第一篇：繳納場地使用費的外資企業是否仍應當繳納城鎮土地使用稅

繳納場地使用費的外資企業是否

仍應當繳納城鎮土地使用稅

《中華人民共和國中外合資經營企業法》第五條規定：“中國合營者的投資可包括為合營企業經營期間提供的場地使用權，如果場地使用權未作為中國合營者投資的一部分，合營企業應向中國政府繳納使用費”。《中華人民共和國外資企業法實施細則》第四十一條規定：“外資企業除依照本章規定取得土地使用權外，還可以依照中國其他法規的規定取得土地使用權。”從上述法律、行政法規規定中可以看出，場地使用費是外資企業和中外合資企業為取得土地使用權而繳納的使用費。財政部于1997年明確場地使用費屬于國有土地有償使用收入。1990年我國開始實行土地有償使用制度后，原國家土地管理局和國務院辦公廳分別于1994年、1999年明確以出讓方式取得土地使用權的外資企業，不再繳納場地使用費。

因此，場地使用費與土地出讓金類似，是國家有償讓渡土地使用權而收取的費用，是企業在土地取得環節支付的成本。而城鎮土地使用稅是國家無償取得的稅收收入，是企業在土地保有環節支付的稅收，場地使用費與城鎮土地使用稅的性質、體現的權益、隸屬的環節均不相同。因此，征收城鎮土地使用稅與是否繳納場地使用費沒有關系。

第二篇：土地儲備機構是否應繳納土地使用稅

土地儲備機構是否應繳交土地使用稅

摘要：土地儲備業務在我國屬于新興業務，從事土地儲備的儲備機構存在的時間并不長，法定意義上的土地儲備機構是從2007年《土地儲備管理辦法》下發后才形成的，隨著土地儲備機構承擔的土地儲備、出讓等活動在社會經濟發展中的作用不斷擴大，該篇文章從現有的土地使用稅政策法規和土地儲備機構職能、政府儲備用地性質等方面對土地儲備機構涉及的土地使用稅進行探討。

關鍵詞：土地儲備機構 政府儲備用地 土地使用稅

根據國土資源部、財政部、中國人民銀行關于印發《土地儲備管理辦法》的通知（國土資發[2007] 277 號），土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為；土地儲備機構是市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。那么土地儲備機構辦公場所等自身使用的土地和通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應繳納土地使用稅呢？

一、目前土地儲備機構涉及的土地使用稅現狀

由于《土地儲備管理辦法》在2007年11月才正式下發，土地儲備機構的職能和單位性質是從該辦法下發后才正式統一，辦法下發之前各地就已經以不同形式開展土地儲備業務，土地儲備機構組成方式和業務開展方式并不一致：北京市以國土局下屬的事業單位——北京市土地整理儲備中心開展土地儲備業務，上海市以市屬國有企業——上海地產（集團）有限公司開展土地儲備業務，重慶市以市政府直屬的事業單位——重慶市地產集團開展土地儲備業務，廈門市、武漢市也是以國土局下屬的事業單位開展土地儲備業務。由于各地的土地儲備機構組成方式和業務開展方式不一，且土地使用稅屬于地方稅種，因此，各地涉及土地使用稅的處理方式也不一致：對于以國有企業開展土地儲備業務的，國有企業持有的政府儲備用地一般依法全額繳交土地使用稅；對于以市屬或國土局下屬事業單位開展土地儲備業務的，事業單位持有的政府儲備用地一般不繳交土地使用稅，或僅對用于臨時利用的部分繳交土地使用稅。

二、現行土地使用稅政策法規對政府儲備用地的規定

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》中第二條 “在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位??”，條例中第六條“下列土地免繳土地使用稅：

（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地??”，以及《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）第九條關于由國家財政部門撥付事業經費的單位的解釋“由國家財政部門撥付事業經費的單位，是指由國家財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的事業單位。不包括實行自收自支、自負盈虧的事業單位”。因此，對于由財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的土地儲備機構，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；對于自收自支、自負盈虧的土地儲備機構，其自身使用的土地應依法繳納土地使用稅。對于土地儲備機構通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應繳納土地使用稅呢？根據土地使用稅暫行條例第六條規定，土地儲備機構儲備的政府儲備用地并未在免稅的范圍內，經查財政部和國家稅務總局出臺的與土地使用稅相關的文件，也并未有過對政府儲備用地涉及土地使用稅的相關規定。

三、從儲備機構的職能和儲備用地的性質上探討

從土地儲備機構的職能來看，其主要是代政府行使土地收儲、儲備和出讓的職能，在儲備過程中雖然將儲備用地的紅線辦至儲備機構名下，但儲備機構并不具有儲備用地的使用權，也不具有儲備用地的處置權，政府儲備用地進行征地拆遷、“七通一平”等前期開發所需資金通過財政撥款投入，土地出讓收入直接繳入財政專戶，不通過土地儲備機構，也不作為土地儲備機構的收入，土地儲備機構只是提取一定比例的工作經費，因此，土地儲備機構行使的是一種類似代理和中介的職能。

從政府儲備用地的性質來看，儲備用地在出讓前并沒有土地用途、容積率等具體的規劃指標，儲備機構也只辦理地塊的儲備紅線，一般不辦理土地使用權證。即使為土地儲備融資抵押需要辦理了土地使用權證，但權證上注明的使用權類型為“政府儲備”、批準土地用途為“儲備用地”，且在備注事項中注明“該宗土地為政府儲備土地，本證書僅限于辦理土地抵押登記，不作他用”等字樣，因此，政府儲備用地在性質上有別于其他通過出讓、劃撥等方式取得的土地。

從政府儲備用地的用途來看，一是通過公開市場或協議方式出讓給開發商，作為辦公、住宅、商業等非公益性項目的建設用地；二是通過劃撥方式作為保障房、行政辦公用房等公益性項目的建設用地。因此，政府儲備用地不能直接作為建設用地使用，必須通過出讓或劃撥的取得方式改變使用權類型后才能作為建設用地進行開發建設。

因此，土地儲備機構只是政府儲備用地的名義持有單位和代管單位，其所有權和使用權實質上均歸政府所有，且不能直接對儲備用地進行開發建設取得收入。若要繳交土地使用稅，其資金來源只能是向財政部門申請，由財政部門撥款后再繳入地方財政金庫，過程手續繁瑣復雜，且并沒有實質意義。由于政府儲備用地的所有權、使用權和出讓收入均歸政府所有，根據《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號），土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，因此可以參照土地使用稅暫行條例中關于“國家機關、人民團體、軍隊自用的土地”免繳土地使用稅的規定，對土地儲備機構持有的政府儲備用地免繳土地使用稅。

四、進行臨時利用的儲備地涉及的土地使用稅

根據《土地儲備管理辦法》規定，在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。由于土地儲備機構不具有儲備用地的使用權，土地儲備機構對儲備地的臨時利用取得租金收入是代地方財政收取的收入，需定期匯總上繳財政部門，那對于臨時利用取得租金收入的儲備地是否應繳交土地使用稅呢？

根據《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）第十五條關于免稅單位自用土地的解釋 “國家機關、人民團體、軍隊自用的土地，是指這些單位本身的辦公用地和公務用地??以上單位的生產、營業用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應按規定繳納土地使用稅”，參照本條規定的精神，對于臨時利用取得租金收入的儲備地應繳交土地使用稅，同時，還應繳納營業稅、房產稅等稅費，使土地儲備機構進行儲備地臨時經營承擔的稅費與其他企業開展的土地房產租賃業務保持一致，防止因政府行為使儲備地臨時經營成本過低，對市場中的其他企業產生不公平競爭。

五、結論和建議

綜上，土地儲備機構涉及的土地使用稅應分以下幾種情況處理：一是對于由財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的土地儲備機構，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；二是對于自收自支、自負盈虧的土地儲備機構，其自身使用的土地應依法繳納土地使用稅；三是對于由土地儲備機構持有、沒有進行臨時利用的政府儲備用地可以免繳土地使用稅；四是對于由土地儲備機構持有、用于臨時利用的政府儲備用地應依法繳納土地使用稅。同時，建議由稅務機關對土地儲備機構持有的政府儲備用地涉及的土地使用稅以法規形式予以明確。

參考文獻：

[1]、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第483號）

[2]、《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）

[3]、《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007] 277 號）

第三篇：城鎮繳納土地使用稅誤區及正確計稅方法

房地產開發企業一般經歷前期準備、建筑施工和銷售房產三個階段，由于一些房地產開發企業對城鎮土地使用稅政策不求甚解，在認識上存在誤區。具體表現在：一是既然商品房在售出前不繳納房產稅，企業也就無需繳納城鎮土地使用稅；二是只要繳納了土地出讓金就無需繳納城鎮土地使用稅；三是拿到建設部門的預售證以后，稅務部門就按照預收賬款收取營業稅等地方稅款，既然你收了稅，就等于承認企業的銷售行為，那么從收到的第一筆預收款起，就應停止繳納該處房產所占土地的城鎮土地使用稅；四是從拿到預售證之日起就應停止繳納該預售證注明房產所處土地的城鎮土地使用稅；五是一些外資房地產開發企業認為，繳納城鎮土地使用稅有過渡期優惠政策。

房地產開發企業如何來正確繳納城鎮土地使用稅呢？要搞清這個問題，首先要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生過程，其次要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法。

一、房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生

分三種情況，一是根據《城鎮土地使用稅暫行條例》

第九條規定，對于新征用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。二是根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。三是根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函〔2007〕596號）規定，外商投資企業和外國企業，應從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用稅，其納稅義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。

二、房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法

以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉移時間，或者說納稅義務減少的發生時間，然后計算城鎮土地使用稅，有法規邏輯依據，理由是該時間與國稅發〔2003〕89號文件第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間無縫對接。國稅發〔2003〕89號文件第二條第一款是這樣規定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”這里特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意，從交房之次月起，納稅人已轉移，從房地產開發企業轉移到購置新建商品房的業主，新的納稅人的產生意味著舊的納稅人的消失，只不過根據國稅地字〔1988〕15號文件第18點第1項的有關規定以及各地出臺的相關規定，個人自用住宅是暫免征收城鎮土地使用稅罷了。因此，對房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用稅計稅依據，但要按未交房產與已交房產的建筑面積比例分攤計算城鎮土地使用稅。已征用未開發的土地應按規定全額征收城鎮土地使用稅。房地產開發企業從全部交房后的次月起，開發用地的城鎮土地使用稅為零。

第四篇：物業用房如何繳納房產稅和土地使用稅（推薦）

物業用房如何繳納房產稅和土地使用稅？

問：我是一家外資物業公司，現存在物業自用房（按法律規定地產公司無償提供的）和物業經營用房（地產公司出租的）。想問一下上述房屋是否都需要繳納房產稅和土地使用稅？ 如需繳納，需要怎樣計算繳納？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅［2006］186號）第一條的規定，對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。

土地使用稅由實際使用人（出租房屋的，由出租人）按照房屋的占地面積乘以適用稅額標準計算繳納。

未取得房產證是否繳納土地使用稅、房產稅

問：未取得房產證是否繳納土地使用稅、房產稅？

答：根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定：“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。”根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納，產權未確定及租賃糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。”不論是否取得土地證和房產證，若屬于城鎮土地使用稅和房產稅的納稅義務人，則應按稅法規定繳納城鎮土地使用稅和房產稅。

由此可知，是否辦理土地證和房產證并不是應否繳納土地使用稅和房產稅的必要前提，房產用于生產經營，就按有關規定來繳納房產稅和土地使用稅。

第五篇：廣州市外商投資企業繳納場地使用費申報表填表說明

廣州市外商投資企業繳納場地使用費

申報表填表說明

一、企業名稱、法定地址等根據有關證照相關內容填寫。

二、聯系通信地址：可通過郵寄的方式取得聯系的地址。

三、企業類型：先進技術型、產品出口型企業是指經廣州市對外經濟貿易合作局確認和考核合格，并取得確認證書的外商投資企業。

四、占有（使用）場地地址：實際占用生產（經營）用地地址，如有多處用地（含分支機構以及企業辦公、廠房、倉庫等用地）應逐一填報。

五、用地面積：劃撥、租賃、中方投入土地的面積。

六、申報繳納場地使用費時應提供如下資料（復印件資料統一使用A4紙，注明“與原件相符”字樣并加蓋公章）：

（一）《[]廣州市外商投資企業繳納場地使用費申報表》；

（二）《財政登記證》副本（復印件）；

（三）外商投資企業批準證書（復印件）；

（四）《營業執照》副本（復印件）；

（五）外商投資產品出口或先進技術企業確認證書（復印件）；

（六）以劃撥、租賃、中方投入方式取得土地使用權的相關文件、資料（如簽訂劃撥、租賃、投入用地的合同或協議；國有土地使用證或建設用地批準證書等相關資料）；

（七）征收機關要求提交的其他文件、資料。