第一篇：常州市商業(yè)報告市場調(diào)研報告

常州市商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研時間：2010年10月15日——2010年11月15日 調(diào)研人員：張軍、杜豪

調(diào)研內(nèi)容：了解常州幾大商圈內(nèi)每個獨立項目的項目狀況和經(jīng)營情況，對正在建設(shè)和處于規(guī)劃中的商業(yè)項目進行項目定位的了解，通過分析每個項目的周邊商業(yè)、交通、人口、政策等因素對項目進行SWOT分析。

調(diào)研目的：通過市場調(diào)研增加自己對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，運營，調(diào)整等方面的認(rèn)識，并通分析其他項目運營成功和不足之處，學(xué)習(xí)到對太陽城購物中心今后發(fā)展的可借鑒的經(jīng)驗。

項目分析：杜豪

一、延陵西路商圈調(diào)研分析

延陵西路商圈在常州老商業(yè)街的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，是常州目前獨立商業(yè)項目最多、人氣最旺，也是目前商業(yè)競爭最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈東西方向分布，主要由文化宮，南大街，江南商場三個地方的商業(yè)組成。其中，南大街地區(qū)商業(yè)發(fā)展尤其成功，匯集了眾多一流的百貨商場和成熟的商業(yè)街區(qū)，他是目前常州商業(yè)的核心，也是能夠代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近幾年的發(fā)展中，已經(jīng)將文化宮，南大街以及江南商場三地連接起來，特別在萬博北岸城，萬博國際廣場等項目落成后，延陵西路將是常州商業(yè)的軸線，帶領(lǐng)呈“一體兩翼”分布的常州商業(yè)不斷繁榮。但是，延陵西路商圈目前的商業(yè)競爭已經(jīng)進入白熱化狀態(tài)，整個商圈內(nèi)僅百貨商場就有5個之多，隨著城市版圖的擴大，其他地區(qū)出現(xiàn)商圈和大型商業(yè)項目將是必然，延陵西路這座龐大的商業(yè)航母如果要繼續(xù)扮演領(lǐng)航者的角色，將面對著很多挑戰(zhàn)。

1、萬博北岸商城

項目簡介：萬博北岸城總建筑面積約3.6萬平方米左右，項目整個分5層，地下有2層，地上有3層，地面一層以國際名品為主，聚集了像絲芙蘭、優(yōu)

衣庫這樣的國際名品；二層主要以國內(nèi)休閑服飾和運動服飾為主的業(yè)態(tài)形式；三層以大型中餐、餐飲為主。

到目前為止其他簽約萬博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季諾餐飲、韓國時尚館、滿記甜品、BONGWOR服飾、面包新語、美津濃、茵寶、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美購百貨、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龍

一、木果果木、避風(fēng)塘、東方名櫥（粵菜館）、棒球手、迪諾歡樂世界、仙蹤林等

項目優(yōu)勢分析:經(jīng)過調(diào)整的萬博北岸城開始致力于打造自己的百貨品牌——萬博百貨，而目前又不斷傳出消息，其已與國際知名的服裝品牌優(yōu)衣庫等簽訂合作協(xié)議，這也是優(yōu)衣庫第一次被引進常州市場，相信隨著萬博北岸城的開業(yè)一定能吸引到年輕時尚消費群體的青睞。

受南大街的商圈幾年來快速發(fā)展的影響，文化宮作為常州的老商業(yè)中心，人氣漸漸走低，而萬博北岸城的出現(xiàn)可以有效改變這一現(xiàn)狀，首先它會與購物中心、泰富廣場、時尚萊迪、國美金太陽、諸多的銀行總部一起構(gòu)成文化宮商圈。定位于中高端消費人群的購物中心有著數(shù)量巨大的品牌商家，將繼續(xù)扮演這個商圈的“大哥大”角色，而萬博北岸城借助吸引進來的服裝品牌可以與購物中心形成互補的趨勢，進一步為商圈聚集人流。文化宮商圈交通便利，商圈內(nèi)擁有面積巨大的休閑廣場和常州最大的人防地下購物街區(qū)——時尚萊迪。

萬博北岸城地下部分直接與BRT2號線過街通道相連，可直接通往常州購物中心，和文化宮廣場地下商場，此外，通過查閱資料發(fā)現(xiàn)，常州未來地鐵規(guī)劃中，地鐵一號線和二號線交匯處就在這里，如果資料確實可信，那么可以說這個位置潛力無限。地下室樓層相對較高，層高在4.3米以上，解決了地下室太矮給顧客的壓抑感覺的難題。地下層主要以手機數(shù)碼電玩和品牌個性服飾等為經(jīng)營業(yè)態(tài)。這樣的設(shè)計充分借鑒了日本、香港及上海等城市商業(yè)物業(yè)成熟的“雙首層”設(shè)計理念，最大程度的解決了核心商圈人車搶道的弊端，同時最大程度的集聚了人流，使得地下商業(yè)的價值被充分的發(fā)揮。

劣勢分析：萬博北岸城的建筑風(fēng)格一直是一個亮點，但是這種風(fēng)格和設(shè)計并不一定適合其發(fā)展，更何況在最初的項目規(guī)劃時，萬博北岸城也并不是作為百貨的商業(yè)項目，而是作為一個個的獨立店鋪來出租，這種規(guī)劃在后期運營時不能通過消防安全關(guān)才不得不再次調(diào)整，這中打破原來的設(shè)計方案改做百貨會很被動中的

選擇。

其次，三萬方的商業(yè)體量本身就顯得小，而規(guī)劃中的萬博北岸城不僅包括萬博百貨，還要打造出餐飲區(qū)，那么試想一下，如此袖珍的百貨其定位是什么，如果是年輕時尚的白領(lǐng)階層，是否能容納吸引這類消費群體的足夠品牌。

2、萬博國際廣場

項目簡介：萬博國際廣場總建筑面積30萬方，其中商業(yè)面積10萬方，規(guī)劃中負(fù)一樓為超市，目前已確定進駐的主力店有嘉禾影院（將是常州首家引進3D max的影院），萬博國際廣場商業(yè)部分將全部自持，招商工作于委托香港中糧商業(yè)有限公司，規(guī)劃中的萬博國際廣場有一座190多米高的寫字樓和一棟酒店型公寓，公寓售價在1.7—1.8萬/㎡之間（精裝修）。

優(yōu)勢分析：

通過市調(diào)了解到萬博國際廣場項目商業(yè)建筑面積近10萬平米，建成后將是一個融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購物中心。購物中心設(shè)計為室內(nèi)全景Mall，明顯區(qū)別于目前常州的南大街和萊蒙都會商業(yè)街，不怕刮風(fēng)下雨，沒有酷暑寒冬，提供給消費者更多愉悅、更舒適的室內(nèi)購物環(huán)境、更好的購物和休閑享受。

在項目運作方面，開發(fā)商新城集團將商業(yè)部分全部自持，進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，另外聘請香港一家知名商業(yè)管理公司擔(dān)任萬博國際廣場的商業(yè)運營管理顧問，確保項目資源最優(yōu)化整合。

劣勢分析：萬博國際廣場所處的江南商場與南大街和文化宮相比，商業(yè)項目很少，是一個典型的車流大，人流少的區(qū)域，與之相鄰的萊蒙時代項目雖然體量巨大，但是重點是住宅項目，1萬多方的商業(yè)僅作為社區(qū)配套商業(yè)，對萬博國際不能形成積極的影響，這將很考驗萬博國際自身吸納人氣的能力。

3、萊蒙時代

項目簡介：萊蒙時代是一個以住宅為主的地產(chǎn)項目，占地面積約17000平方米，建筑總面積60萬平米。規(guī)劃中的萊蒙時代包括高層、超高層住宅，SOHO公寓、3

一條主題文化商業(yè)街區(qū)。其中商業(yè)街區(qū)面積約一萬方，為項目配套項目。目前住宅售價為1.5-1.6萬/㎡（毛坯房）。

項目優(yōu)劣勢分析：萊蒙時代致力于住宅的開發(fā)，一萬方的商業(yè)均作為社區(qū)配套，在如此珍稀的黃金地段，萊蒙時代商業(yè)體量雖少，作為社區(qū)內(nèi)主題文化街區(qū)卻能增加整個項目的生機，也能滿足住宅樓居民和寫字樓辦公人員的日常消費。

4、京城豪苑 項目簡介：

京城豪苑是常州正方京城項目中首推的高檔住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一個集高端購物中心、商業(yè)步行街、服務(wù)式公寓、高檔住宅、星級酒店和甲級辦公樓于一體的大型社區(qū)。項目建成后，整個正方京城社區(qū)規(guī)模將達(dá)到35萬平方米。僅京城豪苑項目就有六棟37-38層的高層住宅，總建筑面積約13萬平方米，這里商業(yè)項目的標(biāo)志是常州百盛購物中心，這是百盛集團進軍江蘇省的第四家門店，也是在常州開設(shè)的首家具有國際背景的連鎖百貨購物中心，選址位于京城豪苑之北大街和局前街交匯的顯著位置，面積約4萬平方米，預(yù)計在2011年下半年正式開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：

京城豪苑雄踞常州市龍脈地段，是常州市區(qū)的絕對中心，人流車流量大。此外，這里商業(yè)氛圍濃厚，形成了包括南大街商業(yè)街區(qū)、萊蒙時代商業(yè)街區(qū)、新世紀(jì)商城、百貨大樓、泰富百貨等成熟的商業(yè)項目的南大街商圈。京城豪苑的開發(fā)商是中國很具實力的房地產(chǎn)商何鴻燊，他在商業(yè)領(lǐng)域具有很強的影響力，項目成功引入馬來西亞百盛品牌可見其實力和競爭力不俗。

當(dāng)然京城豪苑的發(fā)展也受很多因素的制約：南大街商圈雖然是常州最成熟，最有競爭性，體量最大、人氣最高的商圈，但是商業(yè)競爭已經(jīng)達(dá)到白熱化，隨著新北和武進兩地商業(yè)的繁榮，這里商業(yè)中心的地位正在受到考驗，這京城豪苑卻在這時加入，雖擴大的南大街商圈商業(yè)總量，卻也加劇了這里的競爭。此外，其所處的位置為北大街和局前街的交匯處，這里車流量大，道路相對狹窄，經(jīng)常出現(xiàn)堵車現(xiàn)象，未來如何解決交通問題也是其必須面對的。

二、武進商圈調(diào)研分析

武進區(qū)作為常州五區(qū)中獨立性最強的區(qū)，匯集著幾十萬高消費人群，他們有著較強的購買力和購買欲。武進商業(yè)最近兩年的發(fā)展順應(yīng)一方面是受政府規(guī)劃的牽動，但是很大程度上還是消費者需求的產(chǎn)物。武進商圈包括湖塘樂購商圈和花園街商圈，這兩大商圈的出現(xiàn)將有效改善武進區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)、商業(yè)落后的狀況，同時商圈的發(fā)展也會有力推動武進區(qū)的發(fā)展。

湖塘樂購商圈由于擁有樂購超市、富克斯流行廣場，一直是武進區(qū)的商業(yè)中心，今年隨著武進購物中心的試營業(yè)，改區(qū)域的影響力進一步加大。而花園路是武進區(qū)政府重點打造的商業(yè)街，包括了茂業(yè)泰富城、新天地不夜城、新城上街、路勁又一城、澳新風(fēng)情街等大型商業(yè)項目。花園街路況發(fā)達(dá)，環(huán)城高速凌空而架，所有項目又是最新開發(fā)的項目，其今后的影響力將沖破武進，輻射全城。

1、武進購物中心

項目簡介：武進購物中心商業(yè)總量16萬平方米，整個項目分為A B C D E F六大區(qū)域，將包括精品百貨（八佰伴百貨）、購物廣場、餐飲娛樂街區(qū)、創(chuàng)意展示中心、城市會所、精品酒店、SOHO公寓，目前已簽約的主力店有八佰伴百貨、海港大酒樓、東方影城、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、神采飛揚、萊蒙電腦城、海樂迪KTV。項目內(nèi)其他商鋪均已售出，所以租金為一戶一價，大致在1.5萬-4萬/年的租金水平。

優(yōu)勢分析: 武進購物中心的區(qū)位優(yōu)勢表現(xiàn)在它的出現(xiàn)正好迎合武進區(qū)缺乏大型商業(yè)這一機會，武進區(qū)雖然只是歸屬于常州的一個區(qū)，但是與其他四個區(qū)不同的是，它具有更強的獨立性。武進也是常州普遍認(rèn)可的高收入地區(qū)，這里消費群體潛力很大又距離市區(qū)較遠(yuǎn)，是武進購物中心的一大優(yōu)勢。

其次，武進購物中心在未完工時就簽約了很多家主力店，至今項目雖然只是試運營，卻已經(jīng)有神采飛揚、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、常州金店、中國黃金、東方影院等主力店開業(yè),主力店的進駐加快著武進購物中心的繁榮步伐。將來隨著萊蒙通訊市場、八佰伴百貨、大筒華精品超市和海港大酒樓的開業(yè)，武進購物中心的人氣一定能得到進一步的拉動。

劣勢分析：與湖塘樂購商圈緊鄰的花園路商圈憑借幾大項目的共同拉動，會形成未來武進的商業(yè)中心，這對整個湖塘商圈的商業(yè)項目都會帶來影響。和花園路幾大項目相比，武進購物中心、湖塘樂購超市、富克斯流行廣場沒有建立起來有效的聯(lián)系，而是被十多米寬的道路分割為幾個獨立的商業(yè)項目，這是其不利之處。

2、新城上街

項目簡介：新城上街南北長約660余米，東西寬約40余米，項目分南北兩個商業(yè)街區(qū)（北區(qū)成為A區(qū)，南區(qū)稱為B區(qū)），其中設(shè)置多個廣場與入口，有供消費者休閑娛樂的大型商業(yè)廣場，也有供消費者休憩、交流的小型廣場，動靜皆宜。目前項目A區(qū)經(jīng)營狀況相對B區(qū)較好，一樓商鋪營業(yè)率達(dá)70%，二樓有十幾家店鋪，主要經(jīng)營女裝，租金為一房一價，一樓在1.5元-2元/天/㎡之間，二樓實行租一返一的方式，租金相當(dāng)于0.75元/天/㎡，管理費為4.5元/㎡/月。

項目優(yōu)劣勢分析：新城上街除三樓的餐飲區(qū)較成功外并沒有其他優(yōu)勢，一樓、二樓所有店鋪均售出，空鋪率高，而調(diào)整難度相當(dāng)大，隨著新天地不夜城和茂業(yè)泰富城的開業(yè)，這里的經(jīng)營壓力將會更大。未來餐飲部分也會在新天地不夜城餐飲區(qū)和茂業(yè)泰富城餐飲區(qū)的作用下每況愈下。缺乏主力店又沒有合理的規(guī)劃將是這一項目的致命點。

3、茂業(yè)泰富城

項目簡介：以“百貨+步行街”模式運作的茂業(yè)泰富城百貨部分已于去年年底開業(yè)，這個項目是一個集生活，文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑為一體的綜合體，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到31萬平方米。目前步行街已經(jīng)入開業(yè)準(zhǔn)備階段，二樓至五樓均以滿鋪，規(guī)劃中二樓經(jīng)營業(yè)態(tài)為餐飲，SPA會所，早教中心，三樓同樣經(jīng)營SPA會所和早教，四樓餐飲，五樓娛樂。一樓沿街商鋪也已租出，只有內(nèi)接少數(shù)鋪面待出租，租金水平為：一樓沿街5.5元-9元/㎡/天，內(nèi)街3.5元-5元/㎡/天。

項目優(yōu)劣勢分析：

茂業(yè)泰富城采用Shopping Mall與步行街結(jié)合的發(fā)展模式，集商業(yè)零售，餐飲娛

樂，休閑觀光等功能于一體，主要有茂業(yè)百貨，沃爾瑪超市，茂溢假日酒店，影視城，電器城，停車樓；囊括了現(xiàn)代商業(yè)的各種業(yè)態(tài)，全方位、一站式滿足客戶的消費需求。茂業(yè)百貨作為花園街唯一的百貨商場，縱然目前經(jīng)營狀況不盡人意，但形勢總會隨著商圈的發(fā)展越來越好。目前最引入注意的是茂業(yè)引進的沃爾瑪超市和新天地不夜城引進的易買得超市誰會占據(jù)商圈超市的主要位置，相比易買得超市，沃爾瑪超市位置相對偏僻，二者又如此接近，因此茂業(yè)方壓力更大。

4、新天地不夜城

項目簡介：武進新天地不夜城地上、地下總建筑面積近30萬平方米。建有大型超市3萬余平方米、品牌主力店5萬余平方米，大型公寓、商辦樓3萬余平方米。是集購物、度假、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、旅游、健身、集會為一體的大型綜合商業(yè)中心。配建大型地下汽車停車泊位1650個，地面自行車位12500余個。

武進新天地不夜城由世界一流頂級設(shè)計公司美國西笛設(shè)計事務(wù)所策劃擔(dān)綱，規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計由江蘇筑森建筑設(shè)計有限公司承擔(dān)。

項目優(yōu)勢分析：

開發(fā)商創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)宣稱新天地不夜城將被打造成一個“國際多元主題商業(yè)街區(qū)”，開創(chuàng)中國第五代商業(yè)模式的先河，誓將成為常州武進區(qū)開發(fā)的啟動亮點。其所提出的第五代商業(yè)模式就是擁有真實文化、個性品牌與新生活創(chuàng)意的商業(yè)街區(qū)。

與南大街商業(yè)街區(qū)相比，新天地不夜城項目在規(guī)劃和設(shè)計上顯然更勝一籌，21萬的商業(yè)網(wǎng)羅購物、休閑、娛樂、商務(wù)于一體。建筑風(fēng)格上環(huán)擁武進第一建筑—武進電視塔，整個建筑體以電視塔為中心呈對稱分布。商業(yè)街區(qū)規(guī)劃為幾個不同的購物街區(qū)，有餐飲街，女人街，老人街、兒童街等等，這種多元化、主題化的消費模式肯定會取得不錯的成果。

商業(yè)配置方面，新天地不夜城擁有其他常州其他商業(yè)項目只能望其項背的休閑廣場，休閑廣場地下部分與地壹街、茂業(yè)泰富城相通，除引進易買得超市外，還規(guī)劃了眼睛市場和通訊市場，另外，近1600停車位更是完善了其商業(yè)配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花園街黃金十字，與相鄰的新城上街，7

茂業(yè)泰富城以及地壹街一起構(gòu)成了花園街商圈，交通十分便利，到達(dá)該項目能夠乘坐的公交線路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等線路。此外，項目距高架路只有不到五分鐘的車程，有利于吸引常州鄰近城市和市區(qū)較遠(yuǎn)地方消費者。

5、澳新風(fēng)情街

項目簡介：澳新風(fēng)情街位于花園街與永勝路交匯處，是富有澳洲、新西蘭特色的國際風(fēng)情街區(qū)，建筑面積約10萬平方米，總投資5億元，是以國際餐飲娛樂休閑為特色、集高檔住宅、商務(wù)酒店等多功能、多樣化的綜合建筑群體。目前沿街鋪位售價一樓為3.3萬/㎡，二樓售價2.6萬/㎡，內(nèi)街即餐飲區(qū)售價也在2萬每平米左右，內(nèi)街商鋪實行返租的政策，共包租八年，每年返租總價的8%。

項目優(yōu)勢分析：在澳新風(fēng)情街一公里程范圍內(nèi)，云集了如萊蒙城、常發(fā)家園、金都名苑、新城公館、新城風(fēng)尚、景城名軒、新城南都、天雋峰、茂業(yè)豪園等中高擋社區(qū)，眾多高收入高素質(zhì)的家庭孕育著巨大的消費需求，常州大學(xué)城數(shù)量龐大的學(xué)生人群，也是項目的核心消費群體；再加上與花園街上的大型商業(yè)項目如新天地不夜城、茂業(yè)泰富城、新城上街、又一城等形成相互聯(lián)動效應(yīng)，將為澳新風(fēng)情街帶來了大量的人氣。

受益于政府的規(guī)劃，花園街將是未來武進核心商圈里的商業(yè)黃金中軸，沿街商鋪林立，商家云集，商業(yè)氣氛濃厚，為包括澳新風(fēng)情街在內(nèi)的眾多商業(yè)項目提供了便利的發(fā)展空間。

劣勢分析：

新天地不夜城，泰富茂業(yè)城，新城上街等花園街項目均有體量不少的餐飲元素，澳新風(fēng)情街作為花園街較晚的項目，待其落成時，花園路其他商業(yè)的項目已經(jīng)發(fā)展成型，餐飲部分也將發(fā)展成熟，而新城集團想主打餐飲在這里分的一杯羹，風(fēng)險較大。即使花園路有很大的消費潛力，能否滿足眾多項目超大的餐飲功能相信沒有人敢枉下結(jié)論。

其次，位于花園街的澳新風(fēng)情街距離花園街核心商圈較遠(yuǎn)，沒有其他功能的相輔相成，僅僅借助餐飲很難吸引大量消費者前來光顧。

三、新北商圈調(diào)研分析

與其他商圈相比，新北商圈僅僅初現(xiàn)輪廓，尚未成型，依靠毗鄰市府這樣得天獨厚的條件，新北商圈未來的發(fā)展空間更加廣闊。商圈內(nèi)已經(jīng)擁有太陽城購物中心和府琛商務(wù)廣場，如今，萬達(dá)廣場，豐臣國際廣場正在加緊建設(shè)，到明年底，兩個項目都將開業(yè)，新北商圈將以高檔，時尚的大都市形象出現(xiàn)在常州版圖上。

新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是常州白領(lǐng)人群的聚集地，目前這里的住宅項目亦開發(fā)迅速，今后幾年，這里的居住人口尤其是年輕白領(lǐng)的居住人口數(shù)量將會呈現(xiàn)猛烈的增長，這為新北商業(yè)的發(fā)展帶來動力。

1、新北萬達(dá)廣場

項目簡介：常州新北萬達(dá)廣場占地110余畝，規(guī)劃總建筑面積約38萬平方米，將建設(shè)包含大型購物中心、五星級酒店、國際電影城、大型點完超樂場、量販?zhǔn)終TV、大型家電連鎖賣場、國際連鎖超市、室內(nèi)外步行街、餐飲娛樂風(fēng)情街等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體，打造常州首個集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市商業(yè)中心。

優(yōu)勢分析：萬達(dá)集團作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，擁有成功操作五十多家萬達(dá)廣場的經(jīng)驗，經(jīng)過這么多年的發(fā)展和壯大，萬達(dá)集團已經(jīng)開發(fā)出了自己的百貨品牌，酒店以及電影院線，并與國內(nèi)外眾多知名企業(yè)建立起來戰(zhàn)略合作關(guān)系，這是其資源優(yōu)勢。

品牌優(yōu)勢：萬達(dá)集團在國內(nèi)開發(fā)的50多座萬達(dá)廣場中，絕大部分運作的很成功，因此在很多商家眼中，入駐萬達(dá)廣場意味著收入和風(fēng)險比率更高。同時在消費者看來，萬達(dá)廣場儼然已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)界的“名牌”，這樣他將會獲得更多消費者青睞。

區(qū)位優(yōu)勢：常州萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團近幾年一直熱衷的城市綜合體項目，項目落成時將是新北第一座城市綜合體，也是新北體量最大的商業(yè)項目，它將于太陽城購物中心、府琛商務(wù)中心以及豐臣國際廣場一起構(gòu)成新北商圈，新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，云集著大量收入水平高，消費能力強的白領(lǐng)群體，而一直低落的商業(yè)氛圍使得這類消費群體流入市區(qū)。新北商圈形成后，不但能滿足新北區(qū)消費人群的的消費需求，還能吸引市區(qū)甚至更遠(yuǎn)的購買力。新北商圈分布在通

江中路兩邊，于北十分鐘可達(dá)高速公路，于南十多分鐘可達(dá)市區(qū)，更有高鐵、高架相鄰。交通十分便利。其次，這里也是未來新北區(qū)絕對的CBD核心，旁邊緊鄰市政府，目前又有常州最高建筑------傳媒中心，區(qū)位優(yōu)勢相當(dāng)明顯。

2、豐臣國際廣場

項目簡介：常州豐臣國際廣場位于常州市新北區(qū)通江路、河海路路口，是新北開發(fā)區(qū)未來的商業(yè)居住中心地帶。自稱以新城市主義的創(chuàng)新商業(yè)理念領(lǐng)袖全城，成為新北區(qū)乃至常州一個正在崛起的大型商業(yè)中心。整個項目占地約42270平方米，總建面積逾27萬平方米，總商業(yè)面職17萬平方米，由豐臣凱琳公館、酒店式公寓和高180米的5A甲級寫字樓構(gòu)成。目前嘉禾影院、TESCO樂購及百盛百貨已經(jīng)簽訂合同。

豐臣國際廣場的定位為中高端，聚合“個性、時尚、創(chuàng)意、雅致，通過整體突出時尚、年輕打造常州城市副中心，實現(xiàn)辦公、商務(wù)、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類復(fù)合功能。項目于2010年10月正式簽訂協(xié)議并開始協(xié)商工程條件。計劃2011年6月交付，2011年圣誔節(jié)開業(yè)。

優(yōu)勢分析：豐臣國際廣場目前已經(jīng)簽約百盛、樂購超市以及嘉禾影院等主力店，還規(guī)劃建設(shè)有五星級的酒店以及酒吧一條街等項目，高達(dá)160米的酒店式公寓更是進一步提高了豐臣國際廣場的定位。業(yè)態(tài)配置方面，酒吧主題的商業(yè)街尚未在常州出現(xiàn)，因此項目很具特色，按照目前新北區(qū)消費人群的特點分析，這種酒吧主題的商業(yè)街將會是一個不錯的項目。

劣勢分析：項目定位于中高端消費人群，這樣勢必會和萬達(dá)廣場構(gòu)成直接競爭，樂購vs沃爾瑪，百盛vs萬千百貨，嘉禾影院vs萬達(dá)影院，這種競爭對彼此都回不利，而豐臣國際廣場在這樣的競爭中的劣勢更明顯，首先，新北萬達(dá)廣場明年國慶節(jié)開業(yè)，而豐臣國際廣場開業(yè)時間為2011年圣誕節(jié)前后，時間上雖然只差3各月，卻足以使萬達(dá)廣場吸引到很大一部分忠實的消費者，形成先入為主的競爭優(yōu)勢。其次，和豐臣房產(chǎn)相比，大連萬達(dá)在商業(yè)運作和客戶資源方面更具優(yōu)勢，這種優(yōu)勢很大程度上也能影響到整個項目的競爭。

2、道生中心

項目簡介：道生中心商業(yè)面積2萬多方，整個商業(yè)只租不售。商業(yè)項目定位在

中高端白領(lǐng)消費群體。規(guī)劃中的經(jīng)營業(yè)態(tài)有兒童主題區(qū)，教育培訓(xùn)類，餐飲，男女裝，一樓擬引進經(jīng)營面積較小的精品超市。道生中心目前的招商重點是確定男女裝主力店，然后會根據(jù)主力店的進駐情況確定整個商業(yè)部分的規(guī)劃和租金水平等。項目預(yù)定2011年國慶節(jié)開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：為了不受新北區(qū)其他商業(yè)項目的影響，道生中心采取規(guī)避競爭的戰(zhàn)術(shù)，將目標(biāo)定位在中段消費群體，希望依靠每家瑪超市吸引的人流，結(jié)合自己的定位把商業(yè)部分做起來。如果商場能縮短準(zhǔn)備時間，提高招商進度，可能對其有利，而從目前的招商進度來看，道生中心顯然面臨著規(guī)劃和招商上的困難，時間過長的準(zhǔn)備對其沒有任何幫助，如果萬達(dá)廣場能按期開工，趨于成熟的新北商圈只能進一步對其構(gòu)成影響。

其他商業(yè)項目調(diào)研分析

1、寶龍城市廣場

項目簡介：常州寶龍城市廣場地處江蘇省經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一常州鐘樓區(qū)行政中心正南面，占地面積405畝。項目東側(cè)約200米是城市南北快速高架，西側(cè)預(yù)留城市BRT公交干線，距鐘樓區(qū)政府僅五分鐘車程，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷。寶龍城市廣場將呈現(xiàn)主題商業(yè)步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級酒店、住宅、幼兒園等多種業(yè)態(tài)形式，整個項目預(yù)計2013年十二月底前竣工。

項目優(yōu)劣勢分析：寶龍城市廣場在各個地方發(fā)展方式相近，避開市區(qū)成熟商業(yè)探索具有潛力的空白市場，這種發(fā)展方式是大膽的也是新奇的，從寶龍城市廣場在各地的發(fā)展來看，這種方式似乎屢試不爽，寶龍城市廣場這種發(fā)展模式一般要求開發(fā)商具備較為豐富的商家資源并且能夠與其建立起穩(wěn)固的合作關(guān)系，當(dāng)然在這一方面，寶龍顯然是有實力的。

寶龍城市廣場緊鄰青楓公園，增加了項目的休閑娛樂功能，40萬方的商業(yè)整合了商業(yè)地產(chǎn)上的所有功能，這么完整的商業(yè)項目有足夠的能力吸引人氣。其次，寶龍城市廣場所在的地方有多家住宅項目，區(qū)域內(nèi)的消費人群自然不會舍近求遠(yuǎn)，放棄這個家門口的商業(yè)航母。

2、嘉宏盛世

項目簡介： “嘉宏盛世”總建筑面積約28萬平米，商業(yè)面積約10萬平米。這里商業(yè)主要有位于北側(cè)吊橋路的大型商業(yè)百貨主力店、豪華酒店式公寓、地下一層易買得大賣場，以及精品商業(yè)步行街區(qū)組成。目前項目內(nèi)大賣場已經(jīng)開業(yè)，購物街二樓餐飲入駐狀況較好，一樓鮮有店鋪，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

項目優(yōu)劣勢分析：嘉宏盛世在北側(cè)吊橋路發(fā)展如此大面積的商業(yè)有點盲目跟風(fēng)的味道，首先，受交通、地理位置的影響，又與南大街商圈和文化宮商圈距離較近，這一區(qū)域形成商圈的可能不大；作為獨立商業(yè)，北不能連接南大街和文化宮，南不能與電腦城相互補充；而作為社區(qū)商業(yè)，十萬方的商業(yè)又顯多余。其次，交通不便也是影響其發(fā)展的因素，項目雖然處于十字路口，可是周圍沒有任何公交線路經(jīng)過。

3、凱悅中心

項目簡介：凱悅中心總建筑面積56萬平方米，包含精裝修豪宅，一站式購物廣場，別墅，酒店式公寓，商業(yè)面積13萬方，其中8萬方已簽約金鷹百貨，這將是華東地區(qū)最大的百貨商場，也是金鷹集團全國最大的航母店，除了金鷹百貨以外，項目還包括超五星級影院（含3D廳），健身會所，美食街，電玩城，和購物街區(qū)。

項目分析：凱悅中心落成后將是常州商業(yè)地產(chǎn)界另一很具競爭性的城市綜合體項目，城市綜合體作為近幾年出現(xiàn)的商業(yè)模式，雖然耗資巨大，建設(shè)周期較長，但其對地域商業(yè)的影響力有目共睹，業(yè)態(tài)分布上，城市綜合體項目都是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，但是在實際操作時，表現(xiàn)的各具特色，凱悅中心最大的特點和吸引力便是8萬方的巨型百貨。

凱悅中心發(fā)展的優(yōu)勢是其所處的區(qū)域人口基數(shù)大，交通便利，商業(yè)發(fā)展落后，距離市區(qū)成熟商圈較遠(yuǎn)，在這種優(yōu)勢下應(yīng)運而生的凱悅中心自然發(fā)展?jié)摿^大。

四、關(guān)于太陽城購物中心

1、太陽城購物中心過去發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)

太陽城購物中心開業(yè)之初是新北區(qū)最大的商業(yè)項目，與對面的華聯(lián)吉買盛，旁邊的府琛商務(wù)廣場一起構(gòu)成了新北最早的商圈，但是在開業(yè)之后的幾年里，經(jīng)營狀況一直不盡人意，甚至出現(xiàn)業(yè)績不斷下滑的尷尬局面，究其原因，本人從以下幾個方面進行分析。

首先，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路為經(jīng)營先于開發(fā)，策劃先于規(guī)劃，招商先于銷售，太陽城購物中心在開發(fā)和經(jīng)營過程中沒有很好的注意到這一點。而是建成后才規(guī)劃業(yè)態(tài)，致使整個建筑沒有排水排煙設(shè)施，不適應(yīng)餐飲元素的引入，招商之前就將黃金鋪位和沿街鋪位全部售出，這在回籠資金的同時，卻給今后的規(guī)劃和調(diào)整帶來了極其大的難度，這是造成現(xiàn)狀的原因之一。

其次，太陽城購物中心成立之時，致力于打造新北唯一的shopping mall，這種思路目前看來也是合理可行的。但在發(fā)展shopping mall 模式時應(yīng)該注重了餐飲和娛樂元素在購物中心中重要性，購物元素方面實行單一的租金形式進行經(jīng)營，這種沒有配套的商業(yè)項目是很難立足的。

再次，主打住宅開發(fā)的金橋房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司雖然有成功操作金橋五金市場的經(jīng)驗，但這種經(jīng)驗對于開發(fā)和經(jīng)營shopping mall模式還顯得不足，公司在這一領(lǐng)域經(jīng)驗和客戶資源都很匱乏。項目初與銅鑼灣商業(yè)管理公司合作時曾表現(xiàn)出廣闊的生機和廣闊的發(fā)展前景，我們可以從這一點上進行反思。

2、太陽城購物中心未來發(fā)展機遇：

隨著新北區(qū)的快速發(fā)展，太陽城購物中心的區(qū)位優(yōu)勢也更加明顯，這里也將會出現(xiàn)兩大商業(yè)項目，在提升整個新北商圈的同時，也給太陽城購物中心帶來壓力，可以說是機遇與挑戰(zhàn)并存，在這種情況下做出怎樣的調(diào)整時項目成敗的關(guān)鍵。本人認(rèn)為，太陽城的調(diào)整要兼顧整個新北商圈的定位，從萬達(dá)廣場和豐臣國際廣場的規(guī)劃來看，這個商圈將是常州商業(yè)時尚，高檔和精致的代名詞。太陽城的調(diào)整必須順應(yīng)這一定位，同時又應(yīng)該采取和其他兩個項目錯位經(jīng)營的策略。常州未來的商業(yè)戰(zhàn)已經(jīng)不是單純的商業(yè)項目之間的競爭了，而會表現(xiàn)為商圈之間的競爭，那么只有商圈內(nèi)項目相互補充，合理競爭，才有實現(xiàn)共贏的可能，13

因此我對太陽城擬引進超市提出下述建議：在百貨的規(guī)劃上走主題百貨的路線，主題百貨的分類有很多種，如運動主題百貨，女性主題百貨等；按照年齡段也可以分為定位年輕時尚的百貨和定位成熟端莊的百貨。太陽城購物中心完全可以打造為定位于未婚男女性的年輕時尚型百貨。這在與萬千百貨和百盛形成錯位經(jīng)營的同時也可以建立起自身的優(yōu)勢。

除百貨模式外，太陽城購物中心也可以嘗試奧特萊斯模式，常州目前出現(xiàn)的金壇奧特萊斯和牛塘奧特萊斯交通十分不便，位置偏僻，引進品牌少且品牌檔次偏低，并不具有先入為主的優(yōu)勢。如果太陽城購物中心也走這樣的發(fā)展模式，則在硬件配套，地理位置等多方面具備很強的競爭性，這是完全可以通過引進國際一線、二線品牌來拉升商場檔次，市場潛力巨大。

第二篇：商業(yè)市場調(diào)研報告

北京商業(yè)市場研究報告

第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分 1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程 1.3 北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 1.4 重點商業(yè)空間布局

第二部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場總體分析 2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析 2.2各環(huán)路項目分布情況分析 2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 2.5已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 2.6商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析

第三部分、北京商圈規(guī)劃分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析 3.4現(xiàn)代商圈及其動態(tài)發(fā)展

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析 4.1整體分析 4.2商圈分析 4.3個案分析

第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項目選址研究 5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力 5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 5.35a法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 5.4商業(yè)店面選址要求

第六部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測 6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望

6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點”？ 6.3重點區(qū)域分析：cbd 第七部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)

第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究。

1.1.1按照開發(fā)形式進行分類 ：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。

（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。

（6）交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

（6）采取定價銷售，可以退貨。

（7）服務(wù)功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。

（3）商店營業(yè)面積在1000平方米以下。

（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。

（6）營業(yè)時間每天不低于11小時。

（7）有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

（3）居民徒步購物5——7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。

（5）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

（1）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。篇二：商業(yè)項目市場調(diào)研報告(模板)商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等； ? 經(jīng)濟要素（economic）：gdp總量、人均gdp、gdp增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等； ? 社會要素（society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣鳌⑽幕瘋鹘y(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費品的種類及推廣方式。? 技術(shù)要素(technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查 ? 公共設(shè)施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點 ? 各項城區(qū)的機能 ? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）? 租金水平、售價水平研究等； ? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）? 新店開設(shè)趨勢研究 ? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析 ? 區(qū)域供應(yīng) ? 區(qū)域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走勢 ? 售價走勢 ? 租售交叉分析 ? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費者消費行為調(diào)查與研究 ? 地理細(xì)分調(diào)查分析 ? 購買人群細(xì)分調(diào)查 ? 年齡細(xì)分調(diào)查分析 ? 經(jīng)濟狀況細(xì)分調(diào)查分析 ? 消費者交通和出行方式 ? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目swot分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價值建議 ? 項目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議篇三：商業(yè)項目市場調(diào)研報告

中國茶市三期調(diào)研及定位報告

高策（中國）房地產(chǎn)運營機構(gòu) 2012年2月27日

報告目錄

一、新昌城市背景調(diào)研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概況

2、城市人口

3、城市交通

4、經(jīng)濟概況

5、城市規(guī)劃及城市發(fā)展方向

6、小結(jié)

二、宏觀背景及本地房地產(chǎn)市場調(diào)研——————————————————————————————————————————13

1、宏觀背景

2、房地產(chǎn)發(fā)展概況

3、市場供給及市場存量

4、房地產(chǎn)價格走勢

5、購房消費者心理分析

6、地產(chǎn)項目區(qū)域分布

7、典型個案分析

8、小結(jié)

三、新昌城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀——————————————————————————————————————————————31

1、城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

2、小結(jié)

四、項目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、項目概況

2、swot分析

3、項目定位策略

一、新昌城市背景調(diào)研

1、城市概況

城市區(qū)位：新昌縣，位于浙江省東部，紹興市東南部，曹娥江上游。北緯29°27′，東經(jīng)121°01′。東鄰奉化、寧海，南界天臺，西南與東陽、磐安接壤，西、北兩面與嵊州毗連。縣境東西長52千米，南北寬37千米。

地勢概況：新昌地處浙東丘陵地帶，天臺、四明、會稽諸山余脈綿亙境內(nèi)，地勢由東南向西北呈階梯形下降。縣境東南部為崇山峻嶺，中部和西部為丘陵臺地，西北部為河谷盆地。全縣地貌有“八山半水分半田”之稱。

行政下轄：新昌縣轄3個街道、8個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪鎮(zhèn)、儒岙鎮(zhèn)、回山鎮(zhèn)、澄潭鎮(zhèn)、小將鎮(zhèn)、鏡嶺鎮(zhèn)、梅渚鎮(zhèn)、大市聚鎮(zhèn)；雙彩鄉(xiāng)、巧英鄉(xiāng)、東茗鄉(xiāng)、新林鄉(xiāng)、城南鄉(xiāng)。共有415 個行政村、16個居委會。

本項目位于浙江省紹興市新昌縣城七星街區(qū)潛溪江畔（泰坦大道和新鏡路口）

2、城市人口

據(jù)新昌第六次人口普查顯示，到2010年末，新昌縣總戶數(shù)16.52萬戶，總?cè)丝?3.65萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口9.21萬人。新昌縣城常駐人口約16萬人。新昌縣歷年來人口增長數(shù)據(jù)表：

根據(jù)圖表，新昌縣總?cè)丝谠鲩L穩(wěn)定，歷年來增幅不大，而縣城人口增幅相對較快，這于政府城鎮(zhèn)化發(fā)展政策相關(guān)，縣城常駐人口的增加將擴大城市住房需求，很大程度上推動了市區(qū)房地產(chǎn)項目的建設(shè)。

3、城市交通

城際交通： ? 新昌地處山區(qū)，沒有鐵路，對外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104國道，三條高速貫穿縣境，東連寧 波、溪口、南接臺州、溫州，西望金華、麗水、北通紹興、杭州，公路交通四通八達(dá)。? 新昌離杭州蕭山國際機場（上三線高速直達(dá)新昌）、寧波櫟社機場距離約1小時車程。乘火車到新昌可先至杭州、紹興、上虞、寧

波、義烏，再在火車站轉(zhuǎn)乘長途汽車至新昌。

城區(qū)共有三個主要車站，客運中心站，客運西站和客運東站。? 新昌客運中心：位于環(huán)城西路28號（南明小學(xué)邊）。各地長途汽車大都停靠于此。車站主要發(fā)外地長途客車。? 新昌汽車西站：位于104國道大橋西路，是新昌旅游的交通樞紐。主要有發(fā)往各景點的中巴車。

? 新昌汽車東站：位于新昌工業(yè)園青山區(qū)塊，104國道南側(cè)。

城市內(nèi)部交通：公交車1、2、3、4、6、7、8路等到達(dá)城市各個區(qū)域，市內(nèi)出租車約150輛左右，可滿足日常市內(nèi)短途出行。篇四：南昌市商業(yè)市場調(diào)研報告調(diào)整版

南昌市商業(yè)市場調(diào)研報告提綱

一、南昌市商業(yè)概況

? 商業(yè)宏觀環(huán)境 ? 城市商業(yè)基礎(chǔ) ? 商業(yè)分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商業(yè)業(yè)態(tài)分析幾發(fā)展方向 第一節(jié) 餐飲娛樂 第二節(jié) 酒店 第三節(jié) 大型商超

四、南昌市專業(yè)市場分析及發(fā)展方向 第一節(jié)

五、南昌市社區(qū)商業(yè)調(diào)研及發(fā)展方向

六、南昌市在售商業(yè)項目分析 第一節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目特征分析 第二節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目供需分析

七、綜合論述?????????????.一、南昌商業(yè)概況

南昌市屬于中部內(nèi)陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經(jīng)濟發(fā)展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業(yè)如it、金融、服務(wù)、房地產(chǎn)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后。但近年來，隨著國家加快實施沿長江開發(fā)戰(zhàn)略、大京九鐵路的全線貫通（南昌市是京九線上唯一的省會城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)人大刀闊斧的改革，南昌市的經(jīng)濟發(fā)展形成強大的動力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整日益完善，形成新的發(fā)展機遇。

一、南昌商業(yè)宏觀環(huán)境 2007年上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻率為45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻率為45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏觀經(jīng)濟近年呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，gdp逐年增長，經(jīng)濟動力強勁，為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展環(huán)境。

b、南昌人口

南昌三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，各類工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的第二產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟中占有絕對比重，為經(jīng)濟發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力，對商業(yè)的發(fā)展形成堅實的基礎(chǔ)。

二、南昌商業(yè)基礎(chǔ) a、城市概況

南昌城市文化底蘊深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，總?cè)丝?83.96萬人，總戶數(shù)119.26萬戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)180.99萬。市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實施城市發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年，城市人口規(guī)模達(dá)到260-300萬，中心城區(qū)范圍達(dá)到260平方公里。b、交通狀況

南昌歷來是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城市。

航空 昌北機場距市區(qū)23公里（昌九高速公路經(jīng)過），每周有近百個航班 抵達(dá)各地，航班主要通達(dá)線路有南昌至北京、福州、廣州、海口、深圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。

鐵路 京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵

路主干線縱橫穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有

省際客車，通達(dá)廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城市；省內(nèi)客班車，通達(dá)江西省內(nèi)各個大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路 沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達(dá)長江各口岸，至九江外運港口 220公里。

公交 全市共有公交線路30條貫通市區(qū)、城郊，跨越日夜運營線路 出租 全市共有出租車3000輛

三、南昌商業(yè)分布

南昌的商業(yè)集中在以八一廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)；及以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠地段便 篇五：太原商業(yè)市場調(diào)研報告

調(diào) 研 報 告

一、調(diào)研目的通過對太原市晉陽街以北、南中環(huán)街以南、塢城路以東、太榆路以西的區(qū)域進行調(diào)研，主要圍繞南中環(huán)街、晉陽街商鋪項目的面積、租售價、業(yè)態(tài)等情況對該區(qū)域進行了調(diào)研分析。旨在為和泰項目定位策劃提供依據(jù)。

二、調(diào)研對象和調(diào)研方法

（一）調(diào)研對象

本次調(diào)研對象是太原市南中環(huán)街、晉陽街區(qū)域街巷的商鋪項目。包括樓盤項目的底商、南中環(huán)及晉陽街臨街商鋪。根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，共調(diào)研了8個項目。本報告主要針對5個典型項目進行分析。

（二）調(diào)研方法

本次調(diào)研采用抽樣調(diào)查法，調(diào)研過程中運用實地觀察、電話詢問及兩者結(jié)合的方法完成。

三、調(diào)研結(jié)果

（一）山西大學(xué)蘊華莊高層住宅小區(qū)

1、基本情況

小區(qū)位于山西大學(xué)教學(xué)區(qū)東南部，南與財經(jīng)大學(xué)隔河相望。由山西大學(xué)職工集資興建。現(xiàn)有高層住宅3棟，共448戶。建筑面積約10萬㎡，其中，車庫 8800 ㎡，一二層商鋪8900㎡、住宅8萬㎡。小區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)分布較少，有生鮮便利店、汽車美容。

其中，兩層商鋪共有21戶，尚未開始對外租售。據(jù)了解，商鋪由山西大學(xué)資產(chǎn)管理處管理。

2、商鋪類型：底商

3、租售價格：商鋪售價10000元/㎡起價

生鮮便利店 汽車美容店

（二）大院

1、基本情況

項目由山西新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，小區(qū)總建面21萬㎡。大院公寓部分戶型面積區(qū)間125—240㎡，其中主力戶型為135平方米的舒適型三居。疊拼院墅戶型面積區(qū)間400—590㎡。入住率為30%。小區(qū)內(nèi)有幼兒園。商鋪面積在300㎡左右。

2、商鋪類型：底商

3、租售價：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30萬元，330—340㎡年租金40萬元）

（三）學(xué)府雅苑

1、基本情況

小區(qū)位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，大院的北面。與大院相同，開發(fā)商都是山西新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。目前，小區(qū)入住率為95%。兩層商鋪，入住率達(dá)2/3。其中，商鋪的面積為180㎡、260㎡，地下室70㎡。

據(jù)了解，商鋪經(jīng)營汽車美容客流量較多，其中，客戶主要有兩部分構(gòu)成：一方面大院、學(xué)府雅苑、東怡花園三個項目的入口都經(jīng)過此處，入住的業(yè)主構(gòu)成客流量的一部分；另一方面，太榆路的車流量為汽車美容行業(yè)帶來一部分客戶。

2、商鋪類型：底商

3、商鋪業(yè)態(tài)：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；煙酒店、企業(yè)、汽

車美容。

4、租售價：平均年租金為250—280元/㎡。

（260㎡的兩層商鋪，租金65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180㎡，租金50000元/年起價。）

（四）國瑞·晉瑞苑

小區(qū)位于財大南校晉陽街17號，共8棟樓，入住率達(dá)20%。據(jù)了解，業(yè)主都屬高端客戶。

兩層商鋪共25戶，面積平均300㎡。未開始對外租售。

（五）華洋·城市公寓（新界）

項目位于塢城路和晉陽街交匯處，1 棟19層樓，200戶。住宅戶型64㎡、70 ㎡、132㎡。起價5700元/㎡。商鋪已售

完。商鋪面積約為300㎡。

據(jù)了解，高層住宅客戶群一部分是

針對山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)生。

（六）晉陽街臨街商鋪

晉陽街商鋪面積約15㎡，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。據(jù)了解，晉陽街以北的商鋪一般不允許進入餐飲業(yè)，主要以服裝、毛線類 居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店等。調(diào)研過程中，通過與商戶溝通，了解到晉陽街客流量較大但購買力不強。

第三篇：商業(yè)項目市場調(diào)研報告

商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；

? 經(jīng)濟要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等；

? 社會要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣鳌⑽幕瘋鹘y(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費品的種類及推廣方式。

? 技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查

? 公共設(shè)施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點

? 各項城區(qū)的機能

? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）

? 租金水平、售價水平研究等；

? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）

? 新店開設(shè)趨勢研究

? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

? 區(qū)域供應(yīng)

? 區(qū)域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢

? 售價走勢

? 租售交叉分析

? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費者消費行為調(diào)查與研究

? 地理細(xì)分調(diào)查分析

? 購買人群細(xì)分調(diào)查

? 年齡細(xì)分調(diào)查分析

? 經(jīng)濟狀況細(xì)分調(diào)查分析

? 消費者交通和出行方式

? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價值建議

? 項目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議

第四篇：威海市商業(yè)房產(chǎn)市場調(diào)研報告

威海市商業(yè)房產(chǎn)市場調(diào)研報告

目 錄

第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析·····················4 第二部分、威海市商業(yè)市場總體分析·····················10

一、環(huán)翠區(qū)·········································10

（一）大型商業(yè)物業(yè)···································10

（二）商業(yè)網(wǎng)點·······································14

（三）專業(yè)市場·······································16

二、高區(qū)···········································22

（一）大型商業(yè)物業(yè)···································22

（二）商業(yè)網(wǎng)點·······································24

（三）專業(yè)市場·······································28

三、經(jīng)區(qū)···········································32

（一）大型商業(yè)物業(yè)···································33

（二）商業(yè)網(wǎng)點·······································33

（三）專業(yè)市場·······································35 第三部分、威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析·························37

一、家電業(yè)分析······································37

二、家居業(yè)分析······································43

三、服裝業(yè)分析······································49

四、娛樂業(yè)分析······································51

五、餐飲業(yè)分析······································55 第四部分、消費者分析·································64

一、消費者結(jié)構(gòu)分析··································64

二、消費習(xí)慣分析····································67

三、目標(biāo)消費群體消費力分析··························73 第五部分、可類比項目分析·····························81

一、威海可類比項目現(xiàn)狀分析··························81

二、可類比項目具體分析······························83

三、小結(jié)············································88 第六部分、結(jié)論建議···································90

一、項目優(yōu)劣勢分析··································90

二、項目定位建議····································90

（一）商業(yè)部分定位建議····························91

（二）住宅部分定位建議····························96

第一部分 威海市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

一、威海市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

威海地處山東半島東北部，東南北三面臨黃海，西與煙臺相鄰，北與遼東半島相對，東和朝鮮半島及日本列島相望。市轄環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)及乳山、文登、榮城三市，面積為5436平方公里。威海市是首座國家級衛(wèi)生城市，首批國家環(huán)保模范城市和中國優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市、國家文明城市，多次被聯(lián)合國確定為“改善人居環(huán)境全球最佳范例”城市。2003年威海被聯(lián)合國人居署評為“最適合人類居住的地方”，捧回了國際人居獎。隨著成功地舉辦了04年的國際人居節(jié)會議，將城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有豐富的自然景觀與人文景觀，成為聞名中外的旅游、避暑和療養(yǎng)圣地，經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，已形成了一批獨具風(fēng)格的名勝游覽區(qū)。

2004年威海常駐人口約60.92萬人，流動人口為11萬人。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值836.02億元，比上年增長7.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值92.49億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值492.03億元，增長23.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值是251.5億元，增長13.2%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，增長17.8%；全年社會固定資產(chǎn)投資370.57億元，比上年增長119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資286.71億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資43.69億元，增長77.4%，商品房銷售面積150.5萬平方米；全年社會消費品零售總額202.03億元，增長14.6%；預(yù)算財政收入37.17億元，增長33.4%，預(yù)算內(nèi)財政支出47.13億元，增長23.1%。全市金融機構(gòu)各項存款余額528.69億元，比年初增長20.9%，各項人民幣貸款余額391.11億元，比年初增長19.6%，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額359.87億元，比年初增長14.5%。

2004年在崗職工平均年工資收入11215元，增長9.6%；其可支配收入是10194元，增長了8.6%；人均消費性支出7404元，增長了10.3%。其中食品性支出2225元，衣著之處1259元，設(shè)備用品及服務(wù)支出511元，醫(yī)療保健支出408元，交通和通訊支出801元，娛樂文教服務(wù)支出1014元，居住支出為872元，雜項商品和服務(wù)支出為301元。農(nóng)村居民人均純收入4751元，增長了7.9%，人均生活消費支出2608元，增長7.6%。全年居民消費總指數(shù)比上年上升了0.1%。城市居民消費結(jié)構(gòu)狀況（單位：元）

指標(biāo)名稱 2001年 2002年 2003年 2004年 食品 1810 1946.64 1947 2225.76 衣著 1049 1162.56 1163 1259.88 家庭設(shè)備和日用品 497 415.56 416 511.56 醫(yī)療保健 338 439.56 440 408.12 交通和通訊 456 794.28 794 811.80 娛樂、教育和文化 749 978.84 979 1014.24 居住 688 680.64 680 872.16 雜項商品和服務(wù) 346 296.52 296 301.08平均每人消費 5933 6714.72 6715 7404.72

二、威海城市人口數(shù)量

據(jù)統(tǒng)計，威海市（含環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)）的家庭數(shù)已達(dá)20.38萬之多，常駐人口約60.92萬，流動人口為11萬左右，現(xiàn)階段城市人口還在快速擴張。家庭結(jié)構(gòu)上，2人和3人家庭分別占到總戶數(shù)的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分別占到總戶數(shù)的11.48%和2.84%。其中農(nóng)業(yè)人口為160647人，占總?cè)丝诘?6.37%；非農(nóng)業(yè)人口為448553人，占總?cè)丝诘?3.63%。區(qū)域 合計 男性 女性 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口 市區(qū) 609200 307829 301371 160647 448553 環(huán)翠區(qū) 343466 173897 169569 88889 254577 高區(qū) 158332 80332 78010 25571 132761 經(jīng)區(qū) 107402 53637 53765 46183 61219

三、威海人文環(huán)境分析

威海地區(qū)位于山東半島的東北部，其獨特的人文地理環(huán)境，孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。深受孔家文化、膠東漁民文化、國際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節(jié)儉，質(zhì)直好義。威海氣候四季分明，氣候宜人。市區(qū)依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到或超過了國家標(biāo)準(zhǔn)，是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。年平均氣溫12度，平均降水量800多毫米。長達(dá)1000公里海岸線，約占山東省的1/3，沿海分布三大漁場，是中國最大的漁業(yè)生產(chǎn)基地之一；地下礦藏品種較多，“石島紅”、“文登白”、“乳山黑”花崗石在國內(nèi)外享有盛名。威海近幾年隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，為全國綜合實力50強和投資環(huán)境40優(yōu)城市之一。國民經(jīng)濟以年平均30％的速度遞增，為全國經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)之一。

四、威海政策與法律分析

（一）城市化進程推動房地產(chǎn)的高速發(fā)展

自2000年市委、市政府提出實施城市化戰(zhàn)略以來，經(jīng)過幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，投資總量一直位居全省第四位，增長幅度保持在20--30%左右。

（二）政策推動房地產(chǎn)的供應(yīng)量與開發(fā)量

2001年7月政府出臺了《威海市市區(qū)村莊改造建設(shè)管理暫行辦法》。要求三區(qū)每年應(yīng)分別選擇2～3個重點村進行改造。改造的重點是轉(zhuǎn)非村、景區(qū)內(nèi)的村和主要道路兩側(cè)的村。2002年村莊改造大規(guī)模地展開。威海正處于城市化進程較快階段，間接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)進程與總量的增加，進一步導(dǎo)致房屋需求上長。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推進城市化進程。

五、市政規(guī)劃和建設(shè)分析

（一）威海市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述

威海市是山東省經(jīng)濟增長速度最快的城市之一，其國民經(jīng)濟快速發(fā)展，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值836.02億元，按可比價格計算，比上年增長17.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值92.49億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值492.03億元，增長23.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值251.5億元，增長13.2%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，增長17.8%。三種產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.06%、58.85%和30.08%。固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大。全年全社會固定資產(chǎn)投資370.57億元，比上年增長119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資286.71億元；其中基本建設(shè)完成投資100.67億元，增長105.2%；更新改造完成投資80.84億元，增長100.7%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資43.69億元，增長77.4%。其中房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積531.1萬平方米，增長20%；竣工面積169.7萬平方米，與同期基本持平。商品房銷售面積150.5萬平方米，增長24.2%。商品房銷售額24.8億元，增長21.6%。

（二）開發(fā)及供應(yīng)量分析

分組指標(biāo) 合計 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 網(wǎng)點房

房屋施工面積（平方米）5310606 4766129 67334 334758 新開工面積 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面積 1732705 1570064 28967 68442 房屋銷售面積 1638528 1554975 19180 59683 預(yù)售面積 1598354 1530886 6100 56678 銷售總額（萬元）260518 230001 5591 24242

1、施工面積

2004年威海房地產(chǎn)施工面積為5310606平方米，其中住宅施工面積為4766129平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是67334平方米，網(wǎng)點房施工面積為334758平方米。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積比去年增長了45.82%；網(wǎng)點房施工面積比去年增長了50.25%。

2、新開工面積

2004年威海房地產(chǎn)新開工面積為3505781平方米，其中住宅新開工面積為3258294平方米，占住宅施工面積的68.36%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積為21280平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的31.6%。網(wǎng)點房新開工面積為154549平方米，占商業(yè)網(wǎng)點房施工面積的46.17%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積比去年增長了175%，商業(yè)網(wǎng)點房新開工面積比去年增長了55.93%。由此看出2004年新開工面積增長量很大,市場競爭也相對激烈。

3、竣工面積

2004年威海房地產(chǎn)竣工面積為1732705平方米，其中住宅竣工面積為1570064平方米，占住宅施工面積的32.94%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為28967平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的43.02%。網(wǎng)點房竣工面積為68442平方米，占商業(yè)網(wǎng)點房施工面積的20.45%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積比去年增長了866%；商業(yè)網(wǎng)點房竣工面積比去年增長了214%。由此表明未來有大量的商業(yè)地產(chǎn)上市，大量的竣工面積對威海市房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊，使競爭程度更趨白熱化。

4、銷售面積

2004年威海房地產(chǎn)銷售面積為1638528平方米，其中住宅銷售面積為1554975平方米，占住宅施工面積的32.63%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售面積為19180平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的28.48%。網(wǎng)點房銷售面積為59683平方米，占商業(yè)網(wǎng)點房施工面積的17.83%。其中商業(yè)網(wǎng)點房銷售面積比去年增長了397%。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積雖有所增加，但其增幅不如竣工面積的增幅大。

5、預(yù)售面積

2004年威海房地產(chǎn)預(yù)售面積為1598354平方米，其中住宅預(yù)售面積為1530886平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積為6100平方米，網(wǎng)點房預(yù)售面積為56678平方米。

6、銷售總額

2004年威海房地產(chǎn)銷售總額為260518萬元，其中住宅銷售總額為230001萬元，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售總額為5591萬元，網(wǎng)點房銷售總額為24242萬元。其中商業(yè)網(wǎng)點房銷售總額比去年增長了616%。

7、空置面積

2004年威海房地產(chǎn)空置面積為687944平方米，其中住宅空置面積為541218平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積為38942平方米，網(wǎng)點房空置面積為69664平方米，其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積要比2003年降低了23.35%。

第二部分 威海市商業(yè)市場總體分析

一、威海市環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 2004年環(huán)翠區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)98.03億元，占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的43.55%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值40157元。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。據(jù)統(tǒng)計2004年環(huán)翠區(qū)社會消費品銷售總額為87.98億元，增長7.6%；2004年全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值10.94億元，比上年降低了10.92%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52.4億元，比上年增長了10.57%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34.69億元，比上年增長了3.27%；市場價格總水平較上年略有上升。全年居民消費價格總指數(shù)比上年上升0.1%。

2003年，當(dāng)威海市被聯(lián)合國人居署評為“最適合人類居住的地方”后，其城市建設(shè)、經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展。環(huán)翠區(qū)作為威海市的政治、文化、經(jīng)濟活動中心，更是在此次評選中獲益甚多。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進行具體分析：

（一）環(huán)翠區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析

根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，環(huán)翠區(qū)目前共有14家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為華聯(lián)購物廣場、華聯(lián)商廈、百貨大樓、友誼現(xiàn)代商城、威勝大廈等；大世界、環(huán)球廣場、海港大廈等為中檔；金地商廈、韓國服裝城等為低檔。另外還有天壇家具城、鑫城電腦城、金谷圖書批發(fā)市場等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。

1、規(guī)模分析

環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表

樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型

威勝大廈 6萬平方米 4層 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡

海港大廈 1.68萬平方米 6層 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡

韓國服裝城 2萬平方米 4層 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡

大世界 5.5萬平方米 3層 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡

9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡

環(huán)球廣場 1萬平方米 3層 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡

20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上

金地大廈 1.2萬平方米 7層 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右

金谷圖書批發(fā)市場 8萬平方米 3層 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡

百貨大樓 4萬平方米 15層 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡

35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡

華聯(lián)購物廣場 2萬多平方米 5層 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右

華聯(lián)商場 6萬平方米 20層 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右

友誼現(xiàn)代商廈 4層 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡

小商品批發(fā)市場 3層 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡

天壇家具城 4000平方米 4層 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡

鑫城電腦城 2萬平方米 2層 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡

目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以45㎡以下的戶型面積為主，46-70㎡、71㎡以上的戶型面積為輔。這只要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比主要是小戶型為主。從戶型面積的配比上可以看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。

根據(jù)市場調(diào)查，環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進行經(jīng)營，其出租率和出售率平均在五成左右，目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，韓國服裝城、金地大廈兩家商城，其出售、出租率僅為48%、68%。其余商城出售、出租率均為90%以上。

2、售價分析

環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)在出售價格方面，以威勝大廈以2.3萬元/㎡的價格位居出售價格榜首。對其原因分析主要表現(xiàn)在兩個方面，一是該項目地處威海最繁華的商業(yè)街區(qū)，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要購物中心之一。二是該商場的經(jīng)營管理模式是統(tǒng)一管理，其物業(yè)公司的介入在一定程度上，提高了商場的檔次和購物環(huán)境。其次，威勝大廈旁邊的友誼現(xiàn)代商廈，以2.1萬元/㎡的價格位居出售價格第二位。其以高檔次、高品味、高價位的產(chǎn)品，樹立威海高檔購物中心。最后是海港大廈、環(huán)球廣場和金谷圖書批發(fā)市場，其出售價格分別是1.8萬元/㎡、1.45萬元/㎡和1萬元/㎡。

3、租金分析

目前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為三個檔次，威勝大廈、海港大廈、韓國服裝城出租價格最高，分別以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的價格；金地大廈、環(huán)球廣場、小商品批發(fā)市場和天壇家具廣場出租價格居中，分別是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租價格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書批發(fā)市場和友誼現(xiàn)代商城等四個，其出租價格分別以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，華聯(lián)商廈、百貨大樓和華聯(lián)購物廣場因廠家統(tǒng)一進行招商，故其出租、出售價格不詳。其中，出租價格最高的是海港大廈，以8.3元/㎡/天的出租價格位居榜首。出租價格最低的是鑫城電腦城，其出租價格為0.9元/㎡/天。

（二）環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析

此次環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房市場調(diào)查，主要分為七大片區(qū)。即和平路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房和統(tǒng)一路街區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點房。

1、售價分析

根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)其出售價格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，其以2萬元/㎡的價格，位居榜首。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，其出售價格分別是1.6萬元/㎡、1.4萬元/㎡、1萬元/㎡和0.9萬元/㎡。

2、租金分析

根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高的是花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，以2400元/㎡/年的價格位居威海商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)榜首，其次是統(tǒng)一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，起出租價位分別為：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、業(yè)態(tài)分析 在環(huán)翠區(qū)各商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)有業(yè)態(tài)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前從事最多的前四位業(yè)態(tài)是娛樂休閑業(yè)、茶店、零售業(yè)及藥品業(yè)和家具業(yè)，（藥品業(yè)和家具業(yè)并列）其分別占總業(yè)態(tài)的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娛樂休閑業(yè)位居總業(yè)態(tài)榜之首。其次是圖書音像業(yè)、洗染業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)及其它業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的7%、7%、5%、5%和2%。

（三）環(huán)翠區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析

根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，威海市的專業(yè)市場大大小小不下五十個，主要集中在環(huán)翠區(qū)附近，環(huán)翠區(qū)作為威海市的主要城區(qū)，2002年交易額達(dá)264830萬元，2003年交易成交額達(dá)301719萬元，日平均人流量達(dá)10萬人次以上，是威海重要的批發(fā)零售市場之一，更是威海專業(yè)市場中的“老大”。交易區(qū)內(nèi)以服裝、鞋類、小商品百貨、家具廣場、電腦器材、圖書音像的專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營為主。其中小商品批發(fā)市場、金谷圖書批發(fā)市場、環(huán)球廣場、鑫城電腦城、天壇家具廣場等頗具規(guī)模的專業(yè)市場大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一帶。商場開業(yè)率達(dá)95%以上，檔位面積大、中、小，面積分別為600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，購物環(huán)境很好，且擁有大批固定的客源。而新開發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場，如金地大廈，走的是中檔偏高的層次，定位為圖書、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場，其開業(yè)率、經(jīng)營狀況不佳。由此可見，其專業(yè)市場競爭激烈，市場定位尤為重要。

在這里主要針對小商品批發(fā)市場、金谷圖書批發(fā)市場、環(huán)球廣場、鑫城電腦城和天壇家具廣場五個專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的價格、實用率、面積和經(jīng)營模式/效果進行相關(guān)分析，從中剖析他們的經(jīng)營狀況，希望對本項目的操作提供一定的借鑒意義。

1、專業(yè)市場調(diào)查（1）小商品批發(fā)市場

小商品批發(fā)市場位于威海最大的居民生活區(qū)附近，周邊人流量較多，其經(jīng)營定位準(zhǔn)確，主要以小商品批發(fā)零售為主。目前該廣場出租價格在1.4-2元/㎡/天，在威海商業(yè)地產(chǎn)中屬于低檔價位。因目前已經(jīng)基本售完，出租率達(dá)到100%，所以未能探知其出售價位。在這里主要分析該廣場的戶型面積及經(jīng)營管理情況。該項目定位在小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營銷推廣過程中受阻。其中，有部分商鋪后來作為抵帳。后因政府的相關(guān)介入，其招商工作才得意順利完成。目前該廣場主要以10-16㎡的戶型對外出租，其統(tǒng)一的管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營的運營模式得到了廣大業(yè)主的喜好。

項目名稱 小商品批發(fā)市場

項目類型 專業(yè)小商品、雜品、百貨用品、食品批發(fā)零售 開發(fā)商 一輕開發(fā)，罐頭廠出資，政府入股 管理費 0.45元/㎡/天 地理位置 文化中路

交通狀況 3、6、7、19路車均到達(dá)

開業(yè)時間 2001年12月21日1、2層試營業(yè)，2002年8月20日正式營業(yè) 總建筑面積 萬平方米 出租率 100% 層數(shù) 3層

建筑風(fēng)格 歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格 售價 對外不出售

租價 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天 主力單位面積 10-16㎡

經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、獨立店面、自主經(jīng)營 目標(biāo)客戶群 主要以環(huán)翠區(qū)的批發(fā)兼零售群 人流量 5000人次以上/天

經(jīng)營定位 食品、小商品批發(fā)、零售 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一層：辦公用品，食品、化妝品、玩具二層：針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品三層：布藝、服裝、插花、包具、床上用品等一層網(wǎng)點房2萬元/50㎡/年。

（2）金谷圖書批發(fā)市場

金谷圖書批發(fā)市場是威海唯一一家大型圖書批發(fā)市場，其獨特的行業(yè)定位，為其奠定了無可替代的位置。該市場屬傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，其市場環(huán)境一般。金谷圖書批發(fā)市場的主力面積為78-150㎡，其出租、出售價格均屬低檔價格。因為是威海唯一一家圖書批發(fā)零售的市場，所以其目前擁有固定的客源，日均人流量約在2000人次左右。

項目名稱 金谷圖書批發(fā)市場 項目類型 圖書批發(fā) 開發(fā)商 新聞出版局

物業(yè)公司 威海市金谷物業(yè)管理公司 管理費 暫未收

地理位置 汽車站南150米，塔山生活區(qū)北側(cè)。交通狀況 5、7、9路等車均到達(dá) 開業(yè)時間 2002.12.11 總建筑面積 8萬平方米 出租率 97% 層數(shù) 3層

建筑風(fēng)格 傳統(tǒng)建筑 售價 最高 最低 均價

10000元/ ㎡.5500元/ ㎡.7750元/ ㎡.租價 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天 主力單位面積 78-150㎡

經(jīng)營模式及效果 分租各大批書商14家，是威海最大規(guī)模的圖書批發(fā)市場 目標(biāo)客戶群 三市三區(qū)的書店、書商和部分學(xué)校 人流量 2000人次左右/天 經(jīng)營定位 批發(fā)圖書

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一層：圖書一層：金谷農(nóng)貿(mào)市場和臨街網(wǎng)點房二層：金谷糖酒超市（3）環(huán)球廣場

環(huán)球廣場位于昆明路（大世界西側(cè)），威海首條步行街區(qū)內(nèi)。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商強大的資金勢力為該項目前期操作奠定了堅實的基礎(chǔ)。在項目前期操作中，其強大的廣告渲染力，吸引了大量的投資者的目光。該項目主要以經(jīng)營服裝批發(fā)零售為主，其經(jīng)營面積有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同類型的面積，供置業(yè)者選擇。該廣場良好的購物環(huán)境，成為本地消費者娛樂休閑購物場所。究其原因，一是該廣場統(tǒng)一管理、獨立店鋪、自主經(jīng)營的經(jīng)營模式。其次是良好的物業(yè)公司的介入，為消費者提供了一個良好的購物休閑環(huán)境。其中良好的物業(yè)公司介入對置業(yè)者在購買投資過程中，增加了一定的信心。

其次，該廣場的出售價格和出租價格，在威海本地屬于中高檔，與項目的經(jīng)營定位吻合。目前該廣場的出租率達(dá)到98%左右。項目名稱 環(huán)球廣場 項目類型 服裝商場 開發(fā)商 環(huán)球建設(shè)有限公司

物業(yè)公司 威海環(huán)球廣場物業(yè)管理公司 管理費 0.5元/㎡天（包括空調(diào)費、管理費）地理位置 昆明路（大世界西側(cè)）交通狀況 2、8、15、17、18、21、25路車 開業(yè)時間 1998年 總建筑面積 1萬平方米 出租率 98%左右 層數(shù) 3層

建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 售價 最高 最低 均價

14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡ 租價 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年

主力單位面積 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營 目標(biāo)客戶群 威海市中層消費群體及旅游者 人流量 4萬人次左右/天

經(jīng)營定位 中檔服裝市場,有部分韓國商友會場館

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積-1層：華聯(lián)環(huán)球食品超市；1層：服裝、領(lǐng)帶、漁桿、鞋帽、飾品等；2層：服裝、包、鞋、兒童天地

（4）鑫城電腦城

鑫城電腦城位于昆明路、大世界西側(cè)，與環(huán)球廣場像連接。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場之一。該商場主要目標(biāo)客戶群為公司及私人。日人流量在4000人次左右，節(jié)假日期間人流量會達(dá)到7000人次以上。該商場的主要面積為30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四個不同面積。該商場購物環(huán)境一般，其租金價格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。產(chǎn)品相對較齊全，和商場內(nèi)部業(yè)主溝通時，發(fā)現(xiàn)該商場受節(jié)假日因素影響很大。項目名稱 鑫城電腦城 項目類型 專業(yè)電腦城 開發(fā)商 鑫城大廈

管理費 物業(yè)費0.28元/㎡/天

地理位置 光明路80號，大世界西側(cè)。

交通狀況 2、6、8、15、17、18、21路車均到達(dá) 開業(yè)時間 2001年 總建筑面積 2萬平方米 出租率 98% 層數(shù) 2層

建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓建筑風(fēng)格 售價 對外不出售

租價 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天 主力單位面積 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營 目標(biāo)客戶群 企業(yè)及個人 人流量 4000人次左右/天 經(jīng)營定位 專業(yè)電腦城

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一層：電腦器材及各類軟件二層：主要是電腦公司

（5）天壇家具廣場

天壇家具廣場作為市中心唯一一家大型家具廣場，其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是其它同類商場所不能比擬的。該廣場集中了全國各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國外的家具品牌。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在160㎡以上）該廣場的出租價格為1.5-1.8/㎡/天之間，屬于低檔價位。項目名稱 天壇家具城 項目類型 家具城 管理費 包含在租金內(nèi)

地理位置 汽車站西側(cè)，解放路6號 交通狀況 1、2、12、27路車均到達(dá) 開業(yè)時間 1999年 總建筑面積 4萬多平方米 出租率 100% 層數(shù) 4層（加地下層）建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 租價 最高 最低 均價

1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天 主力單位面積 50-600㎡

經(jīng)營模式及效果 中高檔次，大部分為聯(lián)營，地下室分租 目標(biāo)客戶群 本地消費者和周邊城市居民 人流量 少，主要針對購買目標(biāo)群體 經(jīng)營定位 中檔

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一層：沙發(fā)、廚具、辦公用品。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。二層：家具、辦公用品。三層：家具（有光明、華鶴等品牌）

2、租售價格分析

上述五個專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)其在經(jīng)營定位上，分別定位在小商品批發(fā)、圖書音像業(yè)、服裝/鞋業(yè)、IT業(yè)和家具業(yè)五個行業(yè)。其經(jīng)營面積根據(jù)自身獨特的行業(yè)屬性而定。其價格最高的為環(huán)球廣場，以2-3元/㎡/天的價格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價格之間相差不到1元。這些專業(yè)市場的租售價格如下：

二、威海市高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)57.64億元，占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的25.61%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。據(jù)統(tǒng)計2004年高區(qū)社會消費品銷售總額為48.41億元，增長7.6%；2004年全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值26.34億元，比上年降低了10.92%；第二產(chǎn)業(yè)增加值21.5億元，比上年增長了10.57%；第三產(chǎn)業(yè)增加值9.8億元，比上年增長25.8%；市場價格總水平較上年略有上升。全年居民消費價格總指數(shù)比上年上升0.1%。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進行具體分析：

（一）高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析

根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，高區(qū)目前共有5家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為利群購物廣場；建城廣場為低檔。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿(mào)城、棱方園家具廣場等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。

1、規(guī)模分析

高區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表

樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型

棱方園家具廣場 2.3萬平方米 1層 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡

大屋建材裝飾商場 2.5萬平方米 5層 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韓商貿(mào)城 4.1萬平方米 1層 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡

建盛廣場 3000平方米 7層 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右

利群購物廣場 2萬平方米 4層 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上

目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以45-80㎡之間的戶型面積為主，45㎡以上、75-200㎡的戶型面積為輔。這主要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比以中戶型為主。從戶型面積的配比上可以看出高區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性，小戶型的面積主要表現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。

根據(jù)市場調(diào)查，高區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進行經(jīng)營，其出租率占主 導(dǎo)地位，目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，除建盛廣場出租率較低外，其余商業(yè)出租情況較好。

2、租金分析

目前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開業(yè)經(jīng)營狀態(tài)，售價難以調(diào)查，這里重點分析租金水平。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價格分為三個檔次，大屋建材裝飾城以3.7元/㎡/天的出租價格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購物廣場、威韓商貿(mào)城、建城廣場的出租價格居中，分別是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租價格最低的是位于體育廣場附近的棱方園家具廣場，其出租價格分別為0.8元/㎡/天。其中，出租價格最高的是大屋建材裝飾城，以3.7元/㎡天的出租價格位居榜首。出租價格最低的是棱方園家具廣場，其出租價格為0.8元/㎡/天。其余商業(yè)地產(chǎn)之間相差不超過0.5元/㎡/天。

（二）高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析

此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)市場調(diào)查，主要分為四大片區(qū)。即高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房和高區(qū)神道口/臥龍山附近周邊商業(yè)網(wǎng)點房。根據(jù)調(diào)查資料顯示，高區(qū)整體商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)的出售、出租價格僅次于環(huán)翠區(qū)，在商業(yè)網(wǎng)點房出售、出租價格中，整體排列第二。其中，出售、出租價格最高的是高區(qū)神道口/臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點房，其以1.5萬元/㎡和1500元/㎡/年的價格，位居榜首。出售、出租價格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點房，0.28萬元/㎡和114元/㎡/年。

1、高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析

目前高區(qū)張村商業(yè)網(wǎng)點房主要有金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、建盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)。其中出售價格最高的為建盛房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其以4500元/㎡的出售價格位居張村附近商業(yè)網(wǎng)點房的榜首，最低的為金都房產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其出售價格為2800元/㎡。其商業(yè)網(wǎng)點房面積主要集中在45-78㎡之間。其中，大明房產(chǎn)的出租價格為114元/㎡/年。該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)和餐飲業(yè)。

2、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析

在高區(qū)利群附近的商業(yè)網(wǎng)點房調(diào)查中，主要針對吉林路（東、西道）和大屋建材裝飾城附近商業(yè)網(wǎng)點房進行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中，吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點房的價格最高，其以1200元/㎡/年的出租價格排列第一。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點房的出租價格為400元/㎡/年的價格。在商業(yè)網(wǎng)點房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點房面積集中在30-90㎡之間，其業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)、娛樂休閑業(yè)和部分專業(yè)店。

3、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析

在高區(qū)帝王宮附近的商業(yè)網(wǎng)點房進行的相關(guān)采樣調(diào)查中。出租價格最高的為濱洲北街和青州街附近的商業(yè)網(wǎng)點房，其出租價格為500元/㎡/年。其次是長春路和文化西路，出租價格分別為450元/㎡/年和350元/㎡/年。

在出售價格方面，濱洲北街的出售價格最高，其出售價為6000元/㎡。青州街和長春路附近的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格為4000元/㎡和3980元/㎡。該區(qū)域的網(wǎng)點房面積主要集中在20-70㎡之間，部分網(wǎng)點房面積在120-200㎡之間。

4、高區(qū)神道口/臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析

高區(qū)神道口/臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。在這一區(qū)域內(nèi)，我們主要對醫(yī)藥公司大樓附近、環(huán)保局附近、古陌小區(qū)附近、朝陽新區(qū)附近及朝陽小區(qū)南區(qū)附近的社區(qū)/街道網(wǎng)點房進行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中在網(wǎng)點房的出售價格方面上，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格最高，以1.5萬元/㎡的價格位居高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房榜首。其次依次是環(huán)保局附近、醫(yī)藥公司大樓附近、朝陽新區(qū)和朝陽小區(qū)南區(qū)，它們的出售價格分別是1.3萬元/㎡、1.1萬元/㎡、0.8萬元/㎡和0.7萬元/㎡。在出租價格方面，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房以1500元/㎡/年的出租價格位居榜首。其余出租價格在360-666元/㎡/年之間，具體詳情見下圖：

5、高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)分析

在商業(yè)業(yè)態(tài)中，前四位的業(yè)態(tài)是餐飲業(yè)、通信業(yè)、零售業(yè)、娛樂休閑業(yè)，分別占總業(yè)態(tài)的19%、15%、11%和9%，其中餐飲業(yè)所占比重最多。其它業(yè)態(tài)分別為建材裝飾業(yè)8%、家電業(yè)7%、藥品業(yè)7%、服裝業(yè)4%、圖書音像業(yè)4%、旅社/賓館業(yè)4%，以及其它業(yè)態(tài)的12%。

（三）高區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析

高區(qū)位于威海市西部，是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的中心，是威海市科技信息中心、產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心和交通樞紐。2002年交易額達(dá)94696萬元，2003年交易成交額達(dá)137873萬元，日平均人流量達(dá)10萬人次左右。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營為主。下面我們對該區(qū)域內(nèi)主要的專業(yè)市場進行分析：

1、專業(yè)市場調(diào)查（1）棱方園家具廣場

棱方園家具廣場位于文化西路，體育館附近。是高區(qū)大型家具廣場之一。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場所不能比擬的。該廣場集中了國內(nèi)外各大知名品牌家具。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場之一。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在70-135㎡之間）該廣場的出租價格為0.5-0.8/㎡/天之間，屬于低檔價位。項目名稱 棱方園家具廣場 項目類型 家具裝飾用品商城 管理費 0.3元/ ㎡天 地理位置 文化西路 交通狀況 7、12路 開業(yè)時間 2003年 總建筑面積 23000平方米 實用率 87% 層數(shù) 1層

建筑風(fēng)格 現(xiàn)代躍式展示會所建筑 售價 對外不出售

租價 0.8元/ ㎡天 0.5元/ ㎡天 0.65元/㎡天 主力單位面積 35—60 ㎡、75—135 ㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營 目標(biāo)客戶群 威海社區(qū)居民

人流量 少。主要針對需求性的目標(biāo)消費群體 經(jīng)營定位 家具廣場

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一樓：家具系列

（2）威韓商貿(mào)城

該商城位于高區(qū)文化西路，利群購物廣場附近。該商城總建筑面積為4.1萬平方米，共分六個展區(qū)，整體規(guī)模較為龐大。但商城內(nèi)的購物環(huán)境一般，現(xiàn)場給人凌亂，從而在一定程度上降低了該商城的產(chǎn)品檔次。其租金價格為1-1.8元/㎡/天之間，屬于低檔價位。其單體營業(yè)面積主要集中在70-150㎡之間，部分在45-60㎡。

項目名稱 威韓商貿(mào)城 項目類型 家具市場

開發(fā)商 威海威韓商城有限責(zé)任公司 物業(yè)公司 盛德物業(yè)有限公司 管理費 0.26元/㎡/天 地理位置 高區(qū)文化西路 交通狀況 7、12、路車

開業(yè)時間 家居廣場2002.1.9 二期工程 總建筑面積 4.1萬平方米 實用率 98%以上 層數(shù) 1層（共六個區(qū)）建筑風(fēng)格 普通聯(lián)體展示廳 售價 對外不出售

租價 1.8元/ ㎡.天 1.0元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 主力單位面積 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營 目標(biāo)客戶群 榮成、文登、煙臺、龍口等地 人流量 少，主要是針對購買家具的目標(biāo)消費者 經(jīng)營定位 家居廣場較高檔次 商貿(mào)城中低檔

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1區(qū) 辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品 2區(qū) 小吃街3區(qū) 套房、沙發(fā)、床、辦公用品4區(qū) 聯(lián)營，套房、沙發(fā)、床、辦公用品5區(qū) 家具用品6區(qū) 小吃街

（3）大屋建材裝飾商城

該商城地處文化西路175號，是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境吸引了大量的目標(biāo)群體。該商城單體經(jīng)營面積類型較多，切分布均勻。該商城的出租價格為1.2-3.7/㎡/天之間，屬于高中檔價位。目前商城實用率為97%。

項目名稱 大屋建材裝飾商城 項目類型 建材裝飾商城 開發(fā)商 大屋地產(chǎn)有限公司 物業(yè)公司 威海大屋物業(yè)管理公司 管理費 0.2元/㎡/天 地理位置 文化西路175號 交通狀況 7、12、17路 開業(yè)時間 1999.10.23 總建筑面積 25000平方米

實用率 97%（目前三樓有部分商戶剛剛?cè)腭v，正在裝修）層數(shù) 5層

建筑風(fēng)格 現(xiàn)代復(fù)式商廈

租價 3.7元/㎡天 1.2元/ ㎡.天 2.45元/ ㎡.天

主力單位面積 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營 目標(biāo)客戶群 主要為三區(qū)居民，榮成、文登、乳山較少 人流量 少，主要是針對購買家具的目標(biāo)消費者 經(jīng)營定位 建材商品

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1層：廚柜、地板、板材、木線條、五金、實木門 2層：潔具、瓷磚、衛(wèi)浴、陶瓷 3層 燈具、布藝 4層.5層辦公（威海最大最齊全的建材專業(yè)裝飾商城）

2、租售價格分析

棱方園家具廣場、大屋建材裝飾商城、威韓商貿(mào)城等專業(yè)市場都集中在文化西路和文化中路一帶。商場開業(yè)率達(dá)97%左右。檔位面積為中、大，面積分別為40-60㎡、150-200㎡。環(huán)境適中，（威韓商貿(mào)城略顯凌亂）它們擁有一定的固定客源。其中“棱方園家具廣場”的家具系列展，被受周邊家裝企業(yè)所關(guān)注。目前主要以出租的形式進行相關(guān)招商。其出租價格最高的為大屋建材裝飾商場，3.7元/㎡/天。威韓商貿(mào)城的出租價格第二，1-1.8元/㎡/天；棱方園家具廣場的出租價格第三，為0.5-0.8元/㎡/天。

3、出租率分析

目前商場出租率方面“威韓商貿(mào)城”為98%左右，“棱方園家具廣場”為87%，“大屋建材裝飾商場”為97%。

三、威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)69.4億元，占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的30.83%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值43360元。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。據(jù)統(tǒng)計2004年經(jīng)區(qū)社會消費品銷售總額為59.17億元，增長9.6%；2004年全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值17.52億元，比上年增長了24.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值27.29億元，比上年增長了31.13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值14.36億元，比上年增長14.78%；市場價格總水平較上年略有上升。全年居民消費價格總指數(shù)比上年上升0.1%。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進行具體分析：

（一）經(jīng)區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析

根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，經(jīng)區(qū)目前共有3家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為僑鄉(xiāng)購物廣場；另外還有齊魯商城、萬發(fā)裝飾建材城兩家專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。

1、規(guī)模分析

經(jīng)區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)規(guī)模一覽表

樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型

僑鄉(xiāng)購物廣場 5萬平方米 3層 20—60 ㎡ 2萬㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2萬㎡

萬發(fā)裝飾材料城 2萬平方米 1層 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡

齊魯商城 1.2萬平方米 3層 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡

50—70 ㎡ 80—130 ㎡

2、租售價格分析

目前經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為兩個檔次，僑鄉(xiāng)購物廣場以5.5元/㎡/天的出租價格及2.16萬元/㎡的出售價格，位居經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；齊魯商城的出租價格為0.66元/㎡/天。

（二）經(jīng)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析

在經(jīng)區(qū)長峰/蒿迫附近的商業(yè)網(wǎng)點房調(diào)查中，主要針對通城大廈、長峰市場、海鑫旅館、齊魯大道附近商業(yè)網(wǎng)點房進行了相關(guān)采樣調(diào)查。

1、租售價格分析

根據(jù)調(diào)查，通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點房的出售價格最高，其以7000元/㎡的出售價格排列第一。海鑫旅館和長峰市場附近的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格為5500元/㎡和3000元/㎡。

在出租價格方面，齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高。以480元/㎡/年的價格位居榜首。其次，依次是通城大廈的466元/㎡/年；海鑫旅館的185元/㎡/年及長峰市場180元/㎡/年。

2、業(yè)態(tài)分析

在商業(yè)網(wǎng)點房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點房面積集中在100㎡左右，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，其零售業(yè)占總業(yè)態(tài)的28%，排列第一。其它依次是娛樂休閑業(yè)、通信業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及其它相關(guān)業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的16%、12%、8%、8%、8%和20%。

（三）經(jīng)區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析

經(jīng)區(qū)位于威海市南部，是威海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的中心，是威海市未來的行政區(qū)域和交通樞紐。2002年交易額達(dá)86005萬元，2003年交易成交額達(dá)142855萬元，日平均人流量達(dá)8萬人次左右。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具裝飾用品等專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營為主。其中，區(qū)內(nèi)萬發(fā)裝飾材料商場、齊魯商場等專業(yè)市場都集中在青島路齊魯大道一帶。商場開業(yè)率達(dá)93%以上。檔位面積為中，面積分別為50-70㎡、140-150㎡。環(huán)境適中，它們擁有一定的固定客源。（具體詳情見下圖）項目名稱 齊魯商城 萬發(fā)裝飾建材城

項目類型 家具裝飾用品商城 家裝裝飾材料露天市場 開發(fā)商 東方集團實業(yè)有限公司 威海汽運有限公司 地理位置 齊魯大道 青島路，竹島

交通狀況 112路（小客）、10路 1、12、26、21、27路 總建筑面積 12000平方米 2萬平方米 實用率 93% 100% 層數(shù) 3層 1層

建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓 現(xiàn)代展覽中心

租價 0.66元/ ㎡/天 0.47元/ ㎡/天 0.565/ ㎡/天

主力單位面積 50-70平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡

經(jīng)營模式及效果 獨立店鋪，自主經(jīng)營。出租形式

目標(biāo)客戶群 周邊社區(qū)居民，中等收入人群 竹島輻射范圍的、市內(nèi)裝修所需材料 經(jīng)營定位 家具建材 威海市區(qū)內(nèi)的中高檔衛(wèi)生潔具、陶瓷、板材、五金、燈具的裝飾材料市場

各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一樓：木地板、實木門、各種板材、木線條。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。主要經(jīng)營板材、潔具、陶瓷、板材市場；

齊魯商城位于齊魯大道附近，由東方集團實業(yè)有限公司投資開發(fā)。商場優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關(guān)注。其出租價格為0.47-0.66元/㎡/天，單體經(jīng)營面積主要集中在50-70㎡之間，其出租率為93%左右。

萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬平方米的經(jīng)營面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場。其開發(fā)商為威海汽運有限公司，優(yōu)越的地理位置和準(zhǔn)確的經(jīng)營定位，為其發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。目前改裝飾建材城出租率為100%。

第三部分 威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析

此項分析所用的數(shù)據(jù)，都由我方專業(yè)的市場調(diào)查人員，通過現(xiàn)場采訪式的調(diào)查方法取得。調(diào)查目的主要是對威海現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營狀況、居民消費習(xí)慣及前景進行分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。

一、威海市家電業(yè)分析

此項調(diào)查主要涉及威海百貨大樓、威海華聯(lián)購物廣場、威海華聯(lián)商廈、威海利群購物廣場、威海三聯(lián)家電等五家大型綜合家電賣場，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品類型、經(jīng)營產(chǎn)品品牌、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準(zhǔn)確。

（一）威海市家電業(yè)經(jīng)營品種分析

本項調(diào)查共涉及家電類經(jīng)營品種二十多個，因品種比較繁雜，況且有些產(chǎn)品不具有市場代表性，所以在此我們只對其中品牌數(shù)量較多的，能代表威海家電業(yè)主流方向的電視機、冰箱冰柜、音響（家庭影院）、洗衣機、空調(diào)、油煙機、燃?xì)庠睢崴鞯?個經(jīng)營品類進行分析。

1、威海家電業(yè)總體經(jīng)營品類分析：

在被調(diào)查的五大賣場中共有以上8類家電經(jīng)營單位250個（其中品牌多數(shù)重復(fù)），其數(shù)量分布如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出：

第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場競爭較為激烈。

第二，電視機、冰箱與空調(diào)機三大品類仍然牢牢占據(jù)市場的較大份額，且大多數(shù)經(jīng)營品牌雷同，競爭激烈。

第三，油煙機、燃?xì)庠睿瑹崴鞯葟N衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。

2、五大家電賣場經(jīng)營品類分析：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，五大賣場家電經(jīng)營數(shù)量基本不相上下，但都有自己的強項：百貨大樓冰箱冰柜經(jīng)營品牌較多；華聯(lián)購物廣場的燃?xì)庠罱?jīng)營品類較多；華聯(lián)商廈的音響（家庭影院）經(jīng)營品類較多，利群購物廣場的電視機品牌而三聯(lián)家電的電視機和空調(diào)品牌較多。

第二，音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。

第三，空調(diào)在五大賣場的分布基本均衡，但又以三聯(lián)經(jīng)營品牌較多，顯示出專業(yè)的家電市場在貨源組織上的一定優(yōu)勢

第四，家電行業(yè)已經(jīng)比較成熟，市場細(xì)分比較精細(xì)。

（二）威海市家電類經(jīng)營面積分析

據(jù)統(tǒng)計五大賣場8類家電類經(jīng)營面積達(dá)5143平米，其中電視機的經(jīng)營面積高達(dá)2010平米，接近總體經(jīng)營面積的一半，其大體的經(jīng)營面積分布如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出：

第一，電視機的經(jīng)營面積在整個家電行業(yè)中一枝獨秀，電視機仍然是家電經(jīng)營的重中之重。

第二，電視機、冰箱冰柜以及空調(diào)的經(jīng)營面積普遍較大，說明商家比較注重這三類商品的賣場布置，也是他們的主要銷售對象。這類產(chǎn)品的競爭將異常激烈。第三，油煙機、燃?xì)庠钜约盁崴鞯葟N衛(wèi)家電的經(jīng)營品種雖然不少但經(jīng)營面積卻

第四，大打折扣，說明大多數(shù)商家對此類商品普遍不夠重視，估計此類商品發(fā)展空間較大。

由以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營場所，在經(jīng)營面積上具有絕對優(yōu)勢。第二，電視機和空調(diào)是三聯(lián)家電的主要經(jīng)營品類，大規(guī)模的經(jīng)營面積對他們的陳列與推廣具有相當(dāng)空間優(yōu)勢。

第三，除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。

第四，三聯(lián)家電仍然是威海家電業(yè)的一個標(biāo)尺，要想在威海家電業(yè)中突圍項目規(guī)模應(yīng)向三聯(lián)家電看齊。天都的經(jīng)營規(guī)模須斟酌商榷。

專業(yè)的家電賣場在家電的銷售上具有無可比擬的優(yōu)勢，而威海的專業(yè)的家電賣場現(xiàn)在只有三聯(lián)家電一家，天都如做為專業(yè)的家電賣場有一定發(fā)展空間。

（三）威海居民購買家電的習(xí)慣分析

1、因為家電類一般價值較高，所以在購買時一般不是個人行為而是兩個或幾個人的共同購買行為，購買比較謹(jǐn)慎。

2、較大的專業(yè)的家電賣場是他們主要購買場所，一是選擇空間較大，二是質(zhì)量和售后服務(wù)有保障。

3、一般一次成交的機會不是很大，大多數(shù)消費者在購買家電時會貨比三家，比價格比質(zhì)量比品牌。

4、完善的售后服務(wù)以及三包措施得到越來越多的消費者的認(rèn)可，并在銷售中起到越來越重要的作用。

（四）威海家電市場前景分析

1、威海市家電經(jīng)營單位眾多，估計價格競爭仍然是市場競爭的主要手段。

2、除了價格競爭之外，完善的售后服務(wù)也將是市場競爭的重要手段。

3、小家電類產(chǎn)品品種較少，往往作為大家電的一個附屬品類進行經(jīng)營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對薄弱。估計上規(guī)模專業(yè)化的小家電市場將有一定發(fā)展空間。

4、專業(yè)化的大家電賣場具有一定發(fā)展空間。

二、威海市家居業(yè)分析

此項調(diào)查涉及威海家居廣場、威韓商城、盛德商廈、奧賽家具商城、天壇家具城等五家大型綜合家居市場，共調(diào)查有效樣本157個，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品類型、經(jīng)營品類檔次、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準(zhǔn)確。調(diào)查目的主要是分析威海居民家居消費習(xí)慣、威海家居類商業(yè)經(jīng)營狀況以及前景分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。

（一）家居市場經(jīng)營單位數(shù)量及規(guī)模分析

本項調(diào)查涉及的家居類產(chǎn)品多達(dá)幾十種，為便于分析，我們把它們大體歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個經(jīng)營范疇進行分析。

1、家居市場總體經(jīng)營單位數(shù)量分析：

本項調(diào)查我們共采集有效樣本157個，其中139個從事家具家私類經(jīng)營，占總數(shù)的88.54；18個從事燈具燈飾類經(jīng)營，占總數(shù)的11.46%。據(jù)我們統(tǒng)計157個經(jīng)營單位共有經(jīng)營面積62550平米左右，其中燈具燈飾類經(jīng)營面積7800平米左右，占總數(shù)的87.53%；家具家私類54750平米左右，占總經(jīng)營面積的12.47%。其經(jīng)營面積比例如下：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出：

第一，威海的家居市場已經(jīng)比較成熟，市場相對飽和。

第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經(jīng)營規(guī)模巨大，競爭尤為激烈。第四，燈具燈飾類所占權(quán)重較小，發(fā)展?jié)摿^大。

2、家具家私類經(jīng)營規(guī)模分析：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

（1）家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模大多集中在300——500平米之間，此規(guī)模中的經(jīng)營單位眾多，占總經(jīng)營數(shù)量的50.36%，競爭激烈。

（2）家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模嚴(yán)重失調(diào)，競爭主要存在于100——500平米之間的經(jīng)營規(guī)模單位中，規(guī)模超過1000平米的經(jīng)營單位寥寥無幾，競爭較弱。（3）1000平米以上的經(jīng)營單位有一定發(fā)展空間，但總體風(fēng)險較大。（4）家具家私類經(jīng)營業(yè)主實力參差不齊，未來幾年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。

3、燈具燈飾類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，燈具燈飾類經(jīng)營單位規(guī)模普遍較小，估計和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市場不太成熟有一定關(guān)系。

第二，更加專業(yè)、龐大、高檔的的燈具燈飾市場有一定發(fā)展空間，但要謹(jǐn)慎投資。

（二）家居市場經(jīng)營檔次分析

1、家具家私類經(jīng)營檔次分析：

在本次調(diào)查的139個家具家私經(jīng)營單位中，經(jīng)營檔次屬于高檔的有31家，占總經(jīng)營數(shù)量的22.30%；中高檔的有27家，占總經(jīng)營數(shù)量的19.425%；中檔的有17家，占總經(jīng)營數(shù)量的12.23%，中低檔的有37家,占總經(jīng)營數(shù)量的26.62%；低檔的有27家,占總經(jīng)營數(shù)量的19.425%。其經(jīng)營比例圖示如下： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，中檔、中高檔、高檔產(chǎn)品占到市場總量的53.96%，說明威海的家居市場正逐步向中檔及中檔以上產(chǎn)品檔次發(fā)展，產(chǎn)品質(zhì)量正在逐年提高，競爭模式正處于價格競爭向質(zhì)量競爭過渡的轉(zhuǎn)型期。

第二，如果把中低檔、中檔、中高檔產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)歸為中檔產(chǎn)品，那么中檔產(chǎn)品所占比重高達(dá)58.28%，辭區(qū)間的產(chǎn)品數(shù)量龐大，競爭較為激烈。

第三，如果低檔產(chǎn)品所占比重為19.435,說明雖然威海的家居市場正處于價格到質(zhì)量的轉(zhuǎn)型期，但是由于低端產(chǎn)品可以較好的滿足部分消費水平較低的人群，短時間內(nèi)也不會退出家居市場。

第四，高檔、中檔以及低檔產(chǎn)品的供給基本均衡，市場孔隙不大。

2、燈具燈飾類經(jīng)營檔次分析：

本次調(diào)查的18個燈具燈飾經(jīng)營單位，全部屬于中低檔經(jīng)營檔次。這說明威海的燈具燈飾類產(chǎn)品經(jīng)營檔次普遍較低，高檔經(jīng)營單位鳳毛麟角，市場供給嚴(yán)重失調(diào)。威海的燈具燈飾市場在產(chǎn)品、質(zhì)量、規(guī)模方面都有待進一步的完善。

（三）家居市場經(jīng)營狀況分析

1、家具家私類經(jīng)營狀況分析：

在調(diào)查的31家高檔商鋪中有25家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的17.99%，經(jīng)營狀況一般的有6家，占總經(jīng)營數(shù)量的4.32%。27家中高檔商鋪中，有23家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的16.55%；有4家經(jīng)營狀況一般，占總經(jīng)營數(shù)量的2.88%。17家中檔商鋪全部經(jīng)營良好，占總經(jīng)營數(shù)量的12.23%。在37家中低檔商鋪中，有30家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的22.30%；有7家經(jīng)營狀況一般，占總經(jīng)營數(shù)量的5.04%。在27家低檔商鋪中，有15家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的10.80%；有12家經(jīng)營狀況一般，占總經(jīng)營數(shù)量的8.63%。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，家具家私類產(chǎn)品普遍經(jīng)營良好，整個市場運營比較正常。

第二，低檔產(chǎn)品經(jīng)營狀況相對較差，原因有二：一是低檔產(chǎn)品已走量為主，利潤較薄；二是低檔產(chǎn)品由于質(zhì)量、做工較差，得不到市場認(rèn)可。

2、燈具燈飾類經(jīng)營狀況分析：

調(diào)查的18家燈具燈飾經(jīng)營店鋪，經(jīng)營狀況都為良好。

（四）威海家居市場消費者習(xí)慣分析 通過以上資料分析，我們可看出：

1、消費者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場購買家具產(chǎn)品。究其原因我們認(rèn)為有以下幾點：

第一，規(guī)模比較大，經(jīng)營單位及經(jīng)營產(chǎn)品相對集中，有較大的選擇空間。第二，專業(yè)的家具市場，產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)相對較好。第三，經(jīng)營單位眾多，競爭氛圍較濃，消費者砍價議價能力較強。第四，周圍有專門的貨運資源，運輸比較方便。

2、部分中高端消費者較為注重品牌的的選擇。究其原因：

第一，中高檔及高檔產(chǎn)品品牌經(jīng)營較多，如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽家具等為消費者的品牌購買提供了市場可能。

第二，品牌產(chǎn)品一般質(zhì)量較好，售后服務(wù)較好，購買比較放心。

第三，消費者的購買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。

3、在家居置買時，對燈具燈飾的購買遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于家具家私類的購買熱情。究其原因：

第一，燈具燈飾類產(chǎn)品屬于能源耗材，置買越多能源消耗費用越高。

第二，大部分家庭消費者對燈具燈飾類的置買，一般認(rèn)為能滿足采光需求即可，高檔的燈具燈飾產(chǎn)品一方面價格較高，另一方面耗電較多。

第三，較為高檔的燈具燈飾類產(chǎn)品一般為酒店、娛樂場所購買較多。

（五）威海家居市場前景展望

1、整個威海家居市場趨于飽和，局部雖然仍有一定發(fā)展空間，但總體發(fā)展空間不大。

2、整體市場發(fā)展比較成熟，價格競爭已經(jīng)不是制勝的唯一手段，完善的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量正逐步得到市場認(rèn)可。

3、更加精細(xì)化的市場細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分將是大勢所趨。

三、威海市服裝業(yè)分析

（一）威海服裝業(yè)總體分析

從商業(yè)類型來看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營模式、綜合百貨模式、超級市場模式、品牌形象店模式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場分布大體如下：

商業(yè)類型 商 場 名 稱

批零兼營 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國服裝城 環(huán)球廣場 財富廣場 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場 華聯(lián)購物廣場 金地商廈 超級市場 家家悅超市 大富源

品牌形象店 僑鄉(xiāng)城市廣場 兩岸時尚名店 步行街 光明路步行街 從以上數(shù)據(jù)可以看出：

第一，威海市從事服裝經(jīng)營模式的大型賣場多達(dá)15個，總體服裝供給較大競爭十分激烈。

第二，批零兼營模式的商業(yè)類型較多，競爭比較激烈。除威勝大廈、環(huán)球廣場經(jīng)營狀況尚可外，其他四大賣場都經(jīng)營慘淡，估計從事服裝批零兼營模式的商業(yè)發(fā)展空間不大。

第三，綜合百貨類除了華聯(lián)商廈和百貨大樓外，其他三大賣場的服裝經(jīng)營狀況也較為一般，估計此類服裝經(jīng)營模式的發(fā)展空間也不會很大。

第四，兩大超級市場的服裝經(jīng)營狀況都比較不錯，這首先歸根于他們量販?zhǔn)降钠絻r經(jīng)營策略；二要歸功于雄厚的資金實力以及優(yōu)秀的貨源組織能力。從天都的區(qū)位、人群消費水平以及旁邊的小商品批發(fā)城帶來的部分客流來看，本項目可以有所嘗試，但考慮到兩大巨頭的壓力，需要合理定位、謹(jǐn)慎投資。

第五，僑鄉(xiāng)城市廣場作為威海經(jīng)營檔次較高的品牌服裝經(jīng)營模式，經(jīng)營狀況也不容樂觀，估計發(fā)展空間不大。步行街模式與本案的定位相差較遠(yuǎn)，在此不做詳述。

（二）威海市居民購買服裝習(xí)慣分析

1、對于價值較小的小針織、大針織等產(chǎn)品一般喜歡就近購買，而且隨即購買的機率較大。注重的是方便、價格等。

2、對比較高檔的時尚女裝、男裝類，大多喜歡到檔次較高的百貨商場以及品牌專賣購買，注重的是質(zhì)量以及售后服務(wù)等。

3、較為成熟的商圈或大賣場是消費者首先考慮的購買場所。如環(huán)球廣場、威海大世界、家家悅本部商圈；華聯(lián)商廈和百貨大樓商圈；威勝大廈、海港大廈商圈等。一旦形成對某個商圈的購物習(xí)慣就很難改變。

4、中高檔消費群的品牌忠誠度較高，一旦對某品牌形成較好的認(rèn)可，就不會輕易改變。

（三）天都項目服裝經(jīng)營的優(yōu)劣勢分析

1、優(yōu)勢分析：

（1）周圍沒有直接的服裝業(yè)競爭對手。小商品批發(fā)城里雖有少許的服裝經(jīng)營業(yè)戶，但經(jīng)營的大都是檔次比較低的小針織類產(chǎn)品，和本項目的定位區(qū)別較大。（2）周圍有足夠的潛在消費人群。況且本案處于高技區(qū)到環(huán)翠區(qū)的主要干道上，若經(jīng)營產(chǎn)品比較完善，還可以有效聚攏部分高技區(qū)客流。

（3）小商品批發(fā)城形成的商業(yè)氛圍以及帶來的部分客流，可以在一定程度上拉動本案的銷售。

2、劣勢分析：

（1）本案處在環(huán)球廣場、大世界以及家家悅本部形成的有效狙擊范圍之內(nèi)，市場壓力較大。

（2）本案周圍還沒有形成較為的穩(wěn)固的服裝銷售商圈以及服裝購買商圈，消費者購買忠誠度較低。

（3）如果從事服裝經(jīng)營那么規(guī)模一定較大，經(jīng)營品種一定要多才有制勝的可能，而這樣投資風(fēng)險就比較大。

（4）服裝的招商工作將是本案成功與否的重要因素。

四、威海市娛樂業(yè)分析

本次調(diào)查范圍覆蓋了威海市各類休閑娛樂業(yè)，主要涉及威海市市區(qū)幾乎所有的休閑娛樂場所，以及高區(qū)和經(jīng)區(qū)的部分休閑娛樂場所，現(xiàn)抽取１４０個樣本，按經(jīng)營類型分類并分析其經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況。

（一）威海市娛樂業(yè)種類及數(shù)量分析 在調(diào)查的所有娛樂場所中足療／推拿、夜總會／KTV／練歌房、茶館、洗浴中心所占的比重較大，迪廳和酒吧所占比重最小，分析原因有：

1、威海是新興的沿海城市，受外來思想影響較小，消費者比較習(xí)慣傳統(tǒng)的娛樂方式，比如茶館、KTV等。

2、現(xiàn)代社會，人們在緊張的工作壓力下，更加渴望身心的放松。經(jīng)營者們也積極拓展思路，迎合消費者的這種需求，因此，浴室不再是僅僅局限于洗澡的功能，更加注重營造舒適的環(huán)境、提高服務(wù)質(zhì)量以及提供綜合性服務(wù)。

（二）威海市商業(yè)休閑娛樂場所的經(jīng)營規(guī)模分析

1、夜總會／ＫＴＶ／練歌房經(jīng)營規(guī)模分析：

在此次調(diào)查的30家夜總會／ＫＴＶ／練歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三個檔次分，每檔占的比例如下： 由圖表看出，威海的夜總會/KTV/練歌房，中檔規(guī)模占主體，規(guī)模較大的高檔場所比較稀缺。

2、娛樂城/迪廳/酒吧經(jīng)營規(guī)模：

在威海，娛樂城/迪廳/酒吧的數(shù)量相對較少，從經(jīng)營場所的面積來看，規(guī)模屬主要是中小型。

3、茶館、咖啡館、西餐廳經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況

茶館、咖啡館、西餐廳，經(jīng)營場所面積在100——1000㎡之間，按其經(jīng)營面積、店面裝修、內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平等將此類消費場所分為三個檔次，各占比例如圖：

4、健身、美體、美容場所經(jīng)營規(guī)模：

在此次調(diào)查的健身美體場所中，面積在400㎡左右的中型規(guī)模居多，如圣瑪瑜珈、浩莎健身俱樂部。美容場所經(jīng)營面積在200㎡以下的占較大比重。

5、洗浴中心、足療／足浴/推拿場所經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況：

在我們調(diào)查的所有休閑娛樂場所中，洗浴中心、足療／推拿場所所占的的比重最大，現(xiàn)對兩類休閑場所的規(guī)模作如下分析：

（1）洗浴中心按經(jīng)營面積分三個檔次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三種規(guī)模的比例如圖表：

（2）足療／足浴/推拿場所按經(jīng)營面積分三個檔次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三種規(guī)模的比例如圖表：

（三）威海市商業(yè)休閑娛樂場所經(jīng)營狀況分析 從總體來看，呈現(xiàn)以下特點：

1、威海休閑娛樂場所分布比較集中，通俗的講就是“扎堆經(jīng)營”。分布較集中的幾個區(qū)域是：市中心三角花園/威勝大廈一帶、市政府以西、天都一帶、北竹島、經(jīng)區(qū)長峰。且這幾個區(qū)域的休閑娛樂場所經(jīng)營情況較好，原因有以下兩點：（1）消費者的消費習(xí)慣使然，認(rèn)為娛樂場所集中的區(qū)域，選擇機會多；而且娛樂氣氛比較濃厚，迎合了消費者喜歡熱鬧的心理需求。

（2）這幾個區(qū)域?qū)儆谕Ｉ虡I(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是威海市人口比較密集的區(qū)域，消費群龐大且層次較高。

2、威海休閑娛樂業(yè)經(jīng)營狀況有淡、旺季之分，旺季主要出現(xiàn)在旅游高峰期、周末或節(jié)假日，淡季主要是春節(jié)前后、氣溫比較的的時候。

3、各類休閑娛樂場所中，中高檔場所的經(jīng)營狀況好于低檔或中偏低的場所。原因是：隨著威海市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均國民生產(chǎn)總值提高了，人們對生活質(zhì)量的要求也提高了，中高檔休閑娛樂場所以良好的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了消費者的青睞。

（四）威海市民娛樂消費的習(xí)慣分析

1、從地域特征來看來看，威海居民習(xí)慣就近消費，在作娛樂場所投資時，要充分考慮附近的人口密集程度。而且區(qū)域不同，居民消費水平也不同。

2、市中心統(tǒng)一路、海港一帶是威海商業(yè)最發(fā)達(dá)的地方，各種娛樂休閑場所檔次較高，經(jīng)營狀況也普遍較好。

3、市中心向西至電視臺，向南至北竹島是威海市人口最密集的兩大區(qū)域，商業(yè)發(fā)達(dá)程度接近市中心。這兩個區(qū)域的居民消費水平也比較高。

五、威海市餐飲業(yè)分析

此項調(diào)查共涉及威海市餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)的道路39條，采集有效樣本349家，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營類型、經(jīng)營檔次、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。調(diào)查方式為人員采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準(zhǔn)確。調(diào)查目的主要是分析威海居民餐飲消費習(xí)慣、威海餐飲業(yè)經(jīng)營狀況以及前景分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。

（一）威海餐飲業(yè)區(qū)位及其數(shù)量分析

1、威海市餐飲業(yè)總體區(qū)位數(shù)量分析：

本項調(diào)查共涉及主要道路39條，餐飲店鋪349家。因為有些道路不具有代表性，且離本項目較遠(yuǎn)，為便于操作，所以我們在此只對沿途擁有店鋪超過10家以上的13條重要道路進行分析。沿這13條道路餐飲業(yè)經(jīng)營單位的數(shù)量高達(dá)209家，其區(qū)位數(shù)量分布如下： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，威海市的餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，從業(yè)單位數(shù)量眾多，競爭較為激烈。第二，威海市的餐飲業(yè)比較集中，以上十三條道路共有餐飲業(yè)經(jīng)營單位209家，占了整個被調(diào)查餐飲業(yè)的59.89%。

第三，古寨東路和文化西路餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，餐飲氛圍濃厚，比較有利于餐飲業(yè)的發(fā)展。

2、天都項目附近主要道路餐飲店鋪分布分析：

天都附近餐飲業(yè)比較集中的主要道路有古寨東路、神道口路（附近）、欽村路、西北山路以及文化中路五條道路，其餐飲經(jīng)營店鋪分布如下： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難看出，第一，天都附近人口聚居相對集中，附近餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，共有經(jīng)營單位62家，占被調(diào)查總數(shù)量的17.77%，競爭比較激烈。

第二，在這五條道路中又以古寨東路和西北山路經(jīng)營單位眾多，說明這兩條路已經(jīng)形成比較濃厚的餐飲文化氛圍。

第三，神道口附近、欽村路以及文化中路附近餐飲業(yè)有一定發(fā)展?jié)摿Γ顿Y需謹(jǐn)慎。

（二）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營類型分析

威海餐飲業(yè)的經(jīng)營類別多達(dá)幾十種，由于類別比較繁雜，所以在統(tǒng)計中我們大體歸為以下11類：

1、川菜系

2、東北菜系包括東北燉菜、朝鮮風(fēng)味等

3、新疆菜系

4、面食類包括水餃、拉面等

5、快餐類

6、燒烤火鍋類

7、家常菜類

8、韓日料理

9、海鮮類

10、大型綜合酒店類。

11、西餐類。

1、威海市餐飲業(yè)總體經(jīng)營類別分析： 從以上統(tǒng)計資料可以看出：

第一，威海市餐飲業(yè)經(jīng)營類別繁雜，其中以火鍋燒烤類、家常菜類以及海鮮類居多。

第二，西餐經(jīng)營類別比重較小，估計會有較大的發(fā)展空間。

第三，雖然新疆菜類的經(jīng)營品類較少，但是考慮到口味的適應(yīng)性問題，估計發(fā)展空間不大。

第四，綜合酒店類所占比重較小，估計具有相當(dāng)發(fā)展那空間。而且在我們凋查的31個綜合酒店類經(jīng)營單位中有二十多個集中在東山路附近，天都附近的綜合酒店類經(jīng)營十分空虛，是一個較大的市場空隙。

2、天都附近經(jīng)營類別分析：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，天都附近火鍋燒烤類和海鮮類經(jīng)營單位眾多，說明當(dāng)?shù)鼐用駥@兩類飲食情有獨鐘，不過過多餐飲單位的參與必然導(dǎo)致激烈的競爭。

第二，天都附近韓日料理類和經(jīng)營品類較少，從這一地段的居民消費來看，估計這兩類餐飲會有一定發(fā)展空間。

第三，川菜類經(jīng)營單位只有4.84%,適當(dāng)發(fā)展川菜類經(jīng)營品類，也將大有可為。第四，天都附近西餐類和大型綜合酒店類經(jīng)營單位較少，市場潛力巨大。

（三）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營檔次分析

1、威海市餐營業(yè)總體經(jīng)營檔次分析: 在被調(diào)查的349家餐飲業(yè)經(jīng)營單位中，高檔的有23 家，中檔的有178家，低檔的有148家。其經(jīng)營檔次比例如下：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，高檔類經(jīng)營單位數(shù)量較少，且大多集中在東山路附近，市場分布不均衡，投資潛力較大。

第二，中檔類經(jīng)營單位數(shù)量眾多，產(chǎn)品經(jīng)營類別較雜，市場趨于飽和。第三，低檔類市場與天都商業(yè)定位偏差較大，估計將無所作為。

2、天都附近經(jīng)營檔次分析：

在天都附近的62家餐飲業(yè)經(jīng)營單位中，中檔的有45家，低檔的有17家，高檔的為零。經(jīng)營檔次比例如下：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 第一，天都附近高檔的餐飲經(jīng)營單位奇缺，市場空間較大，并且高檔的定位與天都項目的整體形象相符，高檔的綜合酒店類經(jīng)營模式，將是重點發(fā)展對象。第二，面對工薪階層的中檔餐飲類經(jīng)營數(shù)量眾多，市場趨于飽和，競爭較為激烈。估計可操作空間不大。

第三，低檔類的經(jīng)營單位，與天都項目整體不符。

（四）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營狀況分析

1、威海市餐飲業(yè)整體經(jīng)營狀況分析：

在被調(diào)查的349個有效樣本中，經(jīng)營狀況優(yōu)秀的有29家，經(jīng)營狀況良好的有252家，經(jīng)營狀況一般的有68家。其經(jīng)營狀況比例如下：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，威海市餐飲業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，但是經(jīng)營狀況優(yōu)秀的所占比重較小，說明威海市餐飲業(yè)經(jīng)營狀況有待進一步提高。

第二，經(jīng)營狀況優(yōu)秀的單位鳳毛麟角，說明威海的餐飲業(yè)還不成熟，餐飲業(yè)資源還沒有得到有效整合。

2、天都項目附近餐飲業(yè)經(jīng)營狀況分析：

在天都附近的62家經(jīng)營單位中，有3家經(jīng)營狀況優(yōu)秀，7家經(jīng)營狀況一般，另外52家經(jīng)營狀況良好，其經(jīng)營狀況比如下：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，天都附近經(jīng)營狀況比較優(yōu)秀的單位較少，經(jīng)營狀況有待進一步提高。第二，天都附近的經(jīng)營狀況與威海市整體經(jīng)營狀況基本相符，但略低于威海市總體經(jīng)營狀況。這說明天都附近的餐飲業(yè)飽和程度以及競爭程度要高于威海市總體水平。

（五）威海市高檔餐飲經(jīng)營單位經(jīng)營狀況分析

因在被調(diào)查的高檔類經(jīng)營單位中大部分屬于綜合酒店類，而這類經(jīng)營單位的定位又比較與天都項目相符，所以在此把這類經(jīng)營單位的經(jīng)營狀況做重點分析。在被調(diào)查的23家高檔經(jīng)營單位中，有15家經(jīng)營狀況優(yōu)秀，8家經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營狀況一般的為零。其經(jīng)營狀況比例如下：

從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：

第一，威海市高檔餐飲經(jīng)營單位的經(jīng)營狀況普遍比較優(yōu)秀，這表明威海市高檔經(jīng)營單位的整體水平較高，這就在一定程度上造成較大的市場進入壓力。第二，經(jīng)營狀況比較優(yōu)秀的高檔經(jīng)營單位大都集中在東山路附近，周圍外來旅游客戶資源豐富，并且離市中心距離較近，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。

第三，雖然天都附近高檔的經(jīng)營單位奇缺，但是考慮到東山路附近較大的市場壓力以及本身的區(qū)位束縛，因此我們認(rèn)為天都項目雖然在高端經(jīng)營業(yè)態(tài)中有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ砸浞挚紤]各種相關(guān)因素，謹(jǐn)慎投資！

（六）威海市民飲食習(xí)慣分析

第一，威海市的餐飲業(yè)仍然以中低檔的經(jīng)營單位居多，這說明價位的高低還是影響大多數(shù)居民消費的重要因素。

第二，在區(qū)位選擇上，工薪階層比較喜歡就近聚餐，以方便為主；高端人群聚餐一般比較注重口味和環(huán)境，區(qū)位因素影響較小。

第三，低檔次的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍不好，說明衛(wèi)生與安全也是影響居民消費的重要因素。

第四，在被調(diào)查的349家樣本中，有29.63%的屬于火鍋燒烤類，這說明居民在聚餐時還比較喜歡一種因為聚餐產(chǎn)生的幸福愉悅的感受，說小一點是氛圍，說大一點就是文化。幸福、祥和、喜氣的氛圍是影響消費的一個重要因素。

第四部分 消費者調(diào)研

本次威海商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)調(diào)研共收到有效問卷432份，其中已購業(yè)者共計166人，占總?cè)藬?shù)的39.20%；未購業(yè)者共計266人，占總?cè)藬?shù)的60.80%；對其消費者自身個人愛好及他們在置業(yè)過程中所關(guān)注的幾個問題，進行了詳細(xì)的探究、分析。

一、消費者結(jié)構(gòu)分析

（一）項目周邊消費者數(shù)量分析

本次消費者數(shù)量調(diào)查是以“天都商廈”為半徑，方圓1.5公里范圍內(nèi)的居民社區(qū)進行相關(guān)調(diào)研。此次調(diào)研共調(diào)查居民社區(qū)40個，人口統(tǒng)計按照國家人口統(tǒng)計常用的1：3.5的方式進行統(tǒng)計，共計約20224戶，70784人。其中，本地原居民人口占總?cè)丝诘?8%，外來人口占總?cè)丝诘?2%。區(qū)域位置 單元數(shù) 戶數(shù) 人口

本項目的東北方向：（西北山路以東，文化中路以北）337 4900 17150 項目東南方向：（文化中路以南，古寨東路以東）180 2156 7546 項目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村）543 8434 29519 項目西面：（高區(qū)畢家疃以及沿文化西路，哈工大以西）231 4734 16569 合 計 1291 20224 70784

（二）項目周邊消費者結(jié)構(gòu)分析

1、年齡分析：

根據(jù)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，項目周邊目標(biāo)群體的年齡主要集中在29—35歲之間，占總?cè)藬?shù)的32.4%，其次是36—49歲，占總?cè)藬?shù)的31.2%，然后是25—28歲，占總?cè)藬?shù)的29.6%。最后是50歲以上的人群，占總?cè)藬?shù)的6.8%。（其中，男性占了總?cè)藬?shù)的55.7%，女性占了總?cè)藬?shù)的44.3%。）

2、學(xué)歷分析：

在接受教育程度/學(xué)歷方面的調(diào)查中，有79.2%的人群為初中和高中畢業(yè)；18.9%的人群為大學(xué)畢業(yè)；1.2%的人群為研究生畢業(yè)；0.7%的人群為博士畢業(yè)。

3、職業(yè)分析：

他們目前所從事的職業(yè)，有45.5%的消費者是自由職業(yè)者；21.5%的消費者是私有企業(yè)老板；21%的消費者是各大公司職員；8.7%的消費者是各大公司管理人員；其他均占不到1.4%。

4、收入比例分析：

其收入為：64.4%的消費者收入為3萬元以下；29%的消費者收入為3—10萬元；6.1%的消費者收入為10—30萬元；30萬元以上的為0.5%。其主力購買群體為3萬—30萬元之間的消費者，根據(jù)其收入的等級來看，他們一般是事業(yè)有成，私企老板或公司管理中層以上的消費者。其次是3萬元以下或30萬元以上的消費者。

5、家庭構(gòu)成情況分析：

根據(jù)市場調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，周邊各區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)大致可分為四類，包括： 第一類，年齡在20——30歲的夫婦二人結(jié)構(gòu)； 第二類，夫婦加一個小孩的三人家庭結(jié)構(gòu)； 第三類，夫婦、小孩、老人共同居住的結(jié)構(gòu)；

第五篇：昆明商業(yè)市場調(diào)研分析報告1

昆明市商業(yè)市場調(diào)研分析報告城市概況城市經(jīng)濟發(fā)展水平3 居民生活水平4 社會消費發(fā)展城市商業(yè)發(fā)展概況及趨勢 6 城市規(guī)劃及發(fā)展政策城市功能規(guī)劃政策以及發(fā)展方向分析

1.1 城市概況

昆明市整體概況

云南省會城市：云南省省會昆明，是云南 政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、商貿(mào)、旅游、信息、金融中心和交通、通訊樞紐。昆明位于滇東高原中部，東北距首都北京 約2千公里。面積約2萬平方公里，轄五區(qū) 一市八縣，全市常住人口628萬人。經(jīng)濟實力較強的城市：據(jù)云南城市競爭力 報告，昆明在經(jīng)濟規(guī)模競爭力、產(chǎn)業(yè)層次 競爭力及收入水平競爭力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、煙草加工 業(yè)、冶金工業(yè)等是該區(qū)域的特色產(chǎn)業(yè)。擁有良好旅游文化資源：素有“春城”美 譽的昆明具有“天氣常如二三月，花枝不 斷四時春”的宜人氣候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成昆明的支柱 產(chǎn)業(yè)之一。

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