第一篇：0.住宅小區物業管理之小區的特點

住宅小區物業管理之小區的特點

住宅小區的特點很多，由于它是物業的表現形式，因此它與物業的特點在某種程度上是一致的，但是由于它專指住宅，因此就有它的個性：由于它強調一定區域多棟住宅的聯合，因此更注重物業的整體性、相關性。概括而言，住宅小區的特點如下：

(1)集中規劃建設，使用功能多樣隨著城市建設的發展和居住水平的提高，住宅小區的規劃建設有了很大變化。原先分散的、功能單一的傳統方式的住宅小區，逐步向集中化、綜合化和現代化方向發展：

而在使用功能上，新建的住宅小區大多建有商業、文化教育、服務業、銀行、郵電、衛生、辦公用房、住宅及其配套建筑和設旖，它們之間相互協調，有機結合，共同組成了一個完整的、功能齊全的多功能區。住宅小區的這種建設統一化和功能多樣化特點，就要求住宅小區管理既要實行統一管理，又要開展多樣化服務。

(2)規劃布局合理，配套設施齊全住宅小區的地上建筑和地下設施是一個不可分割的整體，地下各種管道設施，如上下水、煤氣、熱力、電纜等組成一個“網絡體系”。地上的建筑也不是只有住宅，還包括與之相配套的各類服務用房、建筑小品、道路、綠化等配套建筑組成的統一整體，從而使住宅小區的各類房屋、各種專業設備和設旆形成了一個多層次多功能的大系統。同一幢房屋，盡管有若干個使用單位且使用性質和產權都不同，但房屋建筑結構是相連的、無法分割的，各種地上地下公用共同設施如供電、供暖、供氣、上下水管道等，又是緊密連結的系統，貫穿于各家各戶更是無法分割。因此，一個系統或一個部位出現了問題，就會影響住宅的全面運作和使用。這一特點就要求住宅小區必須實行統一管理。如大連市某小區，總建筑面積12萬平方米，共有居民樓18棟，全部是多層樓房。小區采用組團式布置，在設計上渾然一體。每個組團內都設有街心公園。干路上彩磚鋪裝，十分漂亮。小區內建有幼兒園、美食城、托兒所、糧店、副食店、存車處、房管站、居委會、人防工程等配套設旆。

(3)產權多元，管理復雜隨著住房體制改革和住房商品化的逐步推行，使房屋的產權結構發生了重大變化。

由單一的全民所有制變為多種所有制并存，一個住宅小區可以分屬國家、集體和個人等不同的產權所有人。產權多元化格局在今后相當長時期會存在的，這是住宅小區突出的特點。這樣，在管理上便產生了一個統一管理與按產權或使用權分散管理的基本矛盾。

即住宅小區的整體性要求統一管理，產權的多元化則自然地形成分散管理，業主各自選擇物業管理公司管理的情況很多。這導致住宅小區各項管理工作的復雜化。

(4)社會化的特點明顯住宅小區建設的集中化、綜合化、現代化，加上小區功能的多樣化和產權的多樣化，使住宅小區成為一個“微型社會”。住宅小區不僅僅是人們的生活、學習、工作的環境，而且是整個社會的組成部分。一方面住宅小區的許多公用設旆、綠化等，都是為全小區服務的，已全部“社會化”；另一方面由于產權多樣化，使居住人口十分復雜，各行各業各階層的人員都有，也產生了社會化現象。住宅小區的社會化也給小區管理帶來了較為復雜的問題。如大連開發區的紅梅小區，分為紅梅南和紅梅北兩個大區，區內常住人口近7千人，小區內建筑大部分為普通住宅。還有中小學校、三星級酒店、外銷寫字樓、公寓、超市等。又如廣州五羊村用地31.4萬平方米，總建筑面積66.6萬平方米，規劃人口3萬人。建筑中住宅有44萬平方米，其中24-25層商住大廈13幢，8-9層住宅樓宇87棟，3-4層別墅90余座，6萬平方米商務大廈，(32層)l棟，還有10萬多平方米的百貨公司、超級市場、酒樓、電影院等配套設旌，社會化的特點十分明顯。

(5)環境優雅、整潔美觀住宅小區都是新建設的，在它們的建設過程中，加強了規劃，并注意了經濟效益、社會效益和環境效益的統一，因此，各小區普遍環境優雅、整潔美觀。如北京清源西里住宅小區由“春玫苑、夏槐苑、秋菊苑、冬柏苑”四個景致各異的組團所組成。每個組團從建筑物外觀裝飾、顏色到綠化種植的不同樹木花卉，各具特色。四個中心綠地花園各有不同的風格。整個小區的綠化率達49.8%，人均占有綠地2.41平方米以上，實現了家家推窗見綠，戶戶出門有蔭，使清源西里小區形成了不是公園勝似公園的景觀。

第二篇：住宅小區物業管理小區滅火器配置

住宅小區物業管理小區滅火器配置 標準是20平米一個的，要是住宅樓的話就樓道里每層放一個兩個就好了！自己的房子里面是沒有規定要放滅火器的,但是樓道里肯定有配置滅火器或者消火栓的。

第三篇：住宅小區物業管理的特點和難點

住宅小區物業管理的特點和難點

住宅小區物業管理的特點和難點

摘要住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們在一定空間內吃、穿、住、用等起居功能和設施條件。而住宅小區物業管理是住宅小區業主通過 選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定對房屋及 配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理維護相關區域內的環境衛生 和秩序的活動。目前我國城市住宅小區物業管理市場已逐步走向規范化行 業的管理也日趨成熟。物業管理行業的快速發展、經濟地位的持續上漲使其 成為了與我國經濟協調發展與廣大人民群眾生活、工作息息相關的一個相對 獨立的新興行業它以經營為手段以為業主提供優質服務為宗旨以經濟效 益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的成為我國城市管理的重要組成部 分也有其自身的特點。但是作為新生事物的物業管理行業在發展進程中 必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現象也會隨處可見暴露 出了一系列的問題和矛盾如房屋及附屬設備、設施的維修養護物業管理區

域的清掃保潔、治安保衛、交通及車輛管理、環境綠化以及業主或使用人生活、工作、生產方面的服務還有并代表業主或使用人就有關事宜與政府各部門或 公共事業單位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業管理企業要 想在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須率先解放思想轉變觀念用科學、系統的管理理念創造企業個性品牌創新品牌的知名度、美譽度、忠誠度這 是當前物業管理企業迎接市場挑戰的戰略思維與現實抉擇。

一、住宅小區的特點

1.居住功能單一相對封閉獨立。

2.住宅小區居住的人多人口結構復雜形成相對獨立的社區文化。3.住宅小區房屋產權多元化公用設施社會化。4.規劃建設合理配套設施齊全居住方便。

加強住宅小區的管理改革現行的管理體制針對住宅小區產權多元化的 客觀實際變各自為政的多家管理為統一管理變單一的行政管理為多層次的 綜

合管理大力發展社會化、專業化的物業管理模式不斷提高住宅小區的 管理水平更好地為業主生活和小區建設服務。

二、住宅小區物業管理的特點

住宅小區內居住著不同階層、職業的家庭,不同的生活習慣、愛好、文化程 度、道德水準、經濟收入水平等等決定了他們對居住環境要求和居住行為的差 異。業主在物業小區內買了房子用于居住這個房子對于業主來說便是一個家 家對于每一個人來說應該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業主一天內最起碼有三分 之一的時間是在小區內度過的因此業主對居住小區的要求便是舒適且能在 緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區內的業主有了這樣的要求居住小 區的物業公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區物業管理服務工作 應該明確這樣的指導思想而且住宅小區物業管理還帶有相當的復雜性與其自 身所具有的特點(一)、管理具有社會性

住宅小區是人們生活、居住的地方是整個社會的一個組成部分它的管 理必然具有很強的社會性。小區內居住著各行各業的人員居住的人口結構十 分復雜產生社會化現象。物業管理公司應爭取住宅小區居民及社會各方面力 量的支持與幫助。例如生活小區的治安狀況與整個社會的治安狀況緊密相關 社會治安狀況的大環境必然對小區的小環境產生巨大的影響所以在小區的 治安管理工作中應加強與所在地公安部門的溝通。

為了做好住宅小區的物業管理工作保證住宅小區內的公共秩序和全體居 民的利益住宅小區物業管理公司應制定一些物業管理規章制度禁止居民有 違背公共利益的住用行為。為了讓小區居民遵守這些制度物業管理公司要采 取寓管理于服務中將物業管理的專業化管理服務與居民的自治管理相結合 要向住宅小區居民及社會各界做好宣傳、溝通等工作讓小區居民自己制定業主公約形成自我管理的約束機制這樣容易達到小區居民滿意、政府滿意、物業管理公司也滿意的理想工作目的。(二)管理具有統一性

住宅小區內部的各個組成部分形成一個整體如果仍然采用傳統的房屋管 理模式進行管理各自為政其弊端顯而易見。因此對小區內的保潔、綠化、安全保衛、進出小區的車輛、公共設施維修養護及業主的房屋整修等進行統一 的管理是現代小區物業管理的主要特點之一既可保證有效成本的控制又能 提高綜合服務質量使業主直接享受到物業服務的成果。(三)、管理強調服務性

住宅小區物業管理的目的是為了滿足小區內居民居住生活的需要為居住 在小區內的人們提供一個優美、安全、舒適、滿意的居住環境。物業管理企業 應該強化服務意識本著服務至上的宗旨為居住在小區內的人們提供到位的 服務。從事住宅小區管理的物業管理公司通過向居住在小區內的人們提供優質 的服務達到管理的目的。同時不僅要提供物業管理服務委托合同范疇內的基本服務還要結合小區內的特點、業主的需求提供有針對性的個性化服務。(四)、管理具有復雜性

主要體現在居民的構成復雜對物業管理服務內容和標準要求不一房屋 產權具有多元化的特點使得管理難度增大在住宅小區的物業管理實施過程 中經常涉及市政管理、水電氣暖供應、公安、街道辦事處等多個部門和單位 需要協調關系明確職責由于居民的收入水平和物業管理消費意識差別較大 目前住宅小區物業管理服務費用收繳工作難度較大具有相當的復雜性。(五)、管理追求藝術性

為了使住宅小區的環境幽雅、整潔美觀給居住在小區內的人們提供一個 良好的生活、休息和學習的環境物業管理公司應注意從藝術的角度對環環境的 管理加以美化。例如強化小區的綠化管理使人們感受到大自然的魅力加 強小區內的整修管理禁止私搭亂建維護小區整體風貌的藝術性加強小區內園林藝術小品的維護美化人們的視覺使居住在小區的人們始終感到心情 舒暢等等。

三、住宅小區物業管理的指導思想 1.服務至上寓管理于服務之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.堅持統一領導與綜合管理產權與經營管理權相分離。4.有償使用有償服務合理負擔。

四、住宅小區物業管理的難點和問題

物業管理是隨著國家房地產業尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后人們就更關注生活的質量關注居住環境的日 常保養和維護盡可能使住宅小區整潔環境優雅生活便利安全不受侵侵害。根據政府關于物業管理的有關規定新建小區必須實行物業管理制度而舊小 區卻在推行物業管理的過程中遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。(一)、居民觀念需轉變

多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無償 享受服務的傳統觀念習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式認 為實行物業管理就是想多收錢如果實施物業管理需要收費也應該由單位交 住房消費意識淡薄。(二)、硬件條件相對落后 舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題小區的規劃方案 比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設施主要有以下一些不足包 括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。(三)、產權形式多樣

舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房 房改售房回遷房農轉居的承租房居民承租房。住房的產權人多樣有居 民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設 施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管 房、二手房產權人等。(四)、存在多頭物業管理的現象

產權形式的多樣化使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進 行管理的局面。主要有“單位自管房”物業管理公司“房管局直管公房”物業 管理公司社區管理單位居委會市政設施單位商業網點單位等。(五)、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

舊小區實施物業管理改善居民的生活環境必須對小區的基礎設施進行 不同程度的改造如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的 多少和改造等級的不同資金量少則幾十萬多則上百萬甚至上千萬。資金 從哪里來是困擾實施物業管理的一個重要問題。(六)、物業管理收費困難

已經實施了物業管理的小區甚至物業管理水平比較好的小區也存在物 業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準目前最低收費 標準為每平方米0.50元普通小區全年收費總額為200多元。盡管是如此低廉 的費用很多物業管理公司只能收到30%左右。(七)、管委會作用有待進一步發揮 實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會但受 方方面面因素的影響很難發揮其應有的作用。如根據有關規定業主委員 會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人但產權單位怕要求出資整治小 區環境或承擔其他經濟責任就不愿意參加業主委員會已經參加到業主委員 會的個人甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權 行為或不能充分履行相關職責。(八)、社區管理與物業管理存在矛盾

社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區 委員會以贏利為目的與物業管理企業爭奪物業管理項目把政府補貼給物業 管理單位的專項資金承擔過來進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出 租小區經營用房開早市、菜攤、飯館、理發店等對小區內綠化、衛生、保 安造成一些影響。

五、針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題提出以下建議 1.加快、加強物業管理的立法工作

2.逐步加大對住宅小區基礎建設的投資改善居民生活環境 3.政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃 4.深化房改政策在工資中增加物業消費部分 5.建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系 6.加強實施物業管理的正面宣傳 7.處理好社區管理與物業管理的關系

8.確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性改變多頭管理 的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業一個小區應盡量安 排一個物業管理公司。

六、住宅小區物業管理的目標 住宅小區物業管理的目標概括起來就是要通過科學的管理手段和專業化管 理技術來實現社會效益、經濟效益、環境效益的統一。結合先進的現代計算機 技術、現代控制技術建立一個整個小區的綜合服務中心為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節能、高效的生活環境。實現以家庭智能化為主的、可持續發展的、具有二十一世紀的住宅小區物業管理。

第四篇：住宅小區物業管理

浙江廣廈建設職業技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第五篇：住宅小區物業管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關于印發《涿州基地管理處 住宅小區物業管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現將《涿州基地管理處住宅小區物業管理暫行辦法》印發給你們，請各單位認真遵照執行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區物業管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規范涿州基地管理處小區物業管理和服務，為業主創造文明有序、優美和諧的生活、工作環境。依據《物業管理條例》、《河北省物業管理優秀住宅小區（大廈）評分及細則》和《公共事業部住宅小區物業管理暫行規定》，結合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業，是指涿州基地管理處管理和服務的住宅小區內房屋建筑及相配套的設施、設備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業管理，指按照公共事業部住宅小區物業服務委托合同，對住宅小區內房屋建筑及配套的設施設備和場所（地）進行維修、養護、管理，維護管理區域內的環境衛生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設施設備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設施設備和場所（地）：排污設施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區照明和公共設施設備用房等；

（三）自用部位、自用設施設備：是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內的管線等，暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內的建筑物、構筑物和配套設備等。

第五條

物業管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區小區管理考核辦法、服務標準及有關物業管理的各項規定；組織、指導住宅小區管理機構參加物業的接管驗收及申報工作；監督、檢查、考核小區物業管理工作；受理業主投訴，協調住宅小區與業主、其他共管等單位之間的關系。

第二章

業主和業主委員會

第六條

本辦法所稱業主為居住房屋和非居住房屋的所有權人。

第七條

本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和非業主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務區域內的業主是指東方地球物理公司和小區居住房屋所有權人。

第九條

業主委員會是指在公共事業部指導下由居民委員會推薦，由業主代表選舉產生的業主自治組織。

第十條

公共事業部是東方地球物理公司非居住房屋 產權人代表，依據東方地球物理公司的授權，行使下列權力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區物業管理合同。

（二）組織、指導、監督住宅小區物業的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監督實施；

（四）指導、監督、檢查住宅小區物業管理工作；

（五）批準成立物業管理機構；

（六）批準成立業主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業部作為業主代表，依據東方地球物理公司的規定，履行下列義務：

（一）協調有關單位和業主支付物業管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協調住宅小區內物業管理單位與業主及其他有關管理單位之間的關系；

（四）提供物業管理用房；

（五）其它。

第十二條

業主委員會的職權：

（一）代表居住房屋業主監督住宅小區物業管理活動，維護業主和非業主使用人的合法權益；

（二）召集業主委員會及業主代表會議，聽取物業管理單位的匯報；

（三）審議物業管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監督其執行，審議住宅小區物業管理服務的重大措施；

（四）監督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理單位履行物業服務合同；

（六）監督業主履行業主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開業主代表會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（二）提出制定和修改業主公約的建議；

（三）監督物業管理單位履行物業服務合同；

（四）對住宅共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（五）監督住宅共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規的規定；

（七）其它。

第十四條

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理單位提供的服務；

（二）遵守業主公約；

（三）遵守物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（四）執行業主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關規定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）配合物業管理單位對公共設施設備的維修養護；

（八）法律、法規的規定；

（九）其它。

第三章

管理機構與職責

第十五條

涿州基地管理處受公共事業部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區的物業管理和服務工作，在各小區分別設立物業管理機構。

第十六條

住宅小區物業管理單位代表涿州基地管理處實施物業管理，職責如下：

（一）負責物業的接管驗收；

（二）依據物業委托管理合同對住宅小區實施管理；

（三）依據東方地球物理公司物業管理收費標準收取物業管理費；

（四）與業主委員會共同制定小區公共管理制度；

（五）協助業主委員會制（修）訂《業主公約》；

（六）依據服務項目需求與專業化中心簽訂《住宅小區物業項目內部服務協議》，并對服務質量進行監督；

（七）接受業主委員會及業主的監督；重大的管理措施經業主委員會認可，涿州基地管理處批準；

（八）受理業主投訴，協調駐小區內各單位在物業管理6 活動中的有關事項；

（九）定期與小區內其它管理部門溝通，每季度末召集業主座談會，對業主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監督、指導、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環衛、綠化及維修服務項目等按《住宅小區物業項目內部服務協議》實施專業化服務。

第四章 前期物業管理

第十八條

本辦法所稱前期物業管理是指業主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業部要求，對物業管理的前期策劃、交接驗收、業主入住等事項進行的物業管理活動。

第十九條

成立前期物業管理領導小組，組建承接物業管理的組織機構。

第二十條

在業主入住之前，起草業主臨時公約和物業管理公共契約，對有關物業的使用、維護、管理，以及業主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業主入住時與業主簽訂業主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業主入住時與其簽訂物業管理公共契約。

第二十三條

承接物業時，對新建物業及配套設施設備 進行驗收。

第二十四條

物業接管驗收應具備以下條件：

（一）房地產開發建設工程施工完畢，并經當地政府行政主管部門竣工驗收合格（或接到公共事業部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經過調試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業接管驗收時開發建設單位應提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規劃部門及其他專業管理部門批準的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及各單項工程設計文件（圖紙復印件）等；

（二）當地工程質量監督機構提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當地技術監督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設施、設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（七）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（八）物業管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應滿足《河北省物業管理優秀住宅小區（大廈）評分及細則》要求。第二十六條

物業接管驗收，應當按照以下程序進行：

（一）在接到接管驗收通知15日內，物業管理部組織相關部門和物業管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；

（二）物業管理接管驗收在公共事業部組織下進行，聽取開發建設單位有關物業的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關資料，現場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業部組織下與房地產開發建設單位協商，達成協議，明確質保期內的維修事項、范圍、聯絡方式、處理原則；

（四）在公共事業部主持下，辦理物業移交手續。第二十七條

交接雙方的責任

（一）物業接管交付使用后，如發現隱蔽性的質量隱患，報公共事業部，由公共事業部組織開發建設單位及相關設計、監理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設單位依據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》承擔物業的保修責任：

1、基礎設施工程、房屋建筑的基礎工程和主體結構工程，為設計文件和合同規定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發建設單位按建筑工程保修的有關規定承擔保修責任。在驗收接管時，開發建設單位若委托物業管理單位保修的事項，經雙方達成協議，建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協商確定。

第五章

物業管理服務

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業部簽訂小區物業委托服務合同。內容包括：物業管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據《物業管理條例》、《公共事業部住宅小區物業管理暫行規定》和合同約定的內容，與管理單位簽訂小區物業管理目標責任書，實施物業管理。

小區物業管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區物業管理單位可以將物業管理區域的電梯等維保業務委托給專業性服務單位；供水、供電、供暖、環衛、綠化及維修服務等項目按住宅小區《物業項目內部服務協議》實施專業化服務。第三十一條 住宅小區物業管理單位建立健全內部管理制度和服務規范等。

第三十二條

根據物業服務合同的約定向業主和用戶收取物業服務費用。

第三十三條

住宅小區物業管理單位代收管轄區域內水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區物業管理單位協助做好管理區域內的安全防范工作；物業管理人員不得侵害業主和物業使用人的合法權益。

第三十五條

住宅小區物業管理單位應建立突發事件應急預案，發生安全事故時，啟動應急預案，采取應急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業管理部和住宅小區物業管理單位應及時處理業主、物業使用人、承租人在物業管理活動中的投訴。

第六章

物業的使用及維修養護管理 第三十七條

物業維修養護的范圍與責任

（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業主；

（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內的全體業主；

（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙住宅小區容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區物業管理規定的，物業管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設施的維修養護費用，執行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區共用設施、設備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區物業管理單位制定計劃，費用納入預算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業部審批，在公共事業部專項資金中列支；

（六）住宅小區綠地、樹木的養護責任人為涿州基地管理處。日常養護由小區物業管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業費用中支出（委托項目依據委托合同執行）；綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業部審批，在公共事業部專項資金中列支；

（七）住宅小區公共場所、環衛設施的維修保養責任人為涿州基地管理處。日常維修保養由住宅小區物業管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業費用中支出（委托項目依據委托合同執行）；環境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業部審批，在公共事業部專項資金中列支；

（八）保修期內住宅小區物業的維修養護按《公共事業部住宅小區物業管理暫行規定》執行。

第三十八條

房屋管理與維修養護

（一）住宅小區主出入口設有小區平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養護。

（三）根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業部批準，組織維修。

（四）每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養護。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業主公約（業主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區住宅裝飾裝修管理規定。業主（使用人）在裝修前，住宅小區物業管理單位應審核其裝修方案，并告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現場，對影響房屋外觀、危及房屋結構安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網、遮陽蓬等要符合規定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設施、設備、場所（地）的管理

（一）對公共設施設備進行日常管理和維修養護（由專業部門負責的除外）。

（二）建立公共設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

（三）設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

（四）對公共設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業部提出報告與建議；根據公共事業部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規定年檢，定期維修、保養，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設施完好無損。

（七）設備間保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設施完好。

（十二）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設施設備事件有應急方案。

第四十條

環境衛生管理

（一）制定《住宅小區環衛管理規定》，每年制定環衛工作計劃，劃分責任區，明確責任人。

（二）在規定地點設置垃圾箱，垃圾日產日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養護；電梯轎廂內每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時處理。

（六）根據實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養護管理

（一）制定《綠化管理規定》，劃分責任區，明確責任人。

（二）根據《涿州基地管理處綠化養護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養護工作。

第四十二條

物業管理區域內，按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續，告知小區物業管理單位；物業管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當征得業主委員會同意。如影響公共建筑和公共設施的安全性和功能性改造，及時報公共事業部組織評估，批準后實施。

第四十三條

住宅小區物業管理單位不得擅自占用、挖掘管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應告知業主委員會，完工后及時恢復。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

第四十五條

住宅小區物業管理單位實施物業管理后，其它施工單位在住宅小區內從事工程建設或檢修工程前，必16 須經住宅小區物業管理單位同意，并在明顯位置設立安全防護標記，保證公共設施、設備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區物業管理單位監督，對損壞小區公共設施、設備場所（地）的，應予修復或按有關規定賠償損失。

第四十六條

業主或物業使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業管理服務費用；

（二）損壞、變更房屋承重結構和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規格），擅自改變房屋的設計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備，改變其使用性質。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設施。

（七）在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設廣告牌或標志。

（十）在住宅小區內，建筑物內亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區內的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區內設點加工，經營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業；

（十四）謾罵、毆打、設置障礙，妨礙、阻撓小區物業管理單位管理人員、維修人員履行職責；

（十五）國家法律、法規、規章、《物業管理條例》、《業主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業主和使用人違反本辦法第四十六條所列規定之一的，由住宅小區物業管理單位予以制止、批評，并責令恢復原狀、賠償損失，情節嚴重交有關部門處理。

第七章

物業管理經費

第四十八條

經費來源

（一）向業主收取的物業管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據 物業服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內部物業服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業服務及其他收費辦法通知》文件執行。

第五十條

物業管理經費支出

（一）住宅小區共用設施、設備和場所（地）的日常管理、維修和養護費用（包括材料費、物業用水電暖費、設備折舊費、市政和住宅小區環衛費用、排污費、設施維修費、綠化養護費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；

（三）住宅小區共用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區治安保衛、車輛安全管理、消防管理、飼養寵物管理、私搭亂建、院區精神文明建設等按公共事業部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業部其他相關單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應單位負責管理。

第五十二條

本辦法由物業管理部負責解釋。第五十三條

本辦法自發文之日起實施。

主題詞：物業小區

管理辦法

通知 抄送：處領導，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發

打字：謝

校對：李

(共印30份)20