第一篇：我國社區(qū)養(yǎng)老的可行性分析報告

我國社區(qū)養(yǎng)老的可行性分析

1.社區(qū)養(yǎng)老的內涵社區(qū)養(yǎng)老至今并未形成一個普遍認可并廣泛使用的定義。我國學者對社區(qū)養(yǎng)老的內涵界定有很多，不可避免存在一些分歧。例如，有些學者強調在社區(qū)建立養(yǎng)老機構，有些學者則沒有明確提出在社區(qū)建立養(yǎng)老機構；關于社區(qū)養(yǎng)老服務的對象，有部分學者認為有需要的老人都可以得到養(yǎng)老服務，也有部分學者認為限于自理存在困難的老人；關于社區(qū)養(yǎng)老服務的收費，有學者堅持無償性，也有學者認同有償性??但是，總的來說，對社區(qū)養(yǎng)老的內涵還是達成了一個共識，即在社區(qū)養(yǎng)老方式下，老人不需要脫離社區(qū)這個熟悉的環(huán)境，同時可以得到社區(qū)提供的養(yǎng)老服務。

2.社區(qū)養(yǎng)老的背景

根據(jù)我國第五次人口普查，2000年10月31日60歲以上的老年人口比例達到10.2％，標志著我國進入老齡化社會。我國是世界上老年人口最多的國家，加上“未富先老”，使得現(xiàn)有的兩種主要養(yǎng)老方式——家庭養(yǎng)老和機構養(yǎng)老受到了諸多挑戰(zhàn)。

家庭養(yǎng)老功能弱化。一是子女減少。我國實行計劃生育政策以來，獨生子女越來越多。按照我國人口年齡結構推算，“今后30年老年人撫養(yǎng)比將繼續(xù)快速升高，到2030年將會接近40％”。這一狀況將給子女贍養(yǎng)老人帶來沉重的精神和經(jīng)濟壓力。二是空巢家庭增多，不利于老人得到子女的照顧。“2006年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調查結果顯示，城市老年空巢家庭戶已達48.6％，比2000年上升了24％；農村老年空巢家庭戶占37.2％，比2000年增加了11％。”三是“輕老”現(xiàn)象。有些人把有限的精力和財力向幼兒傾斜，相對忽略了對老人的照顧。機構養(yǎng)老能力不足。

機構養(yǎng)老在一定程度上可以緩解子女照顧老人的壓力，但是就目前而言，我國機構養(yǎng)老能力不足。一方面，在我國當前經(jīng)濟條件下，機構養(yǎng)老床位數(shù)難以滿足需求。按調查測算，對機構養(yǎng)老床位的潛在需求量從2000年的1821萬張上升到2006年的2261萬張，而我國養(yǎng)老機構擁有的床位數(shù)僅為149萬張，尚不及需求的1/12。另一方面，傳統(tǒng)觀念使子女和老人存在較多顧慮，覺得去機構養(yǎng)老有損面子。子女認為送老人去機構是不孝順的行為，大多數(shù)老人也希望在家養(yǎng)老。此外，機構養(yǎng)老自身也存在很多不足：收費較高；服務的專業(yè)化水平不高等等。

3.社區(qū)養(yǎng)老的可行性分析

社區(qū)養(yǎng)老結合了家庭養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的優(yōu)勢，在應對人口老齡化挑戰(zhàn)方面有著重要作用，是一種比較值得提倡的養(yǎng)老方式。我國“未富先老”，而且人口老齡化發(fā)展勢頭迅猛，因此現(xiàn)有主要養(yǎng)老方式所面臨的挑戰(zhàn)也會越來越嚴重。在這樣的背景下，有必要合理推廣社區(qū)養(yǎng)老，更好滿足老人的養(yǎng)老需求。目前，社區(qū)養(yǎng)老在我國已初步具備了一定的可行性。

首先，社區(qū)養(yǎng)老符合我國的傳統(tǒng)家庭觀念，得到我國傳統(tǒng)文化的大力支持。在我國注重親情和孝道的文化氛圍下，家庭意義重大，是其他任何組織不可替代的。家庭是老人生活的主要場所，更是老人情感的主要寄托。所以，我國多數(shù)老人都希望能夠留在家中頤養(yǎng)天年。對于老人來說，在和諧美滿的家中養(yǎng)老，本身就是一種巨大的精神慰藉；留在家中，還能夠更好維持老人的人際網(wǎng)絡，便于他們得到各種支持。社區(qū)養(yǎng)老既能讓老人享受到養(yǎng)老服務，又能讓老人留在熟悉的家庭和社區(qū)環(huán)境中，獲得心理滿足。

其次，社區(qū)養(yǎng)老在我國已具有一定的物質載體，便于社區(qū)養(yǎng)老的開展。近年來，我國頒

布了《關于在全國推進城市社區(qū)建設的意見》、《關于加強和改進社區(qū)服務工作的意見》等一系列政策文件，使得社區(qū)的養(yǎng)老設施不斷得到改善。“2001年起開始在中國連續(xù)三年實施的社區(qū)老年福利服務設施的星光計劃總投資134億元，建成星光老年之家3.2萬個，涵蓋老年人入戶服務、緊急救助、日間照料、保健康復和文體娛樂等多種功能。”“2005年，全國平均每個街道有1.32億元，建成星光老年之家3.2萬個，涵蓋老年人入戶服務、緊急救助、日間照料、保健康復和文體娛樂等多種功能。”“2005年，全國平均每個街道有1.32個城市老年福利機構，每9.8個社區(qū)居委會有1個城市老年福利機構。”隨著我國社區(qū)養(yǎng)老設施的不斷完善，開展社區(qū)養(yǎng)老更為可行和便利。

第三，社區(qū)養(yǎng)老的資金來源逐漸得到拓寬，資金保障逐漸得到完善。我國的社區(qū)養(yǎng)老是依靠政府財政發(fā)展起來的。近年來，政府積極拓寬資金來源：福利彩票收入成為有力的資金補充。2001年5月，民政部出臺《“社區(qū)老年福利服務星光計劃”實施方案》，明確規(guī)定民政部及省級民政部門掌握的福利金的絕大部分即80％要集中使用于“星光計劃”；社區(qū)企業(yè)稅后利潤也是重要的資金來源。根據(jù)民政部2005年發(fā)布的《全國社區(qū)服務示范城區(qū)標準》，對示范城區(qū)要求，居委會所辦經(jīng)濟年產值的2％以上要用于發(fā)展社區(qū)服務業(yè)，同時，區(qū)、街道、居委會所屬社區(qū)服務單位年產值的6％以上要投入自身社區(qū)服務業(yè)和再發(fā)展。[5]此外，還有社會慈善捐贈等。

第四，應對老年人的大病、慢性病實行高額補貼，對臨終老人提供人道主義關懷。2009年11月，湖南省新型農村合作醫(yī)療信息網(wǎng)公布，自2009年起，全省新型農村合作醫(yī)療住院補償封頂線統(tǒng)一提高至6萬元；2010年將全面推行新農合普通門診統(tǒng)籌補償；再過不久，即使在省內異地看病，參合農民有望在出院日就能在醫(yī)院報銷住院費。這項舉措的出臺，意味著湖南省將進一步提高全省參合農民的受益水平。

第五，政府應建立與價格水平相符合的生活補貼機制，實實在在提高廣大農村老人的生活水平。

4.小結

農村老年人的養(yǎng)老問題需要政府、社會各界的關注和支持。它涉及的是一個龐大的弱勢群體和脆弱性群

體。他們生活環(huán)境惡劣，且自身表達權利能力有限，因此，更加期待其他群體的幫助和扶持。不僅要求政府在政策方面予以傾斜，資金方面逐步加大；還要求政府加快出臺專門針對解決農村養(yǎng)老現(xiàn)存問題的法律法規(guī)，從法律的角度維護農民作為社會主義國家公民的權利，享受有保障的老年生活。社會各界應加大孝敬老人傳統(tǒng)美德的宣傳力度，讓老年人的問題受到社會的廣泛關注，同時加快發(fā)展老年人服務行業(yè)。

第二篇：養(yǎng)老護理院設立可行性分析報告

泗洪縣養(yǎng)老護理院設立可行性分析報告

目錄

一、項目名稱：.......................................................................................................................2

二、項目地址：.......................................................................................................................2

三、指導思想...........................................................................................................................2

四、項目可行性的依據(jù)：.......................................................................................................3

五、項目必要性：...................................................................................................................3

六、項目優(yōu)勢：.......................................................................................................................4

七、項目服務人群...................................................................................................................5

八、項目服務內容...................................................................................................................6

九、項目服務設備：...............................................................................................................7

十、目前養(yǎng)老機構現(xiàn)狀及建議：...........................................................................................7

十一、展望...............................................................................................................................9

一、項目名稱：

泗洪縣養(yǎng)老護理院

二、項目地址：

泗洪縣養(yǎng)老護理院是在原泗洪縣中醫(yī)院老年托管中心基礎上擴建而成，康復大樓總建筑面積約2萬平方米，其中養(yǎng)老護理院設在康復樓，四、五、六層，實用面積約1萬平米。

三、指導思想

隨著老齡化社會的不斷加深，老年人的養(yǎng)老問題成了一個影響日益增大的社會化問題，老人面臨養(yǎng)老與醫(yī)療的雙重需求。老年人逐年增多，養(yǎng)老院條件有限，醫(yī)療資源缺乏，護理措施不到位，給老年人養(yǎng)老帶來很多困難。推行“醫(yī)院+養(yǎng)老院”的醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老院模式，由于其將現(xiàn)代醫(yī)療服務技術與養(yǎng)老保障有效結合，實現(xiàn)了“有病治病、無病療養(yǎng)”的養(yǎng)老保障創(chuàng)新，既可以解決老年人養(yǎng)老問題，又可以得到最快、最好的醫(yī)療救助及治療。

《國務院辦公廳關于印發(fā)中醫(yī)藥健康服務發(fā)展規(guī)劃（2015-2020年）的通知》，中醫(yī)藥“十三五”規(guī)劃正式發(fā)布。規(guī)劃涵蓋了中醫(yī)藥養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復服務等細分領域，涉及健康養(yǎng)老、中醫(yī)藥文化、健康旅游等相關服務，肯定了中醫(yī)藥是我國獨具特色的健康服務資源，強調應充分發(fā)揮中醫(yī)藥特色優(yōu)勢，加快發(fā)展中醫(yī)藥健康服務。規(guī)劃鼓勵社會資本舉辦發(fā)展中醫(yī)特色突出的康復醫(yī)院、老年病醫(yī)院、護理院、臨終關懷醫(yī)院等醫(yī)療機構，并開展中醫(yī)藥與養(yǎng)老服務結合試點。

根據(jù)《加快推進社會資本舉辦醫(yī)療機構的實施意見》等文件精神，發(fā)揮民營經(jīng)濟和技術輔助力量，積極參與養(yǎng)老護理事業(yè)，較好地為城市居民提供多層次的養(yǎng)老、疾病診療、保健、康復等醫(yī)療服務，構建健康和諧社會、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，特申辦泗洪縣養(yǎng)老護理院。

四、項目可行性的依據(jù)：

《國務院辦公廳關于印發(fā)中醫(yī)藥健康服務發(fā)展規(guī)劃（2015-2020年）的通知》

《醫(yī)療機構審批辦法》

《中國衛(wèi)生事業(yè)調查報告2014》

《關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合的指導意見》

五、項目必要性：

開辦“泗洪縣養(yǎng)老護理院”必要性:

1、人口老齡化，目前我國老年人口已經(jīng)達到2.1億，占總人口的比重已近15.5%，2025年到2040年又將從2.84億增長到4億多。在未來的近半個世紀中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發(fā)展趨勢。泗洪縣是人口老齡化發(fā)展速度較快的地區(qū)之一，2014年人口普查，60歲以上老年人達14.23萬，占戶籍人口的13.49%，已提前進入老齡化社會的行列，對養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展提出了更高的要求。

2、家庭結構功能的變化要求社會必須建立老年養(yǎng)老產業(yè)，老年人單獨生活的家庭即所謂空巢家庭增多。家庭結構的變化，要求社會必須承擔起照料老人的責任，老年服務的社會化勢在必行，家庭結構變化呼喚老年保健及其他相關服務產業(yè)的建立。

3、有調查報告稱全國各級、各類養(yǎng)老機構中，有醫(yī)療支持（至少內設有醫(yī)務室、配備有專業(yè)醫(yī)護人員）的不足17%；而衛(wèi)生數(shù)據(jù)顯示60歲以上老人患病率是全人群的3-5倍，更多需要專業(yè)診療。缺乏醫(yī)療支持是絕大多數(shù)養(yǎng)老機構存在的“硬傷”。目前我縣養(yǎng)老服務和醫(yī)療護理分別隸屬于民政和衛(wèi)生兩個體系，相對應的養(yǎng)老院更多的只提供養(yǎng)老服務，也就是生活照料為主，診療護理存在嚴重不足。

4、老年抑郁病越來越受到社會的關注。入住養(yǎng)老院的老人長期在相對封閉的環(huán)境中生活，極易產生抑郁現(xiàn)象；沒有專業(yè)的診療支持，要避免這種情況的發(fā)生，一方面養(yǎng)老機構要豐富老人的文娛生活、陶冶情操、慰藉心靈，預防老年抑郁癥的發(fā)生，同時要配置專業(yè)診療康復師，從專業(yè)角度進行及時、正確的診斷和治療，提高入住老人的生活質量。

5、我縣到目前為止所有養(yǎng)機構還沒有任何一家真正做到“醫(yī)養(yǎng)結合”，所以開辦泗洪縣養(yǎng)老護理院，滿足泗洪人民的真正養(yǎng)老需求，有著重要意義。

六、項目優(yōu)勢：

1、養(yǎng)老、康復、醫(yī)療一體化：依托泗洪縣中醫(yī)院，開辦“養(yǎng)老護理院”具有極大優(yōu)勢，可以做到人力資源以及設備資源共享利用，強大的醫(yī)療資源為養(yǎng)老護理院開辦提供了必要的保障。泗洪縣中醫(yī)院為二級甲等綜合性醫(yī)院，醫(yī)療人才齊備，基礎設施完善，中醫(yī)特色突出。專業(yè)的團隊為入住老人提供優(yōu)質的醫(yī)療康復護理服務，養(yǎng)老護理院主要針對半失能和失能老人進行生活照料、輕度疾病診治、康復指導等服務，癥狀加重或突發(fā)急癥患者轉入臨床相應病房。實現(xiàn)醫(yī)療、養(yǎng)老一體化。

2、規(guī)范化管理優(yōu)勢：針對老年人常見的心腦血管疾病、高血壓、糖尿病等慢性疾病進行規(guī)范化管理，建立病歷檔案，實現(xiàn)治療、追蹤、隨訪、康復的一條龍服務，為老年人慢病的治療與管理帶來極大的便利。

3、緊急救治優(yōu)勢：針對老年人的突發(fā)疾病進行及時有效的救治。既不延誤救治時機，救治條件達不到的，也能及時掌握病人病情，及時轉送病人至上級醫(yī)院進行救治，有效提高了病人的生存機率。

4、政策支持優(yōu)勢：民政部門對養(yǎng)老機構的老年人養(yǎng)老有一系列政策支持。一是醫(yī)保支持，入住老人生病治療可以享受醫(yī)保，最大程度減輕老人負擔；二是民政資金支持，城鎮(zhèn)五保對象由民政部門提供1000元/月的經(jīng)費補助。

5、交通便利：便于家屬探訪。

七、項目服務人群

以失能、部分失能老人為主要收住對象，提供專業(yè)診療和護理支持。

八、項目服務內容

基本養(yǎng)老服務為基礎，以醫(yī)療服務為重點，在做好老年人生活照護服務、精神慰藉服務的基礎上，著重提高醫(yī)療診治服務、大病康復服務、臨終關懷服務的質量。作為一種具備醫(yī)療的特殊服務機構。秉承“以人為本、孝行天下、服務老人、回報社會”的辦院宗旨，以“有愛心、有熱心、有耐心、有細心、有真心、有責任心”為服務理念，推崇品質保障的服務。讓入住老人真正享受到：老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂。開放床位300張，設單人間、標準間、雙人間，是一家非盈利性的新型養(yǎng)老機構。

根據(jù)入住時的失能情況評定，針對老人的身體特點、生活需求和個人喜好，提供相對應的醫(yī)療、康復、護理。（2）飲食方面，高級營養(yǎng)師會根據(jù)營養(yǎng)需求、個人口味及身體情況，為老人定制菜譜。（3）住宿方面，按星級酒店配置24小時提供熱水，居室配備獨立衛(wèi)生間、電視、空調、醫(yī)療床等設施；（4）應急搶救設備齊全，配備有中心供氧、心電監(jiān)護，除顫儀等，為入住老人提供最快捷的醫(yī)療應急保障；（5）為照顧喜愛上網(wǎng)的老年朋友，該院還開通了寬帶網(wǎng)絡，并定期向義工志愿者開放，讓志愿者過來陪老人聊天，講故事，唱歌，理發(fā)等公益活動。（6）在醫(yī)療護理上，每周幫老人量血壓、測生命體征。隨時監(jiān)測老人的生命變化，并配備專業(yè)管理，入住電腦登記收費管理系統(tǒng)，遙控呼叫對講系統(tǒng)，監(jiān)控錄像系統(tǒng)等；（7）提供多功能康復中心，并設有按摩推拿、針灸、拔罐等功能科室，為老人實現(xiàn)保健康復一體式服務。（8）開設老年病治療、中風康復、褥瘡管理、呼吸支持、老年癡呆管理、老人心理疏導等醫(yī)養(yǎng)診療對接。（9）休閑娛樂方面：設置棋牌室、圖書閱覽室和洗衣房、公共淋浴室等功能室，讓老人感到舒適和愉悅。

九、項目服務設備：

1、醫(yī)療設備：本院必備設備有：心電監(jiān)護儀、除顫儀、呼吸機、醫(yī)療病床等。泗洪中醫(yī)院相關大型設備有：核磁共振、CT、CR、四維彩超、胃鏡、以及各類生化檢測設備。

2、中央空調、電腦、電視、監(jiān)控等養(yǎng)老設施。

3、康復理療設備以及健身器械等配套設施和生活娛樂設備。

十、目前養(yǎng)老機構現(xiàn)狀及建議：

1、目前，養(yǎng)老機構由民政部門管理，居家養(yǎng)老服務由老齡委主辦，醫(yī)療事業(yè)由衛(wèi)生部門主管，分而治之的格局造成醫(yī)療和養(yǎng)老資源相互阻隔，難以做到互惠互利、優(yōu)勢互補，老人的醫(yī)養(yǎng)問題得不到有效保障。老齡化社會，由于一些“老年病”的常發(fā)、易發(fā)和突發(fā)性，患病、失能、半失能老人的治療和護理問題困擾著千家萬戶。當前，醫(yī)療機構和養(yǎng)老機構互相獨立、自成系統(tǒng)，養(yǎng)老院不方便就醫(yī)，醫(yī)院里又不能養(yǎng)老，老年人一旦患病就不得不經(jīng)常往返家庭、醫(yī)院和養(yǎng)老機構之間，既耽誤治療，也增加了家屬負擔。建議：（1）相關部門應加強合作，協(xié)同制定相應的配套政策，建立統(tǒng)一完善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務標準，規(guī)范醫(yī)療護理行為，保障老人的養(yǎng)老和醫(yī)療需求。（2）政府應發(fā)揮主導作用，對醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老機構實施衛(wèi)生準入、民政扶持、醫(yī)保定點等扶持政策。由衛(wèi)生部門批準醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老機構成為有醫(yī)療資質的機構，由民政部門確認其非營利性并納入醫(yī)保。這樣既解決老人的醫(yī)療和護理難題，又減輕了老人及家屬的經(jīng)濟負擔和精神壓力，同時還能促進養(yǎng)老行業(yè)護理水平的提高和老年醫(yī)療康復產業(yè)的發(fā)展。（3）失能老人養(yǎng)老服務應納入社保管理體系，緩解失能老人的經(jīng)濟負擔，進一步優(yōu)化醫(yī)療養(yǎng)老資源配置，提高社保基金使用效率。醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老形式本質上仍是養(yǎng)老產業(yè)延伸的一環(huán)，也可以說是關鍵的一環(huán)，對于失能、失智老人來講，離開醫(yī)療和護理，就提不到養(yǎng)老，二者是一融合的統(tǒng)一體，缺一不可。

2、養(yǎng)老機構缺乏專業(yè)化人才。醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老模式在探索中遇到不少困難，而缺乏從事老年人醫(yī)療護理的專業(yè)人才，則成為養(yǎng)老機構、醫(yī)院面臨的共同難題。專業(yè)的醫(yī)療護理服務，是老年人獲得高品質晚年生活質量的保障。當前專業(yè)照護人才的培養(yǎng)問題尚未得到足夠重視。專業(yè)人才的培養(yǎng)有時間周期，如果不能從當下就開始籌劃，那么即使有了充足的資本投入、健全的法律保障，人力資源的短板依然會讓健康養(yǎng)老事業(yè)成為一個漏水的桶。醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老服務是一種專業(yè)化的特殊服務，需要具有不同專業(yè)層次的、經(jīng)過系統(tǒng)培養(yǎng)背景的專業(yè)人員。因此，開展多層次的養(yǎng)老護理教育勢在必行。

十一、展望

醫(yī)養(yǎng)結合就是集醫(yī)療、護理、康復和基礎養(yǎng)老設施、生活照料程度、無障礙活動范圍為一體的養(yǎng)老模式，它的優(yōu)勢在于突破了一般的醫(yī)療和養(yǎng)老分離的狀態(tài)，最大的特點是為老人老年期各種病癥進行臨床診療，提供及時、便利、精準的醫(yī)療服務，將生活照料、身體康復和臨終關懷相結合。對于傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式來說，醫(yī)養(yǎng)結合無疑是一個巨大的理念創(chuàng)新。醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老機構，同時具備醫(yī)療養(yǎng)護和養(yǎng)老兩項功能，具有醫(yī)療護理、規(guī)范管理和資源整合優(yōu)勢，是未來中國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的重要方向。泗洪縣養(yǎng)老護理院在縣領導的關心，支持下，以及全員職工共同努力下，打造成一支集養(yǎng)老、醫(yī)療、護理、康復、保健于一體的蘇北特色養(yǎng)老機構。

第三篇：養(yǎng)老社區(qū)項目可行性報

養(yǎng)老社區(qū)項目可行性報

隨著我國人口老齡化進入快速發(fā)展期，老齡事業(yè)是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務事業(yè)，是非贏利性的。本報告中的“養(yǎng)老產業(yè)”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標，向老年人提供商品和服務的相關民間營利事業(yè)活動的總稱。

到2011年底，中國65歲以上老人所占比例已經(jīng)達到9.1%，超過世界平均水平。養(yǎng)老產業(yè)所產生的巨大經(jīng)濟效益正在吸引著全球的目光。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現(xiàn)狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養(yǎng)老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌的社會化、市場化的道路。

養(yǎng)老產業(yè)具有產業(yè)鏈長、涉及鄰域廣等特點，并對上下游產業(yè)具有帶動效應。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。當前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務供給不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內市場來看，養(yǎng)老產業(yè)尚于“沉睡”階段，很多商機有待開發(fā)。

人口老齡化加速是當今世界共同面臨的新課題。按照聯(lián)合國標準，當國家60歲及以上人口占人口超過10%則進入老齡化社會。中國是早在1999進入老齡化社會的發(fā)展中國家之。而根據(jù)去年公布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，從2011年到2015年，全國60歲以上老年人口比重將由13.3%增加到16.7%。按照聯(lián)合國傳統(tǒng)標準，60歲以上老年人口超過14%為“老齡社會”。可以預見，未來一到兩年我國將正式邁入“老齡社會”。在“十二五”期間，人口老齡化將呈現(xiàn)三個特征：

1、老齡化進一步加速

到2015年，中國60歲以上老年人口將達到2.16億，約占人口的16.7%，年均凈增老年人口800多萬。

2、高齡化進一步加速

到2015年，80歲以上的高齡老人將達2400萬，約占老年人口的11.1%。

3、空巢化進一步加速

中國計劃生育政策造就的421家庭，使得部分大城市空巢率達70%，老年人照料問題日益突出。對于“未富先老”的中國，養(yǎng)老問題十分嚴峻。同時，養(yǎng)老過去是一個社會福利行業(yè)。今天，中國養(yǎng)老已經(jīng)朝著產業(yè)化方向發(fā)展，人口老齡化加劇為養(yǎng)老產業(yè)帶來了巨大市場空間。

第四篇：養(yǎng)老地產項目可行性分析報告

養(yǎng)老地產項目可行性分析報告

我國已進入老齡化社會，養(yǎng)老市場需求巨大，但養(yǎng)老產品供給嚴重不足，養(yǎng)老產業(yè)被譽為銀發(fā)經(jīng)濟、朝陽產業(yè)和民生工程，存在巨大的發(fā)展空間J20。8年由美圍次貸危機引發(fā)的全球金融危機對中囡經(jīng)濟增長模式挺出了嚴峻考驗，國家采取多種措施?保增長、保民生、保穩(wěn)定?，(鼓勵和引導社會機構投資養(yǎng)老產業(yè)，)為某某投資養(yǎng)老產業(yè)提供了難得的戰(zhàn)略機遇√投資養(yǎng)老產業(yè)既有利于促進經(jīng)濟發(fā)展、改善民生，更有利于某某形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產業(yè)形態(tài)，在完善資產布局、改善資產配臵、搭建綜合服務平臺、提升品牌價值、推動集團化發(fā)展方面有著十分重要的戰(zhàn)略意義。

以美國為主的發(fā)達國家養(yǎng)老市場的快速發(fā)展，主要來源于人口老齡化程度不斷加深、收入水平不斷提高和醫(yī)護市場的逐步成熟等因素的推動，養(yǎng)老需求基本表現(xiàn)為預防性、支持性、長期看護和精細看護等四種養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產品供給則與之相應地表現(xiàn)為活力居住、獨立居住、協(xié)助居住、護理居住和持續(xù)看護等五種產品，同時養(yǎng)老市場有效的政策監(jiān)管和政府支持培育了大型養(yǎng)老杜區(qū)集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。我國養(yǎng)老產業(yè)市場空間巨大、需求十分強勁，但發(fā)展極不成熟。作坊式、規(guī)模小；服務差、配套弱；投入少、超低端；無標準、缺監(jiān)管等問題與發(fā)達國家相比形成了強烈的反差。只有走產品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社化的經(jīng)營道路，發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機構才能滿足人民日益增長的養(yǎng)老需求。

規(guī)劃中的某某養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)，以中高端養(yǎng)老客戶為目標市場，在區(qū)域規(guī)劃和功能設計上，充分考慮經(jīng)濟資源、人文環(huán)境，氣候因素，環(huán)境條件，地理特征，生態(tài)和諧等多方面的因素，在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西三角、亞熱帶、亞寒帶等區(qū)域建立多處融休閑居住、康復居住和醫(yī)療看護于一體的養(yǎng)老社區(qū)，滿足老年生活特征的多種需要，使?候鳥式?養(yǎng)老成為一種新的消費方式；在配套服務上，提供包括醫(yī)療衛(wèi)生、基礎需求、文化體閑、增值服務、自身價值等全方位、全過程、全功能、、全覆蓋的綜合服務配套體系；通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構建布局合理、規(guī)劃科學、配套完善、服務優(yōu)良的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡體系，以?大思路、大智慧、大決心?的氣魄，形成品牌連鎖化、服務綜合化、發(fā)展一體化的高端養(yǎng)老產品，打造與某某國際頂級金融保險集團戰(zhàn)略目標相匹配的養(yǎng)老產業(yè)，實現(xiàn)我國養(yǎng)老產業(yè)的快速發(fā)展。

把握宏觀經(jīng)濟形勢變化趨勢，某某利用最佳的投資?窗口?期，布局養(yǎng)老產業(yè)具有重大的戰(zhàn)略意義。在當前我園養(yǎng)老市場供求嚴重不平衡的情況下，把握市場機遇，搶占市場先機，打造主導市場競爭格局的養(yǎng)老品牌，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標準，將在行業(yè)內形成先發(fā)優(yōu)勢。養(yǎng)老產業(yè)與公司主業(yè)良性互動、充分共享品牌、資金、客戶、網(wǎng)絡、公共關系和信息平臺等核心資源，將為養(yǎng)老產業(yè)提供強大的內在支持，為聚集高端專業(yè)運營機構、吸引社會資金共同參與奠定堅實的基礎。在公司整體優(yōu)勢的發(fā)揮下，針對中高端客戶提供理念先進、定位科學、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老產品，樹立養(yǎng)老標桿示范，提高行業(yè)準入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。

從發(fā)達國家養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展經(jīng)驗和當前我國養(yǎng)老產業(yè)的面臨的困境看，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)必須具備完整的投融資平臺和切實可行的退出模式；必須具備科學的組織管理和高效的專業(yè)運營。規(guī)劃中的項目運作模式充分吸取了發(fā)達國家成功的經(jīng)驗，按照籌瓷管理、資產管理和物業(yè)管理三個層面進行一體化管理。在籌資面，試圖搭建一個涵蓋資金池、管理公司、專業(yè)運營機構、項目公司多角度、全開放的投融資架構；在資產管理面，在成立管理公司的基礎上，引入全球知名品牌和專業(yè)機構進行專業(yè)管理；在物業(yè)管理面，吸收項目落地點優(yōu)質地方資源，組建養(yǎng)老實體。在退出模式上，可將成熟的養(yǎng)老項目資產證券化打包上市，條件成熟時，也可以通過公司整體上市方式實現(xiàn)退出。在管理模式上，可以通過管理公司對所屬養(yǎng)老機構在客戶管理、資本管理、成本管理、收益管理、風險管理、增值管理、質量管理等方面實行矩陣式管理，最大限度提高產業(yè)的復制能力。

養(yǎng)老養(yǎng)生項目的所取得的收入是多方面的，其中最基礎的收入主要來源于物業(yè)租金收入、服務收入及管理收入。如果將土地一級開發(fā)納入到項目范圍，則可取得可觀的一級土地開發(fā)收入，如果將一部分土地部分進行進行房地產開發(fā)，建設成出售類物業(yè)，則可取得房地產開發(fā)收入。最后是物業(yè)評估增值收入。以某某項目作為養(yǎng)老基地樣本測算，項目按照一二級聯(lián)動開發(fā)，內部收益率可達22．5％，稅后投資收回期為8．3年，稅后凈現(xiàn)值達到28。43億元。

在當前國內養(yǎng)老產業(yè)仍處于相對落后的情況下，某某投資建設養(yǎng)老產業(yè)，雖經(jīng)濟測算可行，但也存在一定的投資風險。主要表現(xiàn)在：由于幾千年來?養(yǎng)兒防老?觀念，加之當前國內傳統(tǒng)低端養(yǎng)老機構為主體，管理成熟、配套完善、服務優(yōu)良的養(yǎng)老機構欠缺，導致人們更新觀念仍需時日；同時，商業(yè)機構投資養(yǎng)老產業(yè)相關政策尚須理順，各方面優(yōu)惠政策尚須爭取，以及專業(yè)人才匱乏，各項資源整合難度較大等。因此，項目運作過程中，必須謹慎操作，科學管理，充分發(fā)揮優(yōu)勢，合理規(guī)避風險，牢牢把握?輿論引導、積極培育市場、明確產品定位、精細項目選址、高度專業(yè)管理?等關鍵成功要素。

報告認為，在全球金融危機的背景下，當前國家宏觀經(jīng)濟政策相對寬松，投資養(yǎng)老產業(yè)具有很高的經(jīng)濟價值和社會價值，特別是與保險主業(yè)進行關聯(lián)后所產生的聯(lián)動效應，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。雖有一定的風險，但仍是可控范圍。建議公司及時把握市場機遇，以某某項目為切入點，確定一級土地開發(fā)和養(yǎng)老產業(yè)的投資主體，加快推進養(yǎng)老養(yǎng)生項目的開展。投資布局打開了一扇機遇之門。

我國己進入老齡化社會，養(yǎng)老市場的巨大需求將醞釀出巨大的商機。同時，我國養(yǎng)老服務產業(yè)尚處于起步階段，社會化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營模式陳舊，供需矛盾十分突出。人壽保險掌握著巨大的現(xiàn)金資產、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養(yǎng)老醫(yī)療領域有著巨大的優(yōu)勢。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)既有利于解決社會養(yǎng)老的矛盾，又有利于解決當前我國經(jīng)濟發(fā)展中的結構問題，形成以?銀發(fā)經(jīng)濟?為特色的新經(jīng)濟增長點。某某以參與化解金融危機為契機，進入養(yǎng)老醫(yī)療領域，不僅順應了國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，而且促使其作為重要的資產配臵渠道和資源整合手段，發(fā)展成為長期持有、高度可控、與主業(yè)關聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產業(yè)形態(tài)。有利于提升某某的品牌形象和核心競爭能力，有利于推動集團公司打造國際頂級金融保險集團戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

資料來源：Recent Social Trends in the United States

3、醫(yī)療市場成熟度

養(yǎng)老和醫(yī)療是老人兩個最基本的需求，從某種意義上講，老年人是醫(yī)療資源最大的需求對象。因此，養(yǎng)老市場的發(fā)展也與醫(yī)療市場的成熟度密切相關。醫(yī)護資源的豐富，醫(yī)護市場的成熟，都將有力的推動養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。

從美國的發(fā)展情況來看，1990年到2008年，美國每千人中醫(yī)生的數(shù)量由平均1．8人增加至2．7人，相應的美囝每千名65歲以上的老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得的床位數(shù)由50．1張增加至79．9張，表現(xiàn)出較強的關聯(lián)性。

圖3：美國醫(yī)護市場成熟度與養(yǎng)老需求的關聯(lián)性分析 第一章背景及意義

隨著我國人口老齡化進程加快，我國養(yǎng)老產業(yè)具有巨大的發(fā)展空間和投資價值，當前國家鼓勵保險機構投資養(yǎng)老產業(yè)，為公司開展養(yǎng)老產業(yè)投資提供了政策支持。因此，某某投資發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)順應當前經(jīng)濟和社會發(fā)展形勢，符合當前的國家政策。同時，公司發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)具有巨大的社會價值和經(jīng)濟價值，在促進經(jīng)濟發(fā)展、改善民生和推動公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動內需，促進經(jīng)濟發(fā)展；有利于改善民生，促進和諧社會建設；有利于公司完善資產布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項利國、利民、利司的重要舉措。

一、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的背景(一)社會背景

我國是個老齡化問題比較嚴重的國家。根據(jù)全國老齡工委數(shù)據(jù)顯示，2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人顯示，2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人口的兒．6％，超過國際社會公認的老年人口占總人口比重超過lo％即為老齡化社會的標準，事實上我國已經(jīng)進入了老齡化社會。當前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴大的趨勢，據(jù)估計到2040年老年人口將達到4．2億左右，約占到全國總人口的25％以上。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結構(即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩)，使中國社會面臨越來越嚴重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國家。當前我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，據(jù)全國老齡委抽樣調查，有16．7％的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構安度晚年，顯示我國養(yǎng)老需求日益社會化。但當前我國養(yǎng)老服務業(yè)還處于起步階段，供給嚴重不足。截至2007年底，我國各類社會養(yǎng)老機構僅有3。9萬多個，養(yǎng)老床位只有149．7萬多張，是老齡人口總數(shù)的1％，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50—70張的水平相比，存在巨大差距。巨大的養(yǎng)老需求和嚴重的供給不足，將在我國催生出一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產業(yè)。朝陽產業(yè)。

(二)經(jīng)濟背景

2008年至今，始于美國的．次貸危機在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機，此次金融危機給全球經(jīng)濟造成了巨大的損失，世界經(jīng)濟面臨著嚴重衰退的風險。根據(jù)世界銀行2009年4月n日發(fā)布

(三)政策背景

黨和政府歷來支持和鼓勵杜會力量參與養(yǎng)老服務業(yè)，胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時說：?尊重老年人、關愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)受傳統(tǒng)，也是一個國家進步文明的標志。我們要大力弘揚中華民族尊老敬老的傳統(tǒng)美德，給予老年人更多生活上的幫助和精神上的安慰，讓所有老年人都能安享幸福的晚年。?圍務院在《關于加強老齡工作的決定》中指出：?老齡問題是關系園計民生和囡家長治久安的一個重大社會問題。全黨全社會必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作?。?老年服務業(yè)的發(fā)展要走社會化、產業(yè)化的道路。鼓勵和引導社會各方面力量積極參與、共同發(fā)展老年服務業(yè)，逐步形成政府宏觀管理、社會力量興辦、老年服務機構按市場化要求自主經(jīng)營的管理體制和運行機制。?全國老齡工作委員會辦公室常務副主任、中國老齡協(xié)會會長李本公也指出，國家鼓勵杜會力量以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股、特許經(jīng)營等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。要加大圜家對老年服務機構減免稅政策的浯實力度。對社會力量興辦醫(yī)療、生活照料和文體活動等養(yǎng)老服務設施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設施建設、市政配套等方面提供方便條件。此次全球金融危機爆發(fā)屆，為應對危機對我國經(jīng)濟的沖擊，我國政府及時出臺了一系列保增長的政策措施并頒布了《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，提出?支持相關保險機構投資醫(yī)療機構和養(yǎng)老實體。?新修訂的保險法規(guī)定，保險機構可投資不動產；保監(jiān)會吳定富主席在2009年全國保險工作會議上提出保險機構可擇機投資與保險業(yè)務相關的醫(yī)療機構和養(yǎng)老實體。宏觀經(jīng)濟政策和保險資金運用監(jiān)管政策的調整，為公司保險資金運用提供了寬松的政策環(huán)境，有利于公司進一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療相關產業(yè)投資提供了政策依據(jù)，公司應以參與化解金融危機為契機，搶抓政策機遇，盡快進入養(yǎng)老產業(yè)領域，通過投資養(yǎng)老產業(yè)形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產業(yè)形態(tài)，提升某某特有的核心競爭能力，推動公司可持續(xù)發(fā)展。

二、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的意義

(一)有利于拉動內需，促進經(jīng)濟發(fā)展

l、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能促進投資，帶動相關產業(yè)發(fā)展。發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能有效帶動房地產尤其是老年房地產業(yè)的健康快速發(fā)展。房地產行業(yè)較長的產業(yè)鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個行業(yè)的發(fā)展。在當前嚴峻的國際經(jīng)濟形勢下，擴大國內需求是當務之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動各個行業(yè)發(fā)展，符合國家?保增長、保民生、保穩(wěn)定?的政策方針，有利于促進解決當前經(jīng)濟發(fā)展面臨的緊迫問題。

2、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能擴大內需，提高經(jīng)濟發(fā)展質量。過去幾年，投資和出口的高速增長推動了我國經(jīng)濟的快速增長。然而投資和出口更易受經(jīng)濟周期的影響，在經(jīng)濟處于下行通道時，投資和出口增長速度的放緩將嚴重影響一園經(jīng)濟的發(fā)展速度。實證表明，消費需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟處于下行通道時，消費需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟周期對經(jīng)濟發(fā)展的影響，因此消費需求在GDP增長中比重大小在一定程度上決定了一國經(jīng)濟發(fā)展的質量。對比國外發(fā)達國家6DP：~營長結構，我國消費需求增長占GDP的比重一直處于一個較低水平。而開展養(yǎng)老杜區(qū)項目將能很好的引導和促進人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當前的消費；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴大我國內需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國經(jīng)濟當前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國GDPf曾長結構，進一步提高我圍經(jīng)濟發(fā)展質量。

3、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能緩解當前就業(yè)壓力。根據(jù)國際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為l：l，和間接輔助工作人員比例為l：4，也就是說養(yǎng)老社區(qū)每1個老人將會需要5個人參與其中的各項服務。按照養(yǎng)老杜區(qū)容納10萬名老年人計算，需要各類管理、服務、輔助等各方面人員約計為50萬人左右，且其中大部分勞動力并非社會的高端勞動力，可有效解決目前社會中低端勞動力的就業(yè)難問題，極大緩解當前就業(yè)壓力。

(二)有利于改善民生，促進和諧社會建設

L、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能完善社會保障體系，促進和諧社會建設。社會保障體系是社會穩(wěn)定的?安全網(wǎng)?、經(jīng)濟運行的?調節(jié)器?，是構建社會主義和諧社會的重要內容，對調節(jié)收入分配、促進社會公平、擴大國內需求、拉動經(jīng)濟增長具有重要作用。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟持續(xù)增長的重要基礎，是建設社會主義和諧社會的重要保障。當前我圍的社會養(yǎng)老服務體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。大力發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，讓更多的社會機構參與發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進一步完善我國的社會保5章體系。

2、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)為解決人口老齡化闊題提供了新出路。我國是一個老齡化較為嚴重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出現(xiàn)，將來這一局面更為嚴重。養(yǎng)老服務是社會服務的重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應的社會養(yǎng)老服務業(yè)，是應對人口老齡化的重要舉措。從國外養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)達地區(qū)的產業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務產業(yè)，必須引進社會機構，借鑒連鎖商業(yè)服務規(guī)模化發(fā)展的成功經(jīng)驗，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存與發(fā)展能力的社會化養(yǎng)老機構，建立一批連鎖化、規(guī)模化的品牌養(yǎng)老機構。提高養(yǎng)老機構社會化水平，讓更多的社會機構參與發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，使之成為一個符合經(jīng)濟規(guī)律、能夠健康成長的產業(yè)，是未來養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的總體趨勢，也是我國解決人口老齡化問題的新出路。

3、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能提高老年人生活質量。由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質醫(yī)療健康等高附加值的增值服務，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質量，提高老年人的壽命。同時，引導老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質量。

4、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能緩解城市壓力，改善城市生活質量。當今城市入口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對的一大難題。養(yǎng)老社區(qū)的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩解城市壓力，節(jié)約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質量。同時大量的高收入、高素質的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動該地區(qū)的商貿、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產業(yè)的發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。

4、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)具有巨大的經(jīng)濟價值和社會價值。一方面我國養(yǎng)老產業(yè)市場具有巨大的市場價值和廣闊的發(fā)展空間，通過投資養(yǎng)老產業(yè)，公司可充分分享我國養(yǎng)老產業(yè)市場的發(fā)展成果，能夠給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的利潤，形成公司新的利潤增長點，具有巨大的經(jīng)濟價值。另一方面作為一家大型國有企業(yè)，公司具有優(yōu)良的社會責任感傳統(tǒng)，參與發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，正是某某以關注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任的社會責任感的具體體現(xiàn)。因此公司投資發(fā)展養(yǎng)老相關產業(yè)，發(fā)揮公司對經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題，體現(xiàn)了公司積極響應國家號召，勇于承擔社會責任的形象，有助于提升公司的社會形象。

5、發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能極大提升某某品牌價值。發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，搶占我國養(yǎng)老市場發(fā)展的主導地位，通過制定高標準的養(yǎng)老市場經(jīng)營、管理和服務規(guī)范，為客戶提供高附加值的增值服務，引領行業(yè)的發(fā)展，將造成良好的社會效應，極大提升某某的品牌價值。

第二章國內外養(yǎng)老市場概況

通過對國內外養(yǎng)老市場發(fā)展因素、需求、供給、市場競爭等情況進行比較分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護市場的日趨完善有效推動了國外養(yǎng)老市場的發(fā)展。多元化的養(yǎng)老產品切合了各層次年齡段的養(yǎng)老需求。在有效的政府監(jiān)管和政策補貼支持下，商業(yè)養(yǎng)老市場形成集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。國內養(yǎng)老市場需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。比較可以看出，我國要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老產業(yè)，必須在加強政府監(jiān)管和政策扶持的同時，積極弓}進社會機構投資養(yǎng)老市場，走產品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機構。

一、國外養(yǎng)老市場概況(一)養(yǎng)老市場發(fā)展因素分析

從全球范圍來看，人口老齡化率的不斷提高、收入增長的不斷提升和醫(yī)護市場的日趨成熟是推動養(yǎng)老市場發(fā)展的關鍵因素。

1．、人口老齡化

在推進養(yǎng)老市場快速發(fā)展的諸多因素中，人口老齡化是最為重要的推動因素之一。以美國為例，美國的老齡化率由1980年的6．2％增長至2008年的10．3％，65歲以上的老年人達到了3630萬人。與之相適應，美國養(yǎng)老社區(qū)產業(yè)的床位數(shù)也持續(xù)增加。在1967年，美國每千名65歲以上的老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得的床位數(shù)僅為29．1。在1986年，此數(shù)字則達到了48．5。而在2008年更達到了79。9。

2、收入增長

收入增長也是推進養(yǎng)老市場快速發(fā)展的主要因素之一。個人收入的不斷增長，增加了老齡人口的購買力，使其可以享受更為專業(yè)化、服務內容更加豐富的養(yǎng)老產品，有力的刺激和帶動了養(yǎng)老市場的發(fā)展。仍以美國為例，1967年至2008年，美國的人均收入由3．3萬美元增長至5萬美元，與養(yǎng)老需求也呈現(xiàn)出較強的關聯(lián)性。

圖l：美國人口老齡化與養(yǎng)老需求的關聯(lián)性分析

資料來源：Recent Social。rrends in the Uni。ted Sta‘tes 圖2：美國居民人均收入與養(yǎng)老需求的關聯(lián)性分析

資料來源：Recent Social Trends in the IJn]ted States(二)養(yǎng)老需求內容分析

由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內容也不盡相同。總體而言，養(yǎng)老需求內容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉化為后期的長期看護及精細護理需要。

以美國為例，剛退休時，其養(yǎng)老主要需求體現(xiàn)為預防性養(yǎng)老，主要內容包括一些體育運動及社會活動等需求。在老人身體進一步衰老屆，其需求主要變?yōu)橹С中孕枨螅葱枰恍┢胀ǖ纳钫樟希缱鲲埣凹艺盏取６斃先诵袆硬槐銜r，則需要養(yǎng)老社區(qū)給與長期看護，這些服務可能包括如廁、洗澡、穿衣等。當老人步入生命的夕陽階段時，則需要看護人員提供24小時的看護服務。

l、預防性需求：主要是年齡段剛進入老年階段的老人，身體狀況較 好，其主要需求表現(xiàn)為參加各種社會活動和體育運動。

2、支持性需求：主要是能正常行動但需要一定幫助的老人，其主要需求表現(xiàn)為支持性服務和非專業(yè)的生活協(xié)助。

3、長期看護需求：主要是行動不便的老人，其主要需求表現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內移動等基本活動。

4、精細護理需求：主要是患病較為嚴重的老人，主要需求表現(xiàn)為專業(yè)性的醫(yī)療護理以及24小時的生活看護。

圖4：美國55．歲以上老人的養(yǎng)老需求類型謄藝竄釉盍爹淼≯ 資料來源：Greystone Communi~ies Con％inum of Care Chart(三)養(yǎng)老市場供給種類分析(三)養(yǎng)老市場供給種類分析

發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其所提供的養(yǎng)老服務的供給形式也多種多樣，包括家庭養(yǎng)老、政府養(yǎng)老及商業(yè)養(yǎng)老等多種形式。

根據(jù)老年人養(yǎng)老需求內容的不同，養(yǎng)老產品的供給種類也有所不同。綜合美國、英國、澳大利亞、日本等發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，養(yǎng)老社區(qū)針對預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。

l、活力居住杜區(qū)：活力居住社區(qū)包含的物業(yè)主要包括獨立式別墅、鄉(xiāng)村別墅、聯(lián)排別墅和不提供專門服務的公寓。這些社區(qū)通常是限制或針對55歲或以上的成年人。居民普遍擁有一種獨立的生活方式。社區(qū)一般包括的設施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。其維修保養(yǎng)費用包含在每月的管理費中。社區(qū)不提供隨著老人年齡增大而可能需要的一些護理設施和服務。

2、獨立居住社區(qū)：獨立居住社區(qū)主要為生活可以完全自理的老人設計，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務的社區(qū)。住在這里的老人們保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不需要其它幫助。社區(qū)為居民提供的服務包括餐飲服務、家政服務、交通服務和社交及康樂活動。這些附加服務費用包括在每月的管理費中。一般來說，獨立居住社區(qū)不需要政府有關部門的執(zhí)照，但很多這樣的住宅包含有協(xié)助居住的成分，從而需要住宅所在地的政府的批準和許可。

圖5：美國養(yǎng)老社區(qū)的種類

資料來源：Greystone Communities Continum 0f Care Chart

3、協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國家管制的租賃物業(yè)，一般要持有州政府的許可執(zhí)照。其主要為生活可半自理的老人設計，通過受過訓練的員工為老人提供日常的生活起居服務，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動和喂食等等。尤其是為需要提醒服藥、需要24小時看護服務、有困難獨立行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有老年癡呆癥的老人提供服務。提供協(xié)助的程度和水平是由多種因素決定的，如入住老人的需求、機構自身的能力、所在州的法律等。

4、護理居住社區(qū)：護理居住社區(qū)為生活不可自理的老人設計，提供24小時護理和醫(yī)療保健服務。護理居住社區(qū)是擁有SNF(專業(yè)護理設施)或者NF(護理設施)執(zhí)照，為大多數(shù)需要24小時護理和醫(yī)療保健服務的個人，按日費率或出租價格收費的物業(yè)。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復治療，不同的護理居住社區(qū)各有專長。由于護理居住社區(qū)受聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，護理居住社區(qū)必須滿足標準，有適當?shù)墓ぷ魅藛T，其花名冊包括管理人員、注冊護士、有執(zhí)照的護士、護工和其他人員。

絕大多數(shù)護理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補助和醫(yī)療保險項目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補助許可和醫(yī)療保險報銷。但這些設施必須滿足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標準。即使不參加醫(yī)療補助和醫(yī)療保險，護理院也必須滿足州政府的執(zhí)照標準。在美國人們認為護理居住社區(qū)是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。

5、持續(xù)看護社區(qū)：持續(xù)看護社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫(yī)療服務。持續(xù)看護社區(qū)是由活力居住物業(yè)、獨立生活物業(yè)、協(xié)助居住物業(yè)和護理居住物業(yè)共同組成的。對于生活在這個社區(qū)的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫(yī)療需求的變化而搬遷，在社區(qū)的物業(yè)中轉移就行。各個持續(xù)看護社區(qū)的收費標準也不一樣，但一般包括入住費，公寓費和租金。許多社區(qū)每月還收取維護費，以換取居住單元、餐飲服務和一些保健服務。一股持續(xù)看護社區(qū)需要州政府的許可。

(四)養(yǎng)老市場競爭狀況分析

發(fā)達國家在商業(yè)養(yǎng)老市場中，行業(yè)集中度相對較高。以美國為例，根據(jù)公開資料顯示，各類上市的養(yǎng)老杜區(qū)共有23家，其資產總額達到482．1億美元，凈資產額為206．77億美元。以上市公司的收入計算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的收入，占到整個行業(yè)收入的55．‘79％。而以資產總額計算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的資產總額，占到整個行業(yè)資產總額的65．80％。

造成行業(yè)集中度相對較高的主要原因是由于政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關業(yè)務的培訓，并需要在政府有關機構登記。由于如此嚴格的管制，為達到政府的要求，而造成了養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的收購兼并較為頻繁，造就了相對集中的行業(yè)競爭狀況。

圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比(以收入計算)資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報

圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比(以資產計算)相對嚴格的行業(yè)進入門檻，同時也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高的入住率。根據(jù)2008年3月31日，美國老年人家居及服務聯(lián)合會對主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營者抽樣調查數(shù)據(jù)，美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型的入住率基本在85％以上。

資料來源：美國老年人家居及服務聯(lián)合會(五)政府監(jiān)管

發(fā)達國家，政府對商業(yè)養(yǎng)老市場的監(jiān)管較為嚴格。對于除有自理能力的活力居住社區(qū)以外，一般均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。同時，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設施、衛(wèi)生條件、服務水平、管理能力在內的資質評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務機構的管理。

前面提到，美國政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的

執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關業(yè)務的培訓，并需要在政府有關機

構登記。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴格的規(guī)居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關業(yè)務的培訓，并需要在政府有關機構登記。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴格的規(guī)章制度，政府通過這些制度對養(yǎng)老社區(qū)市場進行有效管理。這些制度主要包括關于行業(yè)參與者的規(guī)章制度、關于供應的規(guī)章制度、關于客戶的規(guī)章制度以及關于價格的規(guī)章制度。這些制度的實施，提高了行業(yè)的準入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務標準，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。

二、國內養(yǎng)老市場概況(一)國內養(yǎng)老需求市場概況 l、總體需求規(guī)模龐大

我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化杜會lo％的標準，整 體進入老齡化社會。據(jù)全國老齡委權威數(shù)據(jù)，2004年底，中國60歲 以上老年人口達到1．43億人，占總人口的lO．97％。2005年底，中國 60歲以上老年人口近1．44億人，占總人口的比例達11％，65歲以上老 年人口達到l。Ol億人，占全國總人口的7．7％。2006年中國60歲以上 老年人口接近1．5,fz,。2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人口的l 1．6％。預計我國老年人口將以平均每年凈增596萬的速度增長，2051年達到最高峰4．37億人，占到當時總人口的31％。

規(guī)模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育國策形成獨特的?4+2+l?家庭結構(即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩)，使中圜社會面臨越來越嚴重的養(yǎng)老壓力，同時也形成了巨大的養(yǎng)老產業(yè)需求。據(jù)全國老齡委抽樣調查，有16．7％的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產業(yè)。

2、高端養(yǎng)老需求強勁

中國社會經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟狀況已經(jīng)有了棲大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產階級和富裕群體。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報告，截至2008年，中國富裕家庭數(shù)量為160萬個，且未來五到七年將以每年15．996的速度遞增，到20 15年，這個數(shù)字齲達到440萬個：而同期美國、日本富裕家庭數(shù)量年均增速只有2．1％署lL．7％。中國即將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數(shù)量第四多的國家。當前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深可【這四個大都市中，居住在最富裕的lO個城市中的富裕消費者占全匡總數(shù)的50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時，觀念開放，更能接受在j；f境優(yōu)美，設施完備、服務周到的高端養(yǎng)老機構。針對這部分高端人群的養(yǎng)老產業(yè)，孕育著巨大的財富空間。

(二)我國養(yǎng)老市場的供給概況

1、養(yǎng)老機構供給種類分析

轉閏的兼老加構幸覃旬．括抖令福雨I嚏。甜老瞎和老芷科反簍．

1、養(yǎng)老機構供給種類分析

我國的養(yǎng)老機構主要包括社會福利院、敬老院和老年社區(qū)等。

社會福利院。社會福利院主要面向城鎮(zhèn)?三無?老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務。社會福利院的主要資金來源為政府補助。

敬老院。敬老院主要針對城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，基本自負盈虧。

老年社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設施及醫(yī)療設施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。

家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補充服務，如日聞看護等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對有自理能力的老年人。此類社區(qū)一般老年人單獨居住，主要服務均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務以外還提供各類醫(yī)療服務，如急救服務、攙扶服務、喂飯服務等。

2、養(yǎng)老機構供給總量

2、養(yǎng)老機構供給總量

當前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利機構共有39500多個，養(yǎng)老床位149．7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8．6張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50一70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實現(xiàn)，養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。

(三)北京、上海養(yǎng)老市場概況

1、北京市養(yǎng)老市場概況(1)北京市人口老齡化狀況

2007年，北京市60歲以上的老人己超過200萬，如按囝家老齡委抽樣調查結果，約有16．7噓年人表示愿意到養(yǎng)老機構安度晚年，以此推算，北京約有33。4萬老人的機構養(yǎng)老需求，但現(xiàn)在北京的老年福利設施床位總數(shù)僅有3萬余張。隨著?4+2+l?家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇?機構養(yǎng)老?。

(2)北京養(yǎng)老機構供給狀況

北京市的主要養(yǎng)老機構是各城區(qū)街道辦事處、社會企事業(yè)單位和個人興辦的養(yǎng)老院、敬老院和托老所。這些養(yǎng)老機構規(guī)模都不大，一般床位都在100張以內，住宿及設施條件比較簡陋，服務和管理水平不高，主要服務對象是附近區(qū)域的老人。這部分養(yǎng)老機構從設施條件，收費水平，服務和管理情況衡量，基本可以定位于中、低檔；其次是市屬及各區(qū)政府興辦的養(yǎng)老機構，這部分養(yǎng)老機構數(shù)量較少，一般床位在200—500張左右，每人每月收費在1500—2500元左右，由于設施條件稍好，服務和管理也比較規(guī)范，老人入住率比較高，市屬的養(yǎng)老院均己住滿，且均有數(shù)千人的排隊。具體分析如下：

根據(jù)規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機構基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎上劃分為五種類型：

第一類是直屬市民政局的養(yǎng)老機構。一般規(guī)模在200—500張床左右，月人均收費1500一-3000元(單人間1800元／月、豪華套間5000元／月)。具有較好的住宿、醫(yī)療條件，服務周到，管理規(guī)范，收費合理且有政府補貼，入住率常年為100％，目前仍有上千人排隊等候入住。

第二類是各城區(qū)街道辦事處設立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機構。一般規(guī)模在lOO張床以內，月人均收費1000_2500元。具有區(qū)域優(yōu)勢，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時探肇，收費合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。

第三類是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設立的養(yǎng)老機構，一般規(guī)模在100張床以內，月人均收費1000_2000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務較差，管理欠缺的養(yǎng)老機構，入住率比較低。

第四類是一些社會企事業(yè)單位設立的養(yǎng)老機構，一般規(guī)模在lOO張床以內，月人均收費1000一1500元，設施條件一般，收費合理，服務和管理水平不高。主要是為照顧本單位職工入住；而面對社會服務的機構則入住率相對較低。

第五類是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機構，一般都在200張床位以上。具有較好的居住環(huán)境和醫(yī)療配套設施，管理也比較規(guī)范。其月人均收費為3000元一5000元(包括單人間的收費)，是公辦養(yǎng)老院的卜2倍。像北京太申祥和國際礅老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設施和管理水平的，一般入住率可達到80一9596。

從以上五類養(yǎng)老機構的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人(自理、半自理、不能自理)，有醫(yī)療配套設施，具有良好服務和管理水平的養(yǎng)老機構，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。即使收費偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規(guī)模不大、遠離城區(qū)、設施條件差、服務和管理水平低、缺乏醫(yī)療配套的養(yǎng)老機構，即便收費低廉，老人前往入住的意愿也較低。

北京市養(yǎng)老機構供應缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業(yè)護理服務的養(yǎng)老機構。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務的機構或個人在經(jīng)濟實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復護理的市場開拓。

但從市場的需求來說，呈現(xiàn)?兩頭大，中間小’’的態(tài)勢，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會機構提供的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向。

2、上海市養(yǎng)老市場概況(1)上海市人口老齡化狀況

上海是中國最早進入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現(xiàn)出程度高、速度快、高齡化突出等特點，獨居老人、空巢家庭等急需照顧的人群逐年擴大。據(jù)上海市人口計生委報告，2007年上海60歲及以上戶籍老年人口總數(shù)己達286．83萬人，占總人口的20。8096；高齡老人／~507j。預測到2025年，上海人口老齡化比例將高達3596左右。

(2)上海市養(yǎng)老機構供給狀況

截止2006年，上海全市共有養(yǎng)老機構505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達59735張，占60歲及以上戶籍老年人口的2．2％，養(yǎng)老設施存在著較大缺口。2006年，上海市新增養(yǎng)老床位lO，206張，增長率為20．6％，表明上海市的養(yǎng)老產業(yè)正處于快速發(fā)展狀態(tài)。表2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計

±b士； 個數(shù) 面積(平床位數(shù) 收養(yǎng)人數(shù) 瑁乍?(個)方米)(張)(人)

三、國內外養(yǎng)老市場比較分析(一)需求比較分析

從養(yǎng)老市場的推動因素來看，我國養(yǎng)老市場與國外發(fā)達國家并無較大差異。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護資源的不斷豐富也是我國養(yǎng)老市場需求不斷增長的主要動力。

從需求內容來看，由于發(fā)達國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。近年來，隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費能力的不斷增強，老年人的養(yǎng)老需求內容也目益豐富，呈現(xiàn)出逐步細化并向高端市場集中的趨勢，針對中高端人群的養(yǎng)老產業(yè)，孕育著巨大的市場空間。

與國外市場比較，我國人口基數(shù)較大，導致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。同時由于實施計劃生育政策的現(xiàn)實國情，導致國內養(yǎng)老市場的需求總量和增速都明顯高于國外市場，且增速不斷加快。

(二)供給比較分析

從養(yǎng)老服務供給的內容來看，發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其養(yǎng)老服務的供給形式多樣、內容豐富、功能齊全、服務專業(yè)。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對老年人自理能力和經(jīng)濟能力的不同，已住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)為代表的五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對老年人的需求特點，提供全面的服務。

與發(fā)達圜家相比，我國養(yǎng)老市場還不成熟，養(yǎng)老產品供給數(shù)量和種類均較少，養(yǎng)老社區(qū)建設主要針對生活可自理的老年人，對于生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業(yè)化的機構進行照顧，無法滿足不同類型老年人的養(yǎng)老需求。與國外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，國內養(yǎng)老杜區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務方式等方面也存在較大差距，表現(xiàn)為開發(fā)理念較為落后，管理水平較低，服務功能不完善。

(三)監(jiān)管比較分析

在監(jiān)管方面，發(fā)達國家對于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。同時，對于所有養(yǎng)老杜區(qū)，建立一套包括建筑設施、衛(wèi)生條件、服務水平、管理能力在內的資質評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務機構的管理。

而我國目前還沒有相關法律對養(yǎng)老市場予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機構的醫(yī)療保障、醫(yī)療護理體系也沒有資質認定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機構。由于缺乏政府對市場的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標準，導致市場處于一種無序競爭的狀態(tài)，對于未來養(yǎng)老機構的規(guī)范化、標準化運作產生了不利的影響。

在政府補貼方面，發(fā)達國家由于養(yǎng)老機構普遍帶有公益性質，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機構生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構支付。比如，在澳大利亞，政府補貼的收入占到整個養(yǎng)老社區(qū)收入的4096—70％。而我國政府對養(yǎng)老機構建設的支持力度較小，除了每月每床位50元的補貼外，沒有直接對入住老人進行資助，僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。

通過對國內外養(yǎng)老市場的綜合比較，針對我圍養(yǎng)老市場存在的不足，我國未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強政府的監(jiān)管和政策扶持，積極引進社會機構投資養(yǎng)老市場，走產品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機構。

第三章總體規(guī)劃

某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目將本著?關愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學?的經(jīng)營理念，在市場定位上以中高端市場為目標市場；在區(qū)域規(guī)劃和選址上要充分考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能；在功能設計上，參照國內步}成功模式設計休閑居住社區(qū)、康復居住社區(qū)和醫(yī)療看護社區(qū)三個相對獨立的功能區(qū)；在配套服務上，根據(jù)老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系；在發(fā)展思路上，通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構建布局合理、規(guī)劃科學的某某的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡體系，走品牌化、產業(yè)化、規(guī)模化、連鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產業(yè)行業(yè)標準，并最終推動我圍養(yǎng)老產業(yè)的快速發(fā)展。

一、市場定位與經(jīng)營理念

一、市場定位與經(jīng)營理念(一)市場定位

發(fā)達圍家的經(jīng)驗表明，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對中高端客戶，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國20多個州開發(fā)的50多個老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。

從國內養(yǎng)老市場狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產階級和富裕群體。這部分人群消費意愿高、消費能力強、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設施完備、服務周到的中高端養(yǎng)老產品。

而目前國內養(yǎng)老產品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產品供給嚴重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產業(yè)，孕育著巨大的商機和財富空間。

因此，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標市場應定位于中高端養(yǎng)老市場，因此，采萊養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標市場應定位于中高端養(yǎng)老市場，目標客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會中上層，具有較高的社會地位，收入較為寬裕，有較為豐實的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。

學?為理念，著力打造一個充滿人文關懷、尊重生命價值、服務社會和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務完備、管理專業(yè)科學的老年幸福家園，使老年人真正實現(xiàn)?老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學，老有所樂，老有所用?。

?關愛老人?： 老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴大的群體，在社會生活中的位臵會越來越突出。關愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質量，是某某堅持以人為本、履行社會責任、恪守?雙成?理念的現(xiàn)實體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟、構建社會主義和諧社會具有十分重要的意義。

?奉獻社會?：奉獻社會既體現(xiàn)為某某對社會和老年人的奉獻，也體現(xiàn)為老年人對社會的奉獻。老年人是我國小康社會的建設者，也是小康社會的共享者。某某針對老年入的特點，提供功能完善的養(yǎng)老產品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務，是對老年人生命的尊重與關愛，也是對社會的奉獻與回饋。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機會發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻、參與社會發(fā)展。

?共建和諧?：老年人是中華民族優(yōu)秀文化的堅定守護者和傳播者，也是維護社會和諧的重要力量。養(yǎng)老服務工作是構建社會主義和諧社會的重要內容，也是一個社會是否和諧的重要標志。某某將通過合理規(guī)劃和功能設計，打造出一個人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現(xiàn)人生價值。某某養(yǎng)老社區(qū)將向社會和公眾展現(xiàn)出一幅幅?最美不過夕陽紅，溫馨又從容?的動人畫面。

?管理科學?：某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進服務理念，整合各個領域中的優(yōu)秀團隊，把菜某的資源優(yōu)勢同專業(yè)機構的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和經(jīng)驗進行有效結合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進行全方位、專業(yè)化、科學化的管理。從而為老年人提供高標準、高質量的服務內容，豐富周到的服務種類，完善齊全的服務設施，使老年人產生家的歸屬感。

二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則(一)區(qū)域規(guī)劃

某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標市場為中高端市場，目標客戶為中高收入人群。有數(shù)據(jù)表明，我國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的10個城市中的富裕消費者占全國總數(shù)的50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排的標準較高，更能接受在氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡、地理優(yōu)越的地區(qū)建設的高端養(yǎng)老機構。因此，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同時要有一定的代表性。

按照上述標準，在某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目發(fā)展的第一階段，我們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京津冀區(qū)域、長三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強的合適地塊，建立6個具有標桿效應的?新型養(yǎng)老養(yǎng)生基地?。

由于某某養(yǎng)老養(yǎng)生基地具有經(jīng)濟條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點，同時又很注重差異性和代這種區(qū)域布局就為老年人選擇養(yǎng)老地點提供了更為寬泛的選擇空間。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動于某某各個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥式?的應時移居、?休養(yǎng)式?的暫居、?度假式?的借居和長期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。

(二)具體項目選址原則

某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目在具體選址上應遵循以下原則：

l、市場可行性。為使未來潛在客戶資源相對集中，應充分考慮客戶 群體來源的支撐力和有效性，盡量選擇經(jīng)濟中心城市的周邊區(qū) 域，以降低項目操作風險，確保整體收益。

2、成本可行性。為使開發(fā)成本具有競爭優(yōu)勢，應充分利用大城市和 周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價、生活用費標準的巨大差異，提升 生活居住質量的同時，大幅降低養(yǎng)老成本。

3、交通可行性。應考慮到老年人不愿遠離所在城市交往生態(tài)圈的習慣特點，基地選址應爭取考慮在中心城區(qū)外部，交通通達的地點。

圖9：養(yǎng)老基地與養(yǎng)老中心分布圖

4、環(huán)境可行性。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè) 污染的區(qū)域(包括其沿河下游及常年主導風向下風口區(qū)域)，避 開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標的區(qū)域。

5、地域可行性。要在適宜健身、療養(yǎng)、度假有氣候差異及特色環(huán)境 的優(yōu)勢地域發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，特色環(huán)境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地熱，濕地湖泊及特色生態(tài)農莊等。

6、規(guī)劃可行性。要依照國家有關城市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設計規(guī)范 及各地方標準，保護生態(tài)環(huán)境，保護耕地，節(jié)約使用土地，盡可能減少對環(huán)境的影響，規(guī)劃根據(jù)不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡可能高 的綠化標準，控制容積率和建筑高度，降低熱島強度。

三、項目功能設計

由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內容也不盡相同。總體而言，養(yǎng)老需求內容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年入養(yǎng)老需求的內容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉化為后期的長期看護及精細護理需要。針對老年人在不同生理階段的需求特點，發(fā)達國家也相應提供了不同的養(yǎng)老產品，主要包括活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。

借鑒發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，結合我國具體國情，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目根據(jù)老年人休閑養(yǎng)老、康復養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設計上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住社區(qū)、康復居住社區(qū)及醫(yī)療看護社區(qū)三大相對獨立的功能區(qū)。

圖1 O：某某養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設計圖(一)休閑居住社區(qū)

老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。國外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨立居住社區(qū)，以滿足老年人休閑、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的?候鳥式?的應時移居；休閑、旅游、調節(jié)生活等目的?休養(yǎng)式?的暫居、?度假式?的借居、長期定居等不同需求。

休閑居住社區(qū)，其形式多樣，包括家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時光。

(二)康復居住社區(qū)

一些年齡較高以及療后和術屆身體活動不便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護等活動均需經(jīng)過專業(yè)化培訓的服務人員為其提供貼心的服務。國外為此類老年人提供了協(xié)助看護社區(qū)以滿足其康復需求。而某某的康復居住社區(qū)將為此類老人提供健身、看護、養(yǎng)生等點對點的護理服務，達到顧養(yǎng)生命，提高生命質量的目標。

(三)醫(yī)療看護社區(qū)

一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業(yè)性的醫(yī)療護理，醫(yī)療看護社區(qū)為老人提供了24小時的生活看護、臨終關懷等服務。使其在生命的最艱難的階段，體會到社會對于其的關懷，能夠安度晚年。

四、配套服務

某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目將根據(jù)老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應的配套設施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住某某養(yǎng)老養(yǎng)生基地的老年人可以真正做到?老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學，老有所樂，老有所用?。

(一)醫(yī)療衛(wèi)生

為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務和康復醫(yī)療服務的基礎上，在各個養(yǎng)老基地間設立針對各類老年病的?產、研、學?一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。

基礎醫(yī)療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著?早發(fā)現(xiàn)、早治療?的精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供了包括定期健康評估、個人護理規(guī)劃、常見病治療等基礎醫(yī)療服務，使老年人足不出戶即可滿足預防性的醫(yī)療需求。

康復醫(yī)療：針對老年人術后和病后的看護需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?4小時看護、中醫(yī)按摩、針灸等在內的醫(yī)療服務，使入住社區(qū)的老年人能都得到比較及時和周到的康復醫(yī)療服務，使其可以盡快的康復。

特殊醫(yī)療：為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時為促進各地及治療機構入住。如設立心血管專科、呼吸疾病專科、癌癥專科、皮膚病專科、老年癡呆癥專科等，如此有各類老年病治療需求的老年人將根據(jù)自己的病情，在各個養(yǎng)老社區(qū)間流動，促使?候鳥式?養(yǎng)老的實現(xiàn)。

健康管理：對于?候鳥式?養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務，使其得到動態(tài)的健康管理。

(二)基礎服務

針對老年人基礎衣食住行的需求，杜區(qū)為老年人提供了不同風味的飲食服務和體貼周到的家政服務。

飲食服務：針對老年人不同口味的飲食需求，養(yǎng)老社區(qū)將為老年人提供各種特色風味的飲食服務，同時格配備有專門的營養(yǎng)師對一日三餐制定營養(yǎng)食譜，針對老年人的健康狀況進行搭配和設計，并由專業(yè)的廚師主理，使其達到餐餐美昧、安全、營養(yǎng)。

家政服務：針對老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務、打掃衛(wèi)生花費很多時間，養(yǎng)老社區(qū)將提供其提供體貼周到的家政服務，幫助老人料理日常生活，如清潔衛(wèi)生服務、商品代購服務和專車接送服務等。

(三)文化休閑

為豐富老年人的文化休閑生活，社區(qū)為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動、教育服務、旅游服務及文化娛樂服務等等，使老年人擴大社交范圍，充分享受老年休閑時光。

體育運動：為豐富老年人的生活，滿足其強身健體的需要，養(yǎng)老社區(qū)將為入住社區(qū)的老年人提供各類適宜老年人進行的體育活動所需的場所，如高爾夫球場(低于標準桿)、網(wǎng)球場、設臵帶有標示的不同長度的散步道等。同時，養(yǎng)老社區(qū)還將在運動場所為老年人提供免費的醫(yī)藥用品、飲料等。老年人將通過體育鍛煉，可以促進其身體健康，有助于老年人延年益壽。

教育服務：為充實老年人的文化生活，針對老年人求知的需求，社區(qū)將通過廣播、電視、網(wǎng)絡、集中授課等多種方式，舉辦各類講座，如養(yǎng)生講座，以滿足老年人求知、社交的需求。

旅游服務：為滿足老年人休閑娛樂的需要，養(yǎng)老社區(qū)將引入專業(yè)旅游機構為老年人提供旅游服務，并通過社區(qū)內各類配套的旅游服務，如酒店服務、專車接送服務等，以便使老年人達到?候鳥式?的養(yǎng)老，使老人充分享受老年休閑時光。

文化娛樂服務：為滿足老年人的各類興趣愛好，社區(qū)將針對老年的不同的愛好，成立各類俱樂部如電影俱樂部、高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部等以豐富他們的生活，增加他們的樂趣，使他們的晚年生活幸福快樂。這些文化娛樂活動，也將增加老年人的社會聯(lián)系，擴大社交范圍，陶冶思想情操。

(四)增值服務

除基本服務與文化娛樂服務以外，為滿足老年人諸如財富管理、法律援助及心理輔導等方面的需求，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了理財服務、法律服務及心理服務等多方面的增值服務，使其安度晚年。

理財服務：為滿足老年人財富管理的需求，社區(qū)將針對老年入財產較為豐厚的特點，提供特色理財服務，一方面通過專業(yè)的金融機構和專業(yè)人士，為老年人提供理財知識培訓和點對點的理財代理服務；另一方面由養(yǎng)老社區(qū)為老年人在市區(qū)的房產提供出租管理服務，幫助其實現(xiàn)財產的保值和增值。

法律服務：為幫助老年人解決諸如家庭財產分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養(yǎng)問題等，社區(qū)將開展各類老人法律援助、咨詢、調解、庇護等服務活動，以維護和保障老年人權益，使其安度晚年。

心理服務：對于老年人孤獨、寂寞的心理特征，社區(qū)將設立老年心里輔導中心，為鰥寡、孤獨的老人提供心里咨詢，以達到使老年人身心舒暢的目標。

(五)自身價值

入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人中，蘊含著各類人才，其經(jīng)驗與能力均是不可多得的。為此，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了多樣化得平臺，使老人發(fā)揮余熱，繼續(xù)參與社會發(fā)展，實現(xiàn)人生價值。

潛能余熱服務：老年群體是一個蘊含著極大開發(fā)價值的人才資源群體，尤其是離退休的老干部、老科技工作者，是國家的寶貴財富。社區(qū)將設立潛能余熱服務平臺，使老年人中的各類人才通過平臺找到發(fā)揮余熱的場所，以自己的優(yōu)勢繼續(xù)奉獻，參與社會發(fā)展，體現(xiàn)老年價值。

志愿者服務：為加強老年人與外部的交流，增加杜區(qū)內部活力，社區(qū)將搭建志愿者服務平臺，使入住的老年人參與杜區(qū)各項設施的運營、社區(qū)管理和服務，愿為社區(qū)建設貢獻自己的時間和精力。同時也可以讓社區(qū)外的志愿者為社區(qū)內的老年提供服務，培養(yǎng)年輕人高尚的道德情操。另外，由于社區(qū)內聚集了大量中高端客戶，因此社區(qū)將設立慈善基金和慈善項目，為老年人提供向社會捐贈的平臺，以滿足老年人的自尊。

五、項目發(fā)展思路

在深入研究國內外養(yǎng)老市場的發(fā)展現(xiàn)狀，并吸收案例成功經(jīng)驗的基礎上，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目建設養(yǎng)老基地樹立品牌、通過品牌管理建立連鎖網(wǎng)絡和將網(wǎng)絡滲透社區(qū)、覆蓋全國的三步走戰(zhàn)略計劃，逐步推進。

品牌建設階段。某某在我國毗鄰大城市的周邊選擇若干生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、依山傍水、區(qū)位地段好，適于養(yǎng)老的地域，建立大規(guī)模的養(yǎng)老養(yǎng)生基地。用全新的理念、全新的操作為老年人提供更領先、更專業(yè)、更貼近和更周到的服務，著力打造運行順暢、服務專業(yè)、功能齊全、管理科學、收益穩(wěn)定的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，在探索適合老年人群的社區(qū)發(fā)展模式的同時，建設某某的養(yǎng)老品牌。

品牌滲透階段。在養(yǎng)老養(yǎng)生基地發(fā)展較為成熟后，某某將在國內主要旅游風景區(qū)，通過少量輸出、參與管理的方式，完善品牌建設，營造自己的養(yǎng)老連鎖網(wǎng)絡。由于此時某某養(yǎng)老品牌己具有一定的影響力，養(yǎng)老社區(qū)管理經(jīng)驗也較為豐富，已經(jīng)具備了一定資源整合的能力。在風景環(huán)境資源豐富的地區(qū)吸收條件適宜的養(yǎng)老機構，加盟某某連鎖養(yǎng)老社區(qū)。在不需要投入大量資金的條件下，可以不斷擴大某某養(yǎng)老網(wǎng)絡的規(guī)模，并進一步提升某某養(yǎng)老品牌的市場影響力。

第五篇：2013湖南養(yǎng)老服務業(yè)博覽會可行性分析報告

關于舉辦“2013湖南養(yǎng)老服務業(yè)博覽會”的可行性分析報告

一、中國養(yǎng)老服務業(yè)將迎來巨大政策機遇和市場機遇

今年2月11日國家正式發(fā)布了社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃，社會養(yǎng)老納入到政府工作體系中，政府要組織從家庭贍養(yǎng)到社會養(yǎng)老的重大轉型，開始承擔社會養(yǎng)老服務這樣一個責任，養(yǎng)老服務體系建設拉開了序幕。同時中央提出的總體要求是發(fā)展多層次的社會養(yǎng)老服務，加大對公益性養(yǎng)老服務設施建設與經(jīng)營的支持，引導社會資金投向養(yǎng)老服務領域，并且加強養(yǎng)老護理職業(yè)教育，發(fā)展面向老年人的家政、護理康復服務。在這種政策背景下，將為養(yǎng)老服務業(yè)帶來極大的資金機遇、管理提升機遇、人力資源機遇、科技服務機遇等。

由此，養(yǎng)老服務業(yè)將會是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ男滦头諛I(yè)，將成為國民經(jīng)濟的重要支柱之一，也是事關社會穩(wěn)定的民心工程、社會工程。近些年，眾多機構和企業(yè)開始投身養(yǎng)老服務業(yè)研究探索，致力于打造適應現(xiàn)行體制、滿足老年人群多樣需求的新型養(yǎng)老產品，將社會福利事業(yè)通過市場化運作、集團化管理、全國布點、區(qū)域發(fā)展相結合，填補市場空缺，滿足養(yǎng)老需求，搭建服務平臺，創(chuàng)造全國影響力的強勢品牌。

具備了有供給、有需求的養(yǎng)老產業(yè)市場化運作模式為舉辦養(yǎng)老產業(yè)博覽會提供了可行的基礎條件。

二、老齡產業(yè):中國經(jīng)濟新的內需增長點

老齡產業(yè)是隨著人口老齡化而產生發(fā)展的新型產業(yè)，是為老年人群提供產品或服務、滿足其衣食住行用以及精神又化等方面需求的綜合性產業(yè)體系。據(jù)有關調查數(shù)據(jù)，2010 年，我國老年人群消費規(guī)模超過 1.4 萬億元，預計到 2030 年將達到 13 萬億元。但是，據(jù)調查的數(shù)據(jù)顯示，當前國內市場每年為老年人提供的產品與服務總價值不足 1000 億元。與老年服務業(yè)密切關聯(lián)的上游產業(yè)，包括老年健康醫(yī)療用品產業(yè)、老年食品保健產業(yè)、老年生活用品產業(yè)、老年居住建筑產業(yè)、老年復健及輔助用品產業(yè)、老年休閑娛樂用品產業(yè)等硬性產業(yè)嚴重缺乏。此外，老年旅游、老年教育、老年保險、老年財務規(guī)劃、老年后事規(guī)劃等軟性產業(yè)也處于空白或低水平開發(fā)階段。因比，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)是啟動內需，確保經(jīng)濟增長的重大舉措。

巨大的市場需求和良好的發(fā)展趨勢，為更多就夠加入養(yǎng)老服務業(yè)奠定了經(jīng)濟基礎，為舉辦養(yǎng)老服務業(yè)博覽會提供了眾多的參展企業(yè)單位。

三、湖南省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃為舉辦博覽會提供了政策支持背景和發(fā)展前景

為積極應對人口老齡化，推動湖南老齡事業(yè)快速發(fā)展，依據(jù)《湖南省保障和改善民生實施綱要（2011-2015）》、《湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》和國務院《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》。將大力推進門類齊全、結構合理的老齡產業(yè)體系建設，培育壯大老齡產業(yè)。加強老年社會管理工作，逐步建立起基層組織健全、精神文化生活豐富、社會參與廣泛、合法權益保障有效的老年社會管理體系。加強老年人居住環(huán)境體系建設，推動老年人宜居城市、宜居社區(qū)建設。建立健全與我省經(jīng)濟社會發(fā)展相適應的老齡事業(yè)經(jīng)費投入和增長機制。加強和完善與我省人口老齡化發(fā)展相適應的老齡工作體系，推進“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”工作目標的實現(xiàn)。

四、30000億養(yǎng)老產業(yè)將是我國解決就業(yè)和實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的新支點

“建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務體系，是中國老齡事業(yè)‘十二五’規(guī)劃發(fā)展的重要工作目標。”

中國人口老齡化具有人口基數(shù)大、增長速度快、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平不相適應的基本特征，因此應對人口快速老齡化是養(yǎng)老事業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計，從2010年至2030年，我國養(yǎng)老產業(yè)從業(yè)人員將從2000萬人激增到7800萬人，提高就業(yè)率約2%以上。如果按老年人口與護理人員3∶1的比例配備，僅此一項就能增加就業(yè)1000多萬人。由此可見，養(yǎng)老產業(yè)具有產業(yè)鏈長、涉及領域廣等特點并對上下游產業(yè)具有帶動效應。預計未來20年，我國養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模有望達到20萬億元以上，對GDP的拉動作用將會十分明顯。

五、養(yǎng)老服務博覽會可以幫助全國異地度假式養(yǎng)老產品實現(xiàn)互換與供需對接，養(yǎng)老服務業(yè)也需要通過博覽會的平臺達到交流、洽談合作的目的為了認真落實《中國老齡事業(yè)十二五規(guī)劃》提出的發(fā)展老年旅游事業(yè)的任務，積極推進各養(yǎng)老服務機構產品的互換與對接，不失時機地抓好異地度假式養(yǎng)老“南（產品）北（客戶群體）”的對接，促進我國異地養(yǎng)老服務工作的深入發(fā)展。異地度假旅游式養(yǎng)老是一種新的極受歡迎的養(yǎng)老方式，而實現(xiàn)異地養(yǎng)老服務機構產品的互換與對接，參加養(yǎng)老服務博覽會是成本最低、效果最直接也最好的模式，這為全國近千家養(yǎng)老院（含：養(yǎng)老式、產權式酒店）參加本屆博覽會提供了足夠參展參會的客戶企業(yè)單位。

六、博覽會是老齡人群和養(yǎng)老機構實現(xiàn)供需對接的平臺

高齡人群需要了解各類不同的養(yǎng)老服務機構，選擇最適合自己養(yǎng)老的機構，而通過博覽會的平臺，在博覽會可以讓他們選擇到自己合適的養(yǎng)老機構，而養(yǎng)老機構也可以通過博覽會宣傳形象，接受咨詢，吸引更多老齡人群入住自己養(yǎng)老院或發(fā)展成為自己的會員。

隨著人口老齡化趨勢的加速，“高齡”、“空巢”老年人逐漸增多，“居家養(yǎng)老”的傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式也正發(fā)生著變化，越來越多的老年人開始通過選擇入住養(yǎng)老機構度過自己的晚年生活。

比如選擇不同的度假式養(yǎng)老院、貴族式養(yǎng)老院、居家養(yǎng)老與機構養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老院、養(yǎng)老型產權式酒店、分時度假式養(yǎng)老等都需要具體進行了解和咨詢，博覽會是最合適的平臺。

七、利用養(yǎng)老博覽會促進湖南養(yǎng)老產業(yè)的快速發(fā)展，利用湖南豐富的旅游資源和休閑農家樂產業(yè)，傾力打造湖南的異地度假式養(yǎng)老基地和養(yǎng)老產業(yè)集群

湖南位于中國中部地區(qū)，起到承東起西，承南起北的作用，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活水平的提高，退休老人具有了很高的消費能力，也有了老年生活品質的需求，通過低成本的異地度假式養(yǎng)老實現(xiàn)享受氣候、環(huán)境、宜居的老年養(yǎng)老生活和達到旅游觀光的目的。為此，將湖南打造成為全國性或世界性的度假式養(yǎng)老基地將具有相當大的發(fā)展前景和市場需求。通過博覽會的平臺，宣傳湖南旅游休閑養(yǎng)老基地的發(fā)展規(guī)劃，吸引更多的企業(yè)機構投資湖南旅游休閑養(yǎng)老產業(yè)。

八、博覽會參展商邀請具有眾多的客戶資源（預計參展企業(yè)單位180家左右，展位不低于300個）

1、省外養(yǎng)老機構——預計參展單位不低于10家，參觀交流的單位不低于500家。

全國的度假式養(yǎng)老院、貴族式養(yǎng)老院、居家養(yǎng)老與機構養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老院、養(yǎng)老型產權式酒店、分時度假式養(yǎng)老院等各類機構有上萬家，其中市場化運作的民辦養(yǎng)老機構有近1000家，都可以是參展參會的單位，都是可以作為開展旅游度假式養(yǎng)老合作的單位，可以通過參展完成于業(yè)內同行進行其他合作。

2、湖南省養(yǎng)老機構（長株潭為主，其他地區(qū)以縣為單位參展，部分地區(qū)以養(yǎng)老機構自己參展布展）——預計參展單位不低于120家，所有養(yǎng)老院都會感興趣前來參觀、參會、交流學習。

湖南省有近百家達到一定規(guī)模的養(yǎng)老機構，其中長沙地區(qū)有40多家規(guī)模化的養(yǎng)老機構，他們可以通過博覽會的平臺向長株潭地區(qū)的老齡人群宣傳自己，吸引更多人入住自己的養(yǎng)老院或發(fā)展更多的會員，因此，也是參加博覽會的主要商家。

3、保險公司等養(yǎng)老金融服務機構——預計參展單位不低于20家。

各類涉及養(yǎng)老服務的保險公司、金融機構等，作為養(yǎng)老金融服務和養(yǎng)老地產項目投資等服務的保險公司也是主要的參展參會的單位，可以通過博覽會的平臺向長株潭地區(qū)的老齡人群宣傳自己，吸引更多人選擇自己的服務，因此，也是參加博覽會的主要商家。也可以通過參展完成于業(yè)內同行進行其他合作。

4、老齡人特色服務的涉老旅行社——預計參展單位不低于5家。

長沙地區(qū)的數(shù)百家旅行社也是廣大老齡人群選擇出行旅游的服務單位，他們可以通過博覽會的平臺向長株潭地區(qū)的老齡人群宣傳自己，吸引更多人選擇自己的服務，也可以通過參展完成于業(yè)內同行合作，同時也可以企事業(yè)單位的離退休辦（處）等進行為離退休人員提供專業(yè)化旅游服務的合作，因此，也是參加博覽會的主要商家。

5、養(yǎng)老產業(yè)投資咨詢機構——預計參展單位不低于2家。

中國的養(yǎng)老產業(yè)投資將蓬勃發(fā)展，專業(yè)的咨詢服務也將迎來發(fā)展機遇

我國許多民營企業(yè)家也看好中國的養(yǎng)老產業(yè)紛紛投巨資大舉進入，最近國內一些險資也紛紛進入中國養(yǎng)老行業(yè)進行布局，投資之巨大令人吃驚，未來中國的老齡產業(yè)將出現(xiàn)井噴式的快速發(fā)展，推動著我國養(yǎng)老事業(yè)的蓬勃發(fā)展。如果想投資養(yǎng)老產業(yè)那就找專業(yè)的咨詢公司進行全方位的咨詢與策劃，避免走一些彎路或是給你的投資帶來不可挽回的損失。

6、老年人家用或養(yǎng)老院配套的老年人康復、護理設備——預計參展單位30家。將向國內外數(shù)百家相關生產企業(yè)進行邀請參展。

7、老年人保健養(yǎng)生產品、老年生活用品——預計參展單位15家。

將向國內外知名品牌生產企業(yè)進行邀請參展。

8、居家養(yǎng)老領域人才服務、老年人家政服務——參展單位限30家。

長沙市的家政清潔服務和老年人護理服務的知名品牌服務企業(yè)。

9、其他相關單位——預計參展單位10家。（將邀請以下的協(xié)會參展，并提供免費展位參展）

將邀請湖南省老年書畫家協(xié)會、湖南省老干部詩詞協(xié)會、長沙市老干部(老年人)詩詞楹聯(lián)協(xié)會、湖南省老年保健協(xié)會、湖南省老年人協(xié)會、湖南省老年科技工作者協(xié)會、《快樂老人報》、老年人大學、老年人報刊雜志、音像、書畫、婚介機構等。

九、養(yǎng)老服務業(yè)博覽會的社會效益

1、如何解決養(yǎng)老問題和如何實現(xiàn)幸福的晚年，是每個人要面對的也必須解決的人生相當重要的事情。養(yǎng)老服務業(yè)博覽會的舉辦必將引起各類人群的關注，可以吸引更多機構投入到養(yǎng)老事業(yè)，發(fā)展我國養(yǎng)老產業(yè)，特別是老齡人群將會更加關注。

2、博覽會將在長沙市100多個社會的公益廣告宣傳欄發(fā)布博覽會廣告宣傳（主題詞：關愛老人，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)），大量的社區(qū)廣告將會產生良好的關于養(yǎng)老問題社會效應，引起社會各界和政府對養(yǎng)老事業(yè)的關注。也將吸引廣大市民對養(yǎng)老博覽會的關注并參觀博覽會。

3、在廣告宣傳中推出“關愛老人，重陽節(jié)送大禮”、“九九重陽節(jié)，濃濃敬老情”活動，發(fā)動市民參觀養(yǎng)老博覽會，到展會上尋找敬老愛老產品（養(yǎng)老院會員卡、養(yǎng)老保險、康復保健器材、旅游、保健品、農家樂消費卡等）送老人的消費意識。

4、養(yǎng)老產業(yè)需要政府政策的扶持，通過舉辦博覽會可以更多影響社會各界的關注，引起政府關注，也將邀請各地相關政府職能部門參觀參會，通過對參展企業(yè)的調研，發(fā)現(xiàn)問題，探討?zhàn)B老產業(yè)發(fā)展的政策扶持，促進養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展，解決養(yǎng)老問題面臨的各種難題。

5、博覽會將給廣大與養(yǎng)老服務業(yè)相關的企事業(yè)單位提供一個綜合的合作、交流、學習的平臺，行業(yè)也需要通過博覽會的平臺進行探討，促進行業(yè)的發(fā)展。

6、為了保證博覽會的嚴肅性和權威性，組委會將對參展的企業(yè)和產品實現(xiàn)嚴格把關和審核，堅決杜絕非正規(guī)企業(yè)的任何產品參展參會。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將無條件清場撤展，并且交由工商局、質量監(jiān)督局進行嚴厲處罰，