第一篇：住宅小區物業管理公共設施維護管理制度

住宅小區物業管理公共設施維護管理制度

為加強小區公用設施的管理，保障公用設施、設備的正常運行，特制訂本制度，請共同遵守。

一、任何單位和個人不得損壞或挪用公用設施、設備。

二、市政公用設施、設備如發生損壞，立即通知市屬有關部門維修更換。

三、公用設施，設備標識系統完整、準確無誤。

四、小區內公用設施的日常管理、檢查維護由管理服務中心負責，并制訂《公共設施年度維修計劃》及《公共設施維修養護周期及標準》。

五、管理服務中心維修主管每年12月5日前制訂出下年度《公共設施年度檢修計劃》，中心主任負責審核、經公司主管領導批準后，由維修主管負責組織實施，維修工完成具體事項。

六、管理服務中心按照對公用設施實行有效維護。

七、加強對公用設施、設備的檢查，嚴格按照《公用設備、設施巡查制度》開展工作，確保設備時刻處于良好備用狀態。

八、做好日常維修保養工作，發現問題及時解決，消除安全隱患，按規定填寫維修保養記錄并收集存檔。

九、管理服務中心主任每月對公用設施維護情況進行抽查、并做好相關記錄，作為對維修主管月績效考核的評分依據。

十、維修主管依據《公用設施維修養護周期及標準》，每月對公用設施維護情況進行抽查、考核，并填寫《公用設施維修保養情況抽查、考核記錄》，作為員工月績效考核的評分依據。

十一、公司物業管理部負責對管理服務中心公用設施維護情況進行抽查，抽查結果作為對管理服務中心年終考核評分依據。

第二篇：住宅小區物業管理公共設施維護管理制度

住宅小區物業管理公共設施維護管理制度

為加強小區公用設施的管理，保障公用設施、設備的正常運行，特制訂本制度，請共同遵守。

一、任何單位和個人不得損壞或挪用公用設施、設備。

二、市政公用設施、設備如發生損壞，立即通知市屬有關部門維修更換。

三、公用設施，設備標識系統完整、準確無誤。

四、小區內公用設施的日常管理、檢查維護由管理服務中心負責，并制訂《公共設施維修計劃》及《公共設施維修養護周期及標準》。

五、管理服務中心維修主管每年12月5日前制訂出下《公共設施檢修計劃》，中心主任負責審核、經公司主管領導批準后，由維修主管負責組織實施，維修工完成具體事項。

六、管理服務中心按照對公用設施實行有效維護。

七、加強對公用設施、設備的檢查，嚴格按照《公用設備、設施巡查制度》開展工作，確保設備時刻處于良好備用狀態。

八、做好日常維修保養工作，發現問題及時解決，消除安全隱患，按規定填寫維修保養

記錄并收集存檔。

九、管理服務中心主任每月對公用設施維護情況進行抽查、并做好相關記錄，作為對維修主管月績效考核的評分依據。

十、維修主管依據《公用設施維修養護周期及標準》，每月對公用設施維護情況進行抽查、考核，并填寫《公用設施維修保養情況抽查、考核記錄》，作為員工月績效考核的評分依據。

第三篇：住宅小區物業管理

浙江廣廈建設職業技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第四篇：住宅小區物業管理給排水管理制度

住宅小區物業管理給排水管理制度

為規范物業管理中給排水管理服務工作，明確給排水管理工作內容，特制訂如下管理制度：

一、管理責任

1、管理服務中心維修組負責給排水系統的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。

2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內的供水系統，如：水管、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。

3、實行設備管理責任制，劃分各類設備管理責任人。

4、管理服務中心主任負責給排水管理工作的監督和檢查。

二、巡視制度

1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛生。

2、發現水管爆裂時，必須盡快關上相應的閥門，大水管爆裂時應將總閥門關閉，并即時發出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。

三、保養制度

1、注意水箱的保養，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。

2、救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。

四、檢修制度

1、經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規定填寫相關記錄。

2、供水設備每年按保養計劃進行保養，保養情況按保養計劃填寫。給排水設備，除了按保養計劃保養外，還必須按規定進行正常的巡視檢查，以便及時發現設備在運行中出現的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規要求，實施定期維修保養。

五、正常給排水

1、管理服務中心維修主管負責給排水的技術指導、監督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。

2、運行維修人員在設備發生故障時應立即報告主管領導并積極進行搶修。

六、正常停水

1、當接到自來水公司的停水通知后，應立即通知客戶服務中心，并做好記錄。

2、當按計劃保養必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務中心，在得到客戶服務中心的許可后方可進行保養。

3、由于工程的需要，對消防系統停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關記錄。

七、水質保障

1、每年組織專業人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規定取得《供水衛生許可證》及衛生防疫部門的水質化驗合格證明。

八、異常情況處理

1、樓宇外墻的公用下水管渠發生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環境衛生。

2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。

3、安裝及維修樓宇外的供水系統設備，應與自來水公司聯系修理。

4、樓宇內的水表發生故障時，應告知用戶，并立即檢修。

5、接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向住戶發出通知，使住戶有所準備。

6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，并將檢查清理結果進行記錄。

7、當發生突然停水事件時，客戶服務中心應及時與自來水公司取得聯系，了解恢復供水的時間，主動與客戶服務中心聯系，幫助做好對客戶的解釋工作。

8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養記錄在相應的檢修保養記錄表中。

第五篇：物業管理各項費用預算標準一般公共設施維護費

-物業管理各項費用預算標準

2007-06-16 15:45一般公共設施維護費 一般公共設施維護費的構成是：

1)、人員費用，分為管理人員、技師、技工等，包括工資、福利、津貼、保險和服裝費用等；F1(元/月)2)、公共照明系統費用，包括大廳、門廳走廊、路燈、裝飾燈(含節日裝點燈)。這項費用又分為：

(1)、電費(W1×T1+W2×T2+?)×30×P電F2(元/月)其中，W1表示每天開啟時間為T1(小時)的照明電器的總功率(千瓦/小時)；T1表示每日開啟的時間(小時)；30表示每月天數；P電表示電費單價(元/度)。(2)、維修費，這是一個估算的經驗值；F3(元/月)3)、抽送風費用，包括：

(1)、電費＝W×24×a×30×P電F4(元/月)其中，W表示抽送風電機的功率；a表示使用系數，使用系數＝平均每天開啟時間/24；P電表示電費單價(元/度)。

(2)、維修費，這也是一個估算的經驗值；F5(元/月)4)、給排水費用，包括：

(1)、電費＝W×24×a×30×P電F6(元/月)其中，W表示抽送水電機的功率；a表示使用系數，使用系數＝平均每天開啟時間/24；P電表示電費單價(元/度)。

(2)、維修費，這是一個估算的經驗值；F7(元/月)5)、供配電、發電系統設備維修費；F8(元/月)6)、消防系統維修費；F9(元/月)7)、公共建筑、道路維修費；F10(元/月)8)、以上2～7項的不可預見費，按10%計；F11(元/月)由上述這11項費用，可按公式(2-1)計算出一般公共設施維護費： P2＝∑11i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P2表示一般公共設施維護費，Fi表示上述所列F1至F11代表的費用；S表示所管物業的總面積。

由這個計算公式可見，管理面積S越大，則每單位面積所分攤的一般公共設施維護費P2也越低。

9)、更新儲備金：

P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S)其中，P’２表示一般公共設施的更新儲備金，Mi表示各一般公共設施的購置費，包括照明系統、抽送風系統、配電發電系統、消防系統等；Ii表示各一般公共設施的安裝費用；Yi表示各一般公共設施的正常、安全使用年限；S表示所管物業的總面積。

3、電梯費

電梯費的構成是：

1)、電費＝n×W×24×a×30×P電F1(元/月)其中n表示電梯數(4部電梯n就為4)；W表示電梯功率；a表示電梯使用系數，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統計的方法進行估算，a大致在03～06這樣的范圍之間；P電表示電費單價(元/度)。2)、維修費，包括材料和專門人工費；F2(元/月)3)、以上1～2項的不可預見費，按10%計；F3(元/月)由上述這3項費用，可按公式(6-1)計算出電梯費： P3＝∑3i=1Fi/S梯(元/月?m2)其中，P3表示電梯費；Fi表示上述所例F1至F3代表的費用；S梯表示帶電梯的物業面積。4)更新儲備金：

P’3＝［∑(M 梯+I梯)÷Y］/(12×S梯)

其中P’3表示電梯的更新儲備金；M梯表示電梯的購置費；I梯表示電梯的安裝費用；Y表示電梯的正常、安全使用年限；S梯表示帶電梯的物業面積。

4、空調費

空調費的構成是：

1)、電費。中央空調的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

電費＝｛n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b輔｝×T×30×P電F1(元/月)其中，n主表示主機臺數；W主表示主機功率；b主表示主機負荷系數；n泵表示水泵臺數；W泵表示水泵功率；n塔表示冷卻塔電機臺數；W塔表示冷卻塔電機功率；b輔表示輔機負荷系數；T表示每天空調工作時間；P電表示電費單價(元/度)； 2)、水費：F2(元/月)3)、維修費(僅指公共部分，各業主戶內風機由業主負責費用)，包括材料和人工費用；F3(元/月)4)、以上1～3項不可預見費用，按10%計；F4(元/月)由上述這4項費用，可按公式(2-1)計算出空調費： P4＝∑4i=1Fi/S空調(元/月?m2)其中，P4表示空調費；Fi表示上述所列F1至F4代表的費用；S空調表示使用中央空調的物業面積。

值得注意的是，由于辦公室、商場的人流量是不同的，所以，它們的制冷量在設計時也不一樣。在提出上述P4之后，各類型物業要根據其設計數據調整費用。比如商場制冷量一般是寫字間的2倍，所以對于商場空調費的分攤就應是2×P4(元/月?m2)。5)、更新儲備金：

P’4＝［(M空調+I空調÷Y)／(12×S空調)其中，P’4表示空調設備的更新儲備金；M空調表示空調設備購置費；I空調表示空調設備安裝費；Y表示空調安全使用年限；S空調表示使用中央空調的物業面積。

5、環衛清潔費

環衛清潔費的構成是：

1)、人工費，包括管理人員及工人的工資、福利、津貼、獎金、保險、服裝費用等；F1(元/月)

2)、清潔機械材料費，其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光等，按價值和使用年限折算出每月的價值；日常易耗品及工具，每月作預算；F2(元/月)3)、垃圾桶購置費；F3(元/月)4)、垃圾清倒費；F4(元/月)5)、化糞池清理費；F5(元/月)6)、水池清潔費；F6(元/月)7)、清潔環衛所需的其他費用；F7(元/月)由上述這7項費用，可按公式(2-1)計算出環衛清潔費： P5＝∑7i=1Fi/S環衛(元/月?m2)其中，P5表示環衛清潔費；Fi表示上述所列F1至F7代表的費用；S環衛表示上述費用所涉及的清潔區域面積。

6、綠化費

綠化費的構成是：

1)、人員費用，包括管理人員、技師、工人等；F1(元/月)2)、綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費；F2(元/月)3)、綠化用水費；F3(元/月)4)、園林景觀再造費用；F4(元/月)由上述這4項費用，可按公式(2-1)計算出綠化費： P6＝∑4i=1Fi/S綠化(元/月?m2)其中，P6表示綠化費，Fi表示上述所列F1至F4代表的費用；S綠化表示綠化的面積。

7、保安費

保安費的構成是：

1)、人員費用，包括工資、福利、津貼、保險、服裝費用等；F1(元/月)2)、保衛系統設備，包括：(1)、電費；F2(元/月)(2)、維修費；F3(元/月)3)、日常保衛器材費(如警棍、電池等)；F4(元/月)由上述這4項費用，可按公式(6-1)計算出保安費： P7＝∑4i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P7表示保安費；Fi表示上述所列F1至F4代表的費用；S表示所管物業的總面積。4)、更新儲備金：

P’7＝［(M保+I保)÷Y］/(12×S)

其中P’7表示保安系統的更新儲備金；M保表示保安系統購置費；I保表示保安系統安裝費；Y表示保安系統正常使用年限；S表示所管物業的總面積。

8、電視系統費用(非有限電視公司提供)電視系統費用的構成是：

1)、電費：W×30×P電F1(元/月)其中，W表示電視系統的功率；P電表示電費單價(元/度)。2)、維修費；F2(元/月)3)、節目租用費；F3(元/月)由上述這3項費用，可按公式(2-1)計算出電視系統費用： P8＝∑3i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P8表示電視系統費用；Fi表示上述所列F1至F3代表的費用；S表示所管物業的總面積。

4)更新儲備金；

P’8＝［(M視+I視)÷Y］/(12×S)其中，P’8表示電視系統的更新儲備金；M視表示電視系統購置費；I視表示電視系統安全費；Y表示電視系統正常使用年限；S表示所管物業的總面積。

9、保險費

及時投購保險是物業管理中一個不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災難造成了物業總體的破壞，而無資金及時修復，那將是物業管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視保險。1)、險種選擇；

險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的，同時要考慮業主的意愿和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主委員會或業主大會討論決定，并形成法律文件。2)、保險費分攤； P9＝MX/S 其中，P9表示保險費用；M表示投保總金額；X表示保險費率；S表示保險受惠物業的總面積。

10、更新儲備金

物 業的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子向業主籌集這筆費用，業主往往難以承擔，所以物業管理公司有責任從物 業投入使用開始就逐年積存這部分費用，以備不時之需，這是物業管理重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業主的共有財產，所以要在銀行單獨立帳，由業主委員會和物業管理公司共同管理。當物業管理公司更換時，此筆款項必須移交給新的物業管理公司。物業管理公司使用這筆款項，必須經過業主委員會的審 批。

由前面已計算出的更新儲備金，可計算總的更新儲備金： P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8

11、管理者酬金P11 前 述10項費用都是物業管理所需的實際支出，對物業管理公司來說是沒有利潤的。物業管理公司作為一個經濟實體，要有合理的利潤，否則將失去經營的動力。管理 者酬金的比率可根據管理的水平、管理成效，由物業管理公司和業主委員會商定，一般服務性行業的利潤率在8%～15%之間，管理者酬金就是以前述10項費用 之和為基數，乘上這個利潤率即得。

12、稅收P12 這是一個目前尚未解決的問題。前述P1～P１０項費用是物業管理的實際支出費用，對物 業管理公司無利潤可言。水費、電費、收視費等僅僅是由物業管理公司代收、代繳，對這部分往來收入，似乎不應該向物業管理公司征稅，否則就出現了重復征稅的 問題。但目前稅務部門對物業管理公司的全部收入計征稅收，這一方面增加了業主(或用戶)的費用負擔，同時也帶來了管理上的困難。這一問題有待在物業管理的 立法中予以明確。物業管理公司應盡早認識并盡可能妥善處理好這一矛盾。

在對上述12項費用標準核算之后，就可得到物業管理費的總單價： P總＝∑12i=1Pi(元/月?m2)(2-2)在作每戶的管理費計費時，只需用每戶面積乘以單價，即可得每戶的管理費數額： F總＝P總×S戶(元/月)(2-3)人工費的預算

人工費預算基本上取決于兩個因素，一個是計劃期內不同性質、類型、對象的物業所需要聘用的日常管理人員數和維修工人數；另一個是計劃期內所聘用的日常管理人員和維修工人的人均工資額。人工費預算定額的測算公式可表達為： Pi=Σ(Ni×Wi)(i=1，??n)Pi——計劃期日常綜合管理費中人工費的預算額；

Ni——計劃期需聘用的第i類日常管理人員和維修工人數； Wi——計劃期第i類人員的人均工資額。

如表1-23所示，某物業管理企業要完成所接管的“名雅苑”多層住宅的日常管理任務，需聘用4人管理人員，每人每月工資600元；20個樓管員，每人每月工資350元；1個日常水電維修工，每人每月工資500元，則每月共需開支的人工費為： Pi=4×600+20×350+1×500=9 900(元)

2、行政辦公費預算

行政辦公費預算可通過預測全年費用支出，折合每月費用計算得到。對已有管理經歷的物業管理企業，可根據上年企業會計報表和年終決算，得到報告期全年行政辦公費支出數，再考慮物價上漲因素和應該減少的不合理支出，就可得到計劃期全年行政辦公費預算。用公式可表達為：

P2=F。(1+i%)-F。

P2——計劃期行政辦公費預算額； F。——基期行政辦公費實際支出； i——通貨膨脹率；

F′。——基期行政辦公費中的不合理開支。

沒有管理經驗的物業管理企業可用下列公式測算行政辦公費支出預算： P2=ΣFi(i=1,……n)

Fi——指第i項行政辦公費開支預測額。

3、勞動保護防護費預算

勞動保護費預算主要取決于兩個因素：一是計劃期內物業管理企業所需聘用的職工人數；二是計劃期內人均的勞動保護防護費。用公式可表達為： P3=N×β

P3——計劃期內勞動保護防護費預算額； N——計劃期內聘用的職工人數；

β——計劃期內人均勞動保護防護費。

式中計劃期內人均勞動保護防護費，可根據報告期合計資料中的有關數據加以測算分析得到。

4、公用水電費預算

公用水電費預算主要取決于不同物業的公共設備設施裝置和用水用電量及水電費的單價。用公式可表示為：

P4=ΣQ電i×P電+ΣＱ水i×P水(i=1,??n)P4——表示計劃期內公用設備設施用水用電費支出； Q電i——表示第i項公用設備設施用電量； Q水i——表示第i項公用設備設施用水量； P電——表示電費單價； P水——表示水量單價。

公共設備設施一般主要包括公共照明設備系統、抽水送風機、給排水設備系統、電梯、中央空調，其用電量的計算，可根據實際使用情況測算。但有經驗的物業管理企業可以根據報告期的用水用電情況和計劃期要求節約降低的用量指標，測算得到。它們的具體計算如下：(1)、公共照明設備系統用電量的計算 Q電1=(W1×T1+W2×T2+??)×30 Q電1——公共照明設備系統用電量；

W1——每次開啟時間為T1(小時)的照明電器總功率(千瓦/小時)； T1——每天開啟時間(小時)； 30——每月天數。

(2)、抽水送風機的用電量 Q電2=W×24×α×30 Q電2——抽水送風機的用電量；

W——抽水送風機的功率(千瓦/小時)；

a——表示使用系數a=平均每天開啟時間/24小時。(3)、給排水設備系統用電量 Q電3=W×24×a×30 Q電3——表示給排水設備系統的用電量； W——給排水設備的功率。a——給排水設備的使用系數。(4)、電梯用電量

Q電4=n×W×24×a×30 Q電4——電梯用電量；

n——電梯數量；W——電梯功率

a——電梯使用系數。由于寫字樓、商廈、住宅和公寓的電梯使用時間和頻率不同，因此a會有差異。通過統計方法進行估算，a大約在03～06之間。(5)、中央空調用電量

Q電5=n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b輔｝×T×30 Q電5——表示中央空調用電量； n主——主機臺數；

b主——主機的負荷系數； W主——主機的功率； n泵——水泵臺數； W泵——水泵的功率；

n塔——冷卻塔電機的臺數； W塔——冷卻塔電機的功率； b輔——輔機的負荷系數； T——每天空調工作時間； 30——每月天數。

5、保安服務費預算

保安服務費由保安人員人工費、保安設備系統維護費和日常保安工器具費構成，應分別計算出這些費用預算，加總后即得出保安服務費預算額。用公式可表示如下： P5=Σ3i=1Fi=F1+F2+F3

P5——表示保安服務費預算額；

Fi——表示第i項保安服務費預算額； F1——表示保安人員人工費； F2——表示保安設備系統維護費； F3——表示日常保安工器具費。

其中，F1=保安人員聘用數×(人均工資獎金等+人均服裝費+人均保險費)； F2=保安設備系統用電量×電費單價+日常維修養護費； F3=日常保安用警棍、電池和電筒等購置費。

物業管理企業若將物業的保安服務任務交給專業保安公司承包完成，則保安服務費預算額即為將支付給專業保安公司的費用。

6、環衛清潔費預算

測算環衛清潔費預算可先將構成環衛清潔費的各項費用支出預算測算出來，然后加總。用公式可表示為： P6=ΣFi(i=1,……n)

P6——環衛清潔費預算額；

Fi——第i項環衛清潔費支出預算。

若物業管理企業將物業環境清潔衛生任務，交給專業環衛部門承包完成，則環衛清潔費預算為支付給專業環衛公司的費用。

7、綠化養護費預算

綠化養護費預算的測定，也是先將構成綠化養護費的各項費用支出測算出來，然后加總。用公式可表示為： P7=ΣFi(i=1,……n)

P7——綠化養護費預算額；

Fi——第i項綠化養護費的支出預算。

8、保險費預算

物業管理企業在確定物業保險費預算時，首先要選擇好險種，險種的選擇是由所接管物業的類型、使用性質決定的，同時也要考慮業主的意愿和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主管理委員會或業主大會討論決定，并形成法律文件。

(1)、一般對于公寓、別墅小區，只對配套的水電設施投保，以便萬一受到地震、臺風、火災等破壞時能及時修復。

(2)、對于高層寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產保險，包括土建、裝修和設備。一般是按樓宇的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險。(3)、對一些特殊設備(如高層公寓的電梯、酒店的中央空調等)進行投保。

總之，綜合考慮安全、經濟、地區特點、業主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保是做好保險費預算的前提，也是搞好物業管理的一個重要環節。保險費預算確定的公式如下： P8=∑(MiXi)(i=1,??n)P8——保險費預算額；

Mi——投保的物業價值第i種保險種類； Xi——第i種保險種類的保險費費率。

9、公共設備設施的日常維修養護費預算 公共設備設施的日常維修養護費預算，可以根據各種不同物業的歷史資料和經驗數據測算取得。如一般一臺水泵的月養護費為100元，一部電梯的月養護費為1000元。

10、其他管理費預算 其他管理費預算，可以根據歷史資料和經驗數據測得，可將第1項到第9項的日常綜合管理費加總后，乘一定的系數取得。