第一篇：估價知識

1、一般情況下土地價格定義的各項內容主要包括：

①土地價格對應權利內涵的設定。

②土地利用條件的設定。

③土地使用年限的設定。

④土地估價期日的設定。

2、土地估價報告的主要作用有：

①、提交給委托估價方，表明估價工作已經完成。

②、表達估價結果，明確估價機構和估價師的責任界限。

③、對估價結果、估價過程進行說明和分析，體現估價結果的科學性、客觀性，增強估價結果的可

靠性。

④、是解決估價結果爭議的依據，是估價方和委托方進行申訴以及管理機關或裁決機構調處的必備

材料。

⑤、是估價有關管理部門對估價機構進行估價質量管理、資質等級評定審核的重要依據。所以，選

項A的做法正確。

估價報告同時可用于土地估價行業主管部門及自律組織的業績抽查、土地行政主管部門的檢查和估價結果的糾紛處理，因此可以向第三人提供使用。所以，選項B的說法錯誤。

根據《城鎮土地估價規程》，估價報告書包括：土地估價報告和土地估價技術報告。土地估價報告提交給委托方使用，而土地估價技術報告提交土地管理等部門進行審查等用。所以，選項C的說法錯誤。

估價報告及評估資料是評估過程和評估成果的真實記錄，是檢驗評估機構評估工作的重要依據，任何一份報告及評估資料，都是評估機構的寶貴財富。所以，選項D的說法錯誤。

3、根據國務院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年。②工業用地50年。③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。④商業、旅游、娛樂用地40年。⑤綜合或其他用地50年。

4、里地線是指標準深度的連線。里地線與道路之間的區域稱為臨街地或表地，里地線以外的區域被

稱為里地。里地線以外，道路對土地利用價值影響為零，因此里地線以內，道路對土地價值存在影響，應使用路線價法，而里地線以外的土地則應按照基準地價為主。

5、確定估價基本事項的內容包括：

①確認評估對象。

②確定委估者委托估價的目的。

③確定估價條件。

④其他考慮，如考慮使用年期，更要確定使用期限、實質租金、租金支付類別、支付日期、支付

條件、合同期限、水電費及其他附加費支付情況等。

6、國有企業改制中劃撥土地的處臵方式包括：①國有土地使用權出讓。②國有土地租賃。③國家以

土地使用權作價出資(入股)。④改制企業保留劃撥用地。⑤授權經營管理。

7、在我國目前的土地估價工作中，基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條

件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格。其原理包括：①土地位臵差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據。②各行業對土地質量要求不同是形成不同行業、用地基準地價的基礎。③任何行業在城鎮中都應有其最佳位臵，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規律。④城鎮中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩定和不斷演化的前提。土地收益是基準地價評估的基礎，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

8、土地還原率的確定方法有三種：①土地純收益與土地價格比值調查確定還原率。②安全利率加上

風險值調整確定還原率。③投資風險與投資收益率綜合排序插入確定還原率。估價師在確定土地還原利率時應充分收集當地市場上銀行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業投資收益率以及不同類型不動產租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導出各類型不動產不同條件適宜的還原利率，作為地產估價的基礎資料之一。

9、土地估價報告審核的依據是《城鎮土地估價規程》。估價報告的合法性是指估價報告必須遵循合法

性原則，符合相關法律法規和政策的規定。重點審核以下內容：

(1)估價機構。①在工商行政管理部門依法登記取得具有房地產或土地估價資質，并通過工商年檢。

②在其資質登記許可的范圍內從事估價業務。

③估價報告加蓋估價機構公章。

④分支機構應以設立該分支機構的估價機構名義出具評估報告，而不是該分支機構。

(2)估價人員。①估價師注冊應在有效期內。

②至少有2名執業土地估價師在估價報告上簽字蓋章。

③估價人員應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他與利害關系人有關的估價業務。

(3)宗地產權。①具有合法權屬證明文件。

②如果待估宗地缺乏產權證明文件，無法查實或雖有合法產權證明文件，但估價時不

按照產權證明文件中登記的狀況，而是按設定的產權估價時，假設內容不得違背現

行法律、法規，并就對假設與委托方達成一致，在估價委托協議中約定，在估價報

告中完整披露。

(4)宗地用途。①待估宗地用途的界定應與其合法產權證明文件或批準的規劃文件一致，根據項目情

況需要對用途作合理假設的，也應該符合規劃的要求。

②政府主管部門另有特別規定的從其規定。

(5)宗地處分。以房地產權益處分為目的的估價委托，應符合相關法律、法規允許的處分方式為依據

進行估價，如劃撥土地使用權的轉讓價格評估、抵押價格評估等。

10、

第二篇：包裝材料的估價方法及其相關知識

包裝材料的估價方法及其相關知識

包裝材料類 一.分類

常用的包裝材料有: 1)卡通箱(CARTON)2)內卡通箱(INNER CARTON)3)平卡(PARTITION)4)蛋隔(EGG)5)白盒(WHITE BOX)6)彩盒(GIFT BOX)

7)海報(POSTER)8)考貝紙(SEPARSTOR)9)貼紙(LABEL)

10)吸塑(BLISTER)11)吸塑卡(BLISTER CARD)12)保利龍

13)膠袋(BAG)14)說明書和郵卡(MANUAL AND POST CARD)

15)珍珠棉 16)扎帶 二.材料和選型 1.卡通箱

a.卡通箱紙質: 卡通箱紙質X為:K A B C 3 依次變差;X9X(厚度為2 mm)表示E坑(幼坑)X3X(厚度為3mm)---表示單層

X=X(厚度為6mm)----表示雙層 X≡X(厚度為9mm)----表示三層

X----表示表面用紙 , 坑紋----普通之坑紙, 中間層平紙----無表示,則為普通紙.W—表示白書紙, 單坑(紙質)雙坑(紙質)三坑(紙質)幼坑(紙質)C33 B=3 B≡B B9B B33 B=C B≡C B9C B3C B=B B≡3 A9A B3B A=B A≡B A9B A3B A=A A≡A W9A W3B W=B W≡B W9B

b.卡通箱材料之選擇: 一般用B=B,紙厚度約為6mm,該種材料最低.如果客人有要求,也可用A=B,這種材質比B=B強度好,價格偏高,而A=A紙質比A=B、B=B好,厚度為6mm,價格也偏高,除非特殊要求才選用.c.箱嘜

根據客人的要求,卡通箱分印刷箱嘜和不印刷箱嘜兩種,印箱嘜的卡通箱,需將箱嘜資料給供應商作膠板和打板,要留意箱嘜的顏色,通常箱嘜色與PANTONE色有差別,主要是由于紙的本色為深咖啡色.箱嘜上如有凈重和毛重、才數等要求的,在卡通箱尺寸和箱嘜等確認后,要通知供應商同箱嘜一起印在卡通箱上.才數---通常為日本的計算方法,計算公式為: 才數=卡通箱長x寬x高/25.43x123;注:卡通箱尺寸以mm為單位.d.卡通箱尺寸計算

i.卡通箱尺寸計算公式(尺寸以mm為單位):卡通箱內所裝貨品為凈尺寸長x寬x高,即LxWxH,則卡通箱的外尺寸為:L1=L+13;W1=W+13,H1=H+18(mm).ii.如果卡通箱內含平卡,則要加上平卡的厚度.iii.計算卡通箱尺寸時要考慮箱內是否裝有海報,避免海報不能裝入卡通箱內.iv.卡通箱公差:A+50,一般廠以A尺寸CALL辦,以0~+5為公差范圍.v.卡通箱的尺寸在制作時,一般控制在20KG以下之重量.vi.如果卡通箱上印有條形碼時,必須檢測條形碼能過條碼機時,方可以確認和批量生產.2.內卡通箱

在卡通箱內的卡通箱稱為內卡通箱,一般所用的材料與外卡通箱相同或W9C等.根據客人需要而作,所注意點同外卡通箱,此處略.3.平卡

a.平卡常用來墊在產品中間和箱頂部以及底部,以避免開箱時碰花產品.一般用C33材料,該材料價格較低,厚度為3mm,尺寸同卡通箱內產品的凈尺寸一樣.b.卡通箱內上下部一般各用1pc平卡.如有內卡通箱,則無需使用.c.也可采用一張B=3墊于卡通折頁短邊.4.蛋隔

常用來將產品隔開,該種包裝方法成本低.a.常用的蛋隔材料是B3B,厚度為3mm,特殊情況下也會考慮用B=B,但成本高.生產時,蛋隔上的卡槽需用刀模制作,槽深可以為蛋隔高度的一半,組裝用對插方式進行.b.蛋隔尺寸:比卡通箱內部尺寸單邊小1.5mm為準,注意防振凸邊之強度.5.白盒

a.白盒常用的材料有W9C,W代表白色,紙厚度為2mm.b.根據客人的要求,盒蓋上會印箱嘜和不印箱嘜兩種,印箱嘜時注意箱嘜的顏色和位置.c.白盒做扣底的較多,也有不做扣底,式樣同卡通箱,根據需要而定.6.彩盒

彩盒為兩種:開窗口的彩盒和不開窗口的彩盒.窗口的彩盒也分為兩種:窗口貼膠片的彩盒和窗口不貼膠片的彩盒.a.彩盒的材料有: i.粉灰紙,一面白色,一面為灰色,價格較低,雙粉紙兩面均為白色,價格偏高.ii.根據產品的形狀和大小決定彩盒的材料.常用的材料有:280G粉灰紙,300G粉灰紙,350G粉灰紙,260G粉灰裱E坑,260G雙粉紙裱E坑等.b.彩盒表面加工

按菲林印刷后,常見的表面加工有:常用磨光處理(表面光滑,無粘手感);過光油(表面光滑,有粘手感);表面過0.05mmPP或PE薄膜.按客人樣品而定,做好的樣品給客人確認后,方可進行批量生產.c.窗口膠片材料

常用的膠片材料有:透明PP、PVC、PET等, PP、PET料屬于環保材料.7.海報

海報即宣傳書,常用的材料有157g白堅紙等.8.考貝紙

a.俗稱雪梨紙,常用來包裝產品,避免咻敽駝駝又?產品與產品之間被磨花.b.考貝紙標準尺寸:1030x590,考貝紙廠以整張紙為一個計算單位,分割不額外收費.c.設計和使用考貝紙時,要繪圖分為幾等份,以提高利用率.9.貼紙

收到客人的菲林或文檔,要先進行樣板的制作,待客人確認樣板后方可進行批量生產.a.貼紙分為:透明貼紙、條碼貼紙、彩印貼紙等.i.透明貼紙常用的材料有:25#PET透明膜、PP、PVC等.ii.條碼貼紙:制作好的條碼貼紙樣品要過條碼機進行檢驗,然后給客人確認后,方可進行批量生產.iii.彩印貼紙:按客人提供的菲林制作.根據需要,表面過光油或過PP膠等,注意顏色要盡量與客人的樣品相同或相近.b.貼紙備膠材料: 普通 強力 力圖500 3M逐次加強粉力.10.吸塑

1)常用的吸塑材料有:PVC、PP、PET等.2)設計時注意: a.噴油的部位不可以做扣位,以免刮花.b.白色的PET成本較高,使用較少,當訂單數量較大時,供應商才會訂料,因此除非客人特殊要求方可考慮使用.c.常用的吸塑方式有: 天地蓋式、扣面蓋式、扣位式、插卡式、熱壓式等.i.設計時用哪一種,根據產品形狀和客人的要求而定,通常當用天地蓋式和扣面蓋式吸塑時,有窗口的彩盒通常不用貼膠片.ii.設計時留意,對于形狀較復雜的產品和有噴油部位的產品,考慮加托塑,托塑的材料一般與吸塑相同.d.吸塑常用#號片,為指片材之厚度,以0.35mm為常用片材.e.盡可能避免使用有色的吸塑料,以防成本增加.11.吸塑卡

對于插卡式和熱壓式的吸塑,通常要用吸塑卡,設計時注意如下: a.插卡式吸塑卡

吸塑卡與吸塑是用插入式裝配的,稱為插卡式吸塑卡.當先做吸塑卡,再做吸塑時,需要配作,避免吸塑卡過緊或進長,吸塑卡表面一般要進行磨光處理或過光油或過PP膠等,視客人要求而定.b.熱壓式吸塑卡

吸塑卡與吸塑是用熱壓式裝配的,稱為熱壓式吸塑卡.設計時要注意吸塑表面的加工,吸塑卡表面要過吸塑油.如吸塑材料是PET,則吸塑卡表面相應的要過APET環保油,否則吸塑卡和吸塑不能被熱壓粘接上.c.吸塑卡材料: 視印刷情況而定,當僅印一面時,用粉灰紙.常用的有300g粉灰, 350g粉灰紙,400g粉灰紙等;當兩面都要印刷時,用雙粉紙.常用的有300g雙粉紙, 350g粉灰紙,400g粉灰紙等.12)保利龍(POLYLON)此不為發泡膠,為白色真空成型,一般在日本與歐洲市場為禁止使用.13)膠袋

A.膠袋按材質分為:單面汽珠袋、PE袋、PP袋、OPP袋、單面汽珠片等.B.按款式分為:平袋、骨袋、兩頭通膠袋、打孔的膠袋、印字嘜的膠袋、有蓋的膠袋等.C.常用膠袋表示方法

a.PE或PP平袋: 封口處通常約為5~8mm,表示方法為: 5x8”表示5”為開口;8x5”表示8”為開口.b.骨袋,俗稱拉鏈袋: 5x8”表示5”為開口;8x5”表示8”為開口.c.無封口的膠袋: 5x8”表示兩頭通.d.打孔的膠袋,孔作透氣用.5x8”打2孔.e.印字膠袋: PP 5x8”印字,打2孔,需注明印內容和位置.f.汽珠袋

要注明單面或雙面,其他尺寸標注同前面所述: i.PP 單面汽珠袋, 5x8”表示5”為開口.單面汽珠片或雙面汽珠片 有蓋的膠袋(一邊長一邊短)50mm+120mm+25mm;ii.材料厚度

一般采用0.03mm,特殊情況采用0.05mm.iii.設計中注意事項: 當塑膠袋比較大時,要在塑膠袋上打孔,以防止小孩套入頭中窒息.14)說明書和郵卡等

根據客人的樣板和菲林而作,一般先作樣板給客人確認后方可進行批量生產.15)珍珠棉

一般用于防振之用,此為較少使用,厚度約為2mm.16)扎帶

a.外色膠分為扁形與圓形兩種,一般為黑色膠體.b.使用扎帶形式包裝時,盡可能在內卡背面加表卡或塑膠片,以防止內卡裂開或扎帶松開.三.有關QA測試 1.,測試之內容 參見QA測試標準 四.包裝設計注意事項

1.彩盒采用PEV片時,一定要加考貝紙隔開.2.卡通測試

一般為振箱 檢查 落下

3.采用固定頻率(通常為可變頻的振動臺時,每10分鐘翻一個面,共三面30分鐘.如彩盒表面有輕微掉色-----視為OK.4.噴油或絲印表面有輕微擦傷,可加”節油”表面涂飾.5.卡通內的物體一定要比較緊.如松時,則會出現彩盒擦花等現象.

第三篇：2017土地估價師估價相關知識：契稅

2017土地估價師估價相關知識：契稅

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、新古典主義城市地租理論的主要特征是將應用于傳統地租理論中。A：供需分析 B：效用分析 C：價值分析 D：邊際分析 E：時間因素

2、公共財政具有的基本特征有__。A．彌補市場失靈 B．無償求索性 C．非盈利性

D．法制化的財務

E．為市場主體提供一致性服務

3、我國的土地價格不包含。【2007年考試真題】 A：土地所有權價格 B：土地使用權價格 C：土地租賃權價格 D：土地抵押權價格 E：時間因素

4、是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。A：土地租賃權價格 B：土地使用權價格 C：土地所有權價格 D：土地抵押權價格 E：時間因素

5、影響土地利用的主要因素有。A：自然因素和社會經濟因素 B：社會經濟因素和制度因素

C：自然因素、社會經濟因素以及制度因素 D：總體因素、區域因素及個別因素 E：35％～50％

6、《國土資源行政復議規定》規定，開庭審查由復議機構組織進行，復議機構根據復議案件涉及的業務范圍，確定開庭審查的組成人員，并指定其中一人為主持人。開庭審查組成人員為不得少于__人的單數。A．1 B．3 C．5 D．7

7、征收土地主要涉及的費用不包括__。A．土地補償費 B．安置補助費 C．青苗補償費 D．拆遷補助費

8、金融市場可以按照不同標準來分類，按交割時間不同可將其分為（）。A．有形市場和無形市場

B．短期金融市場和長期金融市場 C．現貨市場和期貨市場

D．票據市場、證券市場和外匯市場

9、土地及建筑物出租會涉及各項費用，其中，的計算一般與建筑物的重置價無關。

A：折舊費 B：維修費 C：保險費 D：管理費 E：時間因素

10、在我國，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地__。A．使用權 B．所有權 C．抵押權 D．租賃權

11、下列不屬于最高最佳使用具體內容的是。A：最佳用途 B：最佳規模 C：最佳利潤 D：最佳集約度 E：時間因素

12、根據目前的人工和材料價格，使用與原建筑物一樣的材料、標準、設計和工藝，建造與原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為。A：重置成本 B：重建成本 C：建造成本 D：建筑造價 E：時間因素

13、城市郊區菜地，是指連續年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘。A：半 B：1 C：2 D：3 E：35％～50％

14、是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價。A：土地價值 B：土地使用價值 C：土地價格 D：土地等級 E：合法性

15、銀行機構包括__。A．中國人民銀行 B．專業銀行 C．農村信用社 D．商業銀行 E．農業銀行

16、在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規模，會使一定區域土地市場的競爭程度（）。A.不變? B.增加? C.降低? D.沒有規律

17、在進行城鎮土地分等時，選取了五個因素，通過德爾菲法，已確定出因素的重要程度為，若采用因素成對比法（0，0.5，1三種數值），下列說法中不正確的是（）。

A．的權重為0.3 B．的權重為0.4 C．的權重為0.5 D．的權重為0.1

18、轉讓房地產獲得的增值額超過扣除項目金額150%、未超過扣除項目金額200%的部分，其增值額適用稅率為（）。A．30% B．40% C．50% D．60%

19、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6％，若未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加1萬元，該土地無限年的收益價格最接近于萬元。A：1350 B：1533 C：1611 D：1722 E：時間因素

20、市場比較法估價時的首要工作是。A：確定比較案例 B：收集交易資料

C：進行交易情況修正

D：進行區域及個別因素修正 E：合法性

21、建設用地的__是指建設用地能夠從現有的建設用地即存量建設用地中經過再開發重新獲得。A．無限性 B．再生性 C．空間性 D．實體性

22、根據《農用地分等規程》，農用地分等的技術路線為：依據全國統一制定的標準耕作制度，以指定作物的光溫(氣候)生產潛力為基礎，通過對順序逐級修正綜合評定農用地等別。

A：土地自然質量、土地利用水平、土地經濟水平B：土地自然質量、土地經濟水平、土地利用水平C：土地利用水平、土地經濟水平、土地自然質量 D：土地利用水平、土地自然質量、土地經濟水平E：合法性

23、城市的總體規劃中小城市用的圖紙比例為__。A．1:10000～1:25000 B．1:5000～1:10000 C．1:25000～1:50000 D．1:50000～1:100000

24、城鎮范圍內新征收的非耕地應__開始繳納土地使用稅。A．自批準征收次日起 B．自批準征收次月起 C．自開工之日起

D．自實際使用該地之日起

25、不動產價格關系到不動產所有權和使用權在上的實現，不動產市場運行的秩序和不動產資源的優化配置。A：價值 B：使用價值 C：貨幣 D：經濟 E：合法性

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》指出．租賃期限__個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A．1 B．3 C．5 D．6

2、《征用土地公告辦法》規定，征收土地由征收土地所在地的市、縣人民政府__部門負責具體實施。A．建設行政主管 B．規劃行政主管 C．農業行政主管 D．土地行政主管

3、下列屬于股票發行方式的是__發行。A．公開 B．不公開 C．企業 D．合資 E．搭配

4、出讓國有土地使用權違約責任，主要包括__。

A．超過合同約定的期限滿一年未開發土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費

B．超過合同約定的期限滿一年未開發土地的，國有土地所，有者代表有權征收相當于項目總投資額20%以下的土地閑置費

C．因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權

D．因不可抗力造成動工開發遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，不適用無償收回土地使用權

E．因政府有關部門的行為造成動工開發遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，適用無償收回土地使用權

5、建設用地中的特殊用地包括__用地。A．軍事設施 B．使領館 C．宗教 D．機場

E．監教場所

6、按照契稅暫行條例的有關規定，下列有關契稅的敘述，正確的有．【2006年考試真題】

A：契稅實行3％～5％的幅度稅率

B：房屋買賣以評估價格為契稅計稅依據

C：國有土地使用權出讓以成交價格為契稅計稅依據

D：房屋贈與由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定契稅

E：土地使用權贈與由征收機關參照土地使用權市場價格核定契稅

7、H省W市A縣縣城居民孫某對A縣人民政府國土資源管理部門對其做出的處罰行為不服，孫某可以向申請行政復議。A：A縣人民政府

B：A縣人民政府國土資源管理部門 C：W市人民政府

D：W市人民政府國土資源管理部門 E：H省人民政府

8、下列耕地應當劃入基本農田保護區，嚴格管理。

A：經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地 B：有良好的水利與水土保護設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田

C：蔬菜生產基地

D：農業科研、教學試驗田 E：不可以改造的中、低產田

9、根據地下水的成因和埋藏條件劃分，具有城市用水意義的地下水是．【2004年考試真題】 A：上層滯水 B：潛水 C：承壓水

D：所有地下水

E：市政代征用地比例

10、下列關于成本逼近法適用范圍描述正確的有。A：適用于新開發土地的估價 B：適用于建成區土地的估價

C：適用于山區鄉鎮企業用地的估價 D：適用于商業用地的估價

E：適用于學校、公共設施用地的估價

11、對用于倉儲加工區的某宗地內辦公樓、食堂和職工活動室用地，以下土地估價技術處理方式不正確的有（）。

A．將該部分用地分割出來，按辦公用途單獨進行評估 B．該部分用地為工業配套設施用地，按工業用途進行評估 C．將該部分用地分割出來，按其他商服用地進行評估 D．按委托估價方的要求進行用途設定和評估

E．將該部分用地分割出來，按住宅用途進行評估

12、在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于__。A．區域平均地價 B．市場價格的平均值 C．成交地價的平均水平D．評估價格的平均值

13、非公開的市場價值包括__。A．不動產的租賃價格 B．不動產的抵押價值 C．征用拆遷補償價格 D．不動產的征用價值 E．不動產的投資價值

14、“九五”期間，全國城鎮住宅投資累計完成21000億元，比“八五”時期增長了68％，平均每年增長10．93％．以上各項統計指標依次為．【2004年考試真題】

A：總量指標、相對指標、平均指標 B：數量指標、質量指標、相對指標 C：絕對數、比較相對指標、算術平均數 D：絕對數、動態相對指標、幾何平均數 E：加權平均數

15、依據有關規定，可由縣級以上人民政府依法批準使用劃撥土地的，包括等。【2008年考試真題】 A：國家機關辦公用地 B：高新技術產業用地 C：公共交通設施用地 D：國家重點扶持的水利設施用地 E：經濟適用住房用地

16、土地估價報告中三級審批是指。A：主辦估價師自查 B：部門的二級審核 C：機構負責人的審批 D：委托方負責人的審批 E：國土資源部門審查

17、下列關于現行經濟適用住房政策，表述正確的是。A：經濟適用住房建設用地應以協議出讓方式供應

B：經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右 C：經濟適用住房面向城市中、低收入住房困難家庭供應 D：經濟適用住房購房人擁有有限產權

E：個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前可以用于出租經營

18、根據我國有關法律規定，出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的動工開發期限開發土地，滿二年未動工開發的，國家將無償收回土地使用權，但是，下列情況例外。A：東南亞金融危機，作為投資一方的外方資金沒有到位

B：某工程動工開發所必需的前期工作未完成，造成動工開發遲延 C：鋼材價格的下跌，致使動工開發將給開發商造成極大虧損 D：政府的行為使得無法按期開發造成延誤的

E：政府有關部門的行為使得無法按期開發造成延誤的

19、某比較案例宗地地價為2000元/m2，容積率修正系數為2.0，待估宗地規定容積率為1.6，修正系數為1.4，則待估宗地容積率修正后的地價為__元/m2。A．1400 B．1600 C．1800 D．2000 20、馬爾薩斯認為地租是總產品價值中的剩余部分，這個剩余部分產生的原因是__。

A．土地的耕作制度 B．土地的性質 C．土地的位置

D．生活必需品所特有的性質 E．肥沃土地的相對稀少性

21、建筑物的耐用年限可分為__耐用年限。A．自然 B．物理 C．經濟 D．平均 E．預計

22、在居住區規劃中，住宅建筑群體組合的平面布置形式包括（）等類型。A．行列式布置 B．周邊式布置 C．混合式布置 D．自由式布置

23、由以下敘述，不能確定城市性質的是__。

A．某市以生產紙箱為主．其產量在全國紙箱總產量中占57% B．某城市是全國最大的煤炭生產基地

C．某城市的紡織和鋼鐵工業產值占全市工業總產值的74% D．某城市的汽車家庭占有量為1.2輛，人們日常生活與汽車息息相關

24、收入總額中的收入為不征稅收入。A：財政撥款

B：依法收取并納入財政管理的行政事業性收費 C：政府性基金 D：轉讓財產收入

E：國務院規定的其他不征稅收入

25、《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起__日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。A．5 B．10 C．30 D．60

第四篇：土地估價相關知識稅務知識總結

掌握：城鎮土地使用稅概念及計稅依據，耕地占用稅概念及計稅依據。熟悉：土地增值稅概念及計稅依據。

（三）考試范圍

1、城鎮土地使用稅

（1）城鎮土地使用稅概念

（2）城鎮土地使用稅的計稅依據

2、耕地占用稅

（1）耕地占用稅概念

（2）耕地占用稅的計稅依據

3、土地增值稅

（1）土地增值稅概念

（2）土地增值稅的計稅依據

三、房產稅收

（一）考試目的

測試應考人員對房屋稅收知識的理解與掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：房產稅的概念及計稅依據。熟悉：房地產稅的概念及計稅依據。

（三）考試范圍

1、房產稅

（1）房產稅概念

（2）房產稅的計稅依據

2、房地產稅

（1）房地產稅概念

（2）房地產稅的計稅依據

四、相關稅收

（一）考試目的

測試應考人員對相關稅收知識的理解與掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：營業稅概念及計稅依據，企業所得稅概念及計稅依據，契稅概念及計稅依據。

熟悉：城市維護建設稅概念及計稅依據，教育費附加概念及計稅依據。了解：印花稅概念及計稅依據。

（三）考試范圍

1、營業稅

（1）營業稅概念

（2）營業稅的計稅依據

2、城市維護建設稅

（1）城市維護建設稅概念

（2）城市維護建設稅的計稅依據

3、教育費附加

（1）教育費附加概念

（2）教育費附加的計稅依據

4、企業所得稅

（1）企業所得稅概念

（2）企業所得稅的計稅依據

5、契稅

（1）契稅概念

（2）契稅的計稅依據

6、印花稅

（1）印花稅概念

（2）印花稅的計稅依據

實物量和價值量兩類；稅基的量，即課稅對象中，有多少可以作為計算應課稅的基數。

?

稅率

稅率是據以計算應納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例，體現征稅的深度。在課稅對象和稅目不變的情況下，課稅額與稅率成正比。稅率是稅收制度和政策的中心環節，直接關系到國家財政收入和納稅人的負擔。按稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。

?

附加、加成和減免

納稅人負擔的輕重，主要通過稅率的高低來調節，但還可以通過附加、加成和減免措施來調節。

①附加和加成是加重納稅人負擔的措施。

附加是地方附加的簡稱，是地方政府在正稅之外附加征收的一部分稅款。通常把按國家稅法規定的稅率征收的稅款稱為正稅，把正稅以外征收的附加稱為副稅。

加成是加成征收的簡稱。對特定的納稅人實行加成征稅，加一成等于加正稅的10%，加二成等于加正稅的20%，依此類推。

加成與附加不同，加成只對特定的納稅人加征，附加對所有納稅人加征。加成一般是在收益課稅中采用，以便有效地調節某些納稅人的收入，附加則不一定。

②減稅、免稅，以及規定起征點和免征額是減輕納稅人負擔的措施。減稅就是減征部分稅款，免稅就是免交全部稅款。減免稅是國家根據一定時期的政治、經濟、社會政策的要求而對某些特定的生產經營活動或某些特定的納稅人給予的優惠。

稅收具有嚴肅性，而稅收制度中關于附加、加成和減免稅的有關規定，則把稅收法律制度的嚴肅性和必要的靈活性密切地結合起來，使稅收法律制度能夠因地制宜，貫徹國家的稅收政策，更好地發揮稅收的調節作用。

?

違章處理

違章處理是對納稅人違反稅法行為的處置。納稅人的違章行為通常包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅等不同情況。偷稅是指納稅人有意識地采取非法手段不交或少交稅款的違法行為。抗稅是指納稅人對抗國家稅法拒絕納稅的違法行為。欠稅即拖欠稅款，是指納稅人不按規定期限交納稅款的違章行為。偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構成犯罪。

對納稅人的違章行為，可以根據情節輕重，分別采取以下方式進行處理：批評教育、強行扣款、加收滯納金、罰款、追究刑事責任等。

三、稅收的征管

為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，國家制定了稅收征管法。主要

規定有：

?

稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。

?

法律、行政法規規定的納稅人和扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

?

稅務機關應當廣泛宣傳稅收法律、行政法規，普及納稅知識，無償地為納稅人提供納稅咨詢服務。納稅人、扣繳義務人有權向稅務機關了解國家稅收法律、行政法規的規定以及與納稅程序有關的情況。

?

納稅人、扣繳義務人有權要求稅務機關為納稅人、扣繳義務人的情況保密，稅務機關應當依法為納稅人、扣繳義務人的情況保密。

?

納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權利。納稅人、扣繳義務人對稅務機關所作出的決定，享有陳述權、申辯權；依法享有申請行政復議、提起行政訴訟、請求國家賠償等權利，同時還依法享有控告和檢舉稅務機關、稅務人員的違法違紀行為的權利。

四、中國現行房地產稅

中國現行房地產稅有房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他與房地產緊密相關的稅種主要有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅。

二、課稅對象

房產稅的課稅對象是房產。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。

三、計稅依據

對于非出租的房產，以房產原值一次減除10～30%后的余值為計稅依據。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。

對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。租金收入是房屋所有權人出租房產使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地房產的租金水平，確定一個標準租金額按租計征。

四、稅率

房產稅采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。

五、納稅地點和納稅期限

?

納稅地點。房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應分別向房產所在地的稅務機關納稅。

?

納稅期限。房產稅按年計征，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

六、減稅、免稅

下述房產免征房產稅： ?

國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但是，上述單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、經營用房，不屬于免稅范圍。

?

由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產。?

宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。但其附設的營業用房及出租的房產，不屬于免稅范圍。

?

個人所有非營業用的房產。?

經財政部批準免稅的其他房產。包括： ①損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定后，可免征房產稅。②對企業因停產、撤銷而閑置不用的房產，經省、自治區、直轄市稅務機關批準可暫不征收房產稅；如果這些房產轉給其他征稅單位使用或恢復生產的

時候，應依照規定征稅。

③房產大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間可免征房產稅。

④在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產稅。但是，工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，依照規定征稅。

⑤企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產，可免征房產稅。⑥中、小學校及高等學校用于教學及科研等本身業務的房產免征房產稅。但學校興辦的校辦工廠、校辦企業、商店、招待所等的房產應按規定征收房產稅。

四、適用稅額和應納稅額的計算

土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④縣城、建制鎮、工礦區0.2至4元。

城市、縣城、建制鎮和工礦區的不同地方，其自然條件和經濟繁榮程度各不相同，情況復雜。據此，國家規定，城市、縣城、建制鎮和工礦區的具體適用稅額幅度，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。

考慮到一些地區經濟較為落后，需要適當降低稅額以及一些經濟發達地區需適當提高稅額的情況，但降低額不得超過最低稅額的30%；經濟發達地區可以適當提高適用稅額標準，但必須報經財政部批準。

五、納稅地點和納稅期限

?

納稅地點

土地使用稅由土地所在的稅務機關征收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。納稅人使用的土地不屬于同一省（自治區、直轄市）管轄范圍的，應由納稅人分別向土地所在地的稅務機關繳納；在同一省（自治區、直轄市）管轄范圍內，納稅人跨地區使用的土地，其納稅地點由省、自治區、直轄市稅務機關確定。

?

納稅期限

土地使用稅按年計算，分期繳納。各省、自治區、直轄市可結合當地情況，分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。

六、減稅、免稅

?

政策性免稅

對下列土地免征土地使用稅： ①國家機關、人民團體、軍隊自用的土地； ②由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地； ③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； ④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； ⑤直接用于農、林、牧、漁業的生產用地； ⑥經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

⑦由財政部另行規定的能源、交通、水利等設施用地和其他用地。?

由地方確定的免稅

下列幾項用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務機關確定： ①個人所有的居住房屋及院落用地；

②房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地； ③免稅單位職工家屬的宿舍用地； ④民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地； ⑤集體的個人舉辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園用地。?

困難性及臨時性減免稅

納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審批，但年減免稅額達到或超過10萬元的，要報經財政部、國家稅務總局批準；對遭受自然災害需要減免稅的企業和單位，省、自治區、直轄市稅務機關，可根據受害情況，給予臨時性的減稅或免稅照顧，以支持生產幫助企業和單位渡過難關。

耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次：①以縣為單位（下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區，每平方米為2元至10元；②人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區，每平方米為1.6元至8元；③人均耕地在2畝至3畝（含3畝）的地區，每平方米為1.3元至6.5元；④人均耕地在3畝以上的地區，每平方米為1元至5元。

各地適用稅額，由省、自治區、直轄市人民政府在規定稅額范圍內，根據本地區情況具體核定。

為了協調政策，避免毗鄰地區征收稅額過于懸殊，保證國家稅收任務的完成，財政部對各省、自治區、直轄市分別核定了每平方米平均稅額。上海市9.0元；北京市8.0元；天津市7.0元；重慶市4.5元；浙江（含寧波市）、福建、江蘇、廣東（含廣州市）4省各6.0元；湖北（含武漢市）、湖南、遼寧（含沈陽、大連市）3省各5.0元；河北、山東（含青島市）、江西、安徽、河南、四川6省各4.5元；廣西、陜西（含西安市）、貴州、云南4省、自治區各4.0元；山西、黑龍江（含哈爾濱市）、吉林3省各3.5元；甘肅、寧夏、內蒙古、青海、新疆5省、自治區各2.5元。同時還規定，各省、自治區、直轄市應有差別地規定各縣（市）郊區的適用稅額，但各地平均數不得低于上述規定的平均稅額。

五、加成征稅

根據有關規定，加成征稅政策主要有以下二項： ?

經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、人均耕地特別少的地區，適用稅額可以適當提高，但最高不得超過規定稅額的50%。

?

對單位或者個人獲準征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規定稅額2倍以下的耕地占用稅。

六、減稅、免稅

?

減稅范圍 ①農村居民占用耕地新建住宅，按規定稅額減半征收。②一部分農村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及邊遠貧困山區生活困難的農戶，在規定用地標準內，新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經所在地鄉（鎮）人民政府審核，報經縣級人民政府批準后可酌情給予減免照顧，減免稅額一般應控制在農村居民新建住宅用地計征稅額總額的10%以內，少數省區貧困地區較多的，減免比例最高不得超過15%。

③對民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業的，可按殘疾人占工廠人員的比例，酌情給予減稅照顧。

④國家在“老、少、邊、窮”地區采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實困難的，由省、自治區財政廳（局）審查核定，提出具體意見報財政部批準后，可酌情給予照顧。

⑤對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農業戶口，可比照農民建房減半征稅。

⑥對不屬于直接為農業生產服務的農田水利設施，但確屬綜合性樞紐工程的，可按為農業服務直接效益的比重確定耕地占用稅征收額。

?

免稅范圍 ①部隊軍事設施用地； ②鐵路沿線、飛機場跑道和停機坪用地； ③炸藥庫用地； ④學校、幼兒園、敬老院、醫院用地。

上述免稅用地，凡經改變用途、不屬于免稅范圍的，應從改變用途起補繳稅款。

七、納稅環節和納稅期限

耕地占用稅的納稅環節，是在各級人民政府依法批準單位和個人占用耕地后，土地管理部門發放征（占）用土地通知書和劃撥用地之前，由土地管理部門將批件及時抄送所在地的稅務征收機關，由征收機關通知納稅人在規定的時間內到指定地點繳納稅款或辦理減免稅手續，土地管理部門憑完稅收據或減免稅憑證發放用地批準文件。用地單位和個人在規定期限內沒有納稅的，土地管理部門應暫停其土地使用權。

耕地占用稅的納稅期限為30天，即納稅人必須在經土地管理部門批準占用耕地之日起30日內繳納耕地占用稅。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。

三、課稅對象和計稅依據

土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及相關的經濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

四、稅率和應納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率： ?

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%； ?

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%； ?

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%： ?

增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數。為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額＝土地增值額×30%； 土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目×5%；

土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目×15%；

土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35%。

五、扣除項目

土地增值稅的扣除項目為： ?

取得土地使用權時所支付的金額； ?

土地開發成本、費用； ?

建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； ?

與轉讓房地產有關的稅金；

?

財政部規定的其他扣除項目。上述扣除項目的具體內容為： ?

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業和單位，則以轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

?

開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人在房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本）。包括土地征收及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。其中：①土地征收及拆遷補償費，包括土地征收費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置拆遷用房支出等；②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出；③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費；④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出；⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出；⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

?

開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

?

舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

?

與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時已繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

?

對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

另外，對納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、分塊轉讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤；

或按建筑面積計算分攤。也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

納稅人有下列情形之一者，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅： ?

隱瞞、虛報房地產價格的； ?

提供扣除項目金額不實的； ?

轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價，又無正當理由的。

六、減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅： ?

納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的；

?

因國家建設需要而被政府征收的房地產。

其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》

?

1994年1月1日以前簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

?

1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

?

對于個別由政府審批同意進行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述5年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產以及不符合上述規定的房地產轉讓，如超過合同范圍的房地產或變更合同的，均應按規定征收土地增值稅。

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。

契稅。

二、課稅對象

契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。

三、稅率

契稅的稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府按照本地區的實際情況，在規定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

四、計稅依據

契稅的依據是房屋產權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。

房屋產權的轉移必然連帶著土地權屬的變動。房地產價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現，考慮到實際交易中房產和地產的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產價格逃避稅收和便于操作，在房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以房地產交易契約價格總額為計稅依據。土地使用權交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為計稅依據。

五、納稅環節和納稅期限

契稅的納稅環節是在納稅義務發生以后，辦理契證或房屋產權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽定之日起10日內辦理納稅申報手續，并在征收機關核定的期限內繳納稅款。

六、減稅、免稅

有下列行為之一的，減征、免征契稅： ?

國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；

?

城鎮職工，按規定

?

土地、房屋被縣級以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

?

納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征；

?

依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征。

城建稅實行的是地區差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區的，稅率為7%；在縣城、建制鎮的，稅率為5%；不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1%。

所有納稅人除另規定外，其繳納城建稅和稅率，一律執行納稅人所在地的稅率，在同一地區，只能執行同一檔次的稅率，不能因企業隸屬關系、企業規模和行業性質不同，而執行不同的稅率。

但是，對下列兩種情況，可不執行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費稅、營業稅的納稅人；二是流動經營無固定納稅地點的納稅人。

城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅（簡稱“三稅”）稅額為計稅依據。“三稅”稅額僅指“三稅”的正稅，不包括稅務機關對納稅人加收和滯納金和罰款等非稅款項。

?

教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業稅的3%。

三、企業所得稅

企業所得稅是對企業在一定期間（通常為1年）內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。

企業所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業和外國企業外的實行獨立核算的企業或者組織，包括：國有企業、集體企業、私營企業、聯營企業、股份制企業，以及有生產、經營所得和其他所得的其他組織。

企業所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優惠稅率兩種。法定稅率是33%；優惠稅率是指對應納稅所得額在一定數額之下的企業給予低稅率照顧，分為18%和27%兩種。年應納稅所得額在3萬元以下（含3萬元）的減按18%的稅率征收；年應納稅所得額超過3萬元至l0萬元以下（含10萬元）的，減按27%的稅率征收。

應納稅所得額的計算公式為：

應納稅所得額＝每個納稅的收入總額－準予扣除項目的金額 納稅人收入總額包括在中國境內、境外取得的下列收入： ?

生產、經營收入，指從事主營業務活動取得的收入，包括商品（產品）銷售收入、勞動服務收入、營運收入、工程價款結算收入、工業性作業收入及其他業務收入；

?

財產轉讓收入，如有償轉讓固定資產、有價證券、股權等取得的收入； ?

利息收入； ?

租賃收入，如出租固定資產的收入； ?

特許權使用費收入； ?

股息收入； ?

其他收入。

納稅人可以分期確定的經營收入按權責發生制原則計算：以分期收款方式銷售商品的，可按合同約定的購買人應付價款的日期確定銷售收入的實現；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務，持續時間超過1年的，可以按完工進度或完成的工作量確定收入的實現。

準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。成本指納稅人為生產、經營商品和提供勞務等所發生的各項直接費用和間接費用。損失指生產、經營過程中的各項營業外支出，已發生的經營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規定繳納的各項稅金。教育費附加，可視同稅金。

下列項目，按規定的范圍、標準扣除： ?

在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按實際發生額扣除；向非金融機構借款的利息支出，按照不高于金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。

?

支付給職工的工資按計稅工資扣除。?

職工工會經費、職工福利費、職工教育經費，分別按計稅工資總額的2%、14%、1.5%計算扣除。

?

用于公益、救濟性的捐贈，在應納稅所得額3%以內的部分，準予扣除。

對民族自治地方的企業，需要照顧和鼓勵的，經省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規和國務院有關規定給予減稅或免稅的，依規定執行。

對納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準予扣除，但扣除額不得超過其境外所得依照規定計算的應納稅額。

企業所得稅由納稅人向其所在地主管稅務機關繳納。企業所得實行按年計算，分月或者分季預繳，月份或者季度終了后15日內預繳，終了后4個月內匯算清繳，多退少補。

四、外商投資企業和外國企業所得稅

外商投資企業和外國企業所得稅是對中國境內外商投資企業和外國企業的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。

?

課稅對象

外商投資企業和外國企業所得稅的納稅人是指在中國境內設立的中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業，以及在中國境內設立機構、場所，從事生產、經營和雖未設立機構、場所而有來源于中國境內所得的外國公司、企業和其他經濟組織。

外商投資企業的總機構設在中國境內，就來源于中國境內的所得繳納所得稅。對外國企業就來源于中國境內的所得繳納所得稅。

應納稅所得額為每一納稅的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額。收入總額指生產、經營所得和其他所得。生產、經營所得指從事制造業、采掘業、交通運輸業、建筑安裝業、商業、金融業、服務業、勘探開發作業以及其他行業的生產經營所得。其他所得指利潤（股息）、利息、租金、轉讓財產收益、提供或者轉讓專利權、專有技術、商標權、著作權收益以及營業外收益所得。

納稅人可以分期確定的經營收入，計算原則同前述企業所得稅。

在計算應納稅所得額時允許減除的成本、費用以及損失包括：外國企業支付給其總機構的管理費；企業用于生產、經營的正常借款的利息，準予按不高于一般商業貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應酬費；職工的工資和福利費；壞帳準備和壞帳損失等。

?

稅率及優惠政策

外商投資企業和外國企業所得稅實行30%的比例稅率，另按應納稅所得額征收3%的地方所得稅。

設在經濟特區的外商投資企業，在經濟特區設立機構、場所從事生產、經營的外國企業和設在經濟技術開發區的生產性外商投資企業，以及設在沿海經濟開放區和經濟特區、經濟技術開發區所在城市的老市區或者設在國務院規定的其他地區的外商投資企業，屬于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵的其他項目，減按15%的稅率征收企業所得稅。

設在沿海經濟開發區和經濟特區、經濟技術開發區所在城市的老市區的生產性外商投資企業，減按24%的稅率征收企業所得稅。

對生產性外商投資企業，經營期在10年以上的，從開始獲利的起，其機構、場所沒有實際聯系的，都應當繳納20%的所得稅。但對外國投資者從外商投資企業取得的利潤，國際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優惠利率貸款給中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對為科學研究、開發能源、發展交通事業、農林牧業生產以及開發重要技術提供專有技術所取得的特許權使用費，經國務院稅務主管部門批準，可以減按10%的稅率征收所得稅，其中技術先進或者條件優惠的，可以免征所得稅。

外商投資企業和外國企業所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。季度終了后15日內向當地稅務機關預繳；終了后5個月內匯算清繳，多退少補。

五、印花稅

印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。

印花稅的納稅人為在中國境內書立領受稅法規定應稅憑證的單位和個人，包括國內各類企業、事業、機關、團體、部隊及中外合資企業、中外合作企業、外商獨資企業、外國公司和其他經濟組織及其在華機構等單位和個人。

印花稅的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證，具體包括以下幾項：

?

購銷、加工承攬、建設工程勘察設計、建設安裝工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術等合同或者具有合同性質的憑證；

?

產權轉移書據； ?

營業帳簿； ?

權利、許可證照； ?

經財政部確定征稅的其他憑證。

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：1‰、5?、3?、0.5?、0.3?。

對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據明顯不合理的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數額的稅款。

印花稅計稅依據根據應稅憑證的種類，分別有以下幾種： ?

合同或具有合同性質的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費用、承包金額、租賃金額、運輸費用、倉儲保管費用、借款金額、保險費收入等項；

?

營業帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產原值和自有流動資金總額作為計稅依據；

?

不記載金額的營業執照，專利證、專利許可證照，以及企業的日記帳簿和各種明細分類帳簿等輔助性帳簿，按憑證或帳簿的件數納稅。

對下列情況免征印花稅： ?

財產所有人將財產捐贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免征印花稅；

?

已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅； ?

外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構提供優惠貸款所立的合同，免征印花稅；

?

有關部門根據國家政策需要發放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅； ?

經財政部批準免稅的其他憑證。

個人所得稅法的有關規定確定。

?

個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。

?

職工以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，按照已購公有住房確定應納稅所得額。

?

對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅，具體辦法為：

①個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并納入專戶存儲。

②個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益。下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

③個人出售現住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

④個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續。

⑤跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。

?

對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

同時，為確保有關住房轉讓的個人所得稅政策得到全面、正確的實施，要求各級房地產交易管理部門加強與稅務機關的協作、配合，主管稅務機關需要有關本地區房地產交易情況的，房地產交易管理部門應及時提供。

三、支持住房租賃市場發展調整的住房租賃市場稅收政策

自2001年1月1日起，房屋租賃稅收按以下規定執行： ?

對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業稅。

?

對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的

稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收。

?

對個人出租房屋所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

四、己購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配制度

?

已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房者按規定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定。

購房者繳納土地出讓金相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品房住宅辦理產權登記。

?

職工個人上市出售己購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規定繳納所得收益。其中，住房面積標準內的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納；超過住房面積標準的凈收益全額繳納。職工個人上市出售已購經濟適用住房，原則上不再繳納所得收益。

?

土地出讓金按規定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50%上交財政，50%返還事業單位；屬企業的，全額返還企業。

?

上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業和事業單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業和單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

?

土地出讓金，相當于土地出讓金的價款和所得收益繳納和返還的具體辦法，由各地財政部門會同土地行政管理部門和房產行政主管部門制定。

熟悉：保險的基本職能與派生職能。

了解：保險合同的構成和含義，保險業監管。

（三）考試范圍

1、保險概念

（1）保險的經濟含義（2）保險的法律含義（3）保險形成的條件

2、保險的職能

（1）保險的基本職能（2）保險的派生職能

3、保險合同

（1）保險合同的含義（2）保險合同的構成

4、保險的基本原則（1）保險利益原則（2）最大誠信原則（3）近因原則（4）補償原則

5、保險業監管

三、證券基礎

（一）考試目的

測試應考人員對證券相關知識的理解與掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：證券概念，股票的含義及特征，債券概念及特征，證券投資基金概念。

熟悉：股票的分類，債券的分類。

了解：證券市場，債券與股票比較，證券投資基金的分類，政權投資基金的設立，發行及交易。

（三）考試范圍

1、證券

（1）證券概念（2）商品證券（3）貨幣證券（4）資本證券（5）證券市場

2、股票

（1）股票的含義

（2）股票的分類

（3）股票的基本特征

3、債券

（1）債券概念（2）債券的分類（3）債權的特征

4、證券投資基金

（1）證券投資基金概念（2）證券投資基金分類

（3）證券投資基金的設立、發行與交易

金融基礎

我國的法定貨幣是人民幣，屬于信用貨幣類型。人民幣存在兩種具體形態：一是人民幣票券，習慣上稱為現金；二是銀行存款。人民幣的單位為元，輔幣單位為角、分。

三、信用

㈠ 信用的概念

信用是指經濟活動中的一種借貸行為，是以償還和付息為條件的價值單方面讓渡。信用是隨著商品生產和貨幣流通的發展而產生和發展起來的。商品經濟不發達時期，信用主要采取實物借貸的形式；隨著商品經濟的發展，信用更多地采用貨幣借貸形式，貨幣成為契約上的一般商品；一方面，某些人手中積累有貨幣，需要尋找運用的場所；另一方面，有些人急需貨幣，要求通過借貸形式以調節資金的余缺。貨幣所有者貸出貨幣，處于債權人的地位，有權按期索回貸出的貨幣，并要求對方支付使用貨幣的代價——利息；借入貨幣的一方處于債務人地位，可以暫時支配、使用借來的貨幣，但同時有義務按期償還本金，并按規定加付一定的利息。

㈡ 信用形式

信用形式是表現信用關系的具體形式。隨著商品經濟的發展，為了滿足各種融資的需要，出現了多種信用形式。以下介紹幾種主要的信用形式。

? 商業信用

商業信用是指企業之間相互提供的、與商品交易直接聯系的信用形式，如企業間商品賒銷和預付貨款等。在發生商業信用過程中，一般要“立字為據”作為債權債務關系的證明，如商業票據。商業信用的積極意義是有利于促進商品銷售，但存在范圍有限的局限性。

? 銀行信用

銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業或個人提供的信用，包括三個方面：一是銀行以吸收存款、辦理結算等形式，籌集社會各方面的閑散資金；二是通過貸款等形式運用所籌集到的資金；三是銀行為商品交易雙方提供信用保障，如提供保函、信用證服務等，也是以銀行持有的貨幣資金做保障。

銀行信用是目前主要的信用形式，可以彌補商業信用的不足，是國家調節經濟的重要手段。例如，通過貸款的擴張和收縮，調控經濟發展速度；通過調整貸款結構，帶動產業結構的調整等等。此外，商業信用和國家信用等形式的發展往往依賴銀行信用的支持。例如，商業票據往往要到銀行辦理貼現，國民經濟中的貨幣結算一般要通過銀行完成。

? 國家信用

國家信用是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發行債券以籌措資金。作為國家信用的工具是公債和國庫券，以及政府對外擔保等。

政府發行債券有兩種情況：一是發行短期國庫券，期限在一年之內，目的是解決財政先支后收的矛盾；二是發行長期公債，以籌措資金彌補當年財政收

支赤字或進行長期投資。

在現代經濟中，國家信用與銀行信用有密切聯系：或者是企業、單位和個人動用銀行存款購買國家債券；或者是銀行等金融機構直接購買國家債券。不論哪種情況，財政債務收支與銀行資金都存在相互影響的關系。

? 消費信用

消費信用是指企業或金融機構對消費者個人提供的信用，一般直接用于生活消費。消費信用有兩種類型：一是類似商業信用，由企業以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者；二是屬于銀行信用，由銀行等金融機構以抵押貸款方式向消費者提供資金。消費信用的作用主要是促進商品流通，引導居民消費。

? 民間信用

民間信用是指個人之間相互以貨幣或實物提供的信用。

四、金融活動

金融活動是指貨幣資金的融通活動，即融資活動。金融活動中必然存在借貸雙方：一方是貸出資金方，即資金供給者；另一方為借人資金方，即資金需求者。借貸雙方資金融通的方式可分為直接融資和間接融資兩大類。

? 直接融資

直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的金融工具直接形成債權債務關系的行為，資金供給者是直接貸款人，資金需求者是直接借款人。

直接融資的優點在于： ①資金供求雙方直接聯系，可以根據各自對融資條件，如貸款期限、數量和利率水平等方面的要求，通過協商實現融資，以滿足各自的需要。

②由于資金供求雙方直接形成債權債務關系，債權人自然十分關注和支持債務人的經營活動；債務人面對直接的債權人，在資金使用上會講求效益，經營上也會有較大壓力，從而促進資金使用效益的提高。

③有利于籌集長期投資資金。一是發行長期債券，二是發行股票，由此籌集的資金都具有穩定和可以長期使用的特點。在證券市場較發達的條件下，一些短期性資金也可進入市場參與交易，從而促進長期融資更好地發展。

直接融資的局限性主要表現在： ①直接融資雙方在資金數量、期限、利率等方面受到的限制比間接融資多。②對資金供給者來說，直接融資比間接融資的風險大，因為在市場競爭的條件下，籌資者有經營虧損和破產的可能。

? 間接融資

間接融資是指資金供給者與資金需求者通過金融中介機構間接實現融資的行為，其中資金供給者與資金需求者不是分別作為直接貸款人和直接借款人出現的，雙方不構成直接的債權債務關系，而是分別與金融中介機構發生信用關系，成為金融中介機構的債權人或債務人。典型的間接融資是銀行的存貸款

業務，資金供給者將資金存入銀行，然后再由銀行向資金需求者發放貸款，存款人是銀行的債權人，借款人是銀行的債務人，而銀行對于資金供求雙方來說，則是金融中介。

間接融資的優點在于： ①籌資可以積少成多。銀行等金融機構的網點多，吸儲起點低，能夠廣泛籌集社會各方面的閑散資金，形成巨額資金。

②安全性較高。在直接融資中，融資風險由債權人獨自承攬；而在間接融資中，由于金融機構的資產和負債是多樣化的，某一項融資風險可由多樣化的資產負債結構分散承擔。

③作為間接融資主體的金融中介機構，一般都有相當大規模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業人員對融資活動進行分析，也有能力利用現代化工具從事金融活動，還可能在地區、國家、甚至世界范圍內調動資金，因而提高了金融業的規模經濟水平。

間接融資也有局限性，主要是由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機構，隔斷了資金供求雙方的直接聯系，在一定程度上會減少投資者對企業生產的關注，也減少了對籌資者使用資金的壓力和約束。

五、金融工具

金融工具是指金融活動中以書面形式發行和流通的各種具有法律效力的憑證，包括債權債務憑證（票據、債券等），以及所有權憑證（股票），它們是金融市場上交易的對象。

㈠ 金融工具的特征

金融工具一般具有以下特征： ? 償還性。指各種金融工具（除股票外）一般都載明償還的義務和期限。? 可轉讓性（流動性）。指金融工具可在金融市場上買賣、轉讓。金融工具持有人可隨時將金融工具出售以獲取現金。凡能隨時出售而換回現金的金融工具，一般稱之為流動性強。

? 安全性。指投資于金融工具的本金能夠安全收回的保障程度，或者說避免風險的程度。

? 收益性。指投資于金融工具能給投資者帶來收益的能力。

每種金融工具在上述四個方面的性質是不平衡的。一般而言，金融工具的流動性與收益性呈負相關。如銀行發行的銀行券流動性最強，但卻不能給投資者帶來什么收益；而股票等雖收益性較高，但變現的流動性較弱。此外，金融工具的收益性與安全性往往也呈負相關，而流動性與安全性呈正相關。因此，選擇購買什么金融工具，需要從上述幾方面去權衡利弊。

㈡ 金融工具的種類

金融工具是隨著信用形式的不斷擴展而不斷增加的。金融工具的多樣化是現代金融市場的重要特征。從不同的角度劃分，金融工具可以分成多種類型。

按不同的信用形式劃分，金融工具可分為商業信用工具、銀行信用工具、消費信用工具、國家信用工具和國際信用工具等。

按發行者的性質劃分，金融工具可分為直接金融工具和間接金融工具。直接金融工具是指由非金融機構，如企業、政府或個人發行和簽署的商業票據、公債和國庫券、企業債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指由金融機構發行的銀行券、存款單、銀行票據和保險單等。

按期限劃分，金融工具可分為短期信用工具、長期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票據，包括本票、匯票、支票及大額可轉讓存單、短期債券等。長期信用工具也稱為有價證券，主要是股票和債券兩類。不定期信用工具主要指的是銀行券和紙幣。

㈢ 幾種主要的金融工具 ? 本票

本票是由出票人簽發，承諾自己在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。本票的出票人就是付款人，根據出票人身份的不同，可分為由企業簽發的商業本票和由銀行簽發的銀行本票。

? 匯票

匯票是由出票人簽發，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。匯票包括商業匯票和銀行匯票。

商業匯票是由是出票人簽發，委托付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。商業匯票必須經承兌后才能生效。經過承兌的匯票，叫承兌匯票。凡由企業承兌的，稱為商業承兌匯票；凡由銀行承兌的，稱為銀行承兌匯票。

辦理商業匯票應遵守下列原則和規定：①使用商業匯票的單位，必須是在銀行開立帳戶的法人；②商業匯票在同城和異地均可使用；③簽發商業匯票必須以合法的商品交易為基礎；④經承兌的商業匯票，可向銀行貼現；⑤商業匯票一律記名，允許背書轉讓；⑥商業匯票的付款期限由交易雙方商定，最長不得超過6個月；⑦商業匯票經承兌后，承兌人即付款人負有到期無條件交付票款的責任；⑧商業匯票由銀行印制和發售。

銀行匯票是由出票銀行簽發，見票時按照實際結算金額無條件支付給收款人或者持票人的票據。銀行匯票的簽發要求單位和個人先將款項交存銀行，銀行據此給單位和個人簽發前往異地辦理轉賬結算或支取現金的票據，它具有票隨人到、方便靈活、兌付性強的特點。

? 支票

支票是銀行活期存款人簽發給收款人辦理結算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據。與銀行本票相比，支票不由銀行簽發，而是由存款人簽發。

支票有轉賬支票和現金支票兩種。前者只限于通過銀行劃轉存款，后者則可用以從銀行提取現金。

支票的特點是：①在銀行信用基礎上產生，以存款為依據；②支票有效期

短，見票即付；③簽發支票金額，以存款余額為限。

? 信用卡

信用卡是銀行或信用卡公司發行的，可以在指定的商店或場所進行記帳消費的一種信用憑證。一般來說，信用卡的功能主要有以下幾種：①轉帳結算功能；②儲蓄功能；③匯兌功能；④消費貸款功能。其中消費貸款功能是指持卡人在消費過程中各項費用超過其信用上卡存款賬戶余額時，在規定的限額范圍內，發卡人允許持卡人短期透支。此外，由于信用卡的結算支付通過電子計算機進行，因此又被稱為電子貨幣。

? 銀行券

銀行券是由銀行發行的一種票據，俗稱鈔票。早期各商業銀行都可發行，后來集中由中央銀行壟斷發行。我國中國人民銀行發行的人民幣，實質上就是一種銀行券，它表明中國人民銀行對持有人的一種負債。

銀行券具有以下特點：①是在銀行信用的基礎上產生，通過存款提現和貸款投入流通；②信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內流通；③是一種法定支付手段，任何人不得拒收；④不定期，可以長期流通使用。

? 大額可轉讓存單

大額可轉讓存單是由銀行發行的一種大面額定期存款憑證。它與普通定期存款單的不同之處在于：通常為不記名式，面額固定，金額較大，允許在市場上買賣轉讓。

? 債券和股票

在本書后面的 的金融機構。中央銀行在一國金融機構體系中居領導核心地位。

商業銀行，是指直接面向企業、單位和個人，以吸收存款為主要資金來源，以開展貸款和中間業務為主要業務，以營利為目的綜合性、多功能的金融企業。商業銀行在一國金融機構體系中居主體地位。

政策性銀行，是政府出于特定目的設立，或由政府設施以較大干預，以完成政府的特定任務，滿足整個國家社會經濟發展需要而設立的銀行機構。

非銀行金融機構，是指銀行機構以外的具體經辦某一類金融業務的金融機構。

㈡ 我國的金融體系

目前，我國已基本建立了以國有金融機構為主體、各類金融機構分工合作的金融組織體系，逐步形成了銀行、證券、保險業分業經營、分業監管的金融體制。我國現行的中央銀行制度下的金融機構體系可以概括為以中國人民銀行為核心，國有獨資商業銀行為主體，包括其他商業銀行和政策性銀行以及非銀行金融機構并存和協作的金融機構體系。

我國金融機構按其地位和功能可分為兩大類：

也就有所不同。但作為中央銀行，一般都具有三大職能，即發行的銀行、銀行的銀行和國家的銀行。

? 發行的銀行

中央銀行壟斷銀行券的發行權，是全國唯一的現金發行機構。目前世界上幾乎所有國家的現金都由中央銀行發行。這一方面可以為中央銀行提供資金來源，從而為中央銀行調控金融和經濟提供資金力量；另一方面可以為國家獲得貨幣發行的利益。

? 銀行的銀行

中央銀行只與商業銀行等金融機構發生業務往來，而不直接面向企業單位和個人經辦金融業務。這一職能具體表現在：①集中存款準備金。商業銀行等金融機構必須按規定比例將部分存款交存中央銀行，形成存款準備金；②最終貸款人。在商業銀行等金融機構周轉資金不足時，中央銀行以再貼現、再抵押或直接貸款等形式，向這些金融機構提供資金支持，從而成為“最終貸款人”；③組織商業銀行等金融機構間的清算。由于各商業銀行等金融機構在中央銀行開立存款賬戶，并保留金融一定數額的準備金，因此，商業銀行等金融機構間因交換各自代收代付憑證而產生的應收應付款項的差額，就可以通過在中央銀行存款賬戶中存款的劃撥來進行清算。

? 國家的銀行

中央銀行經理國庫及為國家提供各種金融服務，代表國家制定和執行貨幣金融政策。這一職能具體表現在：①代理國庫；②代理國家債券的發行；③對國家給予信貸支持；④保管國家的外匯和黃金儲備；⑤制訂并監督執行有關金融管理法規；⑥代表政府與外國金融機構和國際金融機構建立業務往來關系，參與國際金融活動等。

三、商業銀行

㈠ 商業銀行的性質

商業銀行在一國的金融體系中居主體地位，是世界各國現代銀行中最基本、最典型的銀行組織形式。商業銀行的經營活動隨著世界經濟形勢的發展而逐步拓寬。目前各國商業銀行除了吸收資金、發放貸款和投資等主要業務外，還開展各種國際業務、外匯業務、黃金買賣、租賃信托、咨詢等多種業務。在當今世界各國的金融機構中，商業銀行以機構多、資本雄厚、業務量大、業務范圍廣而居于其他任何金融機構不可取代的重要主體地位。

㈡ 商業銀行的職能 ? 充當信用中介

這是商業銀行的基本職能。商業銀行一方面通過吸收存款等銀行的負債業務將社會上各方面暫時閑置的貨幣資金聚集起來；另一方面又通過貸款等銀行的資產業務將所集中的貨幣資金投向需要貨幣資金的企業和部門。商業銀行在這里充當受援信用的中介，使社會資金得到有效的運用。

? 變貨幣收入為貨幣資本

由于商業銀行具有信用中介職能，能把社會各主體的收入集中起來再運用出去，從而把非資本的貨幣轉化為資本，擴大了社會資本總量，加速了資本的流通和擴張，有利于社會再生產的進行。

? 充當支付中介

商業銀行為顧客辦理與貨幣收付有關的技術性業務，例如保管貨幣、貴重金屬。證券，以及辦理現金收付和存款轉賬等，從而成為客戶的“賬房”和“出納”。

? 創造派生存款和信用流通工具 商業銀行在信用中介職能的基礎上，通過存貸業務的開展，能夠創造派生存款。創造派生存款是現代商業銀行特有的職能。另外，商業銀行還可以通過發行支票、本票、大額定期存款單等信用工具，滿足流通中對流通手段和支付手段的需要，也節約了與現金流通相關的流通費用，并可將節約的非生產性流通費用用于生產中去。

商業銀行客觀上所具有的上述職能，使它在經濟生活中具有重要的作用。它可以廣泛動員社會閑散貨幣資金并用于滿足各方面的資金需要，成為連結國民經濟活動的“紐帶”和整個國民經濟活動的“神經中樞”。現代商業銀行因其特有的信用創造職能成為國家干預經濟生活的杠桿。

㈢ 商業銀行的類型和組織 ? 商業銀行的類型

從商業銀行的業務經營范圍劃分，西方商業銀行有兩大類型：職能分工型和全能型。

職能分工型是指商業銀行根據法律規定，主要經營短期工商信貸業務。有些國家的法律對各種金融機構的業務范圍有嚴格的限定，如規定有的經營長期金融業務，有的經營短期金融業務，有的專營證券，有的只經營信托等，而商業銀行主要經營短期工商信貸業務。采用這種類型分工的以美國、英國、日本等國家的商業銀行為代表。

全能型商業銀行也稱為綜合型商業銀行，是指商業銀行可以經營一切金融業務，包括各種期限和種類的存貸款，各種證券買賣以及信托、支付清算等金融業務。采用這種類型分工的國家以德國、奧地利和瑞士為代表。

? 商業銀行的外部組織形式

商業銀行的外部組織形式是指商業銀行在社會經濟生活中的存在形式。由于各國的政治經濟情況不同，它們商業銀行的外部組織形式也有所不同。歸納起來，有如下幾種形式。

①單元銀行制。也稱單一或獨家銀行制，指業務只由一個獨立的銀行機構經營而不設分支機構的銀行組織形式。目前只有美國采取這種形式，但隨著經濟發展和地區經濟聯系加強，加上金融業競爭加劇，美國許多州對銀行開設分支機構的限制正在逐步放松。

②總分行制。亦稱分支行制，指在大城市設立總行，并在該市及國內或國

外各地設立分支機構的銀行組織形式。在這種形式下，分支行的業務和內部事務統一遵照總行的指示辦理。目前，世界上大多數國家均采用這種形式。

③集團銀行制。亦稱持股公司制，指由一個集團成立股權公司，再由該公司控制或收購兩家以上的若干銀行，這些銀行在法律上仍然保持獨立性，但業務經營都由同一股權公司所控制的銀行組織形式。

融機構貸款利率。

? 貸款重點是政府產業政策、社會經濟發展計劃中重點扶植的項目。如重點發展的產業開發貨款、基礎設施建設貸款、改善環境的建設貸款、社會福利建設項目貸款。這些貸款由于利微、期限長、風險大，其他金融機構不愿經營，故多由政策性金融機構發放。

㈡ 政策性銀行的種類

按業務范圍區分，各國政策性銀行主要有如下幾種類型： ? 開發性金融機構。是專門為政府經濟開發和發展提供中長期貸款的政策性金融機構。其作用主要是配合政府實施相關的產業政策，加快基礎設施和重點項目的建設。這類政策性金融機構主要在經濟欠發達國家或發展中國家設立，如印度工業開發銀行，巴西國家經濟開發銀行，尼日利亞工業開發銀行等。但一些發達工業國家也設立有開發性金融機構，如日本開發銀行，美國聯邦中期信貸銀行，法國土地信貸銀行。然而，開發性金融機構在發展中國家的作用比在發達國家更為重要。

? 農業政策性金融機構。是經營農業和與農業有關的信貸業務，貫徹政府支持農業發展政策的金融機構。其作用在于為農業提供資金支持，為貫徹和落實政府支持的農業政策措施提供服務。

? 進出口政策性金融機構。是經營與進出口有關的信貸業務，推動國家進出口貿易發展的金融機構。其作用主要是通過融通資金，提供融資條件，提供資詢服務和經辦對外援助，服務于政府的對外政策。在外貿出口信貸中，對資本貨物的出口予以特別支持，以政府作后盾支持外貿經濟的發展。

世界各國的政策性銀行，除上述三種類型外，還有住房政策性金融機構和中小企業政策性金融機構。前者專門為住房生產、經營、分配和消費各環節提供政策性速效；后者主要服務于中小企業，為支持中小企業增強市場競爭力，開辟就業渠道，推動技術創新與進步提供政策性金融服務。

五、非銀行金融機構

㈠ 非銀行金融機構與商業銀行的區別 ? 資金來源不同。商業銀行以吸收存款為主要資金來源，而非銀行金融機構主要依靠發行股票、債券等其他方式籌措資金。

? 資金運用不同。商業銀行的資金運用以發放貸款，特別是以短期貸款為主，而非銀行金融機構的資金運用主要是以從事非貸款的某一項金融業務為主，如保險、信托、證券、租賃等金融業務。

? 不具有信用創造功能。商業銀行具有“信用創造”功能，而非銀行金融機構由于不從事存款的劃轉即轉賬結算業務，因而不具備信用創造功能。

㈡ 主要的非銀行金融機構 ?

信用合作社。是由個人集資組成、以互助為主要宗旨的合作金融組織。信用合作社在日本普遍存在，如“產業合作社”等。在美國稱為信貸協會。

信用合作社的資金來源主要是合作社社員的股金，也辦理各種形式的存款；有的信用合作社有社會組織和財團的捐助；在資金運用方面，除對信用合作社社員發放貸款（如住房貸款）外，也將一部分資金用于不動產投資和購買政府債券。

? 儲蓄貸款協會。是以互助為主要宗旨的非盈利性金融機構。儲蓄貸款協會的資金來源主要有協會會員的股金、開辦儲蓄存款吸收的企業和個人存款；資金運用主要是貸款給協會會員建房和購房，而且貸款期限較長，通常在15年至20年之間。儲蓄貸款協會與信用合作社的主要區別在于：一是前者會員可以退股，后者不能退股；二是前者吸收資金和運用資金都受到一定限制，后者資金和運用資金的途徑和范圍都較廣。

? 保險公司。是辦理多種保險業務的非銀行金融機構。保險公司主要分為兩大類：一類是人壽保險公司；另一類是財產保險公司。保險公司的保費收入可用于投資和放款，如購買政府債券、公司債券和股票，或用于不動產抵押放款和保單抵押放款。

? 養老基金組織。是由雇主或雇員交納基金，為雇員退休養老提供生活保障的非銀行金融機構。它一般由政府部門或企業開辦，資金來源主要是雇主或者雇員定期按工資總額的一定比例交納退休金；資金運用主要是將這些積累的基金用于購買政府公債、債券、股票或不動產抵押放款，小部分用于短期放款或投資。當雇員退休時可獲得一次性付清的退休金，或者按月獲得養老金，以確保職工退休后維持正常生活所需的費用。

? 信托公司。是以代人理財為經營內容，以受托人身份經營信托業務的非銀行金融機構。現代信托業務在美、英、日、加拿大等國比較發達。

? 證券公司。證券公司是專門從事有價證券（股票和各種債券）經營及相關業務的非銀行金融機構，主要業務包括有價證券的自營買賣、委托買賣、認購業務和銷售等四種。

? 投資公司。是以招股集資的方式進行投資的非銀行金融機構。投資公司通過發行股票（主要是變通股）的形式，將小額投資者的資金聚集起來，然后把這些資金運用于投資，如購買政府債券、公司債券等。投資業務與信托業務結合經營時，即為信托投資公司。

? 財務公司。財務公司是經營部分銀行業務的非銀行金融機構。國外財務公司的業務范圍正在逐步擴大，幾乎可以辦理與投資銀行相同的業務，如聯合貸款、兼營外匯、包銷和代銷有價證券、不動產抵押貸款、各種金融咨詢與服務等多方面的業務。

㈢ 我國的非銀行金融機構

我國的非銀行金融機構主要有保險公司、信托投資公司、信用合作社三大類別。此外，還有專營證券業務的證券公司、專營融資租賃業務的租賃公司、為企業集團內部各成員單位提供金融服務的財務公司，以及投資基金、郵政儲蓄機構等等。

六、銀行業監督管理機構

根據全國十屆人大

三、通貨膨脹

㈠ 通貨膨脹的含義和類型

通貨膨脹是指由于貨幣供應量過多而引起貨幣貶值、物價上漲的經濟現象。

按照形成原因分類，可將通貨膨脹分為需求拉上型、成本推動型和結構失調型三種主要類型。

? 需求拉上型通貨膨脹。是指經濟運行過程中總需求過度增加，超過了既定價格水平下商品和勞務的供給，從而引起貨幣貶值和物價總水平上漲。形成需求拉上型通貨膨脹的基本原因是財政支出大幅度擴張和金融部門過分提供信用，而這又與投資膨脹和消費膨脹聯系在一起，社會總需求的擴大超過了社會商品和勞務的總供給，形成了膨脹性缺口，一旦這個缺口超過一定限度，必然牽動物價上漲，形成通貨膨脹。

? 成本推動型通貨膨脹。是指在商品和勞務供給不變的情況下，因生產成本提高而引起的物價總水平上漲，而原材料價格上漲和工資增加是生產成本提高的主要原因。

? 結構失調型通貨膨脹。是指由于國民經濟結構性失調造成貨幣流通與商品流通不相適應而引起的通貨膨脹。

㈡ 通貨膨脹的的調控

通貨膨脹對國民經濟各方面都產生負面影響，控制通貨膨脹是中央銀行貨幣政策的重要任務。由于通貨膨脹是社會總需求與社會總供給失衡的結果，所以對通貨膨脹的調控一般是從控制需求和增加供給兩方面進行。

業銀行以外金融機構的再貸款；適當為資產管理公司動作提供再貸款，并允許資產管理公司發行債券等。二是下調法定存款準備金率和完善準備金制度。三是下調利率與加快利率市場化相結合。

? 采取積極的財政政策，重點是進一步優化支出結構。? 擴大就業，刺激消費增長。

五、貨幣政策及貨幣政策工具

貨幣政策是一個國家為實現特定經濟目標而采取的調節和控制貨幣供應量的金融措施。貨幣政策作為國家宏觀經濟政策的重要組成部分之一，通常具有防御性和主動性兩大功能。中央銀行是制定和實施貨幣政策的金融管理部門，貨幣政策是中央銀行工作的核心。

㈠ 貨幣政策目標

貨幣政策目標是制定和實施貨幣政策要達到的目的，是指導政策工具具體操作的指南。貨幣政策目標包括終極目標和中間目標。

? 終極目標。指中央銀行實行一定貨幣政策在未來時期要達到的最終目的。貨幣政策的實質是正確處理經濟發展與穩定貨幣的關系，各國中央銀行貨幣政策的終極目標主要是穩定物價，促進經濟增長，實現充分就業和國際收支平衡。

? 中間目標。指中央銀行為了實現其貨幣政策的終極目標而設置的可供觀測和調控的指標。在市場經濟條件下，中央銀行不能通過直接干預生產和投資實現其貨幣政策的終極目標，它必須選擇一些中間性或傳導性的金融變量，即中間目標作為觀測和控制的手段。中央銀行以中間目標作為操作指示器，監測貨幣政策的實施程度，從而促進終極目標的實現。

㈡ 貨幣政策工具

貨幣政策工具是指中央銀行為了實現貨幣政策目標而采取的具體措施和手段。從調控對象和效應來看，完善的貨幣政策工具體系主要由一般性貨幣政策工具、選擇性貨幣政策工具、補充性貨幣政策工具組成。

? 一般性貨幣政策工具

一般性貨幣政策工具是指中央銀行借助于對貨幣供應量和信貸規模實施總量調控，對國民經濟施加普遍性影響所采用的工具，主要包括以下三種：

①法定存款準備金率。指商業銀行按中央銀行規定必須向中央銀行交存的法定存款準備金與其存款總額的比率。中央銀行可以通過提高或降低法定存款準備金率的辦法控制商業銀行的信用創造能力，從而影響市場利率和貨幣供應量。如中央銀行認為市場上貨幣供應量過多、利率過低，有礙于物價穩定等目標實現時，就可以提高法定存款準備金率，使商業銀行交存中央銀行的準備金增加，用于發放貸款的資金相應減少，因此促進商業銀行收縮信貸規模，誘導貨幣供應量減少和利率回升，從而保證物價穩定。反之亦然。

②再貼現利率。指中央銀行對商業銀行貼現的合格票據辦理再貼現時采用

的利率。如果中央銀行要實現刺激經濟增長和充分就業的目標，可以降低再貼現利率，當再貼現利率低于市場上一般利率水平時，商業銀行通過再貼現獲得的資金成本下降，必然促使商業銀行向中央銀行借款或貼現，擴大放貸規模，從而引起貨幣供應量增加和市場利率降低，刺激有效需要擴大，達到經濟增長和充分就業的目的。反之，中央銀行可以適當提高再貼現利率，抵制信貸規模和減少貨幣供應量。

③公開市場業務。指中央銀行在公開市場上買賣有價證券來調節貨幣供應量的貨幣政策工具。目前，各國中央銀行的公開市場業務主要是買賣政府債券。通常，當經濟停滯或衰退時，中央銀行可通過在公開市場上買入有價證券，向社會上投放一筆基礎貨幣。無論基礎貨幣是流入社會大眾手中還是流入商業銀行，最終都會引起商業銀行的存款準備金增多，銀行通過準備金的運用，擴大信貸規模，增加貨幣供應量，使利率下降，進而刺激經濟向好的方向發展并提高就業率。公開市場業務因對經濟的影響不會大起大落而深受各國中央銀行青睞，已成為調節貨幣供應量的主要工具。

? 選擇性貨幣政策工具

選擇性貨幣政策工具是中央銀行從調控信貸結構入手，通過對某些部門、某些業務活動進行調控以達到調整經濟結構目的而采用的工具。包括優惠利率、證券保證金比率、消費信用控制、貸款額度控制等四種。

①優惠利率。指中央銀行根據一個時期國家經濟發展的重點，對與國民經濟關系重大的部門和行業制定的利率水平較低的貼現率和放款利率。

②證券保證金比率。也稱法定保證金比率，指證券購買人首次支付占證券交易價款的最低比率。中央銀行根據證券市場情況，可以隨時調整保證金比率，從而間接控制證券市場的信貸資金流入量，控制住最高放款額度。顯然，保證金比率越大，證券購買人從商業銀行獲得的貸款比率就越低；；反之亦然。

③消費信用控制。指中央銀行對消費信用提供的信貸規模進行控制的手段。在需求過度及通貨膨脹時期，中央銀行可通過提高首期付款比例、縮短分期付款期限等措施，緊縮對消費信用提供的信貸規模；反之，在需求不足及經濟衰退時期，則放寬對消費信用的控制，刺激消費量增加，帶動需求上升，從而達到經濟增長的目的。

④貸款額度控制。指中央銀行通過規定商業銀行最高貸款限額以控制信貸規模的措施。這是一種行政干預的直接信用管制手段，曾在我國長期使用，如今已經取消。

? 補充性貨幣政策工具

補充性貨幣政策工具是指中央銀行在采用一般性和選擇性貨幣工具對國民經濟進行調控時所采用的一些輔助性調控措施，主要有道義勸告和金融檢查。

特定用途資金進行專項管理和使用的，可以開立專用存款帳戶。主要用于辦理各項專用資金收付，支取現金應按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》的具體規定辦理。

? 臨時存款帳戶。指臨時機構或存款人因臨時性經營活動需要并在規定期限內使用而開立的銀行結算帳戶。此類賬戶可以按照國家現金管理規定支取現金。由于臨時存款賬戶與基本帳戶在功能上有一定相似之處，為體現其臨時機構和臨時經營活動的特點并與基本存款賬戶加以區別，故對臨時存款帳戶實行有效期管理，有效期最長不得超過2年。

銀行存款賬戶的開立是銀行開展競爭的一種重要手段，也是我國支付體系的一個重要組成部分，是中國現代化支付系統的基礎。

㈡ 存款業務 ? 對公存款業務。主要包括單位活期存款、單位定期存款、單位通知存款、單位協定存款、單位外匯存款等，商業銀行還可以對中資保險公司法人辦理保險公司協議存款。

①單位活期存款。指沒有確定期限，可隨時辦理存取款業務的存款。每季末月20日為結息日，存款利率按照結息當日中國人民銀行公告的單位活期存款利率記息。

②單位定期存款。指存款單位按有關規定將其所擁有的暫時閑置不用的資金，按約定期限存入銀行的整存整取存款。具體期限分為3個月、6個月和1年，可以全部或部分提前支取，提前支取部分按當日人民銀行公告的單位活期存款利率記息。

③單位通知存款。指存款單位在存人款項時不約定存期，但支取時需提前書面通知銀行，約定支取日期和金額方能支取的款項。分為l天通知存款和7天通知存款兩種。

④單位協定存款。指存款單位與其銀行結算帳戶的開戶銀行書面約定結算帳戶的最低留存額度，超過協定額度的結算存款與額度內結算存款分別按人民銀行公告的單位協定存款利率和單位活期存款利率記息的存款業務。

? 儲蓄存款業務。主要包括為儲戶提供的活期儲蓄存款、定期儲蓄存款、定活兩便儲蓄存款、教育儲蓄存款、通知儲蓄存款等儲蓄存款業務。

①活期儲蓄存款。指儲戶憑有效身份證件開立帳戶、可隨時存取的存款。每年6月30日為結息日，按結息日中國人民銀行公告的活期儲蓄存款利率記息，所得利息在扣除利息所得稅后轉入本金。

②定期儲蓄存款。指儲戶憑有效身份證件、按照約定期限和存取方式開立帳戶內的存款。分為整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等幾種。

㈢ 利息和利率

利息是是貨幣資金的使用“價格”。貨幣所有者因貸出貨幣從借款人那里獲得報酬，借款人因使用借入資金而支付代價。利率是在一定時期內利息與本金的比率，是決定利息水平高低的衡量標準。

計算利息的方法分為單利和復利兩種。單利是指計算利息時，不論期限長

短，僅按本金計算利息，所生利息不加入本金重復計算利息；復利是指計算利息時，要按一定期限（如1年）將所得利息加入本金再計算利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。

利率從不同角度分類，可分為固定利率與浮動利率，市場利率與公定利率。固定利率是指在整個借款期間利率不變，不因市場利率的波動而改變。其最大特點是簡便易行，便于計算和掌握借款成本。在借款期限較短或市場利率變化不大的條件下，一般采用固定利率。

浮動利率是指隨著市場利率的變化而定期調整的利率。至于調整期限和調整時依據何種市場利率為基礎，由借貸雙方在借款時議定。當借款期較長或市場利率變化較快時，借貸雙方常愿使用浮動利率。采用浮動利率時，借款人在計算借款成本時要復雜些，利息負擔有可能重些；但是，借貸雙方承擔的利率風險較小。因此，一般中長期貸款都選用浮動利率。

市場利率是指在資金市場上由資金供求關系自發形成的利率，受影響市場資金供給和需求的各種因素制約。

公定利率是指一國政府通過中央銀行而確定的各種利率。有的則是由銀行同業公會出面制定各會員銀行必須遵守的利率。

市場利率與公定利率有密切聯系。政府在確定公定利率時，需要考慮市場利率的動態變化以及影響市場資金供求因素的變化，并且通過調整公定利率引導市場利率的變動，從而達到調節經濟的目的。

我國利率的制定及調整，由中國人民銀行頒布并組織實施。我國金融機構的存貸款一般使用固定利率。國家對同一種類、同一期限的存款和貸款制定統一的利率，各金融機構據以執行。同時，中國人民銀行按照國家授權，允許某些金融機構在國家規定的統一利率的基礎上，實行一定幅度內利率的上下浮動。此外，在已開放的金融市場上，如拆借市場、民間借貸市場上允許借貸雙方在政策范圍內商定。

二、商業銀行資產業務

資產業務是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業務。商業銀行資產業務主要包括貸款和投資（購買有價證券）兩大類，本書僅介紹貸款類業務。

貸款是指貸款人對借款人提供的按約定利率和期限還本付息的貨幣資金。貸款人為金融機構，借款人為法人、個體工商戶、自然人等。貸款活動遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。

㈠ 貸款的種類 ? 按貸款發放時是否承擔本息收回的責任及責任大小，可將貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款。

自營貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發放的貸款，風險由貸款人承擔，并由貸款人收回本金和利息。

委托貸款是指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。貸款人只收取手續費，不承擔貸款風險。

特定貸款是指經國務院批準并對貸款可能造成的損失采取相應補救措施后責成國有獨資商業銀行發放的貸款。

? 按貸款使用期限的長短，可將貸款分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。

短期貸款指貸款期限在1年以內（含1年）的貸款。中期貸款指貸款期限在1年（不含1年）以上5年以下（含5年）的貸款。長期貸款指貸款期限在5年以上（不含5年）的貸款。? 按貸款發放時有無擔保品，貸款分為信用貸款、擔保貸款、票據貼現。信用貸款是指以借款人的信譽發放的貸款。這種貸款的突出特點是不需要任何擔保和抵押，借款人僅憑信譽就可取得貸款，因此貸款風險較大。隨著市場經濟的發展，為有效防范信用風險，商業銀行已逐步從過去以信用貸款為主過渡到以擔保貸款為主，信用貸款主要是對信譽卓著、確實有償還能力的借款人發放。

擔保貸款是指貸款人對借款人以自己或其保證人的資產作擔保而發放的貸款。根據擔保形式不同，可將擔保貸款分為保證貸款、抵押貸款和質押貸款。保證貸款是指以一定的保證方式，原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。

㈢ 貸款程序 ? 借款人首先向貸款人提出貸款申請。? 貸款人受理申請后，對借款人進行調查，調查借款人自有資金及其信用程度，調查借款的合法性、安生性、盈利性等情況，評估借款人的信用等級，核實抵押物、質物以及保證人的情況，測定借款的風險度。

? 貸款人建立審貸分離、分級審批的貸款管理制度，根據貸款條件和貸款程序自主審查決定是否貸款。除國務院批準的特定貸款外，貸款人有權拒絕任何單位和個人強令其發放貸款或者提供擔保。

? 貸款時應由貸款人與借款人簽訂借款合同，約定貸款種類、用途、金額、利率、期限、還款方式、借貸雙方的權利和義務、違約責任以及雙方認為需要約定的其他事項。

如果是保證貸款，應由保證人與貸款人簽訂保證合同，或由保證人在借款合同上載明與貸款人協商一致的保證條款，加蓋保證人的法人公章，并由保證人的法人代表或其授權代理人簽署姓名。

若是抵押款或質押貸款，則由抵押人或出質人與貸款人簽定抵押合同或質押合同，需要辦理登記的，應依法辦理登記。

? 貸款的使用。借款人應當按照合同約定使用貸款，并接受貸款人的監督和檢查。借款人應按合同約定支付貸款的利息，到期歸還本息。

㈣ 貸款的審查

商業銀行貸款應實行審貸分離、分級管理的審理制度。審查的目的和內容主要包括：

? 著重調查和了解借款人本身的情況，包括信用狀況、經營狀況、還款能力等。

? 了解借款人借款的用途和目的，是否符合國家貸款管理的有關規定。? 了解借款人以何種方式提供擔保，擔保方式是否合法，能否保證貸款的安全。

? 判斷借款人何時能夠歸還所借款項，確定貸款的期限。? 了解借款人的還款來源和還款方式。

三、商業銀行中間業務

中間業務是指銀行不運用或較少運用自己的資產，以中間人的身份替客戶辦理收付和其他委托事項，提供各類金融服務并收取手續費的業務。商業銀行中間業務是商業銀行在辦理資產負債業務過程中衍生出來的，作為一種資產負債之外和占用銀行資產較少的業務，它一般不能在商業銀行的資產負債表上直接反映出來。

按照商業銀行中間業務的功能和形式分類，可以分為結算類中間業務、擔保型中間業務、融資型中間業務、管理型中間業務、衍生金融工具業務以及其

他中間業務等六類。

㈠ 結算類中間業務

結算類中間業務是指由商業銀行為客戶辦理因債權債務關系引起的，與貨幣收付有關的業務。此外，進口押匯、信用卡等業務的主要功能是結算，也可以歸為結算類中間業務。

商業銀行辦理資金結算業務的主要工具有本票、匯票、支票、委托收款、匯兌、托收承付、信用卡等。上述金融工具中有的已在前面作了介紹，故在此只作補充。

? 委托收款。指收款人委托銀行向付款人收取款項的結算方式。單位和個人憑已承兌的商業匯票、債券、存單等付款人的債務證明，均可使用委托收款結算方式。

? 匯兌。指匯款人委托銀行將其款項支付給收款人的結算方式。匯兌分為信匯和電匯兩種，由匯款人自由選擇使用。

? 托收承付。指根據購銷合同由收款人交貨后委托銀行向異地付款人收取款項，由付款人向銀行承認付款的結算方式。辦理托收承付結算的款項，必須是商品交易以及因商品交易產生的勞務供應的款項，收付雙方必須簽有合法的購銷合同，并在合同上訂明采用托收承付結算方式。

㈡ 擔保型中間業務

擔保型中間業務是指商業銀行向客戶作出某種承諾、或者為客戶承擔風險等引起的有關業務。如擔保函、承諾、承兌、信用證業務等，都可歸入擔保型中間業務。這類業務通常又被稱為“表外業務”。

㈢ 融資型中間業務

融資型中間業務是指商業銀行向客戶提供傳統信貸以外的其他融資服務的有關業務。如租賃、信托等就屬于融資型中間業務。以下主要介紹融資租賃這種融資型中間業務。

? 融資租賃業務

融資租賃業務是指商業銀行根據企業的要求，購買企業所需的設備，然后出租給企業在一定時期內有償使用，當租賃期滿后，再以一定價格出售給企業的一種經營活動。

融資租賃業務的出租人通常是商業銀行的信托部，出租人一般只負責籌措購買承租人指定設備所需的資金，而不負責設備的挑選、安裝及維修等業務，租賃期限通常根據出租設備的使用期限而定。

? 融資租賃的特征

融資租賃的特征有：一是所有權與使用權分離；二是融資與融物相結合；三是以分期支付租金方式償還本息；四是租賃雙方是以合同為基礎的經濟關系。

? 融資租賃的形式 ①直接租賃。又稱自營租賃，是融資租賃中常見的一種形式。一般由租賃機構根據承租人的申請，以自有或籌措的資金向設備制造單位購買承租人選定

第五篇：2016年土地估價相關知識：土地使用權轉讓

2016年土地估價相關知識：土地使用權轉讓

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、各國政府同時利用兩大政策干預經濟時，可以有四種組合，其中“雙松”政策指的是__政策。A．松的財政 B．松的經濟

C．松的文化教育 D．松的社會 E．松的貨幣

2、不屬于新區開發所用費用的是__。A．土地補償費 B．青苗補償費 C．安置補助費 D．房屋開發費

3、不屬于土地持續利用的重點是（）的保護。A．耕地資源 B．土壤 C．礦 D．水質

4、房地產市場調研的原則是遵循客觀性與__。A．知識性 B．主觀性 C．完全性 D．科學性

5、某企業為增值稅一般納稅人，2007年應交各種稅金為：增值稅250萬元，消費稅150萬元，城市維護建設稅32萬元，房產稅15萬元，車船使用稅8萬元，所得稅280萬元．上述各項稅金應計入管理費用的金額為萬元．【2008年考試真題】 A：23 B：55 C：205 D：455 E：土地

6、根據剩余法計算得到的待開發土地的剩余價值為1000萬元，若取得土地使用權的法律、估價及土地使用證書等費用估計為地價款的2％，則待估地塊的價格應為萬元。【2004年考試真題】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：時間因素

7、根據馬克思的地租理論，下列為錯誤的觀點。A：地租是土地所有權借以實現的經濟形式 B：土地價格是地租的資本化

C：土地價格是土地價值的貨幣表現 D：一切地租都是剩余價值 E：時間因素

8、基準地價是__。

A．某一時點的土地使用權價格 B．各類用途土地的區域平均價格 C．現狀用途下土地未來地租的價值化 D．現狀開發程度下的土地使用權價格

9、銀行機構包括__。A．中國人民銀行 B．專業銀行 C．農村信用社 D．商業銀行 E．農業銀行

10、影響土地區位的行政因素有__。A．城市拆遷 B．城市規劃 C．用地審批 D．規劃審批

11、個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素，以下屬于宗地因素中城市規劃限制因素的是。A：宗地用途 B：宗地是否臨街

C：宗地基礎設施條件 D：宗地形狀 E：時間因素

12、某土地估價師擬撰寫一份住宅用地抵押估價報告，在收集所需資料后進行歸類分析，屬于區域因素說明的內容是（）。

A．宗地紅線內土地開發達到“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整)B．受人民幣貸款基礎利率上調等因素的綜合影響，在宗地所在區域擁有在建樓盤的兩個房地產上市公司一季度業績公告利潤下降5% C．在宗地所在城區國土資源分局、房屋產權登記中心收集到的房地產抵押登記相關規定

D．根據城市規劃，該宗地所在區域將建成一個兼容居住、行政辦公等功能的現代物流園區

13、農用地分等的技術路線是，依據全國統一制定的（），以指定作物的光溫（氣候）生產潛力指數，通過對土地自然質量、土地利用水平、土地經濟水平逐級訂正，綜合評定農用地等別。A．分等單元 B．標準耕作制度 C．基準作物 D．標準樣地

14、影響土地區位的主要因素為。A：社會經濟因素 B：自然因素 C：行政因素

D：以上三種因素的綜合 E：時間因素

15、土地是一種能帶來恒久收益的資產，其價格的本質是__價格。A．土地所有權 B．抵押權

C．土地使用權 D．收益

16、將某城市2009年3～6月各月的住宅價格與上一年同期進行比較，得出各月價格增幅分別為-5％、-2％、2％和3％，這類指標被稱為。A：比較相對指標 B：比例相對指標 C：結構相對指標 D：動態相對指標 E：土地

17、繼續教育的內容包括__。A．土地估價新理論 B．土地估價實務

C．國外不動產估價技術及發展動態 D．與土地估價相關的專業知識 E．土地估計新技術、新方法

18、馬克思主義土地經濟理論的核心部分是__ A．科學的人口理論和土地利用論

B．科學的人口理論和土地肥力理論及地租地價理論 C．土地肥力理論和土地利用論

D．科學的人口理論和土地肥力理論和土地利用論

19、是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經濟區位最重要的指標。

A：繁華程度 B：道路通達度

C：商業繁華影響度 D：基礎設施完善度 E：合法性

20、剩余法估價時，在調查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是。【2004年考試真題】

A：估算開發后的售價 B：估算開發的總費用 C：確定最佳開發利用方式 D：估算開發周期 E：時間因素

21、居住用地的土地使用權出讓最高年限是__年。A．50 B．40 C．70 D．80

22、土地利用規劃是對一定區域內的土地開發、利用、整治、保護所作出的具體部署和安排。其作用不包括。A：控制作用 B：協調作用 C：分異作用

D：組織和監督作用 E：35％～50％

23、新開工的大中型建設項目使用國有劃撥土地的，建設項目竣工驗收后，建設單位應當在該建設項目竣工驗收之日起30日內，申請__。A．土地預登記

B．國有土地使用權設定登記 C．國有土地使用權變更登記 D．土地他項權利登記

24、標定地價是地價的一種。A：基準 B：市場交易 C：宗地 D：拍賣 E：時間因素

25、有一臨街寬度為10m，深度為6m的矩形宗地，平均價格為1000元/m2，則此宗地價格為__元。A．10000 B．50000 C．60000 D．6000

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、為滿足項目財務效益評價的要求，必須具備的測算報表有。A：投資使用計劃與資金籌措表

B：無形資產與遞延資產攤銷費估算表 C：銷售收入和稅金及附加估算表 D：銷售利潤的形成與分配估算表 E：總的資產負債表與利潤表

2、房產面積測算主要包括．【2006年考試真題】 A：房屋用地面積 B：房屋建筑面積

C：房屋共有建筑面積 D：房屋產權面積 E：房屋套內墻面面積

3、土地的生產性利用，是把土地作為主要，以生產生物產品或礦物產品為主要目的的利用。A：建筑物基地 B：勞動對象 C：生產場所 D：生產資料

E：乙廠應當返還甲廠定金6萬元同時支付違約金6千元

4、下列選項中，屬于國家所有的土地為。A：城市市區的土地 B：國家依法征用的土地

C：農民集體所有的宅基地和自留地

D：農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地 E：依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地

5、企業每一納稅的收入總額，減除（）后的余額，為應納稅所得額。A．不征稅收入 B．免稅收入

C．允許的各項扣除

D．允許彌補的以前虧損 E．征稅收入

6、市場經濟的主要作用包括．【2002年考試真題】 A：滿足人們多樣的需要 B：合理有效地配置資源

C：靈活調節社會供求總量平衡 D：能動地推進科學技術進步 E：福利型市場

7、為滿足全面、科學、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對__進行評定。

A．土地價值 B．土地使用價值 C．土地價格 D．土地成本

E．土地增值收益

8、《城市房地產管理法》規定，國家實行房地產價格評估制度。房地產價格的評估，應當。

A：遵循公正、公平、公開的原則

B：按照國家規定的技術標準和評估程序

C：以基準地價、標定地價和各類房屋的重量價格為基礎 D：同時參照當地的市場價格 E：應當參照外地的市場價格

9、在下述表述中，符合《城市用地分類和城市建設用地標準》(GBJ37—90)規定要求的是．【2007年考試真題】 A：長途客運站屬于公共設施用地 B：交通指揮中心屬于公共設施用地 C：城市快速路屬于道路用地

D：規劃區內的村鎮與城市之間的公路用地屬于水域和其他用地 E：居住小區內的道路屬于居住用地

10、下列各項中，不屬于營業稅征收范圍的是。

A：境內企業外派本單位員工赴境外從事勞務服務取得的各項收入 B：金融機構實際收到的結算罰款、罰息收入

C：國家進出口銀行辦理出口信用保險業務取得的收入 D：拍賣行受理拍賣文物、古董取得的手續費收入 E：運輸企業在境內運輸貨物的運費收入

11、估價師接受估價業務后，首先必須決定估價的基本項目包括__。A．確認評估對象 B．估價方案

C．約定現場勘察時間 D．議定評估收費

E．確定委托方估價的目的

12、關于城市規劃對土地價格的影響，下列說法正確的是。

A：規定土地用途對城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這方面看是屬于地價影響因素中的區域因素

B：在限制容積率的地區，容積率的高低直接影響著所限制地區的地價高低 C：區域土地用地限制條件、交通管制等影響地價的城市規劃因素，屬于區域因素

D：某宗地的容積率、建筑密度、宗地用途屬于城市規劃中對土地價格的影響因素，但相對于該宗地來說屬于個別因素

E：同一塊土地用于商業、住宅和工業時的地價有很大的差異．因此，城市規劃中對某一區域土地用途的規定，會直接影響該區域土地的價格水平

13、影響城市的分布位置、平面結構和空間布局的是__。A．地質 B．水文 C．地形 D．氣候

14、屬于國家禁止轉讓的房地產包括。【2004年考試真題】 A：已經出租的房地產 B：已經抵押的房地產

C：未依法登記領取權屬證書的房地產 D：權屬有爭議的房地產 E：滅失

15、征地區片綜合地價是指，在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，采用等方法測算的區片征地綜合補償標準。A：標準方差法

B：農地價格因素修正 C：征地案例比較 D：年產值倍數 E：樣地法

16、建設用地審批管理信息系統建設應把握原則。A：公開性 B：實用性 C：穩定性 D：標準化

E：可持續發展

17、我國目前主要的地價管理政策有。A：政府對土地(使用權)出讓實行計劃管理

B：國家對協議出讓國有土地使用權采取最低限價 C：政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預 D：政府對土地使用權的轉移有優先購買權 E：土地

18、常用機器設備評估中，實體性貶值的估算方法包括。A：線性折舊法 B：觀察法 C：收益法 D：年限法

E：修復費用法

19、城市規劃的主要任務__。

A．確定城市的規模和發展方向，實現城市的經濟和社會發展目標。B．從城市的整體和長遠利益出發，合理和有序地配置城市空間資源。C．通過空間資源配置，提高城市的運作效率，促進經濟和社會發展。

D．確保城市經濟和社會發展與生態環境相協調，增強城市發展的可持續性。E．建立各種引導機制和控制規則，確保各項建設活動與城市發展目標相一致。

20、目前我國建設工程招標的方式主要有。A：全過程招標 B：公開招標 C：邀請招標。D：協議招標 E：內部招標

21、房屋測量是為服務的．【2006年考試真題】 A：房屋產權登記 B：房地產開發 C：房產交易 D：不動產稅收 E：土地評價

22、B縣擬采取掛牌出讓方式出讓市區一地塊，并于2009年10月20日掛牌，根據《招標拍賣掛牌出讓建設用地使用權規定》規定，其掛牌時間不得少于個工作日。A：3 B：5 C：7 D：10 E：35％～50％

23、對于等均需要對不動產資產進行估價。A：企業兼并 B：投資 C：參股

D：企業解體 E：企業重組

24、運用征地區片綜合地價評估征地補償費時應考慮等因素的影響。A：人均耕地水平

B：建成后能獲得的收益 C：區域位置狀況

D：區域內農用地的質量狀況 E：農村社會經濟發展水平

25、地籍按功能可分為__。A．初始地籍、日常地籍

B．稅收地籍、產權地籍、多用途地籍 C．城鎮地籍、農村地籍 D．常規地籍、數字地籍