第一篇：武漢市商業寫字樓物業管理市場調研報告

武漢市商業寫字樓物業管理市場調研報告

新年新氣象，2012年伴隨蛇年的到來已經成為過去，全球“五大行”之一的商業地產服務商“戴德梁行”在近日發布了2012江城商業寫字樓市場報告，報告中指出，根據過去的幾年里租金與物業管理費的變化以及未來供應優質物業推算，預計到2013年武漢寫字樓租金加物業管理費最高將漲至155元/平米，對比2012年的租金水平上漲了32%。

據介紹，伴隨著武漢商務環境越來越成熟，內資企業的極投資，企業對商業寫字樓的需要逐漸釋放，2012年的寫字樓吸納量超過過去三年的總和，創歷史之最。其中優質物業的面市推動武漢市寫字樓租金的上揚，再加寫字樓提價積極，導致2012年，武漢甲級寫字樓租金大幅上漲22.4%至每平米每月94.1元，雖然在全國來看數字只比重慶略高，但是升值潛力巨大，租金漲幅已躍居首位。從區域來看，武昌濱江和漢口濱江區表現搶眼，在新區貢獻吸納量中占了整體吸納量的77%;其中武廣商圈 光谷商圈由于受到新增供應少，可租項目稀缺等原因，租金及物業管理費漲幅最大，最高的達到40%以上。

據相關人士指出，蛇年里武漢高端寫字樓供應主要來源于保利文化廣場、廣發銀行大廈和泛海城市廣場三大項目。預計在2013年寫字樓空置率有小幅上升，仍將持續上漲，直到2016年租金加物業管理費將漲至每月155元/平米。從此看來，武漢寫字樓租賃市場在未來的幾年時間里，租金升值空間廣闊，是投資的好去處。

值得注意的是，在經歷了近1年的量價提升之后，2012年7月份以來，武漢商鋪售價開始出現企穩漸升的態勢。武漢金田物業管理有限公司經過仔細周密的市場調研論證后認為，2季度之后，商鋪市場價格浮動不大，開發商回籠資金比較急迫。而交易量上揚的行情在4月剎車，被市場認為是對3月恐慌性投

資的修復，但4~7月商業地產項目雖仍處回升通道中，但成交量均未達到3月高點。

而從另一個側面看，市場似乎也在重新打量商鋪的投資價值。不過，寫字樓從02年4月開始，卻有接過商鋪上漲大捧的勢頭。

數據顯示，2012年2季度開始，武漢寫字樓每月成交量幾乎都是成倍增長，價格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級寫字樓，租金甚至達到了北京、上海等地同檔次物業的水平。2季度，武漢新寫字樓均價比1季度環比上升9.26%，甚至2手寫字樓價格也上漲了將近7%。以一個200平方米寫字樓戶型為例，按今年上半年成交均價9156元/平方米計算，總價達到180萬元。按平均租金計算，年均投資收益接近10%，相對于商鋪似乎回報率更高。

對此，武漢一家寫字樓開發商人士對記者表示，目前武漢甲級寫字樓存量并不多，供不應求的情況推動了武漢甲級寫字樓售價及租金連續6個季度上漲，證明寫字樓的投資空間巨大。

現如今武漢市商業寫字樓大概有62萬平方米，其中漢口占52%，武昌占38%，漢陽占7%，其它區域占3%，總體租金在85元至125元每平方（含物業管理費），其中各樓盤物業管理費根據物業管理5大要素及物業管理公司經營性質的不同原因而定，甲級寫字樓管理費每平方每月15至28元，乙級寫字樓管理費每平方每月12元至23元，商鋪管理費每平方每月22至38元。

關于物業管理費國務院及各級地方行政部門沒有出臺明確的收費標準，因為根據物業管理的五大要素及物業公司是房地產投資公司直營和外包的經營性質等情況的不同，所以各商業樓盤的物業管理費也各有高低，武廣商圈和光谷商圈及大型城市綜合體（如汽車站 火車站等）收費較高，具體的物業管理費收費標準及市場行情大致有以下幾種特性：

1.5A甲級寫字樓及商鋪物業管理費最高，乙級寫字樓及商鋪物業管理費相對較

低；

2.物業管理公司資質等級高的物業管理費較高，反之則收費較低；

3.開發時間較早的舊寫字樓及商鋪物業管理費較低，近幾年開發的新寫字樓物業管理費相對較高；

4.城市綜合體地帶寫字樓及商鋪物業管理費較高，綜合體旁邊的管理費較低；銷售型的寫字樓及商業物業管理費較高，租賃型的寫字樓及商業物業管理費較低；

5.大型商圈中心寫字樓及商鋪物業管理費較高，商圈附近的管理費較低；

6.大型貿易或交易市場中心寫字樓及商鋪物業管理費較高，中小型市場中心管理費較低；

7.房地產投資商為了快速營銷房產迅速回籠資金，或房產地段不好房產項目不好銷售甚至對物業管理不以盈利為目的，且對旗下直營的物業管理公司有補助和補貼（每平方每月補貼2元至5元不等）的寫字樓及商鋪物業管理費較低，物業服務外包的物業管理費較高；房產公司為了輔助營銷對物業管理公司有協議性補助的剛交付前兩年收費較低，兩年后通過物價上漲和開支較大等緣由提高物業管理費；寫字樓及商鋪交付后入駐率偏低未達標的（一般入駐率規定在80%左右）房地產公司對物業公司實行補貼方式的物業管理費較低，寫字樓及商鋪入駐率超過90%以上或者經營氛圍非常火爆的則根據市場行情商議提價。

8.國企寫字樓及商鋪且物業管理公司屬于國企直營的為了方便安排家屬就業有補貼（每平方每月3至5元不等）收費較低，國企寫字樓及商鋪物業管理服務外包的管理費較高；

9.物業管理服務時間平均每天超過10小時以上的物業管理費較高，未超過10小時的管理費比較平均；

10.開放中央空調的寫字樓及商鋪物業管理費較高，不開放中央空調的較低；開放時間超過10小時的收費較高，開放時間低于10小時的相對較低； 具體各樓盤物業管理費調查情況如下（部分知名樓盤抽查詳情見附表）： *附表一:(見尾頁)

*附表二:（見尾頁）

*以上附表為武漢市商業寫字樓物業管理費部分樓盤抽查情況。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更預計，最近1年內僅有武漢天地企業中心、保利文化廣場、民生銀行大廈及凱樂桂園等幾棟甲級寫字樓上市，遠不能滿足入駐武漢企業的需求，預計近期寫字樓租金及物業管理費還將繼續上漲。

經國內外多位經濟學家分析國務院出臺控制樓市國五條后，全國將掀起一股商業寫字樓投資熱潮。湖北省社科院經濟研究所副所長 省房地產經濟學會秘書長葉學平先生及業界專業人士普遍認定，武漢作為中部中心城市，同時又提出打造總部經濟的規劃，未來隨著越來越多的跨國公司駐點武漢，隨著湖北省“城市8加1計劃”的發展，二線城市企業的總部將紛紛入駐江城，對高端寫字樓的需求應該會處于持續上升的利好態勢，隨之商業寫字樓的售價與租金將不斷攀升，所以商業寫字樓投資開發市場在未來5年投資熱潮將“席卷”江城，商業寫字樓市場行情將呈現出蓬勃發展的迅猛態勢。

武漢金田物業管理有限公司

凱樂桂園分公司

2013 年 2 月 22 日

第二篇：寫字樓市場調研報告

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

2012年4月份市場調研報告

本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進入工作狀態，部門進行了相關基礎營銷知識和技巧的培訓。除進行基礎知識講解外，部門同時安排外勤人員與經驗豐富的卸任外勤李風同志進行了卓有成效的深入交流。在此基礎上，外勤人員第一次外出工作由業務管理部經理帶隊，將理論與實際工作密切結合，使新上崗人員對營銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實踐。

本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場環境為主，以大廈為中心，共對大廈周圍的14家寫字樓進行了詳細走訪了解，除中信大廈（莊家金融對面，金世界D座）處于內部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關信息收集比較全面，以下為相關情況匯總：

一、走訪寫字樓列表（見附表）。

二、調研寫字樓列表分析：

1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數高檔寫字樓如萬象天成，租金價位可達3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

此次調研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業比較少見，租金逐年遞增可以避免臨時調整租金價格的阻力，而且租期一般較長，能夠很好保持客戶的穩定性。這種做法，可以在大廈適當嘗試，特別是引進長期租駐的大客戶。

2、物業費：從此次調研的情況來看，各寫字樓物業費單獨收的占大多數，這與外請物業及售出代租有直接關系。往往寫字樓建成后，物業管理托管，特別是售出的寫字樓，因為業主與物業并不是一個整體，物業費與租金統一收取的難1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

度較大。各寫字樓物業費定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數在5元/月/平方米以下。

部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬象天成、盈伴大廈、軍創國際等由自有物業管理，其它屬于物業托管形式。受托的物業公司中，恒輝物業兼有中介功能，代業主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費。

3、水電費：因為寫字樓用電屬于商業用電，多數寫字樓電費均在1元/度以上，其中女人世界電費最高，1.23元/度。包括女人世界在內，1.1元/度以上的被調研寫字樓占到了大多數，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據調查的情況看，所有大廈電費都是單獨計量收取。水費與電費則有所不同，有一半以上受調研的寫字樓，水費是包含在物業費中的，單獨收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費差別不大。

4、停車：通過走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問題，因為客戶及居民保有車輛的不斷增加，整個城市的停車場也亟待擴容。從調研的各寫字樓情況來看，極少存在免費停車，甚至出現了有限車位先到先停的現象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業對租戶辦理包月停車業務，使長期租駐的客戶不受臨時停車的影響，一定程度提高了客戶的穩定性。為在激烈的市場競爭中保證大廈客戶的穩定，希望對目前公司執行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問題所引發的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經營穩定性。

5、其他方面：各個寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務比較特殊，公攤率達到出租面積35%。網絡通信方面，電信和聯通都能安裝，費用收取執行通信公司規定的收費標準。

三、萬象天成走訪側記：

在此次調研的14家寫字樓中，萬象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

象天成由A座純寫字樓、B座商場、C座高級公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業并不關心業主購買的房產是否順利出租。通過詢問，物業人員介紹A座寫字樓滿租，但從相關中介機構的調查情況來看，滿租的可能性很低，因為中介有由業主自己登記的大面積空置寫字間對外招租的信息，租金價位能夠達到3.9元/天/平方米，而且物業費并未含進。因物業介紹A座寫字樓全部出租，所以此次實地走訪的重點轉向C座公寓。

就整體來看，萬象天成裝修等級較高，大廳墻面裝修別致，層次感強烈。但萬象天成最大的特別之處并不在于高級別的裝修裝飾，而是其新穎獨特的管理和服務。據了解，萬象天成托管物業公司為韓國輝世物業，全套物業服務韓式特色非常明顯。例如，設立國內第一家女士專門停車場，該車場只允許由女性司機駕駛的車輛進出。與此配套的“韓國花式引領”服務也獨具特色，這種來自異國他鄉的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬象天成借力河北藝術中心和裕園廣場精心打造的休閑購物文化廣場，以民眾喜聞樂見的雜技文化為載體，在三位一體的廣場上開創設立了以歷屆“中國吳橋國際雜技節”的世界冠軍、國際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經濟和文化相互促進發展的良性循環。

在整個調查過程中發現，萬象天成的安保人員和前臺工作人員工作配合默契、接待禮儀規范、用語得體，且警惕性較高。另，電梯設有門禁是一大亮點，沒有樓上客戶邀請或物業辦理的乘梯卡，來訪人員不能輕易進入公寓內部。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第三篇：寫字樓市場調研報告

2012年4月份市場調研報告

本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進入工作狀態，部門進行了相關基礎營銷知識和技巧的培訓。除進行基礎知識講解外，部門同時安排外勤人員與經驗豐富的卸任外勤李風同志進行了卓有成效的深入交流。在此基礎上，外勤人員第一次外出工作由業務管理部經理帶隊，將理論與實際工作密切結合，使新上崗人員對營銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實踐。

本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場環境為主，以大廈為中心，共對大廈周圍的14家寫字樓進行了詳細走訪了解，除中信大廈（莊家金融對面，金世界D座）處于內部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關信息收集比較全面，以下為相關情況匯總：

一、走訪寫字樓列表（見附表）。

二、調研寫字樓列表分析：

1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數高檔寫字樓如萬象天成，租金價位可達3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

此次調研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業比較少見，租金逐年遞增可以避免臨時調整租金價格的阻力，而且租期一般較長，能夠很好保持客戶的穩定性。這種做法，可以在大廈適當嘗試，特別是引進長期租駐的大客戶。

2、物業費：從此次調研的情況來看，各寫字樓物業費單獨收的占大多數，這與外請物業及售出代租有直接關系。往往寫字樓建成后，物業管理托管，特別是售出的寫字樓，因為業主與物業并不是一個整體，物業費與租金統一收取的難度較大。各寫字樓物業費定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數在5元/月/平方米以下。

部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬象天成、盈伴大廈、軍創國際等由自有物業管理，其它屬于物業托管形式。受托的物業公司中，恒輝物業兼有中介功能，代業主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費。

3、水電費：因為寫字樓用電屬于商業用電，多數寫字樓電費均在1元/度以上，其中女人世界電費最高，1.23元/度。包括女人世界在內，1.1元/度以上的被調研寫字樓占到了大多數，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據調查的情況看，所有大廈電費都是單獨計量收取。水費與電費則有所不同，有一半以上受調研的寫字樓，水費是包含在物業費中的，單獨收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費差別不大。

4、停車：通過走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問題，因為客戶及居民保有車輛的不斷增加，整個城市的停車場也亟待擴容。從調研的各寫字樓情況來看，極少存在免費停車，甚至出現了有限車位先到先停的現象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業對租戶辦理包月停車業務，使長期租駐的客戶不受臨時停車的影響，一定程度提高了客戶的穩定性。為在激烈的市場競爭中保證大廈客戶的穩定，希望對目前公司執行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問題所引發的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經營穩定性。

5、其他方面：各個寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務比較特殊，公攤率達到出租面積35%。網絡通信方面，電信和聯通都能安裝，費用收取執行通信公司規定的收費標準。

三、萬象天成走訪側記：

在此次調研的14家寫字樓中，萬象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬象天成由A座純寫字樓、B座商場、C座高級公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業并不關心業主購買的房產是否順利出租。通過詢問，物業人員介紹A座寫字樓滿租，但從相關中介機構的調查情況來看，滿租的可能性很低，因為中介有由業主自己登記的大面積空置寫字間對外招租的信息，租金價位能夠達到3.9

元/天/平方米，而且物業費并未含進。因物業介紹A座寫字樓全部出租，所以此次實地走訪的重點轉向C座公寓。

就整體來看，萬象天成裝修等級較高，大廳墻面裝修別致，層次感強烈。但萬象天成最大的特別之處并不在于高級別的裝修裝飾，而是其新穎獨特的管理和服務。據了解，萬象天成托管物業公司為韓國輝世物業，全套物業服務韓式特色非常明顯。例如，設立國內第一家女士專門停車場，該車場只允許由女性司機駕駛的車輛進出。與此配套的“韓國花式引領”服務也獨具特色，這種來自異國他鄉的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬象天成借力河北藝術中心和裕園廣場精心打造的休閑購物文化廣場，以民眾喜聞樂見的雜技文化為載體，在三位一體的廣場上開創設立了以歷屆“中國吳橋國際雜技節”的世界冠軍、國際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經濟和文化相互促進發展的良性循環。

在整個調查過程中發現，萬象天成的安保人員和前臺工作人員工作配合默契、接待禮儀規范、用語得體，且警惕性較高。另，電梯設有門禁是一大亮點，沒有樓上客戶邀請或物業辦理的乘梯卡，來訪人員不能輕易進入公寓內部。

第四篇：商業市場調研報告

北京商業市場研究報告

第一部分：北京商業地產發展概況 1.1商業地產及類型劃分 1.2北京商業地產發展過程 1.3 北京商業地產現狀 1.4 重點商業空間布局

第二部分：北京商業地產市場總體分析 2.1北京市商業體量分布情況分析 2.2各環路項目分布情況分析 2.3各環路的商業發展與城市發展關系分析 2.4北京交通干線和沿線商業的分析 2.5已落成、正報規、待建項目情況對比分析 2.6商業項目物業形態對比分析

第三部分、北京商圈規劃分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈規模與變化分析 3.4現代商圈及其動態發展

第四部分 商業地產經營概況分析 4.1整體分析 4.2商圈分析 4.3個案分析

第五部分 商業地產項目選址研究 5.1店址是現代零售商業的核心競爭力 5.2便利性是零售商業店址的第一特性 5.35a法則是商業店鋪選址技術的核心 5.4商業店面選址要求

第六部分：北京商業地產市場預測 6.1北京商業地產展望

6.2北京商業地產“拐點”？ 6.3重點區域分析：cbd 第七部分：北京市商業地產總結

第一部分：北京商業地產發展概況 1.1商業地產及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究。

1.1.1按照開發形式進行分類 ：

（1）商業街商鋪

商業街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。

商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，市場是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區商鋪

社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。

（5）商務樓、寫字樓商鋪

商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。

（6）交通設施商鋪 交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

1.1.2商業業態的分類的基本特征：

商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業態選址和經營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。

（1）選址在城市繁華區、交通要道。

（2）商店規模大，營業面積在5000平方米以上。

（3）商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

（6）采取定價銷售，可以退貨。

（7）服務功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。

（1）選址在居民區、交通要道、商業區。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

（3）商店營業面積在1000平方米以下。

（4）商品構成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。

（6）營業時間每天不低于11小時。

（7）有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。

（1）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。

（2）商店營業面積2500平方米以上。

（3）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設與商店營業面積相適應的停車場。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。

（1）選址在居民住宅區，主干線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。

（2）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。

（3）居民徒步購物5——7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結構以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

（5）營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

（1）由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。

（2）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。

（3）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。

（4）設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。篇二：商業項目市場調研報告(模板)商業項目市場調研報告

調研報告前言：簡要說明本次調研的目的和范圍、調研組成員、調研日期、調研數據的依據等內容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解當地政府的結構、指導方向、產業政策等； ? 經濟要素（economic）：gdp總量、人均gdp、gdp增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業態分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數、物業投資水平、外資投資情況、物業售價、租金價格等； ? 社會要素（society）：是指當地城市居民民族特征、文化傳統、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素。構成社會環境的要素包括人口規模、年齡結構、種族結構、收入分布、消費結構和水平、人口流動性等。其中人口規模直接影響著一個國家或地區市場的容量，年齡結構則決定消費品的種類及推廣方式。? 技術要素(technology): 技術要素包括當地零售業出現和發展趨勢以及前景預測。

二、區域城市功能調查 ? 公共設施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區域性質與功能特點 ? 各項城區的機能 ? 城市規劃

三、區域商業現狀調研

? 商業發展現狀及布局情況（概況、規模、商圈分類）? 商業發展規劃（政策規劃、趨勢研判）? 租金水平、售價水平研究等； ? 發展商開發情況研究；

? 零售品牌調研（分檔次、分業種、分業態進行交叉分析）? 新店開設趨勢研究 ? 典型案例分析

四、區域商業物業供需分析 ? 區域供應 ? 區域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走勢 ? 售價走勢 ? 租售交叉分析 ? 典型開發案例分析

五、區域內主要商圈消費者消費行為調查與研究 ? 地理細分調查分析 ? 購買人群細分調查 ? 年齡細分調查分析 ? 經濟狀況細分調查分析 ? 消費者交通和出行方式 ? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目swot分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業區、周邊環境和公建設施、項目周圍經濟條件分析等）

七、結論

? 區域投資價值建議 ? 項目投資建議

? 產品投資建議篇三：商業項目市場調研報告

中國茶市三期調研及定位報告

高策（中國）房地產運營機構 2012年2月27日

報告目錄

一、新昌城市背景調研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概況

2、城市人口

3、城市交通

4、經濟概況

5、城市規劃及城市發展方向

6、小結

二、宏觀背景及本地房地產市場調研——————————————————————————————————————————13

1、宏觀背景

2、房地產發展概況

3、市場供給及市場存量

4、房地產價格走勢

5、購房消費者心理分析

6、地產項目區域分布

7、典型個案分析

8、小結

三、新昌城市商業發展現狀——————————————————————————————————————————————31

1、城市商業發展現狀及分析

2、小結

四、項目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、項目概況

2、swot分析

3、項目定位策略

一、新昌城市背景調研

1、城市概況

城市區位：新昌縣，位于浙江省東部，紹興市東南部，曹娥江上游。北緯29°27′，東經121°01′。東鄰奉化、寧海，南界天臺，西南與東陽、磐安接壤，西、北兩面與嵊州毗連。縣境東西長52千米，南北寬37千米。

地勢概況：新昌地處浙東丘陵地帶，天臺、四明、會稽諸山余脈綿亙境內，地勢由東南向西北呈階梯形下降。縣境東南部為崇山峻嶺，中部和西部為丘陵臺地，西北部為河谷盆地。全縣地貌有“八山半水分半田”之稱。

行政下轄：新昌縣轄3個街道、8個鎮、5個鄉：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪鎮、儒岙鎮、回山鎮、澄潭鎮、小將鎮、鏡嶺鎮、梅渚鎮、大市聚鎮；雙彩鄉、巧英鄉、東茗鄉、新林鄉、城南鄉。共有415 個行政村、16個居委會。

本項目位于浙江省紹興市新昌縣城七星街區潛溪江畔（泰坦大道和新鏡路口）

2、城市人口

據新昌第六次人口普查顯示，到2010年末，新昌縣總戶數16.52萬戶，總人口43.65萬人，其中非農業人口9.21萬人。新昌縣城常駐人口約16萬人。新昌縣歷年來人口增長數據表：

根據圖表，新昌縣總人口增長穩定，歷年來增幅不大，而縣城人口增幅相對較快，這于政府城鎮化發展政策相關，縣城常駐人口的增加將擴大城市住房需求，很大程度上推動了市區房地產項目的建設。

3、城市交通

城際交通： ? 新昌地處山區，沒有鐵路，對外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104國道，三條高速貫穿縣境，東連寧 波、溪口、南接臺州、溫州，西望金華、麗水、北通紹興、杭州，公路交通四通八達。? 新昌離杭州蕭山國際機場（上三線高速直達新昌）、寧波櫟社機場距離約1小時車程。乘火車到新昌可先至杭州、紹興、上虞、寧

波、義烏，再在火車站轉乘長途汽車至新昌。

城區共有三個主要車站，客運中心站，客運西站和客運東站。? 新昌客運中心：位于環城西路28號（南明小學邊）。各地長途汽車大都停靠于此。車站主要發外地長途客車。? 新昌汽車西站：位于104國道大橋西路，是新昌旅游的交通樞紐。主要有發往各景點的中巴車。

? 新昌汽車東站：位于新昌工業園青山區塊，104國道南側。

城市內部交通：公交車1、2、3、4、6、7、8路等到達城市各個區域，市內出租車約150輛左右，可滿足日常市內短途出行。篇四：南昌市商業市場調研報告調整版

南昌市商業市場調研報告提綱

一、南昌市商業概況

? 商業宏觀環境 ? 城市商業基礎 ? 商業分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商業業態分析幾發展方向 第一節 餐飲娛樂 第二節 酒店 第三節 大型商超

四、南昌市專業市場分析及發展方向 第一節

五、南昌市社區商業調研及發展方向

六、南昌市在售商業項目分析 第一節 南昌市在售商業項目特征分析 第二節 南昌市在售商業項目供需分析

七、綜合論述?????????????.一、南昌商業概況

南昌市屬于中部內陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經濟發展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業如it、金融、服務、房地產、商業等領域明顯滯后。但近年來，隨著國家加快實施沿長江開發戰略、大京九鐵路的全線貫通（南昌市是京九線上唯一的省會城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府領導人大刀闊斧的改革，南昌市的經濟發展形成強大的動力，產業結構調整日益完善，形成新的發展機遇。

一、南昌商業宏觀環境 2007年上半年全市實現地區生產總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產業增加值22.49億元，增長4.1%；第二產業增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業增加值232.62億元，增長16.4%；第三產業增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業貢獻率為45.8%。三次產業結構比例為3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市實現地區生產總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產業增加值22.49億元，增長4.1%；第二產業增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業增加值232.62億元，增長16.4%；第三產業增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業貢獻率為45.8%。三次產業結構比例為3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏觀經濟近年呈現高速發展的態勢，gdp逐年增長，經濟動力強勁，為商業發展提供了廣闊的發展環境。

b、南昌人口

南昌三大產業結構性調整，各類工業園區、高新技術開發區、經濟產業園區形成的第二產業，在經濟中占有絕對比重，為經濟發展提供持續的發展動力，對商業的發展形成堅實的基礎。

二、南昌商業基礎 a、城市概況

南昌城市文化底蘊深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區）、四縣（南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，總人口483.96萬人，總戶數119.26萬戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，城區總面積為617.07平方公里，城區總人口達180.99萬。市內以平原為主，屬于亞熱帶季風氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實施城市發展戰略，到2010年，城市人口規模達到260-300萬，中心城區范圍達到260平方公里。b、交通狀況

南昌歷來是華東地區的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運相結合的立體交通網絡四通八達，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城市。

航空 昌北機場距市區23公里（昌九高速公路經過），每周有近百個航班 抵達各地，航班主要通達線路有南昌至北京、福州、廣州、海口、深圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。

鐵路 京九鐵路與浙贛鐵路在境內貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵

路主干線縱橫穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有

省際客車，通達廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城市；省內客班車，通達江西省內各個大、中、小城市或城鎮。水路 沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達長江各口岸，至九江外運港口 220公里。

公交 全市共有公交線路30條貫通市區、城郊，跨越日夜運營線路 出租 全市共有出租車3000輛

三、南昌商業分布

南昌的商業集中在以八一廣場為核心的中心片區商業中心區，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業街與其形成了商業網點密集、業態多樣的市中心零售業網絡；及以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠地段便 篇五：太原商業市場調研報告

調 研 報 告

一、調研目的通過對太原市晉陽街以北、南中環街以南、塢城路以東、太榆路以西的區域進行調研，主要圍繞南中環街、晉陽街商鋪項目的面積、租售價、業態等情況對該區域進行了調研分析。旨在為和泰項目定位策劃提供依據。

二、調研對象和調研方法

（一）調研對象

本次調研對象是太原市南中環街、晉陽街區域街巷的商鋪項目。包括樓盤項目的底商、南中環及晉陽街臨街商鋪。根據不同標準，共調研了8個項目。本報告主要針對5個典型項目進行分析。

（二）調研方法

本次調研采用抽樣調查法，調研過程中運用實地觀察、電話詢問及兩者結合的方法完成。

三、調研結果

（一）山西大學蘊華莊高層住宅小區

1、基本情況

小區位于山西大學教學區東南部，南與財經大學隔河相望。由山西大學職工集資興建。現有高層住宅3棟，共448戶。建筑面積約10萬㎡，其中，車庫 8800 ㎡，一二層商鋪8900㎡、住宅8萬㎡。小區內業態分布較少，有生鮮便利店、汽車美容。

其中，兩層商鋪共有21戶，尚未開始對外租售。據了解，商鋪由山西大學資產管理處管理。

2、商鋪類型：底商

3、租售價格：商鋪售價10000元/㎡起價

生鮮便利店 汽車美容店

（二）大院

1、基本情況

項目由山西新錦泰房地產開發有限公司開發，物業由山西安德信物業管理。位于太榆路與南中環街交叉口，小區總建面21萬㎡。大院公寓部分戶型面積區間125—240㎡，其中主力戶型為135平方米的舒適型三居。疊拼院墅戶型面積區間400—590㎡。入住率為30%。小區內有幼兒園。商鋪面積在300㎡左右。

2、商鋪類型：底商

3、租售價：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30萬元，330—340㎡年租金40萬元）

（三）學府雅苑

1、基本情況

小區位于太榆路與南中環街交叉口，大院的北面。與大院相同，開發商都是山西新錦泰房地產開發有限公司，物業由山西安德信物業管理。目前，小區入住率為95%。兩層商鋪，入住率達2/3。其中，商鋪的面積為180㎡、260㎡，地下室70㎡。

據了解，商鋪經營汽車美容客流量較多，其中，客戶主要有兩部分構成：一方面大院、學府雅苑、東怡花園三個項目的入口都經過此處，入住的業主構成客流量的一部分；另一方面，太榆路的車流量為汽車美容行業帶來一部分客戶。

2、商鋪類型：底商

3、商鋪業態：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；煙酒店、企業、汽

車美容。

4、租售價：平均年租金為250—280元/㎡。

（260㎡的兩層商鋪，租金65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180㎡，租金50000元/年起價。）

（四）國瑞·晉瑞苑

小區位于財大南校晉陽街17號，共8棟樓，入住率達20%。據了解，業主都屬高端客戶。

兩層商鋪共25戶，面積平均300㎡。未開始對外租售。

（五）華洋·城市公寓（新界）

項目位于塢城路和晉陽街交匯處，1 棟19層樓，200戶。住宅戶型64㎡、70 ㎡、132㎡。起價5700元/㎡。商鋪已售

完。商鋪面積約為300㎡。

據了解，高層住宅客戶群一部分是

針對山西財經大學學生。

（六）晉陽街臨街商鋪

晉陽街商鋪面積約15㎡，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。據了解，晉陽街以北的商鋪一般不允許進入餐飲業，主要以服裝、毛線類 居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店等。調研過程中，通過與商戶溝通，了解到晉陽街客流量較大但購買力不強。

第五篇：寫字樓物業管理合同

物業管理委托合同

第一章 總 則

第一條: 本合同當事人： 委托方（甲方）： 受委托方（乙方）：

根據有關法律、法規、委托業主方簽訂的《物業管理合同》，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將委托乙方實行物業管理，訂立本合同,供雙方共同信守。

第二條: 物業基本情況: 物業類型：非住宅型； 坐落位置：； 占地面積：平方米；

建筑面積：平方米，地下層、地上層。委托管理的物業構成：

第三條：乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業全體業主和物業使用人均應分別同受托方簽訂本合同，并履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條：房屋建筑共用部位的維修、養護和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等。

第五條： 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、樓內消防設施設備、電梯、電信、監控系統、供電系統等。

第六條： 市政公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場等。第七條： 公共綠地、花木、建筑小區等的養護與管理。第八條： 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所等。

第九條： 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

第十條： 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條：維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。第十二條：管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條：負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1、物業管理費：元/平方米/月

2、保潔費：＿＿＿＿＿元/平方米/月

3、保安費：＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

4、房屋設備運行費：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

5、維修養護費：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

第十四條：業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條：對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、要求恢復等措施。

第三章 委托管理期限

第十七條： 委托管理期限為年：

自＿＿＿年＿＿月日時起至＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿時止。

第四章 甲、乙雙方權利義務

第十八條： 甲方權利、義務：

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2、制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；

3、審定乙方擬訂的物業管理方案；

4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度執行情況；

5、審議乙方物業管理服務計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內向乙方提供；

7、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其他方式償付；

8、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化生活。

9、本合同終止時，甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。

第十九條： 乙方權利、義務：

1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案；

2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3、按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；

4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5、負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養護計劃和大中修方案，經甲、乙雙方議定后由乙方組織實施；

6、向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；

7、負責編制物業管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8、嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向業主及物業使用人提供質價相稱的服務。

9、每六個月向全體業主和物業使用人公布一次收費收支使用賬目。

10、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施。

11、在合同生效之日起兩天內向甲方提供＿＿＿＿平方米建筑面積的管理用房（產權仍屬乙方），由甲方按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用。

第五章 物業管理服務要求標準

第二十條： 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方綜 合管理滿意率達到90%，其中：

1、房屋外觀：90%；

2、設備運行：90%；

3、房屋及設施、設備的維修、養護：90%

4、公共環境：90%；

5、綠 化：90%；

6、交通秩序：90%；

7、保 安：90%；

8、急 修：90%；

9、小 修：90%；

滿意率由物業公司每季度末后15天內，通過向業主和全體物業使用人發專項調查問卷統計得出，并公布結果。如果滿意率未達到本合同規定的指標，物業公司應公布存在的問題、改進措施，并限期整改。

第六章 物業管理服務費用

第二十一條 ：物業管理服務費

1、物業管理費已包括在大廈業主同租戶簽訂的《租賃及物業管理合同》所確定的價格中，雙方約定按該合同所確定的價格執行，本合同中不再約定該事項。

2、未出租的空置面積由第一業主方按已出租面積物業管理費價格的50%交納物業管理費，當出租率達到70%以后，第一業主不再交空房物業管理費；

3、保潔費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業主或物業使用人收取；

4、保安費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業主或物業使用人收取；

5、本體維修基金按每月元/平米收取，根據合同中所確定的租賃面積平方米，每月維修基金總額為元，甲方應于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費用。本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米元計收。

6、甲方有權依照法律、法規政策及業主公約，本廣場各項物業管理規定，對違反物業管理法規的行為進行處理，包括責令違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金，對無故不繳有關費用，或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、停止空調供應等，直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。

7、物業管理費不含業主與非業主使用人的人生保險、財產保管、保險費用等。

8、本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米10元計收。代水電部門收取水電費。

9、高層住宅電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取；

10、管理服務費標準的調整，按荊州市場價格調整；

11、業主或物業使用人應于每月10號前到物業公司交清上月的各項費用。

12、對業主和物業使用人逾期交納物業管理及其他費用的，乙方可以從逾期之日起按每天應繳費用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的，物業公司有權停止為其提供物業管理服務、并追討逾期款項。

第二十二條： 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；(對入住住戶提供免費停車的優惠)

1、露天車位：＿＿＿＿＿＿元/月

2、車庫車位：＿＿＿＿＿＿元/月

第二十三條： 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。

第二十四條： 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：

1、2、第二十五條： 房屋共用部位、共用設備、設施、公共場地的維修、養護費用由物業管理區域內的業主或物業使用人按照各自擁有的租賃區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主或物業使用人收取。第七章 違約責任

第二十六條：甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。第二十七條：乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；但經政府主管部門批準的情況除外。

第二十八條： 甲、乙雙方任何一方無法律依據提前終止合同的，違約方應向對 方支付千分之五的違約金。第八章 附 則

第三十條： 自本合同生效之日起天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。

第三十一條： 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。

第三十二條： 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十三條：本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空白部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十四條： 本合同一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十五條：本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關法律規定及時協商處理。

第三十六條：本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，可以依法向人民法院起訴。

第三十七條：合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿一個月前向對方提出書面意見。

第三十八條：本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人（或被授權人）： 法定代表人（或被授權人）： 日期： 日期：