第一篇：物業管理工作的調研報告

物業管理工作的調研報告

物業管理工作的調研報告2007-02-10 16:46:30

近年以來，區人大常委會城建環保工作委員會對我區的物業管理工作進行了調研，先后到政府有關職能部門、有關鎮了解情況，并召開了有部分居委會、小區業委會和物業管理企業有關人員參加的座談會，多方面聽取了各界人士的意見。現將調研情況報告如下：

一、我區小區以及物業的基本情況

我區小區基本情況：據2003年年底統計，我區現有居住小區5個，面積萬m2。其中：無人管理小區197個（有的還不能稱為小區，只有單獨2、3幢房子，但統計時只能作為1個小區統計），涉及房屋1119幢，面積約160萬m2；已經成立業委會的小區有76個。

物業企業基本情況：目前，在我區注冊的物業管理企業有102家。其中：三級資質的物業管理企業19家，無級資質的物業管理企業82家，三級（暫定）的物業管理企業1家（按建設部資質管理辦法新頒發）；按照管理地域劃分：管理本區物業的物業管理企業有63家，注冊在我區、但管理的物業是外區縣的物業管理企業有家，注冊在外區縣、但管理的物業是我區的物業管理企業有12家。

物業管理從業人員基本情況：全區物業管理從業人員00多人。其中有小區經理上崗證的有110人，有建設部物業管理上崗證的管理人員有280人。在周浦鎮、惠南鎮分設有兩個物業急修中心，急修中心急修人員有18人。

二、我區居住小區的特點

1．居住小區檔次差距大。

體現在小區設施上，既有新建的設施齊全、綠化率高的高標準小區，也有以前開發的設施不完善、甚至是臟亂差 的小區。體現在物業管理收費標準上，既有象康橋綠寶園1美元/月.m2的收費標準，有象聽潮六村小區元/月.m2的收費標準，也有售后公房小區５－７元／月.戶的收費標準。體現在物業管理費收繳率上，收繳率高的小區達到95％，而像聽潮零二街坊物業管理費收繳率只有10％。

２．小區分散，遺留問題多。

由于有一段時間的無序開發，造成我區的居住小區分散，遺留問題多。有的小區基礎設施差，墻面滲水，屋頂漏水，綠化殘缺不齊。有的小區建設規模小，手續不完備。相當部分小區沒有實行封閉。無人管理小區遍及全區的每一個鎮，量大面廣，歷史欠帳較多。

３．物業服務水平差距大。

在南匯有物業管理業務的75家物業管理企業中，大部分物業公司能夠做到規范服務。在物業服務上做到周一至周日業務接待，公開各項辦事制度，公開企業監督電話。在維修服務上做到了

公開報修電話、24小時受理居民報修，急修２小時趕到現場、24小時處理完畢，事后回訪。在物業收費上按規定公布收費項目和收費標準，按時公布維修基金收費帳目，不亂收費。但也有一些物業企業服務不規范，服務水平差。有的企業在處理急修項目時未能及時處理，夜間無人值班；有的企業存在接待人員態度生硬，收費不規范等現象。

三、我區物業管理工作、物業管理條例執行的基本情況

近幾年來，區房地部門認真執行國務院《物業管理條例》、《上海市居住物業管理條例》，在物業管理方面做了大量的工作，特別是圍繞居民反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定的成效。具體體現在：

１．切實加強物業管理行風建設。

全區物業行業把物業管理行風建設作為一項重點工作，完善措施，狠抓落實，取得了比較明顯的進步。各物業管理企業積極落實行業規范，改進了工

作作風，提升了服務水平，得到了居民的肯定。區房地局去年專門組建了一支物業管理行風巡查隊伍，先后巡查了150個居住小區，對物業管理規范服務情況進行巡查，同時聘請了行風監督員，加強自查，做到及時發現問題，及時落實整改。去年我區物業管理行風測評分為分，高于全市平均分。

２．逐步理順物業管理體制。

一是將居住物業管理納入社區綜合管理范疇。按照“條塊結合、屬地管理”的原則，進一步明確鎮政府在物業管理工作中的職責，建立協調、監督、考核的長效管理機制。加強對業主委員會的指導監督。

二是實行物業管理重心下移。從去年８月１日開始，全區實行了居住物業管理小區經理責任制。區房地局和房地所通過巡查、抽查、投訴信訪件的處理等形式，加強了對小區經理的日常管理和考核。

３、繼續完善物業管理市場化運作

機制。

根據國務院《物業管理條例》和建設部關于前期物業招投標的有關規定，加快了物業管理招投標工作。全區通過招投標方式選聘物業管理企業的物業項目數為18個，涉及建筑面積達181萬平方米，物業管理市場化運作機制正在逐步形成。

4、不斷加大對行業監管力度。

一是規范物業管理企業行為。通過開展物業管理行風建設，推行《上海市物業管理行業規范》中規定的行為規范和崗位規范，進一步明確了物業維修、服務、收費標準和要求，不斷規范物業管理企業行為。同時，加強了房屋應急維修中心建設，統一應急搶修人員服裝、統一報修電腦軟件。去年，全區應急維修中心共收到居民應急報修3167件，有效處理3167件，完成率達到100％。由于各方面的共同努力，措施得當，去年全區直管公房沒有發生重大責任事故，維護了社會的穩定。

二是推行三項便民服務承諾。動員全區部分三級資質的物業管理企業，向服務對象作出以快速反應、方便業主、誠信服務為主要內容的三項便民服務承諾。

三是加大商品住宅維修資金歸集和信息管理力度。目前，全區已歸集商品住宅維修資金億元。同時商品住宅維修資金管理信息系統正式開通。通過這一服務平臺，有效解決了業主和物業公司對維修資金的分攤、查詢以及與銀行之間信息的溝通，變政府包攬式監管為社會公開監管。

5、進一步加強物業管理法制建設。

認真組織開展《物業管理條例》的學習、宣傳和培訓工作。按照建設部《關于宣傳、貫徹的通知》要求，分批對各鎮房地所、物業管理公司負責人、業主委員會主任等集中進行國務院《物業管理條例》和建設部制定的相關配套文件的學習培訓，培訓共計350多人次。

6、切實解決老百姓關心的熱點、難點問題。

加強對舊小區的綜合整治改造。從前年開始，有關部門對新場石筍、周浦公元、周東、大團南灣、惠南西南等小區實施綜合整治，解決水、電、漏、道路低洼、積水問題，總計投入資金1000多萬元。拆除違章建筑1萬多平方米，受到改造小區居民的歡迎。

四、當前物業管理主要存在的問題

隨著南匯經濟和城鎮建設的不斷發展、人民群眾生活水平的不斷提高，居住物業管理服務的整體現狀已不能適應經濟發展的需要，不能適應居民日益改善的物質生活的需求。老百姓反映問題的焦點主要集中在三個方面：一是維修不及時，二是服務不到位，三是收費不規范。分析上述矛盾的原因，主要是因為存在以下幾個方面的問題：

1、物業管理體制尚未完全理順。

物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及規劃、建筑、供電、供水、園林、環衛、工商、物價、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。因此，光靠行業主管部門難以協調各方。鎮政府、社區在這方面的綜合協調作用尚未充分發揮。社區管理干部的協調工作能力和水平也有待在實踐中進一步提高。

2、歷史遺留問題未能及時得到解決。

改革開放以來，特別是在上世紀九十年代中期以前，形成了全民開發房地產的局面。為了盡快解決居民的居住困難，采取多種途徑、多種形式建造了大量的多層居民住宅。這類住宅往往是標準低、規模小、質量差，配套設施嚴重不齊，有的根本沒有。無序的開發留下眾多后遺癥，開發商把這類房屋賣給個人以后不再過問。開發建設單位行為不規范，由于無規劃、土地使用不規范、建設無監管等，以及有的建設單位早已歇業或轉制，造成小區缺少應有的配套、物業無人管、權證辦不出，有些連起碼的用地手續和質監手續都沒有，更談不

上房屋維修基金的歸集。這類住宅建造至今已有10-20年左右，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關部門反映、投訴，信訪投訴經常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。

另外，我區從1992年至2000年開發建造的大量商品房中，由于開發企業不規范等原因，較多商品房中，也存在著配套不齊，房屋質量差，房屋維修基金不到位等遺留問題。

3、維修基金難歸集，物業管理費難收繳。

維修基金難歸集。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已歸集維修基金9951萬元，占應歸集數10727萬元的93%。但2001年之前開發的商品房的維修基金歸集就難了。應歸集數為12218萬元，已歸集5307萬元，只占應歸集數的44%。這些數據，還不包括大量的無人管理的小區。這些小區有的找

不到開發商，找到開發商的也是兩手一攤，手中沒錢。

物業管理費收繳率不高。我區的物業管理費的收繳率常常在50-60%之間徘徊。部分居民自覺繳納物業管理費的意識較差，有的居民以房屋質量差等理由拒絕交費，甚至帶來多戶都不交的連鎖反應；也有的自己不交物業管理費，還勸別人也不要交。去年，房地部門組織物業企業召開了兩次研討會，研討解決收費難的問題，雖形成了一定思路，采取了一定的措施，但收效不高。如果這些問題不解決，長此以往，惡性循環，將不利于物業管理行業的健康發展。

4、市場化運作機制尚未建立。

前期開發的商品房維修基金歸集不到位，有些小區物業管理收費標準太低，小區物業管理招投標工作難以進行，致使市場化運作機制難以形成，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。

五、關于加強我區物業管理工作的建議：

物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”。為進一步提高我區物業管理水平，提出如下建議：

1、要進一步提高對物業管理工作重要性的認識，加強對物業管理工作的宣傳。

居住物業管理工作關系到廣大居民的日常生活，關系到居民情緒的穩定，關系到黨和政府在人民群眾中的形象，關系到“三個代表”重要思想的貫徹落實。要運用各種宣傳方式，提高居民素質，使廣大業主充分認識到搞好物業管理，不單單是物業企業、政府、居委的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。要分析現狀，研究對策，各方合作，加強管理，扎實推進行風建設，逐步走市場化、專業化、社會化的道路，真正提高物業管理整體水平。

2、要進一步健立和完善相關法規，做到物業管理工作有法可依、有章可循。

在認真貫徹、執行國務院條例的基礎上，應抓緊出臺一系列結合我市、我區實際的地方性法規、政策、規范性文件，及時調整物業管理工作中各種關系：如調整政府相關部門與開發企業、物業企業的關系、調整業主大會、業委會與物業企業和開發企業的關系等等。在此基礎上，對物業管理工作中出現的一些具體矛盾和問題，也應及時出臺一些操作措施和處理方法，做到物業管理有法可依、有章可循。

3、要進一步理順管理體制。

物業管理工作是一項系統工程，要按照“條塊結合、屬地管理”的原則，理順物業管理體制。要在區政府的領導下，充分依靠各有關部門、鎮政府、社區管理的作用，建立物業管理的協調、監督、考核工作體制。要建立各級領導機構和工作機構，協調相關的部門和單位共同做好物業管理工作，做到領導工作有人抓、具體工作有人做。各房地所要積極主動地履行區房地局賦予的管理職能，積極參加由鎮政府社區組織召開的居住物業管理聯席會議，研究落實各項措施，及時協調解決物業管理中的突出問題，將物業管理落到實處；要與居委會密切合作，加大對業委會的組建、換屆和日常管理工作的指導，進一步規范業委會的運作，提高業委會自治管理的水平。

4、要進一步理順各方關系，建立長效管理機制。

居委會、業委會、物業企業在小區中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業管理的主體，不論哪一方出現不規范行為，勢必影響到整個小區物業管理水平的提高。因此要理順居委會、業委會、物業管理企業以及行業主管部門等各方在小區物業管理中的關系，各方都應嚴格按有關法規、政策履行好各自義務，行使好各自的權利。具體地講，居委會應發揮綜合協調的作用，代表政府參與業主大會的籌建和換屆工作，指導監督業委會、物業企業的行為，牽頭召開小區聯席會議，協調解決小區出現 的各類矛盾和問題。業委會要充分認識到自己是搞好本小區物業管理的主體，切實代表全體業主的利益，對業主大會負責，正確使用好物業維修基金，選聘好物業服務企業，積極配合居委會、物業企業，妥善及時處理小區物業管理工作中出現的各種問題，并自覺接受政府有關部門的指導。物業管理企業要嚴格執行行業規范，認真履行物業服務合同，以人為本，積極為小區業主提供各項服務和正確處理好小區的各類問題，自覺接受政府有關部門和業主的監督。房地所要定期對本區域內的小區進行檢查考核。區房地局要加強對物業管理企業和業委會工作的指導、監督，進行不定期巡查，強化日常管理，不斷規范其行為，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。要在理順各方關系的基礎上建立一套行之有效的長效物業管理機制，做到從源頭抓起（新建物業應

從規劃時就應考慮到諸多管理的需求），形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的一整套管理網絡系統。

5、進一步做好各項基礎工作。

物業管理工作在我區開展的歷史還不長，而且我區原來的基礎工作差，小區遺留問題多，物業企業的規模小，服務水平處在中下狀況。雖然近幾年主觀上考慮應抓緊把基礎工作做上去，也做了一些工作，如制訂規范性文件，明確房地所職責等等，但由于經常應付處理物業管理工作中出現的具體矛盾和問題，我區物業管理的基礎工作還不能適應整個管理和服務的需要，不能適應提高物業管理整體水平的需要。因此，就基礎工作來講，除制訂規范性文件和建立機構、理順體制外，重點還應做好以下工作：

（1）、因地制宜管理物業，進一步解決歷史遺留問題。

要根據不同的物業，采取不同的管

理服務方式，走專業化、社會化的道路。由于物業管理涉及到物業類型的多樣、規模的不同、檔次的高低、管理要求的高低等差異，管理過程中會出現各種問題和矛盾。物業管理靠單一的管理模式是遠遠不能適應需要的。應根據不同物業的特點，采用不同的管理方式來適應整個物業管理市場的需求。如對我區分散在各鎮的多層公寓式物業，由于該物業規模小（有的只有幾百平方米）、質量差、遺留問題多而且又分散，一般沒有哪個物業管理企業愿意去接受委托；而居住在該類物業的業主由于無人管理，帶來了諸多不便，意見很大。對此類小區能建立業委會的，由業委會選聘或委托所在地的一個單位或部門派1至若干人負責該類房屋的保潔、保修、保綠，費用在收取的物業管理費和維修基金中支付。對業委會成立不起來的，可由居委會代理辦理上述選聘、委托事項，努力解決居民的實際困難。

解決歷史遺留問題主要分為三塊：

舊小區綜合整治改造、無人管理小區的接軌和早期開發房產維修基金的歸集。我區老居住小區中存在的歷史遺留問題，情況復雜、涉及面廣、解決的難度大。目前單靠行業管理部門來單方面強調管理，無基礎可談；而靠居住在這類住宅的居民自行解決也無法著手，也沒有這個能力。因此只能在各級地方政府的牽頭下，根據不同情況，逐個小區、逐幢房屋進行分析、研究，采取多種途徑、多種形式、多種方法、解決居住在這些房屋中居民的實際困難，提高和改善老小區的居住環境，確保整個社會的安定。

（2）、加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。

（3）、建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有

物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。

（4）、加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制

由于多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，還十分不適應市場經濟的要求，如同一小區多種收費標準、政府指定價和指導價的收費標準過低等等原因，使絕大部分的物業管理企業入不敷出、虧損嚴重，至使部分物業出現惡性循環。因此，我們要盡快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健

康發展。

6、進一步加大對物業管理行業的監管力度。

（1）規范物業管理服務行為。

物業公司必須嚴格履行物業服務合同中約定的維修服務業務，按照行業規范、對業主的服務承諾，及時為業主的報修提供優質服務，做到叫得應、修得好，解決“維修不及時”問題。報修電話要24小時有人值班，受理居民報修。對確實有困難的公司，應就近委托惠南或周浦房屋維修應急中心負責急修。維修人員做到約時不誤、便民利民、工完料清、住戶簽收。物業公司員工上門必須佩卡，便于居民識別和監督。推行服務文明用語。服務不到位，將受到相應的處罰。

(2)進一步落實小區告示制度。

新建住宅小區發放入住收費告知單，上墻公布規范服務內容，公開報修電話、急修電話和監督電話，公開維修收費標準，給老百姓以知情權。凡是沒

有上墻公布的企業，要根據房地局物業科的要求抓緊補課。

（3）小區經理實行考核記分制。

小區經理可累計綜合考分，在一年內累計考分不合格的，房地局注銷其小區經理崗位資格證書。如果被取消資格證書的，一年內不得在本市內擔任小區經理。一年以后重新考試取得資格證書、辦理職業注冊后，才能受聘任。考核工作由各房地所負責。房地局物業科負責抽查。

（4）物業公司實行小區自查制度。

物業公司每個月要不少于一次進行自查。公司經理和小區經理要主動與業主進行溝通交流，征求住戶意見，提高服務質量。征求意見要有記錄，交給各鎮房地所備查。對住戶提出的合理要求要及時整改。要以優質的服務感動人。

第二篇：2010年物業管理工作調研報告

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織

在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所

有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議

１、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（2003）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。

第三篇：物業管理工作調研報告

（篇一）

隨著商品房住宅小區投入使用，給市民“高品質生活”的同時，也對物業管理工作提出了新要求。按照區人大常委會**年工作安排，區人大城環委牽頭成立了專題調研組，先后深入區國土房管局、東城街道辦事處等單位，長坡社區、玉泉社區部分還建房以及美麗澤京、世紀陽光等重點小區，通過聽取匯報、查閱資料、實地走訪、座談交流等形式深入了解我區物業管理工作情況，廣泛收集了各方面對物業管理情況的建議和意見，調研組還到渝北區人和街道進行了考察學習。現將我區物業管理工作報告如下。

一、我區物業管理基本情況

目前，我區從事物業服務的企業已發展到67家（開展經營業務的52家，部分本地注冊企業未在我區開展業務），其中區內注冊企業36家，區外注冊企業31家。全區物業服務從業人員近4000人，累計服務小區（單體樓）742個，涉及業主12.5萬戶，其中有1個小區被評為國家級物業優秀示范小區，12個小區被評為市級物業優秀示范小區。目前，我區小區物業管理主要有三種管理模式：一是專業化物業管理。主要是商品房住宅，功能相對配套，具備物業管理條件的小區，聘請物業管理公司實施專業化管理；

二是自主式物業管理。主要是單位修建的辦公綜合樓、職工集資建房和房改房，由單位或業主出資管理；

三是業主自主組織實施管理。主要是老城區修建的商品房和拆遷還房，由社區和業主牽頭，聘請退休人員、下崗職工管理。

近年來，區政府及相關部門以貫徹落實《**市物業管理條例》為抓手，主要做了以下幾方面工作：

（一）完善體制機制，理清職責形成了工作合力

在貫徹實施好國務院《物業管理條例》《**市物業管理條例》等法律法規的基礎上，**年，區政府制定了關于進一步加強物業管理工作的意見，按照“條塊結合、屬地管理”的原則，建立了區、街道（鎮）、社區（村）三級物業管理體系，健全了以房地產行政主管部門牽頭，相關職能部門密切配合，各街道辦事處（鎮政府）屬地管理，社區居（村）民委會具體抓落實的工作方式，按照職責分工，形成上下聯動、齊抓共管的工作機制。又于**年，制定關于進一步加強物業管理工作的通知，進一步落實了鎮街物業屬地監管責任，厘清了職能部門物業管理工作職責。

（二）加強宣傳引導，形成了良好的物業管理氛圍

一是印制并發放物業管理相關知識宣傳手冊。區國土房管局印制《**市**區物業管理知識宣傳手冊》6000冊向廣大群眾及小區業主發放，涵蓋物業管理的概念、作用和服務細則，物業管理相關政策和法律法規，業主權利、義務和應當遵守的有關事項，物管小區主要矛盾糾紛處置部門及聯系方式等內容。二是通過各種媒體宣傳物業管理相關政策。通過電視臺、報紙、**手機報、“**”和“無線**”app等媒體，大力宣傳物業管理政策法規，通報深化物管小區專項整治工作進展和成果，有效增進社會各界對物業管理政策的了解，促進小區業主對物業管理工作的理解和支持。三是開展物業管理培訓工作。**—**連續兩年開展針對物業服務企業、鎮街、社區、業主委員會的專題培訓，每年完成不低于十期的專題培訓，今年已完成七期專題培訓。通過培訓不斷提升了物業管理和服務人員思想道德素質、業務技能和管理水平，有效推動物業服務行業向精細化、高品質方向發展。

（三）堅持防治并舉，物業管理水平有新提升

一是扎實開展“六大環境”提升工作。通過開展**—**年連續三年“六大環境”提升工作，督促物管公司加強小區秩序、環境、安全等管理和維護，不斷提高物管服務水平。積極開展物管示范小區創建活動，著力打造一批環境衛生好、綠化美化好、治安秩序好、文明風尚好的示范小區，以點帶面推動小區管理提品質、上臺階，切實提升城市整體形象取得較好效果。二是扎實開展小區矛盾糾紛化解工作。區國土房管局會同區規劃局、區城鄉建委、區公安局、區城管局、區消防支隊等單位，全面排查城區所有物業小區存在的突出問題，發現存在物業服務問題的小區88個，涉及問題303個；

違章搭建問題逾500個；

消防通道堵塞小區56個，存在其他消防隱患的小區15個。根據摸排出的問題，下發整改通知603份，明確整改事項、整改要求和整改完成時限，并對整改情況予以檢查驗收，逐一銷號。三是開展物業服務檢查執法工作。物業主管部門通過部分業主投訴、職能部門和鎮街反饋、社區和業主委員會反映，以及日常檢查工作中發現的物業服務企業存在的問題，在調查核實的基礎上，主管部門及時約談物業企業負責人，要求其認真履行物業服務合同，并督促物業服務企業限時整改。如，**年區國土房管局對無經營資質的捷潔物業公司進行立案調查，并處以5萬元罰款；

錦天物業公司、仁恒物業公司、卓雅物業公司存在自立收費項目的違規行為，責令其限期整改，清退違法所得，并處以罰款，并在全區物業服務行業內予以通報。

二、存在的問題

總體看，近年來，我區物業管理工作在區委、區政府的高度重視下，在區級相關職能部門和鎮街的共同努力下，逐步走上了制度化、規范化的軌道，物業管理水平顯著提升。但依然存在一些不容忽視的問題，據區信訪辦統計，**年，全區共受理物業糾紛類信訪來訪182件，同比增長22%，且多是聯名來信來訪，反映全體或大部分業主的訴求，利益群體巨大，極易引發集體性事件。通過分析歸類，主要集中在以下幾方面：

（一）建設遺留問題多。一是個別開發商沒有嚴格按照規劃設計建設房屋或公共設施設備，小區業主投訴多，物業公司后續管理難度大。二是質保期內物業公司履職難。如樓房共用的樓道、屋頂等出現質量問題時，物業公司聯系開發商后，經常推諉拖延。質保過期后，只能使用業主繳納的物業專項維修資金進行維修，業主或業委會意見大。三是開發建設單位過度承諾。為促進房屋銷售，個別開發建設單位售房時夸大宣傳，口頭（書面）承諾公共部分如底樓的花園（綠地）、屋頂等交由購房人使用，導致小區裝修經常發生亂搭亂建、占綠毀綠行為，物業管理難。四是車位利用不充分，部分開發建設單位配套車位只出售不出租，或以高額租金出租車位，造成小區業主停車難。

（二）物管企業服務質量差。一是物業服務企業工作質量不高。出于成本考慮，物業服務人員未接受系統的教育、培訓、再學習，員工不懂管理、無技術、不善溝通，不能夠為業主提供稱心如意的服務。保安、清潔、工程等常規化服務已經不能滿足業主的要求，多數物業企業在提供多元化和個性化的服務方面還有待進一步提高。二是物業服務企業管理水平不高。物業企業在物業管理的過程中，往往處于弱勢，多數采取順從的服務方式，來維持小區的管理。而對一些破壞“管理規約”的業主，未及時制止、糾正，導致管理失衡，小區秩序混亂。三是公共收益管理不規范，群眾意見大。不少物業企業對公共收益的收入、使用、管理有待規范，不能按有關規定對小區公共收益的收支情況進行公示，業主對物業服務費用的構成不甚了解，對公共收益的使用及去向存疑，引發矛盾糾紛。

（三）業主及業委會問題突出。有的業主行為習慣有待規范，存在垃圾亂堆放，不講公共衛生，忽視公共利益，甚至在小區內種菜、飼養寵物等。有的業主法制意識淡薄，業主只一味強調權利而忽視相應的義務。還有個別業主別有用心挑撥鬧事，甚至收受其他物業服務企業好處，挑撥唆使不明真相的業主聚集鬧事，無故拖欠物管費，以求達到更替物業服務企業的目的，嚴重擾亂小區和諧穩定環境。同時，業主委員會的運行也存在諸多問題：一是成立比例不高。目前，全區成立業委會的小區（單體樓）不足10%。二是已成立的業主委員會運行效果差。由于業主委會成員素質參差不齊、對自身權利和義務認識不清，鎮街、社區對其監管缺乏有效手段，業委會不作為、亂作為的問題時有發生。在已成立的業主委員會中，能夠充分發揮作用的不足20%，較多業委會不能或沒有發揮作用。三是業主委員會發揮作用不當。業主委員會具有法定的選聘權，但實際操作中，選聘權運用不規范，擅自亂用選聘權，不按規定程序行使權利，甚至有的向物業管理企業領取報酬、報銷電話費等。如，六順花園宜家物業公司反映業委會在選聘物業企業時弄虛作假，造成新企業進不去，老企業退不出的混亂局面。

（四）物業監管不到位。一是主管部門監管力量薄弱。區國土房管局作為物業行業的行政主管部門，未成立專門的物業管理科，目前由住房保障科4名工作人員兼職負責物業管理相關工作，不能及時對物業服務企業不作為、亂作為作出處罰。二是屬地鎮街和社區管理缺少有效抓手。《**市物業管理條例》第四條規定“街道辦事處（鎮人民政府）負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系”。但實際業委會選舉過程中，街道辦事處（鎮人民政府）實質性參與不夠，導致物業服務企業靠向物業建設單位，業主委員會演變成為維權而設立，使雙方從開始就帶著較強的對立情緒，失去物業服務企業與業主的溝通協商交流平臺。一旦發生物業糾紛，兩者難以協商交流，甚至激化矛盾。出現物業糾紛后，所在街道辦事處、居委會才會出面協調，這種“亡羊補牢”式的事后調解，未起到應有的作用。

三、工作建議

（一）提高對物業管理工作的認識。一是對物業管理問題定位要“準”。物業管理是一個新型產業，要以十九大精神為指導，把物業管理工作納入“社會治理創新”等重點工作加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷規范和完善。二是進一步強化各方的職能職責。區政府要將高度重視物業管理行業和物業服務企業的建設和發展，切實提到議事日程上來。物業管理行業行政主管部門應加大對相關物業管理單位的協調力度；

加大對物業服務企業的監督力度，促使物業管理企業提供質價相稱的服務。街鎮要按照新物管條例的要求，扮演好五個角色：政策法規宣傳者、居民自治指導者、矛盾糾紛協調者、法規執行監督者、特殊情況下業委會部分職能代行者。社區要了解、熟悉、掌握情況、動態，當好街鎮的參謀助手。三是要加強宣傳引導。主管部門和屬地鎮街要加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業管理，理解物業管理，接受和支持物業管理，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

（二）加大小區建設審查力度。在前期規劃、設計時，建設、規劃和房管部門要嚴格按照政策規定，加強小區樓房及其基礎配套設施審查力度，并制定嚴格的小區交付使用驗收制度，可借鑒銀行發放貸款推行的放款收款終身負責制，對參與驗收的單位和個人采取責任追究和責任倒查制度，執行誰簽字誰負責，確保新建小區的工程質量、水電氣、通訊、消防、安防、電梯以及其他配套設施等方面質量全面合格。對驗收中發現的問題和不足，要責令開發單位認真整改直至完全達標合規。（三）加大物管服務監管力度。要加強物業管理監管隊伍建設，配齊配強區物業管理科工作人員，并加強對其法律法規、崗位職責和業務素質等方面的宣傳培訓，提升其監管能力。要規范物管企業運營，提高責任心和服務質量。比如，嚴格物業服務企業的市場準入，把日常檢查和抽查結果、業主投訴量與考核有機結合，形成有效的監管機制；

完善考核體系，對業主滿意度高、積極完成交辦工作和探索物業服務新思路、新方式的物業企業給予獎勵和資金扶持，對管理混亂、投訴較多、不按標準提供服務甚至損害業主利益的物業企業，依照有關規定予以嚴懲，并在物管行業內和公共媒體予以通報；

監督物業服務企業在小區設立公告欄、宣傳欄，公開物業服務合同的有關約定、小區公共收益的收支等情況，同時設立投訴舉報電話、舉報信箱，暢通業主的監督舉報渠道等等。對出現矛盾糾紛的物業小區，要堅持“疏”“堵”結合的原則予以快速處置，對小區和物業服務企業確實存在的問題要跟蹤督促、堅決整改，確保問題及時解決，維護業主的正當權益；

區公安局要結合掃黑除惡專項斗爭對帶著非法目的挑頭鬧事、停車故意阻塞小區出入口的人員采取強有力的措施，維護小區正常秩序。（四）引導業委會發揮好職能作用。一是加強業主委員會建設。要重視小區業主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區自治建設。著眼保障業委會正確有效履職，增加對業委會成員的準入、管理和約束條款。二是主管部門和鎮街要加強對業委會的業務指導和監督。組織業主委員會參加職能職責、小區維護專業知識和相關職能運作等方面培訓，強化住宅維修基金和公用設施專用基金的規范管理，進一步明確業主委員會的監督體系和公開事項及程序。三是加強社區管理力量。建議建立各社區負責聯系轄區內小區物業管理工作，推進轄區內業主委員會建設，監督指導業主委員會依法履職與維權，積極調解物業管理矛盾糾紛，引導住宅小區業主樹立物業管理意識。（五）進一步完善物業管理機制。一是要創新社區治理體系。強化城市基層黨建引領社會治理創新，健全基層黨組織和網格黨支部日常工作機制，搭建社區黨組織、物業服務企業和業主委員會三方良性互動平臺，強化政策研究、標準制定和激勵宣傳，補齊社區服務管理短板。二是探索優化物業管理體制機制。進一步明確鎮街、各監管部門職責，更好地推動問題解決。如，建立物業服務企業優秀人員到社區兼職制度，根據工作實際，聘請物業項目負責人到社區兼職，參與社區涉及物業小區的日常工作，將物業工作和小區管理有機結合起來；

再如，引進法官、律師、物業管理協會會員等專業人員，組建物業小區矛盾糾紛人民調解“專家庫”，積極參與熱點難點的矛盾糾紛化解工作，以專業性提升矛盾糾紛化解的權威性和公信力。

（篇二）

為進一步了解和掌握濱江開發區物業管理情況，督導加強園區物業管理工作，改善人民群眾的生活環境，根據年初工作計劃安排，9月上旬，濱江開發區組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領下，對濱江新城房地產項目物業管理情況進行了調研。調研期間聽取了物業管理部門的情況匯報，與有關部門、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流；

到**、**、**等6個小區進行了調研，現場察看了住宅小區物業管理情況。現將調研情況報告如下：

一、物業管理工作現狀

近幾年，園區的房地產業迅猛發展，與此相伴，物業管理工作也取得相當大的成就。在濱江開發區黨工委、管委會的不懈努力下，物業管理部門認真貫徹執行國務院《物業管理條例》和《**省物業管理條例》，園區物業管理工作走向規范，為加強和改善園區管理、推進小區建設、優化投資環境、促進經濟社會協調發展起到較大推動作用。

（一）物業管理實現市場化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為**、**、**、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風情雅苑、朗詩未來家，均由開發商指定的物業服務企業實施管理，累計實施物業管理的住宅86棟，房屋6101套，物業管理覆蓋率100%。

（二）物業管理服務意識顯著提升。近年來，濱江新城住宅小區發展迅猛，園區物業管理部門不斷加大工作力度，督促各物業服務企業改進管理方式、提升服務水平。經過多年的努力，廣大業主、開發企業和物業公司對物業管理工作重要性的認識越來越高。初具現代化新城區形態，居住和生活環境明顯改觀，有力地促進了和諧社會建設，物業管理工作也得到健康發展。

（三）服務內容豐富水平提高。物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。管理項目也從單一的住宅小區開始向商業街延伸覆蓋面不斷擴大。

（四）小區治安監管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對重點部位夜間堅持蹲守、巡查相結合，有效遏制偷盜等現象；

二是加強高層小區電梯的日常使用和養護管理，編制困人救護、突然停電等突發事件應急措施預案，確保廣大業主安全正常使用電梯。

二、物業管理領域存在的問題

1.公眾參與意識有待進一步提高。業主對物業法規的了解不多，責、權、利的認識和意識缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識淡薄，有的小區入住率不高，成立業主委員會難度大。部分業主片面強調個人維權，只主張權利不盡義務，不遵守規定，不服從管理。

2.新能源設施配備存在較大差距。代表們通過現場和業主深入交談發現，電動車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當前物業管理十分突出的問題。由于濱江新城絕大多數業主在園區企業上班，距離較近，電瓶車使用率高，再加上新能源汽車的推廣，新能源設施配備嚴重缺乏。

3.小區周邊餐飲油煙擾民現象頻發。綠地、朗詩為近年來新建的小區，隨著大量業主的入住，周邊商貿、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的投訴事件與日俱增，主要表現為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設施。

4.物業服務企業的服務水平不高。物業管理服務企業缺乏競爭意識和責任意識，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質不高的物管職工，與業主溝通都存在明顯不足，總體服務水平不高。

三、加強物業管理的幾點建議

1.加大宣傳力度，提升業主參與意識。一是深入一線，深入群眾，傾聽業主呼聲，集中民智民意，及時解決業主的所想、所思、所盼，為后續物業管理打下基礎。二是廣泛宣傳物業管理法律法規，提高合同履約意識，讓業主充分認識到，物業也是商品，享受服務就要繳費，為物業管理營造良好的健康法制環境。三是要提高業主主人翁意識，善于發揮業主作用，對危害公眾利益的人和事要主動干預、積極舉報，引導居民共同維護自己的家園。

2.規范小區設施配備管理。超前規劃，科學合理確定小區新能源設施配建標準，依據社會發展趨勢結合小區實際情況，充分考慮新能源設施配備數量，滿足群眾切實所需。

3.整合資源，加強部門聯動，依法查處違法違規行為。加強領導、統籌、協調，建立自上而下的聯動機制，從根本上明確相關部門的職責，協調城管、市場監督管理局、環保、信訪、公安等執法部門及時查處油煙擾民問題，保證執法效果，同時確定工作目標，嚴格管理考核。

4.采取多種舉措，提高物業服務質量和水平。一是要加強物業管理從業人員學習培訓，認真學習相關物業管理條例，增加知識本領，提升綜合素質，改進工作方法；

二是物業管理部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平，構建和諧的物業服務企業和業主關系。

（篇三）

為進一步了解和掌握全市物業管理情況，督導加強城市物業管理工作，改善人民群眾的生活環境，根據市人大常委會工作安排，11月下旬到12月上旬，城環委在常委會畢禮偉副主任的帶領下，對全市物業管理情況進行了調研。調研期間分別聽取了市住房和城鄉建設局的情況匯報，與有關部門、公共服務企業、街道、社區、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流；

到環翠區、乳山市、高區、經區進行了調研，委托文登區、榮成市人大常委會和臨港區管委對轄區物業管理情況進行了調研；

現場察看了祥云花園、保利凱旋公館等9個住宅小區物業管理情況。現將調研情況報告如下：

一、全市物業管理工作現狀

近年來，各級各有關部門認真貫徹執行國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，逐步建立起以市級為總攬、區級為重點、街道為基礎的物業管理新機制，物業管理工作逐步走向規范。

（一）物業管理事業快速發展，覆蓋面不斷擴大。我市的物業管理始于1998年，經過近20年的發展，截止今年11月，全市共有物業服務企業378家，其中市區260家、榮成市58家、乳山市60家，從業人員近1.8萬人，實施物業管理的住宅項目1201個，服務面積9168萬平方米，物業管理覆蓋率98%以上，新建小區物業管理覆蓋率100%。

（二）開展物業服務行業文明創建活動，提升行業文明程度。物業管理部門制定了《威海市物業服務行業開展文明行業創建活動試點工作規劃》和《**全市物業服務行業開展文明行業創建活動實施方案》，開展物業服務行業文明創建活動。一是針對物業行業突出問題開展了集中排查專項行動，制定整改措施，督促整改落實。二是推行“陽光物業”，全面落實“三會三公開”制度。要求各物業服務企業公開服務價格、標準和內容，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益信息。三是在行業內樹立典型，發揮示范標桿作用。制定了威海市物業行業文明服務明星、文明示范項目、文明創建標兵企業評分標準，組織物業企業積極參與全省物業行業文明創建活動，目前全市共有20名服務明星、6個示范項目、6家標兵企業通過了初審。通過開展這些活動，規范了物業服務企業的行為，有效提升了物業管理行業的文明程度。

（三）加大監督考核力度，規范物業服務企業行為。為加強對物業服務企業的事中事后監管，市物業管理部門對各區物業管理部門、物業服務企業和物業項目實施月度考核，定期檢查各區物業主管部門業務管理、企業信用建設、投訴處理、專項整治活動推進情況等，并實現考核常態化。同時，積極推行各區交叉考核，考核結果列入各區考核成績，并與物業服務企業項目評優、招投標、信用等級評定等掛鉤。今年以來累計進行考核26次，對6家違規企業進行了約談。通過行政和市場手段的有機結合促進企業優勝劣汰，規范和引導物業服務企業的服務行為。

（四）實施住宅專項維修資金制度，為公用部位維修維護提供資金保障。**年7月，我市開始歸集住宅專項維修資金，有關部門密切配合，層層把關，突出預售合同備案、綜合驗收、不動產登記等重點環節，加大維修資金收繳力度，提高收繳率。截至今年10月，已有17.71萬戶繳納了住宅維修資金，住宅專項維修資金本金及利息共計16.04億元。另外，物業管理部門還管理房改房維修資金9779.38萬元。目前，全市物業管理部門管理的兩項維修資金共計17.02億元。

（五）開展智慧物業管理試點，拓展增值服務。物業管理部門積極推動信息化、智能化技術在物業管理領域的推廣應用，并在部分理念超前的物業服務企業開展試點。**年環翠區龍澤府小區第一個推出“小區管家”app，目前中心城區已有近20個項目實行智能化物業管理。今年年初，環翠區鯨園街道辦事處投資開發了“物管通”平臺，對轄區物業管理項目實行24小時視頻監控。乳山市把物業管理與社區綜合管理相結合，組建了智慧社區平臺，實現物業主管部門、社區管理部門和業主三方信息互動、信息共享，業主可以通過app平臺進行交費、投票、反映問題、預約家政維修服務等操作，方便快捷，深受歡迎。

二、全市物業管理領域存在的問題

在物業管理部門、基層組織和物業服務企業的共同努力下，全市物業管理事業有了較快的發展，但與城市發展和人民群眾對美好生活的向往相比，還存在一定的差距。

（一）物業服務企業的服務水平和業主的交費意識不高，導致物業費交納率較低。市區范圍內新建住宅小區（封閉住宅小區）物業費交費比例超過70%，而老舊小區物業費交費比例較低，一般只能達到20%到50%。導致這種現象的主要原因有兩個，一是物業服務的質量和水平不高。目前我市大部分物業服務企業提供的都是保潔、綠化、安保等常規性服務，而且服務質量不高，服務水平得不到業主的認可。二是業主的交費意識還需要提高。住在老舊小區的部分業主，在實施物業管理之前不需要交納物業費，在進行綜合改造實施物業管理之后，仍然認為應當免費享受物業服務等公共服務，因此不愿意交納物業費。最終形成物業服務水平低、業主不滿意、業主不交費的惡性循環。

（二）車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當前物業管理十分突出的問題。2000年前建成的老舊生活區,很少配建停車設施，僅有的少量車庫超過95%被業主出租，改做商業用途；

2000年至2008年間建設的半封閉或封閉小區，規劃配建的車位較少，而需求量很高，矛盾最為集中；

2008年之后建設的小區，雖然調高了規劃車位比，各項管理措施也比較到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市規劃部門確定的車位配建標準最高為每100平方米1個車位，在第二輛甚至是第三輛汽車已經開始大量進入市民家庭的時代，已經不能滿足廣大業主的停車需求。

（三）業主委員會組建比例低，沒有充分發揮應有的作用。目前我市共成立業主委員會272個，僅占住宅小區物業服務項目的22.6%。多數業委會運行不夠規范，僅有不到10%的業委會能夠按照《山東省物業管理條例》規定履行職責，約70%的業委會履行職責比較被動，還有個別業委會存在履職越位現象。總體看，業委會組建比例低，不能依法履職、依法維權，是目前制約物業管理水平提升的短板。

（四）專項維修資金使用門檻高，使用率偏低。專項維修資金的使用，必須經占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意才能使用，門檻較高，程序較為復雜，因此使用情況不多。截止到今年10月，共支出住宅專項維修資金461筆，金額212.31萬元。房改房維修資金由于資金數額少，申請程序較為復雜，維修支出也不多。今年前10個月，共支出維修資金92筆，金額42萬元。

（五）物業項目交接時未嚴格履行承接查驗手續，開發遺留問題比較多。目前新建項目大部分實行單體驗收交房，綜合驗收交房比例不到30%，很多物業服務企業與開發商交接過程中未嚴格進行承接查驗，對項目存在的問題沒能及時發現和解決，導致業主60%以上的投訴與開發遺留問題有關，如房屋漏雨，儲藏室、車庫質量問題，電梯、消防、地下管網質量問題，綠化、人車分流設計不達標問題等。

（六）小區內違法建設屢禁不止，占用公共綠地現象時有發生。住宅小區內私搭亂建和占用公共空間種菜現象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現象在2000年到**年建成的小區比較普遍，尤其是城鄉結合部的小區和一樓帶小院的小區更為嚴重。近幾年結合裸露土地整治，相關部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；

但私搭亂建頂風而上，而且一旦形成，違法建設認定、拆除等程序復雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復難度極大。

三、加強物業管理的幾點建議

物業管理與千家萬戶的利益息息相關，是一項涉及到各級各有關部門的系統工程，物業管理行業的健康發展需要全社會的共同關心和支持。為此，提出以下幾點建議：

（一）制定新的物業管理條例實施辦法，建立健全配套的法規體系。我市原物業管理條例實施辦法于**年2月開始施行，在《山東省物業管理條例》出臺后廢止。建議結合全市物業管理的現狀，盡快制定新的適應我市實際、內容完善、可操作性強的物業管理條例實施辦法。明確規劃部門、建設管理部門、物業管理部門、相關工作部門的職責分工，厘清房地產開發企業、物業服務企業、業主、業主委員會、街道、社區的權利、責任和義務，規定好小區的基礎設施、安全消防、園林配套、公共空間、水電煤氣、環衛保潔、車輛停放等諸多內容。

（二）采取多種舉措，提高物業服務質量和水平。加大宣傳力度，廣泛宣傳物業管理相關政策法規，增強業主法律意識和誠信意識，提高業主交納物業費的自覺性。相關部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平。鼓勵物業服務企業提供“菜單式服務”，由業主自由選擇“服務套餐”并按照相應的標準交納物業費。構建和諧的物業服務企業和業主關系，提高業主交費的主動性；

建立對惡意拖欠物業費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業費的行為，依法快速處理。

（三）增加車位有效供給，規范小區停車管理。超前規劃，科學合理確定新建住宅小區車位配建標準，嚴格落實住宅小區建設規劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區的停車潛力，結合小區環境綜合整治，通過調整綠化空間、優化小區布局、拆除違法建設等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。鼓勵有條件的小區建設智能立體式停車庫。盤活閑置車位，對開發商尚未售出的車位和業主購買后未使用的車位加以利用。對小區內占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進出通道等行為，由物業服務企業進行勸阻引導，規范業主有序停車。

（四）加強業主委員會組織建設，充分發揮業主委員會的作用。業主委員會是做好物業管理的基礎之一，要學習借鑒外地成功經驗和做法，結合我市實際，嚴格按照相關的法律法規規定，適時召開業主大會，加強業主委員會建設。倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業主中的黨代表、人大代表、政協委員、機關事業單位人員積極參與業主委員會。積極開展業主委員會組建和運行方面的業務培訓，提高業主委員會成員的思想素質和專業水平。進一步理順居委會、業主委員會、物業服務企業之間的關系，推進溝通合作，提升社區物業管理水平。試點將業主委員會建設情況納入到對街道（鎮）、社區的年終考核，提高基層對業主委員會建設工作的重視程度。

（五）嚴格實行物業綜合驗收制度，防止開發商遺留問題影響后期的物業管理。有關部門要加大監管力度，督促物業服務企業與開發建設單位做好物業項目承接查驗工作，并辦理各類資料移交手續；

認真落實《山東省物業管理條例》和《山東省新建物業質量保修金管理辦法》（魯建發〔**〕5號）的規定，建立物業質量保修金制度，明確保修工作的受理、實施的程序和標準，強化對保修責任的監管，切實維護業主的合法權益。

（六）創新維修資金使用方式，出臺相關辦法。使用住房專項維修資金時，可以采取委托、集合、默認、公示、異議等有效表決方式，提高表決效率。建立應急維修機制，明確應急維修范圍和標準，開通緊急情況維修資金使用的快速通道，簡化維修資金使用審批程序，對危及房屋使用和業主人身財產安全等緊急情況，可不經業主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由居委會（村委會）、業主委員會及物業服務企業共同組織搶修。試點業主大會管理維修資金，逐步將維修資金劃轉業主大會管理和使用，物業管理部門、街道（鎮）、社區全程進行監管。

(七）加大小區執法力度，清理違法建設、破壞公共綠地等行為。明確各級執法機構工作職責，著重解決住宅小區違法建設、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住宅樓開飯店等突出問題。城管執法部門要加大執法力度，及時開展執法活動，對拒不配合行政執法的，依法申請人民法院予以強制執行。物業服務企業要加強配合，對違法違規行為及時進行勸阻和報告，積極協助執法活動開展。

（八）支持智慧物業建設，開展互聯網+服務。將互聯網思維融入物業管理中，加快搭建基于大數據的互聯網平臺，開展互聯網+服務。依托智慧城市建設，制定智慧物業建設指導標準，推廣智慧住宅小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺；

綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理、水電氣費自動抄表等智能化物業服務綜合管理應用；

鼓勵物業服務企業、通訊運營企業和社會資本對已建小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化和信息化。

（篇四）

按照**人大常委會**年工作要點和主任會議安排，人大常委會組成了以常委會副主任薩仁托婭為組長，人大財經委、綜合執法局、住建局、環保局、國土局、草監局等部門人員為成員的調研組，對旗所在地居民小區和部分蘇木鎮物業管理情況進行了專項調研。通過聽取相關部門匯報，深入到居民小區實地查看，與社區居民及物業企業負責人座談等形式，詳細了解了我旗物業管理工作的現狀及存在的問題，現將調研情況報告如下：

一、物業管理工作的現狀

目前，全旗居民小區有84個,7個居民小區成立了業主委員會，有40個居民小區聘請物業企業管理，3個小區為開發商代管，有7家物業公司，有物業辦公室的小區12個，其中開發商提供的物業辦公用房9個，老舊小區改造的物業辦公用房3個。

**年3月，我旗將物業管理職能從住建局劃轉到綜合執法局，成立了物業管理辦公室，負責統一協調全旗各居民小區物業管理工作。截至目前，由金都物業管理（綜合執法局組建）完成了對上都鎮內15個無物業居民小區的回收管理，并對個別小區進行了硬化、亮化、綠化及雨污水管道維修、安裝了限高欄設施，對7個小區安裝監控設施。

二、存在的問題

近年來，我旗城鎮化建設進程不斷加快，許多小區相繼建成。在旗委、政府的領導下，經過有關部門不懈努力，小區物業發展步伐、管理體系逐步加快，在完善小區治理、優化人居環境、提升城市品味中發揮了作用。但也存在管理不完善、運行不規范、物業服務標準低與群眾要求期望值高的矛盾日益突出。主要表現為：

（一）物業管理責任不實。物業管理工作沒有擺到城鎮建設管理的突出位置，對小區物業管理關注少、投入少，沒有建立綜合性考核制度，日常監管措施不完善，管理成效達不到群眾的要求和滿意。社區居民委員會、住建、城管等單位管理職能不具體、不明確,協調溝通渠道不暢通，沒有形成小區治理的合力。

（二）小區配套設施建設不到位，部分小區開發遺留問題較多。一方面存在施工不規范，道路、綠化、停車、監控設施配套標準偏低，小區設計沒有垃圾堆放點，居民活動場地和小區休息區、衛生間缺失，同時有的房屋質量也存在矛盾隱患。多數小區前期物業企業隸屬開發商，或由開發商協議選聘，因而對小區設施設備接收標準把關不嚴，對建設遺留問題重視不夠，留下糾紛隱患。一些小區公共設施維修不及時，小區房屋漏水、設施壞損并在保修期內的存在開發商推諉扯皮行為。在保修期外的不知如何申請使用專項維修資金，業主維修費無法報銷。老舊小區基礎設施薄弱，管理不規范。如道路、綠化、污水排放、屋頂瓦片等基礎設施老化，安全防范措施不到位,建設好的小區開發商和物業移交手續不全等問題不同程度的存在。另一方面全旗居民小區整體規劃水平低，開發商為自己的利益，這兩棟、那三棟的形不成居民小區整體規模效應。

（三）全旗84個居民住宅小區中有有物業辦公室的12個，開發商建居民小區時雖按要求留有物業辦公室，但是因產權不明，走時開發商全部賣掉，造成環衛工人無處休息和辦公，工具都無處可放。

（四）業主委員會成立難度大。目前，全旗84個居民小區中，成立業主委員會的僅有7個，占到8.3%。小區業主對業主委員會組織不了解，認識不到位；

有的小區即使成立了業主委員會，但業主委員會成員缺少敬業精神、跟蹤服務不到位，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。

（五）小區業主意識較差。個別小區的業主從窗口亂扔垃圾，垃圾亂堆亂放，小區內擺放廢棄的板凳，影響小區環境衛生；

同時個別居民也存在不愛護公共財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象，有的業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。

（六）老舊小區改造投入少，力度不夠。對老舊小區安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、雨污分流、管線序化等功能性專項改造不夠，整體工作沒有真正惠及民生。

（七）棚戶區改造后的遺留問題。我旗城鎮棚戶區改造工作正在持續進行，從**年至今已對2000余處房屋進行拆除。在改造拆遷過程中產生了大量的建筑垃圾，但目前在棚戶區改造過程中拆毀房屋所產生的建筑垃圾未能及時清理運輸，并且居民將部分垃圾隨意傾倒、堆放在建筑垃圾中與建筑垃圾混在一起，對周圍居民和城鎮環境衛生造成了嚴重的污染和影響。三、幾點建議

（一）健全組織機構，明確工作職責。一是成立管理機構。建議旗人民政府成立由政府分管領導任組長，相關職能部門、社區負責同志為成員的管理委員會，定期協調解決物業管理中出現的矛盾和問題，物業管理辦公室負責處理日常工作和物業管理的工作機制。二是齊抓共管，落實屬地管理責任。推廣社區居民委員會、業主委員會、物業管理企業互為一體、各司其職、互相促進的“三位一體”工作，配齊物業管理專職人員，確保有人干事，有人管事。加強對小區物業服務工作的協調指導和監督考評，著力推動各部門管理職能進小區，明確職責，建立責任清單，協助社區建立業主委員會，推動我旗小區物業管理走向正規。三是按國家和自治區有關物業管理的政策及法律要求，制定出臺符合我旗實際的物業管理辦法或物業管理規范性文件，明確物業服務企業、業主、社區、政府管理部門之間的責任。加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。

（二）多方參與，推進業主委員會建設。一是社區居民委員會要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持,參與業主委員會工作。發揮業主委員會與物業企業和業主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系。二是建立健全業主委員會和業主委員會成員的工作職責，建立激勵機制和約束機制。三是業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮應有的作用，團結引導業主遵守各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。

（三）強化配套建設，提升承載功能。一是把緊小區規劃、審批和綜合驗收關口。住建局要嚴把物業管理企業進駐的審核、審批手續，按照國家有關規定，在小區規劃中要留有物業用房、垃圾堆放清運點和居民活動場地，公共區域應達到國家規定的硬化、綠化標準。二是無論是舊城改造還是新建小區，要留有物業用房。物業用房產權歸屬于業主委員會，屬業主共有財產，為居民、物業管理人員和清潔工提供方便。三是盡快啟動老舊小區改造計劃。結合全旗棚戶區改造，將老舊小區改造列入城市建設計劃，分批次進行改造，全面提升老舊小區配套功能，改善居民宜居環境。四是科學管理專項維修資金。學習借鑒外地住宅專項維修資金管理的經驗，完善專項維修資金使用辦法，簡化程序提高效率，專項維修資金是小區的“治病錢”、“養老錢”，應堅持安全管理與有效使用相統一，確保小區屋頂掉瓦漏水、管道壞損等現象得到及時維修。

（四）規范物業管理，提升服務水平。一是牢固樹立“物業無小事”、“物業就是服務”的理念，著力強化教育培訓，全面提高物業管理從業人員整體素質和服務技能。二是嚴格加強物業企業招聘管理，推進物業市場公開招標、競爭競聘。三是強化物業管理和監督力度，開展物業企業信用等級評定、物業管理標準的制定、實施，培育品牌企業和物業管理示范小區，發揮管理部門連接各方的橋梁紐帶作用。四是完善物業收費標準調整機制。對于前期物業收費，遵循政府指導價，可根據不同小區業主的需求，制定有關政策，完善“協商議價”調整機制，允許協商確定等級性收費標準，確保“質價相符”。對于后期物業收費，遵循市場調節價，并加強物業費市場化的宣傳和指導，督促物業企業全面公示服務內容、服務標準、收支明細，讓收費和服務公開透明、陽光運作，方便業主監督，贏得群眾認可支持。五是積極探索小區物業企業管理與小區業主自主管理相結合的路子。引導無物業小區自主管理，幫助他們成立自治委員會，由業主委員會自行處理小區的物業管理事項，維護全體業主和物業使用人的合法權益，保障物業的安全與合理使用。

（五）做好棚戶區改造項目建筑垃圾的清除工作，提高文明城鎮水平。依據建設部139號令《城市建筑垃圾管理規定》，建議盡快對已造成污染的建筑及生活垃圾進行清運處,同時在拆遷施工工地周圍設置圍擋及必要的標語警示，避免再次出現生活垃圾與建筑垃圾混放現象。

（六）選擇并規劃好居民小區和道路名稱。旗人民政府及其職能部門要加強對居民小區和道路的調研，進一步規范和統一居民小區和道路的名稱。

（七）加強宣傳教育，提高思想認識。一是，加強物業政策宣傳，制定行業發展規章,積極引導業主自我教育、自我管理。二是積極指導物業企業提高管理水平、培訓員工職業技能、貫徹相關政策法規、調解處理物業糾紛，組織開展文明創建活動，積極糾正不文明行為促進企業和居民道德素質的提高和文明意識的增強。三是積極推動公共服務向小區延伸。社區居民委員會要充分發揮基層管理的優勢，打通面向業主的公共服務通道，做好人性化服務。繼續抓好小區供熱、供水等民生工作，切實解決好日常的民生需求，不斷增強居民的滿意度和歸屬感，推進社會管理創新，推動美麗幸福**建設。

（篇五）

隨著經濟的發展和城市化水平的逐步提高,物業管理已經成為城市管理的重要內容,物業管理的好壞直接影響城市居民的日常生活和社會秩序。物業行業作為一個新興的行業,在我國只有三十多年的歷史,由于我國物業管理起步晚，市場化程度較低，物業管理還沒有形成一套比較成熟、完善有效果的運行機制。近年來，我市城市發展迅速，老城區的棚戶區改造，新城區的快速擴張，越來越多的城市居民生活都以住宅小區為單位納入城市管理，物業行業和物業管理中存在問題也逐漸顯現，物業企業與小區業主之間的糾紛和矛盾也日益突出，甚至引發群體性上訪事件，造成不良社會影響。根據市委主要領導的安排,**年1月下旬,市人大常委會熊彬、吳明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物業管理情況進行了調研，并與市房管局分別召集十幾個相關部門和部分街道、社區、物業管理公司、房產開發商及業主住戶進行了座談。現將有關情況報告如下：

一、我市物業行業基本情況

我市物業行業經過近幾年的持續穩定發展，目前已有物業服務企業76家，服務住宅小區96個。全市住宅物業服務總面積約800多萬平方米。物業服務已涵蓋住宅小區、辦公樓、商廈、學校、醫院、園區等多個類別，已創建了國家、省、市級示范小區10個。

二、我市對物業行業進行管理的主要做法

（一）開展行業指導和業務培訓。注重和加強物業法規、條例專業知識等學習宣傳，組織物業從業人員進行專業知識的學習培訓,**年,參加培訓人數達100余人次。充分利用新媒體,建立物業工作微信交流群，組織從業人員通過微信平臺宣傳、交流經驗,不斷提升管理水平。

（二）組織重點項目檢查。為進一步提高物業服務整體水平，規范我市物業服務行為，重點組織對我市住宅小區定期進行檢査考評。**年，對我市物業小區安全生產、消防安全大檢查，對電動車充電停放、高層建筑消防安全重點檢查，累計檢查排査了87個物業服務住宅小區,檢查、安全巡排查200余次。

（三）完善物業管理機制。為規范前期物業管理行為，避免產生糾紛，市房管局明確了房地產開發企業和物業服務企業的前期管理責任，要求新建項目交付前必須承接查驗。**年，對中泰盛景等多個小區進行了承接查驗，防止開發建設單位的遺留問題引發矛盾糾紛。

（四）妥善處理物業投訴。**年共受理各類信訪投訴300余件。對信訪投訴上門溝通、限時辦結；

暫時解決有困難的公開回復；

對不合理的耐心解釋。遇到重大信訪問題或群體事件，會同相關職能部門、街道、社區共同調處，力求妥善解決。

（五）依托市委、政府中心工作，提升行業管理成效。結合我市開展的“掃黑除惡”、“禁放煙花爆竹”、“生活垃圾分類”、“創建衛生城”等中心工作要求，物業行業主管部門引導物業公司以此為契機，提高業主自我管理意識，自覺維護小區環境，提升管理成效。

三、我市物業行業存在的主要問題

近年來，我市物業行業發展較快，行業發展過程中也出現了一些問題，因物業公司和小區業主糾紛引發的上訪事件時有發生，分析個中原因，歸納起來主要有以下幾個方面：

（一）因頂層設計層面產生的問題

1、物業行業從業門檻低，物業公司從業水平和從業資格難以保障。

2、小區物業管理未能納入社區建設。物業企業是市場經濟中的企業主體，業主與物業企業之間為雇用關系。但物業企業在小區的日常管理中承擔了很多政府部門的職能。因為沒有執法權，很難實現有效管理。

3、產權不清晰引發的管理難問題。比如小區地下車位權屬不明確，開發商與業主糾紛不斷，矛盾不斷激化，**年來因地下車位權屬不明導致的重大信訪類投訴就有5起。

4、業主委員會成立難、規范運行難。我市成立業主委員會的小區多為早期開發的小規模項目，以本單位或者本地居民為主，業主來源比較單一，管理較易。未成立業主委員會的小區多為“鳥型”小區，業主多來自我市不同的鄉鎮、街道，互相不認識，很難按標準成立業主委員會。即使成立業委會的，業委會作為一個無法人地位的自治性組織，主體地位不明，難以承擔民事責任，業委會會議也很難實現參會面積和人數“雙過半”。

（二）因行業管理層面產生的問題

1、目前我市還沒有成立物業行業協會,物業行業沒有一個基本的行業標準,物業行業的管理、物業糾紛的調處沒有一個統一的管理平臺.

2、部分職能部門重小區建設的監管，而輕房屋使用過程的監管，某些物業管理企業未按規定和要求從事服務，也沒有具體的部門進行檢查、處罰或取消資質。個別小區的物業管理企業對自身提供的劣質服務有恃無恐，物業管理的亂象導致物業管理公司與業主之間矛盾激化,引發群體上訪事件。

3、房屋維修資金使用流程多申請難，業主報修后，問題長期得不到解決，產生抵觸情緒而拒繳物業費，引發惡性循環。

4、公安、城管、供電、供水等一些部門的職能沒有延伸到小區內。物業公司對小區內的亂停亂放、違章搭建等不具有執法權，管理乏力。小區電力設施產權沒有移交相關部門，維護存在問題等等，由此產生的各類問題得不到解決，引發物業公司與業主矛盾糾紛。

5、物業公司的不作為，得不到有效監管和問責,業主正當權益和享受服務得不到保障，引發各種矛盾和問題。對于個別業主惡意拖欠物業費行為，走訴訟程序時間長、成本高，物業公司往往得不償失，業主得不到有效懲戒。

6、物業費與服務水平存在差距。有些老、舊的小區，物業收費標準偏低，物業公司服務標準降低。業主因對物業公司服務不滿，拒絕同意提高物業收費標準，也不相信提高收費后享受的服務標準能提升。物業公司收不上物業費，企業運營困難，面臨撤場，形成死循環局面。

（三）因物業公司層面產生的問題

1、從業人員特別是保安、水電工等年齡偏大，無法勝任崗位。物業公司管理層人員多，運營成本高，收繳的物業費很大一部分都消耗在人員工資上，擠占了投入到小區管理和服務的資金。

2、物業公司在物業費的管理使用上不規范，資金存在問題和風險。物業費收取后通常是由物業公司自行管理和支配，沒有第三方監管。物業公司卷走資金離場的情況也偶有發生。

3、物業公司的權責不明晰，應該提供哪些服務，承擔什么責任和義務不明確。提供的便民服務或有償服務項目少或者基本沒有，服務業主往往只停留在口號上。

4、物業公司服務理念和服務意識不強，收費時積極，解決問題時推、拖、慢，導致管理小區的過程中很難得到業主的主動支持和配合。

（四）因小區業主層面產生的問題

1、惡意拖欠物業費，私自改變房屋結構、亂搭亂建等得不到有效懲戒，小區其他業主跟風，增加管理難度，

2、有些業主委員會的委員存謀私心態，重個人利益，甚至是以犧牲大多數業主利益換取個人利益。

（五）因歷史遺留問題而引發的矛盾

1、老、舊小區歷史遺留問題較多，設施設備老舊，房屋出現質量問題得不到有效的解決，引發業主與物業企業的矛盾

2、不少老、舊小區用水用電還是合表（總表后面是分表），由于水電剝離改造成本很高，不少小區還未實現一戶一表，因總表和分表之間存在損耗，導致物業與業主糾紛長期存在（比如國貿大樓），由此而引發的集體信訪事件也比較突出。

四、對我市物業行業的幾點建議

（一）由政府牽頭，盡快成立物業行業協會。不同的物業管理公司提供的物業管理服務內容基本上是相同的，相互間具有較強的可替代性。成立物業行業協會，可以從宏觀方面規范物業管理公司的運作，制止和懲戒不正當競爭行為，依法治理物業管理市場，發揮行業協會作為行業自治組織的功能，完善協會內各項制度，公約與章程，制定行業服務標準，加強行業自律管理，開展教育培訓、行業調研、與論宣傳、對外交流等活動，提升行業從業人員素質，保證服務優質高效。最終實現行業內公司自治和自我管理，建立和諧統一的物業管理服務的市場競爭，推動我市物業管理工作健康有序發展。

（二）由政府牽頭盡快出臺我市關于物業行業和物業管理的規范性文件，健全規章制度，明確物業企業、小區業主的權利義務。籌建我市物業管理信息平合，開展物業服務企業信用等級評定，建立物業服務企業管理的考評及準入淘汰機制，以此約束物業公司的服務，并定期向社會公布企業信用情況。

（三）引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業費收取標準。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明。逐步實現物業管理市場的良性運作，業主、物業公司雙贏。

（四）把物業管理與屬地管理結合起來。發揮社區在物業管理中的綜合協調作用，齊抓共管及時有效解決小區各類矛盾糾紛，共建小區和諧。建議由屬地街道辦事處或社區對轄區內物業公司的物業費用資金進行監管，街辦、社區把物業服務企業日常監督檢查、考核內容，列入物業服務費撥付及淘汏機制依據中，并由房管部門做好業務指導。

（五）加強對房產開發企業的監管。首先要加強對房產開發企業的管理以及前期物業管理活動的監督和指導，防范矛盾糾紛的產生。一是建立質保金制度，確保房屋出現質量問題得以及時維修；

二是建立前期物業招投標機制，促進物業管理市場的公平、公正，房產開發企業在新樓盤竣工，委托物業企業進入服務時一律走公開招標程序，杜絕“父建子管現象”。三要加強開發企業在預售時的監管工作，禁止房產開發企業許諾業主違規使用、占用綠地或者公共面積。其次加強對開發商的后續服務的監管。行政主管部門要對小區配套設施是否完善、開發商的銷售廣告與實際是否一致，房屋交接后與銷售合同是否相符等進行檢查驗收，驗收合格后方能交付使用，為業主和物業管理企業合作提供一個好平臺。

（六）盡快解決歷史遺留問題。比如老舊小區水電剝離問題、小區水電設施的產權移交等問題，建議市人民政府組織召開相關部門協調會，尋求切實可行的解決途徑，盡快實現水電剝離和主權移交，從源頭杜絕矛盾糾紛。

（七）部門聯動，加大執法力度。對物業公司反映的住宅小區內涉及市場監管局、城管、治安、供水供電等部門管理范圍的違規問題，相關部門要及時進行處置，避免其他業主效仿，增加管理難度。對惡意拖欠物業費的業主，建議市人民法院通過簡易程序審理，縮短訴訟時間，降低訴訟成本。

第四篇：關于廉租房物業管理工作的調研報告

對廉租住房進行市場化管理的調研報告

----即對廉租住房小區開展物業管理(服務)

近年來，隨著我市經濟社會的不斷發展及創建文明城市進程的不斷加快，切實解決低收入家庭住房問題，已成為政府落實科學發展觀，改善民生工作的主要工作內容之一。為保證廉租住房建設管理工作規范化，較好實施廉租住房的管理工作，我公司對各小區內的廉租住房進行了調研，現將調研情況報告如下：

一、市場化廉租住房的管理服務

市場化廉租住房的管理服務是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服務又包括對廉租住房的監管、物業服務、質量保障等。城鎮廉租住房制度是一種保障性住房供應制度。我市政府和相關單位通過向具有城鎮常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發放住房租賃補貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項惠民政策。

目前，我市廉租住房的管理、運作模式及服務經驗還在不斷探索和積累中。對于廉租住房社區的管理、服務模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質量，違背了保障低收入群體的初衷；如果全部由政府來承擔，政府因其財力有限，肯定承受不了;如果全部由企業來承擔，幾乎沒有企業愿意接手，認

1為它幾乎是沒有盈利的。所以必須建立有效的市場化廉租住房管理服務模式，將管理、服務與物業經營有機地結合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負擔，又達到保障最低收入人群居住質量的目的。

二、廉租住房管理中的問題

針對廉租性住房前期投資量大，管理周期長、保障對象動態化的特點，市政府組建了XXX，負責我市公共租賃（廉租）住房的租金收取、維護和管理。同時為完善管理制度，市政府出臺了《xxx市廉租住房保障和經濟適用住房管理實施辦法》，保障我市廉租住房管理機制合理有效的運行，在此辦法實施的過程中仍然存在諸多問題：

1、人員的特殊性

廉租住房的準入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗人員、社會無業人員、老弱病殘人員相當普遍，涉毒、兩勞等重點人口較為集中，不穩定因素較多。與商品房管理服務相比之下，廉租住房管理服務較為不易，因為在公民道德素質、維護環境秩序的自覺性有很大差別。相應的給廉租住房的管理、服務增加了很多困難。

2、管理服務內容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受社會發展的成果，政府保障部門作為業主單位，委托專門的物業服務企業或社會物業服務人員進行治安維護、綠化養護、衛生保潔、公共設施設備維修等公共服務，與單純的商業物業服務相比，廉租房更側重于后期管理與服務，實際上已經接近于一般意義上的社區服務管理。

3、租賃與管理相脫離。現我市廉租住房租賃、管理工作由xxx負責，包括收取租金、簽訂租賃合同和管理住戶檔案，以及配租后對廉租住房的監管工作。由于廉租住房小區的物業管理工作不在正惠公司工作范圍內，廉租住房涉及物業管理的問題，牽扯于幾個單位之間，極易造成無據可依、互相推諉的狀況，給廉租住房監管工作造成諸多障礙。例如居住過程中承租人對公共設施的損毀、騰退過程中鑒定房屋的完好程度等等。

4、目前，我公司所管理的廉租住房小區，承租人員較為復雜，部分住戶觀念沒有及時轉變，違規裝修、破壞綠化種植農副產品，小區內環境凌亂，樓道雜亂無章，公共設施損毀等現象屢見不鮮。廉租住房管理工作仍處于探索期，需要在工作中繼續整改與完善。

三、實施市場化管理下廉租住房的前提、優勢

（一）實施前提

由于我市現有廉租住房均分布于各商品住宅小區內，管理維護工作不具備針對性開展的條件，且我公司正在探索廉租住房小區市場化管理，各方面經驗均有欠缺，故我公司決定實施市場化管理的對象暫定為：廉租住房建成套數占該小區總套數的70%以上，且配套設施齊全的住宅小區。

（二）優勢

1、隊伍年輕，有創新意識。我公司自2012年1月份人員到位以來，共計員工8名，均為大學專科以上學歷，具備相關專業知識及工作經歷。廉租住房保障制度為近年來新生的民生工程項目之一，各方面工作的開展皆需要接受能力快、思維活躍的工作人員來實現動態化管理體制的更新與完善。而我公司正是具備了這樣的條件。

2、降低公司管理成本。廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭，經濟條件是制約發展和管理的重要因素。現我市廉租住房物業統一由所在小區業主委托的物業公司管理，也就是說廉租房的管理工作在流程中實行單位分工化的管理模式，這樣既增加了人員成本，也在資金注入上造成斷層現象。如果由我公司實行廉租住房租賃、管理、維護一條線流程，實行收支互補，在成本上實行人員分管化，實現人工成本合理調度、資金成本上的合理壓縮。經初步測算，僅人員管理成本一項，每年可節約資金約6萬元左右。

3、能夠更好的對廉租住房實施動態管理。保障性住房的物業管理與普通商品住房的物業管理之間的矛盾根源是房屋的產權問題。而廉租住戶作為房屋的使用者，不論是自身利益所在，還是經濟條件的影響都會形成物業管理工作中的阻礙因素。作為產權人（政府）的委托管理者、出租與承租關系中的中間人，我公司在掌握承租人的家庭情況、自身條件等資料的同時，能針對性的實行對廉租住房物業的動態化管理，協調產權人與使用人之間的權屬利益，以促進物業管理工作平穩開展。只有安居才能樂業，讓城鎮中的住房弱勢群體住得好，不僅能使其安心地工作，還能增加他們的歸屬感與幸福感，增強他們參與城市建設的積極性。城鎮廉租住房制度是關注民生的一項重要制度，是有利于構建和諧社會的重要制度。

二0一二年六月十二日

第五篇：關于物業管理工作調研的發言稿

關于**縣物業管理工作調研的思考

（**縣第十五屆人大常委會第十八次會議發言稿）

2013年8月20日

地產和房產對**縣財稅貢獻特別巨大，**的城市建設一天一個樣，這得益于樓宇經濟的發展，也為文明衛生城市打下了堅實的基礎，關于物業管理工作調研的發言稿。但是，**的物業管理卻成為了樓宇經濟發展的拌腳石，嚴重阻礙了**經濟的發展，也為**文明衛生城市這塊金字招牌抹了黑，更是考驗城市管理者智慧的新課題。從這次物業管理工作調查中，我明顯感覺到，**的物業管理與物業服務，與周邊市縣區相比只能算是剛剛起步，還處于“群龍無首、一片混亂”的階段，與居民的愿望和需要相比，差距太大，給人的印象就是，相關企業“重賣房服務、輕物業管理”，“前期物業搶著干、后期物業不愿干”；有關部門“重房產收費、輕房屋服務”，甚至“有利益就上，有責任就讓”，“政府重視形象、部門看重利益”。現在是業主有牢騷、政府不滿意，物業公司難生存，相關部門在扯皮。我認為，現在當務之急就是要做好幾件事：

一、健全體制、完善規章

（一）建立物業管理齊抓共管機制。物業管理工作是一項系統工程，涉及到房產、建設、規劃、城管、供電、供水、園林、環保、工商、稅務、物價、公安、消防等多個部門，各種矛盾常常相互交織，光靠房管部門難以協調各方。我建議：

1、成立“**縣物業管理協調委員會”。由縣政府分管領導牽頭，研究協調物業管理重大事項，縣房管部門具體承辦。

2、街道辦要成立機構，負責統籌、協調、考核、監管轄區內小區物業管理相關工作。

3、居委會要建立工作小組，解決小區物業管理工作中遇到的各類問題，做好宣傳、協調、配合小區物業管理工作的開展。

4、成立“**縣物業服務行業協會”。協調物業管理與服務，進行業務培訓、業務指導，處理企業糾紛，討論和處理企業重大問題。

（二）實行新建住宅物業質量保修金制度。物業管理中的業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛，拖欠物業管理費等，相當部分是因為房屋質量不達標及相關配套設施不健全造成的，嚴重影響了物業管理工作的健康發展和社會的和諧穩定。在這個問題上，物業是為開發商、承建商背了黑鍋的。**縣要從8月份起，嚴格按照《江西省物業管理條例》的規定，建設單位在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，一律按物業建筑安裝總造價1%-3%向物業質量保修金專門賬戶交存物業質量保修金。房屋竣工驗收后，公共物業建設達標的保修金及其利息全額退回，物業建設不達標的，責成建設單位完善，否則，由物業管理部門代為完善，費用從保修金中扣除。

（三）完善“房屋維修基金”管理。

1、要嚴格按照“基金”來管理，專款專戶儲存，獨立核算，任何單位和個人不準擠占挪用。

2、新建住宅小區，要嚴格按標準收取“房屋維修基金”，不能再由房管部門隨意收取，有的交了、有的不交，有的多交、有的少交；同時，要規范建立明細分類賬戶，要按每棟樓、每一戶設立明細賬；從現在起，對每一個新住宅小區不能再做糊涂賬；對老住宅小區要盡量按每一棟樓，每個住戶設立明細賬。

按規定，每個小區“房屋維修基金”使用后余額不足30%時要續交，但全縣沒有一個小區有續交的。

3、要使“房屋維修基金”保值、增值，要存定期、買國債，利息要記入每一個業主的賬戶，要象住房公積金一樣管理，要在一年內至少告知一次業主的賬戶余額。

4、要按利息的一定比例提取費用，作為業主委員會或居委會的活動經費和成員報酬。

5、以住宅小區為單位嚴格使用基金，規范批準程序，每年定期向業主公開使用和結余情況，接受業主監督，確保維修基金收繳規范、使用合法。

（在7月18－24日中午中央電視臺經濟頻道連續播出的，北京探索物業管理新路子，“房屋維修基金”是由業主委員會管理，基金存定期、購買國庫券，并按利息的一定比例提取費用，作為業主委員會的活動經費和成員報酬，這種做法得到了中央電視臺的肯定）

黃段鴻安、沙田兩個安置小區沒有收維修基金，有些住戶連房款都沒有交清。這是后患無窮的。

（四）探索業主委員會運行機制。業主委員會是聯系業主與物業服務企業的橋梁和紐帶，是業主利益的代言人，在物業管理工作中的作用具有獨特優勢。凡是入住率超過50%的小區，都要選舉業主委員會，在選舉之前，居委會要前期調查，把好選舉關，選舉結果要經居委會同意。要建立激勵機制，實行有償服務，業主委員會的工作經費和成員的工資來源于“房屋維修基金”的利息。

在沒有“業主委員會”的小區，要由居委會主任擔任業主協調員，管理業主事務。

（五）建立物業監管前移機制。

1、事前，物業監管部門要參與新小區的規劃，對業主委員會用房、物業用房、會所用房、幼兒園用房、管網、水、電、氣、綠化、亮化、監控等配套設施的規劃提出合理建議。

2、事中，物業監管部門要參與新小區的房屋驗收，對物業用房、配套設施不到位的情況提出意見。

3、事后，物業監管部門要參與新小區的前期物業管理，對還沒有物業服務企業進入的小區，要監督前期物業，不能放任；并且還要敦促招聘物業服務企業盡早進駐小區。

（六）要落實物業承接驗收制度。物業服務企業承接物業時，應當對物業用房、物業共用部分、共用設施（包括對講門、路燈、監控設備等等）進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾與糾紛。

入住率沒有達到60%的，開發商不能移交給物業企業，應由開發商負責物業服務，發言稿《關于物業管理工作調研的發言稿》。

（七）建立房屋出租登記制度。實行暫住登記制度，同時實行房屋出租要到社區登記制度，有利于物業費收取。

（八）抓緊時間出臺相關制度。抓緊時間出臺《**縣物業管理實施細則》，《物業服務收費管理辦法》等一系列制度，使物業管理、收費、監督等有章可循，有法可依。

二、加強物業服務企業的管理

（一）完善市場準入和退出機制。

在市場準入上：

1、對入駐的物業服務企業嚴格把關，杜絕無資質、有不良信用記錄的物業服務企業代理物業服務業務。

2、以九江市房管局建立物業服務企業信息系統為契機，強化物業服務企業資質管理，所有物業服務企業都必須通過資質年檢。

3、嘗試前期物業服務企業招投標制度，從8月份起，在前期物業服務中，引入競爭機制，通過公開招投標，選聘物業服務企業，參與物業服務。

4、新成立的、或資質較低的物業服務企業不能參與新住宅小區、大宗服務項目的招標，只能參與散戶小區、小服務項目的招標。

5、建立中標物業服務企業交服務押金制，杜絕物業服務企業降低服務水平、與業主之間矛盾越積越深、想來就來、想走就走的現象。

在退出機制上：

1、建立企業信用檔案，加強物業服務企業信用檔案建設，規范企業的誠信行為。

2、建立小區物業管理投訴處理機制，明確物業管理主管部門及其他職能部門和街道辦在住宅小區管理中的工作職責和處理程序，強化居委會協調處理業主和物業服務企業之間矛盾糾紛的作用。

3、強化業主委員會對物業服務的監督，凡不符合物業服務合同的，業主委員會可以解聘物業服務企業。

（二）加強對物業服務企業的考核。

1、盡快出臺《**縣物業企業服務標準》和《**縣物業服務企業考核辦法》，實行日常考核和集中考核相結合，每月抽查，每季考核，年終考評。

2、建立末位淘汰制度，以信訪和投訴及媒體曝光事件處理為依據，不及時處理的按件數扣當月分，連續2個季度考核排倒數第一和年終考核倒數第一的，取消資質年檢資格，不能參加第二年的物業服務招標。

3、建立獎勵機制。物業服務企業反映，政府在節日時，只對環衛進行慰問，從來不對物業慰問；物業主管部門評獎，也從來沒有想到物業企業；就連物業企業上門邀請相關部門參加年終會議，都沒有單位愿意參加，物業企業認為缺少精神上慰籍，行動上的關懷。建議相關部門要考慮物業服務企業的這個要求，建立獎勵機制，那怕是精神獎勵也好。

三、拓展物業服務企業的業務范圍

封閉式住宅小區、散戶型住宅小區是物業服務企業傳統服務范圍，在此基礎上，可以拓展服務范圍，增加物業服務企業的收入。

1、行政機關、事業單位、學校、醫院、有關企業的物業可以實行招標，由物業服務企業提供服務。

2、公共場所保潔、保安服務要市場化，如湖濱公園、朝陽湖公園、濕地公園、豫寧公園、萬福廣場、文化廣場等公園、廣場、景區，可以由政府買服務，實行招標，由物業服務企業提供服務，增加物業服務企業的穩定收入，培育和做強物業服務企業。

四、集中整治物業管理中的突出問題

（一）開展集中整治物業管理行動。以我縣“六城同創”為契機，聯合整治住宅小區物業管理混亂狀況，由縣委常委任組長，其他縣領導任副組長，集中3個月開展大規模的全縣住宅小區物業管理集中整治活動。

1、清理毀綠種菜。這項活動己經開展，自行整改至7月31日，有關部門也有所行動，但我認為雷大雨小，青蜒點水，有關部門有舉報才去查，沒有舉報，就不主動去查，有很多地方根本就沒動，效果很差。

2、清理住宅小區的公共場所。有的住宅小區公共場所被住戶個人侵占，為自己圈出地盤，只限自己使用。比如侵占樓道、消防通道、違規停車、違章搭建、非法經營、噪音擾民、非法出租、破壞公共設施、違規裝修房屋等。

3、規范小區飼養動物。嚴禁小區養雞鴨、養豬、養大型獵狗（身長超過70厘米、身高超過50厘米）。

4、下大力氣整治開發商遺留問題。剛才我己經說過，業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛，拖欠物業管理費等，相當部分是因為房屋質量不達標及相關配套設施不健全造成的。這兩個問題開發商、建設方當然有責任，但是相關部門同樣要負責任，你監管不到位、驗收不認真，沒有堅持原則，沒有把好最后一道防線。事后又不督促開發商、承建方整改和完善，報修又時間長、程序多、使用維修資金困難，住戶怨聲載道，上訪無數，嚴重影響了物業管理工作的健康發展和社會的和諧穩定。

如果新建的住宅小區還出現房屋質量不達標或相關配套設施不健全，我建議縣人大和縣政府要嚴格問責，要追究相關單位和相關人員的責任。

5、整頓物業服務企業。

（1）整頓服務行為。有些物業服務企業不按物業服務合同約定提供質、價相符的服務，隨意減少服務項目和降低服務標準。

（2）整頓違規收費。對違規收費、收費不規范的行為要發現一起查處一起，維護業主的合法權益。

6、集中清理拖欠物業費行動。可以進行漸進式清欠。

（1）第一步在小區內張貼公告，在電視臺公告，告知清欠的最后日期。

（2）第二步公告之后，對還不交清物業費的，在小區公布名單，物業服務公司也要在住宅小區擺收費臺，方便業主交費。

（3）第三步對仍不交清物業費的“老懶”，在電視臺曝光；是工作人員的，責成單位代收代繳；是領導干部，將名單交縣委組織部，接受組織處理；沒有單位的，如果辦了按揭貸款的，責成在按揭貸款賬戶中扣除。

（4）第四步，對拒不交清物業費的，由物業服務企業向法院提起訴訟。是企業老板，建議通報各家銀行，記入個人誠信檔案。

（5）對于己購房，但不住或不常住的業主，可以由物業公司酌情減少保潔費，但其他物業費要交清。

（6）對于尚未出售的空置房，由開發商代交物業費。

（7）對于新建小區，建議智能化管理，用一卡通式智能卡交費，不充卡，什么都不通，連大門、電梯都打不開。

（二）創新電梯房促銷手段

1、優惠電梯房購房者的相關規費、工本費、手續費，降低購房成本。

2、樓道用電、小區照明、二次供水用電價格按居民用電、不按商業用電，優惠若干年，降低居住成本。

3、統一使用太陽能，減少裝修成本。

大家要樹立“買房就是買物業”的觀念，買房只有一次，買物業卻有幾十年，物業的好壞，直接影響居住環境，因此，大家都要高度重視物業服務。《關于物業管理工作調研的發言稿》