第一篇：物業調研報告(征求稿)

綜合管理工作調研材料

征求意見稿

（2011年4月21日）

為完善我區城市管理體制和運行機制，強化城市管理職能，切實改善區容區貌，美化城市形象，優化投資環境，經過幾年的努力，全區城市綜合管理工作已基本建成了權力下放，重心下移，責任下沉，權、責、利相統一的城市管理格局。

一、綜合管理工作概況

目前，我區綜合管理工作主要由機關大樓物業、道路河道保潔、城市綠化養護、道路維護、城管協管、治安協管等內容構成，2010年全區綜合物業管理費用開支累計約為2800萬元，從業人員約1039人。具體情況如下：

1、機關大樓管理情況。我區機關內部共有物業服務人員44名，主要負責機關大樓日常的衛生保潔、設備維修、會務服務和值班保衛等工作，人員全部由嘉興安保物業有限公司提供，2010年累計支出費用約95.6萬元。

2、道路、河道保潔管理情況。我區道路保潔由管委會統一招標，河道保潔工作由四街道負責招標。同時，根據“二保一養”保潔養護難易度等具體情況，區域內分一類保潔養護和二類保潔養護，分別擬定定額標準。區城管執法局負責道路、河 1

道保潔的日常監管工作，區財政局按照道路保潔合同價和河道保潔定額每季度末撥付街道保潔經費。2010年，全區道路保潔面積約為558.6萬平方米，由五家保潔單位承擔，共有道路保潔人員465名，保潔費用開支約為1196萬元；河道保潔面積約為196.3萬平方米，由七家保潔單位承擔，共有河道保潔人員79名，保潔費用開支約為142.4萬元。本期城市道路和河道保潔承包期，從2009年1月1日起至2011年12月31日止。

（2011年，由于新增加長水街道，全區道路保潔面積約為615萬平方米，全年保潔經費支出約為1321.4萬元；河道保潔面積約為229.7萬平方米，保潔經費支出約為168.7萬元。）

3、綠化養護管理情況。全區納入財政統一管護的綠地有近209.04公頃，綠化工作的考核、監管工作由建設分局牽頭，城管執法局、財政局、監察室和各街道組成考核組，對招標的綠地養護質量進行考核，實行考核分數與企業養護費直接掛鉤的管理制度。目前，全區綠化工作通過公開招標分別由五家園林綠化公司進行養護，共有綠化養護人員190名，2010年綠化費用開支434.7萬元。

4、道路維護管理情況。全區道路日常維護工作，采用公開招標的方式，由具有專業資質的公司承擔，承包期限三年為一期，本期承包期從2011年1月1日起至2013年12月31日止。2010年全區道路養護費用開支約為300萬元。

5、城管協管管理情況。我區城管協管人員由街道提出，報

管委會同意，并由黨群工作部會同行政執法局和有關街道組織招聘，人員由新世紀人才派遣公司派遣，經費由街道財政保障，區財政按實際招聘人數給予定額補助。目前，全區共有城管協管人員67名，其中14人費用由區財政全額承擔，其他人員經費由區財政和各街道分別承擔一半，2010年全區協管人員經費累計支出128萬元。

6、治安協管管理情況。為進一步做好警力和執法力量的補充，確保社會的和諧穩定，我區目前采用招聘盔甲隊員和治安協管員的方式用于充實一線執法隊伍，招聘人員由新世紀人才派遣公司派遣。目前，區公安分局共有盔甲隊員80名，治安協管員114名，2010年費用開支505萬元。

二、籌建綜合管理公司情況分析

通過籌建管理公司將當前全區機關大樓物業管理、道路保潔、河道保潔、綠化養護、道路維護、安保管理等工作納入統一管理，有著一定的現實意義，但同時也存在一定的問題和困難亟待解決。具體情況如下：

1、籌建綜合管理公司的優點

一是籌建管理公司有利于節約日常成本。按照2010年全區各項費用開支計算，全年費用已經接近3000萬元，通過成立管理公司將上述各項工作進行集中管理，將有利于減少中間環節，從而達到節約成本，減少開支的目的。

二是籌建管理公司有利于資源整合提升。目前，全區的綠

化、環衛保潔等工作通過公開招標，分別由社會上不同的公司進行實施，由區城管執法局、建設分局和社發局等部門分別進行管理，缺乏統一的管理。通過成立專門的公司進行管理，有助于進一步優化資源，提高資源的利用水平。

三是籌建管理公司有利于優化管理模式。通過注資成立專業的管理公司，有助于克服一般環衛或物業公司資金少、技術弱等缺點，能夠集中力量快速、有效的推進部分全區部分重點綠化、保潔等項目的建設速度和建設質量。同時，能夠確保在應急事件的處理中能夠更加快速、及時、有效。

2、籌建綜合物業管理公司的困難

一是前期投入較大，后期收益不穩定。以環衛保潔工作為例，要確保日常工作的正常開展，道路保潔需要灑水車等專業車輛，河道保潔需要船只等專業的運輸和施工工具，新公司成立后要投入大量設備購置費用，前期需要較大的資金。根據當前的社會管理狀況，政府向社會采購服務必須通過招投標，而新公司能否承接到業務存在很大的不確定性，若政府直接發包給新公司又不符合規定，容易引起其他經營管理公司的投訴，給政府形象造成負面影響。

二是管理人員缺乏，人員招聘有難度。物業管理、道路維護、綠化養護等管理工作都涉及不同的專業知識，盡管前期申報資質時可用我區各部門專業人員的證書，但經投集團和嘉國投公司由于承擔的建設任務繁重，難以兼顧公司的具體管理工

作。同時，由于此類管理公司的待遇普遍較低，在面向社會招聘中也很難招聘到較為滿意的專業管理人員，新管理公司若要按實運作，沒有專業人員和專業知識很難將這項工作做好并達到預期的目標，我區現有的振興物業管理有限公司和建發工程管理有限責任公司都因為上述原因沒用按實運作。

三是勞動風險較大，矛盾隱患點較多。新成立的公司的性質為國有公司，根據新勞動合同法的規定，勞動合同分為固定期限勞動合同、不固定期限勞動合同和完成一定工作任務為期限的勞動合同，用人單位自用工之日起即與勞動者建立勞動關系，在目前國有公司人事管理制度的體制下，今后在解聘人員的過程中可能會比較麻煩，甚至會產生訴訟。同時，在具體的道路保潔、河道保潔等工作中各種安全事故風險較大，如果處理不好容易產生新的矛盾，影響社會和諧穩定。

三、籌建綜合管理公司具體建議

打造良好的市容市貌環境，提高城市品味，美化城市形象，是我們建設生態宜居新城區的重要內容，要確保新管理公司正常運作，切實提高全區物業管理、綠化養護、道路維護、安保管理的管理水平，建議新公司按照“統一管理、分步實施、提高品位、自負盈虧”的原則予以操作。

1、政府出資、統一管理。由管委會出資注冊成立公司，經投集團和嘉國投公司建成的拆遷安置房、道路、綠化等資產在建成后將管理權移交給此管理公司，后期逐步將物業管理、綠

化養護、道路維護、安保管理等工作納入公司業務范圍。同時，由建設分局、城管執法局等相關部門組成管理中心，負責對該公司的指導和管理。

2、分步實施、穩步實施。當前我區的河道保潔、道路養護等工作已經通過公開招標由社會企業承擔，同時，由于這些業務對人員和設備的要求較高，短期內難以運作。因此，新公司的運作可以從大樓物業、道路綠化等工作先行著手開展，逐步擴大到道路維護、河道保潔等社會職能。

3、加強考核、提高品味。通過制定完善的考核機制和辦法，努力促進管理公司不斷提高自身實力，拓展業務范圍，嚴格按照城市管理工作考核標準，不斷提高城市的管理水平，確保實現市容環境標準化，營造美化、亮化、潔化、綠化和管理有序的城市環境，提升城市新區品位。

4、獨立運作、自負盈虧。管理公司成立后作為獨立法人，采取市場化運作，實行獨立經營、獨立核算的原則，由管理公司對經營成果好壞及盈虧承擔全部的經濟責任。同時，管委會需賦予新管理公司在用人、用錢等方面的靈活政策和措施，確保公司能夠順利運作。

第二篇：物業調研報告

調研報告

—————關于科海物業的調研

專業：物業管理

學號：2010122131

姓名：胡明紅

今年暑假，我在科海物業管理有限公司進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我通過對科海物業公司的調研，了解了物業企業實際經營情況，使我知道了物業公司經營的基本情況，我加深了對公司具體經營操作認知，不再片面地知道公司的營業。我知道了公司經營并不是我所想象的那么簡單，一個公司的經營是復雜的，就如同一個機器工作，里面的電子元件非常復雜。實習的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的理性的認識。

我所實習的科海物業有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類商務寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業管理企業。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業樓盤40多個，公司現有員工400余人，其中大專以上學歷60人，擁有中級職稱的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營的還是比較好。

在我實習了解過程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實習中，我通過看和問等方式，對科海物業有限公司展開了深層次地了解，開展物業管理有關工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，提高整體能力

公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關的技術，能夠在所處的位置對客戶能夠提供好的服務，使客戶滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。

做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服

務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09001質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時糾正員工的錯誤行為。公司并且根據員工的實際情況出發，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，并且依據員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、提高服務能力，提升核心競爭力

在實習中，我知道了科海物業和房地產商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業以無形資產與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業派遣有關人員負責公司運作。并且科海物業本著以員工滿意、客戶滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關心員工是企業生命，質量、環境方針不斷為客戶營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，我們深深明白，客戶是我們生存和發展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客戶服務的那一天起，我們就一直在努力追求以科學、嚴謹的管理，優質、真誠的服務去把握機遇，贏得客戶的滿意為服務理念。

而且科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協力，創造一個更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶需要卓越溝通，公司的團隊內部需要卓越溝通，溝通產生共鳴，溝通產生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現的標尺。有盡責之心可助事業騰飛，有盡責之心可獲得客戶與更多的回報。

科海物業公司以敬業——要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心。誠信——個人要有誠信，企業更要有誠信，許諾答應業主，客戶，員工的事情必須況現，必須得完成。創新——管理模式上的不斷創新，經營理念上的不斷創新和服務意識的不斷創新為企業精神。從而，實現了公司更好的經營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現了高效的管理運作，解決了客戶的諸多問題，讓客戶更加滿意，并且感到舒心和放心，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、物業管理的重要基礎工作——設備管理

對于設備的管理，在我實習中，我看到在小區里，公司對于設備的管理并不到位，如小區內的公共設備基本得不到管理，設備壞了，并沒有得到及時地修護，但對于商場里的設備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區里，設備并不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會看到損壞嚴重的設備，但小區里就會有這種狀況。所以說在這一方面做得并不到位。

四、管理的保障——安保隊伍

公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，不同的地方有不同的設置。對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應的技術，對所在的地方的服務能夠提供一些幫助，方便客戶對不懂的方面進行指導，對客戶的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客戶放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。并且及時提醒客戶注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質進行考核，保證整體員工的素質，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

五、公司經營狀況和存在的問題

目前，因為物業這一行業在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善。科海物業公司目前也正處在發展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物業目前運營的還算可以，每個管理的區域都會派遣一名經理，所以在某些方面會出現問題，因此公司需要不定時的去查看。科海物業每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對于每個地方的經營是比較成功的，科海物業對每個管理去很負責，會配合每個的管理，使客戶增加對公司的信任，為了可以發展更多的客戶。而且科海物業公司也會幫助每個客戶處理好他們所遇到的困難，使得每個客戶能滿意公司的服務，增加對公司的好感。這樣客戶便可以帶來更多的客戶，使得公司得到更好的發展，這

樣就可以擴大公司經營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業公司的下層人員對公司的管理并不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經營不是很好，上層人員或多或少會克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業公司因為剛起步的原因，物業公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多。科海物業目前經營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務并不很滿意，所以公司對這方面的經營并不好。科海物業公司會派遣1到2名物業方面的專家作為哪個地區的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法。科海物業公司在根據經營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業正朝這方面努力。科海物業公司正以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規范。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶接受和支持科海物業。

六、公司的理念和存在的問題及解決方法

科海物業博采眾長，吸取了國內外許多先進企業的管理經驗和理念，使公司的各項管理日趨優化。同時，公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。科海物業充分利用自己豐富的物管經驗，從物業管理角度，協助開發商進行小區規劃與有關設備選型，保證物業在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平臺。并且公司對樓盤推廣中的物業管理要求提出建議，并配合開發商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現場的管理等。業主的需求不斷更新與提高，科海物業將以服務為基礎，以品質為生命，以業主滿意為最高目標，依托科學管理，不斷創新，不斷拓展服務領域，積極營造物業的文化氛圍。我們隨時將以自身的優勢為基礎，擴展企業規模，打造企業品牌。并以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，在取得經濟效益的同時，創造良好的社會效益。科海物業公司對居民住宅小區進行綠化，使得公司不斷為客戶營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，為客戶提供更好的生活環境。現在在住宅小區，科海物業公司的管理出現了許多嚴重的問題，雖然科海物業公司開通了網絡投訴，解決了一些問題，但很快又依

然會出現許多同樣地問題。甚至出現了員工對住宅小區的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區里居民的住宅環境并不是很好，水電問題，而且出了問題并不能得到及時的解決。所以科海物業應該派遣技術人員常駐在小區里，而且是要有足夠的技術人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區中健身設施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒有及時修理。在調研期間，我看到很少員工去巡查小區的設施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區里，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業心，要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心，提高員工的素質和能力，客戶合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。

通過這次實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業有每個行業的難處。物業行業是一個服務行業，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問。所以，在這次調研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網上了解，還有的是自己看到的。我知道物業這一行業的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業這一行業。而且大多數的人對物業這一行業不了解，人們并不注重物業這一行業，所以在我國這一行業發展不起來，但國外已經發展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。

附錄：在調研中，除了觀察和問了居民和保安外，并沒有問物業公司的高層人員，只是在居民住宅小區和大廈等地方觀察了下設施和保安的工作，以及這些地方的設施外，其他的背景和服務理念這些是從網上了解。

第三篇：商業物業調研報告

商業物業項目

物業管理服務調研報告

4月17日對部分商業物業項目物業管理服務調研的信息數據如下： 新華集貿

信息采集：鋪位面積9.8㎡，每年物業費用1811元、暖氣費735元、冷氣費981元。收費標準核算：

物業費15.4元/月/㎡

暖氣費6.25元/月/㎡

冷氣費8.34元/月/㎡（合計：約30元/月/㎡）

太和電子城

商場部分

信息采集：一層鋪位面積10㎡，每年物業費用900元、暖氣冷氣費每年合計3000元。收費標準核算：

物業費7.50元/月/㎡

冷暖費平均到25元/月/㎡（合計：約32.5元/月/㎡）

商務樓部分

信息采集：面積20-30㎡，1.8（含租金、物業費、冷暖費）元/天/㎡。

收費標準核算：

頤高電子商務樓

收費標準核算：

物業費新樓標準5元/月/㎡；舊樓標準3元/月/㎡

暖氣費31元/月/㎡（供暖季4個月）

冷氣費空調用電自行控制，并走各自單獨電表，費用標準參照商業用電標準。

以上信息反饋結論：

商業物業項目除租金外的各項費用合計應在30-35元/月/㎡左右。

第四篇：物業管治情況調研報告

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：

1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二、社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。

三、觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。

四、老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。

第五篇：2010年物業管理工作調研報告

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織

在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所

有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議

１、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（2003）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。