第一篇：個人二手商用房按揭貸款調(diào)查報告

關(guān)于××向我行申請個人二手商用房按揭貸款

××萬元的調(diào)查報告

借款人××于×年×月×日向我行申請個人二手商用房按揭貸款×萬元，本人通過上門調(diào)查、約請借款人來行面談的形式對借款人（及其配偶）的身份、征信記錄、資信情況以及本次購房背景的真實性進行了全面的調(diào)查了解，并對其還款能力進行了合理性評估，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況匯報如下：

一、借款人基本情況

1、借款人及家庭成員基本情況：含性別、年齡、婚姻狀況、職業(yè)、工作單位、職務(wù)、家庭住址、聯(lián)系方式等；

2、借款人資產(chǎn)情況

3、借款人及家庭成員征信情況:包括已有對外借款總筆數(shù)、單筆余額、總余額，所有借款的還款記錄情況、已利用住房貸款筆數(shù)、本次申請貸款屬第幾筆住房貸款（含公積金貸款）。（借款人家庭還款記錄情況必須詳細說明逾期原因、次數(shù)，如有可依據(jù)的材料能證明借款人以往逾期情況所非惡意的，必須同時提供相應(yīng)證明材料，它行的應(yīng)提供專項證明）。對征信報告中如有近期到期的貸款，但因數(shù)據(jù)采集的滯后原因無法確認是否已正常結(jié)清的，則須提供結(jié)清憑證。

二、交易情況及按揭需求

1、借款人與×年×月×日與×人（×中介）簽訂兩方（三方）購房合同，向××人購買位于×位置的商用房一套，該房產(chǎn)房產(chǎn)證號為××，土地性質(zhì)為××，面積××、所處樓層×、戶型×、房產(chǎn)年齡×、交易總價××萬元。據(jù)本人調(diào)查核實交易真實。（以房產(chǎn)抵押如無土地證，客戶經(jīng)理須說明相關(guān)情況，包括但不限于：土地性質(zhì)、土地權(quán)屬是否清晰且無糾紛、能否辦理有效抵押登記手續(xù)、是否影響處置變現(xiàn)；如為劃撥地性質(zhì)，說明土地出讓金的繳納是否影響抵押物

價值）。

2、該房產(chǎn)原屬于××人，本人對××及其配偶身份已調(diào)查核實，對所買房產(chǎn)已上門調(diào)查，買房人身份及賣房行為真實無誤，所買房產(chǎn)有（無）第三方共有產(chǎn)權(quán)，可（不可）完全處置，該房產(chǎn)價格合理（不合理），買賣雙方存在（不存在）關(guān)聯(lián)關(guān)系。

3、經(jīng)×評估公司評估（預(yù)估）（我行自評）所購房產(chǎn)價格為××萬元，本人依據(jù)該房產(chǎn)所處區(qū)域位置、樓層、及房齡等情況，綜合分析認為評估價合理（不合理），同時本人調(diào)查該房產(chǎn)在貸款期內(nèi)存在（不存在）拆遷風(fēng)險。如所購房為二手商用房，同時說明該商用房所處的層數(shù)、是否為臨街商鋪、目前樓盤周邊商業(yè)經(jīng)營氛圍如何（并提供該商用房照片）。

4、借款人已實際支付首付款××萬元（明確已提供的依據(jù)為收據(jù)或銀行進賬單），首付款已交賣房人××（×中介公司）保管，現(xiàn)向我行申請個人二手商用房按揭貸款××萬元，期限××。

三、借款人還款能力來源分析

還款分析內(nèi)容不作為統(tǒng)一格式要求，主要是基于借款人家庭總收入及總負債綜合分析，判斷借款人是否具有穩(wěn)定的還款能力，并對本筆負債按現(xiàn)行利率的月供情況進行表述，同時針對其收入和總負債（含原有負債）闡述收入負債比。對月收入超過5000元的自雇人士需提供相應(yīng)的佐證材料（如公司章程、營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營流水等，經(jīng)營流水取證時間不得少于半年，取證樣本不得少于三個月，如3、7、9或5、9、11等，所取證的經(jīng)營流水必須剔除非經(jīng)營項目，如內(nèi)部往來、銀行借款等，且客戶經(jīng)理必須對取的每月有效流水分別匯總，將匯總額標(biāo)注），同時分析說明其收入的可信度及穩(wěn)定性。

四、結(jié)論性意見

本人同意向借款人××發(fā)放個人一手商用房按揭貸款×萬元，期

限××、利率按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率實行上浮（或下浮），上浮（或下浮）比例為%，辦妥所購房產(chǎn)抵押登記手續(xù)以后放款。

本人承諾：

1、本人已對借款人（及配偶）、買房人（及配偶）的身份核實，客戶簽字為其本人所簽，已經(jīng)過面簽核實。

2、本人已核實借款人的家庭總負債（及征信逾期記錄），并將家庭總負債（及征信逾期原因）如實反映在調(diào)查報告中。

3、借款人的購房行為、房價、家庭收入、家庭存量房套數(shù)、首付款實際支付已經(jīng)本人調(diào)查核實。

4、該筆按揭貸款無關(guān)聯(lián)交易、無虛假按揭行為。

本人保證所反映的情況經(jīng)調(diào)查核實，所提供的資料真實、未隱瞞任何對該筆貸款產(chǎn)生風(fēng)險的不利事項，同時保證CCAS系統(tǒng)所錄入的信息和掃描資料與提交審批及歸檔的資料完全一致，可作為審批依據(jù)。

客戶經(jīng)理簽名：聯(lián)系電話：

×年×月×日

第二篇：個人商用房按揭貸款

個人商用房按揭貸款

向借款人發(fā)放的用于在房屋一級市場上購置以商業(yè)為用途的各類房產(chǎn)，并以所購房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的一種人民幣按揭貸款。

1．產(chǎn)品對象：年滿18周歲以上具有完全民事行為能力的自然人，且借款人年齡與貸款期限之和最高不超過60歲。

2、貸款額度、期限、利率：商用房貸款首付款比例不得低于50%；貸款最長期限不得超過10年；利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。

3、辦理流程：參照個人住房按揭貸款流程。

4、提出申請時，您需提供以下材料：

(1)借款人及配偶合法有效的身份證、戶口簿及其他有效居住證明材料；

(2)婚姻狀況證明材料；

(3)借款人家庭經(jīng)濟收入或償債能力的證明材料；

(4)本行認可的首付款交付憑證；

(5)公司（房產(chǎn)開發(fā)商）營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、法人代表身份證、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗資報告、信用等級證書；

(6)擬按揭商用房所在樓盤的項目立項批文及可行性研究報告、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證、工程竣工驗收合格證（現(xiàn)樓提供）；

(7)銀行規(guī)定的其他資料。

本頁面內(nèi)容僅供參考，在法律允許的范圍內(nèi)，華融湘江銀行保留上述內(nèi)容的解釋權(quán)。部分業(yè)務(wù)以當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)點的公告與具體規(guī)定為準(zhǔn)。

第三篇：個人一手商用房按揭貸款調(diào)查報告

關(guān)于××向我行申請個人一手商用房按揭貸款

××萬元的調(diào)查報告

借款人××于×年×月×日向我行申請個人一手商用房按揭×萬元，本人通過上門調(diào)查、約請借款人來行面談的形式對借款人（及其配偶）的身份、征信記錄、資信情況以及本次購房背景的真實性進行了全面的調(diào)查了解，并對其還款能力進行了合理性評估，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況匯報如下：

一、借款人基本情況

1、借款人及家庭成員基本情況：含性別、年齡、婚姻狀況、職業(yè)、工作單位、職務(wù)、家庭住址、聯(lián)系方式等；

2、借款人資產(chǎn)情況

3、借款人及家庭成員征信情況:包括已有對外借款總筆數(shù)、單筆余額、總余額，所有借款的還款記錄情況、已利用住房貸款筆數(shù)、本次申請貸款屬第幾筆住房貸款（含公積金貸款）。（借款人家庭還款記錄情況必須詳細說明逾期原因、次數(shù)，如有可依據(jù)的材料能證明借款人以往逾期情況所非惡意的，必須同時提供相應(yīng)證明材料。它行的應(yīng)提供專項證明）。對征信報告中如有近期到期的貸款，但因數(shù)據(jù)采集的滯后原因無法確認是否已正常結(jié)清的，則須提供結(jié)清憑證。

二、購房情況及按揭需求

借款人所購房產(chǎn)位于××公司開發(fā)××樓盤，省行對該樓盤批復(fù)的合作前提條件是否已全面落實（如未落實，務(wù)必說明情況），該項目在CCAS系統(tǒng)的流水號為：××（如為舊線系統(tǒng)流水，必須在流水號前+36）。借款人所購房產(chǎn)房號為××、面積××、單價××、總房價××，購房用途為××。（如所購房為商用房，同時說明該商用房所處的層數(shù)、是否為臨街商鋪、是否已經(jīng)過竣工驗收、目前樓盤周邊商業(yè)經(jīng)營氛圍如何）

借款人已實際支付首付款××萬元（應(yīng)介紹首付款是通過何種方式入帳的），現(xiàn)向我行申請個人一手商用房按揭貸款××萬元，期限××。

三、借款人還款能力來源分析

還款分析內(nèi)容不作為統(tǒng)一格式要求，主要是基于借款人家庭總收入及總負債綜合分析，判斷借款人是否具有穩(wěn)定的還款能力，并對本筆負債按現(xiàn)行利率的月供情況進行表述，同時針對其收入和總負債（含原有負債）闡述收入負債比。對月收入超過5000元的自雇人士需提供相應(yīng)的佐證材料（如公司章程、營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營流水等，經(jīng)營流水取證時間不得少于半年，取證樣本不得少于三個月，如3、7、9或5、9、11等，所取證的經(jīng)營流水必須剔除非經(jīng)營項目，如內(nèi)部往來、銀行借款等，且客戶經(jīng)理必須對取的每月有效流水分別匯總，將匯總額標(biāo)注），同時分析說明其收入的可信度及穩(wěn)定性。

四、結(jié)論性意見

本人同意向借款人××發(fā)放個人一手商用房按揭貸款×萬元，期限××、利率按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率實行上浮（或下浮），上浮（或下浮）比例為%，單筆階段性質(zhì)押保證金××，由××公司提供階段性擔(dān)保。

本人承諾：

1、本人已對借款人（及配偶）的身份核實，客戶簽字為其本人所簽，已經(jīng)過面簽核實。

2、本人已核實借款人的家庭總負債（及征信逾期記錄），并將家庭總負債（及征信逾期原因）如實反映在調(diào)查報告中。

3、借款人的購房行為、房價、家庭收入、家庭存量房套數(shù)、首付款實際支付已經(jīng)本人調(diào)查核實。

4、該筆按揭貸款無關(guān)聯(lián)交易、無虛假按揭行為。

本人保證所反映的情況經(jīng)調(diào)查核實，所提供的資料真實、未隱瞞

任何對該筆貸款產(chǎn)生風(fēng)險的不利事項，同時保證CCAS系統(tǒng)所錄入的信息和掃描資料與提交審批及歸檔的資料完全一致，可作為審批依據(jù)。

客戶經(jīng)理簽名：聯(lián)系電話：

×年×月×日

第四篇：商用房按揭貸款申請條件及相關(guān)材料

商用房按揭貸款申請條件及相關(guān)材料

商業(yè)用房與普通住房是有區(qū)別的，前者是指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的作為商業(yè)營業(yè)用房的房屋，如商鋪、辦公樓等;而后者是居民住房。那么，商用房按揭貸款與住房按揭貸款有無區(qū)別呢?其實，這兩者之間的區(qū)別就在于貸款用途。對于住房按揭貸款，大家可能已經(jīng)很熟悉了，下面我們就給大家介紹一下商用房按揭貸款。

申請商用房按揭貸款需要滿足的條件

申請商用房按揭貸款，借款人需要滿足以下條件：

1、借款人具有完全民事行為能力;

2、有穩(wěn)定的工作和收入;

3、有按時足額還款的能力;

4、個人信用良好;

5、銀行要求的其他條件。

申請商用房按揭貸款需要提交的資料

申請商用房按揭貸款，需要提交的資料：

1、本人有效身份證明、戶籍證明、婚姻證明、收入證明等;

2、購房合同;

3、首付款證明;

4、銀行要求的其他資料。

第五篇：公司法人商業(yè)用房貸款按揭可行性研究

公司法人商業(yè)用房貸款按揭可行性研究

(寶鋼寶山支行王為)

一、概念約定

公司法人商業(yè)用房貸款通過個人商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)共有人范圍的擴展，對產(chǎn)權(quán)共有人有新的界定，公司法人商業(yè)用房貸款不是一種新的按揭產(chǎn)品，而是個人商業(yè)用房服務(wù)的延伸。

二、市場背景

近期上海市商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)不斷走高，商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓銷售良好，分行及時把握市場變化，放寬了我行對個人商業(yè)用房貸款的受理范圍，個人商業(yè)用房貸款不僅限于住宅樓盤配套的商鋪范圍，凡符合我行優(yōu)質(zhì)樓盤合作范圍的商鋪、辦公樓等商業(yè)用房，均可辦理個人商業(yè)用房貸款。個人商業(yè)用房受理范圍的拓寬，為在當(dāng)前低迷房產(chǎn)形勢下拓寬我行房貸業(yè)務(wù)帶來了新的契機。

我行在實際貸款營銷中又遇到新的問題，客戶提出能否開辦“法人按揭”，即由公司法人作為借款人購買商業(yè)房產(chǎn)并辦理商鋪貸款，因公司法人購買地產(chǎn)后，可將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)計入公司資產(chǎn)負債表，并可每年提取折舊，因而在稅收政策方面能享受系列優(yōu)惠。但明顯與我行個人商業(yè)用房貸款這一僅針對自然人的貸款品種不符，對于新的客戶需求也需要新的解決思路。

三、金融同業(yè)的操作思路

上海銀行：

個人商業(yè)用房貸款：是指以本行信貸資金向個人發(fā)放的購置及租賃商鋪用房，辦公用房，生產(chǎn)用房的貸款。

工業(yè)用房按揭貸款：是指我行向借款人發(fā)放的用于購買本市工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用房，借款人將擬購的工業(yè)用房抵押給我行的一次性發(fā)放、分期歸還的專項貸款。該項貸款最長期限不超過10年，還款采用按月等本歸還法。

工商銀行：法人商用房按揭貸款

一、貸款用途

用于借款人購置自營商業(yè)用房或自用辦公用房。

二、借款人基本條件

1.借款人為經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人，經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好；

2.有貸款證（卡），并在工行開立基本帳戶或一般帳戶；

3.有貸款人認可的有效擔(dān)保；

4.有購買商業(yè)用房或辦公用房的合同或協(xié)議；

5.所購商業(yè)用房或辦公用房價格合理；

6.貸款人要求的其他條件。

三、貸款期限和利率

貸款期限最長不超過10年。

貸款利率按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

分析與評價：上海銀行模式對法人按揭貸款抵押物對象有明確限制，僅限于本市工業(yè)用房，明顯不能滿足市場多方面的需求；工商銀行模式雖無抵押物限制，但公司法人與自然人涉及的責(zé)權(quán)利關(guān)系是完全不同，在風(fēng)險控制方面略欠周全。

四、操作思路

按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》自然人和法人可作為房產(chǎn)共有人辦理各類權(quán)屬登記，那么我們可以嘗試以公司法定代表人和公司法人作為房產(chǎn)共有人辦理權(quán)屬登記，以公司法定代表人或其它主要負責(zé)人（自然人）作為主貸人，公司法人作為共同還款人，雙方共同共有。采用這種產(chǎn)權(quán)構(gòu)成方式，我行面臨可能來自于公司法人的二大風(fēng)險：1.訴訟風(fēng)險。公司法人若面臨經(jīng)濟債務(wù)糾紛引致司法訴訟，房產(chǎn)有可能被法院查封，房產(chǎn)是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登記在先的原則，雖我行可獲優(yōu)先清償，但勢必增加了處理抵押物的難度。2.道德風(fēng)險。公司法人若逃避債務(wù)宣布破產(chǎn)，則按照破產(chǎn)清償程序，銀行債務(wù)并不被優(yōu)先清償，因而道德風(fēng)險帶來的風(fēng)險隱患更大。如何既能保持公司法人的產(chǎn)權(quán)份額，又能有效規(guī)避共有人的特殊法律性質(zhì)所產(chǎn)生的各種風(fēng)險呢，一種有效的辦法是對于公司法人產(chǎn)權(quán)份額提供追加擔(dān)保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房產(chǎn)作共同抵押，擔(dān)保個人商業(yè)用房貸款債權(quán)標(biāo)的，自然人提供的第二套房產(chǎn)擔(dān)保額不低與公司

法人房產(chǎn)份額，通過降低抵押率、辦理強制執(zhí)行公證等綜合手段，確保我行債權(quán)的順利實現(xiàn)。

在法人按揭操作中可能遇到的主要二大問題：1.兩套抵押物區(qū)域不匹配，擔(dān)保同一債權(quán)的多套房產(chǎn)若跨區(qū)，則需抵押物所在區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理抵押登記，將增加操作難度和貸款成本。2.我行借款合同有關(guān)抵押條款涉及到抵押物部分需作相應(yīng)變更。在借款合同中需增加對于借款同一債權(quán)，由兩或多套房產(chǎn)共同抵押擔(dān)保的條款，并對違約責(zé)任做出明確界定，對于違約處理有明確的措施。

五、可行性分析

今年開始實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 對房貸訴訟執(zhí)行中房產(chǎn)拍賣問題作了的最新司法解釋，增加了我行的房貸抵押物的處理難度，實現(xiàn)房貸產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過期房和現(xiàn)房共同抵押擔(dān)保同一債權(quán)，成為合理規(guī)避最高院的司法解釋，在政策界限內(nèi)繼續(xù)擴大我行房貸市場份額的最佳選擇。

為規(guī)避政策風(fēng)險，我行在此方面曾作有益的嘗試，并成功發(fā)放一筆多套房產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)的個人商業(yè)用房貸款，對于公司法人商業(yè)用房按揭具體操作流程設(shè)計有一定的參考價值。具體案例：今年二月，客戶孫某因購買某服裝批發(fā)市場商鋪向我行提出貸款申請。六間商鋪總價達1129萬元，共申請貸款563萬元，抵押率近50%。面對如此大額的貸款申請，我們立即展開了深入調(diào)查。首先考察借款人的還款能力和還款意愿，客戶孫某擁有該服裝批發(fā)市場四樓產(chǎn)權(quán)，年攤位租賃收入近2000萬元，同時開辦服飾商行，從事個體服裝經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司結(jié)算量較大，現(xiàn)金流量充足，帳戶日均余額約200萬元。此外，孫某還是國泰君安證券公司寶山營業(yè)部重點理財客戶，也是我行VIP金融理財產(chǎn)品重點營銷對象，該客戶對我行代理基金銷售、人民幣理財產(chǎn)品等方面有初步合作意向。調(diào)查得知該客戶具備較強的還款能力和還款意愿，再來考察抵押物狀況，該商鋪商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢明顯，主營服裝批發(fā)的專業(yè)市場，租售均有固定客戶群體，屬黃金鋪位。抵押物具有良好的贏利性和流動性。綜和調(diào)查結(jié)果，我們認為該客戶信用情況良好，具備較強的還款能力和還款意愿。但商業(yè)用房貸款一直屬于我行的重點控制范圍，且高達563萬的貸款，近50%的抵押率確有一定的風(fēng)險。如何能兩全其美呢？既能留住優(yōu)質(zhì)客戶又能有效避免銀行風(fēng)險成了我們操作的重點。再次翻察客戶資料，我們發(fā)現(xiàn)客戶所擁有的另外11套房產(chǎn)均未設(shè)置抵押權(quán)，何不以這些房產(chǎn)共同抵押來降低該筆貸款的抵押率呢。我們在經(jīng)過慎重考慮并上報分行同意后，決定向?qū)O建偉夫婦發(fā)放三筆商業(yè)用房貸款，合計金額290萬元，期限10年，另由三套房產(chǎn)共同抵押，即由一套期房和一套現(xiàn)房共同擔(dān)保同一債權(quán)，在具體辦理抵押過程中，按照房產(chǎn)交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明確注明抵押物權(quán)屬情況、面積、戶型、價值等要素，并順利取得了抵押證明。這筆貸款的成功發(fā)放為我們今后處理同類問題提供了一條新的途徑，能夠大大降低銀行的放貸風(fēng)險，同時又能防止優(yōu)質(zhì)客戶的流失。

公司法人商業(yè)用房是對個人商業(yè)用房貸款的有益補充，通過期、現(xiàn)房或多套房

產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)，能在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上降低貸款抵押率，解決客戶經(jīng)理前臺營銷中的難題，更好地滿足客戶和市場需求，有較高的市場營銷價值。