第一篇：最高院審理融資租賃合同的規(guī)定

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》的通知_全文網(wǎng)站首頁 新法規(guī)速遞 論文資料庫司法考試 律師黃頁法治動態(tài)

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【法規(guī)標(biāo)題】最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》的通知

【頒布單位】最高人民法院

【發(fā)文字號】

【頒布時間】1996-5-27

【失效時間】0:00:00

【全文】

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》的通知最高人民法院

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》的通知各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院：

融資租賃合同是指出租人根據(jù)承租人對租賃物的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物，并租給承租人使用，承租人按約定幣種支付租金，在租賃期滿時，按約定的辦法取得租賃物所有權(quán)的協(xié)議。近幾年來，融資租賃合同糾紛逐年增多，審理好這類案件，是人民法院經(jīng)濟(jì)審判的一項重要任務(wù)。現(xiàn)將《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。各地在執(zhí)行本規(guī)定時有什么情況和問題，請及時報告我院。

附：最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定

（最高人民法院審判委員會第793次會議討論通過）

為正確審理融資租賃合同糾紛案件，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)我國的有關(guān)法律規(guī)定和審

判實踐經(jīng)驗，特作如下規(guī)定：

一、融資租賃合同糾紛案件的當(dāng)事人應(yīng)包括出租人、承租人。供貨人是否需要列為當(dāng)事人，由法院根據(jù)案件的具體情況決定。但供貨合同中有仲裁條款的，則不應(yīng)當(dāng)將供貨人列為當(dāng)事人。

二、融資租賃合同中的承租人與租賃物的實際使用人不一致時，法院可以根據(jù)實際情況決定將實際使用人列為案件的當(dāng)事人。

三、融資租賃合同糾紛案件的當(dāng)事人，可以協(xié)議選擇與爭議有實際聯(lián)系地點的法院管轄。當(dāng)事人未選擇管轄法院的，應(yīng)由被告住所地或合同履行地法院管轄。租賃物的使用地為融資租賃合同的履行地。

四、涉外融資租賃合同糾紛案件的當(dāng)事人可以協(xié)議選擇處理合同爭議所適用的法律；當(dāng)事人沒有選擇的，適用承租人所在地的法律。

五、融資租賃合同所涉及的項目應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同不生效。

六、有下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同為無效合同：

（一）出租人不具有從事融資租賃經(jīng)營范圍的；

（二）承租人與供貨人惡意串通，騙取出租人資金的；

（三）以融資租賃合同形式規(guī)避國家有關(guān)法律、法規(guī)的；

（四）依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為無效的。

七、融資租賃合同被確定為無效后，應(yīng)區(qū)分下列情形分別處理：

（一）因承租人的過錯造成合同無效，出租人不要求返還租賃物的，租賃物可以不予返還，但承租人應(yīng)賠償因其過錯給出租人造成的損失；

（二）因出租人的過錯造成合同無效，承租人要求退還租賃物的，可以退還租賃物，如有損失，出租人應(yīng)賠償相應(yīng)損失；

（三）因出租人和承租人的共同過錯造成合同無效的，可以返還租賃物，并根據(jù)過錯大小各自承擔(dān)相應(yīng)的損失和賠償責(zé)任。

租賃物正在繼續(xù)使用且發(fā)揮效益的，對租賃物是否返還，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由法院根據(jù)實際情況作出判決。

八、在《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》中規(guī)定國家機(jī)關(guān)不能擔(dān)任保證人之后，國家機(jī)關(guān)所作的保證應(yīng)認(rèn)定無效。因保證無效而給債權(quán)人造成損失的，提供保證的國家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

九、租賃物從境外購買的，融資租賃合同當(dāng)事人約定用外幣支付租金，應(yīng)認(rèn)定為有效。

十、在租賃合同履行完畢之前，承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或投資入股，其行為無效，出租人有權(quán)收回租賃物，并要求承租人賠償損失。因承租人的無效行為給第三人造成損失的，第三人有權(quán)要求承租人賠償。

十一、在融資租賃合同有效期間內(nèi)，出租人非法干預(yù)承租人對租賃物的正常使用或者擅自取回租賃物，而造成承租人損失的，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

十二、在供貨人有遲延交貨或交付的租賃物質(zhì)量、數(shù)量存在問題以及其他違反供貨合同約定的行為時，對其進(jìn)行索賠應(yīng)區(qū)別不同情形予以處理：

（一）供貨合同或租賃合同中未約定轉(zhuǎn)讓索賠權(quán)的，對供貨人的索賠應(yīng)由出租人享有和行使，承租人應(yīng)提供有關(guān)證據(jù)；

（二）在供貨合同和租賃合同中均約定轉(zhuǎn)讓索賠權(quán)的，應(yīng)由承租人直接向供貨人索賠。

十三、有下列情形之一的，當(dāng)租賃物質(zhì)量、數(shù)量等存在問題，在對供貨人索賠不著或不足時，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）出租人根據(jù)租賃合同的約定完全是利用自己的技能和判斷為承租人選擇供貨人或租賃

物的；

（二）出租人為承租人指定供貨人或租賃物的；

（三）出租人擅自變更承租人已選定的供貨人或租賃物的。

除上列情形外，出租人對租賃物的質(zhì)量、數(shù)量等問題一般不承擔(dān)責(zé)任。

十四、在出租人無過錯的情形下，對供貨人索賠的費用和結(jié)果，均由承租人承擔(dān)和享有。如因出租人的過錯造成索賠逾期或索賠不著，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

十五、因租賃物的質(zhì)量、數(shù)量等問題對供貨人索賠，如出租人無過錯，不影響出租人向承租人行使收取租金的權(quán)利。

十六、承租人未按合同約定支付部分或全部租金，屬違約行為，承租人應(yīng)按合同約定支付租金、逾期利息，并賠償出租人相應(yīng)的損失。

十七、在承租人破產(chǎn)時，出租人可以將租賃物收回；也可以申請受理破產(chǎn)案件的法院拍賣租賃物，將拍賣所得款用以清償承租人所欠出租人的債務(wù)。租賃物價值大于出租人債權(quán)的，其超出部分應(yīng)退還承租人；租賃物價值小于出租人債權(quán)的，其未受清償?shù)膫鶛?quán)應(yīng)作為一般債權(quán)參加破產(chǎn)清償程序，或者要求承租人的保證人清償。

十八、在承租人破產(chǎn)時，出租人可以作為破產(chǎn)債權(quán)人申報債權(quán)，參加破產(chǎn)程序；出租人的債權(quán)有第三人提供保證的，出租人也可以要求保證人履行保證責(zé)任。

十九、出租人在參加承租人破產(chǎn)清償后，其債權(quán)未能全部受償?shù)模删筒蛔悴糠窒虮ＷC人追償。

二十、出租人決定不參加承租人破產(chǎn)程序的，應(yīng)及時通知承租人的保證人，保證人可以就保證債務(wù)的數(shù)額申報債權(quán)參加破產(chǎn)分配。

二十一、融資租賃合同當(dāng)事人請求法院保護(hù)其權(quán)利的訴訟時效應(yīng)適用《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的規(guī)定。

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第二篇：最高院答記者問關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋

最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學(xué)發(fā)展觀和司法為民作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。

明確租賃合同無效的范圍

問：《解釋》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標(biāo)的？

答：合同效力的認(rèn)定對促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。《解釋》在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效。《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。

問：《解釋》規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費？

答：這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補(bǔ)償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M予以返還。

對于房屋使用費按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約

定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定“當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。”將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費。

適用不同民法理論處理裝飾裝修問題

問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規(guī)定的？

答：裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚摚擃惏讣奶幚碓诶碚摻缂皩徟袑崉?wù)界均引起高度關(guān)注。《解釋》在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊诉M(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a(bǔ)償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補(bǔ)償。

問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。

答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認(rèn)定，方法多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內(nèi)攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費用，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。

依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮？

答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項規(guī)定，主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。問：出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)是如何規(guī)定的？

答：從權(quán)力的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買租賃房屋的權(quán)力，并以同等條件為權(quán)力行使的必備要件。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現(xiàn)抵押權(quán)時，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，或者拍賣房屋時，依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人以其他方式出賣房屋時，應(yīng)當(dāng)采取同樣的規(guī)則保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面的問題，一是承租人應(yīng)當(dāng)具有讓出租人信賴的履約能力，如責(zé)令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權(quán)利義務(wù)對等原則，承租人的優(yōu)先購買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購買權(quán)；出租人沒有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。

問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？

答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權(quán)主要是維

護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購買權(quán)。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會的重大歷史任務(wù)要求。

（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。

■背景■

司法解釋 適用范圍

《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？

最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。《解釋》為表述簡練，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設(shè)規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設(shè)、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的調(diào)整。

如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設(shè)規(guī)模小，達(dá)不到適用上述法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，在房屋建設(shè)、使用條件上的強(qiáng)制性法律規(guī)定較少。同時，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。

隨著我國城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案

件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”

承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律行為，有關(guān)合同糾紛不適用本《解釋》。

第三篇：最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同的解釋

【發(fā)布單位】最高人民法院

【發(fā)布文號】法釋[2009]11號

【發(fā)布日期】2009-07-30

【生效日期】2009-09-01

【失效日期】-----------

【所屬類別】國家法律法規(guī)

【文件來源】人民法院報

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（法釋[2009]11號，2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)；

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。

第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

對《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要點解讀最高人民法院今年6月22日通過了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），該解釋將于2009年9月1日起施行。解釋對實踐中房屋租賃關(guān)系中的一些熱點難點問題及時做出了不少創(chuàng)新性的規(guī)定，對實踐有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，下面擇其要者作出簡要解讀。

一、嚴(yán)格限制無效租賃合同的范圍，將實踐中易被誤認(rèn)為無效租賃合同的情形明確規(guī)定為有效，保障物盡其用，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

《合同法》第五十二條適用于所有類型合同的合同無效，對租賃合同當(dāng)然也適用。此外，解釋將只適用于租賃合同的合同無效情形嚴(yán)格限定為三種，分別是：

1、關(guān)于一審法庭辯論終結(jié)前仍未通過行政審批補(bǔ)正為合法建筑的違法建筑物達(dá)成的租賃合同無效（解釋第二條、第三條）；

2、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同超過的部分約定無效（解釋第十五條）；

3、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效（解釋第十六條）。

值得注意的是，解釋還從區(qū)分行政行為與民事行為、合同的實際履行以及權(quán)利應(yīng)在合理期間內(nèi)行使等角度出發(fā)，規(guī)定了特定情形下合同生效的條件，進(jìn)一步排除無效合同范圍，具體為：

1、無特別約定時未辦理房屋租賃備案登記的租賃合同有效，特別約定以辦理房屋租賃備案登記為租賃合同生效要件但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對方接受的合同也生效（解釋第四條）；

2、出租人明知或應(yīng)知承租人轉(zhuǎn)租而沒在六個月內(nèi)提出異議的轉(zhuǎn)租合同有效（解釋第十六條）。

二、將承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項債權(quán)予以保護(hù)，廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條的規(guī)定，這部分內(nèi)容新規(guī)定較多，對承租人的權(quán)益影響很大。

解釋新增了兩種承租人無優(yōu)先購買權(quán)的情況。租賃關(guān)系中承租人主要是獲得房產(chǎn)的使用價值，“買賣不破租賃”原則保護(hù)承租人在租期內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動時有權(quán)請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，但租前已抵押抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或租前已查封的情況除外（解釋第二十條）。法律賦予承租人同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)也是基于方便承租人繼續(xù)居住，而在不影響承租人繼續(xù)居住的前提下，基于產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系和近親屬關(guān)系而需購買租賃房產(chǎn)則交易條件中隱含的交易便利及人情因素是承租人所不具備的，因此在交易價款及付款方式方面與出租人出賣給其他人相比往往有較大優(yōu)惠。在不損害承租人繼續(xù)承租的前提下，解釋賦予產(chǎn)權(quán)共有人及出租人的近親屬享有比承租人更優(yōu)先的購買權(quán)，此兩種情況無需通知承租人且無須賠償（解釋第二十四條）。

解釋對優(yōu)先購買權(quán)的行使期限作了嚴(yán)格限制，過期作廢。債權(quán)作為請求權(quán)都是有期限的，承租人優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)受到行使期限的限制，解釋規(guī)定：在出租人通知后15天承租人仍未明確購買（注：根據(jù)最高院就解釋答記者問的內(nèi)容，必須要有按同等條件交付押金或定金等履約擔(dān)保行為），或出租人拍賣房產(chǎn)的在拍賣5日前通知承租人但承租人未參加拍賣的（注：這里應(yīng)理解為申請拍賣的5日前通知，但拍賣的原則是價高者得，參加拍賣事實上已無法行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，即拍賣房產(chǎn)的情況下承租人無論是否參與拍賣都事實上喪失了優(yōu)先購買權(quán)），承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)（解釋第二十四條、第二十三條）。當(dāng)出租人未通知出賣租賃房屋時，承租人應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起一年內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，超過該期限的，人民法院不予以支持（合同法第五十二條、第五十五條）。

解釋規(guī)定了具有債權(quán)特點的優(yōu)先購買權(quán)救濟(jì)條款。債權(quán)的特點是可以存在多個同樣內(nèi)容的債權(quán)、且各債權(quán)間地位平等，承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一種債權(quán)，也不能絕對排除善意第三人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)?shù)谌松埔猓ú恢谐凶馊嘶螂m知有承租人但有理由相信承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)）購買租賃房屋的，買賣合同有效（解釋第二十一條），此時如未辦理登記則承租人可行使優(yōu)先購買權(quán)，但若已辦理登記手續(xù)的則第三人可以善意取得租賃房屋的所有權(quán)，對此承租人不能要求購買房屋（繼續(xù)履行），但可以要求出租人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但該賠償責(zé)任的內(nèi)容法律并未明確規(guī)定（解釋第二十一條，第二十四條）。而當(dāng)?shù)谌伺c出租人惡意串通（即第三人與出租人簽訂買賣合同時明知有承租人存在、并且承租人想行使優(yōu)先購買權(quán)而故意與出租人串通交易）購買出租房屋時，承租人可以通過訴訟主張買賣合同無效（合同法第五十二條、第五十五條）并要求行使優(yōu)先購買權(quán)。

另外，由于抵押權(quán)追求的是抵押物的交換價值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，與誰購買租賃房產(chǎn)并無太大關(guān)系，故當(dāng)租賃房產(chǎn)為實現(xiàn)抵押權(quán)而被動出售（出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋還債），解釋也賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，即無論租賃關(guān)系成立在抵押關(guān)系前還是成立在后，承租人均可以請求以同等條件優(yōu)先購買（解釋第二十二條）。

三、完善合同解除制度，當(dāng)承租人侵害租賃房產(chǎn)或者出租房產(chǎn)不能實現(xiàn)租賃目的時，根據(jù)公平原則賦予合法利益受損害的當(dāng)事人單方面的合同解除權(quán)，有利于特定情況下快速解除合同以減少損失。

實踐中租賃合同的履行產(chǎn)生的爭議除了租金支付問題外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建擴(kuò)建租賃房屋拒不恢復(fù)的；租賃房產(chǎn)因債務(wù)糾紛被法院查封導(dǎo)致無法使用的、租賃房產(chǎn)因不符合消防衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)被城管依法查封；租賃房屋因權(quán)屬爭議導(dǎo)致無法使用的；租賃房屋因面積、位置等因素不符合法律、行政法規(guī)中規(guī)定的承租人經(jīng)營某種行業(yè)的強(qiáng)制性條件導(dǎo)致無法實現(xiàn)租賃目的的。對這些影響繼續(xù)租賃的情況，解釋允許受損害方自由選擇是否單方面解除合同。

承租人擅自改建房屋主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的，視為承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，此時出租人可以要求在合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀，期限滿仍未恢復(fù)的，出租人可以解除合同并要求賠償房屋受到的損失（解釋第七條）。

當(dāng)租賃房屋因下列情況而無法正常使用時承租人可以解除合同：租賃房屋被司法機(jī)關(guān)（法院、檢察院）或行政機(jī)關(guān)（城管、公安等機(jī)關(guān)）依法查封的；租賃房屋出現(xiàn)權(quán)屬爭議的；租賃房屋違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

四、細(xì)化合同無效或解除時對裝修歸屬及裝修費用的處理原則，強(qiáng)調(diào)裝修須經(jīng)出租人同意，在此前提下雙方有約定時約定優(yōu)先，無約定時則主要依據(jù)過錯程度保護(hù)守約方利益。

1、裝修未經(jīng)出租人同意的，構(gòu)成侵權(quán)，由承租人負(fù)擔(dān)裝修費。出租人可以要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償損失等侵權(quán)責(zé)任（解釋第十三條）。

2、裝修經(jīng)出租人同意，且合同無效的：

（1）如裝修與租賃房屋未形成附合，則所有權(quán)歸承租人：出租人同意利用的，承租人可按裝修現(xiàn)值折價賣給出租人；出租人不同意折價的，承租人可以拆除，因拆除造成房屋毀損的，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀；

（2）如裝修與租賃房屋形成附合，則所有權(quán)歸出租人： 出租人同意利用的，出租人基于不當(dāng)?shù)美麘?yīng)補(bǔ)償承租人；出租人不同意利用的，按過錯分擔(dān)裝修現(xiàn)值損失（解釋第九條）。

3、裝修經(jīng)出租人同意，且合同有效的，則應(yīng)按雙方對裝修問題的約定處理，無約定時：

（1）未形成附合的，裝修歸承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毀損的承租人應(yīng)恢復(fù)原狀（解釋第十條）；

（2）形成附合的，裝修歸出租人所有。合同履行至期滿終止的，出租人無需支付裝修費（解釋第二十條）。合同提前解除的，出租人是否應(yīng)承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失（下稱“裝修殘值損失”），則依據(jù)導(dǎo)致合同解除的原因分別處理：

①因出租人違約致合同解除的，承租人可以請求出租人賠償裝修殘值損失；

②因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人不能請求出租人賠償裝修殘值損失；③因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，裝修殘值損失由雙方按照過錯程度分擔(dān)；

④因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的（此處未明確解釋第八條規(guī)定的因查封、權(quán)屬爭議、房屋使用條件而解除合同是否屬于不可歸責(zé)于雙方的事由），裝修殘值損失由雙方按照公平原則分擔(dān)，法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定。

另處，對以上幾種合同解除的情形都適用的規(guī)則是：合同解除后，出租人同意利用裝修的，基于不當(dāng)?shù)美麘?yīng)當(dāng)在裝修的利用價值范圍內(nèi)對承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償。

第四篇：融資租賃

行

業(yè)

情

況

行

業(yè)

地

位

客戶

市

場

地

位

股

權(quán)

結(jié)

構(gòu)

企業(yè)

內(nèi)

部

組

織

企業(yè)高管人員

生

產(chǎn)

狀

況

進(jìn)貨狀況

銷貨狀況

銀

行

融

資

應(yīng)收

賬

款

質(zhì)

量

存貨明細(xì)

固定

資

產(chǎn)

明

細(xì)

在建

工

程

應(yīng)付賬款

銷

售

收

入

納

稅

情

況

對

外

擔(dān)

保

前期調(diào)查幾點說明

1.看股東。央企子公司/省屬國企之類的，除非是負(fù)債率極高，行業(yè)極差(比如煤)，大多都可以考慮在保證合規(guī)的情況下推進(jìn)。國有民營混合次之，民營就需要區(qū)別對待，審慎介入。

2.看負(fù)債。金融機(jī)構(gòu)負(fù)債分布廣的強(qiáng)過負(fù)債集中的，四大行給授信的好過只有城商行流貸的，銀行系金租授信的好過小融資租賃公司的，有發(fā)債和長貸的強(qiáng)過只有流貸銀承的。

3.看行業(yè)。鋼鐵煤炭過剩產(chǎn)能別輕易碰，這些行業(yè)許多都是僵尸企業(yè)，靠倒貸而活，為倒貸而活。然而，資質(zhì)較好的龍頭企業(yè)或許能輕松拿到低成本續(xù)貸，弱小的企業(yè)的很可能連信用社都給抽。4.看老板。企業(yè)老板個人很重要，如果你去了對方殷勤到不行，老想著帶你到處吃喝，融資經(jīng)理也很會玩，那說明老板可能也是比較作，做事風(fēng)格也會比較野路子。盡調(diào)的時候要注意觀察客戶高管對于你提出的問題的態(tài)度，如果他說話比較穩(wěn)健，至少說明這個企業(yè)的作風(fēng)比較正派，如果很圓滑，那就要格外留意，必要的時候一定要厚著臉皮打破砂鍋問到底。5.關(guān)注對外擔(dān)保。有些省份已經(jīng)出現(xiàn)民營企業(yè)互保危機(jī)了，你的承租人可能自己走著走著就被互保企業(yè)拖下水，所以需要了解一下征信報告中承租人與其對外擔(dān)保對象的關(guān)系。國企一般只會對集團(tuán)內(nèi)兄弟公司或者同省平級國企擔(dān)保，這種擔(dān)保沒大事。(融資平臺另當(dāng)別論)6.核！實！收！入！這一點主要針對民營企業(yè)。一般國企的融資經(jīng)理都是給國家辦事，懶的給你編造很假的產(chǎn)銷，但有些民營企業(yè)的就可能有水分。納稅申報表不一定可信，最好能查上下游發(fā)票，銀行對賬單，這些不好造假。并不是說民營企業(yè)人不好，只是客觀地分析這種可能性。公事公辦，盡職免責(zé)。

7.租賃物質(zhì)量。承租人賬面必須有足額的，權(quán)屬明確無瑕疵的租賃物，且最好能提供權(quán)屬證明。如果這個做不到，那融資租賃合同很容易有瑕疵。另外，考慮到有些風(fēng)控會要求辦理租賃物動產(chǎn)抵押手續(xù)，因此需要提前確認(rèn)租賃物足額，否則就白忙活了。

8.稅務(wù)事宜。融資租賃相比銀行貸款的一大好處就是為生產(chǎn)型企業(yè)提供了可抵扣的增值稅專票。這個在議價時可以著重提。另外，由于目前國內(nèi)仍有部分地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)不懂得融資租賃零稅率本金發(fā)票如何開具，因此盡調(diào)時應(yīng)要求承租人先向稅務(wù)機(jī)關(guān)落實，這對于金融租賃公司征稅基數(shù)扣減至關(guān)重要。（2016.7.10補(bǔ)充：全面營改增之后，一些省份已經(jīng)不需要開具本金發(fā)票了，而專票也僅有直租才能開了。）

9.現(xiàn)金流。首先就是看往年現(xiàn)金流是否充沛，是否與利潤表匹配，因為這是衡量償債能力的重要指標(biāo)。另外，關(guān)注上下游回款是否順暢，單一大客戶結(jié)算方式是否對承租人有利，經(jīng)濟(jì)形勢不好時，現(xiàn)金流緊繃，就有可能導(dǎo)致非主觀性的違約。10.剛性負(fù)債測算。要來承租人所有金融機(jī)構(gòu)負(fù)債的還本方式，對意向租期內(nèi)每年需償還的剛性債務(wù)進(jìn)行加總，再判斷其預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流能否覆蓋到期剛性債務(wù)。

關(guān)于租約的設(shè)計？

如何通過對目標(biāo)客戶開展租前盡職調(diào)查來設(shè)計合理租約？之所以談租約，因為它是開展業(yè)務(wù)的核心，因為（1）從出租人講租約幾乎包括全部決策要素：租約涵蓋標(biāo)的物的選擇、轉(zhuǎn)讓（回租抑或直租等、融資額）、租期、備用（備用租約或擔(dān)保）、每期租金（還款能力或租約履行能力）等；（2）從承租人講租約是最直觀和精華的產(chǎn)品介紹。租約的設(shè)計是非常專業(yè)化的一項工作，主要體現(xiàn)在租約能夠體現(xiàn)業(yè)務(wù)員對產(chǎn)品的理解和演繹、對客戶認(rèn)知的深度和廣度、以及建立在兩者基礎(chǔ)上的設(shè)計能力。進(jìn)一步分類，租約可分標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)的物的租約（如飛機(jī)、船舶）、非標(biāo)租約（涵蓋最廣的工業(yè)設(shè)備）。我主要接觸了非標(biāo)的租約，因此也只能淺顯的回答非標(biāo)租約的問題，算拋磚引玉吧，期待探討。標(biāo)準(zhǔn)化的租約期待大神另行解答。非標(biāo)準(zhǔn)化租約的設(shè)計，題主的問題就來了，如何詳細(xì)了解承租人？王團(tuán)結(jié)的回答挺詳細(xì)和系統(tǒng)的，而且操作性強(qiáng)，實際中按那張表執(zhí)行下來很不錯了。我想補(bǔ)充的其實就是兩點：一點是目的性，上面已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了；另外一點說大一點是客戶價值，落地講就是提供滿足客戶的需求的租約。因此，首先去需要去了解客戶的需求。目前大部分租賃業(yè)務(wù)其實是類貸款業(yè)務(wù)，那重點就是了解客戶的資金需求，比如常見的固定資產(chǎn)投資和補(bǔ)充流動資金，當(dāng)然這只是廣義的大分類，每一個項目其實都有很深入立體的原因?qū)е沦Y金的短缺，這是一個鏈條，需要在訪談和盡調(diào)中不斷的去挖掘和驗證，比如新增固定資產(chǎn)投資申請的設(shè)備融資，就需要進(jìn)一步了解企業(yè)為什么要進(jìn)行該項投資，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、中觀行業(yè)面、微觀企業(yè)自身發(fā)展能否判定其合理性，另外企業(yè)本身是否有足夠的資金、技術(shù)、人才儲備等基礎(chǔ)，往往投資風(fēng)險對一個企業(yè)的存續(xù)影響是很大的。在了解需求之后需要看載體，因為是類貸款業(yè)務(wù)，設(shè)備往往是非標(biāo)的幾乎無變現(xiàn)能力的，因此了解的深度往往是關(guān)注合規(guī)性，包括權(quán)屬和價值。下一步的關(guān)鍵是租金的設(shè)計，關(guān)系到期限和還款方式，對應(yīng)的就需要去了解承租人目前的現(xiàn)金流和預(yù)測未來的現(xiàn)金流，如果預(yù)測現(xiàn)金流的波動非常大，那就需要相應(yīng)的第二還款來源和擔(dān)保措施，特別是當(dāng)未來現(xiàn)金流很難把握時為避免本金受損，可能進(jìn)一步需要設(shè)計實物抵押這種兜底措施。

第五篇：融資租賃

定為融資租賃的5條具體標(biāo)準(zhǔn)，只要符合5條標(biāo)準(zhǔn)中的一條，即應(yīng)認(rèn)定為融資租賃。第一，在租賃期屆滿時，資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。即，如果在租賃合同中已經(jīng)約定，或者根據(jù)其他條件在租賃開始日就可以合理地判斷，租賃期屆滿時出租人會將資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人，那么該項租賃應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃。

第二，承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購價預(yù)計遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租人將會行使這種選擇權(quán)。這條標(biāo)準(zhǔn)有兩層含義：

（1）承租人擁有在租賃期屆滿時或某一特定的日期選擇購買租賃資產(chǎn)的權(quán)利。

（2）在租賃期屆滿時或某一特定的日期，當(dāng)承租人行使購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)時，在租賃合同中訂立的購價遠(yuǎn)低于行使這種選擇權(quán)日的租賃資產(chǎn)的公允價值，因此在租賃開始日就可合理地確定承租人一定會購買該項資產(chǎn)。

例如，出租人和承租人簽訂了一項租賃合同，租賃期限為3年，租賃期屆滿時承租人有權(quán)以1000元的價格購買租賃資產(chǎn)，在簽訂租賃合同時估計該租賃資產(chǎn)租賃期屆滿時的公允價值為30000元，由于購買價格僅為公允價值的3.33％（低于5％的要求），如果沒有特別的情況，承租人在租賃期屆滿時將會購買該項資產(chǎn)。在這種情況下，在租賃開始日即可判斷該項租賃應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃。

第三，租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分。這里的“大部分”是指租賃期占租賃開始日租賃資產(chǎn)尚可使用年限的75％以上（含75％，下同）。

需要注意的是，這條標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)的是租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的比例，而非租賃期占該項資產(chǎn)全部可使用年限的比例。如果租賃資產(chǎn)是舊資產(chǎn)，在租賃前已使用年限超過資產(chǎn)自全新時起算可使用年限的75％以上時，則這條判斷標(biāo)準(zhǔn)不適用，不能使用這條標(biāo)準(zhǔn)確定租賃的分類。

例如，某項租賃設(shè)備全新時可使用年限為10年，已經(jīng)使用了3年，從第4年開始租出，租賃期為6年，由于租賃開始時該設(shè)備尚可使用年限為7年，租賃期占尚可使用年限的85.7％（6年/7年），符合第3條標(biāo)準(zhǔn)，因此，該項租賃應(yīng)當(dāng)歸類為融資租賃；如果從第4年開始，租賃期為3年，租賃期占尚可使用年限的42.9％，就不符合第3條標(biāo)準(zhǔn)，因此該項租賃不應(yīng)認(rèn)定為融資租賃（假定也不符合其他判斷標(biāo)準(zhǔn)）。假如該項設(shè)備已經(jīng)使用了8年，從第9年開始租賃，租賃期為2年，此時，該設(shè)備尚可使用年限為2年，雖然租賃期為尚可使用年限的100％（2年／2年），但由于在租賃前該設(shè)備的已使用年限超過了可使用年限（10年）的75％（8年／10年＝80％＞75％），因此，也不能采用這條標(biāo)準(zhǔn)來判斷租賃的分類。

第四，就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值。這里的“幾乎相當(dāng)于”是指90％（含90％）以上。這條標(biāo)準(zhǔn)分別承租人和出租人，從租賃開始日最低租賃付款額現(xiàn)值或最低租賃收款額現(xiàn)值占租賃資產(chǎn)原賬面價值的比例來判斷租賃的類型。

這里的最低租賃付款額是指，在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。這是從承租人角度規(guī)定的一個概念，其中“最低”一詞是相對或有租金、履約成本等而言的。最低租賃付款額是在租賃開始日就可確定的、承租人將必須向出租人支付的最小金額，或者說是承租人在租賃開始日對出租人的最小負(fù)債。租賃合同規(guī)定的內(nèi)容不同，最低租賃付款額的構(gòu)成內(nèi)容也不相同。如果租賃合同沒有規(guī)定優(yōu)惠購買選擇權(quán)，則承租人在租賃期內(nèi)應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項包括：（1）租賃期內(nèi)承租人每期支付的租金；（2）租賃期屆滿時，由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值；（3）租賃

期屆滿時，承租人未能續(xù)租或展期而造成的任何應(yīng)由承租人支付的款項。如果租賃合同規(guī)定有優(yōu)惠購買選擇權(quán)，則承租人在租賃期內(nèi)應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項包括：（1）自租賃開始日起至優(yōu)惠購買選擇權(quán)行使之日止即整個租賃期內(nèi)每期的租金；（2）行使優(yōu)惠購買選擇權(quán)而支付的任何款項。

與承租人的最低租賃付款額相對應(yīng)，這里所指最低租賃收款額是從出租人角度規(guī)定的一個概念，是指最低租賃付款額加上與承租人和出租人均無關(guān)、但在財務(wù)上有能力擔(dān)保的第三方對出租人擔(dān)保的資產(chǎn)余值。其中“最低”一詞也是相對或有租金、履約成本等而言的。最低租賃收款額是在租賃開始日就可確定的、出租人將能夠向承租人等收取的最小金額，或者說是出租人在租賃開始日對承租人等的最小債權(quán)。出租人除了根據(jù)租賃合同規(guī)定要求承租人支付最低租賃付款額外，如果還存在與承租人和出租人均無關(guān)、但在財務(wù)上有能力擔(dān)保的第三方對出租人的資產(chǎn)余值提供擔(dān)保，則表明租賃期屆滿時能夠保證出租人實現(xiàn)這一確定的金額，這一擔(dān)保的資產(chǎn)余值也應(yīng)包括在出租人的最低租賃收款額之中。

第五，租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。這條標(biāo)準(zhǔn)是指租賃資產(chǎn)是出租人根據(jù)承租人對資產(chǎn)型號、規(guī)格等方面的特殊要求專門購買或建造的，具有專購、專用性質(zhì)。這些租賃資產(chǎn)如果不作較大的重新改制，其他企業(yè)通常難以使用。這種情況下，該項租賃也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃。