的部分由甲方聘請的新物業公司先墊補給乙方，后再向未交費業主收取。

三、交接工作

1、本協議簽訂生效后三日內，乙方應向甲方或甲方指定的第三方交接并撤出甲方物業。

2、乙方應向甲方或甲方指定的第三方，交接物業開辦費所購置的辦公物品及甲方移交給乙方的資料、鑰匙等。

四、甲方和乙方共同承諾及保證

/ 2

解除合和百富城項目《前期物業管理服務合同》不會導致一方產生另一方的任何責任負擔。

五、本協議一式四份，雙方各持兩份，具有同等法律效力。

六、凡因本協議引起的或本協議有關的任何爭議，由雙方協商解決，若協商不成，任何一方均可向新沂市人民法院提起訴訟。

七、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：（簽字蓋章）

簽約代表：

簽署日期：

****年**月**日

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乙方：（簽字蓋章）

簽約代表：

第五篇：怎樣與物業管理公司簽訂委托管理合同？

怎樣與物業管理公司簽訂委托管理合同？

發布: 2008-6-12 14:13 | 作者:| 文章來源: 中國物業管理協會 | 查看: 1464次

.怎樣與物業管理公司簽訂委托管理合同？

什么是委托管理合同？

委托管理合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發展商和物業管理公司也不清楚。許多物業管理公司想當然地認為，到一個小區進行物業管理，只要有發展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進駐小區從事管理了。其實事情并不是這么簡單。

當發展商將小區的房屋售完，或大部分售完時，發展商對該小區的擁有權就完全或基本消失，小區的全體業主對小區的所有房產及公建設施共同擁有產權。這時小區的主人已經不是發展商而是廣大業主。

在這時，只有廣大業主才真正有權利與物業管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同是小區內廣大業主選舉出來的業主委員會與其選聘的物業管理公司之間簽訂的委托物業公司對小區進行綜合管理的法律文件，是規范物業管理公司與業主委員會之間權利義務的文件。該文件由業主委員會起草，委托管理合同主要規定了以下幾個方面的事宜：

1、確定管理物業，闡明管理物業坐落何處，產權歸誰所有，所有權的權力行使機構。

2、委托管理決議及管理公司，闡明業主委員會經過討論研究，最后做出決議。決定聘何物業管理公司管理所述物業。

3、委托管理工作范圍。因物業管理工作比較復雜，所以業主委員會應盡可能地詳細列出要求物業管理公司管理的范圍，這樣在最終考核管理公司的工作時就有了標準與范圍。管理工作的范圍較廣，不可能全面地羅列出來，如保安、綠化、衛生、清潔、維修保養、財務管理等，管理費及維修基金的安排與使用，與各市部門聯絡，有關健身、娛樂及商業設施等。上述各個方面都要求列出具體要求。

4、除此之外，還要制定聯合會議制度。為了管理好小區，需要業主委員會和物業管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯合會議，在聯合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業管理問題。

5、報告制度，業主委員會要求物業管理公司每月定期向業主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務情況、管理費和維修基金的使用情況。委托管理合同還要規定物業管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業主，接受全體業主的檢查與監督，管理合同里還應包括保密條款和違約責任，續約的條件與方法，爭議的解決等問題。

委托管理合同是物業管理公司進駐小區，開展物業管理工作的法律依據，該合同是由業主委員會與物業管理公司雙方共同簽署的，是業主委員會代表全體業主將其擁有的小區委托給物業管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業主的要求。該文件應該征得全體業主，或絕大多數業主的同意，這樣才有代表性。一但業主委員會與物業管理公司簽署了該文件，雙方的法律關系即告成立，雙方都要遵守合同里規定的條款。

委托管理合同是物業管理活動中確立管理者與被管理者，聘方與被聘方之間法律關系的一

個最重要的法律文件，無論業主委員會還是物業管理公司都應該予以高度的重視。